鄭州橄欖城集中商業(yè)項(xiàng)目終稿匯報(bào)稿謹(jǐn)呈：中聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)版權(quán)申明：本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限企業(yè)全部，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限企業(yè)書(shū)面許可，不得私自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和公布匯報(bào)中部分或全部?jī)?nèi)容。10/10/世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第1頁(yè)Q1：微觀(guān)區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：關(guān)鍵主力業(yè)態(tài)探討Q4：開(kāi)發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃提議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)行模式Q8：公寓產(chǎn)品定位2世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第2頁(yè)經(jīng)實(shí)地勘察，項(xiàng)目關(guān)鍵商圈范圍內(nèi)（北：航海路—西：大學(xué)南路—南：柴郭村、戰(zhàn)馬屯—東：鐵路線(xiàn)）人口分布以下小區(qū)名城人口小區(qū)名城人口上元4500春暉小區(qū)2400中心花園360亞新美好佳苑4000麗城3100晨曦小區(qū)4000綠島港灣2100馮莊小區(qū)6000大學(xué)名郡4800健達(dá)世紀(jì)園2400花都港灣11000錦龍小區(qū)1200臺(tái)胞小區(qū)2800賈砦村4000代莊小區(qū)4000柴郭村3000富華佳苑2800十八里鋪3000潔云星苑站馬屯3000外阜花園1200南劉莊1000鐵路家眷小區(qū)3200共計(jì)：約7.5萬(wàn)人市場(chǎng)名稱(chēng)人口市場(chǎng)名稱(chēng)人口萬(wàn)客來(lái)5000華中酒批發(fā)城1200中陸商貿(mào)城10000馮莊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)1000鞋城50000百貨批發(fā)市場(chǎng)1200華中商業(yè)城1500盈合萬(wàn)貿(mào)城1600摩配城1500五金塑料城

共計(jì)：約7.5萬(wàn)人加上周?chē)鷮W(xué)校，共計(jì)：約18萬(wàn)人經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，本項(xiàng)目周?chē)?.5公里以?xún)?nèi)居民及各市場(chǎng)人員共計(jì)：18萬(wàn)人左右居民小區(qū)批發(fā)/商貿(mào)市場(chǎng)沿街商業(yè)設(shè)施2.5公里3世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第3頁(yè)橄欖城項(xiàng)目未來(lái)將有3-5萬(wàn)居民數(shù)量，回遷安置區(qū)與經(jīng)濟(jì)適用房將帶來(lái)2萬(wàn)居民，王胡砦項(xiàng)目規(guī)劃將有10萬(wàn)居民規(guī)模總?cè)丝跀?shù)回遷安置區(qū)約30萬(wàn)8500人天擎花園約11萬(wàn)人經(jīng)濟(jì)適用房（B-5-01/02)約13萬(wàn)5000人待開(kāi)發(fā)安置區(qū)/經(jīng)適房（B-6-01、B-8-02)約20萬(wàn)8500人橄欖城90-100萬(wàn)3-5萬(wàn)人總計(jì)5-7萬(wàn)人橄欖城項(xiàng)目未來(lái)將有3-5萬(wàn)居民數(shù)量，回遷安置區(qū)與經(jīng)濟(jì)適用房將帶來(lái)2萬(wàn)居民；本項(xiàng)目周?chē)鷧^(qū)域未來(lái)將存在5-7萬(wàn)消費(fèi)人群。待開(kāi)發(fā)安置區(qū)\經(jīng)適房經(jīng)適房回遷安置天擎花園安置區(qū)安置區(qū)南三環(huán)王胡砦城中村改造項(xiàng)目，安置房及商品房總規(guī)模到達(dá)251萬(wàn)平米，未來(lái)居民總數(shù)將到達(dá)10萬(wàn)人左右。王胡砦改造項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：400萬(wàn)平方米安置面積62.5萬(wàn)平方米酒店3.5萬(wàn)平方米商品房189萬(wàn)平方米市場(chǎng)40萬(wàn)平方米小區(qū)商業(yè)7.5萬(wàn)平方米學(xué)校6萬(wàn)平方米城市商業(yè)79萬(wàn)平方米醫(yī)院4.5萬(wàn)平方米辦公6萬(wàn)平方米其它2萬(wàn)平方米4世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第4頁(yè)依據(jù)深入訪(fǎng)談及問(wèn)卷分析，本項(xiàng)目所在區(qū)域消費(fèi)者主要分為以下四類(lèi)客戶(hù)類(lèi)型數(shù)量客戶(hù)特征原小區(qū)、村砦居民約7.5萬(wàn)人（約1-2萬(wàn)村民、5萬(wàn)城市居民）以區(qū)域內(nèi)小區(qū)居民以及原村砦居民為主初步統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)實(shí)狀況人口約15-18萬(wàn)人周?chē)笮团l(fā)商貿(mào)市場(chǎng)商戶(hù)及從業(yè)人員約7.5萬(wàn)人（航海路鞋城2萬(wàn)商戶(hù)，中陸商貿(mào)城3000商戶(hù)，萬(wàn)客來(lái)1000商戶(hù)）日常生活主要在各市場(chǎng)周?chē)瓿桑嘣谑袌?chǎng)附近租房居住，活動(dòng)半徑較小。有部分商務(wù)往來(lái)，收入水平較高。學(xué)生黃河科技大學(xué)2.5萬(wàn)人黃河科技大學(xué)及區(qū)域內(nèi)院校新遷入居民約15-17萬(wàn)人（橄欖城項(xiàng)目約3-5萬(wàn)人，以及回遷安置、經(jīng)濟(jì)適用房2.5萬(wàn)人左右;王胡砦項(xiàng)目約10萬(wàn)人,其中安置房2萬(wàn)人左右）購(gòu)置本區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)而遷入當(dāng)?shù)兀?jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定未來(lái)新增人口約15-17萬(wàn)人考慮到市場(chǎng)內(nèi)從業(yè)人員在周?chē)幼　⒓拔磥?lái)在區(qū)域內(nèi)買(mǎi)房較多，核減重復(fù)性計(jì)算，關(guān)鍵商圈范圍內(nèi)現(xiàn)有居住人口約為15-18萬(wàn)人，未來(lái)可預(yù)期消費(fèi)人口將約為30萬(wàn)人。依據(jù)鄭州人均消費(fèi)支出（8716元），區(qū)域現(xiàn)實(shí)狀況可實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總量約為13.1億—15.7億元，未來(lái)可到達(dá)30億元，消費(fèi)潛力巨大。5世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第5頁(yè)關(guān)鍵商圈消費(fèi)者研究小結(jié)從當(dāng)前來(lái)看，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)需求主要有以下三類(lèi)：原小區(qū)、村砦居民——生活型商業(yè)；商貿(mào)市場(chǎng)從業(yè)人員——生活型商業(yè)，餐飲、休閑等商務(wù)交往類(lèi)商業(yè)；

學(xué)生——低端餐飲、休閑、服裝類(lèi)商業(yè)。未來(lái)三年內(nèi)，將因經(jīng)濟(jì)適用房、安置房以及商品房等原因，為本區(qū)域帶來(lái)規(guī)模較大城市中端、中低端消費(fèi)人口（5-10萬(wàn)），這將加大區(qū)域內(nèi)城市小區(qū)特征消費(fèi)比重。就現(xiàn)在及未來(lái)來(lái)看，區(qū)域消費(fèi)水平整體處于中等偏下層次，中高端生活型消費(fèi)需求較小且二七商圈競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)；餐飲、休閑類(lèi)消費(fèi)需求高中低端都有，以中低端為主，中高端餐飲、休閑消費(fèi)中一部分含有在本區(qū)域完成需求。關(guān)鍵商圈內(nèi)消費(fèi)人口以南三環(huán)以北為主，南三環(huán)以南相對(duì)較少，因?yàn)榄h(huán)線(xiàn)阻隔以及市內(nèi)商業(yè)吸引，關(guān)鍵商圈內(nèi)消費(fèi)需求更難以吸引而易于流失，需要后期更高經(jīng)營(yíng)水平來(lái)實(shí)現(xiàn)商圈培育，項(xiàng)目商業(yè)宜逐步開(kāi)發(fā)，依據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)及時(shí)調(diào)整，不宜為占取市場(chǎng)先入優(yōu)勢(shì)而冒進(jìn)。6世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第6頁(yè)Q1：微觀(guān)區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：關(guān)鍵主力業(yè)態(tài)探討Q4：開(kāi)發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃提議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)行模式Q8：公寓產(chǎn)品定位7世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第7頁(yè)橄欖城內(nèi)部商業(yè)概況——未來(lái)橄欖城內(nèi)部商業(yè)總規(guī)模將到達(dá)13萬(wàn)平米左右，以馮莊路兩側(cè)最為集中編號(hào)地塊商業(yè)面積(平米)1A-2-01.002A-3-0121616.003A-4-014753.004B-2-041263.005B-4-01/0211072.006B-9-032692.007B-11-01/0229678.208B-11-04(檢察院)7215.009B-8-025831.2910C-3-0122418.0011C-3-045324.0012C-4-0115913.24累計(jì)129781.73213459116107812本項(xiàng)目本項(xiàng)目規(guī)模：80930平米8世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第8頁(yè)“整合商業(yè)模式”——滿(mǎn)足消費(fèi)者一站式消費(fèi)服務(wù)整合商業(yè)模式實(shí)現(xiàn)商品、服務(wù)和地理位置互補(bǔ)方便用戶(hù)消費(fèi)行為日常生活型消費(fèi)及服務(wù)為主關(guān)鍵功效區(qū)，關(guān)鍵磁力業(yè)態(tài)整合各種業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)范圍組合各商業(yè)設(shè)施合理布局消費(fèi)者需求發(fā)展模型過(guò)去現(xiàn)在未來(lái)(本項(xiàng)目)目標(biāo)：購(gòu)物目標(biāo)：休閑目標(biāo)：一站式要求：豐富產(chǎn)品品類(lèi)產(chǎn)品搭配良好購(gòu)物環(huán)境方便購(gòu)置地點(diǎn)合理價(jià)格選購(gòu)方便時(shí)間快捷氣氛店面聲譽(yù)……要求：業(yè)態(tài)組合經(jīng)營(yíng)范圍組合休閑空間和氣氛要求：降低空間轉(zhuǎn)移和時(shí)間成本，對(duì)于一站式個(gè)人日常消費(fèi)需求9世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第9頁(yè)橄欖城商業(yè)整體規(guī)劃——整合商業(yè)模式，四大商業(yè)體系LifestyleCenter（生活體驗(yàn)式商業(yè)中心）關(guān)鍵主力店+1-2家次主力店（電器、軟飾等）；大型超市；餐飲、休閑娛樂(lè)(商務(wù)會(huì)館)。鄰里中心次主力店(家居建材、電器IT、餐飲、休閑娛樂(lè)及相關(guān)業(yè)態(tài))；一期地塊可設(shè)置中小型家居建材等，10號(hào)地設(shè)置餐飲、KTV、網(wǎng)吧、美容SPA等設(shè)施）。學(xué)府商業(yè)針對(duì)學(xué)生群體消費(fèi)，時(shí)尚服裝衣飾、運(yùn)動(dòng)服裝、體育用具、IT數(shù)碼、書(shū)店等。小區(qū)商業(yè)小區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主，便利店、蛋糕房、洗衣店、藥店、小商品等、家政服務(wù)；周?chē)?00米居民日常消費(fèi)。LifestyleCenter鄰里中心：次主力店如：東方家園小區(qū)店，小型家居店等鄰里中心：次主力店如：特色餐飲、KTV、網(wǎng)吧、美容SPA設(shè)施等學(xué)府商業(yè)：如：時(shí)尚服裝衣飾、運(yùn)動(dòng)服裝、體育用具、IT數(shù)碼、書(shū)店等10世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第10頁(yè)Q1：微觀(guān)區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：關(guān)鍵主力業(yè)態(tài)探討Q4：開(kāi)發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃提議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)行模式Q8：公寓產(chǎn)品定位11世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第11頁(yè)本項(xiàng)目角色與發(fā)展方向——LifestyleCenter（生活體驗(yàn)式商業(yè)中心）整個(gè)橄欖城項(xiàng)目核心功能區(qū)；區(qū)域商業(yè)價(jià)值峰值點(diǎn)；帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)氛圍形成，促進(jìn)區(qū)域價(jià)值提升；與其它部分（鄰里型、社區(qū)型）商業(yè)形成互補(bǔ)。LifestyleCenter本項(xiàng)目發(fā)展方向提議方向1：LivingMall大型超市餐飲（餐飲街）休閑娛樂(lè)（商務(wù)會(huì)所）方向2：品牌折扣店(OUTLETS)大型超市餐飲（餐飲街）休閑娛樂(lè)（商務(wù)會(huì)所）橄欖城集中商業(yè)（本項(xiàng)目）思索專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)大型超市餐飲（餐飲街）休閑娛樂(lè)（商務(wù)會(huì)所）方向3：12世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第12頁(yè)本項(xiàng)目彈性考慮——商業(yè)發(fā)展方向彈性O(shè)utlets方向：Outlets市場(chǎng)輻射能力強(qiáng)，將能輻射整個(gè)鄭州以及中原城市圈，市場(chǎng)需求規(guī)模足夠，后期運(yùn)行能力要求相對(duì)不高；但因?yàn)槎€(xiàn)城市品牌資源不夠豐富，Outlets渠道建設(shè)相對(duì)困難，將成為工作重中之重。LivingMall方向：LivingMall作為區(qū)域生活配套設(shè)施，對(duì)區(qū)域居住價(jià)值增值最大；關(guān)鍵商圈有足夠市場(chǎng)消費(fèi)需求，同時(shí)，作為城市主流商業(yè)業(yè)態(tài)，招商資源豐富；但招商尤其是后期經(jīng)營(yíng)能力要求高。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)方向：在準(zhǔn)確選擇專(zhuān)業(yè)內(nèi)容基礎(chǔ)上，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)招商及后期運(yùn)行要求相對(duì)不高；但本項(xiàng)目存在以下困難：①項(xiàng)目規(guī)模小，難以形成市場(chǎng)壟斷地位；②項(xiàng)目物流倉(cāng)儲(chǔ)及交通配套不足，目標(biāo)市場(chǎng)向全省、全國(guó)拓展有一定妨礙；③專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)形象對(duì)區(qū)域居住價(jià)值有一定負(fù)面影響。橄欖城集中商業(yè)（本項(xiàng)目）思索OutletsLivingMall專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)13世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第13頁(yè)本項(xiàng)目彈性考慮——商業(yè)空間規(guī)劃彈性規(guī)模增加彈性考慮：超市部分在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)留出未來(lái)增建兩層空間；Mall部分若商業(yè)方向選擇Outlets或?qū)I(yè)市場(chǎng)，規(guī)劃建設(shè)時(shí)增加2層地下空間，規(guī)模可增加9000-18000平米。業(yè)態(tài)變更彈性考慮：集中商業(yè)基本空間結(jié)構(gòu)以滿(mǎn)足購(gòu)物中心為標(biāo)準(zhǔn)，為未來(lái)留足空間靈活性，二次結(jié)構(gòu)分割及裝飾依據(jù)業(yè)態(tài)確定；超市部分采取鋼結(jié)構(gòu)，未來(lái)內(nèi)外裝修可依據(jù)形象需求進(jìn)行改造；橄欖城集中商業(yè)（本項(xiàng)目）思索14世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第14頁(yè)商業(yè)形象定位聚集城市活力……展現(xiàn)國(guó)際時(shí)尚……共享便捷生活……LifestyleCenter鄭州首席生活體驗(yàn)式商業(yè)中心橄欖商業(yè)廣場(chǎng)15世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第15頁(yè)一個(gè)整合購(gòu)物、超市、餐飲、休閑娛樂(lè)、家居生活全業(yè)態(tài)魅力生活港16世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第16頁(yè)一個(gè)全方位演繹當(dāng)代城市生活、二十四小時(shí)活力四射全天候國(guó)際商業(yè)城17世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第17頁(yè)Q1：微觀(guān)區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：關(guān)鍵主力業(yè)態(tài)探討Q4：開(kāi)發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃提議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)行模式Q8：公寓產(chǎn)品定位18世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第18頁(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序解析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序超市商務(wù)會(huì)館/餐飲主力店Mall/公寓住宅餐飲街超市是區(qū)域商業(yè)氣氛最關(guān)鍵業(yè)態(tài)；商務(wù)會(huì)館、大型餐飲目標(biāo)性及生存能力強(qiáng)，輕易招商進(jìn)駐，二者盡早建設(shè)，以樹(shù)立商業(yè)形象，提供宣傳支點(diǎn)，開(kāi)啟區(qū)域商業(yè)氣氛培育回籠資金，盡量早開(kāi)發(fā)啟動(dòng)區(qū)銷(xiāo)售基本完成，避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)超市建成開(kāi)業(yè)，商業(yè)配套價(jià)值成為現(xiàn)實(shí)與其他項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵磁力商業(yè)入駐，區(qū)域商業(yè)氣氛初步形成，建設(shè)風(fēng)情餐飲街，以打造區(qū)域特色商業(yè)形象區(qū)域商業(yè)氣氛基本形成，習(xí)慣性消費(fèi)規(guī)模較大，具備區(qū)域商圈建設(shè)條件項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程開(kāi)發(fā)時(shí)序考慮19世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第19頁(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序及分期示意超市商務(wù)會(huì)所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街Mall公寓酒店式公寓月光路123項(xiàng)目分期提議20世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第20頁(yè)Q1：微觀(guān)區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：關(guān)鍵主力業(yè)態(tài)探討Q4：開(kāi)發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃提議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)行模式Q8：公寓產(chǎn)品定位21世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第21頁(yè)本項(xiàng)目總體指標(biāo)匯總：總占地為5萬(wàn)平米，總建面12.5萬(wàn)平米項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)商業(yè)用地技術(shù)指標(biāo)數(shù)值占地面積32372.00平米容積率2.5總建筑面積80930.00平米住宅用地技術(shù)指標(biāo)數(shù)值占地面積17718.58平米容積率2.5總建筑面積44296.45平米總指標(biāo)數(shù)值單位

占地面積50090.58㎡

容積率2.5

總建筑面積125226.45㎡

其中：

占比商業(yè)街10000㎡8%超市/會(huì)所0㎡16%MALL30000㎡24%酒店式公寓10000㎡8%LOFT公寓10930㎡9%住宅4㎡34%住宅底商2296.45㎡2%住宅及商業(yè)地塊指標(biāo)匯總：22世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第22頁(yè)項(xiàng)目建設(shè)期安排及測(cè)算假設(shè)說(shuō)明項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)施工安排項(xiàng)目名稱(chēng)總計(jì)（平米）上六個(gè)月下六個(gè)月上六個(gè)月下六個(gè)月上六個(gè)月下六個(gè)月商業(yè)街10000.00

5000.005000.00

超市/會(huì)所0.00

0.00

MALL30000.00

30000.00

酒店式公寓10000.00

10000.00

LOFT公寓10930.00

10930.00

住宅4.00

0.002.00

住宅底商2296.45

2296.45

累計(jì)125226.4525000.0025000.0024296.4550930.00占比

20%20%19%41%假設(shè)項(xiàng)目由下六個(gè)月開(kāi)始開(kāi)啟，下六個(gè)月-進(jìn)行超市及商業(yè)街開(kāi)發(fā)，進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售，年進(jìn)行集中商業(yè)及公寓部分開(kāi)發(fā)；假設(shè)全部土地成本為自有資金，早期開(kāi)啟資金為銀行貸款；相關(guān)銷(xiāo)售價(jià)格及租金價(jià)格按照市場(chǎng)價(jià)格平臺(tái)及增加率進(jìn)行預(yù)測(cè)。23世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第23頁(yè)價(jià)格預(yù)測(cè)——商業(yè)部分售價(jià)及租金預(yù)測(cè)項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)物業(yè)類(lèi)型規(guī)模（平米）售價(jià)（元/平米）租金（元/天.平米）MALL30000.0012.00-5.00商業(yè)街10000.00100002.00-3.00住宅底商2296.4510000超市/會(huì)所0.000.50-1.00說(shuō)明：本項(xiàng)目商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格取值：1.上六個(gè)月二七區(qū)商業(yè)物業(yè)平均價(jià)格為1.1萬(wàn)元/平米；2.升龍商業(yè)廣場(chǎng)(集中商業(yè))價(jià)格為2-5萬(wàn)元/平米；3.亞星盛世家園(臨街商鋪)為1.3萬(wàn)元/平米。項(xiàng)目周?chē)饨饏⒖紭I(yè)態(tài)租金(元/天.平米）嵩山路亞星餐飲風(fēng)情街餐飲2.5京廣南路日用2.5大學(xué)南路服裝2.7航海中路黃河科技大學(xué)對(duì)面餐飲3本項(xiàng)目商業(yè)出租價(jià)格取值：1.項(xiàng)目周?chē)啼佔(zhàn)饨鹚剑R街商鋪2-3元/平米.天；2.超市租金依據(jù)市場(chǎng)通常水平，0.5-1元/平米.天；3.升龍商業(yè)廣場(chǎng)(集中商業(yè))租金推算為5-7元/平米.天；4.大浪淘沙未來(lái)路店，租金約為0.7元/平米.天（2萬(wàn)平米，年租金500萬(wàn)）。本項(xiàng)目商業(yè)部分售價(jià)及租金：24世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第24頁(yè)價(jià)格預(yù)測(cè)——公寓及住宅部分價(jià)格預(yù)測(cè)項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)物業(yè)類(lèi)型規(guī)模（平米）售價(jià)（元/平米）酒店式公寓10000.004800LOFT公寓10930.005500住宅4.004200說(shuō)明：本項(xiàng)目住宅價(jià)格取值：從項(xiàng)目市場(chǎng)定位出發(fā)，取值應(yīng)符合市場(chǎng)平臺(tái)水平；參考周?chē)?xiàng)目?jī)r(jià)格及近期鄭州市場(chǎng)整體表現(xiàn)，本項(xiàng)目住宅上市時(shí)，提議保持低價(jià)入市，提升性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)，住宅均價(jià)為4200元/平米；本項(xiàng)目公寓價(jià)格取值：參考南部城區(qū)在售公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格；同時(shí)因?yàn)楸卷?xiàng)目位于南三環(huán)以外，區(qū)域成熟度不高，故本項(xiàng)目公寓價(jià)格應(yīng)相對(duì)保守，表達(dá)價(jià)格優(yōu)勢(shì)。住宅項(xiàng)目參考售價(jià)（元/平米）升龍國(guó)際5400亞星城市山水4700橡樹(shù)玫瑰城3900仁恒上元4100橄欖城一期4370/二期4250公寓項(xiàng)目參考售價(jià)（元/平米）升龍國(guó)際中心5250航海大廈5250時(shí)尚FC小區(qū)5500本項(xiàng)目住宅及公寓部分售價(jià)：25世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第25頁(yè)物業(yè)類(lèi)型規(guī)模（平米）出售（平米）出租（平米）MALL30000.003000超市/會(huì)所0.000商業(yè)街10000.0010000酒店式公寓10000.0010000LOFT公寓10930.0010930住宅4.004住宅底商2296.452296.45總計(jì)125226.45105226.450占比84%16%方案一：商業(yè)以銷(xiāo)售為主，集中商業(yè)、商業(yè)街全部銷(xiāo)售，僅有超市/商務(wù)會(huì)館持有出租；出售物業(yè)總規(guī)模為105226.45平米，站總體84%；持有物業(yè)總規(guī)模為0平米，占比為16%。方案1——商業(yè)以銷(xiāo)售為主

租售百分比及租售計(jì)劃，銷(xiāo)售84%，出租16%項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案1】全部出售30000平米全部出售10000平米全部出售住宅4平米底商2296.45平米全部出租0平米26世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第26頁(yè)方案1——項(xiàng)目總投資約為4.63億元（包含土地成本、財(cái)務(wù)及銷(xiāo)售費(fèi)用）項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案1】序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算程式建筑面積（平米）單價(jià)(元/㎡)金額(萬(wàn)元）備注一地價(jià)

3136.3615710.23地價(jià)成本按207萬(wàn)/畝計(jì)算二前期工程費(fèi)2.1~2.4125226.4564.00801.45

三建筑安裝工程費(fèi)3.1~3.5125226.451950.3424423.47總建安成本１商業(yè)街

10000.001500.001500.00地上2-3層２MALL

0.001500.003000.00地上2層，局部4層（超市+商務(wù)會(huì)所）３超市/會(huì)所

30000.002500.007500.00地上4層4酒店式公寓

10000.002500.002500.00建安1500+裝修1000元/平米5LOFT公寓

10930.003000.003279.00建安1500+裝修1500元/平米，層高5.6米6住宅

4.001500.006300.0024層7住宅底商

2296.451500.00344.47

四基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)4.1~4.550090.58170.00851.54

五園林景觀(guān)

6.23200.00400.72按照綠化率40%計(jì)算六管理費(fèi)用

125226.4563.43794.32（二+三+四+五）*3%七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

125226.4565.33818.14（二+三+四+五+六）*3%八財(cái)務(wù)費(fèi)用

125226.4511.43143.19銀行借款利息九營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用

125226.45186.372333.87銷(xiāo)售收入3%十一累計(jì)（不含地價(jià)）(二)~(九)125226.452440.9130566.70

十二開(kāi)發(fā)成本(一)~(九)125226.453695.4646276.93

27世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第27頁(yè)方案1——項(xiàng)目銷(xiāo)售/出租計(jì)劃表項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案1】項(xiàng)目名稱(chēng)總計(jì)

上六個(gè)月下六個(gè)月上六個(gè)月下六個(gè)月上六個(gè)月下六個(gè)月

銷(xiāo)售安排商業(yè)街10000.00

5000.005000.00

MALL30000.00

15000.0015000.00

酒店式公寓10000.00

10000.00

LOFT公寓10930.00

10930.00

住宅4.00

0.002.00

住宅底商2296.45

2296.45

累計(jì)105226.455000.0025000.002.0025000.0025930.00出租安排超市/會(huì)所0.00

0.000.000.000.000.000.00累計(jì)0.000.000.000.000.000.000.0028世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第28頁(yè)方案1——租售總收入約為8.32億元項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案1】1銷(xiāo)售/租金總收入（萬(wàn)元）83175.25

1.1銷(xiāo)售收入76747.95面積售價(jià)（元/平米）1.1.1商業(yè)街銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)10000.0010000.00100001.1.2MALL銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)36000.0030000.0011.1.3酒店式公寓銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)4800.0010000.0048001.1.4LOFT公寓銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)6011.5010930.005000.001.4.5住宅銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)17640.004.004200.001.1.6住宅底商銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)2296.452296.4510000.001.2租金收入6427.30面積租金（元/天·平米）1.2.1超市/會(huì)所租金收入（-）(萬(wàn)元)6427.3000.70（每年遞增5%）2銷(xiāo)售稅金及附加（萬(wàn)元）1314.17

2.1營(yíng)業(yè)稅及附加457.46

2.2增值稅831.75

2.3印花稅24.95

3銷(xiāo)售凈收入(=1-2)（萬(wàn)元）81861.08

銷(xiāo)售物業(yè)總收入為7.67億元，出租物業(yè)租金收入為0.64億元，總體租售收入約為8.32億元。29世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第29頁(yè)方案1——投資計(jì)劃表（含財(cái)務(wù)費(fèi)用及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用）序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)累計(jì)上六個(gè)月下六個(gè)月上六個(gè)月下六個(gè)月上六個(gè)月下六個(gè)月1土地成本15710.2315710.230.000.000.000.000.002前期工程費(fèi)801.45517.950.00283.500.000.000.003建筑安裝工程費(fèi)24423.470.003750.003750.003644.4713279.000.004基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)851.54170.31170.31170.31170.31170.310.005園林景觀(guān)400.7280.1480.1480.1480.1480.140.006管理費(fèi)用794.32158.86158.86158.86158.86158.860.007不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)818.14163.63163.63163.63163.63163.630.008財(cái)務(wù)費(fèi)用143.1951.0051.0041.190.000.000.009營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用2333.870.00150.00409.67353.76692.05728.3911累計(jì)46276.9316852.124523.945057.304571.1714543.99728.39項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案1】30世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第30頁(yè)方案1——

現(xiàn)金流量表項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案1】序號(hào)項(xiàng)目累計(jì)上六個(gè)月下六個(gè)月上六個(gè)月下六個(gè)月上六個(gè)月下六個(gè)月

1現(xiàn)金流入83175.250.005000.0013655.5011791.9523068.2824279.78563.38591.55621.12652.18684.79719.03754.98792.731.1銷(xiāo)售、租金收入83175.250.005000.0013655.5011791.9523068.2824279.78563.38591.55621.12652.18684.79719.03754.98792.732現(xiàn)金流出59333.8716852.124602.945273.064757.4817258.618757.37191.88201.47211.55222.12233.23244.89257.14269.992.1土地成本15710.2315710.230.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2前期工程費(fèi)801.45517.950.00283.500.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.3建筑安裝工程費(fèi)24423.470.003750.003750.003644.4713279.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.4基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)851.54170.31170.31170.31170.31170.310.000.000.000.000.000.000.000.000.002.5園林景觀(guān)400.7280.1480.1480.1480.1480.140.000.000.000.000.000.000.000.000.002.6管理費(fèi)用794.32158.86158.86158.86158.86158.860.000.000.000.000.000.000.000.000.002.7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)818.14163.63163.63163.63163.63163.630.000.000.000.000.000.000.000.000.002.8財(cái)務(wù)費(fèi)用143.1951.0051.0041.190.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.9營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用2333.870.00150.00409.67353.76692.05728.390.000.000.000.000.000.000.000.002.10銷(xiāo)售稅金及附加1314.170.0079.00215.76186.31364.48383.628.909.359.8110.3010.8211.3611.9312.532.11所得稅11742.770.000.000.000.002350.147645.36182.98192.13201.73211.82222.41233.53245.21257.473凈現(xiàn)金流量23841.39(16852.12)397.068382.447034.475809.6615522.40371.50390.07409.58430.06451.56474.14497.84522.744累計(jì)凈現(xiàn)金流量

(16852.12)(16455.07)(8072.62)(1038.16)4771.5020293.9020665.4021055.4721465.0521895.1122346.6722820.8123318.6523841.395凈現(xiàn)值11871.67(15603.82)340.416654.255170.543953.969781.75216.77210.74204.89199.20193.67188.29183.06177.976累計(jì)凈現(xiàn)值

(15603.82)(15263.41)(8609.15)(3438.61)515.3510297.0910513.8610724.6010929.4911128.6911322.3611510.6511693.7011871.6731世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第31頁(yè)方案1——

現(xiàn)金流量圖項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案1】32世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第32頁(yè)方案1——

綜合經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案1】序號(hào)項(xiàng)目累計(jì)單位1總占地面積50090.58平方米2總建筑面積125226.45平方米3開(kāi)發(fā)成本46276.93萬(wàn)元4租售總收入83175.25萬(wàn)元5銷(xiāo)售稅金及附加1314.17萬(wàn)元6利潤(rùn)總額35584.16萬(wàn)元7所得稅11742.77萬(wàn)元8凈利潤(rùn)23841.39萬(wàn)元9稅前投資利潤(rùn)率77%

10稅后投資利潤(rùn)率52%

11財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（按六個(gè)月計(jì))26%

12動(dòng)態(tài)回收期2.9年13靜態(tài)回收期2.2年33世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第33頁(yè)方案二：商業(yè)以以自持出租為主，集中商業(yè)以自持為主，少部分商鋪可出售，超市/商務(wù)會(huì)館全部持有出租，商業(yè)街租售各占50%；出售物業(yè)總規(guī)模為75226.45（占比60%）；持有物業(yè)總規(guī)模為50000（占比40%）。方案2——商業(yè)以自持出租為主

租售百分比及租售計(jì)劃，銷(xiāo)售60%，出租40%項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案2】出售5000平米出租25000平米出售5000平米出租5000平米全部出租0平米物業(yè)類(lèi)型規(guī)模（平米）出售（平米）出租（平米）MALL30000.00500025000超市/會(huì)所0.000商業(yè)街10000.0050005000酒店式公寓10000.0010000LOFT公寓10930.0010930住宅4.004住宅底商2296.452296.45總計(jì)125226.4575226.4550000占比60%40%全部出售住宅4平米底商2296.45平米34世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第34頁(yè)方案2——項(xiàng)目總投資約為4.57億元（包含土地成本、財(cái)務(wù)及銷(xiāo)售費(fèi)用）項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案2】序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算程式建筑面積（平米）單價(jià)(元/㎡)金額(萬(wàn)元）備注一地價(jià)

3136.3615710.23地價(jià)成本按207萬(wàn)/畝計(jì)算二前期工程費(fèi)2.1~2.4125226.4564.00801.45

三建筑安裝工程費(fèi)3.1~3.5125226.451950.3424423.47總建安成本１商業(yè)街

10000.001500.001500.00地上2-3層２超市/會(huì)所

0.001500.003000.00地上2層，局部4層（超市+商務(wù)會(huì)所）３MALL

30000.002500.007500.00地上4層4酒店式公寓

10000.002500.002500.00建安1500+裝修1000元/平米5LOFT公寓

10930.003000.003279.00建安1500+裝修1500元/平米，層高5.6米6住宅

4.001500.006300.0024層7住宅底商

2296.451500.00344.47

四基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)4.1~4.550090.58170.00851.54

五園林景觀(guān)

6.23200.00400.72按照綠化率40%計(jì)算六管理費(fèi)用

125226.4563.43794.32（二+三+四+五）*3%七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

125226.4565.33818.14（二+三+四+五+六）*3%八財(cái)務(wù)費(fèi)用

125226.4511.43502.15銀行借款利息九營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用

125226.45186.371388.44銷(xiāo)售收入3%十一累計(jì)（不含地價(jià)）(二)~(九)125226.452440.9129980.23

十二開(kāi)發(fā)成本(一)~(九)125226.453695.4645690.46

35世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第35頁(yè)方案2——項(xiàng)目銷(xiāo)售/出租計(jì)劃表項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案2】項(xiàng)目名稱(chēng)總計(jì)

上六個(gè)月下六個(gè)月上六個(gè)月下六個(gè)月上六個(gè)月下六個(gè)月

銷(xiāo)售安排商業(yè)街5000.00

5000.00

MALL5000.00

5000.00

酒店式公寓10000.00

10000.00

LOFT公寓10930.00

10930.00

住宅4.00

0.002.00

住宅底商2296.45

2296.45

累計(jì)75226.4525000.002.0025930.00出租安排商業(yè)街5000.005000.005000.005000.005000.005000.005000.00超市/會(huì)所0.000.000.000.000.000.000.00MALL25000.00

25000.0025000.0025000.0025000.00累計(jì)50000.0025000.0025000.0050000.0050000.0050000.0050000.0036世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第36頁(yè)方案2——租售總收入約為8.30億元項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案2】銷(xiāo)售物業(yè)總收入為4.17億元，出租物業(yè)租金收入為4.12億元，總體租售收入約為8.30億元。1銷(xiāo)售、租金收入82951.40

1.1銷(xiāo)售收入41747.95面積售價(jià)（元/平米）1.1.1商業(yè)街銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)5000.005000.00100001.1.2MALL銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)6000.00500011.1.3酒店式公寓銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)4800.001000048001.1.4LOFT公寓銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)6011.501093050001.1.5住宅銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)17640.00442001.1.6住宅底商銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)2296.452296.45100001.2租金收入41203.45面積租金（元/天·平米）1.2.1超市/會(huì)所租金收入（-）(萬(wàn)元)6427.300.000.70（每年遞增5%)1.2.2商業(yè)街租金收入（-）(萬(wàn)元)4590.935000.002.00（每年遞增5%)1.2.3MALL租金收入（-）(萬(wàn)元)30185.22250003.00（每年遞增5%)2銷(xiāo)售稅金及附加1310.63

2.1營(yíng)業(yè)稅及附加456.23

2.2增值稅829.51

2.3印花稅24.89

3銷(xiāo)售凈收入(=1-2)81640.77

37世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第37頁(yè)方案2——投資計(jì)劃表（含財(cái)務(wù)費(fèi)用及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用）項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案2】序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)累計(jì)上六個(gè)月下六個(gè)月上六個(gè)月下六個(gè)月上六個(gè)月下六個(gè)月1土地成本15710.2315710.230.000.000.000.000.002前期工程費(fèi)801.45517.950.00283.500.000.000.003建筑安裝工程費(fèi)24423.470.003750.003750.003644.4713279.000.004基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)851.54170.31170.31170.31170.31170.310.005園林景觀(guān)400.7280.1480.1480.1480.1480.140.006管理費(fèi)用794.32158.86158.86158.86158.86158.860.007不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)818.14163.63163.63163.63163.63163.630.008財(cái)務(wù)費(fèi)用502.1547.08227.54227.540.000.000.009營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用1388.440.000.00415.14359.23559.2054.8611累計(jì)45690.4616848.204550.485249.124576.6514411.1554.8638世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第38頁(yè)方案2——

現(xiàn)金流量表項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案2】序號(hào)項(xiàng)目累計(jì)上六個(gè)月下六個(gè)月上六個(gè)月下六個(gè)月上六個(gè)月下六個(gè)月

12345678910111213141現(xiàn)金流入82951.400.000.0013838.0011974.4518640.151828.653840.174032.174233.784445.474667.744901.135146.195403.501.1銷(xiāo)售、租金收入82951.400.000.0013838.0011974.4518640.151828.653840.174032.174233.784445.474667.744901.135146.195403.502現(xiàn)金流出58864.6916848.204550.485467.764765.8414705.6683.751261.561373.301441.971514.071589.771669.261752.721840.362.1土地成本15710.2315710.230.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2前期工程費(fèi)801.45517.950.00283.500.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.3建筑安裝工程費(fèi)24423.470.003750.003750.003644.4713279.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.4基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)851.54170.31170.31170.31170.31170.310.000.000.000.000.000.000.000.000.002.5園林景觀(guān)400.7280.1480.1480.1480.1480.140.000.000.000.000.000.000.000.000.002.6管理費(fèi)用794.32158.86158.86158.86158.86158.860.000.000.000.000.000.000.000.000.002.7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)818.14163.63163.63163.63163.63163.630.000.000.000.000.000.000.000.000.002.8財(cái)務(wù)費(fèi)用502.1547.08227.54227.540.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.9營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用1388.440.000.00415.14359.23559.2054.860.000.000.000.000.000.000.000.002.10銷(xiāo)售稅金及附加1310.630.000.00218.64189.20294.5128.8960.6763.7166.8970.2473.7577.4481.3185.382.11所得稅11863.600.000.000.000.000.000.001200.881309.591375.071443.831516.021591.821671.411754.983凈現(xiàn)金流量24086.71(16848.20)(4550.48)8370.247208.613934.491744.902578.612658.872791.822931.413077.983231.873393.473563.144累計(jì)凈現(xiàn)金流量

(16848.20)(21398.68)(13028.44)(5819.83)(1885.35)(140.45)2438.165097.037888.8410820.2513898.2317130.1020523.5724086.715凈現(xiàn)值6978.85(15600.19)(3901.30)6644.575298.542677.751099.581504.591436.511396.601357.811320.091283.421247.771213.116累計(jì)凈現(xiàn)值

(15600.19)(19501.49)(12856.92)(7558.38)(4880.64)(3781.06)(2276.46)(839.96)556.651914.453234.544517.975765.746978.8539世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第39頁(yè)方案2——

現(xiàn)金流量圖項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案2】40世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第40頁(yè)方案2——

綜合經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案2】序號(hào)項(xiàng)目累計(jì)單位1總占地面積50090.6平方米2總建筑面積125226.5平方米3開(kāi)發(fā)成本45690.5萬(wàn)元4租售總收入82951.4萬(wàn)元5銷(xiāo)售稅金及附加1310.6萬(wàn)元6利潤(rùn)總額35950.3萬(wàn)元7所得稅11863.6萬(wàn)元8凈利潤(rùn)24086.7萬(wàn)元9稅前投資利潤(rùn)率79%

10稅后投資利潤(rùn)率53%

11財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（按六個(gè)月計(jì))15%

12動(dòng)態(tài)回收期5.6年13靜態(tài)回收期4.1年41世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第41頁(yè)Q1：微觀(guān)區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：關(guān)鍵主力業(yè)態(tài)探討Q4：開(kāi)發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃提議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)行模式Q8：公寓產(chǎn)品定位42世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第42頁(yè)規(guī)劃指標(biāo)114.924m245.591m本項(xiàng)目商業(yè)地塊項(xiàng)目規(guī)劃條件總用地面積：32372m2總建筑面積：80930.01m2容積率：2.5建筑密度：40%車(chē)位：32443世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第43頁(yè)超市商務(wù)會(huì)所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街Mall公寓酒店式公寓滿(mǎn)足地塊規(guī)劃指標(biāo)前提下，合理規(guī)劃布局，使地塊價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化規(guī)劃布局提議層數(shù)單層面積總面積Mall地上4層7000左右30000獨(dú)立商業(yè)超市地上2層7000-750010000-1商務(wù)會(huì)館地上4層（1-2層部分面積給超市）8000-10000餐飲街地上2-3層商業(yè)街區(qū)形式10000商業(yè)總規(guī)模60000公寓酒店式公寓：8000-10000平米LOFT公寓：1-13000平米21000總計(jì)81000綠化景觀(guān)停車(chē)場(chǎng)44世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第44頁(yè)各物業(yè)初步尺寸以下列圖規(guī)劃布局提議超市商務(wù)會(huì)所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街Mall公寓酒店式公寓1015101575209010245505051065355建筑密度為57%，稍大于規(guī)劃要求50401151045世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第45頁(yè)Mall超市商務(wù)會(huì)所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街人流動(dòng)線(xiàn)與車(chē)行動(dòng)線(xiàn)相分隔，盡可能不出現(xiàn)人車(chē)動(dòng)線(xiàn)沖突車(chē)行交通主要在項(xiàng)目外圍區(qū)域，車(chē)輛出入口設(shè)置在商業(yè)區(qū)東部，車(chē)輛從城南三環(huán)主干道進(jìn)入項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)；人流動(dòng)線(xiàn)主要為各商業(yè)設(shè)施周?chē)c車(chē)行道路相分隔，盡可能實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流。停車(chē)位設(shè)置：集中停車(chē)場(chǎng)可設(shè)置在公寓及商業(yè)群樓南側(cè)，規(guī)模可容納100-150輛車(chē)；馮莊路和地塊東側(cè)均可設(shè)置臨街停車(chē)位200余位。車(chē)行流線(xiàn)人行流線(xiàn)停車(chē)及交通體系46世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第46頁(yè)Mall超市商務(wù)會(huì)所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街園林景觀(guān)景觀(guān)體系提議——

一心、三帶、多點(diǎn)園林景觀(guān)體系在地塊中部設(shè)置小型廣場(chǎng)，形象突出，含有昭示性，提升項(xiàng)目標(biāo)整體形象和檔次，起到人流聚集功效餐業(yè)街景觀(guān)帶：利用餐飲街入口和街內(nèi)一條景觀(guān)主軸打造，突出餐飲街休閑、時(shí)尚、舒適特色風(fēng)情停車(chē)場(chǎng)中內(nèi)可增添一些點(diǎn)式綠植，從細(xì)節(jié)景觀(guān)提升本項(xiàng)目整體形象和環(huán)境。中心景觀(guān)主景觀(guān)帶點(diǎn)式景觀(guān)公寓景觀(guān)帶：利用綠化帶把公寓和停車(chē)場(chǎng)、商業(yè)隔離，提升公寓價(jià)值；利用商業(yè)裙樓樓頂營(yíng)造平臺(tái)花園，并使其擔(dān)負(fù)商業(yè)和住宅轉(zhuǎn)換功效臨街景觀(guān)帶：利用硬植廣場(chǎng)、綠植和情趣小品擺設(shè)，打造休閑、時(shí)尚、優(yōu)雅購(gòu)物環(huán)境臨街景觀(guān)帶餐飲街景觀(guān)帶中心景觀(guān)點(diǎn)式景觀(guān)公寓景觀(guān)帶47世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第47頁(yè)三大主題服務(wù)區(qū)：

生活服務(wù)區(qū)+休閑娛樂(lè)區(qū)+餐飲服務(wù)區(qū)商業(yè)物業(yè)服務(wù)功效體系生活商業(yè)區(qū)：板塊功效：關(guān)鍵主力商業(yè)Mall（Outlets/LivingMall/零售式專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)）、大型綜合超市等；商業(yè)形式：商業(yè)群樓4層作為購(gòu)物中心；獨(dú)立建筑1-2層作為大型綜合超市。休閑娛樂(lè)服務(wù)區(qū)：板塊功效：餐飲旗艦店（品牌、大型餐飲設(shè)施），商務(wù)會(huì)所（洗浴休閑娛樂(lè)為主）；商業(yè)形式：獨(dú)立建筑部分3-4層為主餐飲服務(wù)區(qū)：板塊功效：以餐飲為主，中西餐、茶樓、咖啡店、快餐等為主，并有少許生活服務(wù)型商業(yè)；商業(yè)形式：商業(yè)街區(qū)，地上2-3層，50-200平米/間，可任意分割或組合。生活商業(yè)區(qū)休閑娛樂(lè)服務(wù)區(qū)餐飲服務(wù)區(qū)商業(yè)服務(wù)體系48世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第48頁(yè)商業(yè)物業(yè)發(fā)展體系Mall特色餐飲街超市/商務(wù)會(huì)所建筑形式與建筑格調(diào)：與橄欖城整體新德式格調(diào)協(xié)調(diào)，表達(dá)國(guó)際化、時(shí)尚感內(nèi)部商業(yè)環(huán)境營(yíng)造：經(jīng)過(guò)小品、裝飾、內(nèi)部景觀(guān)等提升商業(yè)形象產(chǎn)品規(guī)劃：商鋪?zhàn)杂山M合，確保各商鋪均好性，便于后期銷(xiāo)售建筑格調(diào)：表達(dá)國(guó)際化，時(shí)尚、當(dāng)代，充滿(mǎn)活力街區(qū)格調(diào)街區(qū)氣氛營(yíng)造：綠植、小品、燈光等營(yíng)造街區(qū)環(huán)境，店標(biāo)導(dǎo)視系統(tǒng)表達(dá)國(guó)際感廣告、標(biāo)識(shí)：外部設(shè)置大型昭示牌，內(nèi)部統(tǒng)一商場(chǎng)導(dǎo)示，營(yíng)造商業(yè)氣氛建筑格調(diào)：與整體商業(yè)氣氛相協(xié)調(diào)，表達(dá)標(biāo)志性和檔次感建筑形式：商務(wù)會(huì)所，地上4層，主要以洗浴、休閑娛樂(lè)為主整體空間劃分：超市與商務(wù)會(huì)館空間劃分內(nèi)部空間規(guī)劃提議：內(nèi)部空間總體布局滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)要求平面動(dòng)線(xiàn)與垂直交通：確保購(gòu)物空間舒適度和各商業(yè)位置均好性建筑形式：地上2-3層，高低錯(cuò)落，活躍當(dāng)代時(shí)尚商業(yè)街區(qū)49世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第49頁(yè)利用公寓裙房，地上4層，采取當(dāng)代簡(jiǎn)約建筑格調(diào)，國(guó)際化特征，與橄欖城整體新德式格調(diào)相協(xié)調(diào)建筑類(lèi)型：公寓裙房，集中商業(yè)地上1-4層，單層7000平米左右；建筑形態(tài)：Mall呈“Ｌ”形，其上為2棟公寓。在建筑設(shè)計(jì)上做出通透感、當(dāng)代感，突出大平面、整體性；建筑形式與建筑格調(diào)50世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第50頁(yè)商業(yè)外立面形象表達(dá)當(dāng)代、時(shí)尚商業(yè)形象，提升整體商業(yè)品質(zhì)外立面形象提議做到中等水平，內(nèi)部消費(fèi)可定位在中低級(jí)水平；提升整體商業(yè)品質(zhì)感，提供一個(gè)休閑、時(shí)尚、當(dāng)代大眾消費(fèi)場(chǎng)所。商業(yè)外立面形象51世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第51頁(yè)內(nèi)部空間提議50505040主入口扶梯扶梯客梯貨梯中庭百貨、購(gòu)物中心選址需求（參考）——層高：首層大于5米，2～3層大于4米；樓板荷載：大于550kg/平方米；柱距：大于8米×8米；配套設(shè)施：扶梯、貨梯、中央空調(diào)、防火分區(qū)、卸貨區(qū)等停車(chē)位：100個(gè)以上首層層高：5.4米2-4層層高：4.5米柱距：8.4×8.4米扶梯臨主路方向設(shè)置出入口，公寓入口設(shè)于內(nèi)測(cè)，與商業(yè)功效有效分隔本項(xiàng)目?jī)?nèi)部空間規(guī)劃提議考慮未來(lái)彈性使用空間，提議基本空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃以能滿(mǎn)足購(gòu)物中心要求為標(biāo)準(zhǔn)，二次空間劃分和內(nèi)部裝修依據(jù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)設(shè)定對(duì)應(yīng)檔次。52世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第52頁(yè)國(guó)貿(mào)商城街道研究相比較東方新天地寬大大尺度街道來(lái)說(shuō)，國(guó)貿(mào)商城街道尺度更經(jīng)濟(jì)實(shí)用。街道寬度從4.2米到15米不等，伴隨店鋪規(guī)模、業(yè)態(tài)和景觀(guān)改變而改變其尺度。一樣，國(guó)貿(mào)商城街道也是波折，在商城內(nèi)形成了一個(gè)環(huán)狀通路。15米8.4米4.8米5.8米4.2米6米平面動(dòng)線(xiàn)與垂直交通53世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第53頁(yè)人流動(dòng)線(xiàn)設(shè)置與出入口合理布局，確保購(gòu)物空間舒適度和各商業(yè)位置均好性平面動(dòng)線(xiàn)與垂直交通垂直交通：確保大型賣(mài)場(chǎng)區(qū)進(jìn)入便利性，但不宜過(guò)多，以增加消費(fèi)者逗留時(shí)間；選擇適當(dāng)位置設(shè)置垂直交通，確保低層商鋪昭示性，充分利用垂直交通對(duì)人流組織作用。平面動(dòng)線(xiàn)：整個(gè)百貨只有１條人流主動(dòng)線(xiàn)，絕大多數(shù)店鋪分布于主動(dòng)線(xiàn)兩旁，從而最大程度防止了死角出現(xiàn)，確保了鋪面均好性；提議主通道寬度為3-5米，確保良好視野和購(gòu)物通道。次入口次入口50505040主入口扶梯扶梯扶梯客梯貨梯中庭54世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第54頁(yè)經(jīng)過(guò)景觀(guān)中庭設(shè)置休閑、休憩空間，提升商場(chǎng)檔次和價(jià)值，聚集人氣中庭設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：豐富空間層次，強(qiáng)化商業(yè)氣氛形成交通樞紐，組織空間秩序營(yíng)造綠色景觀(guān)，形成舒適空間宣傳企業(yè)品牌，美化商場(chǎng)形象沿中庭設(shè)置綠化休閑、休憩空間休憩空間景觀(guān)中庭中庭55世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第55頁(yè)綠植、雕塑、小品——結(jié)點(diǎn)設(shè)置小品、雕塑景觀(guān)等，能夠增強(qiáng)人在商場(chǎng)中駐留性?xún)?nèi)部景觀(guān)56世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第56頁(yè)地面鋪裝——?jiǎng)泳€(xiàn)指導(dǎo)性明確地面鋪裝及標(biāo)志，細(xì)節(jié)表達(dá)品質(zhì)感地面鋪裝是在設(shè)計(jì)中輕易被人忽略方面，所以特色地面鋪裝會(huì)給人意向不到效果。經(jīng)過(guò)空間尺度、裝飾材料、色彩、指示標(biāo)志等元素，實(shí)現(xiàn)明確動(dòng)線(xiàn)指導(dǎo)。內(nèi)部裝飾57世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第57頁(yè)統(tǒng)一時(shí)尚商場(chǎng)導(dǎo)示，提升整體品質(zhì)，營(yíng)造良好購(gòu)物環(huán)境統(tǒng)一導(dǎo)識(shí)同一主題商鋪統(tǒng)一標(biāo)識(shí)，不一樣主題標(biāo)識(shí)在材質(zhì)、顏色等方面保持格調(diào)一致性58世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第58頁(yè)經(jīng)過(guò)小型廣場(chǎng)、噴泉、雕塑等樹(shù)立鮮明標(biāo)志，到達(dá)吸引客流、聚集人氣效果外部景觀(guān)場(chǎng)景59世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第59頁(yè)霓虹廣告極大影響著商場(chǎng)形象，做立面設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)提前考慮戶(hù)外廣告提議廣告塔屋頂式墻面式懸幕式懸掛式門(mén)臉式突出式櫥窗式活動(dòng)式蓬帳式遠(yuǎn)距離確認(rèn)：500米外，高位店標(biāo)，指路牌。中距離確認(rèn)：200米外，外墻大型店標(biāo)。近距離確認(rèn)：50米外，商場(chǎng)入口標(biāo)牌，電梯入口標(biāo)牌。60世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第60頁(yè)Q1：微觀(guān)區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：關(guān)鍵主力商業(yè)業(yè)態(tài)探討Q4：開(kāi)發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃提議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)行模式Q8：公寓產(chǎn)品定位61世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第61頁(yè)商業(yè)招商與運(yùn)行模式提議

1.商業(yè)招商安排提議2.商業(yè)運(yùn)行模式提議62世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第62頁(yè)招商計(jì)劃招商目標(biāo)截止到6月，確認(rèn)超市、會(huì)所、餐飲主力店進(jìn)駐意向。截止到9月，完成餐飲次主力店招商，完成可招商面積50%招商任務(wù)。截止到2006月，基本完成餐飲街整體招商任務(wù)，以及小區(qū)商業(yè)部分招商。截止到年12月，完成Mall招商、及住宅底商小區(qū)商業(yè)招商。招商執(zhí)行自主招商：超市、商務(wù)會(huì)所、餐飲主力店、Mall、電器/家飾等次主力店委托招商：餐飲街、小區(qū)商業(yè)63世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第63頁(yè)招商標(biāo)準(zhǔn)主力店標(biāo)準(zhǔn)以主力店、次主力店招商為主；關(guān)鍵主力店先行，輔助店隨即；盡可能不參加小經(jīng)營(yíng)商招商工作招商先行標(biāo)準(zhǔn)先招商，后建設(shè)，防止因建筑本體原因妨礙商家入駐，同時(shí)更加好控制財(cái)務(wù)成本嚴(yán)格控制標(biāo)準(zhǔn)選擇符合項(xiàng)目定位、符合區(qū)域消費(fèi)需求商家，寧可緩建，不因?yàn)閷?shí)現(xiàn)招商目標(biāo)而放棄標(biāo)準(zhǔn)放水養(yǎng)魚(yú)標(biāo)準(zhǔn)在前期區(qū)域商業(yè)氣氛培育時(shí)期，免去或降低租金要求，與商家共同進(jìn)行市場(chǎng)培育64世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第64頁(yè)招商與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系概念設(shè)計(jì)主力店洽談初步方案施工圖設(shè)計(jì)方案調(diào)整招商先行，在初步方案設(shè)計(jì)完成前要與主力店達(dá)成進(jìn)駐意向主力店意向主力店簽約65世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯...副本第65頁(yè)招商策略坐招+點(diǎn)滲透式策略相結(jié)合，做到有效招商。點(diǎn)滲透式策略主要表達(dá)為點(diǎn)對(duì)點(diǎn)和重點(diǎn)深入攻破，是直接面向客戶(hù)滲透式策略，包含直接上門(mén)造訪(fǎng)、DM單直投、重點(diǎn)商家突破專(zhuān)業(yè)招商網(wǎng)站和地產(chǎn)交易平臺(tái)；行業(yè)協(xié)會(huì)、政府機(jī)構(gòu)及各地商會(huì)；與定位不一樣商業(yè)項(xiàng)目招商部門(mén)建立戰(zhàn)略性合作搭檔關(guān)系，達(dá)成資源共享互贏格局。招商模