廣州市舊城改造更新模式研究廣東省建筑科學研究院2012.10廣州市舊城改造更新模式研究廣東省建筑科學研究院2012前言前言“可持續發展”廣州舊城改造的必然選擇廣州舊城改造的必然性“可持續發展”廣州舊城改造的必然性“可持續發展”廣州舊城改造的必然選擇房屋日益危破公共服務配套設施落后市政基礎設施陳舊交通擁堵空間環境局促空間結構失衡歷史文化遺產亟待保護……產業問題環境問題空間問題交通問題土地問題社會問題文化問題廣州舊城改造的必然性“可持續發展”房屋日益危破公共服務配套設施落后市政基礎設施陳認識廣州舊城認識廣州舊城廣州舊城區范圍面積達54平方公里，為保證研究成果切合實際、保證分析結論的可靠性和可行性，本次研究從廣州舊城的歷史、經濟、社會、文化等各個方面進行深入分析，收集了大量的史料記載、文獻、訪談、實例資料進行研究，使得研究成果能較全面的對廣州舊城興衰進行剖析。詳實的現狀調研廣州舊城區范圍面積達54平方公里，為保證研究成果切合實際、保多維度視角下的廣州舊城感性認識廣州舊城——2200多年國家歷史文化名城；——漢、唐至今的千年商都；——近代文化傳播地；——嶺南文化中心。城市群體眼中的舊城——市民印象下的舊城：人與人交往緊密，生活豐富多樣，是一個安居樂業的地方。——專家視角下的舊城：矛盾的歷史文化名城，文化產業滋生地。——政府視角下的舊城：歷史文化悠久，商業環境成熟，歷史文化與經濟價值較好。多維度視角下的廣州舊城感性認識廣州舊城——2200多年國家歷城市空間環境土地資源利用民生保障歷史文化產業經濟發展法制豐富的城市環境格局；舊城功能空間模糊。土地資源利用粗放與集約并存；舊工廠、舊居住區較多，存量土地再利用潛力大。公共產品供給不均衡；居住條件差，亟待提高。彌漫著濃厚的歷史感，舊城是一個歷史場所；舊城的歷史文化正在消失。經濟增長方式亟待轉變；舊城經濟呈“旺人不旺財”特點，產業結構急需調整。財政投資公民權利、開發商約束等制度缺陷；舊城更新正趨向民主和法制化。基礎設施不足，政府財政投資壓力大；舊城開發經濟效益差，財政投資不足。多維度視角下的廣州舊城城市空間環境土地資源利用民生保障歷史文化產業經不同時期的廣州舊城不同時期的廣州舊城廣州以往舊城改造回顧改造主體改造模式資金來源存在問題政府單位、房地產商開發商土地所有人政府、開發商政府主導的零星修繕政府主導的零星修繕以及地產商主導的成片改造開發商主導拆建政府主導的整治工程政府主導市場參與的有機更新國家財政撥款財政、單位集資銀行貸款、外資、社會政府、業主政府投資、社會增加舊城人口密度、加劇舊城衰老改造成本高、難度大單一的經濟效益，不利于城市發展改造資金導致改造效果有限改造工作需繼續完善計劃經濟時期改革開發后80年代改革開發后90年代改革開發后00-07年改革開發后07年至今廣州以往舊城改造回顧改造主體改造模式資金來源存在問題政府單位舊城改造更新案例借鑒舊城改造更新案例借鑒上海新天地上海新天地香港舊區活化香港舊區活化成都寬窄巷子改造成都寬窄巷子改造佛山東華里片區改造佛山東華里片區改造紹興倉橋直街歷史街區保護與更新紹興倉橋直街歷史街區保護與更新英國倫敦碼頭區改造英國倫敦碼頭區改造韓國清溪川復興韓國清溪川復興美國紐約社區改造美國紐約社區改造日本東京六本木六丁目地區再開發改造前后日本東京六本木六丁目地區再開發改造前后廣州舊城可持續發展路徑與策略廣州舊城可持續發展路徑與策略廣州舊城改造更新的動力廣州舊城改造更新的動力舊城可持續發展路徑產業可持續發展路徑社會可持續發展路徑環境可持續發展路徑延長舊城產業鏈條產業多元化創新發展基礎設施建設均等化廣泛的民間參與保障困難群體發展循環經濟加強舊城環境綜合治理舊城可持續發展策略舊城更新改造作為推動城市發展的重要舉措，必須以城市可持續發展為基礎，以推動舊城全面發展為目標。采用的策略包含有以人為本的和諧舊城更新；精細化改造轉變經濟發展方式；歷史文化保護與利用協調；環境修復與舊城建設同步。舊城可持續發展路徑產業可持續發展路徑社會可持續發展路徑環境可廣州舊城改造更新融資模式廣州舊城改造更新融資模式舊城改造更新融資模式經營性改造項目融資模式公私營合作（PPP）模式舊城改造更新融資模式經營性改造項目融資模式公私營合作（PP舊城改造更新融資模式經營性改造項目融資模式信托融資模式舊城改造更新融資模式經營性改造項目融資模式信托融資模式舊城改造更新融資模式非經營性改造項目融資模式政府投資改造，增加稅收收益舊城改造中部分項目可采用特許經營方式進行融資，可以采用特許經營的項目主要包括公園和文化歷史建筑。特許經營范疇主要包括，冠名權、公共區域商業開發等，通過特許經營的方式吸引社會資本參與部分公共配套設施的改造。借鑒美國稅收增值籌資經驗與城市發展建設思路，對于非經營性公共項目主要由政府負責投資改造如歷史文化街區、公共環境等公共配套建設項目。而政府的收益主要體現在，通過公共配套項目的改造，提升地區環境，增加城市稅收和財政收入。特許經營舊城改造更新融資模式非經營性改造項目融資模式政府投資改造，廣州舊城改造更新模式廣州舊城改造更新模式基于改造主體的舊城改造模式模式優勢劣勢政府為主體的改造模式可以較好的兼顧公眾利益；保證城市發展質量。政府承擔了巨大的改造資金壓力；缺乏有效的市場化的運作機制，城市土地資源很難獲得市場價值最大化。企業為主體的改造模式有利于改造資金籌措，降低政府財政壓力；專業的開發商有利于加快城市改造建設進程。開發商主導舊城改造，往往以經濟利益為主，容易忽視社會效益；開發商與拆遷戶之間矛盾容易激化，可能造成社會影響；開發商主導的舊城改造，難以整體考慮城市發展，無法整體提升城市發展水平。業主主導的自主改造處于自身的居住需要，業主能積極參與和支持舊城改造工作。業主的改造行為，往往以自身需求為出發，可能與城市規劃發生沖突；舊城業主一般經濟實力有限，很難大規模實施舊城改造。政府主導下的開發商參與改造由政府負責組織改造的前期工作，保障社會效益；可以妥善處理被拆遷人的補償、安置問題，不容易引發社會問題；引入開發商可以較好的解決改造資金，減輕政府壓力。市場參與必然造成拆遷費較高，引起地區土地價格、房屋價格上漲，可能造成社會影響。基于改造主體的舊城改造模式模式優勢劣勢政府為主體的改造模式基于改造方式的舊城改造模式模式適用范圍歷史文物保護模式舊城歷史風貌保存較好的歷史文化保護核心區；②具有地方特色需要保護的歷史文化文化街區；歷史文化經營開發模式規劃的舊城歷史文化核心區以外；具有地方特色的歷史文化文化街區（如西關大屋、騎樓街區等）；市政、公共配套設施完善模式市政、公共設施不完善的舊城改造項目；所有市政、公共實施配套不完善舊城區。環境整治模式建成時間較短而且符合相關規劃要求，但生態環境較差的舊城區。建筑質量無安全隱患外立面較差，影響城市形象的街區。既有建筑功能更新模式位于商業街區，具有較高商業開發價值的建筑。危房征收儲備模式舊城內被認定為危房的私有產權房屋；舊城內被認定為危房的直管公產房。保障型改造模式困難群體相對集中的舊城區，且土地開發價值不高或無法實現自我平衡的項目。規劃確定本地區主要建設市政、公共服務配套設施等公益性用地的地區。有機零星改造模式舊城建筑文物價值不高，歷史風貌和整體城市肌理有較高歷史文化價值的街區或地塊，多數以傳統民居等小型建筑為主。歷史風貌保存較好，但是文物與當地危破舊房相互混雜的地塊。整體拆建模式歷史風貌區內沒有文物分布的較大片區，改造經濟價值較高的地塊。基于改造方式的舊城改造模式模式適用范圍歷史文物保護模式舊城目標導向下的改造模式選擇舊城改造應該是一項公益性的城市開發活動，工作的主體應該由政府統籌實施。市場力量應該有限的參與其中，而不能成為舊城改造的主要力量。目標導向下的改造模式選擇舊城改造應該是一項公益性廣州舊城改造更新實施機制和政策體系廣州舊城改造更新實施機制和政策體系舊城改造與新區建設的互動機制舊城更新的評價機制舊城改造的利益協調機制舊城改造的社會保障聯動機制舊城改造的實施管理機制舊城改造的實施保障機制廣州舊城改造實施機制確保舊城改造工作穩步、高效、協調的推進舊城改造與新區建設的互動機制舊城更新的評價機制舊城改造的利益廣州舊城改造政策體系總體政策基本政策具體政策根據用政策體系配套支撐改造模式，改造模式實施效果反映政策體系設計合理性的思路，提出由總體政策、基本政策和具體實施政策三個層次構成的廣州舊城改造政策體系，為廣州舊城改造實施提供有力的支撐廣州舊城改造政策體系總體政策基本政策具體政策根據謝謝!廣東省建筑科學研究院謝謝!廣州市舊城改造更新模式研究廣東省建筑科學研究院2012.10廣州市舊城改造更新模式研究廣東省建筑科學研究院2012前言前言“可持續發展”廣州舊城改造的必然選擇廣州舊城改造的必然性“可持續發展”廣州舊城改造的必然性“可持續發展”廣州舊城改造的必然選擇房屋日益危破公共服務配套設施落后市政基礎設施陳舊交通擁堵空間環境局促空間結構失衡歷史文化遺產亟待保護……產業問題環境問題空間問題交通問題土地問題社會問題文化問題廣州舊城改造的必然性“可持續發展”房屋日益危破公共服務配套設施落后市政基礎設施陳認識廣州舊城認識廣州舊城廣州舊城區范圍面積達54平方公里，為保證研究成果切合實際、保證分析結論的可靠性和可行性，本次研究從廣州舊城的歷史、經濟、社會、文化等各個方面進行深入分析，收集了大量的史料記載、文獻、訪談、實例資料進行研究，使得研究成果能較全面的對廣州舊城興衰進行剖析。詳實的現狀調研廣州舊城區范圍面積達54平方公里，為保證研究成果切合實際、保多維度視角下的廣州舊城感性認識廣州舊城——2200多年國家歷史文化名城；——漢、唐至今的千年商都；——近代文化傳播地；——嶺南文化中心。城市群體眼中的舊城——市民印象下的舊城：人與人交往緊密，生活豐富多樣，是一個安居樂業的地方。——專家視角下的舊城：矛盾的歷史文化名城，文化產業滋生地。——政府視角下的舊城：歷史文化悠久，商業環境成熟，歷史文化與經濟價值較好。多維度視角下的廣州舊城感性認識廣州舊城——2200多年國家歷城市空間環境土地資源利用民生保障歷史文化產業經濟發展法制豐富的城市環境格局；舊城功能空間模糊。土地資源利用粗放與集約并存；舊工廠、舊居住區較多，存量土地再利用潛力大。公共產品供給不均衡；居住條件差，亟待提高。彌漫著濃厚的歷史感，舊城是一個歷史場所；舊城的歷史文化正在消失。經濟增長方式亟待轉變；舊城經濟呈“旺人不旺財”特點，產業結構急需調整。財政投資公民權利、開發商約束等制度缺陷；舊城更新正趨向民主和法制化。基礎設施不足，政府財政投資壓力大；舊城開發經濟效益差，財政投資不足。多維度視角下的廣州舊城城市空間環境土地資源利用民生保障歷史文化產業經不同時期的廣州舊城不同時期的廣州舊城廣州以往舊城改造回顧改造主體改造模式資金來源存在問題政府單位、房地產商開發商土地所有人政府、開發商政府主導的零星修繕政府主導的零星修繕以及地產商主導的成片改造開發商主導拆建政府主導的整治工程政府主導市場參與的有機更新國家財政撥款財政、單位集資銀行貸款、外資、社會政府、業主政府投資、社會增加舊城人口密度、加劇舊城衰老改造成本高、難度大單一的經濟效益，不利于城市發展改造資金導致改造效果有限改造工作需繼續完善計劃經濟時期改革開發后80年代改革開發后90年代改革開發后00-07年改革開發后07年至今廣州以往舊城改造回顧改造主體改造模式資金來源存在問題政府單位舊城改造更新案例借鑒舊城改造更新案例借鑒上海新天地上海新天地香港舊區活化香港舊區活化成都寬窄巷子改造成都寬窄巷子改造佛山東華里片區改造佛山東華里片區改造紹興倉橋直街歷史街區保護與更新紹興倉橋直街歷史街區保護與更新英國倫敦碼頭區改造英國倫敦碼頭區改造韓國清溪川復興韓國清溪川復興美國紐約社區改造美國紐約社區改造日本東京六本木六丁目地區再開發改造前后日本東京六本木六丁目地區再開發改造前后廣州舊城可持續發展路徑與策略廣州舊城可持續發展路徑與策略廣州舊城改造更新的動力廣州舊城改造更新的動力舊城可持續發展路徑產業可持續發展路徑社會可持續發展路徑環境可持續發展路徑延長舊城產業鏈條產業多元化創新發展基礎設施建設均等化廣泛的民間參與保障困難群體發展循環經濟加強舊城環境綜合治理舊城可持續發展策略舊城更新改造作為推動城市發展的重要舉措，必須以城市可持續發展為基礎，以推動舊城全面發展為目標。采用的策略包含有以人為本的和諧舊城更新；精細化改造轉變經濟發展方式；歷史文化保護與利用協調；環境修復與舊城建設同步。舊城可持續發展路徑產業可持續發展路徑社會可持續發展路徑環境可廣州舊城改造更新融資模式廣州舊城改造更新融資模式舊城改造更新融資模式經營性改造項目融資模式公私營合作（PPP）模式舊城改造更新融資模式經營性改造項目融資模式公私營合作（PP舊城改造更新融資模式經營性改造項目融資模式信托融資模式舊城改造更新融資模式經營性改造項目融資模式信托融資模式舊城改造更新融資模式非經營性改造項目融資模式政府投資改造，增加稅收收益舊城改造中部分項目可采用特許經營方式進行融資，可以采用特許經營的項目主要包括公園和文化歷史建筑。特許經營范疇主要包括，冠名權、公共區域商業開發等，通過特許經營的方式吸引社會資本參與部分公共配套設施的改造。借鑒美國稅收增值籌資經驗與城市發展建設思路，對于非經營性公共項目主要由政府負責投資改造如歷史文化街區、公共環境等公共配套建設項目。而政府的收益主要體現在，通過公共配套項目的改造，提升地區環境，增加城市稅收和財政收入。特許經營舊城改造更新融資模式非經營性改造項目融資模式政府投資改造，廣州舊城改造更新模式廣州舊城改造更新模式基于改造主體的舊城改造模式模式優勢劣勢政府為主體的改造模式可以較好的兼顧公眾利益；保證城市發展質量。政府承擔了巨大的改造資金壓力；缺乏有效的市場化的運作機制，城市土地資源很難獲得市場價值最大化。企業為主體的改造模式有利于改造資金籌措，降低政府財政壓力；專業的開發商有利于加快城市改造建設進程。開發商主導舊城改造，往往以經濟利益為主，容易忽視社會效益；開發商與拆遷戶之間矛盾容易激化，可能造成社會影響；開發商主導的舊城改造，難以整體考慮城市發展，無法整體提升城市發展水平。業主主導的自主改造處于自身的居住需要，業主能積極參與和支持舊城改造工作。業主的改造行為，往往以自身需求為出發，可能與城市規劃發生沖突；舊城業主一般經濟實力有限，很難大規模實施舊城改造。政府主導下的開發商參與改造由政府負責組織改造的前期工作，保障社會效益；可以妥善處理被拆遷人的補償、安置問題，不容易引發社會問題；引入開發商可以較好的解決改造資金，減輕政府壓力。市場參與必然造成拆遷費較高，引起地區土地價格、房屋價格上漲，可能造成社會影響。基于改造主體的舊城改造模式模式優勢劣勢政府為主體的改造模式基于改造方式的舊城改造模式模式適用范圍歷史文物保護模式舊城歷史風貌保存較好的歷史文化保護核心區；②具有地方特色需要保護的歷史文化文化街區；歷史文化經營開發模式規劃的舊城歷史文化核心區以外；具有地方特色的歷史文化文化街區（如西關大屋、騎樓街區等）；市政、公共配套設施完善模式市政、公共設施不完善的舊城改造項目；所有市政、公共實施配套不完善舊城區。環境整治模式建成時間較短而且符合相關規劃要求，但生態環境較差的舊城區。建筑質量無安全隱患外立面較差，影響城市形象的街區。既有建筑功能更新模式位于商業街區，