昆風地塊塊前期市市場定位位方向策劃報告告2012年12月報告體系系一、行業(yè)業(yè)大勢二、項目目基礎分分析三、項目目界定四、西市市區(qū)客戶戶群特征征及需求求五、項項目本體體分析六、項目目發(fā)展定定位七、國內(nèi)內(nèi)老年公公寓案例例分析八、案例例分析對對本項目目的借鑒鑒九、產(chǎn)品品打造建建議十、項目目風險分分析及應應對策略略十一、項項目運營營發(fā)展策策略思考考十二、項項目平面面布局規(guī)規(guī)劃第一部分分行行業(yè)大大勢行業(yè)大勢勢1、“十二二五”期期間完成成3600萬套保障障性住房房建設，，3600萬套=30億平米=等于全國國5年商品房房開發(fā)總總和；2、“限購購”的根根本目標標是為保保障房讓讓路，換換言之，，在“十十二五””期間或或保障房房建設目目標達成成之前不不會取消消；3、98年分稅制制改革拉拉開了地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的騰飛飛大幕，，2011年開始的的營業(yè)稅稅合并增增值稅目目前已經(jīng)經(jīng)在10余省市實實施，標標志著國國家為下下一步強強化調(diào)控控埋下了了伏筆；；4、全國人人口信息息采集已已于6月底完成成，全國國省市地地稅官員員進京進進行為期期半年的的培訓,房產(chǎn)稅成成為懸在在行業(yè)頭頭頂?shù)摹啊把呷保兄醒肱c地地方的博博弈背景景下，什什么時候候?qū)嵤┒级加锌赡苣埽贿@樣的數(shù)數(shù)據(jù)與趨趨勢不得得不讓我我們關注注！1、瑞信調(diào)調(diào)查的中中國居民民對于房房地產(chǎn)看看漲/看跌指數(shù)數(shù)，2011年10月至2012年4月處于50以下（整整體看跌跌）。2011年11月見最低低點之后后，連漲漲8個月，其其中5月份跨越越了50這一榮枯枯分水嶺嶺。2、美國2012年9月14日實行QE3∞∞，日本實實施QE9，中國政政策上再再一次淡淡化房地地產(chǎn)打壓壓措施的的情況下下，中國國房地產(chǎn)產(chǎn)大周期期（18-20年漲跌輪輪回，具具體參見見博文：：庫茲涅涅茲房地地產(chǎn)周期期）的上上升階段段尚未完完全走完完。這一一輪三年年左右的的房地產(chǎn)產(chǎn)庫存周周期很可可能將于于明年3月前后結(jié)結(jié)束。3、圖一：：中國人人民銀行行資產(chǎn)負負債表“儲備貨幣幣”增量（單單位：萬萬億人民民幣/年）注：原始始數(shù)據(jù)更更新到8月份（央央行僅公公布到8月份）；9月及以后為計計算機擬合預預估數(shù)據(jù)。圖二：商業(yè)銀銀行系統(tǒng)“每月新增外匯匯占款”6個月移動平均均值注：原始數(shù)據(jù)據(jù)更新到9月份；10月份及以后為為計算機擬合合預估數(shù)值從外匯占款和和其它經(jīng)濟指指標綜合來看看;1、看漲明年3月份(政府換屆)以后中國房地地產(chǎn)的牛尾行行情；2、看漲明年3月份以后新一一輪通貨膨脹脹；結(jié)論相關城市整體體的宏觀市場場、商業(yè)及其其他物業(yè)市場場、規(guī)劃等環(huán)環(huán)節(jié)，是解決決項目發(fā)展戰(zhàn)略略及市場定位位的基礎性分分析第二部分項項目基礎礎分析昆明地處中國國西南，云南南省會，是國國內(nèi)知名的旅旅游城市，規(guī)規(guī)劃中未來的泛亞中心心城市云南省省會城城市，全省唯唯一特大城市市，中國著名名歷史文化名名城和優(yōu)秀旅旅游城市。轄轄主城四區(qū)兩兩縣市，南部部三縣及北部部五縣，主城城人口324萬人；滇池造就的北北緯25度上的“春城城”奇跡，年年接待游客近近3000萬人次，旅游游景點眾多，，旅游業(yè)是城城市發(fā)展的重重要支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)之一；昆明著力實施施以東南亞、、南亞為重點點的全方位開開放戰(zhàn)略強化化云南在中國國-東盟自由貿(mào)易易區(qū)建設中的的橋頭堡作用用，帶來城市市及城市商業(yè)業(yè)發(fā)展的強大大機遇。聯(lián)合國評定的的地球上除新新西蘭外最適適合人類居住住的城市，““一湖四片””的規(guī)劃更是是將昆明推向向了全世界。。大干快上的經(jīng)經(jīng)濟政策特別別是城中村改改造，使昆明明未來城市走走向增加了諸諸多不可預見見的情形，而而由于國內(nèi)信信息一貫的不不透明，具體體影響難以預預測昆明市主城區(qū)區(qū)249平方公里范圍圍內(nèi)，有城中中村336個，面積近近20平方公里，建建筑面積達3800多萬平方米。。可供建設面面積月7000萬平米，按照照昆明最高消消化730萬平方米面積積計算，可供供昆明消化10年，今年建筑筑面積1300萬，換句話說說有約500萬的面積變?yōu)闉榇媪浚焕ッ?36個城中村中，，位于二環(huán)以以外的有265個，涉及城中中村土地面積積達84000畝左右；一環(huán)環(huán)至二環(huán)區(qū)域域的城中村有有51個，涉及城中中村土地約5900畝，平均每村村占地面積約約為116畝；一環(huán)以內(nèi)內(nèi)的城中村僅僅有22個，涉及城中中村土地面積積約625畝，平均每村村占地約為31.25畝。區(qū)域城中村數(shù)量 （個）占地面積 （畝）涉及人口盤龍區(qū)6719182.24200784官渡區(qū)10330000220000五華區(qū)519794153000西山區(qū)11520864.43247040合計33679840.67820824盤龍區(qū)官渡區(qū)城中村改造集集中區(qū)域.昆明城市功能能已經(jīng)組團化化、區(qū)域化，，項目所屬的的泛西市區(qū)高高新板塊，其其商業(yè)的發(fā)展展特征是市場場化、低端化化、配套化從城市區(qū)位的的演變來看，，本項目處于于西市區(qū)從2007-2008年，在二環(huán)邊邊首次出現(xiàn)城城市副中心開開始，到2010年，昆明格局局開始重新規(guī)規(guī)劃。主城區(qū)區(qū)規(guī)劃為未來來的城市金融融商業(yè)中心、、楊家片區(qū)規(guī)規(guī)劃為省級行行政辦公區(qū)、、呈貢規(guī)劃為為市級行政辦辦公區(qū)和教育育區(qū)、巫家壩壩規(guī)劃為城市市商業(yè)金融次次中心。昆明明城市功能已已經(jīng)組團化化、區(qū)域化；；項目所屬的泛泛西市區(qū)，區(qū)區(qū)域?qū)傩詻Q定定商業(yè)發(fā)展趨趨向于品質(zhì)化化、檔次化、、功能化。遠景城市規(guī)模昆明市中心城人口規(guī)模（萬人）468規(guī)劃線網(wǎng)線路長度（km)功能層次高峰小時斷面客流（萬人次/h)系統(tǒng)規(guī)模1號線34基本骨架線3.79大運量地鐵2號線22.4基本骨架線3.26大運量地鐵3號線19.1基本骨架線2.22中運量輕軌4號線42.9內(nèi)部填充線2.07中運量輕軌5號線17.6內(nèi)部填充線2.05中運量輕軌機場線26.6內(nèi)部填充線0.59中低運量輕軌合計162.6——軌道交通在改改善城市交通通模式和推動動生活方式變變遷的同時，，將極大改變變城市商業(yè)的的發(fā)展模式，，以此推動城城市時尚度的的提升并為沿沿線項目帶來來更廣泛人流流從目前輕軌的的規(guī)劃情況來來看，通過城城市輕軌能夠夠完全實現(xiàn)南北方方向和東西方方向的交通貫貫聯(lián)，特別對對南北方向的交通通便捷性的改改進力度最大大；據(jù)規(guī)劃，，未來1小時都市圈的的范圍內(nèi)，可可以由昆明市市老城區(qū)最北北端的北市區(qū)到到達呈貢大學學城；通過對項目四四至、周邊道道路構成、區(qū)區(qū)域市場及輻輻射范圍界定定、本身條件件及技術指標的的分析，界定定項目屬性，，為項目定位位提供條件第三部分項項目界定?四至范圍?道路分析?區(qū)域市場?經(jīng)濟技術指標標?項目屬性項目區(qū)域：項項目所處西市市區(qū)，周邊配配套服務設施施相對落后，，隨著政府發(fā)發(fā)展導向由工工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)向城城市副中心，，大型居住、、商業(yè)、商務務項目的逐漸漸進駐和交通通配套設施的的逐步完善，，西市區(qū)的價價值開始顯現(xiàn)現(xiàn)政府規(guī)劃主導導城市由單中中心向多中心發(fā)展，未來來形成“一主主三副”的城城市格局；西市區(qū)組成主主要由高新區(qū)區(qū)、五華區(qū)和西山區(qū)部分分區(qū)域組成；；西市區(qū)作作為傳統(tǒng)的工業(yè)業(yè)區(qū)，配套設設施、居住氛圍、商業(yè)環(huán)環(huán)境等相對落落后于北市區(qū)和南市區(qū)，，隨著城市規(guī)規(guī)劃發(fā)展的引導，工業(yè)區(qū)區(qū)逐漸外遷，，土地性質(zhì)逐步改變，交交通設施逐步步完善等，加加快西市區(qū)向““城市副中心心”發(fā)展的步步伐，成為產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的重要要支撐和承接接經(jīng)濟、人口轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的重要載載體；項目位置：項項目所在位置置屬于西市區(qū)區(qū)規(guī)劃的商業(yè)業(yè)中心地帶，，是銜接西市市區(qū)和中心城城區(qū)的重要節(jié)節(jié)點城市總體規(guī)劃劃修編方案(2008-2020年)中，將西市區(qū)分為為三個組團發(fā)發(fā)展；馬街組團：西西市區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)最早區(qū)區(qū)域，同時也是西山山區(qū)政府的所所在地，政府府主要因素下，其將將成為未來西西市區(qū)商業(yè)、、商務、居住中心區(qū)；；春雨路、人民民西路延長線線至昆瑞公路路組團：聚集大量高品品質(zhì)項目，如如百大國際花花園、經(jīng)典雙城等；；高新區(qū)組團：：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)炙熱區(qū)域，，同時也是居住氛圍圍濃厚、教育育資源豐富的的區(qū)域；商業(yè)：現(xiàn)有以以市場型和城城中村較低端端配套商業(yè)為為主，缺乏成成熟的品質(zhì)型型商業(yè)配套，，未來大型商商業(yè)項目主要要集中在高新新區(qū)，項目周周邊的大型商商業(yè)項目匱乏乏；商務：商務辦辦公主要以自自建項目為主主，商務氛圍圍缺失。居住：居住環(huán)環(huán)境不斷改善善，目前品質(zhì)質(zhì)型住宅有百百大花園、戛戛納小鎮(zhèn)、經(jīng)經(jīng)典雙城、啟啟鴻假日等，，但居住氛圍圍尚未成熟；；教育：教育氛氛圍相對濃厚厚，如昆明理理工津橋?qū)W院院、師大附中中、高新一中中、一小、交交通管理學院院、昆明醫(yī)學學院海源學院院等；企業(yè)：集中于于高新區(qū)，如如可口可樂、、白馬藥業(yè)、、滇紅藥業(yè)、、沃特生物等等；其它配套：西西北部客運站站等，其它配配套缺失。區(qū)域認知：通通達性較好，，項目周邊的的二環(huán)路和普普吉路能有效效的與其它區(qū)區(qū)域連通，但但形象展示性性較差，消費費者心理認知知度相對較低低項目四至：項項目東鄰二環(huán)環(huán)西路，昭示示性較好，但但周邊區(qū)域以以市場類物業(yè)業(yè)、工業(yè)區(qū)和和城中村所包包圍，檔次相相對較低。本案項目東側(cè)二環(huán)環(huán)西路，緊鄰鄰高架橋項目北側(cè)為興興云煙草汽車車城項目東側(cè)二環(huán)環(huán)西路，緊鄰鄰高架橋項目西側(cè)為春春光小區(qū)項目內(nèi)部：項項目地塊方正正，除辦公樓樓外均以廠房房為主。昆風大廈食尚緣餐廳廠房1.城市副中心地地位：項目所所處的西市區(qū)區(qū)為昆明未來來城市副中心心之一，未來來功能復合性強，屬后后起高成長區(qū)區(qū)域；2.政府規(guī)劃主導導，區(qū)域快速速發(fā)展，政府府主導西市區(qū)區(qū)由工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向多功能復復合區(qū)，市政配套逐步步完善，工業(yè)業(yè)設施外遷及及其土地性質(zhì)質(zhì)改變，區(qū)域域發(fā)展?jié)摿Υ蟠螅於椖课磥戆l(fā)展基基礎3.商業(yè)及配套設設施相對滯后后：目前商業(yè)業(yè)多以相對中中低端配套性性市場型商業(yè)業(yè)主導，缺乏特色化、、復合化、綜綜合化、主題題化的商業(yè)設設施1.綜合性商業(yè)開開發(fā)項目：項項目規(guī)劃包括括、商業(yè)街、、辦公樓、酒酒店及公寓等等多重物業(yè)，，具備綜合性商商業(yè)開發(fā)特征征，因此在項項目發(fā)展戰(zhàn)略略上應充分考考量區(qū)域來發(fā)發(fā)展規(guī)劃和項目自身所能能吸引的客群群及與高新區(qū)區(qū)商業(yè)發(fā)展的的關系，合理理的制定項目目發(fā)展策略。。2、較容易開發(fā)發(fā)項目：由于于項目地塊自自身特點，本本項目地塊方方正平坦，且且項目地本身沒有過多拆拆遷建筑物，，對項目開發(fā)發(fā)進度將是有有利時間保障障。3.成為區(qū)域中高高端物業(yè)的可可能：項目的的商業(yè)體量、、區(qū)位、建筑筑形式、周邊邊商業(yè)環(huán)境及消消費群體等特特征使其將發(fā)發(fā)展成為中高高端物業(yè)的基基礎區(qū)域?qū)傩皂椖繉傩皂椖繉傩越缍ǘǎ撼鞘懈敝兄行膮^(qū)，結(jié)合合城市發(fā)展及及區(qū)域?qū)傩詠韥砜矗瑵M足發(fā)發(fā)展發(fā)展中高高端物業(yè)的基基本條件重點樓盤個案案分析——經(jīng)典雙城

項目概況地理位置人民西路與海源路交匯口，西一中對面建筑面積/占地面積300萬/66.67萬平米開發(fā)商云南經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)面積100/萬平方米物業(yè)類型普通住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓容積率4.49整合推廣銳酉營銷綠化率/主力戶型80.3~122.77㎡總戶數(shù)1020開盤時間2010年底停車位/開盤折扣辦理優(yōu)惠登記，開盤當日優(yōu)惠0.5%裝修情況毛坯價格/樓盤概述一期共推出6棟，均為34層，2梯5戶朝向西南，東南戶型定位戶型面積段戶型種類比例兩房兩廳85~106㎡313.3%三房兩廳89~138㎡686.7%總戶型種類：9總戶數(shù)：1020建筑風格、園園林定位經(jīng)典雙城一期期共將推出1020套住房，以三房兩廳為為主，占86.7%經(jīng)典雙城運用用現(xiàn)代的建筑筑風格，獨創(chuàng)創(chuàng)矩陣式商業(yè)公公園生態(tài)模式。密集的建筑規(guī)規(guī)模，樓間距距很小，影響響底層業(yè)主采采光，互視對對視嚴重，對對業(yè)主的隱私私保護欠缺。。小區(qū)打造開放式的商業(yè)業(yè)社區(qū)，綠化率很低低，基本沒有有成型的景觀觀。綠化帶城城帶狀分布被被分割成一個個個的矩形框框。矩陣式的建筑筑規(guī)劃，讓小小區(qū)看上更加加開放，但是是少了傳統(tǒng)小小區(qū)的居家生生活感覺。價格定位客戶定位項目位置處在在人民西路上上，沿著人民民西路一直走走便是昆明市市的中心區(qū)，，地段在西市市區(qū)來說具有有很高的優(yōu)越越性，周邊擁擁有黃土坡客客運站，西苑苑客運站，馬馬街客運站，，加上自身的的品牌打造，，因此預期售售價比較高。。先開發(fā)的經(jīng)典典壹城項目，，開盤均價為為4800元/㎡，經(jīng)典雙城城一期的開盤盤預售均價在7500元/平米。定位在昆明市市的中產(chǎn)階級級。主力定位客戶戶是西市區(qū)的的企事業(yè)單位位員工，中高高等院校教職職工。周邊老社區(qū)的的客戶。項目賣點營銷策略項目處在西市市區(qū)最靠近昆昆明中心區(qū)的的位置，獨創(chuàng)矩陣式商商業(yè)公園生態(tài)態(tài)模式。自身打造100萬㎡的豪華商商業(yè)街區(qū)，將建設有嘉嘉年華，大型型商場，已有有1000多商家加盟，，有國際一線線品牌，也有有國內(nèi)二線品品牌。未來的輕軌四四號線在項目目處設立站點點。自身規(guī)劃幼兒園和和小學，周邊邊擁有西一中中、師大附中中、等小中高高等級別的名名校。周圍分布著黃黃土坡、西苑苑、馬街三個個客運站，這這三個客運站站是通往安寧寧、嵩明等縣縣以及麗江、、大理等的樞樞紐。周邊市政配套套的日趨完善善，路網(wǎng)日益益發(fā)達，周邊邊有沃爾瑪和和家樂福這類類大型超市。。客戶定位是中產(chǎn)階級，主主力戶型的設設計室三房為為主，占到86.7%。針對西市區(qū)極極度缺乏的商商業(yè)配套，項項目著力打造造一個大型、、完善的商業(yè)業(yè)中心，并將將之作為賣點點，通過網(wǎng)絡絡，報版、戶戶外廣告等不不遺余力的宣宣傳。借助之前項目目經(jīng)典壹城的的成功借勢，，乘熱打鐵，，宣傳經(jīng)典雙雙城，其實二二者并非一個個項目，但是是讓客戶產(chǎn)生生是同一項目目的錯覺，用用很少的時間間快速的增加加項目的社會會認知度。辦理實名制的的優(yōu)惠登記，，開盤當日可可享受0.5%的優(yōu)惠。項目宣傳語，，著重強調(diào)地地理位置的優(yōu)優(yōu)越和商業(yè)規(guī)規(guī)劃規(guī)模的龐龐大。高新區(qū)板塊普吉路人民西路二環(huán)西路高新區(qū)板塊區(qū)區(qū)域位置高新區(qū)板塊是是西市區(qū)現(xiàn)階階段房地產(chǎn)市市場最火爆的的板塊，大量量樓盤在今年年集中放量。。樓盤物業(yè)以小小高層、高層層為主，西市市區(qū)少量花園園洋房、復式式和別墅戶型型都集中在這這個區(qū)域。區(qū)域內(nèi)擁有幾十家高高新技術企業(yè)業(yè)(見附表)，并且還會有有新的企業(yè)進進駐，現(xiàn)正大大規(guī)模進行城城中村的改造造以及一些污污染企業(yè)的外外遷。區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)發(fā)達，隨著新新規(guī)劃的道路路陸續(xù)竣工通通車，區(qū)域內(nèi)內(nèi)交通變愈加加得暢通。該該區(qū)域有83、113、C63等可可以以到到達達市市中中心心區(qū)區(qū)域域。。區(qū)域域內(nèi)內(nèi)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場近近年年來來發(fā)發(fā)展展勢勢頭頭強強勁勁，，具具代代表表性性的的樓樓盤盤有有鼎鼎易易天天城城、、假假日日城城市市等等等等。。擁有有高高新新一一小小、、師師大大附附中中、、津津橋橋?qū)W學院院,醫(yī)學學院院等等初初高高中中、、大大學學名名校校。積華生物醫(yī)藥控股有限公司云南天紅堂藥業(yè)有限公司云南世紀天樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司云南萬康生物科技有限公司中美合資昆明滇虹藥業(yè)有限公司昆明萊美藥業(yè)有限公司云南翰瑪標識制造工程有限公司云南銀發(fā)環(huán)保集團股份有限公司昆明百事可樂飲料有限公司云南省久泰藥業(yè)有限公司云南康美佳藥業(yè)有限公司云南亞太環(huán)境工程設計研究有限公司昆明滇寶防水建材有限公司云南宏盛錦盟企業(yè)集團有限公司云南杰康藥業(yè)有限公司昆明狀元珂辰軟件開發(fā)有限公司昆明積大制藥有限公司云南宏華建設發(fā)展有限公司云南天紅堂藥業(yè)有限公司昆明藝嘉旅游規(guī)劃設計有限公司S（優(yōu)優(yōu)勢勢））房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場發(fā)發(fā)展展勢勢頭頭迅迅猛猛，，一一些些優(yōu)優(yōu)秀秀樓樓盤盤的的出出現(xiàn)現(xiàn)，，是是客戶戶對對高高新新區(qū)區(qū)有有了了很很高高的的認認知知度度。。道路路、、教教育育等等的的市市政政配配套套完完善善。。有有輕輕軌軌三三、、四四號號線線經(jīng)經(jīng)過過，，擁有有昆昆明明最最大大的的汽汽車車4S店板板塊塊。。高新新區(qū)區(qū)政政府府和和密密集集的的高高新新企企業(yè)業(yè)分分布布在在這這里里，，為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)消消費費提提供供了了有有力力保保障障。。W（劣劣勢勢））區(qū)域域內(nèi)內(nèi)缺乏乏完完善善的的商商業(yè)業(yè)配配套套。。曾經(jīng)經(jīng)區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)污污染染企企業(yè)業(yè)較較多多，，昆昆明明客客戶戶對對高高新新區(qū)區(qū)的的認認識識普普遍遍都都還還停停留留在在以以前前的的階階段段，，覺覺得得不不適適宜宜居居住住，，影影響響購購房房欲欲望望。。城中中村村的的改改造造和和大大量量樓樓盤盤的的建建設設，，噪音音、、空空氣氣污污染染嚴嚴重重。。O（機機會會））越來來越越多多的的技技術術企企業(yè)業(yè)入入駐駐高高新新區(qū)區(qū)，，這這些些單單位位的的員員工工購購房房需需求求將將會會拉拉動動高高新新區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的需需求求。。道路路建建設設以以及及城城中中村村的的改改造造，，加加上上商商業(yè)業(yè)等等配配套套的的完完善善，，有有利利于于該該板板塊塊價價值值的的提提升升，，房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的前前景景優(yōu)優(yōu)越越，，有有一一定定的的升升值值空空間間。。T（威威脅脅））安寧寧、、嵩嵩明明等等臨臨近近縣縣的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展也也加加快快步步伐伐，，在在環(huán)環(huán)境境和和價價格格上上占占據(jù)據(jù)很很大大的的優(yōu)優(yōu)勢勢，，會會和和高高新新板板塊塊對對客客戶戶進進行行競競爭爭。。眾多多企企業(yè)業(yè)云云集集在在西西市市區(qū)區(qū)，，隨著著多多個個樓樓盤盤的的集集中中放放量量，，西西市市區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的競競爭爭變變得得更更加加激激烈烈。。分類在售/售罄一期開盤價二期開盤價二手房價格租售價格租售比新域盛景在售430079007000~800018.751/400麗陽星城售罄17505500~600012.51/500傲云峰售罄7000左右16.251/400水逸康橋售罄5000左右7000~900017.51/400棕櫚園售罄7000~8000151/500朝花曦拾售罄7000~800017.51/400戛納小鎮(zhèn)售罄6500~700013.751/500單位：（元/平方米）單位（月元/平方米）片區(qū)區(qū)的的房房價價走走勢勢呈呈上上升升的的狀狀態(tài)態(tài)，，處處于于升升值值的的狀狀態(tài)態(tài)，，在在一一段段時時間間內(nèi)內(nèi)任任然然會會持持續(xù)續(xù)。。片區(qū)區(qū)樓樓市市的的需需求求并并沒沒有有飽飽和和，，任任處處于于需需大大于于供供的的狀狀態(tài)態(tài)。。根據(jù)據(jù)租租售售比比的的國國際際標標準準和和中中國國的的現(xiàn)現(xiàn)狀狀，，這這個個片片區(qū)區(qū)的的樓樓市市發(fā)發(fā)展展情情況況相相對對穩(wěn)穩(wěn)定定。。板塊塊重重點點樓樓盤盤個個案案分分析析———假日日城城市市

項目概況地理位置昆瑞路與海源中路交叉口（西市區(qū)）建筑面積/占地面積70萬/6.67萬平米開發(fā)商昆明啟鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)面積6.5萬平方米物業(yè)類型商鋪、公寓、小高層、高層容積率4.25整合推廣天橙中國傳播機構綠化率42%主力戶型67~79平米2房89~138平米3房總戶數(shù)4470開盤時間2010.8（具體待定）停車位2999開盤折扣邀請卡活動憑卡開盤當日優(yōu)惠0.5%裝修情況毛坯價格/樓盤概述共22棟，1~4棟回遷戶，5~10棟商鋪三層加住宅，11~22棟住宅，樓層為18層或34層朝向西南，東南戶型型定定位位戶型面積段戶型種類比例兩房兩廳67~79㎡3/三房兩廳89~138㎡12/四房兩廳138、191㎡2/總戶型種類：17總戶數(shù)：4470建筑筑風風格格、、園園林林定定位位假日日城城市市共共有有4470戶，，以以三三房房為為主主小區(qū)區(qū)運運用用現(xiàn)現(xiàn)代代建建筑筑風風格格，，為為點式式或或者者板板式式的的高高層層住住宅宅，，因因為為朝朝西西南南、、東東南南方方向向，，采采光光很很好好。小區(qū)區(qū)的的建建筑筑密密度度大大，，容容積積率率高高，，樓樓間間距距比比較較近近，，致致使使互互視視和和對對視視嚴嚴重重，，也也影影響響地地層層業(yè)業(yè)主主的的采采光光。。70萬㎡㎡水水景景，，利利用用第第十十的的高高差差形形成成跌跌落落式式的的水水景景，，有有一一定定的的視視覺覺沖沖擊擊力力。。600米的的中中央央水水景景周周圍圍設設計計有有涼涼亭亭、、木木質(zhì)質(zhì)拱拱橋橋、、沙沙灘灘、、露露天天游游泳泳池池等等給給人人一一種種悠悠閑閑、、輕輕松松的的感感覺覺。。小區(qū)區(qū)綠綠化化率率達達到到42%，讓讓整整個個小小區(qū)區(qū)看看上上去去很很美美，，富富有有生生機機。。價格格定定位位客戶戶定定位位項目目打打造造2萬㎡㎡水水景景，，6.5萬㎡㎡商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)，，600M濱河河風風情情商商業(yè)業(yè)街街，，在很很大大程程度度上上迎迎合合昆昆明明本本地地人人喜喜歡歡水水景景的的居居住住習習慣慣和和加加強強對對西西市市區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)配配套套的的完完善善。。著著力力打打造造一一個個客客戶戶認認知知度度高高的的品品牌牌，，為為樓樓盤盤銷銷售售造造勢勢。。假日日城城市市的的開開盤盤預預售售均均價價在在7000元~7500元/平米米。。定位位在在昆昆明明市市的的中中產(chǎn)產(chǎn)階階級級。。主力力定定位位客客戶戶是是西西市市區(qū)區(qū)的的企企事事業(yè)業(yè)單單位位員員工工，，中中高高等等院院校校教教職職工工。。周邊邊老老社社區(qū)區(qū)的的客客戶戶。。項目目賣賣點點營銷策略略項目處在在高新去去板塊的的中心區(qū)區(qū)位置，，中心景景觀為2萬㎡水景景，想打打造雙水水岸生活活。自身打造造6.5萬㎡商業(yè)業(yè)區(qū)和600M濱河風情情商業(yè)街街，已有家樂福福、國美美電器等等知名品品牌加入入。戶型豐富富，朝向向以東南南，西南南為主，，采光性性好，景景觀占有有率高。未來的輕輕軌四號號線在項項目臨近近處設立立站點。。自身規(guī)劃劃幼兒園園，周邊邊擁有高高新一小小、西一一中、師師大附中中、等小小中高等等級別的的名校。。周邊交通通方便，，駕車15分鐘即可可到達市市中心，，66、C69、56、180通往市中中心及熱熱點區(qū)域域。客戶定位位是中產(chǎn)產(chǎn)階級，，主力戶型型的設計計為兩房房兩廳和和三房兩兩廳，并結(jié)合一一些躍層層的戶型型。針對西市市區(qū)極度度缺乏的的商業(yè)配配套，項項目著力力打造一一個可以以滿足基基本購物物需求的的商業(yè)街街區(qū)，針針對昆明明客戶對對水景的的喜好，，打造2萬平米中中央水景景并通過過戶外廣廣告，報報版等著著力宣傳傳，取得得了很好好的效果果。辦理實名名制的優(yōu)優(yōu)惠卡，，開盤當當日可享享受0.5%的優(yōu)惠。。項目宣傳傳語，突突出自身身項目的的優(yōu)勢，，42%綠化率和和中央水水景，強調(diào)一種種悠閑、、輕松、、富有情情調(diào)的居居住環(huán)境境。突出自己己的教育育配套優(yōu)優(yōu)勢王家橋板塊龍泉路二環(huán)北路普吉路王家橋板板塊區(qū)域域位置普吉路以以東，二二環(huán)北路路以北，，龍泉路路以西。。區(qū)域內(nèi)生生地較多多，房地地產(chǎn)市場場還有待待進一步步開發(fā)，，目前正正在進行行城中村村改造，，和道路路規(guī)劃的的建設。。房地產(chǎn)市市場相對其他他版塊滯滯后，市政配配套不夠夠完善，，教育等等的資源源依托高高新板塊塊和二環(huán)環(huán)以內(nèi)。。王家橋板板塊是西西市區(qū)與與北市區(qū)區(qū)聯(lián)通的的地段，，道路建建設竣工工之后，，西市區(qū)區(qū)與北市市區(qū)的連連通性會會增強，，會帶動動房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的發(fā)展。。王家橋板板塊王家橋板板塊的房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展相對其其他板塊塊明顯滯滯后，一一些污染染型的企企業(yè)云集集在這里里，這些些企業(yè)的的改遷工工作正在在進行中中，城中中村的改改造以及及道路規(guī)規(guī)劃都在在建設中中。區(qū)域的價值值還沒有體體現(xiàn)出來有有待進一步步發(fā)覺，客戶多為潛潛在客戶。。板塊內(nèi)是五五華區(qū)道路路重點建設設的區(qū)域之之一，規(guī)劃劃建設工作作結(jié)束之后后，該板塊塊的區(qū)域價價值會進一一步得到體體現(xiàn)，房地地產(chǎn)市場會會有進一步步的發(fā)展，，在生地完完成向熟地地的過度之之后，引入入的企業(yè)員員工以及區(qū)區(qū)域內(nèi)的原原住民都將將成為該片片區(qū)的客戶戶，拉動需需求，催快快房地產(chǎn)市市場的發(fā)展展。?西市區(qū)整整體?馬街板?高新區(qū)板板塊?西市區(qū)五五華板塊?小結(jié)第四部分西西市市區(qū)客戶群群特征、需需求搜狐焦點網(wǎng)網(wǎng)針對昆明明西區(qū)的置置業(yè)調(diào)查，，共有1643名網(wǎng)友參與與投票。參與調(diào)查的的1643網(wǎng)友，已有有976人在昆明已已擁有住房房，占投票票總?cè)藬?shù)的的59%會在昆明西西區(qū)買房，，占總票數(shù)數(shù)的66%25—30歲年齡段最最多，占投投票人數(shù)的的31%西市區(qū)客戶戶需求搜狐焦點網(wǎng)網(wǎng)針對昆明明西區(qū)的置置業(yè)調(diào)查，，共有1643名網(wǎng)友參與與投票。買房原因的的選擇相對對較分散，，有24%的網(wǎng)友因“房價相對對便宜”而選擇西區(qū)區(qū)。西區(qū)部分樓盤價格高高成為42%的投票者不不考慮西區(qū)區(qū)的原因。。對比得出，，西市區(qū)樓樓盤的價格格只是相對對其他片區(qū)區(qū)較低，實實際價格在在客戶能承承受的范圍圍內(nèi)浮動。。西市區(qū)客戶戶需求西市區(qū)客戶戶需求搜狐焦點網(wǎng)網(wǎng)針對昆明明西區(qū)的置置業(yè)調(diào)查，，共有1643名網(wǎng)友參與與投票。西區(qū)的宜居居已得到認認可，有47%的受訪者選選擇會在西西區(qū)長住。。“自住和投投資兼有””是西區(qū)購購房的主流流，占受訪訪網(wǎng)友的30%。85%的網(wǎng)友會選選擇“從銀銀行按揭貸貸款”的方方式付款。。隨著一些工工廠、水泥泥廠等污染染性較強企企業(yè)被規(guī)劃劃外遷，西西市區(qū)區(qū)域域內(nèi)的高新新技術企業(yè)業(yè)會更加豐豐富并且集集中，這些些單位員工工會成為主主力客戶群群之一。高新一小等等名校的進進駐，教育育資源的逐逐漸完善，，將帶動一一部分購房房需求。客客戶定位在在高校教職職工和為了了得到優(yōu)越越的教育配配套而購房房的市民。。高新區(qū)內(nèi)以以科技型人人員、出國國留學人員員為主，片片區(qū)容納大大部分的中中端客戶群群，西市區(qū)區(qū)的高新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)域規(guī)規(guī)劃，能吸吸引相關企企業(yè)和人才才入駐，帶帶來一定量量的高端購購買力。西市區(qū)近幾幾年的飛速速發(fā)展，讓讓更多的人人看到西市市區(qū)未來的的發(fā)展?jié)摿αΓY(jié)合目目前西市區(qū)區(qū)相對較低低的價格，，會吸引其其他片區(qū)的的客戶來西西市區(qū)置業(yè)業(yè)，同時也也吸引了一一大批投資資客的關注注。外流群體減減少，到西西市區(qū)置業(yè)業(yè)、投資客客戶群體增增多，將成成為昆明市市中產(chǎn)階級級新主力置置業(yè)區(qū)主力客戶群群本地公務員員階層：這批人的收收入相對比比較穩(wěn)定，，主要靠每每月積蓄來來維持生計計。這批人人因其所處處職位和部部門不同，，收入也有有高有低。。他們在住住房補貼上上受到更好好的優(yōu)待，，刺激了他他們的購房房欲望。由由于收入穩(wěn)穩(wěn)定，這批批人供樓的的信心比較較強。本地私營業(yè)業(yè)主階層：：他們擁有自自己的產(chǎn)業(yè)業(yè)，業(yè)主有有大有小，，財力也各各不相同，，但以中等等有產(chǎn)階層層占較大比比例。作為為有產(chǎn)業(yè)階階層，他們們在這里創(chuàng)創(chuàng)業(yè)多年，，對這里有有了感情，，加上各種種其他因素素的作用，，有了在這這塊奮斗多多年的熱土土安家的想想法。由于于收入不同同，不同地地源人對不不同戶型、、不同品味味的住房，，追求不盡盡相同。本地企業(yè)白白領階層：：這些人士是是企業(yè)的中中、高級管管理人員，，他們的年年收入一般般在4至5萬元之間，，有些高級級白領達10萬元/年以上。他他們是房產(chǎn)產(chǎn)消費的主主流，而且且大多手上上已積累了了一筆儲蓄蓄，現(xiàn)在很很多都沒有有住房。入駐企業(yè)白白領、私營營業(yè)主階層層：隨著西市區(qū)區(qū)的規(guī)劃工工作如火如如荼的進行行中，馬街街板塊有一一些企業(yè)入入駐，也顯顯現(xiàn)了很多多大型的商商業(yè)中心，，這些白領領和業(yè)主的的收入一般般會很高，，會考慮在在離上班或或者鋪面比比較近的地地方置業(yè)。。次主力客戶戶群本地居民：：這些人為老老小區(qū)的居居民和城中中村的居民民，其收入入有高有低低，很多靠靠小生意和和出租自建建房房營生生。這類消消費群體購購房的目的的是為了改改善居住環(huán)環(huán)境，大多多選擇買房房后將原有有的房屋租租出。周圍片區(qū)的的年輕中產(chǎn)產(chǎn)階級：中心區(qū)、南南、北市區(qū)區(qū)與西市區(qū)區(qū)的連通性性很強離得得很近，但但房地產(chǎn)價價格卻有2000~3000元/㎡的差距，，西市區(qū)物物業(yè)具有較較大的價格格空間，這這些人的收收入水平中中等，首次次置業(yè)的會會選擇到西西市區(qū)置業(yè)業(yè)。投資客：受輕軌三號號線以及西西市區(qū)大規(guī)規(guī)模道路規(guī)規(guī)劃，使得得馬街板塊塊的交通居居住環(huán)境有有很大改變變，增強了了與中心區(qū)區(qū)、南市區(qū)區(qū)的聯(lián)通，，房地長市市場發(fā)展前前景被普遍遍看好，這這里也是通通往安寧、、嵩明等縣縣以及麗江江、大理等等市的樞紐紐，旅游地地產(chǎn)的發(fā)展展前景優(yōu)越越。越來越越多的投資資客開始青青睞馬街板板塊。西市區(qū)供需需預測今年的西市市區(qū)的總體體消化量為為5261套，月均消消化438.42套。成交趨勢呈呈上升狀態(tài)。2011年西市區(qū)成成交套數(shù)西市區(qū)處于于一個供小小于求的狀狀態(tài)。樓盤的銷售售市場并未未飽和，還還需要很大大的放量。。2011年市場各區(qū)區(qū)域供求情情況2012年，西市區(qū)區(qū)將繼續(xù)處處于一個供供小于求的的狀態(tài)，2013年西市區(qū)將將迎來一個個更大范圍圍的集中放放量，對供供求關系會會產(chǎn)生一定定的影響。。客戶預測隨著經(jīng)典雙雙城、西山山新城、假假日城市等等大盤自身身項目商業(yè)業(yè)體量的集集中補充，，這批商家家的購房需需求會很巨巨大，這批批客戶將逐逐漸成為主主力客戶群群之一。高新技術企企業(yè)園區(qū)在在不斷的擴擴大，政府府加大招商商引資的力力度，越來來越多大型型高新技術術企業(yè)入駐駐西市區(qū)，，這些企業(yè)業(yè)的員工、、管理層等等將成為購購房的主力力軍。隨著西市區(qū)區(qū)規(guī)劃進程程不斷的加加快，區(qū)域域面貌煥然然一新，因因為區(qū)域價價值的不斷斷體現(xiàn)，投投資客的涌涌入也變得得順理成章章，這批客客戶雖算不不上主力客客戶，但是是對西市區(qū)區(qū)房地產(chǎn)的的發(fā)展也能能起到很好好的推進作作用。西市區(qū)會涌涌入一大批批客戶，加加上原先的的客戶群，，西市區(qū)的的客戶群體體會有所增增加。價格預測西市區(qū)的價價格處于一一個供小于于求的狀態(tài)態(tài)，供求不不平衡，會會致使房價價有一定的的上漲。西市區(qū)道路路規(guī)劃、商商業(yè)配套的的逐漸增強強在加上大大批新新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的入駐駐，使得西西市區(qū)工業(yè)業(yè)、商業(yè)、、居住環(huán)境境都有了很很大程度的的提升，區(qū)區(qū)域消費能能力也增強強，整個西西市區(qū)的區(qū)區(qū)域價值得得到提升，，像中心區(qū)區(qū)、南、北北市區(qū)看齊齊，因此房房價也會向向這些區(qū)域域追趕，房房價上漲的的可能性很很大。大環(huán)境上整整個昆明市市的房價在在新的房地地產(chǎn)政策出出臺以后并并未見明顯顯下調(diào)，房房價在一段段時間內(nèi)會會受其影響響，但是效效果難以預預測。2009年市場區(qū)域域價格情況況價格會呈上上漲趨勢，，但幅度不不會很大。。中天花園推推出后，價價格持續(xù)小小幅上漲，，鼎易天景景推出別墅墅價格高達達12450元/㎡中天花園推推出后，價價格持續(xù)小小幅上漲，，鼎易天景景推出別墅墅價格高達達12450元/㎡客戶、價格格預測西市區(qū)的樓樓市發(fā)展狀狀態(tài)持續(xù)上上升，區(qū)域內(nèi)供需需關系不平平衡，處于于供小于求求的狀態(tài)。。今、明年住住宅和商鋪鋪仍然會有有大規(guī)模的的放量，以滿足西市市區(qū)的需求求。西市區(qū)樓盤盤的價格呈上漲漲趨勢，今今年這個勢勢頭將會持持續(xù)。西市區(qū)一部部分道路規(guī)規(guī)劃、市政政配套、城城中村等的的建設即將將竣工，西西市區(qū)的面面貌會有巨巨大改變。。西市區(qū)商業(yè)業(yè)配套的日日趨完善，，一方面來來自政府的的投入，一一方面來自自開放商對對項目的規(guī)規(guī)劃。西市區(qū)能否否承受如此此巨大的商商業(yè)體量？？2010年上半年昆昆明樓市商商品房共成成交170.9億元，同比比增長27.36%。其中，，商品住宅宅套數(shù)增長長6.28%，同比大幅幅增勢減緩緩；而非住宅套數(shù)數(shù)則增長了了108%，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展勢頭迅迅猛。整個西市區(qū)區(qū)商業(yè)體量量約有200多萬㎡，云都國際兩兩棟高層住住宅1-3層為商業(yè)部部分，中晟晟·溪城規(guī)劃有有約2萬㎡的商業(yè)業(yè)街，中天天花園規(guī)劃劃2.5㎡商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，假日城城市商業(yè)體體量約6.5萬㎡，鼎易易天城商業(yè)業(yè)體量也達達到了8萬多㎡，經(jīng)經(jīng)典雙城更更是號稱有有100萬㎡的商業(yè)業(yè)體量，西西山新城占占地133萬多㎡，它它的商業(yè)體體量也會在在100萬平米左右右。以西市區(qū)目目前的消費費習慣來看看，商業(yè)氛氛圍尚有待待培養(yǎng)，目目前還有絕絕大部分人人習慣去市市中心購物物。同時，，住宅、商商鋪的相對對集中供應應，也面臨臨著空置率率的問題。。當交通更加加便捷，地地產(chǎn)項目不不斷涌現(xiàn)，，到底西市市區(qū)能否承承載大型的的商業(yè)項目目還有待商商榷。西市區(qū)目前前正在規(guī)劃劃建設中，，區(qū)域價值值得到提升升，但是這這樣龐大的的商業(yè)體量量集中釋放放，競爭環(huán)環(huán)境會很激激烈，對招招商會產(chǎn)生生一定的難難度，若商商業(yè)體量無無明顯差異異化，會給給西市區(qū)的的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展帶來來很多負面面的影響。。第五部分項項目本體分分析地塊特征分分析地塊價值分分析地塊發(fā)展方方向初判地塊特征分分析：◆地塊屬性性為商務用地，面積相對對較小；◆容積率5.0，屬于高密密度項目，，不具備開開發(fā)高檔項項目的條件件;◆地塊周邊邊主要是工工業(yè)廠房及及老舊居民民安置區(qū)，，項目公建設設施相對較較少，較大大程度上影影響了項目目的檔次；項目地塊認認知商業(yè)價值分分析◆地塊與城城中村改造造一路之隔隔，未來商業(yè)價價值較大；；◆地塊周邊邊有高校云集，，學生有較較強消費能能力；◆地塊周邊缺乏成成規(guī)模的商商業(yè)配套，，形成市場的的空白點；；；◆周邊有近近10萬的居住人人群，形成成固定的消費費群；小結(jié)：由于地塊周邊中小學學、大學、、等眾多學學校和住宅宅區(qū)環(huán)伺，，消費潛力力強大，為項目開開發(fā)提供了了部分市場場依據(jù)；地塊價值分分析（一）項目目發(fā)展方向向初判考慮市場競競爭因素下下的發(fā)展方方向比較發(fā)展方向當前市場競爭狀況評價競爭點比較優(yōu)勢/提升空間高檔化發(fā)展現(xiàn)有供應和潛在供應均較大，競爭激烈優(yōu)勢景觀比較優(yōu)勢明顯私人交通可達性比較優(yōu)勢明顯生活升級配套完備程度提升空間較大產(chǎn)品品質(zhì)差異化提升空間較大非高檔化發(fā)展現(xiàn)有供應和潛在供應均較大，競爭激烈地段與城市中心的距離比較優(yōu)勢明顯公共交通可達性優(yōu)勢明顯生活必需配套完備程度提升空間大性價比提升空間較小主要競爭點點價值支撐分分析◆周邊大學、、中小學生生、學生租租房需求，，為項目開開發(fā)投資性性產(chǎn)品提供供基礎；◆對于看重教教育資源，，方便子女女就學的家家長提供了了類似“學學區(qū)房”的的產(chǎn)品；◆周邊眾多的的消費人群群，對于經(jīng)經(jīng)營類住房房有一定需需求；◆投資類產(chǎn)品品可以作為為社區(qū)商業(yè)業(yè)配套的一一部分，增增加項目的的附加值；；（二）項目目發(fā)展方向向初判在項目土地地成本具有有剛性、地地塊面積小小的情況下下，實施““補缺型””市場戰(zhàn)略略無疑當前前最好的選選擇。方向判定：：第六部分項項目發(fā)展定定位項目定位思思考項目總體定定位項目形象定定位項目形象策策略主力客戶群群定位如何借勢周邊環(huán)境并引領造勢？如何跳出項目本身，跳出區(qū)域、跳出限制？如何突破和豐富現(xiàn)有產(chǎn)品，全面超越目前的區(qū)域定位與區(qū)域檔次？確定本案價值方向針對本項目目戰(zhàn)略高度度的思考跳出競爭發(fā)發(fā)現(xiàn)價值——借勢、跳出出、超越核心思考點點：項目應應該打造什什么樣的產(chǎn)產(chǎn)品？假設點一：：寫字樓由于項目周周邊文潔地地產(chǎn)的城市市綜合體項項目、保利利地產(chǎn)的綜綜合體項目目、聯(lián)想融融科的數(shù)碼碼港項目均均設計有大大比列的寫寫字樓產(chǎn)品品，加之同同屬西市區(qū)區(qū)城中村改改造的其他他項目，寫寫字樓市場場競爭異常常激烈，市市場空間較較窄，定位位于此無可可避免的會會陷入全面面競爭。假設點二：：酒店高新區(qū)酒店店物業(yè)較少少，最好的的是華帝王王朝酒店，，入住率也也不是很高高，而該類類物業(yè)的發(fā)發(fā)展已經(jīng)進進入大品牌牌時代，定定位于此類類物業(yè)將面面對投資回回收期漫長長的局面。。假設點三：：公寓+寫字樓周邊大量的的城中村改改造項目均均有這類物物業(yè)，并且且具有先發(fā)發(fā)優(yōu)勢，本本項目地塊塊面積小，，若過度重重復這一型型態(tài)，顯示示不了自身身的優(yōu)勢，，不具備強強大的市場場競爭力。。“滿城盡是城城市綜合體體”的結(jié)果也就就意味著，，是其重要要組成部分分的公寓、、酒店、寫寫字樓等產(chǎn)產(chǎn)品扎堆面面市，這些些大量上馬馬產(chǎn)品將開開始轉(zhuǎn)入對對前期產(chǎn)品品的消化階階段。市場場競爭會異異常激烈。。本案在區(qū)域域內(nèi)在以上上幾種方案案均不完全全可行的情情況下，如如遵循傳統(tǒng)統(tǒng)房地產(chǎn)開開發(fā)思路，，無異于是是在為政府府“墾荒””無可避免免的會陷入入全面競爭爭，本項目目應另辟蹊蹊徑，重新新審視項目目，跳出項項目看項目目，這樣項項目才具備備生命力。。全程策劃/代理的重中中之重是——幫助項目贏贏在起跑線線上！贏了了再打！“好房子自自己會說話話”，房地地產(chǎn)產(chǎn)品成成形之時，，便決定了了它未來70%的命運。從營銷的角角度來看，，做產(chǎn)品其其實就是做做賣點。從市場的角角度來看，，我們認為為有三種不不同的態(tài)度度——迎合、引導導、超越！！從行業(yè)競爭爭的角度來來看，存在在“三品””之爭——品質(zhì)、品位位、品牌！！究竟是在產(chǎn)產(chǎn)品中做賣賣點，還是是在賣點中中做產(chǎn)品？？究竟是迎合合市場，還還是引導市市場，抑或或超越市場場？“三品”之之爭，企業(yè)業(yè)如何過渡渡？如何取取舍？孰重重孰輕？我們相信，，正因為不不同的態(tài)度度，不同的的選擇，也也成就了不不同的開發(fā)發(fā)商。所以以就會有人人做車頭，，有人當車車廂……思路決定出出路最大的劣勢勢背后往往往隱藏著最最強的優(yōu)勢勢！只有跳出地地產(chǎn)做地產(chǎn)產(chǎn)，才是該該地塊最佳佳的發(fā)展選選擇。德源源地產(chǎn)策劃劃班子以辯辯證的、發(fā)發(fā)散、逆向向的思維，，在充分權權衡了當前前昆明房地地產(chǎn)市場現(xiàn)現(xiàn)狀基礎上上，多次論論證，認為為昆風地塊塊的開發(fā)，，不能做房房地產(chǎn)市場場中隨波逐逐流的一枚枚棋子，不不能在別人人的基礎上上的簡單克克隆，而應應該是昆明明房地產(chǎn)市市場走向復復合地產(chǎn)開開發(fā)的第一一啖湯，這這樣昆風地地塊才能實實現(xiàn)“金鱗鱗化龍”的的騰龍一躍躍。于此，結(jié)合合國內(nèi)最先先進的房地地產(chǎn)開發(fā)理理念——泛泛地產(chǎn)理念念，結(jié)合昆明最最適合人居居的氣候優(yōu)優(yōu)勢，在相相同的硬件件基礎上植植入全新的的開發(fā)理念念，將地塊塊開發(fā)與發(fā)發(fā)展的著眼眼點放到了了中高端養(yǎng)養(yǎng)生的層面面上，跳出出單一地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)思思維，站在在更高的層層面，對地地塊的項目目開發(fā)定位位為具有國際化化標準的云云南首創(chuàng)超超五星級養(yǎng)養(yǎng)生公寓詮釋：以全全新的理念念、先進的的模式、專專業(yè)的服務務體系打造造具有市場場化、標準準化以及合合理化以養(yǎng)養(yǎng)老、養(yǎng)生生公寓為核核心的樣板板養(yǎng)老典范范。關鍵詞：標標準化全裝裝修、時尚尚、家居；；定位思路解解析：如前所述，，本項目應應另辟蹊徑徑，跳出項項目看項目目，這樣項項目才具備備生命力，，定位中高高端養(yǎng)老主主題型的物物業(yè)，采用用錯位經(jīng)營營模式填補補商圈漏缺缺。滿足眾眾多退休人人士養(yǎng)老及及照顧孩子子的需求符符合主流購購房群體的的訴求；定位支撐一一：房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)過多年的的開發(fā)及昆昆明大躍進進般的城中中村改造，，過度競爭爭和相對過過剩的市場場呼喚新的的突破點；；中高端老老年公寓形形態(tài)，這一一產(chǎn)品和社社區(qū)形態(tài)正正是當前市市場的稀缺缺產(chǎn)品形態(tài)態(tài)。定位支撐二二：進入老齡化化社會是不不爭的事實實，這就需需要建造和和發(fā)展適合合不同老年年人各種類類型的住宅宅“田園型型、山水型型”養(yǎng)老產(chǎn)產(chǎn)品由于離離城市相對對遠,中高端老年年公寓會成成為越來越越多老年人人的首選。。而商業(yè)性的高端老年公寓市市場上沒有有，這預示著本本項目的進進入將面臨臨巨大的市市場空間；；定位支撐三三：國家、省、、市各級政政府鼓勵進進行老年公公寓的建設設；【項目總體定定位】本項目擁有有的物業(yè)功功能：商業(yè)＋居住住＋商務＋＋文化以現(xiàn)代養(yǎng)老老為基礎，，以慈善為為本源，建建設具有鮮鮮明傳統(tǒng)美美德特色的的養(yǎng)老社區(qū)區(qū)典范。集集“中高端養(yǎng)養(yǎng)生”、醫(yī)醫(yī)療康復、、商業(yè)服務務、娛樂、、生活于于一體”的養(yǎng)老示范范社區(qū)。形象定位策略核心離塵不離城城，CBD的城市高端端養(yǎng)生復合合型項目品牌知名度度化政府目標標為企業(yè)行行為站在為政府府分憂的高高度替政府在解解決養(yǎng)老問問題上，貢貢獻力量。。從而提升品品牌知名度度！形象策略建筑的發(fā)展展，源自生生活的發(fā)展展隨著生活的的發(fā)展，對對建筑，對對產(chǎn)品已有有了更高的的要求本案的全新新開發(fā)理念念，從建筑筑、園林，，小品乃至至產(chǎn)品的細細節(jié)無處不體現(xiàn)現(xiàn)尊貴、對對生活質(zhì)量量的無限追追求站在公司發(fā)發(fā)展理念的的高度上獲得領先的的視角和領領袖的氣度度形象策略——國際化元素素打造項目目明天！“愛丁堡”內(nèi)涵導入世界最早的的富人區(qū)之之一文化與藝術術A、無處不在在的尊貴感感1、“買的不僅僅僅是房子，，更是尊貴貴的城市生生活”2、園林小品品、建筑、、戶型、會會所、服務務，充分地地從老年人人的角度追追求品質(zhì)和和細節(jié)，體體現(xiàn)對老年年人無微不不至的尊重重B、無處不在在的高尚感感1、“買的不僅僅僅是房子，，更是國際際化的尊貴貴生活方式式”2、植入國際際化的元素素，在產(chǎn)品品和服務理理念上樹立立全新標準準，對增加社區(qū)區(qū)的尊貴感感非常重要要，可通過過建筑形象象和內(nèi)部設設施意義表表現(xiàn)。C、倡導高尚尚的生活理理念1、國外的知知名的富人人區(qū)早已不不是簡單的的財富聚集集，更是有有著高尚生生活理念的的高度認同同。2、高尚的的生活理念念不僅需要要從宣傳上上，更需要要從產(chǎn)品上上予以實現(xiàn)現(xiàn)。加強會所的的開放性和和檔次感倡導健康、、養(yǎng)生的生生活理念宮殿階層富豪階層中產(chǎn)階級上層中產(chǎn)階級中層中產(chǎn)階級下層以下忽略不計主力客群定定位主力客群定定位分析1、基于項目目戰(zhàn)略定位位本案主要要面向三類類目標顧客客群體：其一，本身身文化程度度、收入水水平較高的的企事業(yè)單單位老年退退休人群。。這類顧客較較高的文化化素質(zhì)，決決定了他們們對于老年年生活有著著較高的追追求，他們們不但希望望自己的老老年生活擁擁有較好的的醫(yī)療、家家政等服務務保障，更更希望晚年年生活能夠夠豐富多彩彩，滿足其其物質(zhì)和精精神的雙重重要求。同同時，這類類顧客本身身經(jīng)濟基礎礎豐厚，可可以獨立負負擔起在專專業(yè)養(yǎng)老社社區(qū)購房的的經(jīng)濟開支支，一般不不需要子女女的經(jīng)濟支支持，故他他們在購買買上具有更更大的自主主決定權。。其二，經(jīng)濟濟收入、文文化素質(zhì)較較高的中年年子女。這類人群一一般工作較較為忙碌，，缺乏足夠夠的陪伴父父母、照顧顧父母的時時間，但他他們非常孝孝敬父母，，關心父母母的老年生生活于身心心健康，希希望父母可可以在一個個適宜的居居住環(huán)境中中安度晚年年。這類目目標顧客群群既有購買買專業(yè)養(yǎng)老老服務社區(qū)區(qū)住房的支支付能力，，又極其希希望可以為為父母購買買這類住房房作為養(yǎng)老老之用。其三，有一一定收入、、不喜城市市中心區(qū)的的喧囂生活活環(huán)境、追追求安逸平平靜的老年年生活的退退休老人。。這類老人也也許收入并并不豐厚，，但他們對對于養(yǎng)老生生活有著自自己的追求求，在考慮慮必要的養(yǎng)養(yǎng)老配套的的同時，對對價格較為為敏感。2、目標市場場客戶需求求從上述目標標客戶以及及需求分析析可以看出出，目標市市場認可接接受本案的的核心需求求在于：適宜的居住住環(huán)境+較好醫(yī)療體體系+完善的家政政服務+可承受的支支付能力結(jié)論：基于此，居居住景觀、、環(huán)境的打打造，合理理醫(yī)療體系系的引進，，完善家政政服務的配配備以及合合理價格（（或租金））是本案開開發(fā)發(fā)展的的基礎。中高端養(yǎng)生住宅對獨特、稀稀缺、昂貴貴的財富的的領先性占占有高度的私人人社交需求求、圈子文文化獨特的價值值觀及生活活哲學的高高度契合享受極高檔檔次、舒適適、高尚的的居住生活活安逸性、私私密性主力客群—五大核心欲欲求第七部分國國內(nèi)內(nèi)老年公寓寓案例分析析案例分析小結(jié)北京東方太太陽城國內(nèi)最成功功老年社區(qū)區(qū)之一；定定位——“世界級的高高尚退休社社區(qū)”、“全新退休生生活的領跑跑者”區(qū)域概況順義以農(nóng)業(yè)業(yè)發(fā)展為主主，植被覆覆蓋率、綠綠化率和空空氣質(zhì)量等等環(huán)境條件件和基礎條條件都非常常好，很多多綠化率高高檔的別墅墅項目都是是在京順路路沿線的地地區(qū)。新版北京總總規(guī)確定城城市發(fā)展格格局是兩軸軸、兩帶、、多中心，，多中心就就包括順義義；首都機機場擴建也也為順義經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展注注入了新動動力，順義義必將成為為北京重點點發(fā)展的區(qū)區(qū)域。主要目標客客源地為北北京。2006年，北京65歲及以上人人口超10%，早已進入入老齡化社社會，人均均GDP達6210美元，有較較強的經(jīng)濟濟實力。組團帶狀排排布最大借借景、組團團設計體現(xiàn)現(xiàn)老年社區(qū)區(qū)特色：極極致景觀與與閉合的開開放組團北京東方太太陽城規(guī)規(guī)劃特點公建區(qū)二期一期三期設計公司美國SASAKI設計公司擔擔綱，將東東方太陽城城作為一個個城市來整整體規(guī)劃，，為中國老老年人的生生活環(huán)境創(chuàng)創(chuàng)造一個新新型范例規(guī)劃依據(jù)使命：關愛老人、、專注銀發(fā)發(fā)產(chǎn)業(yè)目標：開退休社區(qū)區(qū)之先河，，立晚年幸幸福之標準準理念：摒棄原來的的養(yǎng)老方式式，老有所所學、老有有所養(yǎng)、老老有所樂，，老有所為為為老人的生生活提供全全方位的配配套，生活活、醫(yī)療、、娛樂、休休閑、交流流等設施完完善配套設施醫(yī)療中心、、老年文教教中心、老老年健身娛娛樂中心、、會議中心心、購物中中心、家政政服務中心心等共7萬平方米的的商業(yè)城。。生活通訊配配套：道路路無障礙設設計鋪設防防滑鋼磚，，公寓住宅宅樓全部能能容納擔架架地醫(yī)用電電梯，社區(qū)區(qū)內(nèi)建有先先進的弱電電管理中心心，配有緊緊急援助呼呼叫系統(tǒng)、、生活服務務系統(tǒng)、信信息傳遞系系統(tǒng)（與寬寬帶光纖銜銜接），在在社區(qū)綠化化帶內(nèi)還建建有帶編碼碼的公共衛(wèi)衛(wèi)生間，并并在其內(nèi)安安裝有安全全呼叫設施施與社區(qū)智智能化安全全系統(tǒng)連接接。成本投入首期投入超超過8億元人民幣幣社區(qū)園景中心廣場休閑長椅社區(qū)超市社區(qū)雕塑北京東方太太陽城配配套特點定位高端，，吸引大量量高端客戶戶，是國內(nèi)內(nèi)老年社區(qū)區(qū)建設探索索的樓盤之之一產(chǎn)品類型典藏四合院獨棟別墅聯(lián)排別墅公寓均價戶數(shù)710823189面積424-843266-502193-24478-272單價210001200073005500東方太陽城城二期產(chǎn)品品構成產(chǎn)品公寓500套價格變化2002年2003年2004年2005年面積71-2443000320035004000東方太陽城城一期公寓寓價格走勢勢一組團2007年5月2日開盤，2008年7月1日前入住。。板式公寓寓1-3居，均價6400元；點式公公寓4居，均價8000元，開盤總總套數(shù)361套，已簽約約套數(shù)276套二組團將于于2007年7月開盤售，，2008年6月入住，戶戶型為80-180平方米一至至四居東方太陽城城三期銷售售現(xiàn)狀北京東方太太陽城取取得成果果一期主流客客戶：階層：95%以上是高知知識、高收收入階層中中老年人職業(yè)：教授、商人人、企業(yè)領領導、文藝藝工作者為為主收入：是有一定穩(wěn)穩(wěn)固經(jīng)濟來來源，綜合合家庭月收收入通常不不低于5000元意識形態(tài)：：很多有過在在國外居住住或者工作作的經(jīng)歷，，思想先進進有活力，，對于這種種新型的養(yǎng)養(yǎng)老形式容容易接受銷售情況：：一期、二期期分批開盤盤后均已售售罄三期期房于于2007年5月開盤，目目前開盤部部分銷售率率超過75%該社