廣州XX國際酒店·商務會所·SPA水療中心

—整體營銷策劃方案

望月懷遠

—張九齡（678-740）

海上生明月，天涯共此時。情人怨遙夜，竟夕起相思。滅燭憐光滿，披衣覺露滋。不堪盈手贈，還寢夢佳期。海上生明月，天涯共此時。情人怨遙夜，竟夕起相思。滅燭憐光滿，披衣覺露滋。不堪盈手贈，還寢夢目錄一、項目基本情況二、項目周邊商業狀況分析三、業態總體規劃建議四、項目室內外裝修設計方案五、酒店餐飲業態規劃與經營方式六、國際商務會所業態規劃與經營方式七、桑拿水療中心業態規劃與經營方式八、市場前景分析九、滔略部分成功案例

一、項目基本情況項目介紹XX金碧商業中心是廣州市白云區首席大型餐飲、娛樂、休閑、展貿、商務一站式高級多功能大型商業綜合體，由美食城、娛樂城、名酒城、茶貿城四大功能組成。XX金碧商業中心向東輻射機場路商業中心、萬達廣場、新市百信廣場，向南緊鄰白云區專業市場核心商業區“石槎路專業市場商圈”，向西連接白云凰崗服裝、物流專業市場商圈，向北面向黃石西路核心商業圈。XX金碧商業中心位于廣州白云區新型核心商業成熟商圈——石槎路龍頭位置，緊靠恒大地產開發的大型住宅小區“金碧新城”，小區有4736戶高消費居民，其住戶83%均為站西路、火車站經商的老板。項目斜對白云區大型購物中心“石井城市廣場”，后接XX經濟適用房小區、張九齡公園、廣雅實驗學校，正對大型社區“小坪商住小區”，是周邊近50萬居民首選的餐飲、娛樂、休閑、商務一站式商務中心。XX金碧商業中心總建筑面積4.5萬平方米，大型停車場1.3萬平方米，是集合各類餐飲（如：湘菜、川菜、浙江菜、順德菜、粵菜、潮州菜等）、夜總會、KTV、沐足、水會、名酒城、茶貿城、酒店于一體的大型商業綜合體。XX金碧商業中心將與萬達廣場、新市百信廣場并列成為白云區三大商業中心，是餐飲、娛樂、休閑類商家的必爭之地。

項目鳥瞰圖

項目外立面圖

項目功能業態示意圖

項目平面圖XX—金碧商業中心平立面圖Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit,seddoeiusmodtemporincididuntutlaboreetdoloremagnaaliqua.

石井鎮周邊商業情況地圖項目地理位置介紹

XX金碧商業中心位于白云區石井鎮，石槎路與金碧南路交匯口，地理位置優越；交通便利，周圍有金碧新城、小坪商住區、石井城市廣場、怡峰商貿城、7天連鎖酒店、博大酒店、龍泓汽配城、長盛國際倉儲商務區、張九齡公園、廣雅實驗中學；背靠慶豐村大農村社區。是石井鎮罕有的商業樓盤，未來商業升值潛力巨大。2012年，將開通地鐵14號線，在項目西側有金碧新城地鐵站，實現城、鄉交通一體化。項目周邊交通狀況項目周邊交通狀況XX金碧商業中心交通便利24條公交線路穿梭而過，輻射廣州市主要城區；14號地鐵開通在即，計劃在2012年正式通車（地鐵站金碧新城站）；與廣州白云國際機場僅20分鐘車程；廣花高速、廣清高速、107國道近在咫尺。石井城市廣場

本項目地處廣州市白云區石井街核心地段，黃石路和石槎路交匯口，是該地區首個集飲食、購物、休閑、娛樂于一體的大型商業廣場，項目周邊多個大型成熟住宅社區相繼座落，連接多條主要交通干道,交通便利，本項目必定成為該區的消費娛樂中心。石井城市廣場在周邊2公里范圍內，是人氣最旺，經營狀況最良好的商業廣場，已經入住包括7天的2家酒店、麥當勞快餐、1家大型餐飲酒家、還包括服裝、飾品、休閑購物、娛樂等配套設施，在該地區還將長盛不衰的經營下去。

怡豐商貿城

位于石槎路689號，自開業以來，經營狀況一直萎靡不振，臨街商鋪95%以上關門歇業。主要原因是，項目占地規模過大，市場定位不準確，主要經營產業為服裝、鞋帽的設計、批發、零售業務；在石槎路做商業型批發市場還為時過早，在這條主干道上經營酒店、娛樂、桑拿、餐飲等第三產業是恰如其分的。可見，對經營業態的前期正確規劃是尤為重要的。龍泓汽貿城龍泓國際汽配城由中昌公司以敏銳的市場洞察力、雄厚的經濟實力，聯合眾多知名汽車用品品牌，在市政府全力支持下，已然成為廣州西北部汽車及配件貿易產業帶的主力項目。目前已有現代、一汽、長安等著名國內外汽車配件廠商在這里設立形象店。

龍泓國際汽配城位于廣州西北部的西槎路商圈。交通便利，物流暢通，與機場路汽車貿易商圈、石井物流商圈縱橫交錯，地理位置極其優越。規劃經營面積達13萬平方米，是集整車銷售、汽車配件、汽車用品、汽車美容等多種業態功能于一體的綜合性汽車用品批發城。龍泓國際汽配城建筑新穎、配套設施齊全，夏季中央空調制冷。商場配置備發電機組，鋪內還設獨立電表、電信、有線電視、寬帶網接至鋪內并預留接駁口等，配套在整個業內是最齊全的。目前，現代、一汽、長安等汽車配件經銷商已入駐龍泓國際汽配城。從目前汽貿城經營狀況來看，生意很是清淡，和怡峰商貿城犯了同樣的錯誤，占地面積過大，市場定位不準確，周邊根本沒有和汽配有關的產業，配套配套設施不完善，比如餐飲、兒童娛樂、停車場等都沒有配置。

長盛國際商業區

位于白云區石井石槎路390號長盛國際，也同樣是經營狀況不良，還是犯了經營面積過大，市場定位不準確的問題。把該園區打造成倉儲、物流、辦公寫字樓、電子、機械等相關產業，這幾者本來就風馬牛—不相及。因為，周邊沒有成熟的批發市場，倉儲和物流業就沒有任何市場可言；更談不上做辦公、電子機械產業了。張九齡公園介紹

張九齡紀念公園選址在白云區石井鎮張村，緊鄰XX國際商務酒店南側，占地2.34萬平方米，設計呈長方形。據負責人介紹，公園設計運用傳統的造園手法，全園按自由式布局，合理安排各個景區。公園西、南、北三面設出入口，園路回環暢通，聯接各處景點，產生移步景換的效果。

據悉，根據植物、水體、建筑的分布狀況，自西向東大致可分為三片區域：從西門主入口至人工湖畔區為主要的陸地觀賞區，包括公園西門，公園中部，南北出入口之間的人工湖（澄明湖）區域是主要的水景觀賞區，湖中小島有“明月潭”、“聯照千秋”等，湖畔有連亭、石山流水、湖面仰面橋、九曲橋等景點。東部是紀念區域，也是公園的中心部分，湖畔設水榭“華馨精舍”（張九齡紀念館），專題展覽張九齡的生平事跡，詩歌作品及其相關內容。

三、業態總體規劃建議現有三棟樓盤的市場定位XX國際茶貿城改造成XX國際商務會所XX國際名酒城改造成XX國際SPA水療中心XX國際酒店改造成XX國際商務酒店（酒店含餐飲、住宿兩個主導產業）

XX國際商務酒店業態規劃

把前期計劃建設的四星酒店改成三星酒店或商務酒店，符合周邊的消費水準。

1層裙樓設為普通的餐飲坐席；2層裙樓設為早茶坐位和中檔包間；3層裙樓設為雅座和高檔包間；

4—8層設為客房部分，包括單人房、雙人房、三人房、商務套房，約240個床位。主要客戶群體是面向周邊居民的親朋好友、外地來石井經商的客戶。而1-3層的裙樓，為規劃成粵菜或潮州菜酒樓，通過日常穿梭的餐飲人流，帶動酒店住宿的人氣。同時，給整個商務會所也會帶來一定的繁華。XX國際商務酒店市場定位把原先計劃建設的四星級酒店（4-8層），改成三星或商務酒店，更符合周邊消費水平的標準；考慮到日后的營業早日走向正軌，一但三星標準滿足不了客戶的消費需求，再改進成四星標準酒店。酒店1-3樓的裙樓以粵菜、或潮州菜為主導，借助日常周邊居民吃早茶、家庭聚宴、朋友聚會、商務聚會、婚喪嫁娶招待等餐飲客流拉動商務會所、SPA水療的人氣。XX國際商務會所業態規劃商務會所共計6層，每層具體規劃如下：1層：閱覽室、酒吧、咖啡廳、網吧2層：保齡球館、桌球、棋牌室、3層：餐廳、影劇院、4層：美容、足療、保健5層：會議中心6層：健身房、兒童俱樂部頂層特別設計：露天游泳池、網球場、籃球場、乒乓球XX國際商務會所·SPA市場定位打造成全廣州最專業，最有特色、配套設施最完善的國際商務會所。會所主要功能包括：商務會議、茶吧、酒吧、自助餐、桑拿、美容、住宿、餐飲、足療、中醫理療、健身、休閑、體育鍛煉、高爾夫訓練等一體化的商業服務體系。XX國際SPA水療中心業態規劃桑拿水療中心共有四層，每層初步設計如下：1層：接待大廳、酒吧、茶吧、咖啡廳、閱覽室、鞋吧2層：女賓部、桑拿、美容美發、豪華包間3層：男賓部、桑拿、芬蘭浴、保健、按摩4層：娛樂廳、網吧、文娛表演廳、桌球室、自助餐飲頂層：乒乓球、羽毛球、網球場、露天酒吧、健身房

四、項目室內外裝修設計方案

酒店裝修格局建議

酒店內部裝修格局，應以南粵風格，或者歐洲西派建筑風格為主，兩者各有優勢，南粵建筑風格更符合當地人的文化習慣和審美角度；而西派裝修可以很好的融入外來元素，是國際通用的裝修設計手段，即考慮到當地人的審美習慣，也兼容了外地人的接受能力，西派裝修用在商務會所和SPA水療中心上，會有效帶動整個項目的裝修氣勢，項目規劃意義項目策劃的結果是理論構架，如何把理論構架轉換為實物模型，是前期開發的另一個重中之重，即：規劃設計階段，設計者更重要的是在最大程度上滿足規范要求的情況下來實現開發者的商業意圖，是框架下的藝術發揮，而不是理念的主導。本文旨在從商業運營的角度提出建議，以使本項目的規劃設計更合理化。項目規劃思路打造一站式高級多功能大型商業綜合體。a)經營產品:多而全。多業態多產品組合滿足一站式商業綜合體的要求。(餐飲（如：湘菜、川菜、浙江菜、順德菜、粵菜、潮州菜等）、夜總會、KTV、沐足、水會、名酒城、茶貿城、酒店)b)輻射半徑:輻射機場路商業中心、萬達廣場、新市百信廣場，向南緊鄰白云區專業市場核心商業區“石槎路專業市場商圈”，向西連接白云凰崗服裝、物流專業市場商圈，向北面向黃石西路核心商業圈。c)商業氛圍：一站式商業綜合體要重點考慮消費檔次、購物環境、商業氛圍的塑造，中廳和主入口的檔次要高。d)規劃動線:規劃動線強調引導性，變化較多，盡可能使消費者經過的商業部分更多停留時間更長。

三棟樓連廊的設計效果

三樓連廊正面手繪效果圖三樓連廊側面手繪效果圖三棟樓連接走廊的意義

1.把三棟樓通過回廊有效連接起來，更容易體現項目總體品牌價值；2.確保各商業客戶有回旋的空間和余地；3.使餐飲、酒店住宿、商務會所、SPA水療成為一個有機的服務整；桑拿水療館裝修格局建議

桑拿水療館內部裝修風格建議以西派為主，主要考慮目標客戶群體主要以商界商界策劃年成功人士為主、其次是都市白領和單身貴族；同時，還包括家庭式消費群體。選擇西派裝修風格，更符合現代都市人的消費心理。滿足大多數消費群體的心理需求。

裝飾材料選材

五、酒店餐飲業態規劃與經營方式

商務酒店經營方式分析酒店住宿和餐飲聯合經營是為了確保酒店未來經營的成功率，用餐飲帶動酒店住宿；再用餐飲、酒店住宿、帶動商務會所和SPA水療的客戶群，形成滾動式產業經營。

六、國際商務會所業態規劃與經營方式

會所經營方案內容1、會所概況及經營模式2、會所三個階段的經營預測3、會所開辦費4、會所經營建議會所概況項目的會所位于商業裙樓4樓，總建筑面積6346㎡，樓高5米。會所性質屬于經營性商業資產，具有獨立商業產權。銷售計積表顯示功能為“文體活動用房”會所日常運營中，一樓會所大堂、四樓會所主體及五樓部分架空層作整體經營考慮。1、經營定位及目標經營定位

1、“專業型+小區型”綜合會所；

2、會員制管理會所；

3、奢華享樂型會所。經營目標

1、商務服務為主，商業經營為輔；

2、項目收支平衡，達到良性經營。2、會所功能設計康體設施：健身房、游泳池、乒乓球室、棋牌室、桌球房商務、休閑設施：紅酒雪茄房、自“主”空間、商務中心、多功能室兒童活動設施：寶寶CLUB整個會所將覆蓋無線上網系統3、會員制管理會員類別收費標準服務內容金卡年費：6000元/年免費享受游泳、健身、桑拿、水力按摩池等服務；其他消費八折優惠銀卡預存金：2000元（每次續充值500元起）每次消費從預存金中扣除業主卡預存金：800元（每次續充值500元起）所有消費八折優惠4、會所客源分析

金碧新城總戶數超過4700戶，居住人口約2萬人。周邊公寓客源分析金碧新城、小坪商住小區、慶豐村社區、石井商城市廣場、博大酒店、廣雅實驗中學

5、采取分階段經營策略一、2011年3月—6月室內外裝修二、2011年7月1—31日客戶參觀月三、2011年8月1-31日會所試營業四、2011年9月1日會所正式營業會所三個經營階段的預測第一階段：會所開放參觀會所經理（服務中心經理兼任）會所服務員3人（包括主管）設備管理員（服務中心人員兼）清潔人員（外包，2名）（備注：會所需入職三名服務人員，包括一位主管，主要負責接待參觀的人群）會所組織架構及人員設置：第一階段：會所開放參觀會所管理成本：

建議：由于第一階段會所的主要任務是開放給潛在買家參觀，故建議此階段費用共352,368元（6個月）作為會所的開辦費由發展商支付。序號項目年度成本（元）月度成本備注1人力資源成本140,40011,700三名會所服務員2清潔費用50,4004,200兩名清潔人員3專項清潔費用223,35618,613依據會所裝修材料制定4設備維護22,4401,870含維修小配件,未含折舊費用。5能耗264,54022,045游泳池暫不開放6布草費3,600300總成本

704,73658,728

第一階段：會所開放參觀第二階段：會所試業會所組織架構及人員設置：會所經理（服務中心經理兼任）會所主管1人會所服務員3人救生員2人設備管理員（服務中心人員兼）清潔人員（外包，3名）財務（收費員）（服務中心人員兼）第二階段：會所試業會所成本

：序號項目年度成本（元）月度成本（元）備注1員工工資271,20022,600四名服務員，二名救生員2清潔費用75,6006,300人員工資（按每人2100元/人/月標準，3人）3專項清潔費用223,35618,613

4辦公費用7,200600文具/直飲水等（按每人55元/人/月標準）5物料消耗等7,200600低值易耗品6飲品48,0004,000飲料等成本（按133元/天計算）7食品48,0004,000食品等成本（按133元/天計算）8調味料1,200100為“自主空間”提供9節日裝飾60,0005,000按元旦（春節）、復活節、六一、中秋、國慶、圣誕等節日計算10綠化租擺42,0003,500按月進行更換11訂報費用7,200600提供給客人閱讀的報刊12營銷推廣費用12,0001,000會所推廣活動使用13設備維護69,8285,819含維修小配件,未含折舊費用。14能耗986,54482,212詳見附件五15布草費18,0001,50016稅金71,0165,918按收入5.09%計提總成本

1,948,344162,362

第二階段：會所試業第二階段：會所試業會所收入：餐飲及兒童活動部分對外出租序號項目年度收入（元）月度收入（元）備注1棋牌室32,4002,70030元/小時*3房*30小時2桌球室2,88024040元/小時*6小時3紅酒/雪茄室1,920160收取開瓶費，每瓶酒80元4商務中心48040

5健身室5,76048030元/次*16人次6游泳池129,60010,80030元/人/次6-9月平均每天20人次；其余平均每天8人次,；平均每月360人7自主空間43,2003,600200元/3小時*6次8餐飲租金864,00072,000因要提供租戶裝修免租期，故預計2011年6月起租。2400平方米*60元/平方米9培訓租金315,00026,250預計2011年3月份起租。共700平方米，45元/平方米

總收入1,395,240116,270

第二階段：會所試業第二階段：會所試業會所盈虧分析：

月經營成本：￥162,362元月經營收入：￥116,270元月虧損：￥46,092元年虧損：￥553,104元

建議：由于入住人數較少，未能滿足會所經營條件，建議由開發商補貼虧損費用。第三階段：會所正常運營會所組織架構及人員設置：會所經理（服務中心經理兼任）會所主管1人會所服務員4人救生員3人設備管理員（服務中心人員兼）清潔人員（外包，4名）財務（收費員）（服務中心人員兼）第三階段：會所正常運營會所成本

：序號項目年度成本（元）月度成本備注1員工工資360,00030,000

2清潔費用100,8008,400人員工資（按每人2100元/人/月標準）3專項清潔費用223,35618,6134辦公費用,9600800文具/直飲水等（按每人55元/人/月標準）5物料消耗等12,0001,000低值易耗品6飲品72,0006,000飲料等成本（按200元/天計算）7食品72,0006,000食品等成本（按200元/天計算）8調味料3,000250為“自主空間”提供11節日裝飾60,0005,000按元旦（春節）、復活節、六一、中秋、國慶、圣誕等節日計算12綠化租擺60,0005,000按月進行更換13訂報費用6,000500提供給客人閱讀的報刊14營銷推廣費用24,0002,000會所推廣活動使用15設備維護84,2887,024含維修小配件,未含折舊費用。16能耗1,126,27293,856

17布草費24,0002,000家具按X萬2-3年分攤，電腦按X萬5年分攤18稅金123,48010,290按收入5.09%計提總成本

2,360,796196,733

第二階段：會所試業第三階段：會所正常運營會所收入：序號項目年度收入（元）月度收入（元）備注1棋牌室43，2003，60030元/小時*3房*40小時2桌球室7，20060040元/小時*15小時3紅酒/雪茄室24，0002，000收取開瓶費，每瓶酒80元4商務中心72060

5健身室7，20060030元/次*20人次6游泳池180，00015，00030元/人/次6-9月平均每天30人次；其余平均每天10人次,；平均每月500人7自主空間57，6004，800200元/3小時*8次8餐飲租金1，728，000144，000因要提供租戶裝修免租期，故預計2011年6月起租。2400平方米*60元/平方米9培訓租金378，00031，500預計2011年3月份起租。共700平方米，45元/平方米

總收入2，425，920202，160

第二階段：會所試業第三階段：會所正常運營會所經營方案盈虧分析:

月經營成本：￥196,733元月經營收入：￥202，160元月盈利：￥5，427元年盈利：￥65，124元

備注：此階段會所經營略有盈余，建議自本階段起由物業公司自負盈虧,會所將不斷根據市場變化對會所的經營進行優化調整。

會所開辦費用會所開辦費用（物料采購）區域內容金額（元）乒乓球室球臺及配套用品、飲水機、休息長椅…￥11,130多功能教學室黑板、無線話筒及音響、投影機、DVD…￥28,150多媒體閱讀室電腦、刻錄機、打印機、掃描儀…￥39,630棋牌室麻將臺、電視機…￥14,550紅酒/雪茄室紅酒柜、雪茄配套用品…￥13,720自主空間烹飪用品、餐具、茶具…￥102,950游泳池毛巾、拖鞋、沙灘椅、健身室休息椅、池畔吧用具…￥42,925商務中心電腦、打印機、文件柜、液晶宣傳欄…￥27,210其他后勤配置冰箱、碎冰機等電器、酒杯、無線網絡建設…￥81,850合計￥362,115

會所經營建議會所經營建議1、產權問題：因會所產權用途為“文體活動用房”，建議在項目交樓前，尋找適當時機完成“公示”等相關手續，在會所開業前把六層產權調整完善。2、經營配套條件：由于目前會所沒有配套任何車位和招牌位置，故對專業經營部分的對外招商影響很大，建議集團從負一層的停車場中預留1.3萬平方米停車場配合會所招商，并在裙樓的廣告位置中預留適當招牌位置供會所租戶使用。3、檔次標準：本方案中對會所的管理從實際出發，體現溫馨的家庭氣息。若需要提升檔次，參照五星級酒店和高級私人俱樂部的標準，則每月成本需增加超過十萬元的支出，建議本會所按本方案標準試運行。4、虧損補貼：由于會所的“開放參觀”和“會所試業”兩個階段的市場環境不完善，故建議由發展商補貼虧損費用。5、開發商如果具備強大的資金實力，可以考慮自主開發經營會所。六、桑拿水療中心概況及經營模式

廣州商務會所·SPA水療市場分析2007年末，廣州市流動人口600萬，戶籍總人口為773.48萬人，其中市區人口636.76萬人，縣級市人口136.72萬人。全市人口密度1040人/平方公里，其中市區人口密度1657人/平方公里、縣級市人口密度381人/平方公里。這個超千萬人口的大城市，市區和郊區都沒有高檔的商務會所和水療中心，居民日常生活異常單調；全市僅珠江新城浪淘沙水療中心比較上檔次；開發商務會所·SPA水療中心正當時；可以有效的把城市高層消費向郊區牽引，改變城市居民的周末生活方式。

七、桑拿水療中心業態規劃與經營方式

SPA水療中心演藝策劃方案東南亞嘉年華：以東南亞“熱情浪漫”為主線，配合幽默、歡快的表演，使現場充分營造出一種獨特的異國情調。可以考慮引入泰國人妖的“艷舞”表演，通過一臺精彩紛呈,視覺沖擊力極強勁的綜合演藝PARTY將客人帶入異域神秘、熱鬧、狂歡互動的情景當中。同時，通過多種活動來增加互動性，以吸引更多的人參加到現場活動中來，將氣氛推向高潮。

蜀人風情