房地產開發企業納稅審計房地產開發企業納稅審計房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可別離的部分及其附帶的各種權益。目前,房地產行業在中國的經濟中地位是毋庸置疑的。之所以如此,不僅是因為房地產行業帶動建材、裝修、家具等各個行業的開展;同時房地產行業的稅收占整個國家收入的比重也是別的行業都無法比擬的。但是,房地產行業也是偷漏稅非常嚴重的行業。房地產行業偷稅嚴重的產生原因主要有以下幾個方面:首先,是房地產行業消費復雜、環節多,難以核查。房地產有從工程立項、獲取土地、融資、規劃、施工、銷售、物業管理等眾多環節。而且,房地產行業工期長、會計核算特殊導致偷稅手段專業,很難查取相關證據。.LWlm其次,偷稅所受到的實際處分過輕,開發商仍有利可圖。按照我國?稅收征管法?第六十三條規定:對于納稅人偷稅的,由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金,并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。百分之五十以上五倍以下給與的自由裁量權較大,實際中多數都以百分之五十的下限進展處分。這對于收益率極高的房地產行業簡直是九牛一毛,缺乏以使企業產生敬畏心里。最后,是開發商對貪污腐敗本錢轉嫁的需要。由于行業潛規那么,開發商早期投入的資本不能在正常的賬務中進展處理,因此,便千方百計虛開發票,將非正當支出列入開發本錢,造成?稅收征管法?第六十三條所述的納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證,或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入的偷稅形式。(一)隱瞞收入。隱瞞收入是房地產行業主要的偷稅手段之一,企業可以借此大幅度減少納稅根底。隱瞞收入的詳細表象有:銷售收入確認不及時,少列收入坐支現金,對銀行的按揭款不及時入賬,或將按揭款計入借款科目。有的將實現的收入長期掛在往來科目延期結轉。(二)擠占、多提、虛列本錢是房地產企業偷稅的另一主要手段。其典型的做法是房地產開發商和建筑商互相勾結,有預謀、有目的、有步驟地通過先與承建方編造虛假合同,再讓承建方多開建筑安裝發票的手段,人為地進步造價,增大建安本錢,以少繳企業所得稅。(三)會計資料混亂、財務核算不標準。多數房地產企業工期長,與建安企業結算不及時。造成未售房面積,收入未轉但本錢已提早列支,即收入和本錢不配比無法真實反映企業盈虧。房地產業主要稅種中,營業稅的計稅根據是納稅人轉讓無形資產或銷售不動產,向對方收取的全部價款和價外費用。土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權,獲得增值收入的單位和個人征收的一種稅。而企業所得稅的計稅根據的應納稅所得額是以企業利潤為主要根據進展調增和調減的。很顯然,房地產業三種主要稅種的征收都與收益有關,因此對收益相關工程的審計是房地產開發行業稅收審計的重點,其主要集中在收入和支出工程兩方面,詳細審計方法如下:(一)收入的審計。收入審計的重點有經營收入、其他業務收入、預收賬款、應收賬款及其他應收(付)等往來科目。特別注意幾下問題的審查:1.審查經營收入明細賬,并與房地產轉讓合同、記賬憑證、原始憑證相核對,查看有無分解房地產收入或隱瞞收入情況;對應審查開發產品明細賬并與房地產轉讓合同、記賬憑證、原始憑證相核對,查看開發企業有無將獲得的實物收入直接計入固定資產、原材料等賬戶,隱匿銷售收入;審查預收賬款、應收賬款及其他應收(付)等科目并與房地產轉讓合同、記賬憑證、原始憑證相核對,查看是否將收入掛賬,不及時申報納稅。2.審查房地產開發企業收取的購房訂金,是否存在不做收入,不申報納稅的情況。?中華人民共和國營業稅暫行條例施行細那么?的第二十五條規定納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產,采取預收款方式的,其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。很多企業以銷售沒有實現為由,不將收取的預收款或定金及時申報。3.審查購房及購房人變更姓名的各種手續費、因超過協議交款期限而扣繳的購房定金收入、企業管理部門對其所屬的房產收取的房租收入、小區效勞費、場組等是否做應稅收入進展申報。4.審查房地開發企業是否人為分解售房收入的現象。例如:某開發商銷售一單元售價是45萬元/套,收款時卻分別使用收據、發票等向買主收取:水電費0.8萬元(該費用為水電部門向施工單位收取的設施配套費,應列入工程本錢,不應在價外向客戶收取),二次裝修5萬元(虛列工程),這樣房價就減為39.2萬元,從而到達偷稅的目的。5.特別注意有出租房、周轉房的房地產開發企業的審查。因為商品房、出租房和周轉房三者之間的用途很不穩定,假設銷售市場疲軟,可將商品房對外出租;假設銷售市場看好,出租房可變為商品房銷售。商品房暫時未出售前,可臨時用作安置拆遷戶,拆遷戶回遷或安置完畢,周轉房可用作出租或銷售。在審查時要注意三者之間的增減變化,查看出租或銷售收入是否計入經營收入,是否存在將出租房、周轉房銷售后直接沖減出租房、周轉房所發生的攤銷費和改裝修費等。(二)本錢及期間費用的審計。開發本錢和期間費用的審查是確定企業所得稅應納稅所得額和土地增值稅扣除工程的關鍵。在審計開發本錢和期間費用時,首先要理解企業有關本錢控制的內部管理體系是否合理。以確定企業本錢核算的可依賴程度,然后根據可依賴程度不同,組建審計小組進展審查。本錢審查詳細有以下方面:1.獲得土地使用權所支付金額是否準確。房地產開發企業擁有的土地一種是為自己建造辦公房、職工宿舍等,這部分土地使用權應列為企業的無形資產。房地產開發企業在銷售產品時,開發產品使用范圍內的土地使有權也伴隨轉讓,這部分本錢才能作為企業所得稅和土地增值稅的扣除工程。可審查開發本錢借方發生額,對照支付費用的原始憑證,看其費用支出的合法性、有無不屬于土地使用權的費用混入的情況。2.公共設施配套費應包括不能有償轉讓的開發小區內公共設施配套發生的支出。審查時注意企業是否按規定時間調整預提費用賬戶。房地產企業本錢的轉銷期以開發小區的建立期為準,在此期間本錢的轉銷通過主管財政部門審查批準后,才能通過預提方式進展,在小區全部正式開工結算時調整預提費用。而房地產開發企業一般先建住宅,后建配套設施,使得已售開發產品的配套設施建立費,無法按實際實際本錢結轉和分攤。因此,房地產開發企業可按未配套設施概算為基數,計算已出售住宅應負擔的數額,一預提方式計入住宅本錢。.LWlm3.開發間接費審查。開發間接費是指企業直接組織管理開發工程所發生的費用,包括工資、福利費、折舊、辦公費、水電費、周轉房攤銷等。可審查開發本錢、開發間接費、應付賬款應付工程款、庫存材料、預提費用、開發產品等科目,結合有關明細賬和原始憑證,核對費用發生的真實性和列支的合法性;審查是否按權責發生制和收入與本錢費用相配比的原那么。4.其他土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建造安裝工程費、根底設施費等主要