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虹橋商務酒店項目策劃書宋羽042125張思042124指導老師：賈廣社2007.6項目策劃書主要內容項目概況1項目組織結構2項目合同管理3項目結構分解4項目進度管理5項目成本管理6項目質量管理7項目風險管理8910項目人力資源管理項目信息管理項目概述

1.項目目標

2.項目背景

3.可行性研究

4.項目范圍酒店定位——五星級商務酒店酒店理念——“以高程度的商務配套，為繁忙的商務人士提供專業的商務服務”滿足現代商務人士在工作、生活、休閑三方面與“商務活動”及時協調的需要，圍繞“商務”的核心要求進行運作

1.項目目標HomeBridgeHotel功能簡介：商務酒店是酒店與寫字樓同時開發的酒店社區形式，以最便捷的形式滿足了商務人士接待重要來訪客戶、駐滬外籍工作人員的短期住宿等需求，有的高端客房還帶有會客廳，并且所有的客房均提供寬帶接口等全方位的商務辦公配置。在酒店服務方面,計劃提供24小時服務，甚至可能提供按小時出租，即使公司的老板、員工加班到很晚，也可以很方便的到酒店客房休息。酒店功能詳細設計擬建18層，建筑面積約為36000平方米的商務酒店。1層為公共服務設施：精品店，美容美發店，花店2層為茶室，書店3-4層為酒店工作人員辦公區域5層為大堂6-8層為宴會、餐飲、娛樂區域9層：能容納400人會議的專用會議廳、配有衣帽間。有同聲傳譯設施（至少4種語言），有現場視音頻轉播系統。10層：15個小型會議室，會議室內配備有電話會議設施11層：會議輔助設施，包括有供出租的電腦及電腦投影儀、普通膠片投影儀、幻燈機、錄像機、文件粉碎機，復印室、有現代化電子印刷及裝訂設備。有照相膠卷沖印室。12層：商務辦公室、商務會客區13-18層為客房，其中包括標準客房、豪華套房及總統套房等各種房型共200余套客房內可通過視聽設備提供帳單等的可視性查詢服務，提供語言信箱服務。衛生間有飲用水系統。所有套房分設供主人和來訪人使用的衛生間?？头績扔惺瞻l傳真或電子郵件的設備。提供免費店內無線尋呼服務。24小時提供洗衣加急服務。委托代辦服務?？头坑写筇镁瓢?。專業性茶室。西餐廳外的其他外國餐廳，配有專門廚房。有餅屋。有至少能容納200人正式宴會的大宴會廳，配有專門的宴會廚房。有24小時營業的餐廳。鋼琴吧-高雅的音樂酒吧，云集各類名酒佳釀，有現場音樂表演餐廳、酒吧有至少能容納400人會議的專用會議廳、配有衣帽間。配有5個小會議室。有同聲傳譯設施（至少4種語言）有電話會議設施。有現場視音頻轉播系統。有供出租的電腦及電腦投影儀、普通膠片投影儀、幻燈機、錄像機、文件粉碎機。有專門的復印室、配備足夠的復印機設備。有現代化電子印刷及裝訂設備。有照相膠卷沖印室。商務設施保齡球室（6道）。美容美發室。精品店。獨立的書店。獨立的鮮花店娛樂設施安全設施電子卡門鎖?？头抠F重物品保險。自備發電系統。2.項目背景景背景1：虹橋綜綜合交通通樞紐----換乘客流流促使商商業高速速發展虹橋綜合合交通樞樞紐東起起外環線線，西至至華翔路路，北臨臨北翟路路，南到到滬青平平公路，，控制占占地26.6平方公里里。城市軌道道交通：：虹橋交交通樞紐紐將匯集集地鐵2號線(虹橋交通通樞紐至至浦東機機場)、5號線（莘莊站站至虹橋交通通樞紐）、10號線(虹橋交通樞紐紐至外高橋)、13號線(虹橋交通樞紐紐至普陀區)，低速磁懸浮、、高速磁懸浮浮，此外還有有鐵路、航空空、公交出租租等交通工具具，同時還多多預留了兩條條地鐵軌道。。2.項目背景2.項目背景背景2：2010年上海世博會會----國際來訪者刺刺激酒店業發發展2010年上海世博會會邀請了２０００個國家和和國際組織參參展，吸引７７０００萬人人次的參觀者者，是中國政政府申辦和籌籌辦上海世博博會期間向國國際社會作出出的一項莊嚴嚴承諾，這兩兩項指標都將將創世博會１１５０多年歷歷史的最高記記錄。按照計計劃，預計在在今年內，確確認參加上海海世博會的國國家和國際組組織將達到或或超過１７００個。外國參展商落落戶將帶動商商業貿易的蓬蓬勃發展；旅游經濟所帶帶來的人群將將產生對酒店店、賓館等商商業設施的大大量需求，2010年世博會更將將帶來大量的的旅游人群和和許多商務貿貿易方面的客客流。選址——西郊（徐涇））臨空商務區區地理位置和和發展優勢2.1城市樞紐效應應：虹橋交通樞紐紐所產生的巨巨大人流、物物流、信息流流必將為其周周邊地區帶來來財富商機，，現代化大的的綜合交通樞樞紐已經不僅僅僅發揮交通通功能，而且且將迅速推動動具有商業、、商務、休閑閑等多功能新新城市空間的的拓展，并成成為城市發展展的重要節點點。2.2西郊（徐涇））臨空商務區區地理位置西郊臨空商務務區在徐涇鎮鎮的東側，緊緊鄰即將建設設的虹橋交通通樞紐（毗鄰鄰西郊（徐涇涇）臨空商務務區僅1公里）。其規規劃范圍：南南起徐涇港，，北至蟠龍港港；西到諸光光路，東到與與閔行區交界界的小淶港；；占地共有2979畝，約198.6公頃。3.可行性研究選址——西郊（徐涇））臨空商務區區自身的肌理理特色2.1良好的生態環環境規劃區域內原原生河道和古古老樹木構成成了天然雕飾飾的閑適環境境，不可再生生的自然肌理理，人與自然然和諧、可持持續發展的高高檔商務園區區。2.2高檔的房產集集群區域周邊有西西郊莊園、西西郊大公館、、大豪山林別別墅、康虹花花園、久事西西郊花園、荷荷蘭銀行、國國際網球俱樂樂部等。2.3豐富的旅游資資源西郊（徐涇））臨空商務區區可以借助周周邊的旅游資資源，如上海海動物園、七七寶古鎮、青青龍塔、佘山山及朱家角等等，形成獨特特的商務旅游游特色。3.可行性研究2.4良好的教育環環境和人才基基礎在徐涇附近有有國家會計學學院、德法學學校、美國學學校及上海房房地產學校等等；在周圍高高檔別墅區內內居住著大量量的外籍人士士、高級白領領及國內外著著名學者。2.5優越的開發條條件西郊臨空商務務區所處地塊塊目前基本上上是未開墾的的“處女地””，沒有歷史史包袱，可以以在短期內快快速啟動，開開發成本相對對較低，可以以進行高標準準、整體性綜綜合開發。3.可行性研究——西郊（徐涇））臨空商務區區的功能定位位西郊（徐涇））臨空商務區區定位之一——立足大上海、、輻射長三角角的“商務高高地”。高端端商務人士由由于其強勁的的消費能力，，日益成為各各方市場爭奪奪的重點，同同時大交通樞樞紐的便利又又為其方便地地到達提供了了保證。因而而西郊（徐涇涇）臨空商務務區將其目標標市場定位在在高端商務人人士。（商務務酒店服務的的主要人群））西郊（徐涇））臨空商務區區定位之二——適應上海產業業升級要求，，建立“創新新服務園區””。西郊（徐涇））臨空商務區區定位之三——提供全方位信信息平臺，打打造“信息樞樞紐”。3.可行性研究宏觀經濟環境境——旅游增長，帶帶動酒店行業業興旺3.可行性研究12005年，上海接待入境旅游人數將由2002年的272萬人次增長到400萬人次，如按每人次住宿兩夜計，2005年上海接待入境旅游者的客房需求為800萬房夜次，比2002年增加約256萬房夜次。在加上未來2008年奧運會和2010年上海世博會，上海的高檔客房需求將面臨較大的上升空間。2有關部門預測，上海世博會總參觀客流量將超過7000萬人次，平均日客流量40萬人次，高峰日客流量則將達到60萬人次。而根據上海相關部門的規劃，到世博會舉辦時，上海星級酒店和經濟型酒店的床位將達到40萬張，截止去年年中，上海的星級賓館只有359家，共9萬張床位。也就是說，世博會期間，上海酒店市場床位缺口超過10萬張。酒店SWOT分析新進入者國內外著名酒店集團優勢擁有靈活投資策略，可以選擇最佳投資點擁有雄厚資金，具有豐富行業經驗，擁有大量的人才儲備，并因長期經營擁有行業管理人際關系等特殊資源。劣勢資金量相對小，行業經驗不足，人才儲備不足長期在行業中，形成行為慣性，應變能力不足，出現戰略盲點。在市場拓展中，尚未真正深入二、三線城市機會目前市場中仍然存在巨大潛在市場或市場空白迅速發掘潛在市場，占領市場空白威脅來自于行業中現有集團的反應及新的同時進入者的行為新的進入者和趕超者，將以靈活機制、快速行動，超前戰略思維后來居上商務酒店市場場前景從發展趨勢上看，從現在在起到2008年，上海市場場對甲級酒店店式辦公樓需需要將與日俱俱增，走勢強強勁。本項目目緊靠虹橋機機場，具有地地理的特殊性性，商務酒店和商商務別墅在該該地區均屬稀稀缺產品。虹橋機場規規劃增辟國內內航線，未來來客戶群體將將更加擴大。。外來投資的的進入、周邊邊商業區的拓拓展，使得對對商務類物業業的需求持續續增加。據有有關資料，目目前虹橋地區區商務樓趨向向緊張，已向向周邊地區延延伸。從供求關系上看，土地是是不可再生資資源，經多年年開發，西郊郊（徐涇）臨臨空商務區剩剩余的土地供供給量已極其其有限。而在在需求上，更更是一種身份份的體現，因因此市場缺口口較大，因而而有巨大的商商業價值。房地產開發公公司指揮部技術部工程部審算部設備部市場部物業開發部運營部財務部項目一項目二本項目項目經理專家組土建水電工程師造價師采購員營銷人員物業管理員技術員會計組織結構圖項目任務分工工表工作編號工作項目指揮部技術部財務部工程部市場部審算部物業開發部運營部設備部1人事☆

△

2重大技術審查決策☆△○○○○○○○3設計管理

○

☆

△○△4技術指標

○

☆

○

○△5科研指標

○○☆

○6行政管理

○○

○○○7外事工作

○

○☆

○8檔案管理

○○○

○○○9資金保險

☆

○

10財務管理

☆

○

項目任務分工工表工作編號工作項目指揮部技術部財務部工程部市場部審算部物業開發部運營部設備部11審計

○

☆

12計劃管理

○△

○△13合同管理

○△

○

○△14招投標管理

○

△

☆

○△15工程籌劃

○

☆○

○○16土建評定項目管理

○

☆

○17工程前期工作

○☆

○

○18質量管理

○

☆

19安全管理

20設備選型

△

○☆項目任務分工工表工作編號工作項目指揮部技術部財務部工程部市場部審算部物業開發部運營部設備部21設備材料采購

○△○

☆

△22安裝工程項目管理

○

△

○☆23運營準備

○○△

☆△24廣告宣傳

△

☆○

25開通、調試、驗收

○

△

☆26系統交接

○

☆

☆☆27物業開發

○○○○☆

△28酒店開業

○

☆○○

△29酒店營銷

△

☆○○

☆-主辦△-協辦○-配合合同管理1.合同模式EPC2.EPC模式下業主的的職責3.合同總體策劃劃4.合同分析5.合同控制和跟跟蹤6.合同風險管理理合同生命期的的特征計劃完工階段1啟動階段2計劃階段3實施階段4收尾合同生命周期時間變更成本增加風險降低信息質量設計-采購-施工總總承包包（EPC）合同模模式EPCEPC模式下下業主主的職職責向EPC承包商支付工程款審查批準分包商招標選擇EPC承包商編制業主要求監督和和驗收收合同體體系的的協調調又稱為為合同同網絡絡，目目的是是項目目所涉涉及的的各合合同之之間關關系的的安排排與協協調。。包括的的內容容工程和和工作作內容容的完完整性性技術上上的協協調價格上上的協協調時間上上的協協調合同管管理的的組織織協調調合同總總體策策劃總體分分析——-合同總總體分分析的的內容容-合同的的法律律基礎礎-合同類類型-合同文文件和和合同同語言言-合同文文件的的解釋釋順序序-承包商商的主主要任任務-發包人人責任任-合同價價格-合同總總體分分析的的內容容-施工工工期-違約責責任-驗收、、移交交和保保修-索賠程程序和和爭議議的解解決合同分分析合同詳詳細分分析——-將承包包合同同目標標、要要求和和合同同雙方方的責責權利利關系系分解解落實實到具具體的的工程程活動動上-針對對對象：：合同同協議議書、、規范范、圖圖紙、、工作作量表表-通過合合同事事件表表、網網絡圖圖、橫橫道圖圖等定定義各各工程程活動動以項目目工作作分解解結構構為基基礎（（WBS）-合同工工作分分解結結構（（CWBS）對CWBS中的活活動，，編制制合同同事件件表合同分分析合同實實施控控制建立合合同實實施的的保證證體系系監督承承包商商的工工程小小組和和分包包商按按合同同施工工對合同同實施施情況況進行行跟蹤蹤，對對合同同履行行情況況加以以診斷斷進行合合同變變更管管理日常的的索賠賠與反反索賠賠合同控控制和和跟蹤蹤風險識識別風險定定性分分析風險定定量分分析風險控控制與與管理理合同風風險管管理風險應應對措措施項目分分解結結構WBS1.項目WBS2.項目流流程圖圖3.項目任任務編編碼4.項目任任務分分解表表HomeBridgehotel決策階段實施階段使用階段決策階階段環境調查和分析項目定義和論證組織策劃管理策劃合同策劃經濟策劃技術策劃風險分析實施階階段設計準備階段設計階段施工階段動用前準備階段保修階段營銷宣傳施工階階段投資控制進度控制質量控制安全控制合同管理組織與協調竣工驗收營銷宣傳平面媒媒體電視網絡利用虹虹橋樞樞紐報紙雜志廣告牌牌磁懸浮浮車內內高鐵站站臺地鐵廣廣播公交車車車身身機場廣廣播熱氣球球任務編編碼表表任務序號任務名稱子任務序號子任務名稱1

立項和可行性研究

100選定項目，簽定合作意向書101初步確定開發方案102申報規劃要點103申報、審批項目建議書104編制項目可行性研究報告105申報、審批項目可行性研究報告任務編編碼表表任務序號任務名稱子任務序號子任務名稱2

項目規劃設計

200申報選址定點201申報規劃設計條件202委托作出規劃設計方案203辦理人防、消防審核204審定規劃設計方案205落實環保“三廢”治理方案206建設工程勘察招、投標207委托地質勘探208委托初步設計209申報、審定初步設計任務編編碼表表任務序號任務名稱子任務序號子任務名稱3

市政配套

300征求主管部門審查意見301落實市政公用設施配套方案302報審市政配套方案303市政各管理部門提出市政配套意見304市政管線綜合任務編編碼表表任務序號任務名稱子任務序號子任務名稱4

土地使用權的取得

401辦理建設用地規劃許可證402辦理建設用地委托釘樁403辦理國有土地使用權出讓申請404主管部門實地勘察405土地估價報告的預審406委托地價評估407辦理核定地價手續408辦理土地出讓審批409簽訂國有土地使用權出讓合同410領取臨時國有土地使用證411領取正式國有土地使用證412國有土地使用權出讓金的返還任務編編碼表表任務序號任務名稱子任務序號子任務名稱5

拆遷安置

501委托進行拆遷工作502辦理拆遷申請503審批、領取拆遷許可證504簽訂房屋拆遷責任書505辦理拆遷公告與通知506辦理戶口凍結507暫停辦理相關事項508確定拆遷安置方案509簽訂拆遷補償書面協議510召開拆遷動員會，進行拆遷安置511發放運作拆遷補償款512拆遷施工現場防塵污染管理513移交拆遷檔案資料514房屋拆遷糾紛的裁決515強制拆遷任務編編碼表表任務序號任務名稱子任務序號子任務名稱6

開工前準備

601領取房地產開發項目手冊602項目轉入正式計劃603交納煤氣（天然氣）廠建設費604交納自來水廠建設費605交納污水處理廠建設費606交納供熱廠建設費607交納供電貼費及電源建設集資費608土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續609設計單位出報批圖610出施工圖611編制、報送工程檔案資料，交檔案保證金612辦理消防審核意見表613審批人防工程、辦理人防許可證614核發建設工程規劃許可證615領取開工審批表，辦理開工登記任務編編碼表表任務序號任務名稱子任務序號子任務名稱7

工程建設招投標

701辦理招標登記、招標申請702招標準備703招標通告704編制招標文件并核準705編制招標工程標底706標底送審合同預算審查處確認707標底送市招標辦核準，正式申請招標708投標單位資格審批709編制投標書并送達710召開招標會，勘察現場711召開開標會議，進行開標712評標、決標713發中標通知書714簽訂工程承包合同715工程承包合同的審查任務編編碼表表任務序號任務名稱子任務序號子任務名稱8

開工手續

801辦理質量監督注冊登記手續802建設工程監理803辦理開工統計登記804交納實心黏土磚限制使用費805辦理開工前審計806交納投資方向調節稅807領取固定資產投資許可證808報裝施工用水、電、路809協調街道環衛部門810協調交通管理部門811交納綠化建設費，簽訂綠化協議812領取建設工程開工證項目進進度管管理1.甘特圖圖2.進度拖拖延原原因分分析3.進度拖拖延解解決措措施甘特圖圖甘特圖圖進度拖拖延原原因分分析計劃時時忘記記(遺漏)部分必必需的的功能能或工工作計劃劃值值(例如如計計劃劃工工作作量量、、持持續續時時間間)不足足，，相相關關的的實實際際工工作作量量增增加加資源源或或能能力力不不足足，，例例如如計計劃劃時時沒沒考考慮慮到到資資源源的的限限制制或或缺缺陷陷，，沒沒有有考考慮慮如如何何完完成成工工作作出現現了了計計劃劃中中未未能能考考慮慮到到的的風風險險或或狀狀況況，，未未能能使使工工程程實實施施達達到到預預定定的的效效率率在現現代代工工程程中中，，上上級級(業主主、、投投資資者者、、企企業業主主管管)常常常在在一一開開始始就就提提出出很很緊緊迫迫的的工工期期要要求求。。使使承承包包商商或或其其他他設設計計人人、、供供應應商商的的工工期期太太緊緊。。而而且且許許業業主主為為了了縮縮短短工工期期，，常常常常壓壓縮縮承承包包商商的的做做標標期期、、前前期期準準備備的的時時間間。。工期及相關計劃失誤進度度拖拖延延原原因因分分析析工作作量量的的變變化化。?？煽赡苣苁鞘怯捎捎谟谠O設計計的的修修改改、、設設計計的的錯錯誤誤、、業業主主新新的的要要求求、、修修改改項項目目的的目目標標及及系系統統范范圍圍的的擴擴展展造造成成的的外界界(如政政府府、、上上層層系系統統)對項項目目新新的的要要求求或或限限制制，，設設計計標標準準的的提提高高可可能能造造成成項項目目資資源源的的缺缺乏乏無無法法及及時時完完成成環境境條條件件的的變變化化，，如如不不利利的的施施工工條條件件不不僅僅造造成成對對工工程程實實施施過過程程的的干干擾擾，，有有時時直直接接要要求求調調整整原原來來已已確確定定的的計計劃劃發生生不不可可抗抗力力事事件件，，如如地地震震、、臺臺風風、、動動亂亂、、戰戰爭爭狀狀態態等等。。邊際條件的變化進度度拖拖延延原原因因分分析析計劃劃部部門門與與實實施施者者之之間間，，總總分分包包商商之之間間，，業業主主與與承承包包商商之之間間缺缺少少溝溝通通工程程實實施施者者缺缺少少工工期期意意識識，，例例如如管管理理者者拖拖延延了了圖圖紙紙的的供供應應和和批批準準，，任任務務下下達達時時缺缺少少必必要要的的工工期期說說明明和和責責任任落落實實，，拖拖延延了了工工程程活活動動項目目參參加加單單位位對對各各個個活活動動(各專專業業工工程程和和供供應應)之間間的的邏邏輯輯關關系系(活動動鏈鏈)沒有有清清楚楚地地了了解解，，下下達達任任務務時時也也沒沒有有作作詳詳細細的的解解釋釋，，同同時時對對活活動動的的必必要要的的前前提提條條件件準準備備不不足足，，各各單單位位之之間間缺缺少少協協調調和和信信息息溝溝通通，，許許多多工工作作脫脫節節，，資資源源供供應應出出現現問問題題由于于其其它它方方面面未未完完成成項項目目計計劃劃造造成成拖拖延延。。例例如如設設計計單單位位拖拖延延設設計計、、運運輸輸不不及及時時、、上上級級機機關關拖拖延延批批準準手手續續、、質質量量檢檢查查拖拖延延，，業業主主不不果果斷斷處處理理問問題題等等承包包商商沒沒有有集集中中力力量量施施工工，，材材料料供供應應拖拖延延，，資資金金缺缺乏乏，，工工期期控控制制不不緊緊。。這這可可能能是是由由于于承承包包商商同同期期工工程程太太多多，，力力量量不不足足造造成成的的業主主沒沒有有集集中中資資金金的的供供應應，，拖拖欠欠工工程程款款，，或或業業主主的的材材料料、、設設備備供供應應不不及及時時管理過程中的失誤解決決進進度度拖拖延延的的措措施施增加加資資源源投投入入，，例例如如增增加加勞勞動動力力、、材材料料、、周周轉轉材材料料和和設設備備的的投投入入量量重新新分分配配資資源源，，例例如如將將服服務務部部門門的的人人員員投投入入到到生生產產中中去去減少少工工作作范范圍圍，，包包括括減減少少工工作作量量或或刪刪去去一一些些工工作作包包(或分分項項工工程程)改善善工工具具器器具具以以提提高高勞勞動動效效率率提高高勞勞動動生生產產率率，，主主要要通通過過輔輔助助措措施施和和合合理理的的工工作作過過程程將部部分分任任務務轉轉移移改變變網網絡絡計計劃劃中中工工程程活活動動的的邏邏輯輯關關系系將一些工工作包合合并修改實施施方案成本管理理1.成本分配配2.成本控制制時間區區段3.成本控制制的主要要工作4.成本超支支原因分分析5.降低成本本的措施施成本分配配本項目擬擬投資12億人民幣幣前期計劃劃投資1億元進行行可行性性研究等等建設準準備工作作建設期計計劃投入入10.5億元進行行建設、、裝修等等工作竣工后計計劃投入入0.5億元進行行物業管管理、試試運行等等工作成本控制制時間區區段A為上期末末的實際際控制結結果；B為本期內內的實際際完成值值；C為控制期期末至項項目結束束的剩余成本預預測(診斷)值；D(為A十B)，是至本本期末項項目全部實際際控制結結果；E(為D十C)為整個項項目的總總成本預測(診斷)值。在上述的的區段劃劃分中，，進行成成本控制只只需抓住住B段(即本控制制期內實際際成本信信息)和C段(即剩余成本本預測信信息)，其它是是已儲存的的信息(如A)或經過處處理得到的的信息(如D、E)。成本控制制主要工工作其它工作作成本計劃劃工作成本監督督成本跟蹤蹤成本診斷斷工作審算部成本超支支原因分分析原成本計計劃數據據不準確確，估價價錯誤，，預算太太低，不不適當地地采用低低價策略，承承包商(或分包商商)報價超出出預期的的的最高高價；外部原因因：上級級、業主主的干擾擾，陰雨雨天氣，，物價上上漲，不不可抗力力事件實施管理理中的問問題：不適當的的控制程程序，費費用控制制存在問問題，預預算外開開支，被被罰款；；成成本本責任不不明，實實施者對對成本沒沒有承擔擔義務，，缺少成成本(投資)方面限額額的概念念，同時時又沒有有節約成成本的獎獎勵措施施；勞勞動效率率低，工工人頻繁繁地調動動，施工工組織混混亂；采采購了了劣質材材料，工工人培訓訓不充分分，材料料消耗增增加，浪浪費嚴重重，發生生事故，，返工，，周轉資資金占用用量大，，財務成成本高；；合合同同不利，，在合同同執行中中存在缺缺陷，承承包商(分包商、、供應商商)的賠償要要求。工程范圍圍的增加加，設計計的修改改，功能能和建設設標準提提高，工工作量大大幅度增增加。降低成本本措施措施技術方案案購買部分分產品重選供應應商改變實施施過程變更工程程范圍索賠項目質量量管理1.質量標準準評定2.質量管理理戴明環環循環3.質量管理理重點4.質量管理理各部分分的關系系5.質量、成成本、進進度三者者的關系系6.合同風險險管理按期完成成工程各各階段任任務，依依照詳細細進度計計劃實施施項目。。前期宣傳傳有一定定的力度度及社會會影響力力。招投標程程序符合合法定要要求，合合同管理理到位。。使本房地地產開發發商的社社會形象象進一步步提升，，增強社社會影響響力！1.質量標準準評定2.質量管理理戴明環環循環對組織內內部：項項目策劃劃完成、、各階段段分工任任務明確確，人員員培訓順順利進行行、后勤勤物資保保障對社會：：廣告宣宣傳效果果、提高高知名度度，搶占占先期市市場。對周邊規規劃建設設：給予予的一定定的支援援，建設設符合交交通樞紐紐周邊的的規劃，，符合徐徐涇商務務臨空區區的規劃劃布局對政府：：對預期期計劃完完成的程程度。對承包商商及分包包商：管管理到位位，績效效考核。。對整體：：資金到到位情況況3.質量管理理重點4.質量管理理各部分分的關系系成本成本費用最低低成本質量最高高最佳項目目合理工期期費用最低低經濟的最適當5.質量、成成本、進進度三者者的關系系風險管理理1.風險識別別2.風險回避避3.風險預防防4.風險抑制制1.風險識別別投資決策策階段土地獲取取階段項目建設設階段租售管理理階段開發區域域風險開發物業業風險項目建設設風險開發時機機風險開發成本本市場供求求征地拆遷遷籌資招標模式式承包方式式自然條件件工期拖延延項目質量量開發成本本施工索賠賠租售合同同銷售時時機自然然災害意意外事故故決策階段段：搞好開開發經營營方案的的評價決決策土地獲取取：開展項項目規劃劃設計方方案優選選，建設階段段：通過招招標模式式，承包包方式，，合同類類型的選選擇，可可以避開開某些風風險，或或在項目目施工方方案中，，淘汰有有缺陷，，風險高高的施工工方法、、施工工工藝租售階段段：可采用用營銷代代理，以以充分利利用代理理人豐富富的營銷銷經驗2.風險回避避決策階段段1，建立高水水平、多多學科的的開發隊隊伍2，樹立風風險意識識3，健全風風險預警警系統4，貫徹執執行奉獻獻管理責責任制度度5，認真細細致的市市場調研研，使項項目準確確定位6，調查政政治、政政策、社社會、經經濟環境境，使項項目決策策建立在在堅實的的基礎上上7，做好開開發方案案的風險險分析，，制定全全面的風風險管理理計劃3.風險預防防建設階段段1，采用系統統的項目目管理方方法2，向開發發建設各各方人員員灌輸安安全意識識3，現場危危險源采采取措施施4，留有余余地，保保持后備備5，合理布布置施工工現場6，及時協協調7，關注注天氣氣預報報，對對惡劣劣