99-/NUMPAGES53本部分報告將通過對天津市商業(yè)市場的考察和潛在競爭項目的研究，了解天津市商業(yè)物業(yè)市場的進展特性，以為本項目的進展提供參考。基于研究針對性的考慮，本部分研究對象將要緊集中在中心城區(qū)的大中型中檔以上物業(yè)。整體商業(yè)市場分析市場供應據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2008年底為止，天津市中心城區(qū)商業(yè)設施用地面積約1400萬平方米，全市5000平米以上的大中型商貿(mào)設施有277個，其中萬平米以上的大型商貿(mào)設施有171個，圖3.1：天津商業(yè)物業(yè)供應走勢圖00204060801001201401601996199719981999200020012002200320042005200620072008(萬平米）02004006008001,0001,2001,400當年新增量累計開發(fā)量資料來源：北京乾之恒截止到2008年底，在天津市內六區(qū)的商業(yè)物業(yè)中，不計農(nóng)貿(mào)市場、建材電器等專業(yè)市場以及早期商業(yè)物業(yè)和低檔底商，目前天津市要緊的商業(yè)街和底商提供沿街網(wǎng)點商業(yè)面積約157.1萬平方米，1萬平方米以上規(guī)模的百貨與大賣場設施約107.5萬平方米，購物中心面積約76.7萬平方米，大型超市和專業(yè)市場約45萬平方米，總共386.3萬平方米。表3.1：商業(yè)項目列表商業(yè)類不序號項目名稱位置規(guī)模（萬平米）商業(yè)街/底商1和平路商業(yè)街和平區(qū)和平路28.72濱江道步行街和平區(qū)濱江道15.53鼓樓商業(yè)街南開區(qū)城廂東路6.84南市食品街和平區(qū)南市3.65小白樓商業(yè)街和平區(qū)大沽北路9.56大沽南路商業(yè)街河西區(qū)大沽南路5.47中山路商業(yè)街河北區(qū)中山路7.38十一經(jīng)路六緯路商業(yè)街河東區(qū)十一經(jīng)路、六緯路4.39大胡同商業(yè)區(qū)（不含估衣街）紅橋區(qū)4.310估衣街紅橋區(qū)估衣街1.211沈陽道古物市場和平區(qū)沈陽道212新文化花園和平榮業(yè)大街213羅馬花園商城（現(xiàn)空置）河西區(qū)友誼北路與永安道交匯處214順馳梅江藍調商業(yè)河西區(qū)梅江藍調街區(qū)2.515古文化街南開區(qū)東門外宮南大街、宮北大街13.216陽光東魅一期河東區(qū)衛(wèi)國道與賀蘭路交口217上谷商業(yè)街南開區(qū)天塔道418水上北路商業(yè)街南開區(qū)水上北路219順馳都市系列底商河東區(qū)都市之星、都市之光320棕櫚陽光主題商場河東衛(wèi)國道與賀蘭路交口1.621格調街區(qū)南開四馬路222天賜園底商南京路海光寺南口路南1.523海逸心嶼（海逸長州項目商業(yè)）河西區(qū)梅江南224新澳購物廣場（原龍云商廈）河西大沽南路與利民道交口2.925水岸公館商業(yè)河西梅江南226北岸華庭河北獅子林大街與昆緯路交口1.227陽光嘉年華商業(yè)廣場（陽光東魅一期）河東區(qū)衛(wèi)國道與賀蘭路交口228解放路商業(yè)街和平區(qū)解放路12.629陽光東魅休閑商業(yè)公園順馳太陽城10合計157.1百貨/大賣場1勸業(yè)場和平區(qū)和平路290號5.62中原百貨和平區(qū)濱江道200號4.53陶陶鞋業(yè)(原華旭商廈)天津市和平區(qū)濱江道172號1.84班尼路專業(yè)運動休閑賣場（原濱江服飾商廈）和平區(qū)濱江道28號25米萊歐男人店和平區(qū)濱江道1.26米萊歐女的店和平區(qū)濱江道1.27吉美商廈（倒閉，正在對外出讓）和平區(qū)濱江道2.38百貨大樓和平區(qū)和平路172號12.69國際商場和平區(qū)南京路211號3.810吉利大廈（包括米萊歐及其它大型商業(yè)設施）南京路吉利大廈6.111友誼商廈河西區(qū)友誼路21號4.512濱江購物中心和平區(qū)開封道295.513大胡同商貿(mào)中心（批發(fā)市場）紅橋區(qū)3014天津商場南開區(qū)三馬路2.515天津津菜城（原永基商城）南開區(qū)黃河道38號2.816金搖籃商廈（倒閉）紅橋區(qū)北馬路317天津龍門輕紡商廈（原龍馬廣場）河東區(qū)天津站218伊都錦（倒閉）和平區(qū)濱江道3.519濱江商廈（1-2期）和平區(qū)濱江道193號4.820友誼商廈河北店（友誼新都百貨）河北區(qū)獅子林大街221遠東百貨南開區(qū)南馬路5.822圣奧商廈（原交通飯店通寶商廈）和平區(qū)和平路與濱江道交口1合計107.5購物中心1友誼新天地和平區(qū)濱江道92濱江金耀（世紀）廣場和平區(qū)南市14.83嘉華國際商業(yè)中心河東區(qū)華昌大街與中環(huán)線交口6.54新世界百貨南開區(qū)東馬路138號115麥購休閑廣場和平濱江道3.86萬達商業(yè)廣場(包括百盛、華納影城、百安居、紅星美凱龍家具、燦坤數(shù)碼廣場、沃爾瑪超市萬達店)和平福安大街、興安路、和平大街和多倫道交口13.27紀莊子購物中心河西區(qū)黑牛城道和紫金山路交口2.98友誼路家世界購物廣場（家居）河西區(qū)大沽南路2.59津匯廣場和平區(qū)南京路189號410奧城時代商業(yè)廣場南開區(qū)賓水西道與水上東路交口9合計76.7大型超市1家樂福白堤路店南開區(qū)白堤路168號2.52家樂超市南樓店圍堤道1.13家樂超市紅星路店紅星路69號0.64家樂超市中山北路店中山北路73號1.05家樂超市南樓北店大沽南路1.26龍馬購物廣場（已改為：天津龍門輕紡商廈）海河東路火車站2.07家樂超市西青道店西青道1.28家樂超市天環(huán)店南開區(qū)紅旗南路2.39天環(huán)家世界購物廣場南開區(qū)紅旗路與鞍山西道交口處2.310金鐘樂購超市河北區(qū)金鐘河大街與萬柳村大街交口2.711塘沽樂購塘沽區(qū)上海道888號1.512世紀聯(lián)華廣東路店河西區(qū)廣東路60號0.913世紀聯(lián)華中山路店(一商世紀聯(lián)華)河北區(qū)中山路0.914樂購北馬路店紅橋區(qū)北馬路138號0.015寧發(fā)商城（家世界超市）河西區(qū)紫金山路0.616家世界王頂?shù)痰昴祥_區(qū)王頂?shù)?.517正大易初蓮花超市東麗區(qū)津塘公路張貴莊2.018韓國易買得（隸屬于時代奧城商業(yè)廣場）南開區(qū)賓水西道與水上東路交口2.519蘇寧電器海光寺店南開區(qū)衛(wèi)津路、新興路交口1.720家世界十一經(jīng)路店河東區(qū)十一經(jīng)路與六緯路交口0.021萬客隆河東區(qū)一號橋津樘公路1.022以后超市南開區(qū)黃河道與密云路交叉口1.723正大易初蓮花超市河東區(qū)衛(wèi)國道1.524鑫茂購物中心(華苑店)天津市南開區(qū)華苑路108號1.525正大易初蓮花超市北辰京津公路1.526歐尚圍堤道店（峰匯廣場）河西區(qū)圍堤道103號2.627麥德龍紅橋商場紅橋區(qū)西青道75號2.028家樂福河東店(勸業(yè)超市)張貴莊路160號1.229家樂福河北店(勸業(yè)超市)真理道28號0.730家樂福海光寺店（勸業(yè)超市）和平區(qū)南京路與南門外大街交口2.131家世界北辰店北辰京津公路952終點站0.8合計45.0*注：上表中所列項目均為2006年之前開業(yè)的項目資料來源：北京乾之恒

圖3.2：天津要緊商業(yè)形態(tài)情況商業(yè)街/底商,157.1商業(yè)街/底商,157.1,40%百貨/大賣場,107.5,28%購物中心,76.7,20%大型超市,45.0,12%資料來源：北京乾之恒2005年，市場新增友誼新天地、遠東百貨等大型商業(yè)，市場新增供應量在112萬平方米。天津商業(yè)市場存量較大，供應迅速增長，這既為天津商業(yè)帶來新奇的活力，也加劇了行業(yè)的競爭。商業(yè)區(qū)域分布特征從區(qū)域分布來看，天津要緊零售區(qū)域多集中于都市中心和平區(qū)、南開區(qū)和河西區(qū)。

圖3.3：天津要緊區(qū)域商業(yè)規(guī)模的比較資料來源：北京乾之恒天津市要緊的商業(yè)區(qū)包括：和平路－濱江道、鼓樓－南市、大胡同－古文化街、南京路、小白樓－十一經(jīng)路、友誼路—梅江、大沽南路、中山路－金鐘河等市級或準市級商業(yè)區(qū)。總結天津市各個要緊商圈的差不多特點是：分布較為集中，臨街店鋪體系發(fā)達，經(jīng)營檔次和內容差不較大，內部商業(yè)業(yè)態(tài)多種多樣。從宏觀角度來看，天津市商圈要緊分為四類，要緊包括：以鼓樓-南市、古文化街、大沽路為代表傳統(tǒng)中低擋特色商業(yè)區(qū)；以大胡同、和平路－濱江道為代表的低檔、中檔都市居民商業(yè)區(qū)；以南京路、小白樓、友誼路為代表的中高檔商務型商業(yè)區(qū)；金鐘河等具有一定大區(qū)域輻射力的半?yún)^(qū)域型商圈。各個商圈的進展，多呈現(xiàn)出以大型商業(yè)物業(yè)為核心，以商業(yè)沿街店鋪體系為延伸，多種商業(yè)業(yè)態(tài)互補并存的復合型組合進展態(tài)勢。大型購物中心和ShoppingMall在各個商圈的外圍獲得專門大的進展，隨著舊城改造、海河開發(fā)和整體旅游市場開發(fā)的推進，各個商圈獲得新的規(guī)劃和建設。該打算規(guī)范了市場，升級了商業(yè)設施的檔次及規(guī)模，但也對各個商圈舊有的商業(yè)氛圍和特色造成了一定的破壞。從目前的進展態(tài)勢來看，部分新物業(yè)的整體檔次和經(jīng)營形態(tài)缺乏長遠的進展打算和良好的操縱，整體經(jīng)營情況并不理想。隨著新興商業(yè)在商圈改造中的興起，各個商圈可能面臨重新組合、重新定位的可能。如古文化街可能并入鼓樓－南市，而東馬路可能和南馬路形成新的商圈。友誼路商業(yè)區(qū)周邊集中了眾多的都市配套公建、商務以及政府職能機構，并開發(fā)建設了眾多的大型居住項目，有望進展成為都市外圍的商業(yè)核心。南京路-小白樓-大沽南路一線進展缺乏平衡，規(guī)模較大、檔次較高的商業(yè)大多集中于南京路中段沿線，而南京路-曲阜道-馬場道圍成的區(qū)域內盡管寫字樓和酒店林立，但卻缺少與之相匹配的商業(yè)配套設施。

下圖3.4是天津全市要緊商業(yè)區(qū)的位置分布圖。圖3.4：天津市要緊商業(yè)區(qū)域分布資料來源：北京乾之恒下表3.2是天津市要緊商業(yè)區(qū)的差不多特征及檔次列表。從圖中能夠看出對本項目阻礙比較大的三個區(qū)域，即南京路、小白樓-十一經(jīng)路和大沽南路中，南京路商業(yè)檔次高于小白樓區(qū)域，以后競爭項目較多，而大沽南路和小白樓區(qū)域自身的檔次都偏低，以后多為相互提升和互補的關系。表3.2：天津市要緊商業(yè)區(qū)列表商業(yè)區(qū)名稱位置面積（萬平方米）類型檔次特征和平路－濱江道商業(yè)區(qū)和平區(qū)22市級中檔金街及濱江道步行街，天津市商業(yè)的核心之一，連接東馬路、南京路商業(yè)區(qū)，包含勸業(yè)場、華聯(lián)、華旭、麥購、依都錦、濱江商廈等商場，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，規(guī)模龐大鼓樓－南市商業(yè)區(qū)南開、和平區(qū)25特色、區(qū)域中低檔旅游性質濃厚，依靠于老城區(qū)的古貌進展具有天津特色的文化、餐飲、旅館、旅游等特色商業(yè)；而依托于女的街、水牛城為核心進展起來的的南門外商圈，連接銅鑼灣廣場等項目供給，日益進展出南馬路商業(yè)帶大胡同－古文化街－東馬路商業(yè)區(qū)紅橋區(qū)30市級、區(qū)域、特色中低檔以萬隆大胡同商貿(mào)中心為核心，以小商品的批發(fā)為主，逐步進展成為多種商業(yè)形態(tài)匯合的市級商業(yè)批發(fā)、零售中心；而古文化街為特色商業(yè)；老的東馬路商圈是以新安為代表的區(qū)域服務型商業(yè)南京路商業(yè)區(qū)和平區(qū)15市級中高檔集中于南京路和濱江道的交口，包含國際大廈、伊勢丹、津匯廣場等商業(yè)項目小白樓－十一經(jīng)路商業(yè)區(qū)河西、河東區(qū)18區(qū)域中檔包括部分十一經(jīng)路，商務氛圍發(fā)達，以濱江購物中心和圖書大廈為核心，包含多個高檔公建項目的底商，是配套于高檔辦公的商業(yè)形態(tài)友誼路商業(yè)區(qū)河西區(qū)12區(qū)域中高檔都市新興區(qū)域的商業(yè)配套中心，以友誼商廈和友誼路家世界廣場為核心進展起來的，依托于周邊政府、都市配套公建、辦公設施進展起來的商業(yè)中心大沽路商業(yè)區(qū)河西區(qū)10區(qū)域中低檔傳統(tǒng)商業(yè)聚攏的區(qū)域中心，以特色服裝店鋪和老字號店鋪諸如桂發(fā)祥、鴻起順等為主；目前有家樂超市等業(yè)態(tài)完善區(qū)域商業(yè)中山路金鐘河商業(yè)區(qū)河北區(qū)10區(qū)域中檔區(qū)域繁華中心，包括金鐘樂購生活中心、友誼新都、家樂、米蘭超市等以居民生活緊密相關的大型商業(yè)設施資料來源：北京乾之恒商業(yè)物業(yè)需求表現(xiàn)——-租金及售價同其它物業(yè)類型相比，商業(yè)物業(yè)的用途更多樣，需求面積區(qū)間更大，關于區(qū)位的敏感性更高。這些要求反映到價格上，使得商業(yè)物業(yè)的價格相關于其它物業(yè)，顯得更為靈活，更為多變。然而商業(yè)租金，尤其是要緊商業(yè)設施的租金由于受商鋪租約較長因素的阻礙，價格水平變化幅度較寫字樓小。通過對天津市不同商業(yè)區(qū)域和不同商業(yè)類型的租金和售價考察發(fā)覺，盡管有部分商業(yè)中心區(qū)位置優(yōu)越的商鋪售價達到30,000-40,000元/平方米的高價，但目前市場認同度較低，天津市商業(yè)物業(yè)的平均銷售價格集中在10,000-15,000元/平方米的水平上。百貨公司的租金差不多以流水扣點的形式為主，由15～25％不等，位于要緊的商業(yè)區(qū)中，用于租賃用途的商業(yè)用房平均租金約為8-10元/平方米/天。住宅底商的租金相對較低，約為2-5元/平方米/天。表3.3：天津市不同商業(yè)區(qū)出租案例報價區(qū)域案例地址平均租金水平（元/天.平方米）市級商業(yè)中心新安新世界廣場（鋪面）東馬路10濱江金耀廣場（鋪面）南門外大街10濱江道（一般鋪面）濱江道25-40地區(qū)級商業(yè)中心友誼路商圈利民道69號2-4其它商業(yè)項目社區(qū)底商小海地108號1.5資料來源：北京乾之恒依照天津部分比較有代表性的商業(yè)月單位面積銷售額，按照平均扣點20％計算，天津要緊商業(yè)物業(yè)的折合租金情況如下圖所示：圖3.5：天津要緊商業(yè)的租金情況資料來源：北京乾之恒據(jù)統(tǒng)計，上述天津要緊高檔商業(yè)的平均折合租金約為3.7元/平方米/天。從考察范圍內的租售價格表現(xiàn)來看，相關于租金而言，天津市商業(yè)的售價波動范圍較小。售價受成本制約，而租金為長期受益，調整空間大是造成以上波動幅度差不的要緊緣故。大型零售業(yè)設施對周邊商業(yè)物業(yè)的租售價格有明顯的提升作用。大型商業(yè)單體的收取的回報要依照商業(yè)的經(jīng)營模式而定，持有經(jīng)營、聯(lián)營和自營所獵取的收入方式不一。商業(yè)物業(yè)，特不是小型的商業(yè)店鋪和攤位，受項目區(qū)位、物業(yè)面積、商業(yè)業(yè)態(tài)和在商業(yè)物業(yè)中的位置等不同因素的阻礙而有較大的調整空間。商業(yè)物業(yè)需求表現(xiàn)——出租率百貨公司具有比較靈活的商品組合，采取流水倒扣的租金方式，使得百貨公司的平均空置率比較低。關于零售商來講，百貨公司流水扣點的方式也使零售商的風險降低。目前天津市一般商業(yè)設施或底商的供應量較大，且以銷售為主，缺乏統(tǒng)一規(guī)范的治理與經(jīng)營，造成大部分商業(yè)經(jīng)營狀況不佳或非臨街店鋪空置率較高，整體商業(yè)市場進展不夠均衡。城區(qū)大型百貨公司和購物中心的平均出租率在80%-90%之間。專業(yè)店的入住率相對較高，可達到95％左右的較高水平。沿街店鋪，尤其是商業(yè)步行街中的沿街店鋪，首層入住率差不多能夠達到100％，然而二層店鋪則空置率較高。以后供應依照差不多明確的規(guī)劃，由于海河開發(fā)等因素的阻礙，可能2006-2008年后新增供應量近400萬平米（建筑面積超過1萬平米），2007-2008年的商業(yè)供應較為集中，年增長量均在100萬平米以上，2007年供應面積達到190萬平米，約占以后整體供應量的一半。依照規(guī)劃和供應量的統(tǒng)計，2008年仍將有較大規(guī)模的商業(yè)面積完工，天津商業(yè)面積的供給高峰將持續(xù)到2008年，這要緊是受到2008年奧運會的一些足球競賽在天津進行的阻礙，市場競爭將會加劇。天津以后要緊大型商業(yè)物業(yè)供應如下表3.4所示：表3.4：天津市以后要緊大型商業(yè)項目編號名稱地址建筑面積（平方米）商業(yè)類型可能開業(yè)年限1中山國際廣場和北區(qū)中山路與昆緯路交口17,500底商2006.52鳳凰商貿(mào)中心河北區(qū)大悲院附近96,000專業(yè)市場2006.63愛家樂生活購物廣場（原名特購物中心）南開區(qū)三馬路42,586購物中心2006.64海逸心嶼（海逸長州項目商業(yè)）河西區(qū)梅江南20,000底商2006.65信達廣場河西區(qū)小白樓商業(yè)區(qū)曲阜道60,000百貨2006.86現(xiàn)代城C區(qū)——新伊勢丹和平區(qū)南京路和濱江道交口30,000百貨2006.97現(xiàn)代城D區(qū)——現(xiàn)代城·莊吉購物中心和平區(qū)南京路和濱江道交口98,000購物中心2006.128富士大廈和平區(qū)南京路友誼賓館14,000百貨2006.129小白樓都市廣場和平區(qū)小白樓20,000地鐵地下商業(yè)廣場2006.1210四箴南里地塊和平區(qū)四箴南里30,000N/A2006.1211中豪世紀花園商業(yè)河西區(qū)圍堤道20,000底商2006.1212康達尚郡南開區(qū)迎水道20,000底商2006.1213濱江服飾商廈濱江道60,000N/A200614誠基大廈（恒基）南京路國際大廈東30,000底商200615華夏津典商鋪河西區(qū)梅江南20,000底商200616恒華大廈商業(yè)河西區(qū)大沽南路與瓊州道交口26,000底商200617賽頓中心商業(yè)和平西康路與成都道交口22,000底商200618銅鑼灣廣場裙樓南開區(qū)南馬路60,000裙樓2006合計：2006686,0861天一摩爾廣場津塘公路四合莊660,000購物中心2006-20072順馳山·傾城薊縣區(qū)光明路和燕山東路交口20,000商業(yè)街2006-20073順弛又一城河東區(qū)衛(wèi)國道40,000商業(yè)街2007.064新都商廈濱江道44,000百貨20075奧城時代商業(yè)廣場主力百貨南開區(qū)賓水西道與水上東路交口30,000百貨20076北方五金市場一期(南馬路五金城)南開區(qū)南馬路西南角300,000專業(yè)市場20077泰達城一期東至子牙河南岸，南至南運河北岸線60,000底商20078都市地鐵廣場和平區(qū)鞍山道與南京路交口40,000N/A20079鋼鐵大廈和平區(qū)南京路貴陽路交口50,000底商200710天津國際五金機電城(麥購莊吉廣場)和平區(qū)南馬路與榮業(yè)大街交口60,000專業(yè)市場200711水岸公館商業(yè)河西梅江南20,000底商200712梅江新海灣河西區(qū)友誼南路56,000購物中心200713迎賓廣場河西區(qū)紫金山路30,000底商200714天津科技廣場南開區(qū)白堤路20,000底商200715老城廂11號公館南開區(qū)老成廂鼓樓旁30,000底商200716津旺鋪南開區(qū)衛(wèi)津路20,000底商200717同方瞰和平商業(yè)和平區(qū)福安大街10,000商鋪200718運河經(jīng)濟文化商貿(mào)區(qū)一期東至子牙河南岸，南至南運河北‘岸線及南運河北路中心線，西至趙家場大街中心線，北至規(guī)劃中西青道快速路延長線中心線65,000超市200719湘秀麗舍南開長江道與南豐路交口20,000商業(yè)街200720金廈中愷國際廣場南開區(qū)衛(wèi)津路20,000底商200721大悲院商業(yè)街東至三馬路，西至四馬路，南至天緯路，北至地緯路。27,000商業(yè)街200722金銘廣場（已改為中山國際廣場）中山路與昆緯路交口26,000裙房200723古文化街南開區(qū)東門外宮南大街、宮北大街40,000商業(yè)街200724天津灣商業(yè)(海河水上運動商貿(mào)區(qū)A區(qū)）河西區(qū)東至海河，西至南北大街，北至春陽大街，南至大沽南路100,000購物中心200725天津世貿(mào)中心南開區(qū)南市西角100,000綜合體商業(yè)2007合計：20071,888,0001恒隆廣場北至菜市街、南至和平路、西至哈密道、東至濱江道130,000購物中心2007-20082天一摩爾一期東麗區(qū)津塘公路四合莊410,000購物中心2007-20083仁恒海河廣場東馬路金湯橋50,000購物中心2007-20084金港國際和平區(qū)長征醫(yī)院和食品街交口30,000底商2007-20085小伙巷商住區(qū)紅橋區(qū)小伙巷N/AN/A2007-20086長江汽貿(mào)城南開區(qū)長江道300,000專業(yè)市場2007-20087水上運動世界商貿(mào)廣場（水上大世界項目的一部分）河西區(qū)東至海河，西至南北大街，北至春陽大街，南至大沽南路。110,000購物中心2007-20088北洋鋼鐵大廈和平區(qū)南京路貴陽路交口33,000N/A2007-20089和黃地鐵上蓋項目和平區(qū)南京路68,000N/A200810昆仲文化休閑公園河北區(qū)勝利路，貨場N/AN/A200811海河新天地河東區(qū)新開路N/AN/A200812吉利花園2期底墑南京路和貴陽路20,000底商200813老城廂項目（天津富力城項目）南開區(qū)老城廂30,000底商200814天津富力城南開區(qū)老城廂96,000底商200815天津后現(xiàn)代城南開北至鼓樓東街，南至南城街，西至城廂東路，東至新安購物廣場N/AN/A200816遠洋新天地河東河東新開路與華捷道交口N/AN/A200817海河新天地商業(yè)項目華昌大街站后廣場N/AN/A200818海河廣場及和平路商貿(mào)中心東至規(guī)劃大沽路、南至新華路、西至福安大街、北直博愛道。N/AN/A2008-200919十一經(jīng)路六緯路商業(yè)街（政府規(guī)劃在南站商務區(qū)）香港嘉里項目是其中一部分河東區(qū)南站地塊內43,000商業(yè)街2008-200920法式風情區(qū)東至營口道，西至赤峰道，北至和平路，南至新華路41,900N/AN/A21天汽大廈（屬于酒店配套商業(yè)）南開區(qū)南京路今晚報附近20,000底商N/A合計：20081,381,900資料來源：北京乾之恒從上表以后商業(yè)物業(yè)的供應情況來看，天津市商業(yè)物業(yè)的進展要緊表現(xiàn)出如下特征：從商業(yè)項目供應的單體規(guī)模上來看，以后項目體現(xiàn)出明顯的規(guī)模化趨勢，有一半的以后項目規(guī)模在5萬平米以上，平均建筑面積在65,000平米左右，講明以后商業(yè)物業(yè)的趨勢向單體更大規(guī)模進展。商業(yè)項目的空間分布更向原有商業(yè)中心集中，要緊分布在和平、河西和南開區(qū)，少量項目分布在河東、河北和紅橋等其他區(qū)域，另外還有一些爛尾和正在規(guī)劃中的未動工項目。以后商業(yè)項目以購物中心和百貨供應為主，其次是底商、專業(yè)市場和商業(yè)街等配套商業(yè)，以后業(yè)態(tài)和目標市場日益多元化。預期隨著各級商圈的拓展，小白樓～大沽南路區(qū)域將成為天津中心區(qū)的商業(yè)區(qū)。總體來看，天津市中心商業(yè)集中區(qū)將進展出一個以海河為軸線，以南馬路、濱江道、南京路為輻射方向的商業(yè)區(qū)群。獅子林橋、規(guī)劃的通南橋、北安橋、廣場橋、大光明橋將成為連接整個商業(yè)帶的節(jié)點。市場以后進展趨勢天津市商業(yè)物業(yè)的進展，呈現(xiàn)以中央商務區(qū)建設、舊商業(yè)區(qū)改造、海河開發(fā)帶動商業(yè)物業(yè)進展的趨勢。政府的規(guī)劃方向在以后商業(yè)的進展和商業(yè)物業(yè)的供給上具有決定性的阻礙力。傳統(tǒng)商業(yè)步行街、百貨業(yè)態(tài)在市場中仍具有較大阻礙力，然而以銅鑼灣廣場、信達廣場、濱江金耀、大連萬達為代表的商貿(mào)公建將逐步向大型化、綜合化的方向進展，集購物和娛樂休閑一體的購物中心概念日益受到市場的青睞。富有文化、人文底蘊的特色商業(yè)區(qū)域在天津的開發(fā)、舊城改造的推動下預期以后整體商業(yè)環(huán)境將獲得較大進展。重點商務區(qū)目前尚缺乏合理的商務物業(yè)布局，在數(shù)量、規(guī)模和檔次上也稍顯不足，因此這些重點商務區(qū)的商業(yè)物業(yè)，尤其是綜合的商業(yè)服務設施存在較大的進展空間。以后的3-5年內，大型超市作為零售商業(yè)的核心框架地位進一步確立。隨著各個超市運營者開店打算的實施，天津市市區(qū)范圍內大型超市的布點將差不多完成，其競爭的重點將轉移到客源的爭奪上。一些境外背景的商業(yè)集團開始或預備進入天津，例如和記黃埔、恒隆和嘉里興業(yè)，這些集團實力雄厚、經(jīng)驗豐富、商業(yè)資源廣、市場阻礙力大和信譽多高，對本地開發(fā)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)將形成專門強的競爭力。市場對高品質商業(yè)物業(yè)需求增強，經(jīng)營治理優(yōu)良的商業(yè)項目是成功的重要因素，品牌的聚攏效應將是引導項目以后進展的重要因素。整體商業(yè)市場小結從以后供應項目的市場處置策略能夠看出，由于體量都相對比較大，且大部分開發(fā)商缺乏商業(yè)經(jīng)營的經(jīng)驗，再加上和多開發(fā)商希望盡可能早的收回資金，專門多項目都會采取出售的，如此專門多項目將不能保證良好的商業(yè)業(yè)態(tài)組合和品質，對那些實力比較雄厚和開發(fā)經(jīng)驗豐富的開發(fā)商來講，市場的這種情況有利于進展高質量的持有經(jīng)營的商業(yè)。反之，優(yōu)質商業(yè)的形成對規(guī)范市場和提升行業(yè)水平特不有促進作用，隨著更多有經(jīng)驗的和商業(yè)運營者進入天津，天津的高檔商業(yè)將面臨著較大的重新調整，那些規(guī)模小、業(yè)種業(yè)態(tài)配置和布局不合理、治理落后、物業(yè)品質較差、市場營銷手段單一、企業(yè)負擔嚴峻、店堂擁擠和綜合盈利能力差的商業(yè)將無疑被市場淘汰出局，而在都市中心新建的商業(yè)具有專門大的進展機會。由于以后2008年將是商業(yè)項目集中放量的一年，因此本項目在開業(yè)時刻上要盡量避開這一高峰期。以后商業(yè)對本項目的市場分流和競爭是不可幸免的，因此本項目一定要在定位上做到差異性,在招商上搶得市場先機，充分利用本項目的整體綜合優(yōu)勢，以及緊鄰小白樓地鐵站的得天獨厚條件，從項目開始直到開業(yè)都能做到領先市場，引導市場。從國內要緊都市和天津的商業(yè)進展來看，商業(yè)的品牌效應和經(jīng)營是成正比的，成功的商業(yè)大多有口碑良好的商業(yè)品牌支撐。因此，新開發(fā)的商業(yè)出于長期打算，也需要積極引進良好的商業(yè)品牌。區(qū)域商業(yè)市場此次商業(yè)市場的研究對象鎖定在建筑規(guī)模在3萬平米以上的百貨/購物中心類業(yè)態(tài)，研究范圍界定為：北至和平路商業(yè)區(qū)、南至友誼路、西至南門外大街/衛(wèi)津路、東至海河的范圍內。現(xiàn)有商業(yè)市場（1） 供應及分布現(xiàn)有商業(yè)項目分布如圖3.5所示，從分布上看，這些現(xiàn)有項目要緊依舊集中在濱江道-和平路商業(yè)區(qū)內。距本項目最近的是濱江購物中心和凱旋門百貨，而位于友誼路上的友誼商店距本項目較遠。圖3.6：區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)分布資料來源：北京乾之恒截止到2006年5月，該研究區(qū)域范圍內現(xiàn)有商業(yè)面積達到74.7萬平米，平均單體規(guī)模5.33萬平米，總營業(yè)面積達到44.3萬平米，商業(yè)的平均使用率為59.3%，各項目的差不多情況如表3.5所示。從入住時刻上看，14個現(xiàn)有商業(yè)中6個項目是在2001年以后開業(yè)或重新裝修開業(yè)的，其商業(yè)面積達到30.1萬平米，占總規(guī)模的40.3%，該區(qū)域內的舊商業(yè)略多于新商業(yè)。從商業(yè)類型上看，百貨業(yè)態(tài)仍然占據(jù)市場的主導地位，購物中心的體量比例為32.3%，且購物中心要緊差不多上2001年以后新開業(yè)的項目。天津舊的傳統(tǒng)百貨類商業(yè)由于治理落后、物業(yè)品質較差、市場營銷手段單一、店堂擁擠等緣故，正在逐漸退出市場的主導地位，而新的集餐飲、娛樂、購物為一體的購物中心正慢慢被消費者廣泛同意和喜愛。從商業(yè)檔次上看，高檔商業(yè)相對缺乏。區(qū)域商業(yè)以中高檔次和中檔的商業(yè)為主，中高檔商業(yè)要緊包括伊勢丹、津匯廣場、友誼新天地、國際商場、伊都錦、百盛；高檔商業(yè)只有友誼商店一家，同時也是天津市唯一一家高檔商業(yè)，這為本項目的以后進展提供了進展機會。圖3.7：區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)檔次比例資料來源：北京乾之恒表3.5：區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)項目差不多情況編號名稱座落位置商業(yè)建筑面積（萬平米）營業(yè)面積（萬平米）開業(yè)時刻商業(yè)類型檔次1勸業(yè)場和平路56,00035,0001994前百貨中低2吉利大廈南京路61,00041,0001992百貨中高3濱江商廈（一、二期）濱江道48,16826,0001992百貨中低4友誼商店河西區(qū)友誼路45000260001985年，1996年重裝，2003擴建百貨高5百貨大樓和平路126,00056,2001997百貨中6濱江購物中心小白樓55000350001998百貨中7凱旋門百貨小白樓900055001998百貨中8中原百貨（華聯(lián)商廈）濱江道45,00030,0001998百貨中9津匯廣場南京路與營口道40,00024,0002002購物中心中高10百盛購物中心和平路福安大街交口60,00037,9002004購物中心中11麥購休閑廣場濱江道河南路38,00026,0002004購物中心中12伊都錦陜西路35,00025,0002004百貨中高13萬隆友誼商廈（友誼新天地）南開濱江道90,000495002005購物中心中高14國際商場南京路38,00026,0001986，2005年9月重新開業(yè)百貨中高資料來源：北京乾之恒（2） 處置策略該區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)的處置策略以出租和持有經(jīng)營為主，出售的商業(yè)較少，也有前兩種方式相結合的經(jīng)營策略，如表3.6所示。出租的商業(yè)分整租和散租兩種，如伊勢丹、津樂匯和百盛，都分不從天房、新加坡GIC和萬達整租，這些開發(fā)商的其他面積則散租給中小或小型零散商家。開發(fā)商自己也能夠組建商業(yè)團隊，進行招商和經(jīng)營，持有經(jīng)營的商業(yè)項目如友誼商廈、伊都錦和國際商場等項目。出售的代表商業(yè)有友誼新天地和麥購休閑廣場，其中友誼集團從萬隆集團整購了大面積商業(yè)，而麥購則是散售給投資者。大型主力商家具有品牌和穩(wěn)定的供應商的優(yōu)勢，將商業(yè)的大部分面積租給主力商家，同時預留一些可視性較好的零散位置，自己進行招租和經(jīng)營，也確實是采取出租和持有經(jīng)營相結合的模式。這種經(jīng)營模式在現(xiàn)有商業(yè)項目中不多。開發(fā)商的利潤會有所提高，以后也能夠獲得商業(yè)經(jīng)營方面的經(jīng)驗，現(xiàn)有商業(yè)項目中津匯廣場和吉利大廈采取的是這種方式。（3） 經(jīng)營策略與開發(fā)商采取的處置策略相對應的，區(qū)域內現(xiàn)有商業(yè)項目的經(jīng)營策略有三類，如表3.6所示：一是托付品牌治理（收取固定租金），二是聯(lián)營，三是自營。開發(fā)商將物業(yè)的整體或部分出租給大型主力商家（如超市、百貨），托付該品牌進行招商和治理工作，并對該品牌的大型主力商家收取固定的租金收入，如伊勢丹、津樂匯和百盛，差不多上從開發(fā)商租賃的商業(yè)面積，開發(fā)商只負責其中的物業(yè)治理工作。其他的商業(yè)面積則由開發(fā)商自己進行招商和經(jīng)營工作，收取中小型和小型商家的固定租金。開發(fā)商本身確實是專業(yè)的商業(yè)集團，實力雄厚，自身供應商穩(wěn)定，定位明確，開發(fā)商自己進行開發(fā)、招商、經(jīng)營和治理工作，如友誼商廈。有些開發(fā)商不是專業(yè)的商業(yè)集團，也采納了此種經(jīng)營模式，然而商業(yè)檔次不是專門高，如濱江購物中心和凱旋門百貨。開發(fā)商收取供應商的扣點依照商業(yè)檔次的不同有一定的差距，一般來講高檔商業(yè)扣點較高。伊都錦在該區(qū)域是比較專門的商業(yè)，該集團自己進行商業(yè)項目的開發(fā)和治理，同時其品牌供應為自產(chǎn)商品，進行特色經(jīng)營，區(qū)不于其他商業(yè)項目。早期的商業(yè)項目多為自營方式，通常從供應商購買商品，然后進行經(jīng)營和銷售。由于經(jīng)營風險大，要求資金雄厚，專門多開發(fā)商在這一方面也不夠專業(yè)，因此這種經(jīng)營方式在現(xiàn)在比較少了，只有老牌的國企商業(yè)還依舊沿用自營的方式。現(xiàn)有商業(yè)的入住率一般能夠保證在85%以上，入住率特不行的有伊勢丹、友誼商店、凱旋門百貨、津匯廣場和伊都錦。普遍來看，入住率略低的商業(yè)要緊依舊開業(yè)較晚的商業(yè)，如百盛和友誼萬隆友誼商廈。表3.6：區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況名稱開發(fā)者/經(jīng)營者處置策略經(jīng)營模式入住率業(yè)態(tài)組合目標客群伊勢丹伊勢丹持有經(jīng)營部分托付品牌治理，部分自己經(jīng)營100%日本中高檔品牌全市范圍內的中高收入人群，25-45歲的白領階層。友誼商廈一商集團持有經(jīng)營聯(lián)營100%國際一、二線品牌全市范圍內的高收入人群；企業(yè)老總、文化名人和高官，要緊是居住在梅江的消費者。濱江購物中心濱江集團持有經(jīng)營聯(lián)營95%國內品牌為主30歲以上的中等收入人群。凱旋門百貨凱旋門百貨持有經(jīng)營聯(lián)營100%國內時尚品牌為主18-25歲的時尚人群。津匯廣場GIC/津樂匯出租部分托付品牌治理，部分自己經(jīng)營100%國際二線品牌和國內一線品牌全市范圍內的年輕白領，時尚人群，中青年20-40為主，也有一定學生客戶，追求時尚。百盛購物中心萬達集團/百盛出租托付品牌治理90%國際二線品牌和國內一線品牌都市中高收入人群，公務員，企業(yè)治理人員等。麥購休閑廣場麥購、莊吉出售+出租首層自己經(jīng)營85%比較雜，國內品牌為主18-25歲的青春一族。友誼新天地天津萬隆集團/天津一商集團整售+散售（首層臨街部分）－85%國際二線品牌和國內一線、二線20-30歲之間的中高收入人群。國際商場天津大通建設集團持有經(jīng)營聯(lián)營85%少量國際一線品牌，要緊以國際二線品牌和國內一線品牌為主30歲以上的白領為主。資料來源：北京乾之恒（4） 代表商業(yè)經(jīng)營情況開發(fā)商出租給大型主力店收取的租金水平一般在1-2元/天/平米，對散租戶的租金較高，首層位置能夠達到3-4元/天/平米。實際上，開發(fā)商從大型主力商家收取的租金并不是專門高的水平，假如商家運作成功，對開發(fā)商的利潤會構成一定的損失。然而，出租的處置策略能夠降低商業(yè)的開發(fā)風險，關于一些商業(yè)運作經(jīng)驗不足并有意向開發(fā)高端商業(yè)的開發(fā)商比較適用。假如是開發(fā)商與供應商家的聯(lián)營方式，開發(fā)商收取零售商的扣點不等，一般檔次越高的商業(yè)收取的流水扣點越高，如友誼商廈服裝類的流水扣點達到30-35%的水平。通常來看，同類業(yè)態(tài)，高檔、中高檔和中檔的扣點相差5%左右，如表3.7所示。按照建筑規(guī)模計算，天津市經(jīng)營最好的商家要屬友誼商廈和百貨大樓，商家的坪效平均為555.9元/平米/月，經(jīng)營較差的商業(yè)為伊都錦。坪效的高低與商業(yè)的客流量、商品價位關系專門大，兩者是提高商業(yè)項目整體零售額的直接因素。從代表商家的利潤率來看，吉利大廈的利潤空間較大，其次為友誼商廈。利潤率是項目整體利潤和銷售額的比值，關系到開發(fā)商的運作成本。吉利大廈和友誼大廈項目運作時刻久，建筑設施標準不高，因此運作成本相關于較新的商業(yè)項目要低。同時兩個項目又都保持較高的銷售額，因此獲得比較突出的利潤率。相反，伊都錦和百貨大樓利潤率不是專門理想，尤其是伊都錦，由于消費客群少，產(chǎn)生的銷售額低，自身各項成本又偏高，完全處于不盈利的狀態(tài)。表3.7：要緊商業(yè)項目經(jīng)營模式商業(yè)名稱經(jīng)營模式租金（按建筑平米）/扣點2008年零售額（億元）坪效（元/平米/月）利潤率（%）百盛購物中心托付品牌治理租金：1.2元/天/平米2.1291.70.8伊勢丹托付品牌治理+自己經(jīng)營租金：1-2元/天/平米（伊勢丹）4546.45.3友誼商廈聯(lián)營扣點：服裝類30-35%，鞋帽類25-28%，化妝品15-22%6.31166.72.6凱旋門百貨聯(lián)營扣點：服裝類25-30%，鞋帽類20-25%，珠寶類25%0.8740.71.3濱江購物中心聯(lián)營扣點：服裝類20-26%，鞋帽類15-20%，化妝品10-18%，珠寶類25-30%2.9439.40.3津匯廣場托付品牌治理+自己經(jīng)營租金：不到1元/天/平米（津樂匯），2.8-4.2元/天/平米（首層散租商家）1.6333.31.2百貨大樓聯(lián)營N/A12.7833.3-0.8海信廣場托付品牌治理租金：1元/天/平米－－－*注：由于商家上報零售額和利潤率是難免存在不準確性，因此以上數(shù)據(jù)僅供參考。資料來源：北京乾之恒、天津市統(tǒng)計局（5） 商業(yè)入住率及消費客群各個商業(yè)依照自身定位的不同，進行了具有針對性的業(yè)態(tài)組合，如表3.6所示：其中以友誼商店為代表的高檔商業(yè)則要緊是國際一、二線的品牌，其目標客群為天津市全市的高收入階層，年齡時期偏大，如企業(yè)老總、演藝人士和居住在高檔居住區(qū)的人；以津匯廣場、伊勢丹和伊都錦為代表的中高檔商業(yè)要緊為國際二線、國內一線品牌，其目標消費者多為都市白領階層或企業(yè)治理階層；中檔和中低檔商業(yè)差不多差不多上國內品牌，其消費者也多是中等收入階層或18-25歲的年輕一族。從前面的分析能夠看到，該區(qū)域中檔和中高檔商業(yè)占要緊份額，該區(qū)域目前的要緊消費群體仍然以中高收入和中等收入的人群為主。

以后商業(yè)市場研究區(qū)域范圍內以后商業(yè)分布如圖3.3所示，以后大型商業(yè)供應要緊分布在南京路沿線和濱江道上。能夠預見，以后南京路整體沿線也將成為該區(qū)域重要的商業(yè)功能區(qū)，分布密度不如濱江道、和平路集中，延南京路呈點狀分散。圖3.8：區(qū)域以后商業(yè)項目位置分布圖資料來源：北京乾之恒區(qū)域以后（截止到2008年）商業(yè)供應量約50.8萬平米，共統(tǒng)計到11個項目，平均單風光積約4.62萬平米，各項目的差不多情況和最新進展如表3.8所示。表3.8：區(qū)域以后商業(yè)項目差不多情況名稱地址面積（平方米）可能完工年限商業(yè)類型檔次進展情況1富士大廈南京路友誼賓館14,0002005百貨N/A差不多和臺灣新光三越百貨簽約2現(xiàn)代城D區(qū)——現(xiàn)代城·莊吉購物中心南京路和濱江道交口東北98,0002006.9購物中心中高整體賣給一家投資公司3誠基大廈（恒基）南京路國際大廈東30,0002006超市N/A差不多蓋到一半4現(xiàn)代城C區(qū)——新伊勢丹南京路和濱江道交口西北角30,0002006購物中心中高伊勢丹百貨差不多快封頂，以后臨濱江道還有一部分商業(yè)5信達廣場小白樓曲阜道60,0002006.8百貨高青島海信入住6濱江服飾商廈（正在改造，賣給班尼路了）濱江道20,0002006N/AN/AN/A7新都商廈濱江道與陜西路、長春道圍合，緊鄰莊吉購物中心）40,0002007N/AN/A正在建設8鋼鐵大廈南京路貴州道口33,0002007N/A中高規(guī)劃中9海河門項目(都市地鐵廣場)鞍山道與南京路交口40,0002007百貨N/A剛動工一部分10和黃地鐵上蓋項目東至長沙路，南至潼關道，西至津匯廣場，北至南京路68,5002008購物中心中高規(guī)劃中11恒隆廣場北至菜市街、南至和平路、西至哈密道、東至濱江道，130,0002007-2008購物中心中高還未動工12嘉里中心商業(yè)河東區(qū)南站地塊內N/A2008-2009N/A高還未動工資料來源：北京乾之恒從目前掌握的信息看，以后供應的商業(yè)檔次多為中高檔，商業(yè)類型多體現(xiàn)為集餐飲、娛樂和購物于一體的購物中心。依照本項目所在的地理位置，有可能與本項目構成較強競爭關系的項目將是信達廣場、新伊勢丹、現(xiàn)代城·莊吉購物中心、恒隆廣場、富士大廈、北洋鋼鐵大廈以及和黃的商業(yè)部分。伊勢丹二期的定位差不多上與目前伊勢丹差不多，信達廣場入住的海信百貨將定位為高檔商業(yè)，且體量較大。各個項目對本項目將會構成較大的壓力，其競爭阻礙將在下一節(jié)的競爭分析進行闡述。從以后供應項目的開發(fā)商和經(jīng)營商看，和記黃埔和嘉里如此的實力開發(fā)集團都進入天津市場，同時海信、恒隆、臺灣新光三越百貨以及伊勢丹等知名主力商家也都看好天津市商業(yè)的以后進展。這些以后項目將全面帶動天津市商業(yè)消費勁的提升，區(qū)域商業(yè)將面臨一段時期的升級進展的過程，老的不具吸引力的商業(yè)將被淘汰掉，而新的高品質商業(yè)將成為市場的主力。此外，與地鐵1號線小白樓站相連的還有小白樓都市廣場商業(yè)項目，其建筑規(guī)模在3.5萬平米左右，其地上1層為音樂廳，商業(yè)廣場位于地下1、2層，建筑規(guī)模2萬平米，可能2006年底完工。此商業(yè)廣場直接與地鐵站相連，可能以后要緊吸引地鐵人流的中等收入人群消費和來自音樂廳的消費人流，一方面能夠為本項目分流出中高檔或高檔的消費人群，同時對小白樓整體商業(yè)人氣的提升也起到較大的作用。區(qū)域商業(yè)市場以后進展趨勢從以上以后商業(yè)項目的供應情況能夠看到，區(qū)域以后商業(yè)的供應相比于現(xiàn)有的商業(yè)呈現(xiàn)提速進展的態(tài)勢，在接著鞏固濱江道-和平路市級商業(yè)區(qū)功能的同時，南京路沿線商業(yè)帶也開始成型，區(qū)域核心商業(yè)的地位將被進一步加強。以后商業(yè)項目檔次上有所提升，立即打破現(xiàn)有舊商業(yè)仍占主力地位的形式。同時，大型品牌商家普遍看好天津市的黃金地段，紛紛進入，表明了各大商家對天津市以后消費市場的積極認可。但與此同時，也將對舊有商業(yè)形成威脅，尤其是那些經(jīng)營和品質落后的商業(yè)，區(qū)域商業(yè)市場被全面帶動進展的同時也立即進入重新洗牌的格局。知名主力商家進駐天津差不多成為區(qū)域市場進展的必定，與此同時，以后商業(yè)的處置策略、經(jīng)營模式都將為適應主力商家的需求而變化。散售的處置策略完全差不多不符合主力商家的需求，同時也對其他物業(yè)類型形成較大的干擾。目前部分出租、部分持有經(jīng)營的處置策略體現(xiàn)了以后商家對更大面積整體商業(yè)的較大需求。關于商業(yè)運作經(jīng)驗不足的開發(fā)商，將商業(yè)整體出租給大型主力店是以后商業(yè)成功經(jīng)營的運作基礎。隨著商業(yè)品質的提升和經(jīng)營策略的轉變，一種全新的消費觀念將被引入。知名主力商家能夠提供綜合的業(yè)種、業(yè)態(tài)，購物消費的同時能夠享受更多的餐飲、娛樂和其他配套服務。商業(yè)內部的店面設計更加時尚、人性，真正給人以輕松、舒適的全方位消費體驗。以后的商業(yè)競爭更加激烈，具有優(yōu)越地段的商業(yè)是商業(yè)成功進展的基礎，經(jīng)營和品質都具有較高標準的商業(yè)才能贏得消費者的認同，獲得更多的生存機會。區(qū)域商業(yè)市場小結本項目所在的區(qū)域是天津市的要緊商業(yè)功能區(qū)，集中了大量檔次不一的商業(yè)項目，同時該區(qū)域也是商業(yè)進展歷史最為悠久的區(qū)域，因此普遍受到消費群體的認知和認可。從現(xiàn)有商業(yè)供應看，新、舊商業(yè)項目并存，百貨占