我國BT模式存在的問題及解決思路摘要：目前，我國以BＴ模式進行房地產開發，遇到以下問題和困境，如：回購出現問題；項目前期周期太長，手續繁瑣，雙方資源消耗嚴重，且成功率很低；工程價款(回購款)在項目交付后出現爭議等。而國內外也有許多成功案例，如中國水電武清新城BT項目的運作成功及等給我們提供了許多寶貴經驗。關鍵詞：BT模式，武清，問題，回購款。采用BT模式建設的項目，政府將項目的融資和建設的特許權轉讓給投資方；項目投資方是依法注冊的國有建筑企業或民營企業；銀行或其他金融機構根據項目的未來收益情況為項目提供融資貸款。政府根據當地社會和經濟發展的需要，對建設進行項目立項，進行項目建議書編制、委托相關技術單位進行可行性研究和編制可行性研究報告、籌劃報批等的前期準備工作，政府部門委托下屬公司或咨詢中介公司對項目進行BT招標；與經過評標選擇出來的中標人(投資方)簽訂BT投資合同；然后，中標人(投資方)組建BT項目公司，項目公司在項目建設期代表政府行使業主職能，負責項目的投融資、建設期間的管理，并承擔建設期間的風險。當項目建成竣工后，按照BT合同，投資方將完工的項目移交給政府。政府按約定總價(或完工后評估總價)分期償還投資方的融資和建設費用。政府及管理部門在BT投資全過程中行使監管、指導職能，保證BT投資項目的順利融資、建成、移交

。BT模式的房地產開發在國外已經日趨成熟，而在我國BT模式尚處在嘗試階段，存在著種種問題和風險。一是，回購出現問題，即項目移交后政府沒有按照合同約定按期、足額支付工程價款，這是最嚴重的。二是，項目前期周期太長，手續繁瑣，雙方資源消耗嚴重，且成功率很低。三是，工程價款(回購款)在項目交付后出現爭議。隨著BT模式在中國的逐漸發展，我國也出現了許多成功的案例，如：中國水電武清新城BT項目。天津市武清區位于天津西北部，地處京津兩市之間，距離北京71公里，距天津市區25公里，武清開發區是1991年12月經國務院批準準設立的國家級高新技術產業區。地處京津發展主軸的中間核心位置，區域優勢明顯，有利于大型項目的建設，有利于BT模式的開發。天津市政府對中國水電資金、業績及品牌等綜合實力很認可。中國水電與天津市政府也建立了良好的關系。2009年7月30日，中國水電房地產公司董事長夏進，路橋公司董事長湯明與天津市武清區政府草簽了武清“新城開發”BT項目《投資合作合同》《投資建設合同》。該項目主要內容是完成武清開發區35.5平方公里基礎設施建設和130萬平方米的回遷安置房建設，總投資80億，是當年最大的單筆BT項目合同。2009年10月10日，中國水電武清BT項目前期工作正式組建并進駐天津；2009年10月12日武清BT項目市政工程破土動工。同樣的由于BT模式自身的風險性，武清BT模式的開發也不例外。但是，中國水電集團在分析風險后制定了相關策略并嚴格實施，取得了很好地效果。一是：讓不該發生的不發生。在武清項目決策過程中，水電路橋公司組織專家團隊對項目進行了前期考察，開展以風險控制為重點的可行性研究，在項目可編制過程中，合理把控公司的融資能力，降低超自身能力投資帶來的風險，防范資金鏈斷裂。合理預計未來現金流量，對項目凈現值、內部收益率、投資回收期等指標進行嚴格測算，并進行壓力測試，保證項目的各項指標達到要求。形成項目分析報告提交公司投資評審委員會進行論證。評委會對項目的論證周密細致，特別對項目的合規性和地方政府的履約保證措施重點關注。要求水電路橋公司與地方政府進一步溝通落實，獲得合法擔保。之后提交集團策略，經總經理辦公會研究，董事會審批以后，項目才能開始是執行實施。經過層層把關，使得各種風險因素得到層層揭示，對風險防控措施得到落實，為風險控制奠定堅實的基礎。二是：超前謀劃回購款工作。項目公司領導班子從武清項目建設伊始，就深刻認識到回購款回收工作的重要性和艱巨性。領導班子在確定現場施工工作順利進行的同時，著手回購款工作。一是加強高層對接，始終保持與地方政府的融洽關系，二是抓好建設工作，確保按期履約，為回購款回收創造有利條件。三是做好過程審計和過程確認，及時做好回購款金額的確認，為回購款回收提供合理依據。四是合理利用一切有利條件和機會，加大回購款回收力度。五是開拓思路，創新回購款回收方式。三是：管理創新。包括管理模式創新、融資創新、合同管理與審計創新。四是：發揮集團優勢。包括集團領導大力支持、項目班子共頻共振確保實施、充分發揮內部聯合作戰優勢、加大項目綜合管控力度等。由于采取了一系列的防范措施，企業取得了良好的收益。截至2012年12月31日，項目公司完成投資39.815億元，2012年12月26日，項目公司收到信托公司5億元資金，從而不僅足額收回了2010年度合同約定的16.82億元回收款，提前收回了2011年回收款2.1億元，參與施工的幾個工程局也收到了良好的收益。給城市BT模式開創了典范。由于BT模式存在種種風險，我建議BT項目擔保在主要依靠地方政府財政安排的同時，需要積極尋求其他合法市場主體的資產和連帶擔保。一、完全依靠地方政府信譽和經濟實力的BT類投資項目，應重點關注當地政府財政部門出具的中長期支付計劃、回購計劃，或同級人大通過的決議文件。二、爭取地方政府直接提專項基金作為回購款來源。三、積極尋求地方資金實力強的企業資產擔保或者地方金融機構的股權擔保增加回購來源。四、重點關注財政部門、國土部門以土地出讓收益作為回購