江西師范范大學城城建學院院胡胡細英英教授房地產管管理基本本制度與與政策1管理資料料本部分內內容的基基本框架架本部分內內容主要要按照房房地產業業各環節節之間的的邏輯順順序來劃劃分章節節，力求求全面反反映我國國現行房房地產業業各方面面的基本本制度與與政策，，內容包包括我國國基本的的土地制制度及建建設用地地管理、、房屋拆遷（征收））、規劃劃和建設設工程管管理、房房地產開開發經營營、房地地產交易易、房地地產權屬屬登記、、房地產產中介服服務、房房地產稅稅收、物物業管理理和住房房公積金金等方面面的相關關法律法法規。2一、房地地產概述述（第三三章）1.房地產業業概念和和歷史沿沿革掌握：房房地產業業的基本本概念。。熟悉：房房地產業業的作用用。了解：房房地產業業的細分分、房地地產業的的歷史沿沿革。2.住房制度度概述掌握：現現行城鎮鎮住房政政策。熟悉：城城鎮住房房制度改改革。3.房地產法法律體系系掌握：房房地產法法的概念念與調整整對象。。熟悉：房房地產法法律體系系、軍事事房地產產法律政政策規定定。3管理資料料《立法法》第五章適適用與與備案的的有關關內容：：憲法具有有最高的的法律效效力，一一切法律律、行政政法規、、地方性性法規、、自治條條例和單單行條例例、規章章都不得得同憲法法相抵觸觸。法律的效效力高于于行政法法規、地地方性法法規、規規章。行政法規規的效力力高于地地方性法法規、規規章。地方性法法規的效效力高于于本級和和下級地地方政府府規章。。部門規章章之間、、部門規規章與地地方政府府規章之之間具有有同等效效力，在在各自的的權限范范圍內施施行。4《立法法》第五章適適用與與備案的的有關關內容：：地方性法法規、規規章之間間不一致致時，由由有關機機關依照照下列規規定的權權限作出出裁決：：(一)同一機關關制定的的新的一一般規定定與舊的的特別規規定不一一致時，，由制定定機關裁裁決；(二)地方性法法規與部部門規章章之間對對同一事事項的規規定不一一致，不不能確定定如何適適用時，，由國務務院提出出意見，，國務院院認為應應當適用用地方性性法規的的，應當當決定在在該地方方適用地地方性法法規的規規定；認認為應當當適用部部門規章章的，應應當提請請全國人人民代表表大會常常務委員員會裁決決；(三)部門規章章之間、、部門規規章與地地方政府府規章之之間對同同一事項項的規定定不一致致時，由由國務院院裁決。。5二、建設設用地制制度與政政策（第第四章））1.中國現行行土地制制度概述述熟悉：土土地所有有制。了解：土土地管理理基本制制度。2.集體土地地征收熟悉：征征收集體體土地的的政策規規定，征征收集體體土地補補償的范范圍和標標準。了解：征征收集體體土地的的工作程程序。3.國有建設設用地了解：建建設用地地審查報報批程序序、臨時時用地的的報批和和使用。。4.集體建設設用地掌握：集集體所有有建設用用地使用用情形。。了解：集集體所有有建設用用地使用用原則。。65.國有土地地使用權權出讓掌握：國國有土地地使用權權出讓政政策。熟悉：國國有土地地使用權權出讓的的概念及及特征。。了解：國國有土地地使用權權出讓合合同、國國有土地地使用權權出讓管管理、國國有土地地租賃和和國有土土地使用用權作價價出資或或入股。。6.國有土地地使用權權劃撥熟悉：土土地使用用權劃撥撥的概念念，劃撥撥土地使使用權的的范圍、、劃撥土土地的管管理。7.閑置土地地的處理理熟悉：閑閑置土地地的范圍圍及處理理規定。。7重點閱讀讀：《土地管理理法》《城市房地地產管理理法》《土地管理理法實施施條例》《城鎮國有有土地使使用權出出讓和轉轉讓暫行行條例》8國有土地地上房屋屋征收與與補償條條例中華人民民共和國國國務院院令第590號《國有土地地上房屋屋征收與與補償條條例》已經2011年1月19日國務院院第141次常務務會議議通過過，現現予公公布，，自公公布之之日起起施行行。總理理溫溫家家寶二二○一一一年年一月月二十十一日日2001年6月13日國務務院公公布的的《城市房房屋拆拆遷管管理條條例》同時廢廢止。。本條條例施施行前前已依依法取取得房房屋拆拆遷許許可證證的項項目，，繼續續沿用用原有有的規規定辦辦理，，但政政府不不得責責成有有關部部門強強制拆拆遷。。9三、城城鄉鄉規劃劃及工工程建建設管管理制制度與與政策策（第第六章章）1.城鄉規規劃管管理掌握：：城市市規劃劃管理理。熟悉：：城市市紫線線、綠綠線、、藍線線和黃黃線管管理。。了解：：城鄉鄉規劃劃的基基本概概念、、城鎮鎮體系系規劃劃。2.勘察設設計管管理了解：：勘察察設計計管理理。3.建設工工程招招投標標與監監理了解:建設工工程招招投標標與監監理。。4.建設工工程施施工與與質量量管理理掌握：：施工工許可可制度度。熟悉：：建設設工程程的竣竣工驗驗收管管理、、質量量管理理制度度、質質量保保修辦辦法。。了解：：建設設工程程項目目報建建制度度、建建筑施施工企企業資資質管管理、、注冊冊建造造師制制度。。10重點閱閱讀：：《城鄉鄉規規劃劃法法》《建筑筑法法》《城市市房房地地產產管管理理法法》11四、、房房地地產產開開發發經經營營（（第第七七章章））1.房地地產產開開發發企企業業的的管管理理了解解：：房房地地產產開開發發企企業業的的管管理理。。2.房地地產產開開發發項項目目管管理理了解解：：房房地地產產開開發發項項目目管管理理。。3.房地地產產經經營營管管理理掌握握：：商商品品房房交交付付使使用用。。熟悉悉：：房房地地產產項項目目轉轉讓讓。。了解解：：房房地地產產廣廣告告。。4.房地地產產開開發發企企業業信信用用檔檔案案了解解：：房房地地產產開開發發企企業業信信用用檔檔案案。。12《商品品房房銷銷售售管管理理辦辦法法》（建建設設部部部部長長俞俞正正聲聲４４月月４４日日簽簽署署８８８８號號部部令令發發布布，，自自２２００００１１年年６６月月１１日日起起施施行行。。））第三三十十二二條條銷銷售售商商品品住住宅宅時時，，房房地地產產開開發發企企業業應應當當根根據據《商品品住住宅宅實實行行質質量量保保證證書書和和住住宅宅使使用用說說明明書書制制度度的的規規定定》（以以下下簡簡稱稱《規定定》），，向向買買受受人人提提供供《住宅宅質質量量保保證證書書》、《住宅宅使使用用說說明明書書》。13第三三十十三三條條商品品住住宅宅的的保保修修期期限限不不得得低低于于建建設設工工程程承承包包單單位位向向建建設設單單位位出出具具的的質質量量保保修修書書約約定定保保修修期期的的存存續續期期；；存存續續期期少少于于《規定定》中確確定定的的最最低低保保修修期期限限的的，，保保修修期期不不得得低低于于《規定定》中確確定定的的最最低低保保修修期期限限。。非非住住宅宅商商品品房房的的保保修修期期限限不不得得低低于于建建設設工工程程承承包包單單位位向向建建設設單單位位出出具具的的質質量量保保修修書書約約定定保保修修期期的的存存續續期期。。在在保保修修期期限限內內發發生生的的屬屬于于保保修修范范圍圍的的質質量量問問題題，，房房地地產產開開發發企企業業應應當當履履行行保保修修義義務務，，并并對對造造成成的的損損失失承承擔擔賠賠償償責責任任。。因因不不可可抗抗力力或或者者使使用用不不當當造造成成的的損損壞壞，，房房地地產產開開發發企企業業不不承承擔擔責責任任。。14重點點閱閱讀讀：：《城市市房房地地產產管管理理法法》《城市市房房地地產產開開發發經經營營管管理理條條例例》15五、、房房地地產產交交易易管管理理（第第八八章章））1.房地地產產交交易易管管理理熟悉悉：：房房地地產產交交易易中中的的基基本本制制度度。。了解解：：房房地地產產交交易易的的概概述述、、管管理理機機構構。。2.房地地產產轉轉讓讓管管理理掌握握：：房房地地產產轉轉讓讓條條件件、、程程序序，，房房地地產產轉轉讓讓合合同同，，以以出出讓讓方方式式取取得得土土地地使使用用權權的的房房地地產產轉轉讓讓，，以以劃劃撥撥方方式式取取得得土土地地使使用用權權的的房房地地產產轉轉讓讓。。熟悉悉：：已已購購公公有有住住房房和和經經濟濟適適用用住住房房上上市市的的有有關關規規定定。。了解解：：房房地地產產轉轉讓讓的的概概述述及及特特征征。。16五、、房房地地產產交交易易管管理理（第第八八章章））3.商品品房房銷銷售售管管理理掌握握：：商商品品房房預預售售許許可可制制度度、、商商品品房房預預售售的的條條件件、、商商品品房房預預售售合合同同登登記記備備案案、、商商品品房房現現售售、、商商品品房房銷銷售售代代理理、、商商品品房房銷銷售售中中禁禁止止的的行行為為、、商商品品房房買買賣賣合合同同、、最最高高人人民民法法院院關關于于審審理理商商品品房房買買賣賣合合同同糾糾紛紛案案件件適適用用法法律律若若干干問問題題的的司司法法解解釋釋。。熟悉悉：：商商品品房房銷銷售售的的概概念念。。17五、、房房地地產產交交易易管管理理（第第八八章章））4.房屋租賃管理理熟悉：《城市房地產管管理法》關于房屋租賃賃的有關內容容。了解：最高人人民法院關于于審理商品房房買賣合同糾糾紛案件適用用法律若干問問題的司法解解釋。5.房地產抵押管管理掌握：房地產產抵押的條件件、房地產抵抵押的一般規規定、最高額額抵押權、房房地產抵押合合同、房地產產抵押登記、、住房抵押貸貸款證券化涉涉及的抵押權權變更登記、、房地產抵押押權的效力。。熟悉：房地產產抵押的概念念、房地產抵抵押權的實現現。18P273某房地產開發發商銷售給張張某一套商品品房，合同約約定建筑面積積110平方米，售價價每平方米4000元，張某交付付了全部價款款。買賣雙方方對面積誤差差的處理方式式未作約定。。若該商品房房產權登記的的建筑面積為為100平方米，張某某選擇不退房房，則該房地地產開發商應應當返還張某某購房款（））元元。A．40000B．53600C．66800D．80000110*3%*4000+[110*（1-3%）-100]*4000*2=53600+13200=6680019P289甲房地產開發發公司長期從從乙鎖業公司司進貨，雙方方在3月1曰約定：甲乙乙之間年底結結算貨款，甲甲以其營業房房在100萬元的限度內內為其欠乙公公司的貨款提提供最高額抵抵押，12月31日為債權確定定日。雙方辦辦理了抵押登登記，但沒有有就其他細節節作出約定。。（1）假設乙公司司打算在當年年7月1日將其對甲公公司債權中的的一部分即30萬元轉讓給丙丙公司,則（C）。A．乙公司此時時不得轉讓債債權B．乙公司在12月31日之后方能轉轉讓債權C．乙公司此時時可以轉讓債債權，但最高高額抵押權不不得轉讓D．乙公司此時時可以轉讓債債權，且最高高額抵押權同同時轉讓20甲房地產開發發公司長期從從乙鎖業公司司進貨，雙方方在3月1曰約定：甲乙乙之間年底結結算貨款，甲甲以其營業房房在100萬元的限度內內為其欠乙公公司的貨款提提供最高額抵抵押，12月31日為債權確定定日。雙方辦辦理了抵押登登記，但沒有有就其他細節節作出約定。。（2）8月1日，甲又將該該門面房抵押押給自然人丙丙，從丙處借借款50萬元，年底歸歸還，雙方辦辦理了抵押登登記。而由于于進貨量激增增，9月1日，甲乙雙方方決定調整最最高債權額至至150萬元，12月31日，甲乙確定定了實際債權權數額為200萬元。實現抵抵押權時該門門面房拍賣得得款180萬元。則乙可可以分得（C）。A．180萬元B．150萬元C．130萬元D．100萬元21P292丁公司以其房房屋和建設用用地使用權作作抵押，分別別向甲乙丙三三家銀行借款款，甲銀行借借100萬元，乙銀行行借300萬元，丙銀行行借500萬元，先后辦辦理了抵押登登記。眼看丁丁公司無力償償還借款，丙丙銀行和甲銀銀行以及丁公公司商定，交交換抵押權的的順位，丙銀銀行支付甲銀銀行50萬元作為補償償。后來，丁丁公司無力償償還三家銀行行的到期債務務，銀行拍賣賣其房屋和建建設用地使用用權，僅獲價價款600萬元，以下關關于三家銀行行的分配正確確的是（C）。A．甲銀行100萬元、乙銀行行300萬元、丙銀行行200萬元B．甲銀行得不不到清償、乙乙銀行100萬元、丙銀行行500萬元C．甲銀行得不不到清償、乙乙銀行300萬元、丙銀行行300萬元D．甲銀行150萬元、乙銀行行300萬元、丙銀行行150萬元22重點閱讀：《城市房地產管管理法》《關于審理商品品房買賣合同同糾紛案件適適用法律若干干問題的解釋釋》《最高人民法院院關于審理城城鎮房屋租賃賃合同糾紛案案件具體應用用法律若干問問題的解釋》《最高人民法院院關于適用<中華人民共和和國擔保法>若干問題的解解釋》《城市房地產轉轉讓管理規定定》《城市商品房預預售管理辦法法》《商品房銷售管管理辦法》《城市房地產抵抵押管理辦法法》23六、房地產權權屬登記制度度與政策（第第九章）1.房地產登記概概述熟悉：房地產產登記概述。。2.房地產登記制制度掌握：房地產產登記制度。。3.房屋權屬登記記信息查詢掌握：房屋權權屬登記信息息查詢。4.房地產交易與與權屬登記規規范化管理掌握：房地產產交易與權屬屬登記規范化化管理。5.房地產登記機機構的協助執執行掌握：房地產產登記機構的的協助執行。。24

三種不動產登記制度對比表名稱特點主要實行的國家契據登記制1.訂立契約即可生效2.登記只是形式審查3.登記不具公信力4.動態登記法國比利時蘇格蘭意大利日本西班牙葡萄牙南美以及美國的多數州等權利登記制1.登記具有強制性2.登記是生效的必要條件3.進行實質性審查4.登記具有公信力德國奧地利瑞士荷蘭捷克匈牙利南斯拉夫埃及等托倫斯登記制1.土地權利的變更不經登記不生效2.進行實質審查3.登記具有絕對公信力4.發給權利證書5.登記機關的賠償責任澳大利亞新西蘭加拿大菲律賓英國美國的若干州等25P299合法建造房屋屋的物權自（（D）發生效力。。A．記載于不動動產登記簿時時B．頒發房屋權權屬證書時C．申請房屋所所有權登記時時D．事實行為成成就時26P299某套房屋登記記簿上的所有有權是人甲，，但乙認為房房屋應當歸自自己所有，遂遂根據雙方之之間的仲裁協協議申請仲裁裁。裁決書寫寫明“本案系爭房屋屋歸乙所有”，但甲乙未辦辦理登記手續續。一個月以以后，乙將該該房屋抵押給給丙，簽訂了了書面合同，，但未辦理登登記，關于本本案，以下說說法正確的是是（BC）。A．房屋應歸甲甲所有B．房屋應歸乙乙所有C．抵押合同有有效D．抵押權成立立E．抵押合同無無效27P299甲有三室二廳廳住房一套。。除養子乙、、侄兒丙外，，甲再無其他他親屬。3月7日甲私下對丙丙口頭表示，，死后房屋歸歸丙所有。3月10日甲不幸去世世，乙、丙二二人就房屋的的歸屬爭執不不休。4月15日乙與丁簽署署房屋買賣合合同，約定乙乙將該房屋賣賣給丁。請問問以下說法中中正確的是（（A）。A．乙丁之間的的買賣合同有有效B．乙丁之間的的買賣合同無無效C．乙丁之間的的買賣合同效效力未定D．乙丁之間的的買賣合同可可撤銷28P305甲建造了一棟棟三層小樓，，到登記機關關辦理所有權權登記手續。。登記機關的的下列行為中中符合法律規規定的是（））。A．對房屋進行行實地查看B．要求對房屋屋的價值進行行評估C．按照房屋的的面積收取登登記費D．按照房屋的的價值收取登登記費29重點閱讀：《物權法》《城市房地產管管理法》《房屋登記辦法法》《房屋權屬登記記信息查詢暫暫行辦法》《房地產交易與與權屬登記規規范化管理考考核標準》《房地產交易與與權屬登記規規范化管理考考核辦法》等30七、房地產中中介服務管理理制度與政策策（第十章））1.房地產中介服服務的行業管管理概述了解：房地產產中介服務的的概念及特點點，房地產中中介服務收費費。2.房地產估價行行業管理熟悉：房地產產估價行業管管理制度。3.房地產經紀人人員職業資格格制度了解：房地產產經紀人員職職業資格制度度。4.住房置業擔保保管理熟悉：住房置置業擔保業務務管理制度。。了解：住房置置業擔保的概概念、住房置置業擔保機構構管理制度。。5.房地產中介服服務行業信用用檔案了解：房地產產中介服務行行業信用檔案案。31住房和城鄉建建設部關于廢廢止和修改部部分規章的決決定（經2010年12月31日第68次住房和城鄉鄉建設部常務務會議審議，，決定廢止、、修改下列規規章，現予發發布，自發布布之日（2010年1月26日）起生效。。）一、廢止下列列規章1、《城市房屋拆遷遷單位管理規規定》（1991年7月8日建設部令第第12號發布）2、《城市地下水開開發利用保護護管理規定》（1993年12月4日建設部令第第30號發布）3、《開發區規劃管管理辦法》（1995年6月1日建設部令第第43號發布）4、《城市異產毗連連房屋管理規規定》（1989年11月21日建設部令第第5號發布，根據據2001年8月15日建設部令第第94號修正）5、《城市房地產中中介服務管理理規定》（1996年1月8日建設部令第第50號發布，根據據2001年8月15日建設部令第第97號修正）二二、修改下列列規章……………………32重點閱讀：《城市房地產管管理法》33八、房地地產稅收收制度與與政策（（第十一一章）1.房產稅熟悉：房房產稅的的減稅和和免稅規規定、具具備房屋屋功能的的地下建建筑的房房產稅政政策。了解：房房產稅的的納稅人人、課稅稅對象、、計稅依依據和稅稅率。2.城鎮土地地使用稅稅熟悉：城城鎮土地地使用稅稅的減稅稅、免稅稅規定。。了解：城城鎮土地地使用稅稅的納稅稅人、課課稅對象象和計稅稅依據、、適用稅稅額、地地下建筑筑用地的的土地使使用稅。。3.耕地占用用稅熟悉：耕耕地占用用稅的加加成、減減免規定定。了解：耕耕地占用用稅的納納稅人、、課稅對對象、計計稅依據據、適用用稅額。。34八、房地地產稅收收制度與與政策（（第十一一章）4.土地增值值稅掌握：土土地增值值稅納稅稅人、征征稅范圍圍、課稅稅對象和和計稅依依據、適適用稅額額和應納納稅額的的計算、、扣除項項目、減減稅和免免稅、征征收管理理。5.契稅掌握：契契稅納稅稅人、課課稅對象象、稅率率、計稅稅依據、、納稅環環節和期期限、減減稅和免免稅。6.相關稅收收熟悉：營業稅、、城市維維護建設設稅和教教育費附附加、企企業所得得稅、個個人所得得稅、印印花稅制制度政策策。7.有關房地地產稅收收的優惠惠政策掌握：有有關房地地產稅收收的優惠惠政策