CFC一、最近市況分析（一）國家九部委出臺新政1、切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)（人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確“十一五”期間，特殊是今明兩年一般商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設(shè)目標，并納入當?shù)亍笆晃濉边M展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。（2）明確新建住房結(jié)構(gòu)比例自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必需達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上?！踹@一規(guī)定為了切實解決一般購房者的自住需求，會導(dǎo)致商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性變化，中小戶型占主導(dǎo)，也會使得大面積套型奇貨可居。2、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)整作用調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買一般住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；5）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要依據(jù)審慎經(jīng)營原則，從嚴把握長期貸款或任何形式的滾動授信。對空置３年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。有區(qū)分地適度調(diào)整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。要優(yōu)先保證中低價位、中小套型一般商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，實行競地價、連續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。1閑1/31/4，且未經(jīng)批13、合理把握城市房屋拆遷規(guī)模和進度嚴格把握被動性住房需求。各地要依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于把握城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》的要求，加強拆遷方案管理，合理把握城市房屋拆遷規(guī)模和20062005年的水平以內(nèi)。要量力而行，嚴禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的狀況下，不得實施拆遷，不得損害群眾合法利益。樓市泡沫，引導(dǎo)樓市健康進展。4、進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序新進行規(guī)劃審查。對不符合規(guī)劃把握性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)定的項目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。對擅自轉(zhuǎn)變設(shè)計、變更項目、超出規(guī)定建設(shè)的住房要依法予以處理直至沒收。法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對不符合條件擅自預(yù)售商品房的，責令停止并依法予以懲罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴峻的，依法依規(guī)賜予經(jīng)濟懲罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負責人的責任。□避開開發(fā)商炒樓花套現(xiàn)，提高開發(fā)門檻，規(guī)避不良開發(fā)行為，從而愛護樓市良性進展。5、有步驟地解決低收入家庭的住房困難渠道，要穩(wěn)步擴大廉租住房制度掩蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必需在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的肯定比例用于廉租住房建設(shè)，各級財政也要加大支持力度。2006設(shè)。經(jīng)濟適用住房制度，解決建設(shè)和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴格執(zhí)行經(jīng)濟適用住房管理的各項政策，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購買、謀取不正值利益的行為。嚴格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利安排的違規(guī)行為。合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應(yīng)。新政之后樓市消滅了短暫的冷清，價格回落，很多人看到了期望的曙光，可是這些僅是曇花一現(xiàn)，樓市經(jīng)受短暫的安靜之后又逐步回暖，交易量上漲，價格回升，一切重歸周始。該條規(guī)定期望通過轉(zhuǎn)變供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中、低價房供應(yīng)有效緩和買房難的矛盾，但地方政府舍得花多大氣力建設(shè)有待商榷。6、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度房狀況調(diào)查，全面把握當?shù)刈》靠偭俊⒔Y(jié)構(gòu)、居住條件、消費特征等信息，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，增加房地產(chǎn)市場信息透亮?????度。要完善市場監(jiān)測精確?????地發(fā)布市場供求信息。（2）堅持正確的輿論導(dǎo)向。要加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的宣揚，客觀、公正意炒作、誤導(dǎo)消費預(yù)期的行為，要嚴峻?處理。為。同時也對媒體對房價推波助瀾上了一道緊箍咒。（二）央行貸款加息中國人民銀行對貸款利率進行了上調(diào)，包括短期貸款和中長期貸款。格水平下需求就會下降。此舉將提高行業(yè)進入門檻。從商品房供應(yīng)方面看，加息造成的資金成本提高對房地產(chǎn)行業(yè)的影響最為關(guān)鍵。因此利率的變動導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)成本增大，對企業(yè)資金成本和利潤影響比較大。財務(wù)成本增加，還可能增加開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)的困難，在招牌掛還有可能迫使開發(fā)企業(yè)加快項目開發(fā)周轉(zhuǎn)期，有可能會削減盈利空間，降低價格，以規(guī)避項目建設(shè)、增加土地儲備的風險。因此可以猜測，貸款利率提高的另一結(jié)果，將會使那些以投機為目的，經(jīng)營不善的房地產(chǎn)企業(yè)感受到更大的經(jīng)營壓力，促成行業(yè)新一輪的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整，使行業(yè)集中度進一步提高。需求；三是對宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生負面影響，從而間接影響房地產(chǎn)行業(yè)。（三）新政對本項目的影響70%，將會使得將來中小戶型銷售量大增，對本相目住宅部分產(chǎn)生肯定的影響。影響。本項目以后應(yīng)更多的強調(diào)長線投資潛力和回報。一部分首付款的策略。4、提高貸款利率，將增加購房成本，對于自住和投資購房行為均會產(chǎn)生不利影響。加強投資回報的訴求。上揚將會受到抑制。樓市增長放緩、銷售也會變緩，必定也會影響個盤的銷售。二、2006（一）商業(yè)用房類商業(yè)用房類可售面積(m2)認購面積(m2)成交面積(m2)均價/元1526600.8435695.38346407.835638玄武79213.09675.14545.3413342白下72916.3199.68744.8112880秦淮37866.391641.221303.1313372建鄴231930.173735.0431385.8111874鼓樓191336.879517.1330538.8711900下關(guān)14733.49179.594846.979024棲霞39602.971869.812218.1610249雨花臺52361.943378.3814727.1612703江寧489114.993350.8871646.685697六合146101.5510102.08172526.642232浦口171423.071146.445924.265650溧水29866.801941.497028高淳9890.31135.031159.063897231930.17m2。江寧區(qū)開發(fā)較早，先列。210102.08m2，9517.13m2。與近一理之中。m2，71646.68m2。都為新區(qū)，價格相對低廉、交通條件都在逐步完善、隨著住宅的大量開發(fā)對配套商業(yè)的需求也逐步增加，也使得兩地的商業(yè)潛力巨大，這些共同因素是投資者看好兩地的緣由。從兩地商業(yè)用房成交量領(lǐng)先也可以看出南京樓市投資已沖破了以往“唯地段”的藩籬，正變得漸漸多元化。/平米。本項目所屬的白下區(qū)上半年平均房價為￥12880元/平米。比較認購和成交面積，項目所在區(qū)域也落后于其他區(qū)，這可關(guān)。目前形勢下，門面房仍是商業(yè)投資主流。與傳統(tǒng)市中心黃金商鋪相比，郊區(qū)商業(yè)正受到投資者更多的關(guān)注。（二）辦公用房類辦公用房類可售面積(m2)認購面積(m2)成交面積(m2)均價/元全市579099.049596.49115027.337888玄武117926.44609.447772.9310680白下55718.131150.0121643.9910245秦淮9864.90611.347080建鄴141013.522976.0736104.095547鼓樓184075.953233.4828183.439863下關(guān)9120.59000棲霞10726.74720.286905.586361雨花臺26540.24907.2110480.065036江寧23183.7303325.917009六合544.58000浦口384.22000溧水4636.53000高淳00001、由上表可知，鼓樓區(qū)的辦公用房可售面積最大為184075m2。與商業(yè)用房相比，都傾向于城市中心或副中心區(qū)域。23233.48m2，僅次之的是建鄴區(qū)和白下區(qū)分別為2976.07m21150.01m2。336104.09m2，28183.43m2。建鄴區(qū)版塊內(nèi)有奧體中心版塊，城市的副中心，相對主城中心寫緣由之一。4、均價最高的區(qū)域為玄武區(qū)￥10680/10245/平米，鼓樓區(qū)9863/平米，建鄴區(qū)為5547/平米。建鄴區(qū)奧體版塊占很大比重，奧體是新CFC。5從江寧、浦口、六合認購和成交面樂觀少，甚至為零也可略見端倪。三、CFC（398139259）1、年齡段年齡范圍年齡范圍3031-4041-5051無登記總計數(shù)量236728813139所占百分16.5%48.2%20.1%5.8%9.4％100%比造的藝術(shù)、時尚的樓盤形象更簡潔接受。2、教育程度教育程度中學大專本科留學歸來碩士或以上無登記總計數(shù)量724854145139所占百分5％17.3%61.2%2.9%10.1%3.6％100%比念的包裝。3、職位職位一般職員中層管理人員高層管理人員私營企業(yè)老板其他總計數(shù)量82136659139所占百5.8％15.1％25.9％46.8％6.5％100%分比46.8%。同時中、高層管理人員也占41％，這主要是由于這部分人群的事業(yè)角色大都比較重要，事業(yè)比較成功，因此收入也較高，具有肯定的經(jīng)濟投資實力。4、家庭年均收入年均收入6下6-1010-2020-30萬30-50萬50無登記總計數(shù)量0828479425139所占百0％5.8％20.1％33.8％6.5％30.2％3.6％100%分比5、愛好愛好（注：由于很多客戶有兩種以上的愛好愛好，因此計算總量較客戶總?cè)藬?shù)有所增加）愛好愛好旅游閱讀上網(wǎng)體育運動音樂舞蹈總計數(shù)量87443122184所占百分比47.28%23.91%16.85%11.96%100%SP6、信息獲知途徑獲知途徑親友介紹路過戶外廣告報紙電視無登記總計數(shù)量7038101074139所占百分比所占百分比50.4％27.3％7.2％7.2％5％2.9％100%報紙類別金陵晚報現(xiàn)代快報南京晨報揚子晚報南京日報所占比例30％60％5％5％0％為形象呈現(xiàn)的有效窗口，應(yīng)進一步加強，而報紙廣告投放則應(yīng)相對減弱。7、從事行業(yè)從事行業(yè)數(shù)量所占總數(shù)百分比貿(mào)易5841.7%金融139.4%IT139.4%廣告139.4％政府機關(guān)42.9％印務(wù)21.4%藝術(shù)10.7%文化教育10.7%電力10.7%房地產(chǎn)96.5%其它2417.3％合計139100%41.7％，CBD銷售進程。8、置業(yè)目的置業(yè)目的自住投資自住兼投資總計數(shù)量92425139所占百分66%30%4%100%比自用客戶比例較高，達66%，應(yīng)進一步挖掘投資客戶。9、付款方式付款方式付款方式一次性貸款總計數(shù)量4495139所占百分比32%68%100%占多數(shù)，應(yīng)留意規(guī)避新鄭對按揭買方客戶的影響。（二）住宅項目1、年齡段31-40未登年齡范圍30歲41-5051記總計數(shù)量60107581915259所占總數(shù)百分23.17%41.31%22.39%7.34%5.79%100.00%比教育程度數(shù)量所占總數(shù)百分教育程度數(shù)量所占總數(shù)百分中學/中專大專 本科碩士或以上留學歸來無登記總計116025%23.17%56.76%11.58%2.32%1.93%100%比比住宅客戶的受教育程度同樣較高。在推廣上可以更有針對性。3、職位職位老板人員員同學 其它記總計數(shù)量717249402 1510259所占總數(shù)百分27.41%27.80%18.92%15.44%0.77%5.79%3.86%100%比4、家庭平均收入年均收入66-1010-20萬20-30萬30-50萬50無登記總計數(shù)量4396184214282591.54%15.06%23.55%32.43%8.11%16.22%3.09%100%比5、愛好愛好（注：由于很多客戶有兩種以上的愛好愛好，因此計算總量較客戶總?cè)藬?shù)有所增加）愛好愛好旅游閱讀上網(wǎng)體育運動音樂舞蹈其他無登記總計數(shù)量12981644728331所占總數(shù)百分38.97%24.47%19.34%14.20%0.60%2.42%100%比6、信息獲知途徑獲知途徑親友介紹路過報紙媒體廣告戶外大牌網(wǎng)絡(luò)未登記總計數(shù)量138781661047259所占總數(shù)百53.28%30.12%6.18%2.32%3.86%1.54%2.70%100%分比報紙類別金陵晚報現(xiàn)代快報南京晨報揚子晚報南京日報所占比例30％60％5％5％0％的廣告效果要好于戶外媒體。7、從事行業(yè)從事行業(yè)數(shù)量所占總數(shù)百分比貿(mào)易10640.93%金融155.79%IT114.25%廣告設(shè)計124.63%房地產(chǎn)建筑145.41%醫(yī)療衛(wèi)生135.02%文化教育186.95%法律20.77%政府機關(guān)186.95%通訊62.32%國營企事業(yè)單51.93%位工程、設(shè)備20.77%其它3111.97%未登記62.32%總計259100%外，其他各種行業(yè)都占據(jù)了肯定的比例。這主要是由于購買住宅的客戶不同于辦公客戶，類別比較多樣，社會地位比較繁雜。8、置業(yè)目的置業(yè)目的自住投資自住兼投資無登記總計數(shù)量19055122259所占百分73.36%21.24%4.63%0.77%100%比選擇出租而非自住。9、付款方式付款方式一次性貸款總計數(shù)量49210259所占百分比18.9%81.1%100%促銷。四、行銷推廣策略媒為輔，在保持公眾關(guān)注度的狀況下，通過對老客戶的深度挖掘來帶動銷售。（一）削減在公共媒體上的廣告投放量（二）加大戶外媒體點的謀局（三）開展客戶連誼活動（四）選擇優(yōu)質(zhì)地區(qū)（如龍江）人流集中處開放雙休公關(guān)活動五、媒體組合策略（一）報紙1、削減報廣投放量2、報廣集中節(jié)假日投放報廣投放依據(jù)時間節(jié)點，下半年選擇中秋、國慶、元旦等節(jié)假日集中投放。（二）戶外1、在北京西路或草場門大街進出龍江路口布置道旗或大牌2、在北京東路（市政府）四周設(shè)置大牌3、中山路大牌連續(xù)投放(該處重點投放)（三）公交廣告選擇5路、35路橫貫?zāi)暇〇|西、南北的線路投放公交廣告。公交廣告作為流淌的大牌，有利于本項目擴大知名度和關(guān)注率。（四）樓體建議設(shè)置樓體廣告，形式如下：1、布幔：成本較低，信息量大，可常換常新，品質(zhì)感稍缺。2、霓虹燈：品質(zhì)感好，夜晚效果更明顯，但成本較高，信息量少。（五）銀行信用卡對帳單銀行合作。（六）行業(yè)雜志1，8，9、102MAP3LIFE（七）業(yè)主通訊作為與業(yè)主聯(lián)系的紐帶，照舊階段性郵寄。（八）論壇管理派專人管理“華僑路茶坊”CFC持與業(yè)主的“魚水”關(guān)系。六、推廣主題建議經(jīng)過前一段時間的推廣，CFC高端物業(yè)的形象已經(jīng)建立，與藝術(shù)的關(guān)聯(lián)度也已傳遍業(yè)CFC（一）關(guān)鍵詞“南京·稀缺的·獨一無二的·標桿性·至尊物業(yè)”（二）主題1、南京城市名片金茂大廈，深圳的地王大廈，香港的中銀大廈，臺北的101CFC2、南京樓市“和氏壁”CFC品，具有極高的保值、增值潛力，猶如“和氏壁”一樣，人人都以擁有為榮。3CFC一樣，為客戶的辦公、經(jīng)商和成功提速，使客戶處處快人一籌，領(lǐng)先一步。CFC客戶的生活始終處于時尚、潮流的前沿，感受著舒適、閑暇的滿足。七、階段推廣方案下半年推廣階段可分為三個階段（7-8、旺季旺銷期（9-10、銷售持續(xù)期（11-12）（一）淡季維持期（7-8）主題 階段目標推廣主題、時間 備注主題 以分眾傳媒為主，大牌8城市名片城市名片削減大眾傳媒投信用8放，增加戶外媒體卡帳投放，進一步擴大單本項目的關(guān)注度，樓體7建立本項目“南京布幔城市名片”的高端形象。主動引導(dǎo)目航空8標客戶的置業(yè)心雜志理，獲得目標客戶群的普遍認同；并業(yè)主7通訊強化項目品牌形（二）旺季旺銷期（9-10）主題主題階段目標營銷推廣主題、時間備注手段主題集中宣揚，利用多報廣樓市“和氏壁”聯(lián)誼會的