——項目發展戰略&營銷策略壹市場研究方向房地產市場養老市場概念養老行業市場貳項目發展戰略項目本體分析項目優勢解析叁營銷策略部署項目價值解析項目定位體系核心競爭力&營銷網絡打造肆什河麗景運營策略市場&客群定位客戶群體延展營銷網絡搭建壹市場研究方向房地產市場房地產作為泡沫經濟的急先鋒，被調控首當其沖，隨著兩年的房地產調控政策的延續，樓市已經進入了相對穩定的階段，市場各方預期再度發生變化，房價持續下跌的動力正在逐步消失，在調控延續的總基調下，2013年樓市仍將以剛性需求購房為主。象調控地產行業實擠壓經濟泡沫經濟層面政治層面經濟泡沫滲透其他行業，造成PPI上升，傷害實體經濟生財原料價格上漲，傷害貿易出口CPI上升，增加國民消費壓力地方財政收入下降增加國民生活壓力支撐經濟的“三駕馬車”無一不受影響過度調控與不調控無異政策調控是必須，政策回調是必然當有效限制地產泡沫之時，便是政策松動之日房地產“打高扶低”的目標得以實現的時候建設之中的保障性住房大規模進入市場以后房產稅征收的范圍進一步擴大保障房房更為為注重重竣工工量，，保障障房制制度建建設提提速。。住建建部已已將2012年的保保障房房開工工目標標下調調至700萬套，，同時時規定定竣工工量需需達到到500萬套。。由重視視開工工量轉轉而重重視竣竣工量量，地地方政政府難難以在在竣工工量上上做文文章，，保障障房的的建設設更容容易落落到實實處。。700萬套500萬套房產稅稅的試試點城城市和和征收收范圍圍將擴擴大。。2012年從房房產稅稅試點點城市市來看看，2013年房產產稅試試點范范圍將將繼續續擴大大。小結調控政政策延延續，，商品品房營營銷力力度加加大，，部分分中小小開發發企業業拖延延工期期，并并在價價格上上做出出讓步步，大大型房房企及及開發發企業業多以以品牌牌維護護為主主要目目標，，客群群在選選擇購購房時時多以以品牌牌地產產及價價格優優勢作作為重重要參參考目目標。。養老地地產應應該定義為住宅宅地產產、商商業地地產和和服務務三者者的有有機結結合體體，可可以稱稱為房房地產產混合合開發發模式式。多元的的項目目面對對著多多元的的市場場，我我們如如何根根據各各自的的市場場條件件有條條不紊紊的開開發？？如果果市場場條件件不充充分，，我們們又應應該如如何挖挖掘市市場？？1.養養老地地產概念住宅地產服務商業地產混合開發模式2.與與一般般住宅宅的差異性性消費群群的專專一性性——它它是““針對對老年年人提提供的的住宅宅產品品”；；產品設設計的的特殊殊性——住住宅樓樓、醫醫療看看護、、交通通線路路、配配套設設施等等符合合老人人的生生理特特點；；社區活活動的的廣泛泛性——在在娛樂樂、學學習、、交往往、情情感等等方面面照顧顧老人人的心心理需需要。。所以，它又又被稱為““銀色住宅宅”、“樂樂齡住宅””、“關懷懷住宅”。。養老地產的的定義:對于養老地地產的概念念，目前業業內并未形形成共識，，更無明確確的界定。。借鑒商業地地產、旅游游地產等復復合型地產產的概念，，顧名思義義，養老地地產應當是是用以養老的的地產。養老地產發發展機會挖掘:人口老齡化化和城市空空巢家庭比比例加劇，，市場需求求增加。國內養老地地產的開發發供應量不不足。政府政策的的支持。養老地產開開發的8大核心戰略略問題：創新核心：：在于適老老化設計!養老配套和和服務是關關鍵！養老地產的的運作模式式和運營成成本應精心心測算!國家提出的的“居家養養老”政策策！迅速尋找項項目的核心心競爭力!有彈性的設設置土地開開發控制模模式!認識入市風風險并設定定相應的解解決方案!在成本及溢溢價平衡間間選擇物業業組合!養老院代表表案例：日日本醫護型型養老院日本老年居居住和服務務設施分類類詳細，全全面覆蓋了了各類人群群的需求。。小規模多功功能服務站站中，配備備有日托護護理、上門門服務、短短期居住和和長期居住住等老年人人基本服務務功能，面面向所有老老年群體。。幼兒園與養養老院結合合老年公寓代代表案例：：臺灣老年年公寓房屋樣式經營項目獨立半獨立單間套房門診健康咨詢餐飲娛樂等租貸式、產權式產權帶租式運營方式臺灣老年公寓產品形態①.國內養養老地產的的開發模式式國內養老地產開發模式居家養老專業化的養老護理員志愿者隊伍候鳥養老度假養老基地老人公寓日托護理中心護工上門服務住院照顧護理之家照顧機構式照顧異地養老旅游養老度假養老回原籍養老居住護理之家CCRC社區模式詮釋產品典型案例“候鳥式””養老廣東邦家公公司也正在在廣州、長長沙、海南南、青島等等地選址，，擬大批量量購買別墅墅群，籌建建“候鳥式高端端社區養老老院”。”度假養老老基地“模模式超凡生態農農業園占地地1.1萬畝，可按按照一定的的比例劃分分，彼此間間既有不同同，又有關關聯。其中中3000畝用于生態態農業，4000畝山坡地用用于養老地地產開發，，另4000畝用于綜合合開發。超凡生態農農業對這部部分物業持持有運營，，出售使用用權。老人冬季:南方過冬夏季:北方度假開發商開發旅游產業養老地產產業生態觀光、娛樂設施餐飲、旅館醫療機構等業主購買房屋的使用權分享綜合服務區的相關服務價格較低適用于老年群體典型案例居家養老以家庭為核核心、以社社區為依托托、以專業業化服務為為依靠，為為居住在家家的老年人人提供以解解決日常生生活困難為為主要內容容的社會化化服務。例如：日本以社區區為基本單單元，在生生活區域內內提供所有有服務，讓讓老年人能能夠就近、、便捷地享享受各種服服務。一站式，日日托、上門門服務、短短期入住、、長期居住住等服務在在一個服務務體內集中中解決，同同時有助于于保持護理理的連續性性，可以與與其他服務務機構拼設設，如老人人公寓、幼幼兒園等。。居家養老形式經過專業培訓的服務人員上門為老年人開展照料服務社區創辦老年人日間服務中心為老年人提供日托服務9：00~18：00

日托護理服務站

19：00專車送回家8：00專車從家接走典型案例國內的CCRC社區三亞海棠灣灣國際養生生社區——國內的CCRC社區產業定位：：休閑產業+養生（養老老）產業+健康產業形成多元產產業集群構構筑復合合型社區.整體功能設設計包括：：CCRC社區、養生生（酒店））公寓、主主題酒店（會所所）、養生生運動中心心；主題養養生谷；養生文化學學院、養生生博物館等等經營模式：：向客戶出售售物業產權權;出售會會員卡通過返本銷銷售入住、、反向抵押押貸款、房屋置換、、出租原有有房屋租住住社區等方方式。②.國內養養老地產的的盈利模式式國內養老地產盈利模式長期持有出售與持有相結合單純租用部分進行銷售滿足老人租用度假之用開發資金回籠快速一氣呵成開發資金回籠較慢資金循環開發資金回籠一般長期運營出售單純銷售典型案例：：出售與持有有相結合盈盈利模式北京太陽城城國際老年年公寓就是是較早采取取了這一模模式。同時時還采取了了“反按揭”方方法和“置置換”方法。“反按揭””即老人同同意后，將將老人原有有房屋出租租，以租金金收入入住住(以租換租租)。”置換“即即將原有的的住房與之之進行等價價換房，到到老人去世世后，將原原置換的房房產折價返返還繼承人人。③.住宅建設與與社區管理理建設相結結合模式住宅建設與社區管理建設相結合住宅建設與社區管理相結合的經營模式住宅建設與社區管理相分離的經營模式優勢優勢劣勢劣勢立體的開發經營模式利潤來源不止是住宅產品配套服務為物業增值效應資金投入大、回收期較長投資風險、經營管理風險大對開發商專業要求高完成銷售即可收回投資獲取利潤風向投資小收益比”相結合“模式少對開發商專業要求低目標客戶群目標客戶群群的消費特特征階段階段：：絕大多數數的老年人人在退休后后就成為純純消費者。。時限特征：：老齡純消消費人口比比低齡純消消費人口有有著更加漫漫長的純消消費年數。。行為特征：：自主消費費思想特征：：消費觀較較為成熟，，沖動型熱熱情消費和和目的不明明的盲目消消費少。質量特征征：老年年消費對對商品質質量和服服務質量量的要求求高于一一般消費費。內在特征征：休閑閑性消費費與服務務性消費費所占比比例大。。目標客戶戶群的消消費方式式“以租換租租”的形式社社區幫助助老年人人將原有有住房出出租，所所得租金金來支付付老年人人租住獨獨立型老老年公寓寓的費用用；“以舊換新新”的形式即即老年人人的現有有住房與與老年公公寓的住住房進行行交換，，如果老老年人去去世之后后，收回回公寓住住宅再將將原置換換房折舊舊返還其其子女。。利用這這些“差價養老老”的方式，，老年人人不僅可可以實現現人住，，還能為為自己或或后代提提供了一一定的社社會保障障，可謂謂一舉兩兩得。“倒按揭”在發達國國家中是是一種普普遍的做做法。退退休后的的老年夫夫妻買下下或者用用原有住住宅交換換老年公公寓中的的住宅后后，與銀銀行與保保險公司司簽訂一一份合同同，在相相關機構構評估公公寓價值值和測算算人均壽壽命之后后，銀行行與保險險公司每每月支付付老年夫夫妻一定定的生活活費，直直到其故故世，屆屆時，該該住宅歸歸銀行等等處置。。這種“倒按揭”的做法實實際上還還含有人人壽保險險的意義義。養老地產產開發現現狀目前處于老年住宅第二階段，多為商業贏利性老年住宅受眾群體有限建設投資額巨大，資金回收期長，贏利風險大現有老年住宅未形成規模效應，服務、設施差——現有老年公寓具有“福利性事業、市場化經營”的特點，基本屬于商業范疇——僅有部分發達城市的個別發展商開發了老年住宅，但都是資金實力非常雄厚的發展商——現有老年公寓僅為中高經濟實力的老年客戶提供個性居住條件和人性化服務——我國社會保障體系不完善，無足夠資金發展老齡事業，老年住宅未形成“產業化、社會化、規范化”。——無真正針對老年人生活、消費習慣、心理特點等方面研究、服務人員素質不高、社區管理、設施亟待完善。我國老年住宅現狀特點：企企業贏利利性初級級老年社社區，僅僅為中高高經濟實實力老年年群體打打造，投投資額大大，開發發周期長長主要分布布區域：：目前，以以北京、、上海的的養老地地產發展展最為成成熟1、大都市市郊外模模式：以上海、、北京、、深圳、、成都為為代表的的大城市市，近郊郊開發模模式成熟熟，市場場潛力巨巨大。2、古鎮開開發模式式以周莊、、同里等等江南古古鎮及麗麗江等西西南古鎮鎮為代表表。3、山地養養老模式式以黃山、、武夷山山、廬山山為代表表。4、熱帶、、亞熱帶帶避寒模模式：三亞獨特特的模式式。企業營利利型養老老地產開開發現狀狀：目前國內內開發的的養老地地產項目目較少，，且開發發比較成成功的更更是鳳毛毛麟角項目名稱占地（萬㎡）總建（萬㎡）產品形式運營模式北京·東方太陽城23370一期產品：公寓（點式、板式、連廊），聯排別墅二期產品：在已有的一期產品中增加獨棟別墅租售+持有北京·太陽城4230一期產品：假日公寓（租售），多層、小高層、聯排別墅，獨棟別墅租售+持有上海·親和源老年公寓8.378.6多層為主租售+持有上海·21城·孝賢坊6.154.47高層、小高層為主——廣州頤年園3320一期產品：洋房，獨棟別墅；二期產品：小高層洋房出售海南·清平樂8.815以高層、小高層為主出售小結：企企業營利利性養老老地產項項目少、、具低密密度、產產品類型型多樣特特點、以以租售方方式為主主國內養老老地產的的物業管管理方式式社區服務的供應或管理社區文化的營造常規管理物業管理根據國內內老年人人的特殊殊性，物物業管理理要包括括社區醫醫療護理理中心、、家政服服務中心心、老人人再就業業中心、、旅游服服務、房房屋置換換服務以以及婚介介中心等等。基本操作作模式：：將服務內內容外包包給引進進社區的的專業機機構，也也可以采采用物業業管理公公司與專專業機構構合作的的方式來來進行。老年住宅物業管理的收入結構日常物業管理費家政服務費配套設施使用費特殊護理費其它費養老地產產的發展展趨勢產品趨勢規模化科技化建筑多樣化郊區化社區服務專業化功能豐富化規模化：：隨著市場場的進一一步發展展，質高高價低的的大型老老年社區區應運而而生，老老年住宅宅產品呈呈現規模模化。郊區化：：滿足對環環境的高高要求，，也為了了減低成成本降低低入住的的門檻，，未來老老年住宅宅的選址址將會遠遠離城市市，但是是同時會會顧及交交通的便便捷性，，以方便便家人朋朋友的探探訪的郊郊區。科技化：：為老年人人提供更更細致的的照顧；；智能化化的應用用，帶來來更方便便、安全全的全方方位保障障。建筑多樣樣化：隨著市場場的日趨趨成熟，，產品推推陳出新新，建筑筑呈現多多樣化。。在建筑筑設計上上，住宅宅健康性性、使用用的多功功能化、、增強鄰鄰里溝通通的將是是未來產產品的競競爭焦點點。功能豐富富化：融養老和和家庭悠悠閑于一一體社區服務務專業化化：社區服務務在不斷斷細化、、豐富的的過程中中向專業業化發展展。養老地產產的發展展創新適合中國國養老地地產發展展的創新新手段：：房屋置換換、兩代代買、以房養老老、分時時度假、、私募基金金、房地地產投資資信托基基金(REITs)、上市、信信貸、企業債、、政府債債創新手段段養老行業業市場世界老齡齡化發展展趨勢早在2002年，在全全世界186個國家和和地區中中，有68個已進入入“老年年型”。。目前，，世界每每10個人口中中有1個老年人人，預計計到2050年，每5個人中有有1老年人，，到2150年每3個人中就就有1個老年人人。在1950-2050年，全球球老年人人口將平平均每年年增長2.38個百分點點。——摘自《2002年世界人人口老齡齡化動態態》中國老齡齡化發展展趨勢目前中國國60歲及以上上老年人人口達1.44億人，占占總人口口的11.03%，占到世世界老年年人口的的1/5。中國老齡齡化發展展迅速。。65歲以上老老年人占占總人口口的比例例從7％提升到14％，發達國家家大多用了45年以上的時間間。中國只用用27年就可以完成成這個歷程。。——摘自《2006年中國人口老老齡化發展趨趨勢預測研究究報告》20世紀50年代，中國出出生人口爆發發式增長，出出生人口約為為2億現在，50年代人年齡在在50-60歲左右，他們們馬上要步入入老齡化階段段人口倒金字塔塔結構開始出出現的階段，，當下的老人人面臨“先老老后富”和““空巢居住””的局面由于我國社會會保障體系不不完善，我們們可能會面臨臨“先老后富富”的境況。。老齡化人口比比例逐漸上升升和社會人口口流性加強，，使得80后的三代人共共同生活的家家庭觀念開始始變淡。西方發達國家家老年社區，，在政府福利利制、老年住住宅體系完善善及適度的政政策優惠保障障下發展老齡化初期老齡化中期老齡化加劇政府政府+開發商開發商為主保障水平低政府給予一定支持社會保障體系完善第一階段傳統養老院第二階段老年公寓第三階段老年年社區“普通通化”及“社社區化”形成條件運營主體社會保障西方發達國家家老年住宅發發展目前處在在第三個階段段，充分體現現其人性化設設計理念和區區別對待的關關懷模式，普普通化和社區區化發展成為為新的熱點。。目前處于養老老行業第二階階段老年住宅受眾眾群體有限我國養老住宅現狀現有老年公寓具有“福利性事業、市場化經營”的特點，基本屬于商業范疇現有老年公寓僅為中高經濟實力的老年客戶，提供個性化居住條件和人性化服務僅有部分發達城市的個別發展商開發了老年住宅，但都是資金實力非常雄厚的發展商我國社會保障體系不完善，資金不充足，老年住宅未形成“產業化、規模化、規范化”。無真正針對老年人生活習慣、心理特征方面研究，服務人員素質有待提高建設投資額巨巨大，資金回回收期長，贏贏利風險大現有老年住宅宅未形成規模模效應，服務務、設施差目前我國老年年住宅按建設設經營者劃分分為三種模式式政府福利型政府收益型企業贏利型主要由政府組組織開發和經經營管理的社社會福利性老老年機構，屬屬于傳統的養養老院與福利利院。如：威海老年年公寓是目前前山東省標準準最高、規模模最大的集老老年人生活、、居住、療養養、醫療保健健、娛樂、度度假為一體的的新型的社會會福利服務機機構。主要是由政府府相關部門聯聯合組織開發發和經營，以以出租的形式式收取一定的的費用的老年年住宅形式。。如：北京香山山老年公寓，，四季青鄉香香山公司主辦辦（鄉鎮單位位）、海淀區區民政局直接接領導和管轄轄，最低收費費約1000元/月·人由企業投資開開發建設及運運營的初級大大型老年綜合合社區，擁有有基本的老年年社區設計配配套設施。如：北京太陽陽城、上海綠綠地21城市場研究綜述述養老地產獨立立于房地產市市場之外，現現階段基本不不受宏觀調控控影響項目項目擁有優質質的生態、文文化和旅游資資源，具備成成功的基礎規劃理念將項項目的優勢展展露無遺，是是優秀的規劃劃方案中國養老行業業處于第二個個發展階段，，養老住宅的的開發有一定定開發風險貳項目發展戰略略項目本體優勢規模優勢：占地面積21萬平米，綜合合配套齊全，，星級服務團團隊，是集休休閑度假回歸歸自然、養老老養生、民俗俗文化體驗的的綜合型養老老地產項目生態優勢：居家阿什河、、濕地公園環環抱，碧波嵌嵌影，鳥飛魚魚躍；園內良良好的生態環環境，空氣清清新怡人，好好比天然的大大“氧吧”；；人文底蘊優勢勢：雕塑廣場、歌歌舞廣場、音音樂主題廣場場、燈光噴泉泉廣場；集藝藝術、文化色色彩于一身的的高品質養老老宜居社區項目本體分析析項目外部優勢勢居家阿什河畔畔，濕地公園園環抱，比鄰鄰華南城、名名嘉廣場商業業綜合體產品定位優勢勢項目以養老社社區為主題，，在哈市尚屬屬首個，不純純在產品同質質競爭依托地理特點點，親水、氧氧吧、烘托怡怡養產業鏈時尚且內斂的的新中式建筑筑風格叁營銷策略部署署項目價值解析析定位前的思考考：？我們項目的主主精神是什么么哪一點更能全全面代表項目目的屬性是:是原生態的地地貌特征？依河而建自然然風光？有說服力但不不全面這里水系縱橫橫，天然湖泊泊星羅棋布？遠離污染，遠遠離喧囂？是優勢但不具具唯一性是:回歸是時下風行的的國學、養生生概念？怡養產業鏈的的打造？新中式風格的的建筑？確有深度但過過于具象自然生態修心養性歷史景點國學養生怡養產業中式建筑是因為厭倦了了城市的紛擾擾厭倦了爭名奪奪利燈紅酒綠綠厭倦了3C和科技的冰冷冷是因為厭倦了了物質的堆砌砌是因為厭倦了了咖啡和牛排排厭倦了鋼筋混混凝土的叢林林回歸大自然內心的平靜人文的溫暖心靈的滋養粗茶淡飯亭臺樓閣曾經清澈眼眸眸，怎敵她歲歲月侵襲若放下又怎““境界”二字字了得回歸，只因那片遠離離塵囂的桃花花源項目價值解析析清波碧水間的的新中式怡養養居住區優美生態傳統文化新中式建筑養老養生為您奉上一座座放松身、性性、靈的精神神之城核心