銷售土地延續冷淡趨勢，竣工提升不改投資承壓——2022年1-8月統計局房地產數據點評2022年09月22日證券研究報告行業研究銷售土地延續冷淡趨勢，竣工提升不改投資承壓2022年9月22日摘要:行業專題報告銷售：延續7月冷淡行情，城市分化結構持續演繹。1-8月商品房累計銷售面積87890萬平方米，同比下降23.0%，跌幅較1-7月收窄0.1pct，當月銷售面積9712萬平方米，同比下降22.6%，跌幅較上月收窄6.3pct，環比回升4.9%。1-8月商品房累計銷售金額85870億元，同比下降27.9%，跌幅較上月收窄0.9pct，8月單月銷售金額10107億元，同比下降19.9%，跌幅收窄8.3pct，環比回升4.3%。8月銷售冷淡主要由于：1）季節性回調趨勢延續：7月受到季節性因素和斷供風波影響銷售加速下行，8月銷售整體仍延續傳統淡季的行情，銷售金額和銷售面積環比增幅與歷年8月±5%左右變動一致。2）供給端和政策端保持平穩，開發商在7-8月推盤多為續銷項目，供應力度小幅收縮，政策方面也并未出現超力度放松政策。“金九”成色不足，城市分化仍明顯，僅核心城市及核心區域有望迎來環比回升，我們認為城市結構性分化后續演繹更為明顯，將帶動企業供給端分化加強。房地產行業投資評級看好江宇輝地產行業首席分析師執業編號：S1500522010002投資：“保交付”加快竣工進度，投資仍持續承壓。1-8月房地產開發投資累計完成額90809億元，同比下降7.4%，8月單月投資完成額113478億元，同比下降13.8%，跌幅擴大1.5pct，環比方面略回升1.8%。8月新開工延續今年4月以來當月同比降幅40%以上的趨勢，累計新開工面積跌幅持續擴大，8月當月的新開工面積較7月小幅下降，保持在低位運行，新開工持續下行至新低水平原因主要由于：1）銷售回款持續下降。2）償債壓力持續：7-8月仍陸續有房企公開市場違約，8月商票逾期的房企主體數量增加至279家，環比增加17.2%。3）拿地和新開工規模連續下降，累積效應下，后續施工投資將持續承壓。8月竣工面積環比上升42.5%，同比跌幅也較7月收窄33.5pct，竣工面積環比大幅上升主要由于8月以來各地“保交樓”政策陸續出臺，各地“保交樓”穩步推進，效果逐步顯現。竣工進度加快帶來的投資環比提升體量和可持續性都不足，行業出清仍在加速，在銷售回款、債務融資恢復前，房企資金壓力依然較大，拿地意愿不足，開工施工變弱，后續投資可能持續處于低位。聯系電話：+8618621759430郵箱：jiangyuhui@土地：購置面積同比跌幅擴大，土地市場延續低熱度。1-8月累計土地購置面積5400萬平方米，同比下降49.7%，8月單月土地購置面積854萬平方米，同比下降56.6%，跌幅擴大9.3pct。整體來看，土地市場仍然延續低熱度，主要由于當前銷售預期偏弱，現金流狀況“超負荷”，房企購地意愿和能力不足，保持謹慎拓展。根據中指研究院統計，截至2022年8月，2021年22城集中供地地塊整體入市率32.3%，具體到城市來看入市率北京、杭州、廈門的入市率超過50%，而濟南、福州、武漢等地入市率不足兩成。對應2022年一二輪集中供地結果來看，入市率較高的城市在2022年的集中供地中溢價成交占比也相應較高，后續銷售如果持續低迷，熱度較低的城市在第三輪集中供地中仍將保持底價成交、國央企及地方城投拿地的遇冷態勢。資金：到位資金跌幅收窄，多地紓困基金助力風險化解。1-8月開發到位資金100817億元，同比下降25.0%，跌幅較上月收窄0.4pct，8月當月開發到位資金12047億元，同比下降21.7%，跌幅較上月收窄4.1pct。預計后續資金情況仍高度依賴銷售情況：1）后續銷售如果企穩，定金及預收款、個人按揭貸款融資規模將有望增加。2）銷售情況影響房企開工拿地意愿，目前以“保交付”為市場主基調，資金更多流向施工及竣工，銷售持續低迷，房企開工拿地意愿未有明顯改善，增量市場冷清，開發貸增量仍將持續減少。9月首套房貸利率4.15%，二套房貸利率4.91%，分別下降17bp和15bp，按揭利率下行幅度加大，較去年最高點分別回落159bp和108BP。核心城市政策放松仍將繼續，城市分化帶動房企分化加劇。9月上旬成交情況表現并不理想，主要受到疫情反復影響，整體“金九”成色不足，僅有核心城市的核心區域有望在9月旺季有回溫。我們認為今年以來地產復蘇最大的制約核心因素在于經濟、以及疫情的反復對于經濟的影響，因此城市間的結構性分化會在今年演繹的非常明顯。我們預計核心城市的放松力度有望加大，核心城市特別是核心區域有望受益于后續的政策寬松，在核心城市布局占比高的房企和去年以來在核心城市保持拓展節奏、持續補貨的房企有望在后續實現更優的銷售增速，而布局下沉的房企則由于銷售復蘇慢、現金流惡化速度快疊加而較難有起色。因此我們建議重點關注信用情況更為良好，資金鏈更為安全，貨值更為充裕的國企央企以及優質的混合所有制企業如保利地產、金地集團、招商蛇口、中海地產、華潤置地、華發股份、南山控股。信達證券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城區鬧市口大街9號院1號樓郵編：100031風險因素：政策風險：政策放松進度不及預期，預售資金政策調控超預期。市場風險：地產行業銷售下行幅度超預期。請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露2目錄1銷售：延續7月冷淡行情，城市分化結構持續演繹..............................................................42投資：“保交付”加快竣工進度，投資仍持續承壓................................................................73土地：購置面積同比跌幅擴大，土地市場延續低熱度...........................................................94資金：到位資金跌幅收窄，多地紓困基金助力風險化解......................................................11核心城市政策放松仍將繼續，城市分化帶動房企分化加劇.....................................................13風險因素.......................................................................................................................................13圖表目錄圖表1：商品房累計銷售面積及同比增速...............................................................................4圖表2：商品房當月銷售面積及同比增速...............................................................................4圖表3：商品房累計銷售金額及同比增速...............................................................................4圖表4：商品房當月銷售金額及同比增速...............................................................................4圖表5：商品房住宅累計銷售面積及同比增速........................................................................5圖表6：商品房住宅當月銷售面積及同比增速........................................................................5圖表7：商品房住宅累計銷售金額及同比增速........................................................................5圖表8：商品房住宅當月銷售金額及同比增速........................................................................5圖表9：商品房銷售面積當月同比增速-分區域（%）............................................................5圖表10：商品房銷售金額當月同比增速-分區域（%）..........................................................5圖表11：商品住宅銷售均價..................................................................................................6圖表12：70個大中城新建商品住宅價格指數環比增速（%）...............................................6圖表13：開發投資累計完成額及同比增速.............................................................................7圖表14：開發投資當月完成額及同比增速.............................................................................7圖表15：累計新開工面積及同比增速....................................................................................8圖表16：當月新開工面積及同比增速....................................................................................8圖表17：累計施工面積及同比增速.......................................................................................8圖表18：累計竣工面積及同比增速.......................................................................................8圖表19：土地成交價款累計值及同比增速.............................................................................8圖表20：土地成交價款當月值及同比增速.............................................................................8圖表21：土地購置面積累計值及同比增速.............................................................................9圖表22：土地購置面積當月值及同比增速.............................................................................9圖表23：100大中城市住宅類供應土地規劃建筑面積及同比增速.........................................9圖表24：100大中城市住宅類成交土地規劃建筑面積及同比增速.........................................9圖表25：100大中城市分能級住宅類供應土地規劃建筑面積同比增速................................10圖表26：100大中城市分能級住宅類成交土地規劃建筑面積同比增速................................10圖表27：22城集中供地入市率和溢價成交占比情況...........................................................10圖表28：房地產開發到位資金累計值及同比增速................................................................11圖表29：開發到位資金當月值及同比增速...........................................................................11圖表30：國內貸款到位資金當月值及同比增速....................................................................11圖表31：個人按揭貸款及同比增速.....................................................................................11圖表32：按揭貸款放款周期（天）.....................................................................................12圖表33：首套房和二套房貸利率（%）...............................................................................12請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露31銷售：延續7月冷淡行情，城市分化結構持續演繹8月延續7月冷淡行情，同比跌幅收窄，環比微升。1-8月商品房累計銷售面積87890萬平方米，同比下降23.0%，跌幅較1-7月收窄0.1pct，當月銷售面積9712萬平方米，同比下降22.6%，跌幅較上月收窄6.3pct，環比回升4.9%。1-8月商品房累計銷售金額85870億元，同比下降27.9%，跌幅較上月收窄0.9pct，8月單月銷售金額10107億元，同比下降19.9%，跌幅較上月收窄8.3pct，環比回升4.3%。1-8月住宅累計銷售面積74403萬平方米，同比下降26.8%，跌幅較上月收窄0.3pct，當月銷售面積8316萬平方米，同比下降24.5%，跌幅較上月收窄5.8pct，環比回升3.6%；1-8月住宅累計銷售金額75288億元，同比下降30.3%，跌幅較上月收窄1.1pct，當月銷售金額8959億元，同比下降20.8%，跌幅較上月收窄7.8pct。8月銷售延續季節性回調趨勢，供給端和政策端保持平穩。1）季節性回調趨勢延續：7月受到季節性因素和斷供風波影響銷售加速下行，8月銷售整體仍延續傳統淡季的行情，銷售金額和銷售面積環比增幅與歷年8月±5%左右變動一致，且考慮到7月受到斷供等消極因素下行幅度較大，8月銷售面積和金額環比分別4.9%和4.3%的增幅體現出市場仍延續冷淡行情，整體而言并未有明顯改善。2）供給端和政策端保持平穩：購房需求在6月集中釋放后，7-8月傳統淡季疊加斷供風波對購房者信心沖擊，開發商在7-8月推盤多為續銷項目，供應力度小幅收縮，8月政策端也仍延續首付比例下調、限購限貸松綁等放松政策，并未出現超力度放松政策，更多政策力度集中在解決“保交付”方面，穩定市場信心。圖表1：商品房累計銷售面積及同比增速圖表2：商品房當月銷售面積及同比增速商品房累計銷售面積（萬方）累計同比增速（%）商品房當月銷售面積（萬方）當月同比增速（%）200000180000160000140000120000100000800006000040000200000120%30000120%100%80%60%40%20%0%100%80%60%40%20%0%2500020000150001000050000-20%-40%-60%-20%-40%-60%資料來源：統計局，信達證券研發中心資料來源：統計局，信達證券研發中心圖表3：商品房累計銷售金額及同比增速圖表4：商品房當月銷售金額及同比增速商品房累計銷售金額（億元）累計同比增速（%）商品房當月銷售金額（億元）當月同比增速（%）200000180000160000140000120000100000800006000040000200000160%140%120%100%80%60%40%20%0%30000160%140%120%100%80%60%40%20%0%2500020000150001000050000-20%-40%-60%-20%-40%-60%資料來源：統計局，信達證券研發中心資料來源：統計局，信達證券研發中心請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露4圖表5：商品房住宅累計銷售面積及同比增速圖表6：商品房住宅當月銷售面積及同比增速住宅累計銷售面積（萬方）累計同比增速（%）住宅當月銷售面積（萬方）當月同比增速(%)180000160000140000120000100000800006000040000200000120%25000120%100%80%60%40%20%0%100%80%60%40%20%0%20000150001000050000-20%-40%-60%-20%-40%-60%資料來源：統計局，信達證券研發中心資料來源：統計局，信達證券研發中心圖表7：商品房住宅累計銷售金額及同比增速圖表8：商品房住宅當月銷售金額及同比增速住宅累計銷售金額（億元）累計同比增速（%）住宅當月銷售金額（億元）當月同比增速（%）180000160000140000120000100000800006000040000200000160%140%120%100%80%60%40%20%0%25000200%150%100%50%200001500010000500000%-20%-40%-60%-50%-100%資料來源：統計局，信達證券研發中心資料來源：統計局，信達證券研發中心從區域來看，東部/中部/西部/東北地區1-8月累計銷售面積35593/26279/23388/2630萬平方米，同比下降25.8%/17.1%/23.2%/35.7%，8月單月銷售面積4490/2586/2257/378萬平方米，同比下降12.1%/22.5%/35.4%/37.4%，不同地區商品房8月單月銷售面積同比跌幅均擴大，西部和東部地區同比跌幅最大；1-8月累計銷售金額49111/18394/16337/2026億元，同比下降28.9%/22.9%/28.2%/40.0%，單月銷售金額6396/1827/1616/266億元，同比下降10.0%/25.0%/38.0%/42.9%，商品房單月銷售金額同比跌幅均擴大。圖表9：商品房銷售面積當月同比增速-分區域（%）圖表10：商品房銷售金額當月同比增速-分區域（%）東部中部西部東北東部中部西部東北150%100%50%200%150%100%50%0%0%-50%-100%-50%-100%資料來源：統計局，信達證券研發中心資料來源：統計局，信達證券研發中心價格方面，8月當月全國商品住宅銷售均價10467元/平，環比下降64元/平。8月當月70大中城新建商品住宅價格指數同比下跌2.1%，環比下跌0.3%。分城市能級來看，一線城市環比上升0.1%，二線環比下降0.2%，三線環比下降0.4%。從百城新建住宅價格指數來看，環比上漲的城市數量較上月減少23個，環比下跌的城市數量較上月增加21個，價格下行壓力加大。請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露5圖表11：商品住宅銷售均價圖表12：70個大中城新建商品住宅價格指數環比增速（%）累計銷售均價(元)70大中城一線城市二線城市三線城市1150011000105001000095001.2%1.0%0.8%0.6%0.4%0.2%0.0%-0.2%-0.4%-0.6%-0.8%900085008000資料來源：統計局，信達證券研發中心資料來源：統計局，信達證券研發中心“金九”成色不足，城市分化仍明顯，僅核心城市及核心區域有望迎來環比回升。9月和10月是房地產市場傳統旺季，歷年銷售金額來看9月環比增幅在20%以上，但目前從高頻數據來看，9月截至19日，30大中城商品房成交面積同比下降39.19%，環比下降17.24%，旺季成色不足，其中城市間的分化也較為明顯，一線城市環比實現11.06%增加，同比也轉正為4.37%，而二線城市環比跌幅達32.71%，核心城市中杭州同比轉正，環比下降6.4%，武漢則同比降幅過半，環比也有16%下降，其余非核心城市則降幅更大，城市之間的分化仍然持續演繹。我們認為在受到9月以來疫情影響，市場恢復持續受阻的背景下，市場整體較難實現“金九”環比旺季，僅有熱度保持尚佳的城市例如北京、上海、廣州、深圳、杭州、合肥等核心城市和鄭州、武漢、廈門、南京等城市的核心區域有望感受到旺季回暖，其余城市9月仍難有較大起色。城市結構性分化演繹明顯，帶動企業供給端分化強化。1）經濟下行壓力疊加疫情反復，城市之間銷售分化趨勢更加明顯：8月16-24歲人口調查失業率18.7%，較去年同期上升明顯，25-59歲人口調查失業率4.3%，與去年同期持平，疊加局部疫情反復，對居民的收入和預期收入可能產生了一定的消極影響，而購房加杠桿對應的長期負債則要求長期現金流穩定，在當前的經濟下行和疫情反復，失業率高企的背景下，居民預期收入的下降將導致居民負債意愿下降，進而導致購房意愿下降，因此經濟基本面的分化會進一步加重城市之間的房地產銷售分化，具體到數據來看，今年全國1-7月累計銷售回落至2017年水平，但是北京、上海僅回落至2020年水平，合肥、南京稍高于2019年水平，而重慶、天津等城市的成交規模則已經回落至2015、2016年水平，城市分化演繹明顯。2）后續政策有望繼續寬松，核心城市有望收益：經過本輪政策的持續放松，當前三四線城市和非核心二線城市的寬松政策放松空間已經較小，但短期內仍然難看到市場有明顯的起色，而核心城市在本輪寬松中的政策力度一直比較小，當前仍然有較大的政策放松空間。而核心城市是房地產市場的基本盤，因此后續核心城市的政策有望打開，通過核心城市的企穩回升帶動其他城市的復蘇回暖，因此在后續的政策放松中，我們認為核心城市特別是核心區域將更為受益。請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露62投資：“保交付”加快竣工進度，投資仍持續承壓竣工節奏加快帶動投資環比回升，但同比投資跌幅仍在擴大。1-8月房地產開發投資累計完成額90809億元，同比下降7.4%，8月單月投資完成額113478億元，同比下降13.8%，跌幅擴大1.5pct，環比方面略回升1.8%。圖表13：開發投資累計完成額及同比增速圖表14：開發投資當月完成額及同比增速房地產開發投資：累計值（億元）累計同比（%）房地產開發投資：當月值（億元）當月同比增速（%）16000014000012000010000080000600004000020000050%2000018000160001400012000100008000600040002000050%40%30%20%10%0%40%30%20%10%0%-10%-20%-10%-20%資料來源：統計局，信達證券研發中心資料來源：統計局，信達證券研發中心施工投資方面：單月新開工與施工面積仍處于歷史低位，保交樓推進下竣工跌幅收窄。1-8月商品房累計新開工面積85062萬平方米，同比下跌37.2%，跌幅擴大1.2pct，當月新開工面積8995萬平方米，同比下跌45.7%，跌幅擴大0.3pct，單月新開工面積是2009年10月以來的最低值。1-8月累計竣工面積36861萬平方米，同比下降21.1%，跌幅較上月收窄2.2pct，8月單月竣工面積4833萬平方米，同比下降2.5%，較上月跌幅大幅收窄。1-8月累計施工面積868649萬平方米，同比下跌4.5%，跌幅較上月擴大0.9pct，8月當月施工面積9455萬平方米，同比下跌47.8%，跌幅擴大3.5pct，單月施工面積也是2008年11月以來的同期新低。8月新開工保持低位運行，降至09年以來新低。8月新開工延續今年4月以來當月同比降幅40%以上的趨勢，累計新開工面積跌幅持續擴大，8月當月的新開工面積較7月小幅下降，保持在低位運行，單月的新開工面積跌至2009年10月以來的最低點，累計新開工面積也跌至2009年水平。新開工持續下行至新低水平原因主要由于：1）銷售回款持續下降：今年以來銷售金額跌幅近30%，銷售遲遲未企穩，疊加預售資金監管趨嚴，房企無法形成良性資金循環，資金面難有改善，只能通過新開工減少來降低資金流出。2）償債壓力持續：7-8月仍陸續有房企公開市場違約，8月商票逾期的房企主體數量增加至279家，環比增加17.2%，未公開市場違約的房企在償債重壓下現金支付比例增大，減少開工節約現金支出，已出險房企則無法獲得新增開發貸，存量項目也無法開工。3）拿地和新開工規模連續下降，累積效應下，后續施工投資將持續承壓：去年4月以來連續17個月當月新開工面積同比下降，近5月同比跌幅持續在40%以上。單月土地購置面積也在去年8月以來連續同比下降。拿地和新開工規模長期下降，會導致存量施工規模也相應下降，后續施工投資仍將持續承壓。“保交樓”政策加碼下竣工面積環比大幅上升。8月竣工面積環比上升42.5%，同比跌幅也較7月收窄33.5pct，竣工面積環比大幅上升主要由于8月以來各地“保交樓”政策陸續出臺，各地“保交樓”穩步推進，效果逐步顯現，根據8月份國民經濟運行情況新聞發布會上國家統計局新聞發言人表示，1-8月施工期超過2年即將步入交付階段的房地產開發項目投資增速比1-7月份有所加快，我們預計后續竣工面積有望持續回升。請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露7圖表15：累計新開工面積及同比增速圖表16：當月新開工面積及同比增速累計新開工（萬方）累計同比增速（%）當月新開工面積（萬方）單月同比25000080%60%40%20%0%3000080%60%40%20%0%2500020000150001000050000200000150000100000500000-20%-40%-60%-20%-40%-60%資料來源：統計局，信達證券研發中心資料來源：統計局，信達證券研發中心圖表17：累計施工面積及同比增速圖表18：累計竣工面積及同比增速累計施工面積（萬方）累計同比增速（%）累計竣工面積（萬方）累計同比增速（%）120000014%12%10%8%12000050%40%30%20%10%0%100000080000060000040000020000001000008000060000400002000006%4%2%0%-10%-20%-30%-2%-4%-6%資料來源：統計局，信達證券研發中心資料來源：統計局，信達證券研發中心土地投資方面，8月土地成交價款同比跌幅加大。1-8月土地累計成交價款3819億元，同比下降42.5%，8月當月土地成交價款900.7億元，同比下降41.0%，跌幅擴大7.6pct，當月成交價款環比上升2.9%。8月土地購置面積和成交價款同比仍然處在深度下跌區間，土地購置面積環比持續下降，而土地成交價款環比持續提升。土地成交價款同比跌幅仍在擴大主要還是受銷售回落和交樓壓力等因素影響，資金壓力下企業端土地投資意愿和能力都有限。圖表19：土地成交價款累計值及同比增速圖表20：土地成交價款當月值及同比增速土地成交價款累計值（億元）累計同比增速（%）土地成交價款當月值（億元）當月同比增速（%）2000018000160001400012000100008000600040002000030%4000100%20%10%0%35003000250020001500100050080%60%40%20%0%-10%-20%-30%-40%-50%-20%-40%-60%-80%0資料來源：統計局，信達證券研發中心資料來源：統計局，信達證券研發中心行業出清仍在加速，投資可能持續低位。政府積極介入后，斷供停貸情況有所緩和，竣工進度加快帶動續建項目建安投資增加，整體房地產投資環比上升。但剔除保交樓帶動的竣工因素來看，投資仍然處于底部區間，新開工保持低位，土地投資持續低迷，竣工進度加快帶來的投資環比提升體量和可持續性都不足，同時行業出清仍在加速，在銷售回款、債務融資恢復前，房企資金壓力依然較大，拿地意愿不足，開工施工變弱，后續投資可能持續處于低位。請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露83土地：購置面積同比跌幅擴大，土地市場延續低熱度土地購置面積跌幅擴大，土地市場復蘇仍待銷售企穩。1-8月累計土地購置面積5400萬平方米，同比下降49.7%，8月單月土地購置面積854萬平方米，同比下降56.6%，跌幅擴大9.3pct。從百城土地成交數據來看，100大中城住宅類用地供應土地規劃建筑面積6397萬平方米，同比下跌39.8%，跌幅較7月有所收窄，主要受到集中供地周期影響。成交土地規劃建筑面積3311萬平方米，同比下跌1.2%，跌幅較上月收窄6.9pct，供需比1.93倍，環比提升，供應相對需求擴張，主要受到部分城市集中供地公告發布影響。一線/二線/三線城市土地供應面積分別為669/2526/3202萬平方米，供應面積同比變動-59.9%/-43.2%/-29.2%。二線城市在上個月供地面積縮減后，8月明顯擴大。一線/二線/三線城市成交面積分別為290/619/2402萬平方米。土地市場延續低熱度，9月集中供地成交有望回升。8月受到集中供地周期影響，供應面積大幅增加，供需比也回升至1.93，預計9月公告集中供地城市陸續成交后，9月土地成交數量有望回升。但整體來看，土地市場仍然延續低熱度，主要由于當前銷售預期偏弱，現金流狀況“超負荷”，房企購地意愿和能力不足，保持謹慎拓展。圖表21：土地購置面積累計值及同比增速圖表22：土地購置面積當月值及同比增速土地購置面積累計值（億元）累計同比增速（%）土地購置面積當月值（萬方）當月同比增速（%）30000250002000015000100005000040%600040%30%20%10%0%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%500040003000200010000-10%-20%-30%-40%-50%-60%資料來源：統計局，信達證券研發中心資料來源：統計局，信達證券研發中心圖表23：100大中城市住宅類供應土地規劃建筑面積及同比增速圖表24：100大中城市住宅類成交土地規劃建筑面積及同比增速100大中城市住宅類供應土地規劃建筑面積（萬方）同比100大中城市住宅類成交土地規劃建筑面積（萬方）2000018000160001400012000100008000600040002000080%60%40%20%0%12000100008000600040002000080%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-20%-40%-60%-80%資料來源：Wind，信達證券研發中心資料來源：Wind，信達證券研發中心請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露9圖表25：100大中城市分能級住宅類供應土地規劃建筑面積同比增速圖表26：100大中城市分能級住宅類成交土地規劃建筑面積同比增速一線城市二線城市三線城市一線城市二線城市三線城市1600%1400%1200%1000%800%600%400%200%0%350%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%-150%-200%-400%資料來源：Wind，信達證券研發中心資料來源：Wind，信達證券研發中心2021年集中供地入市情況分化，銷售持續低迷下低熱度城市底價成交、國央企及地方城投拿地仍將延續。根據中指研究院統計，截至2022年8月，2021年22城集中供地地塊整體入市率32.3%，具體到城市來看入市率北京、杭州、廈門的入市率超過50%，而濟南、福州、武漢等地入市率不足兩成。對應2022年一二輪集中供地結果來看，入市率較高的城市在2022年的集中供地中溢價成交占比也相應較高，例如北京、杭州、廈門的溢價成交占比在2022年兩輪集中供地中均達到40%以上，由此可見土地市場的分化也延續了銷售分化的情況，后續銷售如果持續低迷，熱度較低的城市在第三輪集中供地中仍將保持底價成交、國央企及地方城投拿地的遇冷態勢。圖表27：22城集中供地入市率和溢價成交占比情況央國企混合所有制地方國資民企22年前兩輪集中供地溢價成交占比46%50%51%3%27%24%51%17%-19%13%31%12%-53%19%30%-11%83%28%10%32%城市總入市率成交宅地宗數入市率成交宅地宗數入市率成交宅地宗數入市率成交宅地宗數入市率4315153453271715163419212713272431221515146756479%73%60%50%62%78%47%60%56%47%53%43%11%38%37%50%35%14%40%40%21%3%5197580%100%100%86%100%50%--951772833813744%0%35%0%4%0%38%8%0%25%15%7%21%6%0%4%8%20%3%8%0%4%9%17494%75%51%52%54%69%50%50%27%30%32%31%30%27%28%19%28%24%24%10%4%78%60%54%50%49%48%47%44%37%36%35%33%28%26%26%25%25%24%22%21%7%北京廈門杭州天津南京重慶合肥無錫沈陽廣州長沙寧波青島鄭州上海蘇州成都長春武漢深圳福州濟南合計744661362232223725421034436315354631028598992014449102346381100%75%25%75%100%70%100%67%50%50%100%63%0%82030281619233954013125043020%89813%69%12%35%7%34%44%資料來源：中指研究院，土地情報，信達證券研發中心。數據說明：鄭州、長春和沈陽未發布二批次土地公告請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露104資金：到位資金跌幅收窄，多地紓困基金助力風險化解開發到位資金跌幅跌幅收窄，環比無明顯改善。1-8月開發到位資金100817億元，同比下降25.0%，跌幅較上月收窄0.4pct，8月當月開發到位資金12047億元，同比下降21.7%，跌幅較上月收窄4.1pct。其中國內貸款1250億元，同比下降17.6%，跌幅較上月收窄19.2pct。定金及預付款1-8月累計32719億元，同比下降35.8%，8月當月4144億元，同比下降26.0%，跌幅較上月收窄5.2pct，環比回升4.3%；個人按揭貸款1-8月累計16243億元，同比下降24.4%，8月當月2074億元，同比下降18.3%，跌幅較上月收窄4.3pct，環比回升3.1%。當月開發到位資金跌幅較上月收窄，主要由于銷售環比微升帶動定金及預收款環比上升，但整體來看8月到位資金環比僅微升1.0%，并未有明顯改善。預計后續資金情況仍高度依賴銷售情況。1）后續銷售如果企穩，定金及預收款、個人按揭貸款融資規模將有望增加。2）銷售情況影響房企開工拿地意愿，目前以“保交付”為市場主基調，資金更多流向施工及竣工，銷售持續低迷，房企開工拿地意愿未有明顯改善，增量市場冷清，開發貸增量仍將持續減少。圖表28：房地產開發到位資金累計值及同比增速圖表29：開發到位資金當月值及同比增速房地產開發到位資金：累計值（億元）累計同比增速（%）房地產開發到位資金：當月值（億元）當月同比增速（%）25000020000015000010000050000060%50%40%30%20%10%0%3500060%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%300002500020000150001000050000-10%-20%-30%資料來源：統計局，信達證券研發中心資料來源：統計局，信達證券研發中心圖表30：國內貸款到位資金當月值及同比增速圖表31：個人按揭貸款及同比增速國內貸款當月值（億元）當月同比增速（%）個人按揭貸款當月值（億元）當月同比增速（%）600030%600080%20%10%0%60%40%20%0%500040003000200010000500040003000200010000-10%-20%-30%-40%-20%-40%-60%資料來源：統計局，信達證券研發中心資料來源：統計局，信達證券研發中心5年起LPR下調帶動按揭利率持續下行，較去年高點降幅已超100bp。根據貝殼研究院數據，8月百城首套房貸款利率為4.32%，環比下降3bp，二套房貸款利率5.07%，環比下降1bp，按揭放款周期與上月持平。8月22日央行下調5年期LPR15bp至4.30%后，9月首套房貸利率4.15%，二套房貸利率4.91%，分別下降17bp和15bp，按揭利率下行幅度加大，較去年最高點分別回落159bp和108BP。截止到9月19日，已有86城房貸主流利率低至首套4.10%，二套4.90%的下限水平。多地設立紓困基金托底樓市，助力風險化解。8月19日住建部、財政部和人民銀行出臺措施通過政策性銀行借款方式支持已售逾期難交付住宅項目的建設；此后，請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露11地產紓困專項基金陸續出臺，紹興市通過“國企出資+金融機構并購貸款”方式設立房地產穩保基金，湖北省資產管理有限公司與浙商資管聯合設立50億元紓困基金；8月21日南寧籌劃設立平穩地產基金，首期規模30億元已完成繳付，鄭州由中心城市基金下設紓困專項基金，規模暫定100億元。在“保交樓、穩民生”的任務下，各地紓困基金快速入場，體現了地方政府化解風險，解決問題項目的決心。圖表32：按揭貸款放款周期（天）圖表33：首套房和二套房貸利率（%）首套房貸利率（%）二套房貸利率（%）按揭貸款放款周期（天）6.5%6.0%5.5%5.0%4.5%4.0%80706050403020100資料來源：貝殼研究院，信達證券研發中心資料來源：貝殼研究院，信達證券研發中心請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露12核心城市政策放松仍將繼續，城市分化帶動房企分化加劇高頻數據顯示9月以來全國銷售情況并不理想，主要受到北京、廈門、深圳等城市疫情反復的影響，后續考慮到前兩個月的蓄客和積累，9月后續市場可能會有一定改善，但整體來看傳統旺季的“金九”成色不足，可能僅有核心城市的核心區域在9月旺季銷售有所回溫。我們認為今年下半年地產復蘇的核心制約因素可能在于疫情反復及部分城市封控所導致的經濟下行壓力。經濟下行和疫情反復會對居民的預期收入產生一定消極影響，而購房對應的長期負債需要居民對未來收入有穩定的預期，當前經濟下行壓力下居民預期收入的不確定性會導致居民負債意愿下降，進而導致購房意愿不足。在此背景下，我們認為城市間基本面的差異會導致后續城市結構性分化演繹明顯，后續可能只有經濟基本面更好的核心城市房地產市場才能夠保持相對穩定，并迎來局部復蘇，而受到經濟下行壓力、疫情反復等因素的影響，經濟基本面較弱的城市則可能由于居民購買力受損而持續下行，因此我們認為總量來看可能會繼續下行。而政策端來看分化也會繼續演繹，當前三四線城市和二線非熱點城市的寬松政策放松力度已經較大，但短期內仍然難有明顯的起色，而核心一二線城市則仍存有政策空間，而核心城市作為房地產市場的基本盤，只有核心城市企穩，才能帶動其他城市回暖，因此我們預計核心城市的放松力度有望加大，核心城市特別是核心區域有希望在后續的政策放松中收益。板塊方面，受到疫情反復和經濟下行壓力的影響，我們認為銷售總量的復蘇可能進展緩慢，而后續核心城市政策方面放松的可能性繼續加劇城市分化，將使銷售端的差異化演繹更為明顯，我們認為后續在核心城市布局占比高的房企和去年以來在核心城市保持拓展節奏、持續補貨的房企有望在后續實現更優的銷售增速，其中部分企業并受益于政策放松，有望抓住機遇繼續提升規模，而布局下沉的房企則由于銷售復蘇慢、現金流惡化速度快疊加而較難有起色。因此我們建議重點關注信用情況更為良好，資金鏈更為安全，貨值更為充裕的國企央企以及優質的混合所有制企業如保利地產、金地集團、招商蛇口、中海地產、華潤置地、華發股份、南山控股。風險因素政策風險：房地產調控政策收緊或放松不及預期。市場風險：地產行業銷售下行幅度超預期。請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露13研究團隊簡介江宇輝，信達證券房地產行業首席分析師，中南財經政法大學管理學學士，上海財經大學金融碩士，從事地產行業研究六年，先后供職于中信建投證券、中梁地產集團。曾獲2015年第十三屆新財富房地產最佳分析師第二名,2016年第十四屆新財富房地產最佳分析師第五名,2017年第十五屆新財富房地產最佳分析師第三名。機構銷售聯系人區域姓名韓秋月陳明真闕嘉程祁麗媛陸禹舟魏沖手機郵箱全國銷售總監華北區銷售總監華北區銷售副總監華北區銷售1391102653415601850398185069604101305150493317687659919183408201551550109122513693249509185133221851371880320815800476582156183583831312261688718702173656135244849751872111835918717938223150268678721861082688515957705777152618556081333779892813530830620159