第五五章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資估估算算主要要內(nèi)內(nèi)容容一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算二房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措一、、房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目總總投投資資與與總總成成本本費(fèi)費(fèi)用用的的估估算算

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用的相關(guān)概念對(duì)一一般般建建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目而而言言，，其其總總投投資資為為：：1固定資產(chǎn)投資3流動(dòng)資金2建設(shè)期借款利息對(duì)于于開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)后后租租售售模模式式下下的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目而而言言，，開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商本本身身所所形形成成的的固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)大大多多數(shù)數(shù)情情況況下下很很少少甚甚至至是是零零，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目總總投投資資基基本本就就等等于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的總總成成本本費(fèi)費(fèi)用用。。一、、房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目總總投投資資與與總總成成本本費(fèi)費(fèi)用用的的估估算算

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用的相關(guān)概念房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目總總投投資資包包括括兩兩部部分分：：1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2經(jīng)營(yíng)資金開(kāi)發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)投投資資是指指在在開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)期期內(nèi)內(nèi)完完成成房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)所所需需投投入入的的各各項(xiàng)項(xiàng)成成本本費(fèi)費(fèi)用用，，主主要要包包括括：：土地地費(fèi)費(fèi)用用、、前前期期工工程程費(fèi)費(fèi)用用、、基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費(fèi)費(fèi)用用、、建建筑筑安安裝裝工工程程費(fèi)費(fèi)用用、、公公共共配配套套設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費(fèi)費(fèi)用用、、開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)間間接接費(fèi)費(fèi)用用、、管管理理費(fèi)費(fèi)用用、、財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)用用、、銷(xiāo)銷(xiāo)售售費(fèi)費(fèi)用用、、開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)期期稅稅費(fèi)費(fèi)、、其其他他費(fèi)費(fèi)用用以以及及不不可可預(yù)預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)費(fèi)用用等等。經(jīng)營(yíng)營(yíng)資資金金是指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)用用于于日日常常經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)資資金金。。序號(hào)項(xiàng)目總投資估算說(shuō)明

1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資123456789101．111．12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2經(jīng)營(yíng)資金3項(xiàng)目總投資（1）+（2）

3．13．23．3開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金表5-1項(xiàng)目目總總投投資資估估算算表表單單位位：：萬(wàn)萬(wàn)元元序號(hào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資合計(jì)

123456789101112土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)合計(jì)表5-2開(kāi)發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)投投資資估估算算表表單單位位：：萬(wàn)萬(wàn)元元一、、房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目總總投投資資與與總總成成本本費(fèi)費(fèi)用用的的估估算算

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用的相關(guān)概念開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品成成本本：：開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品成成本本是是指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)在在開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)過(guò)程程中中所所發(fā)發(fā)生生的的各各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用用，，也也就就是是當(dāng)當(dāng)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品建建成成時(shí)時(shí)，，按按照照國(guó)國(guó)家家有有關(guān)關(guān)會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)制制度度和和財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)制制度度規(guī)規(guī)定定轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入入的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)投投資資。。從財(cái)務(wù)的的角度講講，這些些成本可可按其用用途分為為：土地開(kāi)發(fā)發(fā)成本、、房屋開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本、配套套設(shè)施開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本。而在核算算上又將將其劃分分為：開(kāi)發(fā)直接接費(fèi)（包括土地地費(fèi)用、、前期工工程費(fèi)用用、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)、、建筑安安裝工程程費(fèi)用、、公共配配套設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)）和開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)（（包括管理理費(fèi)用、、財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用、銷(xiāo)銷(xiāo)售費(fèi)用用、其他他費(fèi)用、、開(kāi)發(fā)期期稅費(fèi)、、不可預(yù)預(yù)見(jiàn)費(fèi)等等）。案例某開(kāi)發(fā)商商開(kāi)發(fā)一一小區(qū)，，總建筑筑面積為為49781平方米，，其中，，住宅部部分為47581㎡，休養(yǎng)所所為1200㎡，綜合商商場(chǎng)為1000㎡。住宅部部分全部部預(yù)售，，休養(yǎng)所所出租，，綜合商商場(chǎng)為自自營(yíng)。該該項(xiàng)目總總投資為為13057萬(wàn)元，其其中開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)投投資13049萬(wàn)元，由由開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本本12867萬(wàn)元和自自營(yíng)固定定資產(chǎn)的的182萬(wàn)元組成成；綜合合商場(chǎng)在在開(kāi)發(fā)完完畢后自自營(yíng)時(shí)，，需經(jīng)營(yíng)營(yíng)資金8萬(wàn)元，到到項(xiàng)目結(jié)結(jié)束時(shí)一一次性收收回。土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)182萬(wàn)元開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本12867萬(wàn)元開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資13057萬(wàn)元開(kāi)發(fā)建設(shè)投資13049萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)資金8萬(wàn)元總成本費(fèi)用圖5-1房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目總投資資構(gòu)成圖圖示上述開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目總總投資構(gòu)構(gòu)成見(jiàn)圖圖5-1所示。從上圖可可以看出出，如果果該項(xiàng)目目只有租租售部分分無(wú)自營(yíng)營(yíng)部分，，那么其其總投資資就不包包括經(jīng)營(yíng)營(yíng)資金8萬(wàn)元；其其中的開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)投資也也不包括括自營(yíng)固固定資產(chǎn)產(chǎn)182萬(wàn)元，而而只余下下開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本本12867萬(wàn)元。此此時(shí)，總總投資等等于開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)投投資也等等于開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本12867萬(wàn)元。如果是開(kāi)開(kāi)發(fā)完成成后用于于租售的的項(xiàng)目，，項(xiàng)目總總投資基基本上等等于開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)投投資并等等于開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本（也也即總成成本費(fèi)用用）。二、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目總總成本費(fèi)費(fèi)用的具具體估算算土地費(fèi)用1土地征用用拆遷費(fèi)費(fèi)土地出讓讓地價(jià)款款土地轉(zhuǎn)讓讓費(fèi)土地租用用費(fèi)土地投資資折價(jià)城鎮(zhèn)土地地拆遷費(fèi)農(nóng)村土地地征用拆拆遷費(fèi)土地征用用拆遷費(fèi)二、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目總總成本費(fèi)費(fèi)用的具具體估算算土地費(fèi)用用二、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目總總成本費(fèi)費(fèi)用的具具體估算算農(nóng)村土地地征用拆遷遷費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金安置補(bǔ)助費(fèi)耕地占用稅征地管理費(fèi)拆遷費(fèi)土地征用用拆遷費(fèi)費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)二、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目總總成本費(fèi)費(fèi)用的具具體估算算為該耕地地被征前前三年平平均年產(chǎn)產(chǎn)值的6到10倍。安置補(bǔ)助費(fèi)每一個(gè)需需要安置置的農(nóng)業(yè)業(yè)人口的的安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，為為該耕地地被征前前三年平平均年產(chǎn)產(chǎn)值的4到6倍。每公公頃被征征收耕地地的安置置補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)，最高高不得超超過(guò)被征征收前三三年平均均年產(chǎn)值值的15倍。青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)由各省、、自治區(qū)區(qū)、直轄轄市規(guī)定定。征地占用稅二、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目總總成本費(fèi)費(fèi)用的具具體估算算1、人均耕耕地不超超過(guò)1畝的地區(qū)區(qū)（以縣縣級(jí)行政政區(qū)域?yàn)闉閱挝唬峦科狡椒矫诪闉?0～50元2、人均耕耕地超過(guò)過(guò)1畝但不超超過(guò)2畝的地區(qū)區(qū)，每平平方米為為8～40元；3、人均耕耕地超過(guò)過(guò)2畝但不超超過(guò)3畝的地區(qū)區(qū)，每平平方米6～30元；4、人均耕耕地超過(guò)過(guò)3畝以上的的地區(qū)，，每平方方米5～25元。二、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目總總成本費(fèi)費(fèi)用的具具體估算算對(duì)地上建建筑物、、構(gòu)筑物物、附著著物補(bǔ)償償物、搬搬家費(fèi)、、臨時(shí)搬搬遷安置置費(fèi)、周周轉(zhuǎn)房攤攤銷(xiāo)以及及對(duì)于原原用地單單位停產(chǎn)產(chǎn)、停業(yè)業(yè)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、拆遷遷管理費(fèi)費(fèi)和拆遷遷服務(wù)費(fèi)費(fèi)等。城鎮(zhèn)土地地拆遷費(fèi)費(fèi)補(bǔ)償方式式：貨幣幣補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)調(diào)換換土地征用用拆遷費(fèi)費(fèi)土地費(fèi)用用土地出讓讓地價(jià)款款是指國(guó)國(guó)家以土土地所有有者的身身份將土土地使用用權(quán)在一一定年限限內(nèi)讓予予土地使使用者，，并由土土地使用用者向國(guó)國(guó)家支付付的土地地使用權(quán)權(quán)出讓金金及其他他款項(xiàng)。。主要包包括向政政府繳付付的土地使用用權(quán)出讓讓金和根據(jù)土土地原有有狀況需需要支付付的拆遷補(bǔ)償償費(fèi)、安安置費(fèi)、、城市基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)或征地地費(fèi)等。土地出讓讓地價(jià)款款土地費(fèi)用用土地轉(zhuǎn)讓讓費(fèi)是指指土地受受讓方向向土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方支支付土地地使用權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)讓讓費(fèi)。土地轉(zhuǎn)讓讓費(fèi)土地租用用費(fèi)土地租用用費(fèi)是指指土地租租用方向向土地出出租方支支付的費(fèi)費(fèi)用。土地費(fèi)用用房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目土地地使用權(quán)權(quán)可以來(lái)來(lái)自房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的一個(gè)個(gè)或多個(gè)個(gè)投資者者的直接接投資。。在這種種情況下下，不需需要籌集集現(xiàn)金用用于支付付土地使使用權(quán)的的獲取費(fèi)費(fèi)用，但但一般需需要對(duì)土土地使用用權(quán)評(píng)估估作價(jià)。。土地投資資折價(jià)序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明

123456土地出讓金征地費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價(jià)合計(jì)表5-3土地費(fèi)用用估算單單位位：萬(wàn)元元房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目前期期工程費(fèi)費(fèi)主要包包括：開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目前期規(guī)規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)、可可行性研研究，水水文、地地質(zhì)勘測(cè)測(cè)，以及及“三通通一平””等階段段的費(fèi)用用支出。。二、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目總總成本費(fèi)費(fèi)用的具具體估算算前期工程程費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明

123456規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)水文、地質(zhì)勘察費(fèi)道路費(fèi)供水費(fèi)供電費(fèi)土地平整費(fèi)合計(jì)表5-4前期工程程費(fèi)估算算表單單位：萬(wàn)萬(wàn)元基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)是指建建筑物2米以外和和項(xiàng)目用用地規(guī)劃劃紅線以以內(nèi)的各各種管線線和道路路等工程程的費(fèi)用用，主要要包括供供水、供供電、供供氣、排排污、綠綠化、道道路、路路燈、環(huán)環(huán)衛(wèi)設(shè)施施的建設(shè)設(shè)費(fèi)用，，以及各各項(xiàng)設(shè)施施與市政政設(shè)施干干線、干干管、干干道的接接口費(fèi)用用。一般按實(shí)實(shí)際工程程量估算算。基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)二、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目總總成本費(fèi)費(fèi)用的具具體估算算序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用合計(jì)

12345678供電工程供水工程供氣工程排污工程小區(qū)道路工程路燈工程小區(qū)綠化工程環(huán)衛(wèi)設(shè)施合計(jì)表5-5基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)估算表表單單位位：萬(wàn)元元建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)是指建建造房屋屋建筑物物所發(fā)生生的建筑筑工程費(fèi)費(fèi)用、設(shè)設(shè)備采購(gòu)購(gòu)費(fèi)用、、安裝工工程費(fèi)用用和室內(nèi)內(nèi)裝飾家家具費(fèi)等等。建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)用估算算可以采采用單元元估算法法、單位位指標(biāo)估估算法、、工程量量近似匡匡算法、、概算指指標(biāo)估算算法、概概預(yù)算定定額法，，也可以以根據(jù)類(lèi)類(lèi)似工程程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)進(jìn)行估算算。建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)二、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目總總成本費(fèi)費(fèi)用的具具體估算算項(xiàng)目建筑面積建安工程費(fèi)裝飾工程費(fèi)金額合計(jì)單價(jià)金額單價(jià)金額單項(xiàng)工程1單項(xiàng)工程2…合計(jì)表5-6建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)用估算算表單單位：萬(wàn)萬(wàn)元公共配套套設(shè)施建建設(shè)費(fèi)是是指居住住小區(qū)內(nèi)內(nèi)為居民民服務(wù)配配套建設(shè)設(shè)的各種種非營(yíng)利利性的公公共配套套設(shè)施（（又稱公公建設(shè)施施）的建建設(shè)費(fèi)用用，主要要包括：：居委會(huì)會(huì)、派出出所、托托兒所、、幼兒園園、鍋爐爐房、變變電室、、公共廁廁所、停停車(chē)場(chǎng)等等。一般般按規(guī)劃劃指標(biāo)和和實(shí)際工工程量估估算。公共配套套設(shè)施建建設(shè)費(fèi)二、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目總總成本費(fèi)費(fèi)用的具具體估算算序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用估算說(shuō)明

123456居委會(huì)派出所托兒所幼兒園公共廁所停車(chē)場(chǎng)合計(jì)表5-7公共配套套設(shè)施建建設(shè)費(fèi)用用估算表表單單位位：萬(wàn)元元開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)是指指房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)所屬屬獨(dú)立核核算單位位在開(kāi)發(fā)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組組織管理理所發(fā)生生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用。。主要包包括：工工資、福福利費(fèi)、、折舊費(fèi)費(fèi)、修理理費(fèi)、辦辦公費(fèi)、、水電費(fèi)費(fèi)、勞動(dòng)動(dòng)保護(hù)費(fèi)費(fèi)、周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)銷(xiāo)和其他他費(fèi)用等等。開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目總成成本費(fèi)費(fèi)用的的具體體估算算管理費(fèi)費(fèi)用是是指房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的管管理部部門(mén)為為組織織和管管理房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)而而發(fā)生生的各各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用。。管理費(fèi)費(fèi)可按按項(xiàng)目目投資資或前前述1-5項(xiàng)直接接費(fèi)用用的一一個(gè)百百分比比計(jì)算算，這這個(gè)百百分?jǐn)?shù)數(shù)一般般為3%左右。。管理費(fèi)費(fèi)用二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目總成成本費(fèi)費(fèi)用的的具體體估算算財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用是是指房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)為籌籌集資資金而而發(fā)生生的各各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用。。主要要包括括借款款和債債券的的利息息、金金融機(jī)機(jī)構(gòu)手手續(xù)費(fèi)費(fèi)、融融資代代理費(fèi)費(fèi)、外外匯匯匯兌凈凈損失失以及及企業(yè)業(yè)籌資資發(fā)生生的其其他財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用。。財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目總成成本費(fèi)費(fèi)用的的具體體估算算1）長(zhǎng)期期借款款利息息的估估算每年應(yīng)應(yīng)計(jì)利利息的的近似似計(jì)算算公式式如下下：每年應(yīng)應(yīng)計(jì)利利息=（年初初借款款本息息累計(jì)計(jì)+本年借借款額額÷2）×年利率率（有有效年年利率率）2）流動(dòng)動(dòng)資金金借款款部分分是按按全年年利息息。利利息計(jì)計(jì)入財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用，，每年年照付付，期期末一一次還還本。。3）利息息以外外的費(fèi)費(fèi)用一一般占占利息息的10%左右。。財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)費(fèi)用是是指房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)在銷(xiāo)銷(xiāo)售房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品過(guò)程程中發(fā)發(fā)生的的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用用，以以及專(zhuān)專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)銷(xiāo)售機(jī)機(jī)構(gòu)或或委托托銷(xiāo)售售代理理的各各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用。。主要要包括括銷(xiāo)售售人員員工資資、獎(jiǎng)獎(jiǎng)金、、福利利費(fèi)、、差旅旅費(fèi)、、銷(xiāo)售售機(jī)構(gòu)構(gòu)的折折舊費(fèi)費(fèi)、修修理費(fèi)費(fèi)、物物料消消耗、、廣告告費(fèi)、、宣傳傳費(fèi)、、代銷(xiāo)銷(xiāo)手續(xù)續(xù)費(fèi)、、銷(xiāo)售售服務(wù)務(wù)費(fèi)及及預(yù)售售許可可證申申領(lǐng)費(fèi)費(fèi)等。。綜合合起來(lái)來(lái)為：：1）廣告告宣傳傳及市市場(chǎng)推推廣費(fèi)費(fèi)，一一般約約為銷(xiāo)銷(xiāo)售收收入的的2%-3%。2）銷(xiāo)售售代理理費(fèi)，，一般般約為為銷(xiāo)售售收入入的1.5%-2%。3）其他他銷(xiāo)售售費(fèi)用用，一一般約約為銷(xiāo)銷(xiāo)售收收入的的0.5%-1%。以上各各項(xiàng)合合計(jì)，，銷(xiāo)售售費(fèi)用用約占占到銷(xiāo)銷(xiāo)售收收入的的4%-6%。銷(xiāo)售費(fèi)費(fèi)用二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目總成成本費(fèi)費(fèi)用的的具體體估算算其他費(fèi)用主主要包括臨臨時(shí)用地費(fèi)費(fèi)和臨時(shí)建建設(shè)費(fèi)、工工程造價(jià)咨咨詢費(fèi)、總總承包管理理費(fèi)、合同同公證費(fèi)、、施工執(zhí)照照費(fèi)、工程程質(zhì)量監(jiān)督督費(fèi)、工程程監(jiān)理費(fèi)、、竣工圖編編制費(fèi)、工工程保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)等。這些些費(fèi)用按當(dāng)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部部門(mén)規(guī)定的的費(fèi)率估算算，一般約約占投資額額的2%-3%。其他費(fèi)用二、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目總成本費(fèi)費(fèi)用的具體體估算序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明

123456789101112臨時(shí)用地臨建費(fèi)施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)招標(biāo)管理費(fèi)總承包管理費(fèi)合同公證費(fèi)施工執(zhí)照費(fèi)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)竣工圖編制費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)合計(jì)表5-8其他費(fèi)用估估算表單單位位：萬(wàn)元開(kāi)發(fā)期間稅稅費(fèi)是指項(xiàng)項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)擔(dān)的與房地地產(chǎn)投資有有關(guān)的各種種稅金和地地方政府或或有關(guān)部門(mén)門(mén)征收的費(fèi)費(fèi)用。各項(xiàng)項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根根據(jù)當(dāng)?shù)赜杏嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)估算。。開(kāi)發(fā)期間稅稅費(fèi)二、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目總成本費(fèi)費(fèi)用的具體體估算序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明

12345678固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)供電貼費(fèi)用電權(quán)費(fèi)分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)電話初裝費(fèi)合計(jì)表5-9開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)費(fèi)估算表單單位：：萬(wàn)元房地產(chǎn)項(xiàng)目目投資估算算應(yīng)考慮適適當(dāng)?shù)牟豢煽深A(yù)見(jiàn)費(fèi)用用。不可預(yù)預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)據(jù)項(xiàng)目的復(fù)復(fù)雜程度和和前述各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用估算算的準(zhǔn)確程程度，以上上述各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用之和的的3%~7%估算。如果是開(kāi)發(fā)發(fā)完成后出出租或自營(yíng)營(yíng)的項(xiàng)目，，還應(yīng)該估估算下列費(fèi)費(fèi)用：13．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用用14．修理費(fèi)用用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)費(fèi)二、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目總成本費(fèi)費(fèi)用的具體體估算三、房地產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)目目的收入、、稅金估算算與資金籌籌措1．租售方案案的確定租售方案一一般應(yīng)包括括以下幾個(gè)個(gè)方面的內(nèi)內(nèi)容：1）項(xiàng)目出售售、出租還還是租售并并舉？出售售面積和出出租面積的的比例是多多少？以及及整個(gè)項(xiàng)目目中哪些出出售、哪些些出租、哪哪些自營(yíng)？？2）可出售面面積、可出出租面積、、自營(yíng)面積積和可分?jǐn)倲偨ㄖ娣e積及各自在在建筑物中中的位置；；3）出售和出出租的時(shí)間間進(jìn)度安排排和各時(shí)間間段內(nèi)租售售面積數(shù)量量的確定，，并要考慮慮租售期內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)市市場(chǎng)可能發(fā)發(fā)生的變化化對(duì)租售數(shù)數(shù)量的影響響；4）售價(jià)和租租金水平的的確定；5）收款方式式與收款計(jì)計(jì)劃的確定定。這一過(guò)程在在實(shí)際工作作中，可參參照表5-10、5-11、5-12、5-13進(jìn)行。經(jīng)營(yíng)收入估估算銷(xiāo)售期間第1期第2期

…第N期合計(jì)銷(xiāo)售計(jì)劃面積百分比100%收款計(jì)劃期間百分比銷(xiāo)售收入百分比銷(xiāo)售收入百分比銷(xiāo)售收入第1期第2期第3期

…第N期總計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售售計(jì)劃及收收款計(jì)劃表表表5-10單位：建筑筑面積（㎡㎡），銷(xiāo)售售收入（元元）序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期第1期第2期第3期………第N-1期第N期

1可出租建筑面積

2單位租金

3可能毛租金收入

4出租率（%）

5有效毛租金收入

6轉(zhuǎn)售收入

7轉(zhuǎn)售成本及稅費(fèi)

8凈轉(zhuǎn)售收入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目出租租計(jì)劃及出出租收入計(jì)計(jì)劃表表5-11單位：建筑筑面積（㎡㎡），銷(xiāo)售售收入（元元）項(xiàng)目建筑面積（㎡）售價(jià)（元/㎡）

2001年

2002年

2003年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商業(yè)部分公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車(chē)庫(kù)部分總計(jì)表5-12房地產(chǎn)項(xiàng)目目銷(xiāo)售收入入?yún)R總表（（全部出售售方案）單單位：：萬(wàn)元物業(yè)類(lèi)型初始租金（元/㎡）年期345……1415總計(jì)入住率地上商業(yè)部分收入（萬(wàn)元）公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車(chē)庫(kù)部分其他面積總計(jì)表5-13房地產(chǎn)項(xiàng)目目出租收入入計(jì)劃表（（全部出租租方案）單單位：萬(wàn)元元三、房地產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)目目的收入、、稅金估算算與資金籌籌措2．租售價(jià)格格的確定1）房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定定價(jià)方法《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)方法法》中規(guī)定：租售價(jià)格應(yīng)應(yīng)根據(jù)房地地產(chǎn)項(xiàng)目的的特點(diǎn)確定定，一般應(yīng)應(yīng)選擇在位位置、規(guī)模模、功能和和檔次等方方面可比的的交易實(shí)例例，通過(guò)對(duì)對(duì)其成交價(jià)價(jià)格的分析析與修正，，最終得到到房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的租售售價(jià)格。這個(gè)定價(jià)過(guò)過(guò)程就是市市場(chǎng)比較定定價(jià)法的運(yùn)運(yùn)用。經(jīng)營(yíng)收入估估算三、房地產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)目目的收入、、稅金估算算與資金籌籌措2）市場(chǎng)比較較法定價(jià)過(guò)過(guò)程①搜集交交易實(shí)例②選擇比比較實(shí)例房房地產(chǎn)③建立價(jià)價(jià)格可比基基礎(chǔ)④比較實(shí)實(shí)例的比較較和修正⑤確定該該房地產(chǎn)的的比準(zhǔn)價(jià)格格經(jīng)營(yíng)收入估估算三、房地產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)目目的收入、、稅金估算算與資金籌籌措3．經(jīng)營(yíng)收入入估算經(jīng)營(yíng)收入是是指向社會(huì)會(huì)出售、出出租房地產(chǎn)產(chǎn)商品或自自營(yíng)時(shí)的貨貨幣收入。。房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入主主要包括房房地產(chǎn)產(chǎn)品品的銷(xiāo)售收收入、租金金收入、土土地轉(zhuǎn)讓收收入、配套套設(shè)施銷(xiāo)售售收入（以以上統(tǒng)稱租租售收入））和自營(yíng)收收入。經(jīng)營(yíng)收入估估算三、房地產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)目目的收入、、稅金估算算與資金籌籌措目前，我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資企企業(yè)納稅的的主要稅種種如下：1．經(jīng)營(yíng)稅金金及附加經(jīng)營(yíng)稅金及及附加是指指在房地產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)售、出出租與自營(yíng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)發(fā)生的稅費(fèi)費(fèi)，主要包包括營(yíng)業(yè)稅稅、城市建建設(shè)維護(hù)稅稅、教育費(fèi)費(fèi)附加（通通常也叫兩兩稅一費(fèi)））。目前營(yíng)業(yè)稅稅的稅率是是5%；城市維護(hù)護(hù)建設(shè)稅的的稅率，納納稅人所在在地為縣城城、鎮(zhèn)的，，稅率為5%；教育費(fèi)附附加的稅率率一般為3%。稅金估算三、房地產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)目目的收入、、稅金估算算與資金籌籌措2．土地使用用稅土地使用稅稅是房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資企業(yè)在開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)過(guò)程中占用用國(guó)有土地地應(yīng)繳納的的一種稅。。3．房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是投投資者擁有有房地產(chǎn)時(shí)時(shí)應(yīng)繳納的的一種財(cái)產(chǎn)產(chǎn)稅。對(duì)于出租的的房產(chǎn)，以以房產(chǎn)租金金收入為計(jì)計(jì)稅依據(jù)。。對(duì)于非出出租的房產(chǎn)產(chǎn)，以房產(chǎn)產(chǎn)原值一次次減除10~30%后的余額為為計(jì)稅依據(jù)據(jù)計(jì)算繳納納。4．企業(yè)所得得稅企業(yè)所得稅稅是對(duì)企業(yè)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)所得和其其他所得征征收的一種種稅。稅金估算三、房地產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)目目的收入、、稅金估算算與資金籌籌措5．土地增值值稅土地增值稅稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓讓國(guó)有土地地使用權(quán)、、地上建筑筑物及其附附著物并取取得收入的的單位和個(gè)個(gè)人，就其其轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)所取得得的增值額額為征稅對(duì)對(duì)象征收的的一種稅。。稅金估算算三、房地地產(chǎn)投資資項(xiàng)目的的收入、、稅金估估算與資資金籌措措土地增值值稅實(shí)行行四級(jí)超超率累進(jìn)進(jìn)稅率，，從30%-60%。（1）增值額額未超過(guò)過(guò)扣除項(xiàng)項(xiàng)目金額額50%（包括本本比例數(shù)數(shù)，下同同）的部部分，稅稅率為30%；（2）增值額額超過(guò)扣扣除項(xiàng)目目金額50%，但未超超過(guò)扣除除項(xiàng)目金金額100%的部分，，稅率為為40%；（3）增值額額超過(guò)扣扣除項(xiàng)目目金額100%，但未超超過(guò)扣除除項(xiàng)目金金額200%的部分，，稅率為為50%；（4）增值額額超過(guò)扣扣除項(xiàng)目目金額200%的部分，，稅率為為60%。綜上所述述，我們們可將土土地增值值稅的計(jì)計(jì)算列出出表格，，如表5-15。稅金估算算序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算基礎(chǔ)

1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入詳見(jiàn)銷(xiāo)售收入表

22．12．2

2．3

2．4

2．5扣除項(xiàng)目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地價(jià)款與相關(guān)手續(xù)費(fèi)土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（詳見(jiàn)書(shū)中闡述）營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅（土地使用權(quán)金額+開(kāi)發(fā)成本）×20%

3增值額

(1)-(2)

4增值率

(3)÷(2)

5適用增值稅率增值額50%以下部分：30%增值額超過(guò)50%至100%部分：40%增值額超過(guò)100%至200%部分：50%增值額超過(guò)200%部分：60%

6增值稅應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率表5-15土地增值值稅計(jì)算算表三、房地地產(chǎn)投資資項(xiàng)目的的收入、、稅金估估算與資資金籌措措銷(xiāo)售收入入、出租租收入、、自營(yíng)收收入與經(jīng)經(jīng)營(yíng)稅金金及附加加報(bào)表的的編制在進(jìn)行房房地產(chǎn)投投資項(xiàng)目目的財(cái)務(wù)務(wù)分析時(shí)時(shí)，應(yīng)按按期編制制銷(xiāo)售收收入與經(jīng)經(jīng)營(yíng)稅金金及附加加估算表表、租金金收入與與經(jīng)營(yíng)稅稅金及附附加估算算表、自自營(yíng)收入入與經(jīng)營(yíng)營(yíng)稅金及及附加估估算表。。其表格形形式見(jiàn)表表5-16、5-17、5-18。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)

1

2

3

…

N

1銷(xiāo)售收入1．11．21．3可銷(xiāo)售面積（平方米）單位售價(jià)（元/平方米）銷(xiāo)售比例（%）

2經(jīng)營(yíng)稅金及附加2．12．22．3…營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加表5-16銷(xiāo)售收入入與經(jīng)營(yíng)營(yíng)稅金及及附加估估算表單單位位：萬(wàn)元元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)

1

2

3

…

N

1租金收入1．11．21．3可出租面積（平方米）單位租金（元/平方米）出租率（%）

2經(jīng)營(yíng)稅金及附加2．12．22．3…營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加

3凈轉(zhuǎn)售收入3．13．23．3轉(zhuǎn)售價(jià)格轉(zhuǎn)售成本轉(zhuǎn)售稅金表5-17出租收入入與經(jīng)營(yíng)營(yíng)稅金及及附加估估算表單單位：萬(wàn)萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)

1

2

3

…

N

1自營(yíng)收入1．11．21．3商業(yè)服務(wù)業(yè)其他

2經(jīng)營(yíng)稅金及附加2．12．22．3…營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加表5-18自營(yíng)收入入與經(jīng)營(yíng)營(yíng)稅金及及附加估估算表單單位位：萬(wàn)元元三、房地地產(chǎn)投資資項(xiàng)目的的收入、、稅金估估算與資資金籌措措1．房地產(chǎn)產(chǎn)投資資資金來(lái)源源分析房地產(chǎn)投投資項(xiàng)目目資金來(lái)來(lái)源的渠渠道主要要有：資資本金（（股本金金）、銀銀行貸款款、預(yù)售售收入。。1）資本金金資本金是是投資者者對(duì)其所所投資項(xiàng)項(xiàng)目投入入的股本本金，通通常來(lái)自自投資者者的自有有資金。。從投資者者的角度度來(lái)說(shuō)，，只要預(yù)預(yù)計(jì)項(xiàng)目目的投資資利潤(rùn)率率高于銀銀行存款款利率，，就可以以根據(jù)企企業(yè)的能能力適時(shí)時(shí)投入自自有資金金作為股股本金。。房地產(chǎn)投投資項(xiàng)目目的資金金籌措三、房地地產(chǎn)投資資項(xiàng)目的的收入、、稅金估估算與資資金籌措措2）銀行貸貸款任何房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商要想想求得發(fā)發(fā)展，都都離不開(kāi)開(kāi)銀行及及其他金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)的支持持。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資