龍鳳山莊建設工程項目可行性研究報TOC\o"1-5"\h\z第一章總論 1一、 項目概述 1....二、 項目單位簡介 2....三、 項目主要技術經濟指標 3....四、 項目年能耗 4...第二章項目^日勺可行性和必要性 5一、 項目抓勺可行性 5....二、 項目^日勺必要性 5....第三章 需求分析與營銷策略 7一、 需求分析 7....二、 營銷策略 .8....第四章 項目區城市概況與經濟水平分析 13一、 項目區概況 13...二、 社會經濟條件 1.6...第五章項目整體規劃與定位 19一、規劃設計^日勺指導思想、原則及措施 1.9二、 整體規劃設計方案 2.1...三、 項目建設定位 25...四、 客戶群定位 2.8...第六章公用工程設計方案 30一、 給水、排水設計方案 .3.0..二、 供電及電信設計方案 .3.2..TOC\o"1-5"\h\z三、 燃氣供應方案 33...四、 小區管線鋪設方案 3.3...第七章環境保護 35一、 主要污染源 3.5...二、 環境保護執行標準 3.5..二、環境保護才昔施 .3.5...第八章資源節約 38一、 設計依據 3.8....二、 節能 3.8....第九章勞動安全衛生及消防 40一、 勞動安全 4.0....二、 消防 4.1.....第十章施工進度安排 43第十一章投資估算及資金籌措 44一、 估算依據 44...二、 估算說明 44...三、 投資估算 44...四、 資金籌措方案 45...第十二章項目招投標 45、工程招標 4.5....二、招標基本情況表 4.7...一、 銷售收入估算 .49...二、 總成本估算 4.9...三、 銷售利潤估算 .5.0...第十四章社會效益分析 52一、 社會影響分析 .5.2...二、 項目與所在地互適性分析 5.2.三、 社會風險分析 .52...四、 社會評價結論 .5.3...第一章總論一、項目概述（一） 項目名稱：東晨.龍鳳山莊建設工程（二） 承辦單位：7工蘇東晨置業有限公司蕭縣分公司（三） 建設地點：圣泉路以西，一中和葡萄灑廠以北，鳳山灑店以東，鳳山以南。（四） 項目性質：新建（五） 項目法人代表：陳鴻（六） 項目建設規模：總占地面積178476平方米（270.4.畝）。其中主建用地35602平方米，公建用地4112平方米，小區內道路用地22818平方米，綠化用地38156平方米，小區內貫穿一條市政道路占地38420平方米。總建筑面積：325483平方米，其中：住宅287347平方米，商業54000平方米，公建5800平方米。項目總投資6.8億元。（七） 項目建設期：3年（2011年——2014年）。（八） 可研編制單位：（九） 可行性研究報告編制依據及范圍1、編制依據（1） 《蕭縣國民經濟和社會發展第十二個五年規劃》（2） 《安徽省關于國民經濟和社會發展“十二五”規劃和2020年遠景目標綱要》（3） 《蕭縣城區開發總體規劃》《蕭縣土地利用總體規劃》宿州市定額站《宿州定額信息》2010年第三季度《民用建筑設計規范》；國家及地方有關建筑工程設計規范和標準；國家計委頒發00^?投資項目可行性研究指南》；蕭縣土地利用總體規劃；項目建設單位提供^日勺有關本項目^日勺各種技術資料、 項目方案及技術資料;蕭縣建設、環保、土地等有關部門對該項目建設^日勺意見和審批材料、證明材料等。2、編制范圍本項目建議書^日勺研究范圍包括：項目提出^日勺背景及建設^日勺必要性項目選址與建設環境條件項目建設規模與主要建設內容項目總體布局方案工程技術方案環境保護、安全衛生、消防和節能項目運營和實施計劃投資估算與資金籌措效益分析項目建議書結論與建議二、項目單位簡介江蘇東晨置業有限公司是'2009年成立^日勺房地產開發有限責任制企業，公司注冊資金為3000萬元人民幣，開發資質為暫定二級資質。公司只要經營范圍有：許可經營項目，房地產開發經營。一般經營項目：物業管理，建筑工程裝飾、裝修，園林綠化。2010年4月來蕭縣投資開發東晨?龍鳳山莊小區在蕭縣工商局注冊成立江蘇東晨置業有限公司蕭縣分公司。分公司下設有工程部、營銷部、財務部和綜合部。分公司通過政府招投，取得蕭縣鳳山石榴園區域開發權，并和縣國土資源局簽訂了《國有土地使用權出讓合同》，按合同規定交納了土地出讓金。江蘇東晨置業有限公司蕭縣分公司^日勺經營宗旨是、:認真貫徹執行黨和國家OHW線、方針、政策及有關法規、法規，堅持社會主義市場經濟^日勺經營方向，不斷開拓市場，充分發揮企業潛能，促進蕭縣經濟乂好乂快發展。分公司現有在冊職工 24人，其中：中級職稱14人，初級職稱8人，公司主要負責人多年從事建筑設計、工程施工、經營管理和市場營銷，有豐富^日勺經驗。公司總經理謝曉陽工作和管理經驗豐富，工作作風深入扎實，辦事果斷干練。三、項目主要技術經濟指標主要技術經濟指標）丁與指標名稱單位數量一建設規模1建筑面積平■方米325483其中：住宅平■方米287347配套公建平■方米5800商業用房平■方米54000

2住宅套數套數35833居住人口人107494總占地面積平■方米1784765可規劃用地面積平■方米1784766建筑容積率1.507綠化率%338建筑密度%30二項目總投資億6.8三投資利潤率%27.5四投資利稅率%33.7四、項目年能耗該項目主要能耗為：水、電、汽。該項目主正常年份年耗水85.86萬噸、耗電48.69萬度、耗汽151.7萬噸。第二章項目CDH勺可行性和必要性一、 項目。＞日勺可行性蕭縣地處安徽北部，經濟發展較為滯后，城市建設水平較低。城區絕大多數是、平房。人均住房面積只有19平方米。城區居民改善居住條件和居住環境^日勺愿望強烈，隨著城市化進程^日勺加快，鄉鎮居民為子女讀書、改善人居環境^日勺需要迫切，城市人員持續快速增長，住宅需求量極大。近幾年來隨著經濟^日勺發展，城鄉居民通過外出打工和特有^日勺防腐產業等途徑，收入也持續快速增長。2010年銀行存款達52億元，位居安徽省縣級城市第三，保險位居全省縣級第一。具有一定^日勺購買力基礎。項目地處縣城北部，屆寸土寸金地段，該項目建設對提高縣城^日勺城市品位，改善人居環境，促進該區域經濟、文化、社會發展具有重要意義。二、 項目〃日勺必要性（一）改善人文、自然環境隨著蕭縣國民經濟發展，房地產市場已成為國民經濟^日勺重要組成部分，尤其是'商業房地產^日勺開發已成為房地產開發市場CDH勺核心。 它對拉動蕭縣國民經濟^日勺增長起到至關重要沈勺作用。隨著居民生活沈勺提高，人們對住房、商鋪^日勺需求不僅僅滿足于有一個基本^日勺居住、經商^日勺條件。人們更加重視居住、經商^日勺質量，居住、經商^日勺環境（包括室內環境和室外環境）該項目^日勺建設目標就是、要建造高品位適合居民居住、經營商務CDH勺優雅美好CDH勺用房。江蘇東晨置業公司蕭縣分公司商業、居住開發建設工程^日勺建設不但可以為蕭縣白領、工商人士、公務員、居民提供高質量^日勺商住房；新穎別致建筑造型、通透景觀和生態^日勺綠化環境滿足人們對優質用房^日勺需求，還給該地區^日勺人文、自然環境帶來了巨大^日勺改善。由于該項目地處行政中心、商業中心，將會吸引附近大批工商業戶、工作人員、公務員前來購置居住。（二） 提供大量^日勺就業機會除此之外，由于該項目^日勺建設，將帶來大量^日勺就業機會。項目^日勺建設過程將會給包括設計院、施工單位、監理單位、餐飲服務等第三產業帶來無限商機。項目建成后，為保持良好^日勺室內外環境，必須大量人員進行維護，這就給物業公司提供了機會。可見本項目^日勺建設將給社會提供大量^日勺就業機會。（三） 項目地段、環境優越1、地段環境優越本項目位于蕭縣縣城北部^日勺核心地段，這里山活水秀，環境優美，已確定作為蕭縣城市北部未來發展^日勺主方向，作為徐州都市圈衛星城和后花園^日勺定位。龍鳳山莊,坐落在風山懷抱，北有圣泉寺、西靠虎山、東臨蕭縣師范學校、面對蕭縣一中，城市公交直通小區，可實現本項目與城內O0W距離接觸，可以說是、蕭縣城區山活水秀之絕版。第三章需求分析與營銷策略一、需求分析（一） 蕭縣承接產業轉移，吸引越來越多^日勺投資者紛至踏來，加大了項目區住房^日勺剛性需求。近年來，隨著皖北經濟一體化^日勺深入推進，蕭縣縣作為徐州都市圈^日勺衛星城市，發展優勢、投資價值越來越多地受到投資者^日勺廣泛認同。另外蕭縣擁有得天獨厚^日勺區位、交通、產業、人文等優勢條件，發展^日勺空間十分廣闊。而工業園區建設日益完善，食品、機械加工、陶瓷、合成革等制造產業^日勺集聚效應初步顯現，形成了較強〃日勺投資吸引力。此外，蕭縣^日勺投資成本相對較低，投資環境日益改善。這些都使得蕭縣在承接產業轉移方面具有較強H勺優勢。隨著招冏引資力度地加大和城區生活服務設施^）日勺不斷完善， 蕭縣將會承接越來越多。＞日勺、來自南方發達地區。＞日勺產業轉移，屆時將會有更多。＞日勺企業業主、管理層、專業技術等人員在蕭縣長期工作和生活。因此，他們非常有必要在蕭縣購房生活，這無疑會為蕭縣^日勺住宅產業帶來非常好^日勺發展機遇和需求空間。（二） 城鄉居民經濟收入E勺持續增長，農民進城買房已成時尚。由于蕭縣住宅產業起步較晚，市場需求總量相對較小，所以項目建設單位考慮到不應過于細分化，本項目客戶群體是、以公務員、企事業單位職工以及在蕭縣投資置業^日勺人員為主。近年來，蕭縣經濟和社會發展很快，致力于改善民生，群眾生活質量提高。財政保障能力不斷增強，確保了全縣十部職工工資按照收入分配制度改革后^日勺新標準足額發放；確保了公務員津補貼及事業單位過渡性補貼^日勺及時兌現。領導階層、企業老板住房已向高檔住房發展，公務員住房向120平方米以上面積發展，此外，城鄉居民收入增長快速，農民進城買房已成時尚。隨著城鄉居民收入H勺快速增長，人們對改善住房條件有了更加堅實H勺經濟基礎，再考慮到蕭縣^日勺土地和住宅成本相對較低，居民^日勺經濟承受力相對較好，這為實施本項目提供了更加切實可行^日勺發展空間。（三） 為方便孩子進城接受教育，年輕父母投資首選城市購房。蕭縣縣城現有私立中學5所，在校生30000多人，90%是、農村學生；私立學前教育20余所，在校生10000多人，80%是、農村學生；龍城鎮四關小學，在校生6000多人，40%是、農村學生。絕大多數農村學生家長準備在縣城購房。因此，蕭縣縣城房源缺口較大。80平方一100平方米房源是、他們O0W選。（四） 區位優勢帶動了蕭縣房地產用地發展。蕭縣縣城僅距徐州25公里，徐州市目前房價是、蕭縣房價近3倍，不少徐州市工薪階層^日勺年輕人紛紛來蕭縣買房，這也為蕭縣房地產業供了更大^日勺發展空間。據此估算蕭縣房源目前尚有20000套需求。二、營銷策略當今^日勺消費者買房，不僅僅是、為了解決“居住”問題，同時是、追求一種精神日勺享受和自我個性^日勺表現。因此作為營銷^日勺重要手段就是、給房子賦予一種理念，給房子增加一種附加值，只有這樣，項目才能占領市場。（一）價格策略在房地產營銷中，價格策略是、與產品、市場、銷售、形象、宣傳推廣互動^日勺策略，需要依階段性營銷目標不同而調整。好^日勺開端往往也意味著成功^日勺一半，因此，在樓盤價格策略中，開盤定價是'最為關鍵^日勺一步。本項目采用“低開高走”日勺價格策略。采用該策略有以下優勢：1、 低價開盤，發展商可根據市場反映靈活操控價格，掌握主動權。2、 資金回籠迅速，有利于項目后期建設。3、 迎合了消費者買漲不買跌^日勺心理。根據不同^日勺開發時期，制定不同^日勺價格策略，大致分為銷售初期、項目強銷期、銷售持續期、銷售結案期。具體實施策略如下：銷售初期：在這一時期內，小區形象尚無法充分展示，周邊^日勺服務業，基礎設施建設還有待進一步地完善，廣大購房者尚處于觀望^日勺態度，所以首期采低價銷售策略。措施如下：1、 以低于市場均價^日勺價格出售，吸引廣大購房者；2、 對一定數量^日勺最先期購房者采用成本價出售；3、 財購房者采用簽名活動、買房送物活動；4、 保證購房者不滿意可退房。（二）促銷策略好^日勺營銷離不開好^日勺促銷策略，針對本項目自己^日勺特色和主題概念，在整個建設經營期間，運用廣告、人員推銷、營業推廣、公共關系、現場售樓等促銷策略來打開市場，做好銷售。廣告：在廣告促銷中，為了更好^日勺贏得消費者^日勺信任，突出小區^日勺主題概念,廣告內容應以反映小區特色OH勺廣告詞為主。銷售準備期與初銷期：在這個階段，工程施工剛剛開始，銷售工作只是、處于準備階段，由于項目現場還沒有具備展開H勺條件，因而宣傳形式一般應選擇傳播面較大H勺媒體，如報紙、廣播、電視等等。廣告應著重賣點CDH勺宣傳，攫取人們^日勺眼球，激發消費者^日勺好奇心理，達到讓消費者認同該項目^日勺主題理念，愿意等待該樓盤推出〃日勺效果。項目強銷期：這時^日勺項目宣傳應以鮮明^日勺形象、強烈^日勺廣告功勢撼動市場，以廣告為先導，吸引客戶^日勺到來。這一階段^日勺廣告意圖是、全面突出顯示項目自身自然、環保、時尚優勢，使客戶對項目加深了解并產生依賴。銷售持續期：由于有前期^日勺宣傳廣告做鋪墊，這期間^日勺廣告宣傳主要在于激發消費者^日勺搶購心理，內容上可以感謝消費者支持、項目正在熱銷、銷售面積只剩多少等。銷售結案期：房地產項目銷售快結束時，較好^日勺戶型和樓層基本都已售完，所余

房屋不多，但大多是、不太好銷售^日勺盤尾房。因此這一階段^日勺廣告重點也是 、優惠促銷樓盤為主，廣告創意也無須太多變化，頻率大大減弱，直到停止宣傳。（三） 人員促銷選取有經驗有能力^日勺促銷人員，措施如下：在銷售前期，做好促銷人員^日勺培訓工作，掌握一定^日勺促銷手段；在銷售期間，做到重點回訪，促售人員要加強與重點客戶^日勺回訪。（四） 銷售促進價格折扣和變相折扣：對于消費者來說，價格還是、他們最關心。＞日勺因素，這種折扣可以使房價降低，提高購買欲望。現場售樓：在開盤時，進行現場售樓活動，邀請各界知名人士到場指導參觀，提高項目勺市場知名度。（五） 公共關系借助公共傳播媒體，由有關新聞單位或社會團體進行宣傳，引起公眾勺高度依賴和注意，消除公眾^日勺戒備心理。（六） 調研活動可以通過民意調查等多種方式來收集信息，了解消費者對公司，對該項目^日勺價格、質量、功能、房型等諸方面^日勺意見或建議，并及時將改進后^日勺情況告辭消費者，以跟蹤消費者^日勺需求趨勢，盡力滿足消費者^日勺要（七） 準備策略樣板房^日勺準備：在銷售實施中，樣板房^日勺示范作用不能低估，它更能刺激客戶對自己所購買房屋^日勺“歸屆感”和“迫切感”，能夠從視覺上、感官上使客戶直接認識到興隆花園小區E勺品質，有很強E勺“助消”作用。因此建議本項目在建設中加快樣板房^日勺施工進度，并且在裝修上考慮到客戶^日勺品位和喜好。樣板房應該保證每種戶型一套。銷售部^日勺建設：規模不應小于500平方米，以提高人氣；建筑設計上體現藝術性,強調品位和格調；全智能化配置；注意細節^日勺布置，如鮮花^日勺擺放、接待桌椅^日勺擺設等；現場包裝調整：根據本小區^日勺主題特色，包裝項目現場，以具有強烈視覺沖擊力^日勺包裝，給客戶強烈^日勺震撼感，一步入商住宅小區，就讓客戶從視覺、感覺上認為,他已經置身于自然田園之中。所以說好刀日勺賣場環境能夠強烈刺激和感染看樓客戶，具有較強刀日勺銷售力。建議現場做以下內容：銷售部指示牌，看樓通道設計，各類管理、服務、銷售人員服裝，標志性刀日勺景觀等。第四章項目區城市概況與經濟水平■分析、項目區概況（一）行政區劃本項目法人單位位丁安徽省宿州市蕭縣，蕭縣位丁安徽省最北部，蘇、魯、豫、皖四省交界處，總面積1871平方公里，大部分為平■原，東南部為海拔100—300米^日勺低山矮嶺。人口130萬，轄18鎮5鄉708個行政村。何橋鎮鄭集鎮春山泉鎮茅村鎮紫莊鎮劉集德酒店多大廟殖榛州市趙莊殖漢王莆堂張鎮孫坪子多:者龍鎮莊里多項目建何橋鎮鄭集鎮春山泉鎮茅村鎮紫莊鎮劉集德酒店多大廟殖榛州市趙莊殖漢王莆堂張鎮孫坪子多:者龍鎮莊里多項目建設地點（二）地理位置蕭縣緊靠徐州都市經濟圈中心城市徐州市，縣城距京杭運河 30公里、徐州觀音機場50公里、連云港出海口260公里，素有“徐州^日勺西大門”之稱。（三）自然條件1、 氣候條件蕭縣地處中緯度地區，屆暖溫帶半濕潤季風氣候區。四季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中，無霜期長，日照充足。主導風向全年以偏東風為主，其次為偏北風和偏南風。歷年極端最低氣溫為-12.4C，歷年極端最高氣溫為38.0C，年均氣溫14.4C；歷年平均降水量為811.2毫米，年平均無霜期208.3天，年平均相對濕度為70%,年平均蒸發量為1500.0毫米，年平均日照時數為2220-2480小時。2、 水文條件蕭縣位于淮河流域中游，二、三級支流范圍里，隸屆于華北平原南部^日勺淮北平原中部。蕭縣水資源總量包括地表水和地下水兩部分,全縣多年平均地下水資源總量為 2.6億立方米/年，地表水和地下水資源O0W枯基本依賴降水補給^日勺多寡，地下水資源賦存于地層^日勺多孔介質之中，水^日勺運動較為緩慢。近年來，城區及近郊區地下水位大幅度下降，給水能力逐年減少，呈現超采現象，應該予以防范。全縣水資源^日勺水質較好，均為重碳酸鈣型，礦化度小于 1.0克/升，但其鈣鎂離子偏高，導致水。）日勺硬度較大。3、 地質地貌蕭縣主屆黃淮海沖擊平原，地面高呈由西北向東南緩傾，海撥高度介于32-50米之問。地形大致可分為兩個單元，即東南部分布著一些低山丘陵，其余為黃泛平原。山丘、谷地占總面積22.2%、平原占77.8%土壤為潮土類、褐土類、石灰土類、棕壤土類、砂疆黑土類，以淤土、兩合土、沙土、鹽堿土、土淤土為主，其中淤土平均有機質1.35%、堿解氮含量為70mg/kg、速效磷含量15mg/kg、速效鉀含量120mg/kg、PH值為7.0，兩合土平均有機含量1.25%、堿解氮含量60mg/kg、速效磷含量12.5mg/kg、速效鉀含量100mg/kg、PH值為7.2,沙土平均有機質含量1.1%、堿解氮含量為50mg/kg、速效磷含量8mg/kg、速效鉀含量75mg/kg、PH值為7.5。蕭縣域境內水系發達，溝渠縱橫，河流多系人工河道，河道平直，水量受季節影響，變化較大，夏季水流量大、水流急，冬季河水變淺，水流緩慢。4、工程地質條件蕭縣東、西有寒武、奧陶系地質構成。山丘平行延伸兩側，其余均為平原，海撥一股為2.5-32.5米，地勢由東南向西北傾斜，坡度為萬分之一。北區第四紀地層分布廣泛，地基承載力山前地帶可達18噸/平方米。地下水層多為石灰巖層隙問水，含水較豐富。項目區最大凍土深度20厘米，地震烈度6度。建設用地O0W合自然條件較好。蕭縣區域大地構造屆中淮地臺魯西隆起區南極，區境范圍內除寒武系、奧陶系有部分裸露外，其余均為第四系掩蓋，低山殘匠占全部總面積^日勺 4.7%。本區第四系分布廣泛，孔隙水儲存于第四系砂層之中，主要大氣降水為主補給水源。淺層地下水流向與地形坡降及河流方向一致， 由西北向東南。地下水位升降隨季節（降水量）變化，地下水對混凝土無侵蝕作用。根據項目區地質普查鉆孔揭露地層屆第四級河流沖擊相地層，分述如下：粉質粘土，淺褐黃色，可塑狀，中偏高壓縮性，在埋深約1米以上及2.2-3.5米,粉粒含量較多，部分段為粉土，松散狀，結構性差。粘土，棕褐色，宵灰色，可塑性偏硬，中等壓縮性，見少量淡水螺殼，完整粉質粘土，黃綠色，硬塑狀，中等壓縮性，含有鈣質結核，在埋深約 6米處較富集。粉細砂，淺黃色，級配性差，中密，本層埋深 7.1米鉆至15.0米未揭穿。層厚不詳。除第一層外，其他各層地基承載力標準值均在140KPa以上。（四）交通運輸條件蕭縣東鄰7工蘇徐州市25公里，素有“徐州E勺西大門”之稱。南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北連山東濟寧130公里，縣城距合肥、南京、濟南、鄭州4省會均為3小時路程，距徐州觀音機場40公里，連云港出海口260公里。隴海、符夾鐵路縱橫穿境，連霍、合徐高速公路于縣境內交匯， 310、311國道，301、101、202省道與縣鄉道路交織成網，境內公路密度為每平方公里 130公里，已形成公路、鐵路、航空相結合E勺，內外相聯E勺立體交通網絡，承東啟西，南引北聯，是、重要沈勺交通樞紐。二、社會經濟條件（一）名優農產品基地眾多自然地理條件優越，名優農產品基地眾多。蕭縣植被保存完好，工業污染程度低，具有生產加工綠色食品^日勺自然條件。耕地面積10萬公頃，農作物主要有小麥、棉花、大豆、玉米、山芋及花生、芝麻等。全縣水果掛果面積 50萬畝，主要有葡萄、蘋果、梨、黃白桃、巴斗杏、柿子、櫻桃、山楂等。孫打子胡蘿卜、閆集黑皮冬瓜、馬井韭宵韭黃、圣泉蕭國圣桃、黃河故道水晶梨、龍城石榴、新莊黃牛、黃口三元雜交豬、丁里華英鴨等名優農產品種養基地聞名全國。（二） 豐富^日勺礦產資源蕭縣礦產資源豐富，水電供應充足。蕭縣為全國100個重點產煤縣之一，已探明煤炭儲量7.5億噸，現有17對礦井，年產能力120萬噸；探明石油儲量7億噸，煤層氣儲量1000億立方米，石灰巖儲量30億噸；鐵礦石、瓷石、高嶺土等儲量可觀。蕭縣南北分屆淮、黃河水系，地下水量為2.6億立方米，水質優良，生產、生活用水充足。電力供應屆華東電網，設施完善，境內有11萬伏以上變電所2個，生產生活供電充足。（三） 雄厚^日勺經濟基礎工業基礎雄厚，門類齊全。蕭縣工業發展歷史久遠，歷經滄桑。公元9年，出現鑄造銀、銅質錢幣^日勺造錢工廠；北宋年間，開始出現陶瓷生產，神宗元豐年間，開始出現小煤窯，蘇東坡曾作《石炭歌》贊之。改革開放以來，蕭縣工業在調整和機制創新中快速發展，現有48個縣屆工業企業，近2萬家鄉鎮企業，廣東錦豐、江蘇維維、山東新汶、安徽省古井、深圳康達爾等一批國內知名企業相繼來蕭投資。 2003年全縣工業總產值17億元（1990年不變價），形成了煤炭開采、農副產品加工、建材、造紙、釀灑、化工、紡織、機械制造等八大主導產業，有較強H勺協作配套能力。經省政府批準，在連霍、合徐兩條高速公路交匯處設立^日勺占地500余畝^日勺工業園區,是、蕭縣對外開放^日勺窗口、體制改革^日勺實驗區，現已成為國內外客商投資勺熱土，是、蕭縣工業發展^日勺新亮點。（四） 較完善。＞日勺基礎設施生產生活設施完善，人居環境良好。蕭縣民風淳樸，社會治安穩定，郵電通訊發達，醫療衛生、環保、廣播電視和教育等社會事業發展迅速，旅游、物流、金融、商貿、房地產等行業全面發展，服務規模不斷擴大。蕭縣是、安徽省委20精神文明建設示范縣之0第五章項目整體規劃與定位一、規劃設計^日勺指導思想、原則及措施指導思想及原則指導思想本項目^日勺設計指導思想為：為蕭縣人民提供一處能展現 21世紀蕭城城市建設風貌^日勺新型居住小區為目標，注重社會、環境、經濟效益^日勺統一，確定合理^日勺規劃結構，用地布局和開發強度，滿足居民物質、精神需求。建設原則“環境優先”原則，是、建設蕭城城北新區^日勺重要理念，也是'21世紀城市建設應當倡導。)日勺主題。加強公共服務設施H勺建設,通過本項目建設提高蕭城城市服務設施水平, 并使之更加完善。提倡人文景觀與自然景觀^日勺完美結合。強調創造適合小城市生活環境^日勺建筑人文景觀，提供更加宜人、舒心、有特色^日勺建筑形象。提倡“以人為本”，創造體現小城市特點^日勺舒適，方便居住環境。“經濟性”原則，體現項目開發建設^日勺經濟價值，并滿足不同收入階層要求。“可操作性”原則，通過建設控制指標，與管理緊密銜接，便于項目^日勺管理和實施，為建成后^日勺物業管理提供便利條件。建設措施1、 根據當地^日勺自然環境，運用生態學、建筑學^日勺基本原理及現代科技手段，合理安排并組織住宅建筑與其他相關因素之間^日勺關系, 使住宅和環境等成為一個有機^日勺結合體。其中具有良好^日勺室內空氣條件和較強^日勺生態氣候調節能力，以滿足人們居住生活^日勺舒適，使人、建筑與生態環境之間形成一個良性循環系統。它是、既適應地方生態而乂不破壞地方生態。＞日勺建筑，具有節地、節水、節能及減少環境污染、延長建筑物壽命等優點。綠色住宅應該有許多基本特點，首先建筑材料必須提倡使用環保型^日勺建材。2、 節約水資源：綠色住宅必須要做到節約用水，保護水資源，要求就地處理污水，把污水變成中水，中水用來種地、澆花、洗車等，做到在節約用水〃日勺同時減少污水日勺排放量。還有，在住宅中安裝節水^日勺抽水馬桶；洗手池^日勺水能夠直接通向廁所，洗衣服，洗菜^日勺水可以用來沖廁所；采用高質量^日勺無滲漏水龍頭等。3、 充分利用自然資源。綠色住宅宜采用大面積玻璃，設計明廳、明衛、明廚等，降低照明用電；采用太陽能熱水系統，小區共用供熱系統，充分利用自然能源而減少對大氣^日勺污染。做到分類處理垃圾。將生活垃圾分為有機物、無機物、玻璃、金屆、塑料等類回收，就地處理垃圾，極大限度地降低垃圾對環境^日勺污染。通過室內生態設計，保障室內環境^日勺舒適性也是、生態環境^日勺一個重要方面，這主要包括：室內聲、光、熱等物質因素：聲，既室內聲環境〃日勺改善，讓住戶不受到室外噪WOHW擾；光，指設計明廳、明衛，明廚等，以充分利用自然光源；熱則是、指室內溫度^日勺舒適性，而不是、靠空調調節室溫等。5、太陽能^日勺運用。對太陽能^日勺應用，不只局限于太陽能熱水器，同時還可以利用太陽能來改善室內H勺溫度和濕度6、利用新型墻體材料保溫隔熱。除了室內環境^日勺舒適性，生態住宅還包括了室外廢棄物^日勺處理、室外通風、避免光污染、污水再利用等。7、 室外廢棄物^日勺合理處理，能夠有效降低垃圾對環境^日勺污染。比如說將生活垃圾分為有機物、無機物、玻璃、金屆、塑料等類回收處理，就能最大限度地化廢為寶,循環利用。8、 良好^日勺室外通風，是、室內通風^日勺前提。因此，必須在提高用地率^日勺同時,采用建筑物底層架空等方式，改善小區內^日勺通風。9、 通過就地處理污水，把污水變為中水，可以用于澆花、洗車。洗水池。）日勺水直接通向廁所，這樣，洗衣服、洗菜^日勺水就可用來沖廁所，從而節約大量^日勺水資源。二、整體規劃設計方案（一）材料和荷載設計方案混凝土強度一般為C30,住宅為磚混、框架或剪力墻結構。室內填充墻及自承重內隔墻均采用輕質材料，自由內隔墻采用輕質墻體。設計荷載：包括恒載和活載：主要恒載：鋼筋混凝土：25KN/m3200厚加氣混凝土砌塊（加飾面）：2.5KN/m2100厚加氣混凝土砌塊（加飾面）：1.65KN/m2輕質隔斷（加飾面）：1KN/m2普通鋼門窗：0.45KN/m250厚樓板面層（普通）：1KN/m2玻璃幕墻：1.5KN/m2活載：走廊、門廳、樓梯：2.0KN/m2消防疏散樓梯：3.5KN/m2廚房：2.0KN/m2衛生問：4.0KN/m2地下車庫：4.0KN/m2上人屋面:2.0KN/m2、屋頂花園3.0KN/m2設備用房一般為：7.0KN/m2風荷載：本建筑基本風壓值為0.35KN/m2，地面粗糙度為B類。抗震設防：地震設防烈度為6度，設計基本地震加速度值為0.05g,抗震分組為第一組。本工程為丙類建筑。（二）功能分布地塊為瘦長型，南北間距較大，規劃中共分成3個規模不等。＞日勺居住小區。每個小區基本都有各自相對獨立^日勺商業、居住部分，我們將商業與居住隔離開來，在保證建筑形態上延續勺同時，乂便于形成獨立^日勺景觀環境，保證居住區勺安靜和商業區CDH勺人氣。部分小區。＞日勺商業用地將建設成產集體閑娛樂、商業、公寓與居住等設施于一體刀日勺具備復合功能^日勺城市綜合功能街區。結合小型商業打造出主要商業街，形成特色商業街區，從而很好帶動了整個商業片區，豐富建筑功能形態〃日勺同時，也會為周邊居民帶來便捷^日勺購物環境，完善居住區^日勺配套設施。居住區北部以安置房為主，中部及南部以商品房為主。住宅^日勺房型根據地塊^日勺環境不同進行差異化設計。在地塊沿商業街部分，我們皆設置了小房型，中心景觀部分布置大房型，地塊以多層住宅為主，部分小區中心景觀處設置社區服務中心，布置社區服務站、物業管理等公共配套設施，以滿足小區^日勺需要。住宅與景觀相互融合，彰顯尊貴，打造商檔。＞日勺“都市/景觀”住宅。（三） 道路設計多個住宅小區^日勺內部道路按照先進^日勺交通安靜概念進行設計， 避免直線型道路所帶來^日勺高車速，可從根本上減少由車輛所產生^日勺噪聲，營造安靜^日勺居住環境，這樣也可以使居住區CD日勺內部環境形成與外部城市不一樣CD日勺道路景觀。小區〃日勺停車方式以多層住宅底層停車為主，利用多層住宅南面開問較大〃日勺開問布置車位，小區內部沿小區主十道布置少量停車，停車位基本位于住宅^日勺北側，減少對南面臥室產生0日勺噪聲十擾。結合小區日勺中心綠化帶設計一個與車行道路相通而乂相互分離日勺步行道網路。步行道穿行于各棟住宅之間，將各住戶與各種室外休閑設施聯系起來。步行道^日勺設計更加注重其多樣化，局部放寬成小廣場，局部通過植物與建筑形成一個狹窄^日勺空間，使步行者可以體驗到豐富多樣^日勺室外空間。（四） 景觀設計居住區著重強調社區環境塑造，把社區生活空間作為藝術研究對象，從而營造出具有園林生活情調^日勺康居環境。將景觀滲透到小區^日勺每一個角落，創造可達性、共享性強日勺景觀效果。規劃將小區景觀充分引入到各個角落，并努力保持整個小區視線上^日勺暢通。有條件^日勺住宅單體底層設計內院，庭院是、單體建筑^日勺補充和襯托，力求最大限度地完善不同方位^日勺院落與室內^日勺行動、視線、景觀等關系^日勺處理；考慮私家庭院與公共景觀之間^日勺融合；私家花園^日勺圍合形式力求多樣化，豐富視覺效果。充分利用基地^日勺自然狀況，并加以研究和利用，注重空間關系^日勺處理和發揮，使之與整體建筑風格相整合和協調，其中包括道路^日勺布置、路面^日勺鋪砌、照明設計、小品^日勺設計、公共設施^日勺處理等等。并且，總體景觀設計總體規劃設計整體風格日勺主題，硬質景觀要同綠化等軟質景觀相協調。（五） 建筑風格：建筑風格H勺設計在很大程度上主導著消費者眼球, 目前蕭縣處于一個比較注重數量^日勺發展期間，所以在建筑^日勺風格上幾乎都是、千篇一律，基本上沒有什么特別之處，對此，項目^日勺開發建設在風格上要與其他^日勺樓盤有所不同，建議多層建筑方面在結合蕭縣現有。＞日勺樓盤樣式。＞日勺基礎上加以改進，包括外墻〃日勺顏色，增加空調機外放位置等等，在別墅方面，主要以現代建筑藝術為主，大膽造型（簡約流暢^日勺線條） ，部分結合蘇、浙、皖園林建筑外觀代表性^日勺風格。（六） 戶型設計根據蕭縣家庭日勺人口數及日常生活起居習慣， 以最科學合理O日勺布局達到使用功能，把沒有實際使用功能及重復功能^日勺部分放棄，在某些重要區域適度放寬，控制總面積，從而在提高單價后，總價不會太高，限制市場具體^日勺設計，由專業設計師在這個參照這個構思下完成。1、 小房型做大量^日勺飄窗，最好以兩房一廳一衛，兩房兩廳一衛。或者三房一廳一衛，或者三房兩廳兩衛，杜絕兩房兩衛〃日勺設計。在縣城。）日勺區域內，實用性是 、第'要素。2、 飄窗（即低窗臺、凸窗臺）在實際銷售過程中很受消費者^日勺歡迎，因為飄窗。＞日勺設計可以增加小房型。＞日勺空間感。因此建議客戶對小房型進行飄窗等特色規劃，增加房型^日勺賣點。（窗臺離地板面30—45公分）3、客廳在現代居家概念中明顯過小，市場情況要求客廳開問起碼在4米以上，這對消費者具有一定^日勺吸引力。因此建議本案在客廳開問上考慮在4.2米左右，房間尤其是、主臥開問在3.9米左右。4、 采用短進深，加大陽光直入室內^日勺面積。5、 戶型功能型布局：臥室餐廳，書房、儲藏室布局合理，采用現代三大布局手法，盡量做到分區明確，動靜分區，潔污分區，十濕分離。6、 業主會所建議：會所前期作為現場售部，為銷售服務，交房以后是、為業主提供方便^日勺經營場所，集休閑、聚會、運動健身等場所。三、項目建設定位（一）檔次定位項目所在地目前為止沒有住宅項目H勺開發，對于我們來說是、一個有利O日勺外部環由于土地規模有270畝，可以進行分期^日勺規模化開發根據確定^日勺目標市場^日勺購買力以及蕭縣住宅市場^日勺價位可以開發高檔住宅。根據蕭縣人居住^日勺習慣，住宅項目^日勺層次為多層。蕭縣^日勺別墅基本都是、連排別墅，所以不能在走同樣^日勺道路，別墅樣式多樣化，除了連排別墅，我們可以加以獨棟，雙拼，形成有一個多元化E勺別墅優越^日勺自然條件不能浪費（風山、圣泉寺）。基于以上七點，我們認為最佳^日勺開發模式為：以多層結合別墅為輔^日勺中高檔住宅。（二） 產品功能定位：住宅一一多層居住生活型住宅根據蕭縣^日勺現有經濟水平和人均收入不具備開發高檔住宅； 根據蕭縣人民^日勺生活習慣，不適宜開發小高層或則高層住宅；根據蕭縣^日勺房地產^日勺開發現狀來看，只有開發多層住宅。基于以上三點，確定多層居住生活型住宅是、最佳選擇。別墅一一居住生活型別墅缺乏旅游風景資源，不可能開發渡假型別墅和有經營性質^日勺旅游型別墅；離鬧市區很近，道路狀況優良，具備第一居所^日勺條件；缺乏外事辦事機構和大中型外資開發商，不具備出租條件，因此不能開發出租型別墅。基于以上三點，確定居住生活型別墅是、最佳選擇。（三） 戶型定位：戶型多層以主流戶型為主，緊湊型為適當^日勺補充，建筑為5層，最高不要超過6層。別墅建設以雙拼，連排和獨棟為主，建筑為2層，最高不要超過3層龍鳳山莊戶型表類別戶型類型戶型面積(m2)面積比多層住宅二房二廳緊湊型80?9010%主流型9810%三房二廳緊湊型10610%主流型10835%四房二廳緊湊型1185%別墅四房二廳180?20018%五房二廳200?24012%價格定位目前蕭縣^日勺住宅E勺價格在2900元/平■米一9100元/平■米之間，根據我們H勺規劃、建筑品質及自然條件我們^日勺價格定在 2600元/平■米一容00元/平■米之間，其中多層住宅價格為：2400——2500元之間，別墅價格在3800元左右。確定低開高走^日勺基本原則：一方面避免開局不利，另外可以產生一種增值現象，刺激和逼迫消費者迅速購買，另外還可以吸引以投資為目^日勺^日勺買家。以 2600元/平■米低價入市：一方面可立即吸引一定數量^日勺消費者，積蓄客戶，另一方面避免入市價格過高，造成銷售障礙。價格高走：當銷售一段時間以后，單價上漲，然后逐漸上漲，再根據蕭縣樓盤^日勺特征，一至三層單價逐步上漲，四層以上有浮動OHW降，以達到均價水平。最終達到2600元^日勺均價。別墅價格均價設置在3600-3800元之間。商業用房以5000元/平

米低價入市。（五） 定位形象項目尚未正式開盤，且無任何市場影響，因此需要全面進行專業^日勺整體包裝。（六） 運作定位強調精品物業是、整個市場推廣、營銷企劃、物業管理、建材用料、項目室內設計及結構設計等重點。因此，無論是、案前部分、簡報表現部分、現場表現部分還是、廣告宣傳制作部分等都應在完整、統一^日勺思想原則下進行。只有各主體部分^日勺相互關聯，始終如一，才能有效形成具有豐富內涵。＞日勺概念主題。四、客戶群定位結合^＞日勺開發規模，結合自身日勺綜合條件及蕭縣房產市場^＞日勺開發狀況，必須集中地針對蕭縣及周遍城市1-3個細分市場作為目標市場。（一） 小型民營開發商主（個體戶）這部分人士月收入數萬元至數十萬元不等，在創業過程中，他們一邊發展自己^日勺事業，一邊提高生活質量，有較強^日勺購買力，但比較實際，他們將是、我們項目^日勺市場^日勺主力。（主要以煤礦和防腐工程個體企業主為主）（二） 在蕭縣國企CDH勺工作人士（蕭縣在崗職工）這部分人士家庭月收入十分穩定，穩定^日勺收入就是、用于提高生活質量，而且文化層次比較高，他們將是、我們項目^日勺一小部分買家（三） 蕭縣政府機關人士所以他們也將是、我們E勺一下這部分人家庭月收入雖然雖然比不上個體戶,但是、多年^日勺積累加之灰色收入，對于住宅所以他們也將是、我們E勺一下部分^日勺買家。（四） 蕭縣鄉鎮開發商主開發商已經有一定^日勺規模，在創業^日勺過程中，積累了一定^日勺積蓄。隨著生活條件^日勺改善，他們迫切希望改變自己現有^日勺環境，但是 、他們也是、比較實際，注重E勺是、住宅^日勺質量以及舒適^日勺程度，他們也是、我們一小部分買家。（五） 徐州有車^日勺有錢人由于蕭縣離徐州只有25公里，蕭縣屆于徐州都是、經濟圈，開車去不要半個小時。他們渴望有一個比較安靜^日勺環境，多屆于第二次置業。這些人收入穩定，具有巨大〃日勺購買力，能打動他們O0W、環境、現代品味^日勺建筑風格、完善^日勺配套設施及安全保障，他們將成為我們一小部分買家。第六章公用工程設計方案一、給水、排水設計方案(一)給水方案需水預測該居住小區規劃人口為10749人，依據《居住小區給水排水設計規范》居民生活用水定額為180升/人.日，時變化系數取1.1,則最高日生活用水量為1935立方米，最高日最高時用水量為21.7升/秒。公共建筑用水量根據規劃小區中公建設施^日勺性質及數量，確定最高日公建用水量為 50m3,最高日最高時用水量0.57升/秒。澆灑道路和綠化用水量澆灑道路用水按1.0升/平方米一次，綠化用水按1.5升/平方米，規劃小區道路面積3.3萬平方米，綠化面積為6.83萬平方米，則最高日澆灑道路和綠化用水量為102立方米，最高日最高時澆灑道路和綠化用水量為1.18升/秒。未預見用水量及管網漏失水量規劃小區未預見用水及管網漏失水量按其最高日用水量^日勺 15%計，則該用水量為283立方米。綜上所述，規劃該居住小區最高日總用水量為 2385立方米，最高日最高時用水量為27.7升/秒。供水水源及水壓本居住小區利用城市供水管網供水。當地管網供水水壓及水量均能保證該居住小區^日勺生活及公建^日勺正常用水，不需另設加壓和儲水設施。供水水質符合國家生活飲用水標準。消防小區同一時間火災次數為一次，消防用水量為10升/秒，并且用消防用水量與小區最高時用水量之和校核管網。消防給水采用與生活給水管道同一^日勺低壓低水系統。火災發生時最不利點消防栓^日勺水壓滿足0.1MPa水柱。消防栓^日勺布置不大于120米,在主要道路交義口必須設置消防栓，消防栓采用半地下防凍式。本居住小區設置消防栓40個。管網日勺布置為了提高小區供水^日勺安全可靠性，管網^日勺布置采用環狀與枝狀相結合^日勺方式。主十管以環狀網布置，支管以枝狀網布置。在主要道路上布置給水主十管。（二）排水方案排水體制小區本著高起點、高標準^日勺要求，小區內^日勺排水采用雨水、污水分流制排水系統。污水排放量依據《居住小區給水排水設計規范》，本小區生活污水量按給水量^日勺90%計算。排水管道。＞日勺布置由于本小區地形坡度較小，在布置排水管道時，盡量將雨水以最短^日勺距離排出，在項目區東部和南部各設置了一個排水出口，將雨水和污水排入城市排水管網。雨水通過城市雨水管道排入龍山河，污水通過城市污水管道最終排入城市污水處理廠進行污水綜合處理。全區共設置化糞池40個。二、供電及電信設計方案（一） 供電小區住戶每戶用電負荷指標為6-8KW，同時系數考慮為0.6-0.8,計算負荷每戶以4KW考慮，公建考慮20W/m2,10幢樓以上考慮需用系數為0.2。小區負荷計算為14332KW左右。低壓配電采用三相四線制，電力線路一律地下敷設，沿小區主要道路敷設蓋板式電纜溝（敷設位置位于人行道下），電纜溝至建筑物路段采用電纜地下直埋，電纜穿越有可能受到機械損傷H勺路段一律加裝鑄鐵管保護。低壓電纜采用聚乙烯絕緣銅芯帶鎧裝，電纜型號 VV29-3X70+1X35,VV29-3X95+1X50,VV29-3X120+1X50,VV29-3X150+1X70四種。路燈線路由當地路燈管理部門確定，可沿電纜溝敷設。（二） 電信小區電話普及率規劃為100部/白戶，同時考慮部分公建用戶。則小區話機預測為4250部左右。小區規劃由環城路引入三路主十電纜分別為 2200對、1700對、1500對，設三座交換箱，分東西兩片進行交接配線，配線主十電纜為 500對及300對，并留以余量。電信電纜與電力電纜分設道路兩側。可采用水泥管塊式電信管道或用 PVC排管埋地敷設。居民樓內應保證電信線入戶。三、燃氣供應方案（一）用氣量小區目前瓶裝煤氣作為氣源，小區居民氣化率為100%,按戶均用氣1.4N立方米/日計算，得小區用氣平衡表如下：龍鳳山莊小區用氣平■衡表戶類型用戶定額N立方米（戶/日）用氣戶數用氣量N立方米/日所占比例居民1.41583221666.8%公共建筑120033.2%合計4216100%（二）氣源蕭縣現在無管道送氣，氣源以瓶裝為主。四、小區管線鋪設方案本小區工程管線共有水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電纜、熱力管、燃氣管共7種，除電力電纜和電信電纜采用電纜溝鋪設外，其余管線一律采用直埋鋪設。各種管線之間以及管線與道路及建筑之間要保持一定H勺水平■和垂直凈距， 避免互相干擾，各種管線在垂直交義時，應遵守如下原則：壓力流管讓重力流管。小管徑讓大管徑給水管盡量在污水管上面易彎曲管讓不易彎曲管。臨時性管線讓永久性管線。工程量小^日勺管線讓工程量大^日勺管線第七章環境保護一、主要污染源本項目住宅建設項目。環境保護方面^日勺主要污染源為固體廢棄物、廢氣、廢水和噪音。固體廢棄物主要為項目建設過程中^日勺建筑廢棄物、建筑工人生活廢棄物以及項目完成后居民裝修^日勺建筑廢棄物和平時生活廢棄物；廢氣主要是、居民居民裝修房屋油漆、涂料產生^日勺廢氣；廢水主要是、施工過程沖洗車輛產生^日勺廢水、建筑工人生活廢水以及項目完成后居民生活廢水；建筑施工時施工機械產生O日勺噪音。二、環境保護執行標準《大氣污染物綜合排放標準》(GB16297一1996)《環境空氣質量標準》(GB3095-1996)《污水綜合排放標準》(GB8978-1996)《社會生活噪音排放標準》(GB22337-2008)《建筑施工場界噪首限值》(GB12523-1990)二、環境保護措施（一） 廢棄物建筑廢棄物按當地有關規定由施工單位定點排放，生活垃圾送社區環保部門統一堆放，由社會環保部門統一送市垃圾處理場填埋。（二） 廢水生活廢水經化糞池處理后排入市政管網。（三） 廢氣針對居民裝修房屋油漆、涂料產生^日勺廢氣，建議居民選用環保型油漆和涂料。粉刷過程中保持房間通風。（四） 噪音建筑物選用隔首建材，增設隔首門窗等措施，降低噪聲。（五） 項目施工建設過程對環境^日勺影響及相應措施1、 揚塵項目在工程施工過程中產生揚塵，施工揚塵將使附近。＞日勺建筑物、植物等蒙上厚厚日勺塵土，對周圍環境帶來一些影響。在施工中對棄土進行覆蓋或在表面灑水，防止揚塵。2、 噪聲施工期間^日勺噪聲主要來自運輸車輛喇叭聲、發動機聲、混凝土攪拌聲等造成施工^日勺噪聲。盡量采用低噪聲機械，同時應盡量避免在夜間施工，也可在工地周圍設立臨時^日勺聲障之類^日勺裝置，以保證臨近居民^日勺環境質量。3、 生活垃圾工程施工時，施工人員臨時住宿地^日勺生活廢棄物。及時活理施工現場^日勺生活廢棄物，對施工人員加強教育，不隨意舌L丟廢棄物，保證工人工作、生活環境。）日勺衛生質量。4、 棄土及建筑廢棄物施工期間將產生一些棄土和建筑廢棄物。制定棄土處置及建筑廢棄物運輸計劃，工程承包者應按照棄土及建筑廢棄物處理計劃，及時處理或運走棄土和一些建筑廢棄物第八章資源節約一、 設計依據1、 《中華人民共和國城市規劃法》2、 《中華人民共和國節約能源法》3、 《中華人民共和國建筑法》4、 公共建筑節能設計標準GB50189-20055、 建筑照明設計標準GB50034-20046、 采暖通風和空氣調節設計規范GBJ19-2003二、 節能針對目前中國建筑高能耗、低能效^日勺問題，建設部提出了“十二五”期間建筑節能工作^日勺重點工作領域。新建建筑全面執行節能設計標準。建筑節能應參照《民用建筑節能設計標準》、《民用建筑節能設計標準安徽省實施細則》、《安徽省人民政府辦公廳關于進一步推進墻體材料革新和推廣節能建筑^日勺實施意見》 。本項目在建筑設計、施工、驗收和測評；建筑新技術、新工藝和新材料^日勺應用；建筑物用能系統。＞日勺運行管理中應當執行國家、行業和陜西省制定。＞日勺建筑節能標準。建筑設計采用簡潔^日勺幾何造型，減少外立面不必要^日勺凹凸變化，以較小表面積達到節能日勺目日勺。外墻做保溫，屋面采用新型節能。＞日勺屋面隔熱、保溫材料；采用節能門窗，選用塑鋼框料，中空玻璃。避免采用落地窗。（一）節水本項目在建設和運營中，應嚴格按照《中國節水技術政策大綱》以及陜西省政府2004年4月頒布實施。）日勺《安徽省人民政府關于印發安徽省行業用水定額。＞日勺通知》。）日勺精神，采取有效。＞日勺節水措施、制定節水管理制度。1、 項目供水系統應盡量采用重力方式供水，以降低能耗。2、 該項目應采用節水暖通器材設備、節水^日勺衛生潔具、龍頭、閥門等。3、 加強對居民^日勺思想教育，提高市民^日勺節水意識，做到防止跑、冒、滴、漏,以降低水資源^日勺損耗。4、 使用過^日勺水，可經過多次重復利用，用于沖廁、托地等用用水環節，節約水資源。（二）節電1、道路路燈均選用節能光源，照明系統采用日照啟閉和夜晚 12點后關燈制。2、 采用建設部推薦^日勺建筑照明節能技術和材料，選用效率高、配光合理^日勺燈具及綠色照明設施等。3、 選擇節能^日勺空調設備，采用自動控制、同時分室控溫。4、 在變電室設集中無功功率自動補償裝置。5、 采用節能型電力變壓器，降低變壓器^日勺能耗。6、制定節電管理制度第九章勞動安全衛生及消防一、勞動安全（一） 勞動安全法規東晨.龍鳳山莊住宅小區項目是、房地產項目屆建筑工程項目。在建設和運營過程中，執行《中華人民共和國勞動法》、《中華人民共和國安全生產法》、《中華人民共和國消防條例》、《中華人民共和國產品質量安全法》、《中華人民共和國建筑法》、《建筑滅火器配置設計規范》、《高處施工吊籃。＞日勺安全規程》、《建筑施工安全檢查標準》、《建筑機械使用安全技術規程》、《建筑施工現場環境與衛生標準》、《建筑安全生產監督管理規定》、《建筑業企業職工安全培訓教育暫行規定》、《建筑工程預防高處墜落事故若十規定》、《建筑工程預防坍塌事故若十規定》、《建筑起重機械設備安全監督管理規定》、《施工現場安全防護用具及機械設備使用監督管理規定》、《城市居民住宅安全防范設施建設管理規定》等法律、法規、標準、規范、規程。并成立相應^日勺安全消防管理機構，制訂相應^日勺安全消防管理制度，進行相應^日勺安全消防管理教育培訓。（二） 勞動安全危害因素本項目為房屋建筑項目。根據一般房屋建筑項目常見^日勺勞動安全、職業衛生等方面H勺危害因素分析。主要是、項目施工過程中H勺安全隱患，主要有施工場所H勺安全防護措施不當、施工機械違章操作和施工過程中發生〃日勺觸電、碰傷、砸傷等安全事故。（三） 勞動安全衛生措施根據本項目勞動安全危害因素分析，項目在建設中，必須嚴格執行國家有關勞動、衛生、安全、等法律法規。在項