資產評估學資產評估學資產評估基本方法第二章資產評估基本方法第二章29歲的你……29歲的你……資產評估之市場法培訓課件思考：（1）可以用哪些方法進行評估？（2）市場法的含義及原則。（3）用市場法評估需要滿足什么樣的條件。（4）用市場法評估應采取什么樣的程序？（5）應用市場法進行評估需要考慮哪些因素。思考：資產評估的基本方法按照分析原理和技術路線不同可以分為三種基本類型，或者三種基本方法：市場法、成本法和收益法。資產評估的基本方法按照分析原理和技術路線不同可以分為三種基第一節市場法一、市場法含義二、市場法的基本前提三、市場法的基本程序及有關指標四、市場法中的具體評估方法第一節市場法一、市場法含義1.定義利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。2.市場法的理論依據【替代原則】根據替代原則，采用比較和類比的思想及其方法判斷資產價值的評估技術規程。3.市場法是最為直接，最具說服力的評估方法之一。一、市場法含義二、市場法的基本前提1.要有一個活躍的公開市場。2.公開市場上要有可比的資產及其交易活動。（1）參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同。（2）參照物與評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等。（3）參照物成交時間與評估基準日時間間隔不能夠過長，同時時間對資產價值的影響是可以調整的。二、市場法的基本前提資產評估之市場法培訓課件三、市場法的基本程序及有關指標（一）通過市場法進行評估大體要經歷以下程序三、市場法的基本程序及有關指標資產評估之市場法培訓課件（二）運用市場法評估單項資產應考慮的可比因素主要有1.資產的功能資產的功能是資產使用價值的主體，是影響資產價值的重要因素之一。2.資產的實體特征和質量資產的實體特征主要是指資產的外觀、結構、役齡和規格型號等。資產的質量主要是指資產本身的建造或制造工藝水平。3.市場條件主要是考慮參照物成交時與評估時的市場條件及供求關系的變化情況。一般情況下，供不應求時，價格偏高；供過于求，價格偏低。4.交易條件交易條件主要包括交易批量、交易動機、交易時間等。（二）運用市場法評估單項資產應考慮的可比因素主要有四、市場法的具體評估方法四、市場法的具體評估方法情形一：與該別墅完全一樣的別墅價值3000。情形二：與該別墅完全一樣的別墅價值3000，由于市場競爭，該別墅推出打九折的活動。情形三：與該別墅完全一樣的別墅一年前價值3000，該區域的別墅一年內漲價了10%。情形四：該別墅使用了年限為100年，已使用3年。可參照的別墅使用年限為100年，使用了5年，價值為3000萬元。情形一：與該別墅完全一樣的別墅價值3000。（一）直接比較法1.基本原理利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進行比較，得到兩者的基本特征修正系數或基本特征差額，在參照物交易價格的基礎上進行修正從而得到評估對象價值的方法。2.優點該方法直觀簡潔，便于操作。3.適用條件對可比性要求比較高，參照物與評估對象之間達到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現在某一或多個明顯的因素上。（一）直接比較法

4.基本計算公式（1）如果參照物與被評估對象可比因素完全一致評估對象價值＝參照物合理成交價格4.基本計算公式（2）參照物與被評估對象只有一個可比因素不一致公式原理本思路事實上認可，參照物和評估對象的價值之間受某一特征（或者因素）的影響，而且成正比關系。（2）參照物與被評估對象只有一個可比因素不一致（3）參照物與被評估對象有n個可比因素不一致①方法一（3）參照物與被評估對象有n個可比因素不一致②方法二評估對象價值＝參照物成交價格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n

原理分析各個可比因素不同導致參照物價格相對于被評估資產的價格差額，然后以參照物成交價格為基礎，調整各個差額的影響，得到被評估資產的評估價值。②方法二5.直接比較法的基本方法---僅僅一個可比因素不一致或者完全一致直接比較法主要包括但不限于以下評估方法：

（1）現行市價法【參照物與評估對象完全一致】當評估對象本身具有現行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現行市場價格作為評估對象的評估價值。5.直接比較法的基本方法---僅僅一個可比因素不一致或者完全（2）市價折扣法（2）市價折扣法評估某擬快速變現資產，在評估基準日與其完全相同的正常變現價為10萬元，經注冊資產評估師綜合分析，認為快速變現的折扣率應為40%。6萬元評估某擬快速變現資產，在評估基準日與其完全相同的正常變現價為（3）功能價值類比法以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調整來估算評估對象價值的方法。換句話說：功能指的是生產能力，生產能力越大，則價值就越大。（3）功能價值類比法被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸，評估基準日參照資產的市場價格為10萬元。7.5萬元被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸，評估基準日參照資產的市場價格為10萬元，該資產的功能價值指數為0.7。7.5萬元被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸（4）價格指數法（物價指數法）①定義價格指數法是以參照物價格為基礎，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產價值的影響，利用價格指數調整估算評估對象價值的方法。②物價（價格）指數的各種表述方法Ⅰ、定基物價指數是以固定時期為基期的指數，通常用百分比來表示。以100%為基礎，當物價指數大于100%，表明物價上漲；物價指數在100%以下，表明物價下跌。（4）價格指數法（物價指數法）資產評估之市場法培訓課件Ⅴ、環比物價指數本年的定基物價指數與上年定基物價指數的商Ⅴ、環比物價指數適用條件：評估對象與參照物之間僅僅有時間因素存在差異的情況，且時間差異不能過長。適用條件：評估對象與參照物之間僅僅有時間因素存在差異的情況，與評估對象完全相同的參照資產6個月前的成交價格為10萬元，半年間該類資產的價格上升了5%。10.5萬元與評估對象完全相同的參照資產6個月前的成交價格為10萬元，半被評估房地產于2006年6月30日進行評估，該類房地產2006年上半年各月月末的價格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參考房地產在2006年3月底的價格為3800元/平方米。3932被評估房地產于2006年6月30日進行評估，該類房地產200已知某資產在2006年1月的交易價格為300萬元，該種資產已不再生產，但是該類資產的價格變化情況如下：2006年1~5月分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。331.1已知某資產在2006年1月的交易價格為300萬元，該種資產已（5）成新率價格調整法①原理參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調整估算出評估對象的價值。②計算公式（5）成新率價格調整法情形四：該別墅使用了年限為100年，已使用3年。可參照的別墅使用年限為100年，使用了5年，價值為3000萬元。情形四：該別墅使用了年限為100年，已使用3年。可參照的別墅被評估資產年生產能力為80噸，參照資產的年生產能力為100噸，評估基準日參照物資產的市場價格為20萬元，由此確定的被評估資產的價值為（）萬元。A、14

B、8

C、12

D、16【正確答案】D被評估資產年生產能力為80噸，參照資產的年生產能力為100噸某項資產購建于2007年，賬面原值為50萬元，于2010年評估，若以取得時定基物價指數為100％，評估時定基物價指數為140％，該資產最可能評估值為（）元。A、820000

B、700000

C、140000

D、100000【正確答案】B【答案解析】評估值＝50×（140％/100％）＝70（萬元）。某項資產購建于2007年，賬面原值為50萬元，于2010年評運用市場法時選擇3個及3個以上參照物的目的是（）。A、為了符合資產評估的政策B、為了體現可比性的要求C、排除參照物個別交易的特殊性和偶然性D、便于計算【正確答案】C運用市場法時選擇3個及3個以上參照物的目的是（）。【正確【正確答案】D【答案解析】市場法是根據替代原則，采用比較和類比的思路及其方法判斷資產價值的評估技術規程。可以說，替代原則是市場法的理論基礎。市場法所遵循的基本原則是（）。A、貢獻性原則B、合法原則C、獨立性原則D、替代原則【正確答案】D市場法所遵循的基本原則是（）。運用市場途徑評估單項資產應考慮的可比因素主要有（）。A.資產的功能B.資產的范圍C.資產的實體特征和質量D.市場條件E.交易條件ACDE運用市場途徑評估單項資產應考慮的可比因素主要有（）。

6.直接比較法使用頻率高的方法（1）市場售價類比法----一個以上可比因素不一致資產評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易情況差異值（2-9）=參照物售價×功能差異修正系數×…×時間差異修正系數（2-10）6.直接比較法使用頻率高的方法選擇的三個可比實例A、B、C如下表：選擇的三個可比實例A、B、C如下表：1.交易情況修正選擇案例均為正常市場價格，故不作交易情況修正。2.交易日期調整比較案例均為估價時點的相近時期房地產市場成交價格，故不作調整。3.房地產狀況調整房地產狀況可分為區位、權益和實物三大方面，從而房地產狀況調整可分為區位狀況調整、權益狀況調整、實物狀況調整。1.交易情況修正（1）區位狀況調整。（1）區位狀況調整。（2）權益狀況調整。（2）權益狀況調整。（3）實物狀況調整。（3）實物狀況調整。4.估價結果

總比準價格（單價）＝(7324＋7381＋7346)÷3≈7350（元/m2）總比準價格（總價）＝7350×90/10000＝66.15（萬元）4.估價結果總比準價格（單價）＝(7324＋7381＋（2）價值比率法（2）價值比率法資產評估之市場法培訓課件

①成本市價法基本原理：以評估對象的現行合理成本為基礎，利用參照物的成本市價比率來估算對象的價值的方法。【特別注意】公式中的計算基數是被評估對象的現行合理成本，如果現行成本中有不合理的支出，應該扣除。①成本市價法

②市盈率倍數法以參照物（企業）的價值比率（如市盈率）作為乘數（倍數），以此乘數與評估對象的相關的財務指標（如收益額）相乘估算評估對象價值的方法。主要適用對象：企業價值評估②市盈率倍數法（二）間接比較法1、原理（1）利用資產的國家標準、行業標準或者市場標準（標準可以是綜合標準、分項標準）作為標準，分別將評估對象與參照物整體或者分項與其對比打分從而得到評估對象和參照物各自的分值。（2）利用參照物的市場交易價格，以及評估對象的分值與參照物的分值的比值（系數）求得評估對象價值的評估方法。（二）間接比較法

2.適用條件不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要求參照物與評估對象在大的方面基本相同或者相似。2.適用條件資產評估之市場法培訓課件2.間接比較分析

間接比較是以一個標準不動產或條件俱佳的不動產為基準，把交易案例和待估對象均與其逐項比較，然后將結果轉化為修正價格。

2.間接比較分析間接比較是以一個標（1）區域因素間接比較

式中：交易情況修正的分子為100，表示以正常交易價格為基準；交易日期修正的分母為100，表示以可比實例成交時的日期為基準；標準化修正的分子為100，表示以標準不動產所在區域的狀況為基準，分母是可比實例所在區域相對于標準不動產所在區域的得分；區域因素修正的分母為100，表示以標準不動產所在區域的狀況為基準，分子是估價對象所在區域相對于標準不動產所在區域的得分；個別因素修正的分子為100，表示以估價對象的個別因素為基準。（1）區域因素間接比較（2）個別因素間接比較

式中：交易情況修正的分子為100，表示以正常交易價格為基準；交易日期修正的分母為100，表示以可比實例成交時的日期為基準；區域因素修正的分子為100，表示以估價對象所在的區域因素為基準；標準化修正的分子為100，表示以標準不動產的個別因素狀況為基準，分母是可比實例的個別因素相對于標準不動產的個別因素的得分；個別因素修正的分母為100，表示以標準不動產的個別因素狀況為基準，分子是估價對象的個別因素相對于標準不動產的個別因素的得分。

（2）個別因素間接比較式中：交易情況修正的分子為100，表間接比較表間接比較表資產評估學資產評估學資產評估基本方法第二章資產評估基本方法第二章29歲的你……29歲的你……資產評估之市場法培訓課件思考：（1）可以用哪些方法進行評估？（2）市場法的含義及原則。（3）用市場法評估需要滿足什么樣的條件。（4）用市場法評估應采取什么樣的程序？（5）應用市場法進行評估需要考慮哪些因素。思考：資產評估的基本方法按照分析原理和技術路線不同可以分為三種基本類型，或者三種基本方法：市場法、成本法和收益法。資產評估的基本方法按照分析原理和技術路線不同可以分為三種基第一節市場法一、市場法含義二、市場法的基本前提三、市場法的基本程序及有關指標四、市場法中的具體評估方法第一節市場法一、市場法含義1.定義利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。2.市場法的理論依據【替代原則】根據替代原則，采用比較和類比的思想及其方法判斷資產價值的評估技術規程。3.市場法是最為直接，最具說服力的評估方法之一。一、市場法含義二、市場法的基本前提1.要有一個活躍的公開市場。2.公開市場上要有可比的資產及其交易活動。（1）參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同。（2）參照物與評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等。（3）參照物成交時間與評估基準日時間間隔不能夠過長，同時時間對資產價值的影響是可以調整的。二、市場法的基本前提資產評估之市場法培訓課件三、市場法的基本程序及有關指標（一）通過市場法進行評估大體要經歷以下程序三、市場法的基本程序及有關指標資產評估之市場法培訓課件（二）運用市場法評估單項資產應考慮的可比因素主要有1.資產的功能資產的功能是資產使用價值的主體，是影響資產價值的重要因素之一。2.資產的實體特征和質量資產的實體特征主要是指資產的外觀、結構、役齡和規格型號等。資產的質量主要是指資產本身的建造或制造工藝水平。3.市場條件主要是考慮參照物成交時與評估時的市場條件及供求關系的變化情況。一般情況下，供不應求時，價格偏高；供過于求，價格偏低。4.交易條件交易條件主要包括交易批量、交易動機、交易時間等。（二）運用市場法評估單項資產應考慮的可比因素主要有四、市場法的具體評估方法四、市場法的具體評估方法情形一：與該別墅完全一樣的別墅價值3000。情形二：與該別墅完全一樣的別墅價值3000，由于市場競爭，該別墅推出打九折的活動。情形三：與該別墅完全一樣的別墅一年前價值3000，該區域的別墅一年內漲價了10%。情形四：該別墅使用了年限為100年，已使用3年。可參照的別墅使用年限為100年，使用了5年，價值為3000萬元。情形一：與該別墅完全一樣的別墅價值3000。（一）直接比較法1.基本原理利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進行比較，得到兩者的基本特征修正系數或基本特征差額，在參照物交易價格的基礎上進行修正從而得到評估對象價值的方法。2.優點該方法直觀簡潔，便于操作。3.適用條件對可比性要求比較高，參照物與評估對象之間達到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現在某一或多個明顯的因素上。（一）直接比較法

4.基本計算公式（1）如果參照物與被評估對象可比因素完全一致評估對象價值＝參照物合理成交價格4.基本計算公式（2）參照物與被評估對象只有一個可比因素不一致公式原理本思路事實上認可，參照物和評估對象的價值之間受某一特征（或者因素）的影響，而且成正比關系。（2）參照物與被評估對象只有一個可比因素不一致（3）參照物與被評估對象有n個可比因素不一致①方法一（3）參照物與被評估對象有n個可比因素不一致②方法二評估對象價值＝參照物成交價格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n

原理分析各個可比因素不同導致參照物價格相對于被評估資產的價格差額，然后以參照物成交價格為基礎，調整各個差額的影響，得到被評估資產的評估價值。②方法二5.直接比較法的基本方法---僅僅一個可比因素不一致或者完全一致直接比較法主要包括但不限于以下評估方法：

（1）現行市價法【參照物與評估對象完全一致】當評估對象本身具有現行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現行市場價格作為評估對象的評估價值。5.直接比較法的基本方法---僅僅一個可比因素不一致或者完全（2）市價折扣法（2）市價折扣法評估某擬快速變現資產，在評估基準日與其完全相同的正常變現價為10萬元，經注冊資產評估師綜合分析，認為快速變現的折扣率應為40%。6萬元評估某擬快速變現資產，在評估基準日與其完全相同的正常變現價為（3）功能價值類比法以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調整來估算評估對象價值的方法。換句話說：功能指的是生產能力，生產能力越大，則價值就越大。（3）功能價值類比法被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸，評估基準日參照資產的市場價格為10萬元。7.5萬元被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸，評估基準日參照資產的市場價格為10萬元，該資產的功能價值指數為0.7。7.5萬元被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸（4）價格指數法（物價指數法）①定義價格指數法是以參照物價格為基礎，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產價值的影響，利用價格指數調整估算評估對象價值的方法。②物價（價格）指數的各種表述方法Ⅰ、定基物價指數是以固定時期為基期的指數，通常用百分比來表示。以100%為基礎，當物價指數大于100%，表明物價上漲；物價指數在100%以下，表明物價下跌。（4）價格指數法（物價指數法）資產評估之市場法培訓課件Ⅴ、環比物價指數本年的定基物價指數與上年定基物價指數的商Ⅴ、環比物價指數適用條件：評估對象與參照物之間僅僅有時間因素存在差異的情況，且時間差異不能過長。適用條件：評估對象與參照物之間僅僅有時間因素存在差異的情況，與評估對象完全相同的參照資產6個月前的成交價格為10萬元，半年間該類資產的價格上升了5%。10.5萬元與評估對象完全相同的參照資產6個月前的成交價格為10萬元，半被評估房地產于2006年6月30日進行評估，該類房地產2006年上半年各月月末的價格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參考房地產在2006年3月底的價格為3800元/平方米。3932被評估房地產于2006年6月30日進行評估，該類房地產200已知某資產在2006年1月的交易價格為300萬元，該種資產已不再生產，但是該類資產的價格變化情況如下：2006年1~5月分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。331.1已知某資產在2006年1月的交易價格為300萬元，該種資產已（5）成新率價格調整法①原理參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調整估算出評估對象的價值。②計算公式（5）成新率價格調整法情形四：該別墅使用了年限為100年，已使用3年。可參照的別墅使用年限為100年，使用了5年，價值為3000萬元。情形四：該別墅使用了年限為100年，已使用3年。可參照的別墅被評估資產年生產能力為80噸，參照資產的年生產能力為100噸，評估基準日參照物資產的市場價格為20萬元，由此確定的被評估資產的價值為（）萬元。A、14

B、8

C、12

D、16【正確答案】D被評估資產年生產能力為80噸，參照資產的年生產能力為100噸某項資產購建于2007年，賬面原值為50萬元，于2010年評估，若以取得時定基物價指數為100％，評估時定基物價指數為140％，該資產最可能評估值為（）元。A、820000

B、700000

C、140000

D、100000【正確答案】B【答案解析】評估值＝50×（140％/100％）＝70（萬元）。某項資產購建于2007年，賬面原值為50萬元，于2010年評運用市場法時選擇3個及3個以上參照物的目的是（）。A、為了符合資產評估的政策B、為了體現可比性的要求C、排除參照物個別交易的特殊性和偶然性D、便于計算【正確答案】C運用市場法時選擇3個及3個以上參照物的目的是（）。【正確【正確答案】D【答案解析】市場法是根據替代原則，采用比較和類比的思路及其方法判斷資產價值的評估技術規程。可以說，替代原則是市場法的理論基礎。市場法所遵循的基本原則是（）。A、貢獻性原則B、合法原則C、獨立性原則D、替代原則【正確答案】D市場法所遵循的基本原則是（）。運用市場途徑評估單項資產應考慮的可比因素主要有（）。A.資產的功能B.資產的范圍C.資產的實體特征和質量D.市場條件E.交易條件ACDE運用市場途徑評估單項資產應考慮的可比因素主要有（）。

6.直接比較法使用頻率高的方法（1）市場售價類比法----一個以上可比因素不一致資產評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易情況差異值（2-9）=參照物售價×功能差異修正系數×…×時間差異修正系數（2-10）6.直接比較法使用頻率高的方法選擇的三個可比實例A、B、C如下表：選擇的三個可比實例A、B、C如下表：1.交易情況修正選擇案例均為正常市場價格，故不作交易情況修正。2.交易日期調整比較案例均為估價時點的相近時期房地產市場成交價格，故不作調整。3.房地產狀況調整房地產狀況可分為區位、權益和實物三大方面，從而房地產狀況調整可分為區位狀況調整、權益狀況調整、實物狀況調整。1.交易情況修正（1）區位狀況調整。（1）區位狀況調整。（2）權益狀況調整。（2）權益狀況調整。（3）實物狀況調整。（3）實物狀況調整。4.估價結果

總比準價格（單價）＝(7324＋7381＋7346)÷3≈7350（元/m2）總比準價格（總價）＝7350×90