2004/04某某花園市場調研報告市區土地供應量市區商品房供應量

在售樓盤共19個，總建筑面積達1355450㎡，其中商業辦公總面積達266128㎡，住宅面積為1089322㎡市區供應量特征城東：以高新技術產業為主，基礎設施完善，住宅布點密集，建筑類型以多層、小高層、獨立別墅、雙聯別墅、排屋為主；城南：以旅游觀光、休閑度假為主，基礎設施逐步完善，新開發的樓盤在規劃設計中逐步提高，建筑類型以多層為主；城西：越城區和柯橋為主，城西房產開發的時間較短，主要以安置房為主；由于緊鄰著柯橋，而柯橋的開發量開始減少，城西則占有了地理位置的優勢，對于在柯橋經商的客戶極具吸引力，建筑類型還是以多層為主；城北：新的發展力理，建筑類型以多層、小高層為主；城中：樓盤供應量主要集中在中興路、勝利路、府山西路沿線，以高層、小高層為主。某市土地供應量某市商品房供應量某市在售的樓盤達到11個，總建筑面積達1546493㎡，其中回購房面積達到628100㎡，比率達到60%。其中商業辦公總面積達548850㎡，住宅總面積達369543㎡。某市供應量特征某市作為最大規劃的工業園區，除了獲得政府的大力支持外，更在利用“組團效應”獲得投資者的信心，一系列大型企業進駐，使該區的商業、居住都處于蠢蠢欲動的狀態，房價也在不斷上漲，整個區域的建筑類型以多層為主，目前而言，發展商與政府聯合開發的住宅多以安置房為主，因此供應量需要大，但未正式進入市場化操作，而這種情況將會逐步有所改變，必然會帶動某市的房產業。戶型配比市區樓盤戶型方面均是以120㎡為主部分樓盤設置單身公寓，面積很小。別墅設計上也考慮到買家的承受能力，面積的總體規劃都是以200-250㎡為主某市樓盤同樣地，市場的樓盤也是以120㎡的面積作為主力面積，該面積的劃分在功能上更能完善家居的生活，120㎡的三房兩廳兩衛不單可以滿足家人之間的生活需求，更可以擁有自我的天地?，F時，在購買一套120-140㎡的住宅，其總價只是市中心的1/2，因此，大受本地人及老城區居民的歡迎。消費客戶群地段以本區域消費者為多，受到價格的影響不排除在城郊購買置業；職業公寓以白領人士為主，別墅購買者多為私營企業老板；年齡35-55歲之間，年齡層較為偏大，但隨著市場的變化，年輕購房一族越來越多；價格及銷售情況市區樓盤的價格在近一、兩年內一直直線上升，市區樓盤價格的增長率幾乎是每年45~50%左右，由最初市區樓價的3000~4000元/㎡的價格，漲至現今5000~6000元/㎡，樓價的迅速上漲使市場懷疑有泡沫，但因為政府的嚴格控制，發展商開發程序的規劃化，致使到目前為止還未出現崩盤的效應。緊跟其后樓盤也不甘示弱，由最初的不到千元的價位上升至現時的2500元/㎡，更有部分現房的價格達到3000元/㎡以上。對于商鋪的價格市區樓盤大多控制在20000~30000元/㎡之間，商鋪價格則在4000~7000元/㎡，商鋪價格是市區的1/3左右。中原建議：1、整體規劃盡量利用本案得天獨厚的自然優勢，使樓盤成為各符其實的景觀小區；小區的布局應該錯落有致，做到有點有面，使每一個進入小區后都可以移步換景；整體的動線應該是流暢，沒有死角；配備足的停車位，可考慮半地下車庫以節約成本；2、產品要求產品質量必須領先整個袍江市場，接近市區樓盤；為了盡可能發揮景觀資源，可適當增加小高層單位，但對于較差的區域則采用市場都能接受的多層作為主力；戶型設計應該走大眾化路線，更可在現時基礎上有所提高；面積配比上應該以120㎡作為主力單位；室內功能分布應該主次明晰，并有較強的使用的功能；3、景景觀觀設設計計對于于湖湖邊邊的的景景色色應應該該大大力力利利用用，，景景觀觀設設計計上上可可考考慮慮將將其其作作為為重重點點著著色色點點；；對于宅前前宅后的的景觀應應該有延延續性和和可觀賞賞性；注意景觀觀之中應應帶有參參與性活活動的場場所，例例如網球球場、半半場藍球球場等戶戶外活動動設施，，可作為為會所向向外的延延伸；大門的設設計除了了有氣魄魄之外，，更應該該注意社社區始終終是居住住點，不不適宜設設計得過過于奢豪豪與浪費費；要充分考考慮到人人流動線線及活動動區域的的分布；；考慮到兒兒童天地地和老人人活動中中心；4、宣傳推推廣重點要體體現本案案在袍江江區域是是高尚住住宅區的的特征；；充分制造造除了自自然景觀觀的優勢勢外的更更多自己己的特點點（例如如產品力力的加強強及獨特特優點發發掘）；；擴大項目目的宣傳傳面，宣宣傳除了了在袍江江以外，，更可涉涉及到市市區、馬馬山、斗斗門鎮等等；在現場布布置售樓樓部、樣樣板房、、樣板綠綠化，形形成第一一個樣板板小區；；市中心售售樓部盡盡快使用用，加快快積累客客戶時間間。市場需求求分析調研手段段：中原于4月初在某某市各大大人氣旺旺盛的地地段采用用了隨機攔攔截訪問問，本次次問卷調調查計劃劃采樣300份，實際際采樣299份，其中中有效問問卷287份，問卷有效率率達95.98%。調研目的的：了解客戶戶對于房房地產項項目的具具體想法法，包括括規模、價格格、戶型型、配套套等一系系列的措措施，尋尋找市場錯位位，確定定本案定定位。問卷所涵涵蓋的內內容如下下：購買目的的及首選選意向購購買區域域導致區域域偏好的的影響因因素產品偏好好（建筑筑類型、、戶型、、面積、、裝修標標準）購房心理理預算（（單價、、總價、、車位價價格）影響購房房決策的的因素（（產品配配套等細細節）受眾認可可的有效效宣傳途途徑民眾普遍遍對地區區的心理理認知受訪對象象的個人人資料（（特別關關注家庭庭結構與與收入水水平）重點分析析訪問內內容區域偏好好結論：原先不受受關注的的遠郊（（低價商商品房開開始受到到市場熱熱捧，需需求量的的增加從從而可能能導致該該區域的的房產價價格以更更加快的的速度上上升，接接近部分分城區內內商品房房價格；；城區內商商品房開開發出現現明顯的的“戶型型回歸””，更小小、更經經濟的戶戶型將取取代目前前主流大大面積供供應，客客戶的““需要””與實際際有效的的“需求求”將被被無奈的的完全分分離開來來?？刂浦茟粜兔婷娣e以便便控制總總價將成成為房地地產開發發趨勢。。建筑類型型結論：區域市場場正逐漸漸認可小小高層和和高層的的居住狀狀態，對對這方面面抗性的的下降顯顯示出紹紹興地區區小高層層和高層層住宅發發展的良良好前景景；另外，客客戶存在在改善居居住條件件的客觀觀需要，，并且已已逐漸認認識到別別墅類物物業（包包括排屋屋）的稀稀缺價值值和良好好的增值值潛力，，在強勁勁的經濟濟購買力力支持的的紹興地地區，別別墅類物物業漸成成消費熱熱點。戶型需求求結論：中原認為為在空間間形式上上，區域域市場仍仍較為青青睞傳統統的平層層設計，，但有變變化的空空間形式式（如躍躍層、錯錯層等））仍受到到相當大大部分人人群喜愛愛。將主主要取決決于銷售售時對客客戶的引引導影響響。在本次調調查中，，選擇三三房的比比例占到到60.28%，有17.42%的受訪對對象選擇擇二房，，14.98%的受訪對對象選擇擇四房，，6.97%的受訪對對象選擇擇五房及及以上。。從統計計數據上上看，三三房已逐逐漸普遍遍成為““社會習習慣性購購房標準準”，成成為需求求的主流流。在針對各各個房間間數指標標的統計計數據顯顯示，客客戶認為為二房的的合理面面積更多多應在70~90平方米區區間內；；三房的的合理面面積更多多100~120平方米；；四房的的合理面面積更多多應在150~170平方米。。結論：客戶對自自身實際際使用需需求的了了解越發發成熟，，即認識識到面積積與房間間數（代代表著居居住愿望望）以及及購買能能力之間間的更為為合理的的關聯。。從這個個角度上上，本次次的統計計結果更更能說明明未來客客戶需求求的主流流方向。。市場的面面積需求求逐漸形形成向兩兩端發展展的態勢勢：四房房、五房房的戶型型更加追追求由于于面積增增加而帶帶來的尊尊貴與舒舒適；兩兩房則期期望向更更加經濟濟實用方方面靠攏攏。價格預算算心理價位位的眾數數由2500~3000元/平方米區區間躍升升至3000~3500元/平方米區區間。心心理價位位高于4000元/平方米的的比重大大大增加加。中原原認為這這從一定定程度上上也反映映了地區區市場供供應價格格的短期期快速上上升狀況況以及人人們對房房產市場場的關注注度和了了解的增增加。本次調研研數據統統計反映映出：26~40萬元區間間及46~60萬元區間間的物業業已形成成需求熱熱點。由于心理理總價在在整個購購房決策策中起到到決定性性因素，，是最終終決定““需要””轉化為為“有效效需求””的關鍵鍵，因此此，中原原認為，，由總價價因素決決定的物物業面積積將對目目前的產產品設計計有指導導意義。。最值得信信任的宣宣傳途徑徑客戶對““朋友介介紹”的的選擇比比例僅次次于“親親自了解解”，這這從一定定程度上上體現出出一種比比較強的的推廣銷銷售的連連帶效應應。中原原認為這這從一方方面提示示了發展展商應充充分利用用報紙、、電視、、售樓處處和房展展會這四四大傳播播渠道；；另外一一方面，，在項目目的推廣廣過程中中，應該該充分認認識到口口碑的樹樹立和維維護相當當重要。。項目定位位——項目研判判優勢：獨一無二二的湖景景資源成熟完善善的市政政道路體體系區域的居居住與行行政辦公公氛圍已已經出現現劣勢：傳統工業業區印象象根深蒂蒂固地段遠離離市區，，且區域域公共交交通條件件尚不成成熟周邊長住住人口素素質相對對不高無品牌優優勢可言言機會：區域商品品住宅供供應出現現現結構構性“真真空”，，有極大大的填補補空間區域價格格仍相對對市區有有更大的的上升空空間，有有望成為為投資熱熱點市場存在在大批““兩極””客戶，，形成急急切的需需求力量量劣勢：不斷迅速速上升的的市場價價格將提提前透支支項目的的銷售前前景，增增加壓力力和風險險下半年城城區近郊郊大盤的的推出將將影響到到本案尾尾盤的銷銷售日益緊縮縮的貸款款政策