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目錄第一部分寶安商業(yè)概況………….....3二、大型商業(yè)物業(yè)概況………..14一、寶安宏觀經(jīng)濟狀況………….……31、物業(yè)基本資料…………….….151、寶安簡介…………...32、各物業(yè)技術(shù)參數(shù)……………..162、主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析………………...4三、商業(yè)前景分析………………..173、小結(jié)………………..61、商業(yè)現(xiàn)狀分析……………….17二、寶安城市基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃………….72、概述………….181、路網(wǎng)建設(shè)概況……………………....7第三部分招商定位….……..…..192、寶安未來城市發(fā)展規(guī)劃…………..9一、前期分析………………..…..193、小結(jié)………………...111、項目周邊未來規(guī)劃及商業(yè)現(xiàn)狀分布.……………….……..19第二部分桃源居商業(yè)簡介……....…122、社區(qū)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)匯總………………..…….20一、桃源居介紹………12二、招商分析………….………...211、社區(qū)特色…………………...………13三、擬定業(yè)態(tài)定位…………….…222、社區(qū)交通…………...133、社區(qū)配套……….......134、概述………………...13第一部分寶安商業(yè)概況一、寶安宏觀經(jīng)濟狀況1、寶安簡介寶安位于廣東南海之濱，是深圳市六大轄區(qū)之一，地處東經(jīng)113°52'，北緯22°35'。全區(qū)面積733平方公里，海岸線長30.62公里。寶安南接深圳經(jīng)濟特區(qū)，北連東莞市，東瀕大鵬灣，臨望香港新界、元朗，是未來現(xiàn)代化經(jīng)濟中心城市—深圳的工業(yè)基地和西部中心。寶安作為深圳的六區(qū)之一，經(jīng)濟實力位居全市第二，但工業(yè)、出口、利用外資、財政出入都位居全市第一。2、主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析寶安區(qū)2003年常住人口約182.7萬，在寶安區(qū)2003年常住人口約182.7萬，在2004年末戶籍人口為33.1萬，自建區(qū)起，全區(qū)人口增長穩(wěn)定。寶安區(qū)人口情況寶安區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值從1997年的人民幣144.63億元激增至2004年的人民幣786.16億元，增長五倍以上，五年平均增長率比深圳特區(qū)高。資料來源︰深圳市政府寶安區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）寶安區(qū)人均工資水平過往寶安區(qū)人均工資水平過往8年的寶安區(qū)的人均年工資水平持續(xù)增長在2004年的人均工資為人幣25,368元，總的趨勢來看，寶安居民的收支持續(xù)增長，寶安城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和居民人均消費支出都超過了深圳市的平均水平。寶安區(qū)社會消費品零售總額寶安區(qū)社會消費品零售總額2004年寶安2004年寶安國民經(jīng)濟繼續(xù)保持快速增長，社會消費品零售總額達民幣149.2億元，增長20.68%，比全市增長率高。2004年,金融機構(gòu)存款余額達民幣905.76億元，增長22.3%。寶安金融機構(gòu)存款余額逐年遞增，這與整體經(jīng)濟增長以及居民收入提高有緊密的關(guān)系。寶安區(qū)金融機構(gòu)存款余額3、小結(jié)：通過以上對寶安宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)的分析可見,無論是寶安經(jīng)濟或者居民的收入以及消費水平和消費檔次都在進一步提高,寶安區(qū)將是未來深圳消費額主要的增長空間。在各種利好政策的帶動下，寶安商業(yè)己成為關(guān)內(nèi)眾多零售商家的焦點，而寶安居民的消費能力也是商家進駐的信心保障之一寶安經(jīng)濟在過去的多年中增長強勁，雖然零售總額與全市各區(qū)比較明顯偏低，但經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示零售市場仍然存在龐大的發(fā)展空間，可以說是深圳市各區(qū)中發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮男姓^(qū)。二、寶安城市基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃1、路網(wǎng)建設(shè)示意圖一批重大交通項目的投入，使寶安區(qū)與深圳特區(qū)的聯(lián)系更加便捷，商貿(mào)更加繁榮。107國道連接廣州、東莞、深圳的交通主干道，車流量非常大。寶安大道銜接特區(qū)內(nèi)三條主要東西向主干道：深南大道、濱海大道、北環(huán)大道西部通道國家干線公路網(wǎng)連接香港特區(qū)的惟一高速公路通道地鐵1號線由羅湖口岸至寶安機場，有近14公里在寶安境內(nèi)，初步設(shè)計的14個車站中有7個在寶安區(qū)濱海大道寶安濱海大道東起南頭與深圳灣濱海大道和深港西部通道相接，并與東莞長安鎮(zhèn)相連實現(xiàn)珠三角區(qū)域一小時交通圈；加強深圳乃至珠三角都市圈與京津塘都市圈、長三角都市圈的聯(lián)系龍華新客站大鏟灣碼頭年設(shè)計集裝箱吞吐量最終達1000萬標箱的運輸能力。一批重大交通項目的投入，使寶安區(qū)與深圳特區(qū)的聯(lián)系更加便捷，商貿(mào)更加繁榮。107國道連接廣州、東莞、深圳的交通主干道，車流量非常大。寶安大道銜接特區(qū)內(nèi)三條主要東西向主干道：深南大道、濱海大道、北環(huán)大道西部通道國家干線公路網(wǎng)連接香港特區(qū)的惟一高速公路通道地鐵1號線由羅湖口岸至寶安機場，有近14公里在寶安境內(nèi)，初步設(shè)計的14個車站中有7個在寶安區(qū)濱海大道寶安濱海大道東起南頭與深圳灣濱海大道和深港西部通道相接，并與東莞長安鎮(zhèn)相連實現(xiàn)珠三角區(qū)域一小時交通圈；加強深圳乃至珠三角都市圈與京津塘都市圈、長三角都市圈的聯(lián)系龍華新客站大鏟灣碼頭年設(shè)計集裝箱吞吐量最終達1000萬標箱的運輸能力。2、概述寶安地處廣州、深圳與香港之間，有著重要的經(jīng)濟地理位置，隨著交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，使寶安區(qū)與其他區(qū)域的往來更加便利，蘊涵著巨大的商機，將會帶動整個寶安的房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展，展望未來，寶安城市新中心組團定位的落實，寶安大道的通車以及地鐵一號線延長線的貫穿，將對項目的興建起到正面的影響，為其成功開發(fā)創(chuàng)造了有利的環(huán)境。城市化進程推動寶安商業(yè)與住宅房地產(chǎn)的發(fā)展，眾多零售商家的進駐預(yù)示著未來高質(zhì)素的零售設(shè)施供應(yīng)也將快速增長，這將導(dǎo)致商業(yè)市場競爭漸趨激烈。寶安公路網(wǎng)的建設(shè)，將使寶安區(qū)域間連接更為緊密，交通通達更為便利，對本項目商業(yè)輻射將是有力支持。綜述：寶安已經(jīng)建立搭起了成熟便捷的立體交通網(wǎng)絡(luò)，城市飛速發(fā)展指日可待。3、寶安未來城市發(fā)展規(guī)劃——“一中心、兩軸線、四組團”一個中心：寶安中心區(qū)從整體規(guī)劃上，寶安中心區(qū)的定位是深圳市西部的城市次中心（二級中心），也是寶安區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化、體育、信息中心，是寶安的花園式濱海城區(qū)，是政府未來3年重點規(guī)劃的建設(shè)區(qū)域。根據(jù)法定規(guī)劃圖則，整個地塊呈扇貝型分布，將沿兩條軸線、三個層圈：中央綠軸和發(fā)展主軸以中心廣場、中央公園、海濱廣場為主線，兩側(cè)為文化娛樂和會議展覽設(shè)施。以購物廣場、步行街為主線兩側(cè)，標志性商業(yè)建筑酒店和商務(wù)辦公寫字樓依次排開。第一核心層的行政、文化、商業(yè)、金融建筑以高層為主。第二圈層的小高層混合商住區(qū)。第三圈層的商住區(qū)以多層建筑為主體。兩個軸線：西部軸線：新安-西鄉(xiāng)-福永-沙井-松崗已經(jīng)為制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集的區(qū)域之一，在深圳乃至全國都有重要的地位。中部軸線：龍華－觀瀾是未來深圳最重要的國際物流業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地之一。四大組團：新安中心組團：新安-航空城-福永(以本項目為核心)重點發(fā)展商貿(mào)、金融、旅游、信息咨詢等第三產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)，建成現(xiàn)代化經(jīng)濟中心城市，成為寶安的行政、經(jīng)濟、商貿(mào)、金融和文化中心。新安中心組團“現(xiàn)代化經(jīng)濟中心城市”的定位，預(yù)示著新安、西鄉(xiāng)片區(qū)商業(yè)前景廣大，將帶動商業(yè)、酒店、寫字樓等房地產(chǎn)的飛速發(fā)展。沙井西部組團：沙井－松崗以發(fā)展工業(yè)為主，積極發(fā)展資金、技術(shù)密集型的電子、機械、精細化工和建材行業(yè)，建成現(xiàn)代化的城區(qū)。龍華東部組團：龍華－觀瀾重點發(fā)展倉儲業(yè)，并相應(yīng)發(fā)展一些工業(yè)、商貿(mào)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，成為福田中心區(qū)的延伸和后備服務(wù)基地。光明中部生態(tài)組團：石巖－光明－公明保持良好的生態(tài)環(huán)境，發(fā)展無污染、耗能少的輕工業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、生態(tài)及旅游觀賞農(nóng)業(yè)。4、小結(jié)縱觀寶安商業(yè)，總體商業(yè)格局正在發(fā)生變化，新安湖商圈與前進路商圈并駕齊驅(qū)，西鄉(xiāng)商圈后勁十足、新中心區(qū)商圈異軍突起的新格局正在形成。同時，寶安的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量、商業(yè)物業(yè)規(guī)模以及檔次正在迅速提高，寶安商業(yè)將隨著寶安經(jīng)濟、社會的快速發(fā)展而迎來新的歷史階段。零售商業(yè)集中在寶安主流及傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域內(nèi)。零售商業(yè)未來發(fā)展集中在新中心區(qū)、前進路及新安湖片區(qū)、西鄉(xiāng)片區(qū)。片區(qū)零售商業(yè)存在較大市場空白點，零售商業(yè)的未來發(fā)展存在巨大空間。尤其是西鄉(xiāng)片區(qū)缺乏集中一站式的品牌商業(yè)，諸如一些標志性餐飲、居家裝飾、文化中心、家電商務(wù)等有待形成統(tǒng)一完整的商業(yè)體系。寶安未來的城市規(guī)劃，使寶安從一個工業(yè)密集的鄉(xiāng)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)變?yōu)榧虅?wù)-旅游-觀光-文化為一體綜合現(xiàn)代化城市。且發(fā)展速度驚人，在與龍崗、鹽田以及羅湖、福田、南山的競爭格局中，寶安是最具發(fā)展?jié)摿Φ母火埻恋丶兴凇５诙糠痔以淳由虡I(yè)簡介一、桃源居介紹桃源居位于深圳寶安西鄉(xiāng)，位于107國道與洲石公路的交匯處，屬于寶安中心組團。桃源居自1992開始規(guī)劃，總占地近116萬平米，總建筑面積180萬平方米，規(guī)劃人口5萬人。經(jīng)過近13多年的發(fā)展，目前開發(fā)面積已超過100多萬，入住人口3萬多人。1、社區(qū)特色經(jīng)過多年的發(fā)展，桃源居形成“以商業(yè)為龍頭，以環(huán)境為依托、以教育為特色、以文化內(nèi)涵”的發(fā)展思路。社區(qū)環(huán)境在占地面積116萬平方米、總建筑面積180萬平方米的桃源居社區(qū)里，擁有綠化面積45萬平方米，綠化率達到40％。社區(qū)文化在桃源居，居民圍繞桃花進行攝影、書法、作詩比賽；社區(qū)組建了老人藝術(shù)團、少兒藝術(shù)團、青年藝術(shù)團、腰鼓隊等十余支文藝團體，在場地寬大、設(shè)施完備的社區(qū)文化中心、市民廣場、廣場大舞臺上，天天有活動，定期有“大戲”。在全民參與的業(yè)余文化活動中，共同家園意識漸漸濃郁，社區(qū)共同價值觀、歸屬感漸漸凝聚。社區(qū)教育桃源居除了引入清華實驗學(xué)校、晶晶幼兒園建立了完善的學(xué)校教育體系外，還設(shè)立了涵蓋老人、婦女、兒童課外的社區(qū)教育體系，其教育體系的特點是終身性和全員性。在全國婦聯(lián)下屬的中國婦女發(fā)展基金會的顧問和指導(dǎo)下，在深圳寶安區(qū)教育局的直接領(lǐng)導(dǎo)下，由區(qū)社區(qū)教育中心具體承辦的社區(qū)女子學(xué)校，開創(chuàng)了全國社區(qū)婦女教育的先河。2、社區(qū)交通桃源居社區(qū)現(xiàn)有東西向主干道4條、南北向干道5條。為了完善社區(qū)車輛管理，實行了人車分流，充分保障了行人與車輛的安全。由于市政道路前進路橫穿桃源居?xùn)|西兩大區(qū)塊，開發(fā)商為此投入近500萬修建了兩座橫跨市政道路的人行天橋，極大方便了社區(qū)居民交通之便。造型精美似城市之舟的人行天橋同時也成為社區(qū)標志性建筑之一。3、社區(qū)配套桃源居社區(qū)井然有序地開發(fā)了一所名校（清華實驗學(xué)校）、兩個市民廣場（文化休閑廣場及文化商貿(mào)廣場）、三個公園（森林體育公園、山體別墅公園、生態(tài)休閑公園）、四個功能組團（居住區(qū)、教育區(qū)、旅游區(qū)和商住區(qū)）、五個場所（老人會所、兒童中心及泛會所、女子學(xué)校、文化藝術(shù)中心、體育會所）。4、概述桃源居開發(fā)至今已有14年時間，社區(qū)各方面條件業(yè)已成熟。優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境，濃厚的教育韻味，四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)，頻臨機場的特殊地理位置。坐擁5萬居民和周邊企業(yè)居住人員以及來往機場這些穩(wěn)定的教育、商業(yè)、旅游、商務(wù)消費人群，使桃源居的功能不僅是個住宅片區(qū)，更加是個集教育、文化、旅游、商務(wù)、觀光為一體的綜合性大社區(qū)。同時，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展將帶動整個片區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，在這里，大品牌、有特色、互補性商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展?jié)摿蔷薮蟮摹６⒋笮蜕虡I(yè)物業(yè)概況1、物業(yè)基本資料人人樂商場負1人人樂商場負1層：位于前進路與洲石公路交界處，背靠桃源居10區(qū)，面向不久前開發(fā)的14區(qū)高層住宅。面積為：8913.05㎡。物業(yè)上蓋為人人樂購物廣場。1區(qū)3區(qū)2區(qū)21區(qū)191區(qū)3區(qū)2區(qū)21區(qū)19區(qū)5區(qū)4區(qū)20區(qū)6區(qū)9區(qū)7區(qū)10區(qū)14區(qū)11區(qū)12區(qū)15區(qū)16區(qū)13區(qū)17區(qū)清華實驗學(xué)校2號綜合樓：位于貫通寶安的主交通要線107國道旁，背靠桃源居7區(qū)，整座建筑氣勢龐大，外廣場道路寬廣，負一層為停車場。本物業(yè)共5層，總建筑面積達22294.68㎡，單層面積約4500㎡。1號綜合樓：整座建筑正對107國道，背靠桃源居1區(qū)，與2號綜合樓隔路相望，呈現(xiàn)里外凹凸之勢，停車場位于物業(yè)的負一層。本物業(yè)共13層，其中1-5層共計14395.66㎡，單層面積約3000㎡，6-13層面積共計8729.11㎡。2、各物業(yè)技術(shù)參數(shù)1號綜合樓項目名樓層每層面積（M2）總建筑面積（M2）層高（米）電梯品牌停車位電梯數(shù)量電梯載重量及現(xiàn)狀樓面荷載1號綜合樓一層2769.5923124.76（竣工）5奧的斯地下車位63個，地上車位93個5部客梯1000公斤（四部由1-13樓的電梯已安裝完成；1-5層的一部客梯預(yù)留口未安裝）地下車庫4.0KN/M2，商場、餐廳3.5KN/M2，住宅、辦公2.0KN/M2。二層2617.985三層3221.615四層3221.615五層2564.875六層1297.7034部客梯七層1297.703八層1297.703九層1297.703十層1297.703十一層930.913十二層930.913十三層378.7832號綜合樓項目名樓層每層面積（M2）總建筑面積（M2）層高（米）電梯品牌停車位電梯數(shù)量電梯載重量及現(xiàn)狀樓面荷載2號綜合樓一層3998.5622294.686.5奧的斯地面停車位9個，地下停車位96個8部客梯、2部貨梯、1部扶梯客體1000公斤、貨梯3000公斤（8部客梯、2部貨梯完成安裝；扶梯未裝）地下車庫4.0KN/M2，商場、餐廳3.5KN/M2，住宅、辦公2.0KN/M2。二層4117.195三層4756.425四層4867.755五層4554.765人人樂商場-1層項目名樓層每層面積（M2）總建筑面積（M2）層高（米）電梯品牌停車位電梯數(shù)量電梯載重量及現(xiàn)狀樓面荷載10區(qū)商場地下一層8913.0526483.695奧的斯首層地面停車位28個3部客梯、2部貨梯、4部扶梯、3部人行走道梯客梯1000公斤、貨梯2000公斤（各種電梯已全部安裝）地下車庫4.0KN/M2，商場、餐廳3.5KN/M2，三、商業(yè)前景分析1、商業(yè)現(xiàn)狀分析商業(yè)環(huán)境分析：桃源居商業(yè)環(huán)境存在以下幾方面需要借勢或解決的問題：可以借勢于寶安其他五個商業(yè)圈優(yōu)勢，形成以桃源居為主的商業(yè)片區(qū)桃源居周邊得原住居民較為富裕，大型企業(yè)較多，是潛在的集體式消費群體周邊缺少大型集中式商業(yè)網(wǎng)點，尚不能最大化利用社區(qū)的資源，這是商家在此發(fā)展的良機社區(qū)公園、旅游景點、學(xué)校等機構(gòu)資源是桃源居發(fā)展集中式商業(yè)的先決條件社區(qū)居家氛圍較濃，需求以日常用品為主，商業(yè)檔次有待挖掘?qū)毎舶儇洝㈦娮印⒀b飾、電子等專業(yè)市場已成行成市，與他們相比，桃源居要在互補行業(yè)或區(qū)域性商業(yè)上爭取優(yōu)勢消費力水平：桃源居目前已入住7000多戶，人口3萬多人，已具備了相當?shù)南M力，隨著片區(qū)不斷的開發(fā)，商機被普遍看好清華實驗學(xué)校目前師生已有6000多人，形成了一個較大的消費群細分市場桃源居周邊以原住居民為主、大型企業(yè)相對集中，消費力有待發(fā)掘隨著桃源居后續(xù)的開發(fā)，桃源居的消費人群將進一步擴大根據(jù)寶安中心組團的規(guī)劃，未來將加大機場東部地區(qū)的福永中心區(qū)和西鄉(xiāng)北部地區(qū)的改造力度，高標準建設(shè)成為未業(yè)綜合服務(wù)中心和物流基地。這將進一步帶動本地經(jīng)濟發(fā)展，促進本區(qū)消費力水平的提升特色：桃源居集中式商業(yè)主要集中107國道、洲石公路、前進路三條城市主干道邊，具有良好的昭示性。雖然目前人流尚未充分聚集，但若能增加社區(qū)導(dǎo)示系統(tǒng)，規(guī)劃好路面停車便利性，增強商業(yè)的外立面包裝，會對商業(yè)招商產(chǎn)生有力的促進。桃源居先后獲得了“國際花園城市”、“全球人居理想社區(qū)”等大獎，已經(jīng)成為了一個國際化的大社區(qū)。通過多年的探索，桃源居形成了獨特的社區(qū)文化，也建全了社區(qū)可持續(xù)性發(fā)展的模式，這些對于社區(qū)商業(yè)未來的經(jīng)營都是有力的保證。2、概述桃源居商業(yè)面臨的區(qū)域競爭很大，本身劣勢較為明顯，因此業(yè)態(tài)選擇要注意避免與周邊商圈雷同。要充分利用桃源居學(xué)生消費群，及社區(qū)交通、文化特色，對商業(yè)進行差異化定位。桃源居商業(yè)規(guī)模較大，社區(qū)內(nèi)消費人群無法滿足需要。因此要充分挖掘周邊的消費人群，開展特色商業(yè)服務(wù)。第三部分招商定位一、前期分析1、項目周邊未來規(guī)劃及商業(yè)現(xiàn)狀分布序號物業(yè)名稱序號物業(yè)名稱1松寶大家私10天虹百貨2蘇寧電器11都之都大酒店3恒豐海悅酒店12寶暉商務(wù)酒店4好又多超市13萬佳百貨5永安南城百貨14順電電器6好運來家私15國美電器7天虹商場16福永家居博覽8沃爾瑪超市17福永香江家居9海雅百貨18福永家私城26265148974311110131215161718住宅用地游樂設(shè)施用地商業(yè)用地工廠區(qū)2、社區(qū)現(xiàn)有零售商業(yè)業(yè)態(tài)匯總1區(qū)31區(qū)3區(qū)2區(qū)21區(qū)19區(qū)5區(qū)4區(qū)20區(qū)6區(qū)9區(qū)7區(qū)10區(qū)14區(qū)11區(qū)12區(qū)15區(qū)16區(qū)13區(qū)17區(qū)清華實驗學(xué)校文體用品家裝建材餐飲美容美發(fā)雜貨家居藥店中介家政培訓(xùn)其他零散業(yè)態(tài)：彩票、服飾、