項目招商經營管理初探美美商都內容提要一、

商用物業管理二、

策劃推廣三、我方針對本項目之初步分析四、

后期招商租售代理五、

我方團隊簡介六、

商業運營管理服務費用七、

結語附件：經營管理手冊提綱前言一、物業管理一、項目概況：項目名稱：美美商都項目位置：簡陽市政府街121號香港城商業-1層-3層使用面積：2260m2機動車位：地下:298個地上:100個工程進度：進行外立面改造交房時間：2009年07月商業面積：3000m2主體建筑:裙樓+獨棟建筑風格：高層層高：m

我方的經營管理團隊，擁有豐富的國際經驗及專業知識，多年來在協助客戶延長物業壽命及增加物業的經濟效益方面一直享有盛譽。為運作商、業主及租戶不同的需要，提供適時貼身的協助。我們的經營管理團隊從策略性方案、前期項目策劃到質量監控，為項目的每個發展階段提供完善的解決方案；我們的管理目標就是要通過執行大量明確的戰略計劃達到收益的最大化。這些戰略來源于對本項目作為收益性產品的全面分析。我行將從商用物業管理服務的基礎工作開始，全面且深入的以系統化模式進行，通過發展商的緊密配合與支持，落實經營管理公司達到既定服務目標和服務指標的要求。在物業管理中，綜合型商業地產項目往往因其面積大、功能復雜、涉及面廣、技術要求高而對物業公司的要求也相對較高。在我方團隊成員參與國內項目物業管理類型的比例分配中,綜合類物業(常以多種物業類型聚合的大型復合型商業地產為主)比例最高，擁有很多優秀的過往案例，由此可見我方在高端產品的商用物業管理上擁有資深的管理經驗，過硬的管理隊伍和良好的聲譽。2、商用物業經營管理團隊3、工作計劃為商業地產項目所提供的商用物業管理服務一般分為三種方式：商用物業顧問商用物業顧問+駐場經營管理全權委托商用物業管理（全委）針對[美美商都]的商用物業管理服務之操作流程具體劃分為前期商用物業顧問與后期商用物業顧問+駐場或全權委托管理兩大階段。前期商用物業顧問時間初步計劃為正式簽訂合同之日起，我司將為本項目提供為期三年的商用物業管理顧問服務。如后期階段繼續合作，根據本項目的情況及運作商的實際需求，則可改為商用物業顧問+駐場或全權委托管理的形式為本項目提供后期的商用物業管理服務。在本項目的前期的商用物業顧問方面，我方將成立物業專案組，每兩個星期一次前往項目現場配合工作以及提出專業性建議。如需要駐場服務,可另派部分經營管理人員入場，以便展開前期工作，為后期商用物業管理工作的順利進行及避免因前期遺留問題而為運作商帶來的損失等情況打下堅實基礎。5、工作內容我方在成為貴公司商用物業管理顧問后，將根據物業施工進度，制訂科學、成熟的商用物業管理顧問工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的商用物業管理工作順利開展，打下扎實的基礎。主要工作包括：6、協助物業推廣，促進物業招商工作的有序進行我方將協助租賃宣傳推廣活動；并可在重大宣傳活動時就聘請專業公司的管理優勢、先進的管理模式、智能化設備的管理與服務等方面提供計算機展示及詳細的解說。將提供有關商用物業管理方面的基礎培訓及客戶服務培訓，解決及商討在租售中遇到的管理問題。提供有利于項目宣傳所需的商用物業管理數據。制定管理服務承諾，增加客戶的信心。

8、從管理者的角度，改善設計缺陷及規避產品本身硬傷

發展商在很大程度上依賴建筑設計單位確定物業的功能及配套設施，事實上，沒有哪一家設計單位對物業日后的運行及管理能夠比專業經營管理公司有更深刻理解。因此往往在開業之后才發現一大堆設計缺陷，以致商業管理公司難以運作，經營者怨聲載道。為了改變這一狀況，我方將從管理者的角度，對所管物業及設施進行一番審視，盡可能將現有物業中的已存在的缺陷限制在一定范圍內并進行合理規避。9、跟進施工過程，保證順利交接為了保證日后管理公司工作順利開展，必須對物業進行全面的了解，如果管理公司在物業交付使用時才介入管理，就無法對相關物業的情況了如指掌。在物業交付前期，我方將定期視察施工現場,參與工程例會，及時提出維護運作商利益的專業意見和建議。10、員工培訓于商用物業籌備前，先行聘用基本管理員工，并安排訓練課程，以便于最短時間內,參與制訂商用物業之管理制度。另為各級員工安排短期入職培訓課程，令他們能充分認識本身應負之責任及工作范圍，同時灌輸正確之商用物業管理概念及知識。二、策劃推廣1、項目策劃原則

我方旨在通過項目的前期策劃定位與整合營銷，最大限度的強化項目的特有優勢，消除項目的現存劣勢，規避項目的客觀威脅，從整體上提高項目的總體質素和市場競爭力，并作為發展商及設計公司優化項目綜合質素的參考意見。相信通過我團隊專業的商業地產運營經驗與過硬的團隊綜合素質，憑借我們在商業地產運營管理方面的獨特與創新意識，一定會為本項目帶來最為符合市場且最具有吸引力的策劃思路與定位，為本項目聚集令人嘆為觀止的人氣與財氣，使本項目成為最具商業價值的商業地產力作！三、針對本項目之初步分析1、區域市場現狀及趨勢分析2、項目用地周邊環境分析3、

簡陽市商業市場概況4、

投資關鍵因素分析5、本項目發展策劃1、

招商/租售策略我團隊成員在四川同行業公司中享有很高的聲譽，相信這對本項目的招商/租售工作及提高項目知名度亦有一定的幫助。與眾多國際知名服飾、餐飲、娛樂、以及銀行等各行各業的知名品牌保持良好的長期合作關系，可應客戶需要而引進合適的租戶群，協助客戶帶動人流招商/租售策略是項目切入市場成功與否的重要因素。在宣傳配合到位的情況下，我們將深入了解市場，分析客戶群體，根據競爭對手情況，選擇符合項目的招商/租售方式及策略。2、

招商/租售推廣思路及計劃

本項目的形象以及發展趨向已經清晰化。我方必須在推廣中突出本項目的整體形象，樹立本項目的品牌價值，并以貫穿推廣過程始末的推廣主線來指導各項推廣工作，以最佳、最有效的方式尋求與投資商戶、經營商戶、消費者之間的心理契合點，最終完成該項目整體鋪面的招商租賃。我方團隊擁有多名商業地產知名專才，為中國各地之投資者、物業用戶及其他客戶提供國際水平的一站式房地產顧問服務，包括環球企業顧問、物業代理、物業投資、估價及顧問、商用物業管理、策劃推廣、研究及顧問及建筑顧問等，全方位照顧客戶在物業發展周期內各個階段的不同需要。六、部分成員簡介陳龍（先生）畢業于四川大學，英語八級。從事房地產營銷及管理工作8年，營運經驗豐富，擅長營銷和營運管理，具有先進的營銷理念及良好的市場判斷和開拓能力，優秀的團隊組織協調能力，熟悉房地產開發及管理，能把握整個銷售過程中的各個環節，具備良好的客戶管理能力；組織實施具體的項目投資工作，對各方關系進行有效的協調和溝通；熟悉成都房地產市場，對市場及政策理解透徹；現任萬科銷售總監。主要服務案例：直接參與營銷及管理的項目有岷江新希望“錦官新城項目”、“世都大廈”、萬佳實業開發有限公司“天府香城”、遠鴻房地產開發公司“遠鴻·方程式”、攀鋼集團成都華益房地產開發公司“華益花園（一期）”、天宇集團“攀枝花天宇攀西鋼材城”、潤陽集團“川大河畔”、成都市興文投資發展有限公司“春熙商匯廣場項目”。團隊介紹張君畢業于首都師范大學，進修于清華大學美術學院。國家注冊高級策劃師，曾被國家人事部、國家發改委和世界策劃師聯合會中國總部聯合評定為中國十大策劃精英，秦楚網副總編，《金地家園》電視欄目發起人之一，現任深圳力創策劃總監。主要服務案例：全程參與沈陽香江國際家居博覽中心開店籌備以及香江集團合肥、北京、東莞、惠州等地大型賣場開店規劃；其中沈陽香江店商業面積約20萬平方米。全面負責金地家居建材購物中心開店籌備及策劃運營，該項目商業面積近6萬平方米。負責成都地鐵天府廣場策劃工作；成都地鐵總商業面積超過200萬平方米，其中天府廣場站商業面積約4萬平方米。全程參與遼寧省工業展覽館綜合改建地塊研究及定位規劃；該項目占地面積約13萬平方米。負責中國光大集團南方區土地資源價值研究及競買。此外還參與北京天壇文化街、武漢國際博覽中心策劃工作；其中武漢項目占地面積約6000畝。團隊介紹李強房地產經營管理專業本科畢業、工商管理專業本科畢業；協調溝通能力強，宏觀調控能力強；九年房地產銷售、招商管理工作經歷，行業經驗豐富；房地產經紀人，此前任深圳市力創商業顧問有限公司招商部經理。主要服務案例：全程參與成都市興文投資發展有限公司“春熙商匯廣場”項目招商、銷售及管理工作；負責中房集團“文殊坊”項目前期規劃與后期項目招商工作；負責成都瑞升集團“南辰景秀”項目銷售及管理工作；全程參與成都新世宇宙實業“天下青城”、“印象金沙”項目全面負責“成都地鐵天府廣場”項目招商及管理工作博瑞商業地產團隊介紹七、典型項目案例物業面積：約200萬平方米覆蓋面積/7條地鐵線路（276公里）/145個乘駁站點地鐵1號線規劃完成，計劃2010年通車；2號線路規劃修改中……典型項目案例開發商：成都地鐵有限公司專案地址：成都市東御街天府廣場物業面積：占地面積4.6萬平方米，商業面積約2萬平方典型項目案例案例特點——地下商業和地鐵復合型商業整體運營項目天府廣場位于成都市南北地面干道和東西地面干道的交匯點，也是規劃地鐵1、2號線的交匯點，是規劃的一級公交樞紐，將成為CBD最重要的交通樞紐和人流集散地之一。經調查，追求潮流、休閑的成都竟無大型的時尚主題商城，結合天府廣場地鐵樞紐站點、城市中心、商業面積不大等特點，我們將天府廣場定位為超炫、超IN的國際時尚潮流名店城，目標市場定位于15至30歲追求嶄新生活方式的年輕一族，并進行系統的業態規劃，將大量潮流服飾、餐飲和娛樂因素引入地鐵商業，打造成都青春魅力主題秀場，最大限度地體現天府廣場的形象和收益，得到大量國際、國內商戶地響應。典型項目案例典型項目案例張君易洪典型項目案例力寶大廈位于成都市國際城南的科華北路62號，距雙流國際機場僅15分鐘車程，其南端直通國際會展中心及市政府辦公地，北部銜接西南最大的IT商圈，毗鄰百年名校“四川大學”，各類領事館以及金融中心；周邊五星級賓館、頂級百貨公司和大型購物中心林立，銀杏南亭、歐洲房子、中國會所等高檔餐飲娛樂場所更是舉步即至，為入駐大廈的企業提供極為豐富的商務配套。典型項目案例力寶大廈是盛唐實業旗下盛唐投資置業有限公司與世界500強企業-力寶集團共同投資傾力為世界500強、港澳臺知名企業和國內外大中型企業的行政總部量身定做的成都新地標建筑、國際高智慧型純寫字樓。項目地處城南商務核心區，交通條件優越，周邊頂級商務配套齊全；除了具備所有頂級標準硬件配置，還為辦公樓配套了專屬服務的高檔商業和全權委托的世界級物管……八、商業運營管理服務費用1、合作模式采取靈活機動的人性化合作方式，充分滿足廣大客戶的不同需求。貴司可根據實際需要選取不同的合作方式。商用物業管理策劃推廣招商/租售代理1、商用物業管理

商用物業管理可分為三種方式提供服務，發展商可視自身實際情況自行選擇，在本項目前期施工階段，我方建議可選擇商用物業管理顧問服務的模式。服務期限初步確定為：自雙方簽署正式合同之日起，我方為本項目提供為期三年的前期商用物業管理顧問服務。

2、

策劃推廣貴司可以選擇委托我方為本項目招商及經營管理提供策劃服務的合作形式。主要服務內容包括市場調研及定位、銷售策劃、招商策劃、促銷推廣策劃、廣告宣傳策劃及公關活動推廣策劃等。3、后期

招商租售代理我方憑借多年來在地產市場從業經驗，加之國際化的網絡平臺及本身擁有強大的商家客戶資源網絡，相信定能為本項目成功招納引進知名商戶及合適商戶，以期為本項目的后期經營奠定良好的軟、硬件基礎，在提升項目品質的同時為發展商帶來巨大的商業利益。2、

服務費用招商租賃代理服務費用

招商/租賃按租賃合同簽訂的平均1個月租金額（不包含商用物業管理費及可能出現甲方給予乙方免租期的相關費用）×100%，即1個月的租金作為我行為該項目的獨家招商/租賃代理費。（無論運作商與租戶采取合作經營，或租戶以非固定形式計算租金，或以底租加抽成形式計算租金，或以底租及抽成取較高者為準計算租金。）九、結語我方誠望能就本項目的商業運營管理服務的細節作進一步探討，并務求為貴司項目的發展作出貢獻我方深信延續專業服務及高素質標準之方針，并能增加客戶對本司之信心。作為市場上最具競爭力之專業公司，融合國際先進經驗，配合中國國情需要，使客戶能享用最優秀，最有效率之商業運營管理公司。附件：經營管理手冊提綱

第一章 聯營方式和政策第一條 聯營條件第二條 聯營期限第三條 聯營目標第四條 保證金第五條 乙方須承擔的費用第六條 甲方須承擔的費用第七條 賣場管理第八條 商品管理第九條 售后服務第十條 人員管理第十一條促銷及宣傳第十二條合同解除第十三條違約責任第十四條免責條款第十五條合同終止后的處理第二章市場經營管理模式第一條經營理念：365天引領都市潮流第二條企業宗旨：第三條品牌定位：第四條管理理念：第五條組織架構：第五條商業形態定位第六條經營模式：1、統一管理；2、協助經營；3、部分自營；第七條經營策略第八條市場管理第三章 商戶管理制度第一條商戶進場和撤離管理制度（一）、客戶通知（二）、客戶接洽（三）、店鋪裝修（四）、驗收（五）、開業（六）、撤離（七）、撤離后第二條招商流程和審核制度（一）、商戶的登記和審核（二）、商戶資格審查（三）、與商戶簽定合同第三條押金、保證金收取制度以上策劃細案需與貴公司高層確立意向后出臺！