重慶XXXXX現代農業園區商業計劃書重慶XXXXXXXXXXXXXXX有限公司二0一七年八月摘要XXXXXXXXX是一家專門從事農業綜合性開發的公司，公司旗下的XXXXXXXXX現代農業園區項目位于重慶市渝北區統景鎮，項目規劃面積2600畝，總投資5億元，是集農業種植、養殖、觀光采摘、餐飲、娛樂休閑、科普教育、康養旅游為一體的大型都市農業生態園區。該園區分為6個區域：農業種植、農業養殖、農業生態主題樂園、休閑度假村、農業教育培訓基地、康養基地。園區建成后，具備6項核心功能：旅游功能、產業化功能、教育功能、文化功能、養生功能、商務功能。本項目地處風景秀美、氣候宜人的渝北統景鎮，依托資源優勢，具有得天獨厚的市場優勢，為發展觀光農業旅游提供天然的物質條件。此外項目區位優勢明顯，選址科學，為游客的到訪提供便利。本項目擬采用有機農業品牌化+園區經管人文化+園區農業休閑+農業生產高校循環的模式。利用公司+政府+農戶的模式進行運作。充分挖掘市場潛力，努力把本項目打造成重慶地方乃至全國的鄉村旅游示范基地。本項目擬采用公司自籌、商業貸款、引進風險投資和政府扶持四種資金進行投資建設，經過利用財務分析模型進行測算，項目建成后，年平均利潤額8000萬元，平均投資利潤率45%,項目投資回收期4年。此外，項目建設中存在的5大風險，也給出了相應的對策。整體而言，本項目前景可觀，風險可控，值得投資。TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一章總論 1\o"CurrentDocument"項目概況 1項目編制依據 2\o"CurrentDocument"綜合評價 3\o"CurrentDocument"第二章項目建設必要性及意義 4項目建設必要性 4項目建設的可行性 5\o"CurrentDocument"第三章建設方案與實施進度 7\o"CurrentDocument"項目整體運營目標 7\o"CurrentDocument"項目綜合開發思路 7\o"CurrentDocument"項目建設基本方案 8\o"CurrentDocument"第四章市場分析 10\o"CurrentDocument"中國國內旅游市場發展分析 10\o"CurrentDocument"重慶市旅游市場發展分析 12\o"CurrentDocument"休閑農業和鄉村旅游發展分析 13\o"CurrentDocument"第五章發展戰略與實施計劃 15\o"CurrentDocument"發展戰略 15\o"CurrentDocument"目標市場 16\o"CurrentDocument"服務產品 16\o"CurrentDocument"定價策略 17\o"CurrentDocument"營銷策略 18第六章項目管理及組織運行 19\o"CurrentDocument"機構設置 19\o"CurrentDocument"運行管理 20第七章投資估算與資金籌措 23\o"CurrentDocument"投資估算 23資金籌措與使用計劃 26\o"CurrentDocument"資金籌措 26\o"CurrentDocument"融資能力分析 26\o"CurrentDocument"資金結構分析 27第八章財務評價 28\o"CurrentDocument"評價的依據、原則及方法 28財務基礎數據與參數選取 29基本參數 29\o"CurrentDocument"經營收入及稅金估算 30\o"CurrentDocument"成本計算 32財務分析 33盈利能力分析 33\o"CurrentDocument"償債能力分析 34\o"CurrentDocument"財務生存能力分析 35\o"CurrentDocument"不確定性分析 36\o"CurrentDocument"第九章風險分析及防范對策 36\o"CurrentDocument"項目主要風險 36\o"CurrentDocument"防范風險對策 38第一章總論項目概況項目名稱：XXXXXXXXX現代農業園區項目建設單位：XXXXXXXXX項目選址：重慶市渝北區統景鎮合理村項目負責人：楊健建設規模與主要建設內容：擬建設的XXXXXXXXX現代觀光農業園區項目占地2600畝，投資總額5億元人民幣，該園區分為農業種植、農業養殖、農業生態主題樂園、休閑度假村、農業教育培訓基地、康養基地。1.1.6建設期限與目標：項目建設期限為3年，即2017.08至2020年08月，通過現代農業種植養殖的發展帶動旅游觀光休閑娛樂的發展，預計到2020年將該園區建成為集現代農業、旅游觀光、休閑度假、康養為一體，包含農業種植及養殖、農業生態主題樂園、休閑度假村、農業教育培訓、康養服務等農業產業鏈。力爭用10年時間，投資30億元，通過以點連線、以線帶面、板塊式推進、滾動式發展方式，把園區打造重慶乃至中國最具特色的都市休閑圣地、新農村特色文化示范旅游區、生態農業科技觀光園區、中國西部低碳養生休閑區。為渝北現代農業發展注入新的活力，實現渝北現代農業園區農業向效益型轉變，充分發揮示范帶頭作用。建設投資與資金來源.自籌資金0.5億元，約占項目總投資23.81%；.商業銀行貸款0.4億元，約占項目總投資19.05%；.引進社會資金、風投資金1億元，約占項目總投資47.62%；4.國家政策扶持0.2億元，約占項目總投資9.52%。項目效益項目建成后，年平均利潤額8000萬元，平均投資利潤率45%,項目投資回收期4年。本項目擁有可觀的經濟效益，此外還有一定的社會效益和生態效益。本項目的實施深入貫徹了國務院關于推進重慶市統籌城鄉改革和發展以及國務院關于加快發展生態高效農業的精神。項目的實施可為當地提供一定的就業機會，吸納當地農戶共同參與投資和建設，有助于實現“精準扶貧”。對于調整項目區產業結構，促進地方經濟發展，將會起到積極的推動作用。對空氣凈化、減少水土流失將起到保護作用。項目突出示范帶動性，能很好地推動區域經濟的協調發展和生態農業聯動生物科技產業優化，核心作用是既配合了渝北區農業換代升級政策的實施，推動渝北區開辟新的農產品資源經濟發展路徑。項目建成后將成為頗具示范帶動性的現代科技農業和地區經濟的戰略性支柱產業。項目編制依據1、國家林業局計財司關于印發《農業綜合開發林業生態示范項目建議書編寫大綱》；2、《國家農業綜合開發資金和項目管理辦法》縣財政部29號令；3、《國務院關于推進重慶市統籌城鄉改革和發展的若干意見》國發〔2009〕3號；4、《國務院辦公廳關于加快發展健身休閑產業的指導意見》（國辦發〔2016〕77號）；5、《重慶市全民健身實施計劃（2016—2020年）》6、《重慶市鄉村旅游發展規劃（2013—2020年）》綜合評價1、“XXXXXXXXX現代觀光農業園區”項目符合當前國家重點鼓勵發展的產業政策，適合特色農業種植及養殖的發展現狀，對調整農業種植結構，實現當地農戶增加收入、吸納人員就業、促進地區經濟發展起到推動作用，因此本項目投資方向是正確的。2、經初步測算，本項目在投入運營達到預期收支情況下，全部投資財務內部收益率大大高于基準率，符合投資回收期限要求，能夠按時或提前收回投資。結果表明，該項目在財務上可行，有較好的經濟效益。3.在經濟效益，社會效益，生態效益綜合分析后，現代農業旅游觀光園區項目具有良好的社會、經濟、生態效益，項目建設是必要可行的。第二章項目建設必要性及意義項目建設必要性調整農業結構，增加農民收入，實現“精準扶貧”本項目將現代農業產業園開發與當地新農村建設有機結合起來，能夠充分挖掘當地特色，帶動相關產業的發展，緩解農民的就業壓力，實現“精準扶貧”的目標。本項目實施統一規劃建設的XXXXXXXXX現代觀光農業園區，對統籌城鄉建設也有巨大的貢獻，在穩定農民增收的情況下，還可以改變村容村貌，建設美麗的現代化農村，吸引城市游客前來觀光消費，實現城鄉文化的有效交流，把現代城市文明引入農村，全面提高農民群眾的思想道德和文化素質，真正實現“生產發展、生活寬裕、村容整潔、鄉風文明、管理民主”的社會主義新農村建設目標。促進區域經濟的可持續發展近年來，重慶市保持了年均10%以上的發展速度，重慶的快速發展，對整個西部的經濟發展起到帶動作用，而渝北區的經濟發展又直接影響到整個重慶的經濟發展。XXXXXXXXX現代觀光農業園區是依據渝北區按照“一鎮一業、一區域一特色”的總體要求，優化“一區三片”農業產業布局，積極對接兩江新區開發建設。項目所在地重慶市渝北區統景鎮是渝北區重點打造的農業觀光旅游帶項目，公司項目定為發展特色農產種植及養殖的生態觀光農業，也利于從該地原有資源開采型向環保、綜合生態效益維護為重點的生態建設轉型。改善當地的生態環境，實現人與自然和諧發展本項目通過對大面積特色果蔬的種植、農業養殖，既實現了造林綠化、水土保護等功能，同時通過對項目區內水庫改造，利于防洪、防旱以及邊坡治理，改善當地環境狀況。另外通過種植果蔬、花木等也加大了荒山、荒坡植被修復的力度，對于天然林資源保護，推進退耕還林工作意義重大，從而有效實現人與自然的和諧，實現經濟效益和生態效益的雙贏。起到示范帶頭作用建設農業觀光游覽基地，可以成為人們觀光旅游、豐富農業知識、交流農業經驗、體驗農業生產勞動與農民生活、享用農業成果、利用田園休憩健身的場所，通過對該地區的開發，從而促進當地綠色循環可持續產業的發展。項目建設的可行性區位優勢明顯項目所在地統景鎮位于地處御臨河與溫塘河的交匯處，界鄰長壽區與四川省鄰水縣，是渝北區東北部的經濟、文化、商貿中心和重要的交通樞紐；全鎮幅員面積112.3平方公里，是渝北區所轄面積最大的鎮。場鎮面積3平方公里，城鎮化率達35%；總人口4.5萬，其中農村人口3.3萬，是典型的農業大鎮；本規劃區位于重慶市1小時經濟圈內，距渝北區城區（兩路鎮）38公里，具重慶市中心主城65公里，緊靠渝鄰高速，且三環路規劃在龍安鄉設有出口，草統路通車后，從主城區到本案只需30分鐘，交通優勢明顯。另外新成立的重慶市兩江新區和重慶渝北國家農業科技園區拓展區，已涵蓋渝北區王家鎮和古路鎮，緊臨統景鎮，后期統景溫泉旅游集群的形成，屆時，合理村有望打造成統景溫泉旅游度假區、兩江新區以及重慶渝北國家農業科技園區的重要配套功能區。項目定位、發展思路明確項目定位發展以現代農業產業為基礎，以生態的山水環境為依托，以郊野休閑度假為特色，集科技農業、休閑運動、度假居住、觀光覽勝、科普教育、康養等綜合功能于一體的綜合產業片區，城鄉統籌的標桿園區。配合渝北區農業產業結構調整成為重慶市渝北區城鄉統籌示范區的巴渝新農村特色區；渝北區農村產業結構調整的示范先行區；重慶市兩江開發新區、統景溫泉度假區的重要配套功能區，力爭成為重慶都市范圍內綜合程度最高、環境最優、配套最全、科技含量最高、綜合效益最好、特色最鮮明的生態農業園。符合區域經濟發展總體規劃該項目建設符合重慶市渝北區人民政府《渝北區現代農業及新農村建設規劃》，以“產業強、農村美、農民富”為目標，以“農民純收入超萬行動”為抓手，以推動農民自主創業為主線，著力發展林果產業、林下經濟、鄉村旅游與休閑農業、農業培訓和康養旅游等內容，全面推進城鄉一體化建設，全面改善農村面貌，全力將渝北區設成為“兩基地一客廳”（重慶農產品加工物流基地、主城區“菜籃子”供應基地和重慶“會客廳”），率先在全市實現全面小康，為全國社會主義新農村建設和城鄉統籌改革實驗提供“重慶樣板”。第三章建設方案與實施進度項目整體運營目標XXXXXXXXX現代觀光農業園區將建設成為集現代農業、旅游觀光、休閑度假、康養為一體，包含農業種植及養殖、農業生態主題樂園、休閑度假村、農業教育培訓、康養服務等農業產業鏈，讓更多的人參與到循環性生態農業的實踐當中來，本項目還具備旅游觀光功能，依托豐富的農業資源，培育作物生態環境，設置瀏覽線路，打造綠色農業風景觀光園區，為來此旅游的游客提供生態游覽和郊野觀光等活動，可與川渝地區其他旅游區形成整體，互為補充，走錯位發展之路。本項目將兼顧政府、企業、和農民的利益，將生態農業旅游觀光園建設成為具有前瞻性、可持續性、可操作性的特色鮮明的生態農業旅游觀光園。項目綜合開發思路擬建設的現代農業旅游觀光園核心區分為六區：果蔬種植區、農業養殖區、生態主題觀光區、休閑度假區景區、農業教育培訓區、康養醫療服務區。規劃地塊結構可以概括為：“瓜藤結構”，利用園區內部風光帶和外部公路把園區的產業功能和旅游文化功能連接起來。項目分三期開發完成，一期果蔬種植區、農業養殖區，計劃投入資金21000萬元人民幣；二期開發生態主題觀光區、休閑度假區景區，計劃投入資金15000萬元人民幣；第三期開發農業教育培訓區、康養醫療服務區，計劃投入資金14000萬元人民幣。項目建設基本方案建設目標本項目建設成為把園區打造重慶乃至中國最具特色的都市休閑圣地、新農村特色文化示范旅游區、生態農業科技觀光園區、中國西部低碳養生休閑區。規劃設計理念超前、思路清晰、概念明確、結構合理、重點突出。具有前瞻性、可持續性、可操作性的特色鮮明的現代農業旅游觀光園，設計使用年限40年?；A設施建設內容項目核心區規劃依據總體功能定位和布局分為三大片區，內容如下：1、現代農業區（農業種植、農業養殖）第一期項目建設內容，2018年12月底完成。計劃投資21000萬元人民幣。主要建設特色農業蔬菜、水果等，同時兼顧農業養殖模塊。通過利用自然生態環境，適當整合，給游客提供親近自然的舒適的原汁原味的農家生活環境。整個生態農業區包含果蔬采摘，觀光欣賞、休閑娛樂、參觀旅游等商業服務功能為一體。其中布置有種植大觀園、苗木文化展示園、花卉栽培實驗園、水上休閑中心、生態觀光走廊。根據項目建設目標和功能定位，示范區建設成為栽培與種苗繁育區、設施農業示范區、精品果園展示區、園藝花卉種植觀賞區、生態科學養殖區、農產品加工區、生態觀光林區、生態觀光旅游度假區2、旅游服務區第二期項目建設內容，2019年6月底完成，主要包括農業觀光休閑、生態農業主題公園、農業科普走廊、農業技術館、農史博物館、民俗文化館、農事體驗區、智力科普公園、觀光旅游度假村等工程組成。計劃投資4500萬元人民幣。為了方便游客，進一步推廣川渝地區的美食文化，倡導綠色飲食健康觀念，該區域將建成功能齊全，風格獨特的農家樂小區。同時，該區域將布置相對集中的民俗設施、服務管理辦公及民俗文化風情館等建筑，這個區域中主要的公共開放空間有利于吸引眾多的游客到來，形成一個便于人流集散中心。3、綠色養殖區第三期項目建設內容，2017年12月底完成。計劃投資3000萬元人民幣。建成綠色家禽家畜生產基地，利用放養的方式進行生產。在此次規劃中把飼養的雞、鴨、鵝、等家禽家畜流放在樹林下，讓其自由覓食、奔跑，流露出它的野性，使其回歸自然，享受大自然賦予它的魅力與財富。另外動物的糞便與大自然的親密接觸，通過土壤含有的微生物的分解與合成，產生營養豐富的有機物，增加土壤養分，維持大自然的生態系統平衡。第四章市場分析中國國內旅游市場發展分析中國旅游行業發展概況2014年，我國國內旅游收入30312億元，增長15.4%；國際旅游外匯收入569億美元，增長10.2%；2015年，我國國內旅游收入34195億元，增長12.8%；國際旅游收入613.38億美元，增長7.8%。2016年，國內旅游、入境旅游穩步增長，出境旅游理性發展，旅游經濟繼續領先宏觀經濟增速，成為穩增長、調結構、惠民生的重要力量。預計全年國內旅游44.4億人次，同比增長11%；國內旅游總收入3.9萬億元，同比增長14%。國家旅游局預計，2017年全年國內旅游人數48.8億人次，同比增長10%；國內旅游收入達4.4萬億元，同比增長12.5%。入境旅游人數1.4億人次，同比增長3.5%；國際旅游收入1260億美元，同比增長5%；出境旅游人數1.23億人次，同比增長4%。中國旅游行業發展趨勢分析中國將成全球最大國內游市場。由于我國旅游資源豐富，人口規模龐大，旅游業現已發展成一個集食、住、行、游、購、娛10為一體的多業態產業群，在全球同業中的地位日益提升。隨著居民消費能力的提升以及城市化進程的持續加快，我國居民旅游潛力將加速釋放，我國旅游業將迎來新一輪的黃金增長期。據世界旅游組織預測，到2018年，中國出、入境游客規模均有望達到3億人次，屆時將有望成為全球最大的國際旅游目的地國家和第四大旅游客源國；另外，國內旅游將達到28億人次，居民平均出游率2次/年，將成為全球最大的國內旅游市場。中國旅游行業發展前景分析未來10年間，中國旅游業將保持年均10.4%的增長速度，其中個人旅游消費將以年均9.8%的速度增長，企業/政府旅游的增長速度將達到10.9%，到2020年，中國將成為世界第一大旅游目的地國和第四大客源輸出國。2015年，國內旅游人數達到40億人次，比上年增長10.5%；增長速度略低于上年同期的10.7%；國內旅游收入34195億元，增長13.1%，增長速度低于上年同期的15.4%。國內旅游人均消費增速有抬頭之勢，城鎮居民旅游人均消費水平進入回升通道。我國國內旅游人均消費的增長動力主要源于城鎮居民人均旅游消費水平的提升，預計到2020年國內游人數達73.5億人次，旅游收入接近7萬億元。據世界旅游業理事會預計，到2020年，全球國際旅游消費收入將達到2萬億美元；另據世界旅游協會預測，從2010年到2020年，國際旅游業人數和國際旅游收入將分別以年均4.3%、6.7%的速度增長，高于同期世界財富年均3%的增長率；到2020年，旅游產業收入將增至16萬億美元，相當于全球GDP的10%；所提供工作崗位達3億個，占全球就業總量的9.2%，從而進一步鞏固其11作為世界第一大產業的地位。重慶市旅游市場發展分析重慶市旅游業總體發展概況據初步統計測算，2016年1—12月全市接待境內外游客45086.13萬人次，實現旅游總收入2645.21億元，同比分別增長15.1%和17.5%。其中：接待入境游客316.58萬人次，旅游外匯收入16.87億美元，分別增長12.1%和14.9%。出境旅行社組織出境旅游196.24萬人次，同比增長7.7%，其中：出國游174.15萬人次，增長10%；港澳游16.22萬人次，下降10.4%；臺灣游5.87萬人次，增長2.5%。5.2.2國內旅游市場。2017年1—6月全市接待境內外游客23225.79萬人次，實現旅游總收入1430.46億元，同比分別增長13.4%和18.5%。其中：接待入境游客131.05萬人次，旅游外匯收入75051萬美元，分別增長12.2%和13.6%。出境旅行社組織出境旅游93.02萬人次，同比增長0.8%，其中：出國游82.01萬人次，增長0.5%；港澳游8.69萬人次，增長23.0%；臺灣游2.32萬人次，下降35.9%。重慶市旅游行業發展目標根據《重慶市建設國際知名旅游目的地“十三五”規劃的通知》目標，到2020年，重慶市將把旅游產業培育成為重慶綜合性戰略支柱產業，建成以“山水之都美麗重慶”為統領，以三大國際旅游目的地、四條主題精品旅游線、四級目的地體系、七大國際旅游品牌為支撐，城市魅力獨特、產品業態豐富、品牌形象卓著、服務功能完善、集散舒適便捷、環境安全友好、主體充12滿活力的國家旅游中心城市、具有世界吸引力和競爭力的國際知名旅游目的地。一是旅游綜合實力明顯增強。旅游總收入達到4500億元，年均增長15%；旅游增加值占地區生產總值的比重達到8%；二是旅游客源市場進一步拓展。國際及地區航線數量達到100條，入境游客達到500萬人次，年均增長12%以上，旅游總人數達到5.26億人次；三是打造一批具有世界吸引力和影響力的旅游品牌。形成以長江三峽、世界遺產、山水之都及國家A級旅游景區為支撐的多類型、多層次、組合優勢明顯的旅游產品系列，培育形成一批特色精品旅游線路，創建一批世界級、國家級旅游品牌。重慶市旅游市場前景分析隨著重慶經濟的發展，區位優勢越發明顯，根據重慶市旅游局抽樣調查的結果顯示，2017年第一季度重慶市居民出游意愿為82%，其中近半數居民有節假日出游計劃。出行需求仍保持穩定增長，旅游經濟運行將呈現旅游需求旺盛、旅游熱點從大型城市向縣域轉移、旅游過年漸成主流的特征。預計未來5年，市內出游人數將達1.24億人次，同比增長15.4%;預計旅游收入3345億元，同比增長17.6%。整體預測旅游市場的市場規模可達8000億元，其中以鄉村旅游為特色的出行方式更為市民所青睞，市場休閑農業和鄉村旅游發展分析休閑農業和鄉村旅游發展概況13目前我國休閑農業和鄉村旅游已進入快速發展期，2015年全國休閑農業和鄉村旅游接待游客超過22億人次，營業收入超過4400億元，從業人員790萬人，其中農民從業人員630萬人，帶動550萬戶農民受益?！笆濉睍r期游客接待數和營業收入年均增速均超10%。2016年全國休閑農業和鄉村旅游接待游客近21億人次，營業收入超過5700億元，從業人員845萬。其中，2016年國慶黃金周期間，全國休閑農業和鄉村旅游游客接待量占同期旅游人次的69%，休閑農業和鄉村旅游越來越成為市民出行旅游的首選。國家發展改革委等14部門聯合印發《促進鄉村旅游發展提質升級行動方案（2017年）》，明確提出2017年全國鄉村旅游實際完成投資達到約5500億元，年接待人數超過25億人次，鄉村旅游消費規模增至1.4萬億元，帶動約900萬戶農民受益的發展目標。休閑農業和鄉村旅游發展存在的問題當前，鄉村游也存在同質化嚴重、思想準備不足、服務質量不高、基礎設施滯后等問題，亟需出臺鄉村旅游發展方案的同時，還需加強鄉村旅游的監管，切實維護游客的合法權益。14第五章發展戰略與實施計劃發展戰略總體戰略公司在3-5年內，通過現代農業種植養殖的發展帶動旅游觀光休閑娛樂的發展，預計到2020年將該園區建成為集現代農業、旅游觀光、休閑度假、農家餐飲、園藝觀賞、旅游購物、生態養殖、保健康養為一體，包含農業種植及養殖、農業生態主題樂園、休閑度假村、農業教育培訓、康養服務等農業產業鏈。建立成功的品牌，積累無形資產，收回初期成本，準備擴大生產規模。1、初步創業期（1-3年）主要是以果蔬種植、休閑旅游觀光、休閑娛樂、農家餐飲、園藝觀賞、旅游購物、生態養殖等為主，逐步以擴大知名度，吸引更多的消費者來認領土地建設自己的農場為主，市場策略為逐步培養消費習慣，搶先占領生態休閑類旅游行業的市場份額，建立自己的品牌，積累無形資產，收回初期投資。第一、二年：打牢基礎、做出精品，然后進入旅游業市場，站穩腳跟，著力宣傳公司服務特色，主動出擊，為客戶提供高品質的服務，初步具有行業知名度，建立一部分相對穩定的客戶群，為下一步發展的基礎。第三年：樹立并提升品牌形象，從初期的客戶群為主，通過口碑，媒體廣告等各種渠道加強宣傳，增加無形資產，中長期時，項目采用多元化服務擴大市場份額。2、發展成長期（4-5年）15項目規模及業務相對穩定，進一步提升知名度，打造品牌提升服務質量。并在不斷擴大市場份額的同時，籌備新業務的開發工作。使項目在川渝市場知名度達到75%,川渝周邊省份知名度達到50%，全國知名度達到40%，鞏固已有市場，擴展潛在市場。目標市場1、近期重慶主城區及周邊區縣的游客等。2、中遠期四川、貴州、陜西、湖北等面向全國旅游市場服務產品1、旅游觀光提供滿足城市居民體驗農村生活的場所2、休閑娛樂包括棋牌、茶藝、水上運動、"丫、酒吧、垂釣等休閑娛樂項目。3、農家餐飲提供具有川渝地方特色的農家小吃、土菜、野味等具有農村特色的餐飲。4、園藝觀賞包括入口花圃、百花廣場、露天看臺、錦繡水園、生態博物館等園藝觀賞。5、旅游購物16提供具有農家特色的小商品和園藝產品供游客購買。6、生態養殖把飼養的雞、鴨、鵝、豬等家禽家畜流放在樹林下，讓其自由覓食、奔跑，流露出它的野性，使其回歸自然，享受大自然賦予它的魅力與財富。7、農業教育培訓可以提供包含農機、農技、養殖等農業方面知識的專業化培訓，提高培訓人員的科學素養。8、康養產業依托秀麗的景觀和環境優勢，整合現代康復療養理念，將旅游產業鏈向康復醫學延伸、康復醫學向旅游產業延伸、使康復治療和旅游療養有機結合。定價策略1、創業期：由于在創業初期，本項目的市場占有和拓展能力都十分有限，在這種情況下急需擴大市場份額，但又必須保證服務質量和成本回收量因此在進入市場初期，首先用中等定價，低于同行業其他景區的價格來吸引消費者。2、成長期：項目在成長期間具備了一定的市場占有量和服務拓展力，并且在服務、技術、管理等方面逐漸趨于成熟，因此將嘗試使用中高端價位來進一步增強我們的利潤獲取能力。3、成熟期：當本項目主營業務成熟，管理技術方面已經完善的時候，將作為行業的領導者來牽頭訂閱行業標準，規范并整合市場資源，從而涉足其他相關產業發展，并盡力保持主業價格17的穩定，其它業務定價則與社會普遍價格一致，以此開拓其它業務價格。營銷策略1、農業產品的品牌營銷：移動互聯網營銷體系和高端市場渠道體系的有效結合是保障本項目農業品牌營銷的關鍵戰略；本項目后期會建設一個配套的系統，通過系統的整體運營，對客戶和管理有一些積累和沉淀。但需要補充的是，圍繞項目中心建立的產品銷售體系，應該涵蓋：機構團體、中產階層、圈層系統等；尤其在項目成功運作的中期，我們將建立實體有機產品餐飲系統，這是支持農業產品品牌化，擴展另一條產品戰略線策略；2、生活方式營銷：毫無疑問，本項目將是整個營銷的中心。在中心，我們將建立關于健康、養生、食療、農耕文化、國學等多個體驗場；同時配置健康理療中心、養生中心、有氧運動健身中心等，這將為這個行業建立一個全新的運營標準，并跨界到健康產業領域，成為行業的領軍人物；3、自然資源營銷：統景溫泉度假村作為全國較為知名的溫泉景區，我們將徹底激活該重要的項目要素。當然，最為重要的是，將這些自然提升到人文山水的割據及境界之中，使之成為長盛不衰的文化資源；從而確保園區項目的可持續運作；4、區域營銷體系建設：重慶渝北有太多農業觀光旅游項目，包括商業化后由企業主導開發的各種特色農業園，以及川渝地區深厚的人文資源。川渝抗戰文化是比較典型的一個分支，格局上已經形成了一個大的旅游帶，并且是以生態環境為基礎的。我們18希望建立一種能夠獲得政府支持的區域營銷體系，將區域農業項目營銷提升到國際藝術化的高度。第六章項目管理及組織運行機構設置本著機構簡潔、人員精干、廉潔高效的原則確定本項目組織機構。本項目建設單位為乂乂乂乂乂乂乂乂乂，項目籌建和建設由公司辦公室具體負責，采取國內外招標方式落實設計、施工、監理單位及主要設備材料采購等工作，與承包單位簽定合同，制定施工進度計劃，全程嚴格控制工程質量、工期、造價。公司實行公司董事會領導下的總經理負責。董事會決定子公司的重大事宜，總經理由董事會確定聘任，負責執行董事會的各項決議和日常經營管理工作。19董事會總經理K目部■行政部■法務部■工程部總經理K目部■行政部■法務部■工程部人力資源部財務部運營部運行管理1、總經理向董事會負責，執行董事會決策并報告工作。總經理辦公室在總經理領導下全面組織管理XXXXXXXXX現代農業科技園區各項工作。2、各部門經理向總經理負責。由總經理辦公室制訂部門職能和管理權限，并協調部門間關系。3、各部門員工通過技術培訓，采用招聘上崗?？偣窘y一頒發員工規范行為準則，樹立良好員工隊伍形象。4、由產業管理部協調有關部門在產前、產中、產后技術、生產資料營銷等全程服務網絡，嚴格質量檢測與標準化監控，由營銷部承擔合同化營銷；實行產業化有償服務，提高輻射區有機、綠色產品整體優勢和競爭力。運營機制20經營機制經營機制是調動生產者參與項目建設積極性的關鍵，項目經營機制采取多種經營形式，形成利益共享，風險分擔，且利益與風險平衡的機制。資金運營機制投資方式為公司投資，在項目建設過程中要監督資金的使用情況，確保資金運營的安全性。土地利用效率機制充分發揮土地利用效率，以激勵經營者提高集約經營強度，由單一經營向多種經營轉變，由產品經營向資本經營轉變。規避風險機制園區建設是一項風險性產業，因此，建立規避風險機制，即建立投資風險機制；建立健全園區保險制度、經濟合同制度等，對保證園區的健康發展是十分必要的。項目管理1、計劃管理按項目建設計劃統籌安排，按計劃任務組織好作業設計，按作業設計組織好施工。對項目建設所需的原材料、建筑材料、外購設備以及化肥、農藥、保水劑、苗木等物資的采購，由園區按計劃統一購買。2、工程管理21工程管理嚴格履行重慶市基本建設項目管理程序及標準。項目實施單位應委托有甲級資質的設計部門編制總體設計，按年度建設要求編報施工設計。施工設計要做到數字上表，任務上圖。項目施工嚴格實行先設計、后施工，按設計施工，實行施工人員追蹤負責制。參與者的經濟利益與項目效益掛鉤，確保質量。嚴格檢查驗收制度，堅持一個工序檢查合格后再進入下一個工序。施工結束，自查合格后上報，由園區組織技術人員逐塊檢查驗收。由于工程建設涉及面較寬，公司將定期組織由各方面專家參加的專家咨詢小組，提供技術、經濟、生態建設等方面的咨詢及信息服務，為經營決策服務。3、資金管理本項目資金為公司自籌資金、商業貸款、風險投資和政策扶持。資金管理實行專項財務管理，配備專職財務人員，加強資金管理，嚴格執行國家財務管理制度，定期編制財務報告，逐級上報；項目施工開支的報賬原始發票建檔保管，財務報表逐級審計、匯總、上報。本項目資金屬專項資金，獨立核算，?？顚Ｓ?。4、信息管理為了便于決策管理，園區應建立體現施工現狀信息的項目信息管理數據庫、檔案庫，配備必要的信息處理工具，對項目施工、進度、質量、資金使用、林木生長、經濟效益、環境狀況等動態情況進行及時匯總、分析、監測和評價。5、經營技術管理22在項目前期要設計好經營技術路線，以總體設計和施工設計規范確定經營技術。在項目施工過程中要建立技術責任制，由技術人員包片技術指導，或技術入股，參與經營。在經費安排、基礎設施建設、管理手段、承包戶技術培訓等方面應全方位體現技術因素。第七章投資估算與資金籌措投資估算.1.1估算說明及依據.估算說明本計劃書在市場預測、建設規模、技術方案、工程方案及項目實施進度等方面的基礎上，經多方案比較后，以最佳方案為基礎進行估算。.估算范圍投資范圍包括基地、加工中心的土地投入、基礎設施建設、設備及工程建設其它費用、鋪底流動資金。.估算依據（1）《國家農業綜合開發項目和資金管理暫行辦法》財發字【2009】l號；（2）《國家農業綜合開發項目和資金管理暫行辦法》若干條文的解釋；（3）財發【2010】57號關于印發《農業綜合開發財務管理23辦法＞的通知；（4）《國家農業綜合開發辦公室關于印發〈國家農業綜合開發多種經營項目可行性研究報告編寫大綱＞的通知》（國農辦【2014】175號文）：（5）建安工程：參照《重慶省市政工程計價定額》（SGD3-2000）、《重慶市建設工程費用定額》（SGD7-2000），并結合當地實際情況進行估算；（7）《建設工程投資估算手冊》；（8）《全國統一安裝工程預算定額重慶市估價表》；（9）《重慶市市政工程預算定額》；（10）《重慶市園林工程預算定額》；（11）《重慶市建設工程費用定額》；（12）設備原價按近期國內設備制造廠或供應商的詢價測算；（13）設備運雜費按機械工業部頒發的機械計（1995）1041號文的有關規定計算；（14）設計費按國家物價局和建設部聯合頒發的《工程設計收費標準》計??；（15）基本預備費按項目土建和設備總投資的5%計取；（16）漲價預備費據國家計委及重慶市現行有關規定不計??；（17）其它費用按現行有關規定計算。（二）投資估算結果項目總投資21000萬元。其中：固定資產投資16000萬元（土24地費用7000萬元，建安工程費4000萬元，設備購置及安裝工程費2000萬元，其它費用1800萬元，財務費用800萬元，基本預備費400萬元）；流動資金5000萬元。（1）土地費用項目采取征地和租地相結合的原則，其中征地費用5000萬元，租地費用2000萬元。（2）建安工程投資一般建筑物根據設計內容及重慶市造價指標估算造價、構筑物、道路工程依據重慶市市政工程預算定額，采用指標法或實物量法計算造價。建安工程投資共計4000萬元。（3）物資設備購置費本項目設備購置費按國內設備現行市場價計算，共計2000萬元。（4）工程建設及其它費用根據重慶市工程建設其它費用取費標準取值，合計5100萬元。（5）基本預備費按項目建筑、設備投資總和的2.5%計算，預備費400萬元。（6）財務費用根據資金籌措計劃，項目總融資21000萬元，根據項目建設進度投入，財務800萬元。（7）鋪底流動資金根據達產經營預測，項目需鋪底流動資金5000萬元。（三）分期投資計劃25根據項目具體情況，按照實施進度計劃，確定項目建設期為6年，共三期投入，見下表：項目投資建設計劃表項目周期起止時間建設內容投資額度（億元）序號年份建設內容金額12017-2018基礎建設、生態農業項目前期建設1.122018-2019生態農業觀光旅游、休閑產業園部分項目建設0.632019-2020低碳養生休閑產業園其余部分項目建設0.37.2資金籌措與使用計劃資金籌措.自籌資金0.5億元，約占項目總投資23.81%；.商業銀行貸款0.4億元，約占項目總投資19.05%；.引進社會資金、風投資金1億元，約占項目總投資47.62%；.國家政策扶持0.2億元，約占項目總投資9.52%。融資能力分析.融資組織形式本項目采用新設項目法人融資，其中公司自籌資金5000萬元。.融資方案26銀行融資4000萬元，根據工程建設規劃，分三期申請銀行貸款，分別為2000萬元、1000萬元和1000萬元，共計3筆，第一期申請貸款為2016年基地建設、觀光休閑區用，第二期申請貸款為2017年休閑度假村、休閑生態酒店建設用，第三期申請貸款為2018年培訓基地、養生會所建設用。所有貸款將采用長期固定資產3年期滾動貸款，實際最大貸款額度為1.2億元，公司采取邊建邊生產，力爭在工程竣工后2024年歸還，此舉考慮到企業和銀行雙方的資金風險，能隨項目的逐步推進產生預期的雙贏局面。引進社會資金10000萬元，根據工程建設計劃，分三期引進社會資金，分別為6000萬元、2000萬元和2000萬元，共計3筆。第一期申請貸款為2016年基地建設、觀光休閑區用，第二期申請貸款為2017年休閑度假村、休閑生態酒店建設用，第三期申請貸款為2018年培訓基地、養生會所建設用。所有社會資金采用合作經營、風險共擔、利潤共享方式運行，特殊情況可根據項目實際運營情況考慮。在本項目實現較大盈利甚或上市后，可考慮一次性購回響應股份或資本轉向運營。資金結構分析（1）資本結構資本金在資本結構中占25.2%，政府扶持占3.94%，投資合作資金占55.12%，長期債務在資本結構中最大比例占15.784%。（2）債務資金結構從總的資產結構來看，公司融資后，由于貸款為逐步投入，資金占用額0.5?1.2億元，資產負債率最大為15.784%，債務資27金合理，債務風險較小，償債能力較強。第八章財務評價評價的依據、原則及方法（一）依據.《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）。.本項目投資、成本、收入等預測數據。.現行國家和重慶市有關稅、費征收政策。.其它有關資料。（二）原則.財務評價本著穩妥可靠的原則，在計算費用時取上限，在計算效益時取下限，以確保項目經濟效益計算的可靠性。.遵循動態分析為主、靜態分析為輔，定量分析為主、定性分析為輔的原則。.遵循效益與成本費用計算口徑一致的原則。（三）假設條件和評價方法.假設條件假設工程建設規模和內容按預定方案實施，建設進度如期完成，項目建成后功能發揮和經營狀況達到預期目標，國家、地方宏觀經濟政策保持相對穩定。.評價方法28本項目屬新建項目，財務收支受到諸多因素的影響，有些收支難以準確定量測算，本著穩妥可靠的原則，只對主要收支項目進行測算。以XXXXXXXXX現代農業園區綜合開發涉及內容作為收支的整體進行核算。貸款還款資金來源公司為未來的稅后利潤、折舊，以及短期的資金拆借。財務評價的價格體系采用報告期2016年的“基價”計算，即不考慮通貨膨脹因素的影響。財務基礎數據與參數選取基本參數.參照國家農業綜合開發產業化經營項目大綱（2007）要求：計算期10年（不含建設期3年）。.根據目前市場情況，考慮到本項目是分期新建，第一期完成后有少量運營，考慮到每年產值所占比重較大，根據預期情況同時進行分析。.參照國家農業綜合開發產業化經營項目大綱（2007）要求：貼現率加工項目10%，其他項目8%，由于本項目的特殊性，基準收益率按銀行借款利率5.4%，加上適當的風險報酬率計算確定為8%。.所有價格均為含稅價格，初級農產品增值稅稅率13%，其他加工農產品增值稅稅率為17%，營業稅稅率5%，城建稅稅率7%，教育費附加稅率3%，所得稅稅率25%，若企業取得國家級農業龍頭企業所得稅減免，用于農、林、牧的土地使用稅減免。29.其它計算參數按照國家和功能行業有關法規并結合項目的具體情況選取，詳見下表。財務參數表序號項目名稱計算參數備注1固定資產折舊建構筑物25年，設備10年平均年限法，殘值率3%2無形資產攤銷10年平均攤銷，殘值率3%3工資及福利費工資3000元/月.人福利費占工資比例14%4所得稅25%國家農業龍頭企業免5修理費10%固定資產折舊為基數6盈余公積金10%所得稅后利潤為基數7銷售費用1%按銷售收入8管理費用1%按銷售收入加土地租賃費9技術開發費3%按銷售收入經營收入及稅金估算.營業收入估算項目建成后，營業輸入來源愿觀光農業收入、養殖品種、農業主題樂園門票及附加品銷售、休閑養生、休閑度假酒店、養生會所、農業技術培訓等等（1）以果蔬采摘為特色的生態主題樂園根據2016年市場價估算，培植中心建成后年產100萬株苗子，按每株12元算，收入約為1000萬元（扣除稅收）。（2）精品植物銷售根據2014年統計數據結果進行估算：（注：由于本項目建設中主要以中高檔苗木為主，所以其單產值比均價高出0.5?1.530倍，所以每項單產值均乘以一個系數1.5?2.0。)購進平均單價為40元一株，成材平均售價150元一株，每年銷售100000株，收入約為1000萬元(扣除稅收)。(3)畜禽魚產品銷售根據2016年畜禽魚市場價估算，若800畝生態循環有機農場和300畝水體每年能產4000噸肉類，按每噸10000元計算，畜禽魚產品銷售年收入為4000萬元(扣除稅收)。(4)農業教育收入暫以稅后500萬元/年計算(5)養老院收入以1000個床位為標準，其中普通床位800張，按1200元/月收費，入住率80%；星級床位200張，按2000元/月收費，入住率60%,養老院每年收入約為1210萬元(扣除稅收)(6)低碳休閑養生酒店、會所、服務、餐飲、門票服務收入暫以稅后3000萬元/年計算(7)旅游地產收入暫不計算在內(8)其他收入1000萬元/年(含垂釣租金、婚慶、生態文化運營傳播、生態項目策劃等等).相關稅金估算本項目涉及農產品增值稅稅率13%和17%,營業稅稅率5%,城建稅稅率7%,教育費附加稅率3%。31成本計算.營運成本以特色蔬菜、農業養殖為主的特色農業是一次性投入，種苗投入已在物資設備估算中測算，精品植物每年隨銷售補種，其他種植類農資、化肥按每畝單耗測算，加工類輔料糖、酒以及生物制品等原料、包裝及其他耗材按工藝單耗和市場價格估算，總的材料人工年成本3600萬元。.水、電、燃料成本整個生態園區的市場價格估算，水、電、燃料年成本872萬元，1079萬元，789萬元。.工資福利費根據項目定員，員工300人，工資按目前重慶地區平均工資水平每人每月3000元計算，福利費按工資的14%計取，正常生產年份共需工資福利費151萬元/年。.維修費維修費房屋、機器設備固定資產折舊基數的10%提計，年維修費103萬元。.管理費包括管理人員辦公費、差旅費等，按收入的1%計算，經測算管理費用為650萬元。.銷售費銷售費主要包括銷售服務費、廣告費、保險費等費用等。本項目銷售費用按銷售收入的1%計算，經測算銷售費用為323萬32元。.折舊及攤銷費固定資產按分類折舊法計算，從2021年開始折舊，正常年折舊費總計2973萬元。建構筑物按直線法計算折舊，折舊年限以25年計算，殘值率3%，園區設備折舊年限10年，殘值率3%。無形資產按10年攤銷，殘值率3%。財務分析盈利能力分析.融資前分析：本項目融資前分析假設排除了融資方案變化的影響，從項目投資總獲利能力的角度，考慮到項目方案設計的合理性。主要以動態分析（折現現金流量）為主，靜態分析（非折現現金流量分析）為輔。該項目靜態指標投資回收期所得稅前為8.27年（所得稅前）和9.71年（所得稅后），動態指標項目投資財務內部收益率為14.23%（所得稅前）和10.27%（所得稅后）；項目投資財務凈現值15359萬元（所得稅前）和5899萬元（所得稅后），產值盈虧平衡點為42684萬元，也就是說公司正常投入運營后每年產值不低于32684萬元就不會虧損。通過本項目融資前營業收入、建設投資、經營成本和流動資金的估算為基礎，考慮到整個計算期內現金流入和現金流出，編制得出項目投資現金流量表，再利用資金時間價值的原理進行折現，計算項目投資內部收益率高于行業平均水平8%的指標，凈現值為正，且金額大，說明指標良好融資能力可行。.融資后分析：本項目通過以融資前分析和初步的融資方案33為基礎，考慮到項目方案在融資條件下的可行性。主要分為動態分析和靜態分析兩種。（1）動態分析。是通過編制項目資本金現金流量分析，從項目權益投資者整體的角度，考慮到項目給項目權益投資者帶來的收益水平，它是在擬定的融資方案下進行的息稅后分析，得出的指標資本金財務內部收益率13.01%，資本金財務凈現值6033萬元。表明資本金財務內部收益率高于農業綜合開發基準收益率8%，資本金財務內部收益率為正且金額大，說明指標良好融資能力可行。（2）靜態分析是不采取折現方式處理數據，主要依據利潤與利潤分配表，并借助現金流量表計算相關盈利能力指標。該項目的靜態分析指標總投資收益率11.98%（多期平均）和16.61%（達產期），項目資本金經利潤率為27.6%（多期平均）和38.46%（達產期）。總投資收益率高于同行業的收益率參考值10%，表明盈利能力滿足要求。項目資本金凈利潤率高于同行業的凈利潤率參考值15%，表明盈利能力滿足要求。償債能力分析償債能力分析需編制借款還本付息計劃表和資產負債表。.借款還本付息計劃表反映項目計算期內各年借款本金償還和利息支付情況。其中的主要指標償債備付率和利息備付率均大于1且高，表明利息償付的保障程度高以及用于還本付息的資金保障程度高。.產負債表綜合反映項目計算期內各年年末資產、負債和所34有者權益的增減變化及對應關系。其中資產負債率最高不超過15.784%,說明項目資產狀況良好，流動比率和速動比率均大于1,說明資產變現快，償債能力有保障。財務生存能力分析在項目（企業）運營期間，確保從各項經濟活動中得到足夠的凈現金流量是項目能夠持續生存的條件。財務分析中應根據財務計劃現金流量表，綜合考慮項目計算期內各年的投資活動、融資活動和經營活動所產生的各項現金流入和流出，計算凈現金流量和累計盈余資金，分析項目是否有足夠的凈現金流量維持正常運營。還款資金來源于項目所形成的凈利潤、折舊、攤銷。考慮到本項目安排的還款期過短，還本負擔就過重，導致為維持資金平衡籌措短期借款1000萬元，本項目以三次分貸、滾動還款，減輕各年資金成本和還款負擔。另外考慮到運營期前期的還本