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文檔簡介

某企業工業用地抵押評估案例分（單位：浙江恒基房地產土地資產評估資格號第一部分評估項目的簡況本案例估價的是位于**經濟開發區創業大道**號一宗工業用地國有出讓土地使用權價格，為委托人以待估宗地為抵押物向銀行申請抵押提供市場價值參考。據評估實地踏勘及委托人提供的有關資料，至評估基準日，通上水、通下水、通訊和宗地內平整，土地面積629平方米。宗地內已建成二幢一層輕鋼結構的廠房和一幢四層鋼混結構的辦公樓，總建筑面積7225平方米。二、評估項目估價方法的技術難點及解決方案對于工業用途的國有出讓土地使用權抵押土地價值評估，估價方法用得較多的是基準地價系數修、成本法、市場比較法、收益還原法四種。結合待估宗地所在地方的實際情況分析，評估地價遇到的難題主要有：⑴當地廠房出租市場不發達，出租案例少，難于獲得由房地產產生的純收益，更難獲得由土地單獨產生的收益，收益法較難運用；⑵基準地價系數修。從理論上說，基準地價系數修應該是一種非常適合工業用地的估價方法，但基準地價是由地方組織制定和發布，地方從招商引資等各方面考慮，會有意壓低基準地價；另一方面，基準地價的更新不及時，當地實施基準地價的基準期為2003年10月1日時點的價格，距待估宗地估價期日2008年1月7已四年多了，期間國家一些新政的實施對地價的影響較大，特別是《工業用地出讓最低限價標準、農民失地保險政策的實施，工業用地出讓方式的轉變，使得基準地價與市場地價這間存在較大差異，使得基準地價嚴重滯后。⑶土地出讓一級市場，其工業用地出讓實行招拍掛制度后，表面上看，其成交價格是經過充分競爭后達成的市場價格，但事實上該價格屬于非公平市價，需要進行一定程度的修正；房地產整體較讓，由于當地工業用供地政策的趨緊，一般企業較難從一級出讓市場拿地，從而活躍了一部分閑置廠房的轉讓，難點是需要從轉讓價格中剝離出土地的價值。經綜合考慮各方法運用所在存在的難點合估價對估價相關資料掌握情況，最后選用市場比較和成本法估算。1、市場比較法技術難點及解決方本次估價市場比較法主要難點是交易情況修正及如何從企業房地產轉讓中剝離出土地的價值。因本人所在估價機構為當地財稅過戶評估指定機構，在企業轉讓過戶評估過程中進行了實地查勘，并對獲取了一定的真實交易實例；以及與當地拍賣機構保有良好的合作關系，從中獲得真實準確交易資料。我們所在機構為房地產土地資產類綜合估價機構，在對土地外的資產進行剝離處理上獲得了資產評估師、造價工程師等專業的協助，從一定成度上保證處理后數據的可靠性。對土地拍賣交易情況的修正根據當地市場行情結合估價經驗對比分析綜合確定。2、成本法技術難點及解決方法在估價過程中土地取得費按當地制定的年產值標耕地開墾費等有關稅費就近國家規定的標準取費不合理的不

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