房地產(chǎn)開發(fā)過程的設(shè)計管理內(nèi)容提要一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計的內(nèi)容二、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計管理的意義三、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計管理的任務(wù)和目標(biāo)四、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計管理的措施五、各階段設(shè)計的統(tǒng)籌管理建設(shè)工程項目的階段劃分建設(shè)工程項目的全壽命周期包括決策階段（調(diào)查研究、編制可行性研究等項目的前期的組織、管理、經(jīng)濟和技術(shù)方面的論證）實施階段（設(shè)計前的準(zhǔn)備階段、設(shè)計階段、施工階段、動用前期準(zhǔn)備階段、保修期）使用階段（設(shè)計壽命周期內(nèi)的使用）建設(shè)工程項目的階段劃分項目立項是項目決策的標(biāo)志。決策階段的主要任務(wù)是確定項目的定義，一般包括如下內(nèi)容：

·確定項目實施的組織·確定和落實建設(shè)地點·確定建設(shè)任務(wù)和建設(shè)原則·確定落實項目建設(shè)資金·確定項目投資目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)。建設(shè)工程項目的階段劃分項目實施階段管理的主要任務(wù)是通過管理使項目的目標(biāo)得以實現(xiàn)。建設(shè)工程項目管理的時間范疇是建設(shè)工程的項目實施階段。《建設(shè)工程項目管理規(guī)范》對建設(shè)工程項目管理作如下術(shù)語解釋：運用系統(tǒng)的理論和方法，對建設(shè)工程項目進(jìn)行的計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制等專業(yè)化活動，簡稱為項目管理。項目管理內(nèi)涵是：自項目開始至項目完成，通過項目策劃和項目控制，以使項目的費用目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)得以實現(xiàn)。建設(shè)工程項目實施階段的組成決策階段設(shè)計準(zhǔn)備階段設(shè)計階段施工階段動用前準(zhǔn)備階段保修階段項目市場信息收集調(diào)研編制可行性研究報告編制項目設(shè)計任務(wù)書修建性詳細(xì)規(guī)劃（總平方案）建筑方案設(shè)計施工圖設(shè)計施工竣工驗收動用開始保修期結(jié)束項目決策階段項目實施階段一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計的內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計建筑設(shè)計施工圖設(shè)計園林景觀道路環(huán)境設(shè)計區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)、專業(yè)配套設(shè)計具體方案、節(jié)點設(shè)計一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計的內(nèi)容

規(guī)劃設(shè)計

規(guī)劃設(shè)計是根據(jù)城市規(guī)劃條件、土地招標(biāo)文件和選址意見書上有關(guān)指標(biāo)和有關(guān)規(guī)范要求，按照建筑與環(huán)境關(guān)系的原則，對建筑布局、道路、豎向、綠化及工程管線等進(jìn)行綜合性的場地設(shè)計。一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計的內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)是經(jīng)規(guī)劃行政部門核發(fā)的選址意見書、規(guī)劃設(shè)計條件、擬建項目的現(xiàn)勢地形圖、環(huán)保部門批準(zhǔn)的環(huán)境影響報告書、有關(guān)城市規(guī)劃設(shè)計規(guī)范等。一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計的內(nèi)容一般規(guī)劃設(shè)計階段的成果是修建性詳細(xì)規(guī)劃，包括以下內(nèi)容：（一）規(guī)劃地段區(qū)位關(guān)系圖。反映規(guī)劃地段的位置，周邊道路走向，規(guī)劃地段與毗鄰用地和城市中心區(qū)的關(guān)系。（二）規(guī)劃地段現(xiàn)狀圖。標(biāo)明建設(shè)用地現(xiàn)狀自然地形地貌、道路、綠化、工程管線及各類用地內(nèi)建筑的范圍、性質(zhì)、層數(shù)、質(zhì)量、單位名稱，以及規(guī)劃四至范圍以外50米內(nèi)的建筑層數(shù)和建筑性質(zhì)；標(biāo)明用地界線、各類規(guī)劃控制線；附具現(xiàn)狀用地構(gòu)成表。一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)過過程程設(shè)設(shè)計計的的內(nèi)內(nèi)容容（三三））規(guī)規(guī)劃劃總總平平面面圖圖。。標(biāo)標(biāo)明明規(guī)規(guī)劃劃四四至至范范圍圍，，各各類類規(guī)規(guī)劃劃控控制制線線；；標(biāo)標(biāo)明明規(guī)規(guī)劃劃建建筑筑性性質(zhì)質(zhì)分分類類，，各各類類建建筑筑位位置置、、層層數(shù)數(shù)、、間間距距系系數(shù)數(shù)，，建建筑筑退退讓讓各各類類規(guī)規(guī)劃劃控控制制線線的的距距離離，，道道路路名名稱稱、、道道路路寬寬度度，，市市政政和和公公共共交交通通設(shè)設(shè)施施以以及及場場站站點點，，機機動動車車停停車車場場位位置置；；確確定定主主要要入入口口方方向向，，標(biāo)標(biāo)明明主主要要出出入入口口與與城城市市道道路路交交叉叉口口距距離離；；確確定定地地下下設(shè)設(shè)施施范范圍圍、、地地下下設(shè)設(shè)施施出出入入口口；；附附具具用用地地平平衡衡表表、、技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟濟指指標(biāo)標(biāo)以以及及公公建建一一覽覽表表。。一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)過過程程設(shè)設(shè)計計的的內(nèi)內(nèi)容容（四四））空空間間分分析析模模型型或或者者效效果果圖圖。。表表達(dá)達(dá)設(shè)設(shè)計計意意圖圖，，反反映映空空間間環(huán)環(huán)境境關(guān)關(guān)系系。。（五五））道道路路交交通通以以及及豎豎向向規(guī)規(guī)劃劃圖圖。。標(biāo)標(biāo)明明道道路路紅紅線線位位置置、、橫橫斷斷面面、、交交叉叉點點坐坐標(biāo)標(biāo)、、標(biāo)標(biāo)高高、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)彎彎半半徑徑、、公公交交站站場場以以及及停停車車場場用用地地界界線線。。（六六））工工程程管管網(wǎng)網(wǎng)規(guī)規(guī)劃劃圖圖。。標(biāo)標(biāo)明明規(guī)規(guī)劃劃區(qū)區(qū)外外圍圍城城市市道道路路中中各各類類市市政政基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施和和管管線線平平面面位位置置、、間間距距、、管管徑徑尺尺寸寸以以及及主主要要道道路路斷斷面面管管線線示示意意。。（七七））綠綠地地規(guī)規(guī)劃劃圖圖。。標(biāo)標(biāo)明明各各類類綠綠地地的的位位置置和和界界線線；；標(biāo)標(biāo)明明小小區(qū)區(qū)道道路路、、停停車車場場等等其其他他用用地地的的界界線線以以及及與與綠綠地地的的關(guān)關(guān)系系；；附附具具綠綠化化用用地地指指標(biāo)標(biāo)表表。。一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)過過程程設(shè)設(shè)計計的的內(nèi)內(nèi)容容道路路紅紅線線———規(guī)劃劃城城市市道道路路（（含含居居住住區(qū)區(qū)級級道道路路））用用地地的的邊邊界界線線。。用地地紅紅線線———各類類建建筑筑工工程程項項目目用用地地的的使使用用權(quán)權(quán)屬屬范范圍圍的的邊邊界界線線。。建筑筑控控制制線線———有關(guān)關(guān)法法規(guī)規(guī)或或詳詳細(xì)細(xì)規(guī)規(guī)劃劃確確定定的的建建筑筑物物、、構(gòu)構(gòu)筑筑物物的的基基底底位位置置不不得得超超出出的的界界線線。。建筑筑密密度度———在一一定定范范圍圍內(nèi)內(nèi)，，建建筑筑物物的的基基底底建建筑筑面面積積總總和和與與占占用用地地面面積積的的比比例例（（%）。。綠地地率率———一定定地地區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)，，各各類類綠綠地地總總面面積積占占該該地地區(qū)區(qū)總總面面積積的的比比例例（（%）。。容積積率率———在一一定定范范圍圍內(nèi)內(nèi)，，建建筑筑面面積積的的總總和和與與用用地地面面積積的的比比值值。。主主要要反反映映用用地地的的開開發(fā)發(fā)強強度度。。建筑筑密密度度、、建建筑筑容容積積率率和和綠綠地地率率是是控控制制用用地地和和環(huán)環(huán)境境質(zhì)質(zhì)量量的的三三個個重重要要指指標(biāo)標(biāo)一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)過過程程設(shè)設(shè)計計的的內(nèi)內(nèi)容容新建建居居住住區(qū)區(qū)建建筑筑密密度度、、容容積積率率不不得得超超過過右右側(cè)側(cè)指指標(biāo)標(biāo)。。注：：1.多層層與與高高層層混混合合住住宅宅根根據(jù)據(jù)規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計具具體體確確定定。。2.混合合層層取取兩兩者者的的指指標(biāo)標(biāo)值值作作為為控控制制指指標(biāo)標(biāo)的的上上、、下下限限值值。。3.本表表不不計計入入地地下下層層面面積積。。建筑密度容積率1～3層（底層）

33%1.04～6層（多層）

25%1.5

7～9層（中高層）

22%1.8

≥10層（高層）

16%2.5一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)過過程程設(shè)設(shè)計計的的內(nèi)內(nèi)容容建筑筑面面積積的的計計算算住宅宅建建筑筑、、居居住住型型公公寓寓和和混混合合型型公公寓寓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層層層高高大大于于3.6米且且小小于于或或者者等等于于4.8米，，不不論論層層內(nèi)內(nèi)是是否否設(shè)設(shè)置置隔隔層層，，建建筑筑面面積積計計算算值值按按照照該該層層水水平平投投影影面面積積的的1.5倍計計算算；；標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層層層高高大大于于4.8米且且小小于于或或者者等等于于5.4米，，不不論論層層內(nèi)內(nèi)是是否否設(shè)設(shè)置置隔隔層層，，建建筑筑面面積積計計算算值值按按照照該該層層水水平平投投影影面面積積的的2倍計計算算。。但但躍躍層層式式住住宅宅、、低低層層住住宅宅起起居居室室（（廳廳））層層高高為為戶戶內(nèi)內(nèi)通通高高以以及及住住宅宅坡坡屋屋頂頂部部分分除除外外。。建筑物地地下部分分頂板面面高出室室外地坪坪1.5米或者等等于1.5米，建筑筑面積計計算值按按照該層層水平投投影面積積計算；；建筑物物地下部部分的頂頂板面高高出室外外地坪小小于1.5米，建筑筑面積不不計入容容積率。。一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)設(shè)計的內(nèi)內(nèi)容建筑間距距有關(guān)知知識建筑間距距是指兩兩棟建筑筑物或構(gòu)構(gòu)筑物外外墻之間間的水平平距離。。外墻應(yīng)應(yīng)當(dāng)包括括保溫層層和外加加裝飾層層，但不不包括勒勒腳。確定建筑筑間距、、退界距距離和后后退道路路、建筑筑物面寬寬、建筑筑限高時時，建筑筑高度按按下列規(guī)規(guī)定計算算：一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)設(shè)計的內(nèi)內(nèi)容（一）平平屋面建建筑，有有挑檐屋屋面的，，自室外外地面計計算至檐檐口頂；；有女兒兒墻的，，自室外外地面計計算至女女兒墻頂頂。aa一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)設(shè)計的內(nèi)內(nèi)容（二）坡坡屋面建建筑，確確定建筑筑間距時時，按照照屋脊頂頂面和檐檐口頂分分別計算算，以影影響大的的計算建建筑間距距；確定定其他情情況時，，屋面坡坡度小于于或者等等于45度的，自自室外地地面計算算至檐口口頂，坡坡度大于于45度的，自自室外地地面計算算至屋脊脊頂。aa一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)設(shè)計的內(nèi)內(nèi)容（三）樓樓梯間、、電梯機機房、水水箱間等等局部突突出屋面面的輔助助用房，，水平面面積之和和小于屋屋頂平面面面積四四分之一一的，不不計入建建筑高度度；通風(fēng)風(fēng)道、煙煙囪、裝裝飾構(gòu)件件、花架架、通信信設(shè)施等等其他屋屋面突出出部分，，不計入入建筑高高度。建筑設(shè)計計建筑設(shè)計計是對建建筑物本本身的設(shè)設(shè)計，包包括建筑筑物平面面、立面面、剖面面，房型型等。是對建筑筑物相對對詳細(xì)具具體的設(shè)設(shè)計，涉涉及建筑筑的各個個立面效效果（顏顏色、裝裝飾、構(gòu)構(gòu)造件）），每一一層的平平面圖（（房型、、公共部部位）不不同部位位的剖面面圖。是是非常量量化的，，每個位位置都要要有具體體的尺寸寸，能為為施工圖圖開展提提供必要要依據(jù)。。一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)設(shè)計的內(nèi)內(nèi)容包括建筑筑的平面面布置，，各用房房的分配配，層高高和室內(nèi)內(nèi)凈高，，交通及及電梯、、樓梯走走到布置置，墻身身、變形形縫等，，門窗設(shè)設(shè)計、外外檐效果果，采光光，通風(fēng)風(fēng)，保溫溫防熱，，消防要要求等等等，在這這一階段段都要充充分考慮慮設(shè)計。。一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)設(shè)計的內(nèi)內(nèi)容層高和室室內(nèi)凈高高ba坡頂結(jié)構(gòu)構(gòu)面層外墻皮延延長線a樓面面層層（完成成面）施工圖設(shè)設(shè)計施工圖設(shè)設(shè)計是建建筑設(shè)計計的深入入，包括括：1、結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計、給給排水設(shè)設(shè)計、電電氣設(shè)計計、采暖暖通風(fēng)、、設(shè)備設(shè)設(shè)施等各各專業(yè)施施工圖設(shè)設(shè)計說明明及所需需的全部部圖紙。。2、重要施施工安裝裝部位的的施工操操作說明明。3、在施工工總圖上上應(yīng)有的的設(shè)備、、房屋或或構(gòu)件、、結(jié)構(gòu)、、管線個個部分的的布置，，以及它它們相互互配合，，標(biāo)高和和外形尺尺寸、坐坐標(biāo)。4、設(shè)備材材料明細(xì)細(xì)表、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)件清清單。5、施工詳詳圖及專專業(yè)計算算書。一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)設(shè)計的內(nèi)內(nèi)容對施工圖圖設(shè)計深深度的要要求：1、滿足設(shè)設(shè)備、材材料的訂訂貨和采采購。2、滿足非非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)設(shè)備和建建筑構(gòu)配配件制作作要求。。3、滿足編編制工程程量清單單和標(biāo)底底的要求求。4、滿足施施工組織織設(shè)計的的編制和和土建施施工、設(shè)設(shè)備安裝裝的需要要。5、防火設(shè)設(shè)計專篇篇級環(huán)境境保護(hù)專專篇滿足足辦理消消防及環(huán)環(huán)保審批批手續(xù)的的要求。。園林景觀觀道路環(huán)環(huán)境設(shè)計計園林景觀觀道路設(shè)設(shè)計是對對小區(qū)環(huán)環(huán)境的設(shè)設(shè)計，包包括植物物選型搭搭配、道道路交通通組織、、鋪裝、、小品、、功能劃劃分等。。一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)設(shè)計的內(nèi)內(nèi)容環(huán)境設(shè)計計有雙重重內(nèi)涵，，一是充充分依托托設(shè)計物物周圍可可見的特特定內(nèi)容容。如山山川、河河谷、林林木、水水波、云云霧等大大自然一一切美的的東西，，使建筑筑物依存存它，裝裝點它、、篩選它它，構(gòu)成成內(nèi)外環(huán)環(huán)境的、、多樣的的、自由由的協(xié)調(diào)調(diào)統(tǒng)一；；二是人人造自然然。如水水，建筑筑物中可可以運用用水來喚喚起人對對自然環(huán)環(huán)境的回回憶；小小溪、噴噴泉、瀑瀑布、湖湖泊，往往往給人人以親切切、眷戀戀等多種種情感。。區(qū)內(nèi)綜合合管網(wǎng)、、專業(yè)配配套設(shè)計計區(qū)內(nèi)綜合合管網(wǎng)設(shè)設(shè)計是對對小區(qū)生生活配套套的設(shè)計計，包括括污水、、雨水、、自來水水、中水水、熱力力、燃?xì)鈿狻㈦娏αΑ㈦娨曇曤娫捑W(wǎng)網(wǎng)絡(luò)等，，還包括括專業(yè)設(shè)設(shè)施方面面，如泵泵房、配配電間、、變電室室、換熱熱站、調(diào)調(diào)壓站等等。具體方案案、節(jié)點點設(shè)計在設(shè)計圖圖紙的深深度達(dá)不不到的方方面，需需組織進(jìn)進(jìn)行詳細(xì)細(xì)設(shè)計，，如門窗窗節(jié)點、、保溫方方案、扶扶手欄桿桿、地面面磚分隔隔等。二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)設(shè)計管理理意義1、設(shè)計決決定項目目開發(fā)成成本2、設(shè)計決決定項目目品質(zhì)3、設(shè)計影影響項目目的驗收收4、設(shè)計質(zhì)質(zhì)量與進(jìn)進(jìn)度影響響項目周周期二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)設(shè)計管理理意義1、設(shè)計決決定項目目開發(fā)成成本（1）規(guī)劃設(shè)設(shè)計管理理對項目目開發(fā)成成本的影影響不同的規(guī)規(guī)劃方案案的開發(fā)發(fā)成本是是不一樣樣的，規(guī)規(guī)劃對項項目投資資有著重重要的影影響。如如通過對對容積率率的充分分把握選選擇合理理的建筑筑形式，，在瑞寧寧嘉園和和好美嘉嘉園項目目規(guī)劃中中得到了了很好的的驗證。。瑞寧嘉嘉園容積積率是2，好美嘉嘉園容積積率是1.8，我們選選擇了高高層和多多層相結(jié)結(jié)合的方方案，而而且盡量量多的設(shè)設(shè)計多層層，這樣樣從根本本上降低低了開發(fā)發(fā)成本。。二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)設(shè)計管理理意義從消防要要求講，，7-9層或24米至32米的民宅宅消防標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為一一個檔次次；13-18層以上或或32米至50米的民宅宅消防標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。12層及12層以上的的高層住住宅，每每棟樓的的電梯不不得少于于2臺。層數(shù)越高高，對地地基基礎(chǔ)礎(chǔ)要求越越高。人防（2）建筑設(shè)設(shè)計管理理對房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本的的影響外檐的形形式影響響工程造造價，立立面簡單單，裝飾飾構(gòu)件少少，工程程造價低低。平面面設(shè)計中中房型越越小，戶戶數(shù)越多多，配套套設(shè)施越越多，如如入戶門門、水表表等越多多，工程程造價就就會相應(yīng)應(yīng)提高。。如好美美嘉園項項目以小小戶型為為主，戶戶數(shù)設(shè)計計較多，，相應(yīng)工工程、配配套成本本提高。。（3）施工圖圖設(shè)計管管理對房房地產(chǎn)開開發(fā)成本本的影響響建筑施工工圖設(shè)計計中，材材料選擇擇影響工工程造價價，如對對外檐窗窗的設(shè)計計、公共共空間裝裝修設(shè)計計等。結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計計中鋼筋筋含量、、混凝土土標(biāo)號等等對工程程造價起起著重要要影響。。如在好好美嘉園園項目中中，通過過各種措措施降低低了鋼筋筋含量，，從而降降低了工工程造價價。樁基基形式影影響工程程造價，，充分利利用勘察察報告指指標(biāo)，選選擇合理理樁基形形式可降降低工程程造價。。（4）園林景景觀設(shè)計計對房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本的的影響選用植物物種類影影響園林林施工成成本。同同樣的植植物選用用小苗木木可降低低施工成成本。小小區(qū)設(shè)施施的品質(zhì)質(zhì)影響施施工成本本。2、設(shè)計決決定項目目品質(zhì)（1）規(guī)劃設(shè)設(shè)計對品品質(zhì)的影影響規(guī)劃是對對項目的的整體構(gòu)構(gòu)思，是是宏觀上上對項目目的定位，，建筑密密度、容容積率、、綠地率率、車位位數(shù)等重要指標(biāo)標(biāo)就決定定了項目目品質(zhì)。。（2）建筑設(shè)設(shè)計對品品質(zhì)的影影響建筑設(shè)計計決定了了建筑物物的效果果，色彩彩的選用用、外立立面裝飾飾構(gòu)件的的設(shè)計、、空調(diào)護(hù)護(hù)欄的設(shè)設(shè)計等都都影響建建筑物的的美觀。。平面設(shè)設(shè)計中房房型的設(shè)設(shè)計更是是影響項項目的品品質(zhì)，決決定市場場認(rèn)可度度。（3）施工工圖設(shè)設(shè)計對對品質(zhì)質(zhì)的影影響施工圖圖設(shè)計計中的的材料料的選選用對對項目目品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)生生主要要影響響。如如管材材的選選用、、窗材材料的的選用用等。。（4）園林林景觀觀設(shè)計計對品品質(zhì)的的影響響園林設(shè)設(shè)計決決定小小區(qū)的的整體體環(huán)境境，小小區(qū)內(nèi)內(nèi)是業(yè)業(yè)主茶茶余飯飯后娛娛樂休休閑的的場所所，是是業(yè)主主拉開開窗簾簾就看看到風(fēng)風(fēng)景。。園林林設(shè)計計的風(fēng)風(fēng)格、、植物物的選選擇搭搭配、、小品品的設(shè)設(shè)計、、功能能區(qū)的的設(shè)計計等都都影響響項目目的品品質(zhì)。。3、設(shè)計計影響響項目目的驗驗收（1）規(guī)劃劃、建建筑設(shè)設(shè)計的的消防防審查查在取得得規(guī)劃劃設(shè)計計方案案許可可文件件前要要經(jīng)過過消防部門門的專專業(yè)審審查，，如小小區(qū)規(guī)規(guī)劃道道路等等是否否符合合規(guī)范，，建筑筑平面面布局局是否否符合合消防防規(guī)范范等。。（2）規(guī)劃劃、建建筑設(shè)設(shè)計的的規(guī)劃劃審查查規(guī)劃審審查對對項目目各審審批文文件取取得和和建設(shè)設(shè)起著著重要要意義義，規(guī)規(guī)劃通通過后后方可可進(jìn)行行具體體施工工圖設(shè)設(shè)計以以及之之后各各項行行政許許可文文件取取得。。是否否符合合規(guī)范范要求求決定定規(guī)劃劃驗收收是否否能順順利通通過。。（3）建筑筑、施施工圖圖設(shè)計計的圖圖紙審審查施工圖圖審查查是行行政許許可的的一關(guān)關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)，，決定定施工工圖紙紙是否否符可可付之之實施施。是是對施施工圖圖紙的的全面面審查查，包包括建建筑圖圖、結(jié)結(jié)構(gòu)圖圖、水水暖電電等。。只有有取得得圖審審合格格證明明文件件后，，施工工圖方方可用用于施施工。。施工工圖設(shè)設(shè)計水水平影影響是是否可可以順順利通通過圖圖紙審審查。。（4）各專專業(yè)配配套的的設(shè)計計審查查各專業(yè)業(yè)配套套實施施前應(yīng)應(yīng)將設(shè)設(shè)計圖圖紙送送相關(guān)關(guān)配套套部門門，聽聽取專專業(yè)意意見并并按要要求修修改圖圖紙。。因為為相關(guān)關(guān)配套套設(shè)施施將最最終由由各配配套部部門接接管，，多以以他們們會就就設(shè)計計提出出要求求。如如室內(nèi)內(nèi)采暖暖工程程，供供熱辦辦會提提出很很多要要求，，如各各材料料的選選擇，，溫控控閥、、壓差差閥等等設(shè)施施的配配套等等。4、設(shè)計計質(zhì)量量與進(jìn)進(jìn)度影影響項項目周周期合理的的設(shè)計計期限限既能能保證證設(shè)計計質(zhì)量量也能能滿足足項目周周期要要求。。沒有有經(jīng)審審查合合格的的設(shè)計計圖紙紙就不不能開工工建設(shè)設(shè)，多多以設(shè)設(shè)計文文件完完成進(jìn)進(jìn)度決決定了了項目目的開始始建設(shè)設(shè)節(jié)點點。設(shè)設(shè)計文文件的的設(shè)計計質(zhì)量量也決決定了了設(shè)計文文件是是否能能順利利通過過相關(guān)關(guān)設(shè)計計晚間間的審審查。。三、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程程設(shè)計計管理理的任任務(wù)和和目標(biāo)標(biāo)1、保證證各設(shè)設(shè)計階階段進(jìn)進(jìn)度2、保證證各設(shè)設(shè)計質(zhì)質(zhì)量3、控制制項目目開發(fā)發(fā)成本本4、控制制開發(fā)發(fā)項目目的品品質(zhì)5、保證證各階階段設(shè)設(shè)計的的連續(xù)續(xù)統(tǒng)一一三、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程程設(shè)計計管理理的任任務(wù)和和目標(biāo)標(biāo)1、保證證各設(shè)設(shè)計階階段進(jìn)進(jìn)度設(shè)計過過程占占用時時間在在項目目建設(shè)設(shè)周期期中不不算長，但但設(shè)計計是否否能按按計劃劃節(jié)點點按時時開始始和完完成，，卻制約約項目目建設(shè)設(shè)，決決定項項目是是否能能按計計劃開開始相相關(guān)工作作，從從而影影響項項目開開發(fā)周周期。。所以以開發(fā)發(fā)團隊隊?wèi)?yīng)通過過制定定科學(xué)學(xué)準(zhǔn)確確的設(shè)設(shè)計進(jìn)進(jìn)度計計劃、、時間間節(jié)點點計劃，，通過過積極極的組組織、、監(jiān)督督、溝溝通協(xié)協(xié)調(diào)，，來保保證設(shè)計計進(jìn)度度。2、保證證各設(shè)設(shè)計質(zhì)質(zhì)量設(shè)計工工作是是知識識密集集型工工作，，具有有很強強的專專業(yè)性，，且設(shè)設(shè)計工工作是是委托托給具具有相相應(yīng)資資質(zhì)的的設(shè)計計單位完完成。。設(shè)計計文件件是項項目建建設(shè)的的依據(jù)據(jù)，所所謂按按圖施工工。設(shè)設(shè)計文文件的的準(zhǔn)確確性和和規(guī)范范性影影響是是否能能夠通過相關(guān)關(guān)政府機構(gòu)構(gòu)的嚴(yán)格驗驗收。所以以開發(fā)團隊隊?wèi)?yīng)通過設(shè)計計任務(wù)書、、圖紙審查查等有效的的管理手段段來保證設(shè)計計文件質(zhì)量量，為項目目建設(shè)提供供準(zhǔn)確可行行的依據(jù)，保保證項目的的順利進(jìn)行行及驗收。。3、控制項目目開發(fā)成本本成本控制是是項目開發(fā)發(fā)的根本，，直接影響響項目的利潤情況況，而成本本控制的根根本在于設(shè)設(shè)計階段對對設(shè)計文件的的控制。項項目投資的的估算、概概算、預(yù)算算、合同談判、、簽證結(jié)算算等成本控控制工作的的基礎(chǔ)都是是設(shè)計文件。。而且設(shè)計計人員對開開發(fā)成本的的重視程度度與開發(fā)商是是有一定差差距的，甚甚至?xí)忻芤幻妗！Ｋ蚤_發(fā)團團隊?wèi)?yīng)通過過與設(shè)計人人員積極有有效的溝通，通過設(shè)設(shè)計優(yōu)化、、專家論證證、概預(yù)算算等措施來來將開發(fā)成本本控制在預(yù)預(yù)期的范圍圍內(nèi)。4、控制開發(fā)發(fā)項目的品品質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商是項目目開發(fā)的組組織者，設(shè)設(shè)計單位是要根據(jù)據(jù)開發(fā)商的的定位、設(shè)設(shè)想來進(jìn)行行設(shè)計的。。開發(fā)商根據(jù)據(jù)項目的定定位不同會會選擇不同同的品質(zhì)。。如高檔住宅宅小區(qū)、別別墅區(qū)、經(jīng)經(jīng)濟適用房房的品質(zhì)要要求肯定是不不一樣的。。開發(fā)團隊隊?wèi)?yīng)通過設(shè)設(shè)計任務(wù)書書和與設(shè)計的的溝通來將將品質(zhì)要求求、材質(zhì)選選擇等信息息準(zhǔn)確傳達(dá)給給設(shè)計單位位，并通過過過程控制制與設(shè)計文文件審查來確確定是否符符合項目品品質(zhì)要求。。5、保證各階階段設(shè)計的的連續(xù)統(tǒng)一一房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的設(shè)計任任務(wù)分較多多階段，每每一階段的設(shè)計人人不同或者者設(shè)計單位位不同，每每一階段的的設(shè)計任務(wù)和和重點也不不同，但這這些設(shè)計工工作都是圍圍繞同一個項項目進(jìn)行。。所以開發(fā)發(fā)團隊在設(shè)設(shè)計管理時時應(yīng)綜合考慮慮各環(huán)節(jié)的的設(shè)計相關(guān)關(guān)內(nèi)容，滿滿足各設(shè)計計環(huán)節(jié)的統(tǒng)一一性。四、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過程程設(shè)計管理理的措施1、組織措施施2、技術(shù)措施施3、合同措施施4、經(jīng)濟措施施5、管理措施施四、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過程程設(shè)計管理理的措施1、組織措施施（1）完善公司司開發(fā)團隊隊的組織結(jié)結(jié)構(gòu)，明確確各部門、、各崗位職責(zé)分分工，明確確工作流程程。（2）加強設(shè)計計管理部門門、相關(guān)崗崗位人員的的專業(yè)知識識水平，與設(shè)計計人員順暢暢溝通并可可更專業(yè)的的完成設(shè)計計協(xié)調(diào)工作。2、技術(shù)措施（1）通過專家家論證、借借助專業(yè)公公司，優(yōu)化化設(shè)計，對對設(shè)計基礎(chǔ)礎(chǔ)資料及設(shè)設(shè)計文件深深入研究探探討，充分分利用專業(yè)業(yè)能力，控控制設(shè)計階階段對成本本的影響。。（2）圖紙審查查，在正式式出設(shè)計圖圖紙之前和和出圖后都都應(yīng)組織設(shè)設(shè)計圖紙審審查，將設(shè)設(shè)計問題糾糾正在實施施之前。3、合同措施施（1）保證合理理的設(shè)計費費用，設(shè)計計費用占房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本很少份份額，但設(shè)設(shè)計工作卻卻對項目開開發(fā)成本計計決定作用。所以不不要因為過過低的設(shè)計計費用降低低設(shè)計公司司的工作積極性和工工作質(zhì)量，，從而難以以保證圖紙紙質(zhì)量。（2）保證合理理的設(shè)計周周期，設(shè)計計工作需要要設(shè)計人員員用心去完成成，時間太太倉促，必必定影響設(shè)設(shè)計人員的的專注程度，從而造造成只有速速度而丟了了質(zhì)量，這這對開發(fā)上上來說也得不償失。。（3）嚴(yán)密合同同條款，比比如對圖紙紙數(shù)量的約約定，對變變更工作的約約定，要在在合同中體體現(xiàn)，避免免后期費用用的增加。。4、經(jīng)濟措施施（1）積極采取取獎勵機制制辦法，鼓鼓勵設(shè)計公公司為開發(fā)發(fā)商考慮成本本問題，鼓鼓勵通過優(yōu)優(yōu)秀設(shè)計降降低開發(fā)成成本。明確若設(shè)計公公司將影響響成本的指指標(biāo)控制在在一定合理理范圍內(nèi)將予以適當(dāng)當(dāng)獎勵。這這樣可大大大提高設(shè)計計公司的積積極性，從而降低房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本。（2）明確若因因設(shè)計問題題造成項目目損失要讓讓設(shè)計單位位承擔(dān)一部分分責(zé)任，要要予以一定定經(jīng)濟懲罰罰。增強設(shè)設(shè)計人員的責(zé)任心，，保證設(shè)計計文件質(zhì)量量。5、管理措施施（1）做好計劃劃工作，加加強監(jiān)督。。計劃是管管理的第一一步，不單要要做好每一一設(shè)計階段段的計劃，，更要做好好設(shè)計環(huán)節(jié)的的總總計計劃劃。。然然后后按按照照計計劃劃落落實實，，過過程程監(jiān)監(jiān)督督，，保保證證實實際際情況況按按計計劃劃完完成成。。（2）有有效效溝溝通通協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)。。高高效效的的溝溝通通可可以以避避免免失失誤誤、、提提高效效率率、、保保證證效效果果