第二章房地產開發項目可行性研究本章要點:根據可行性研究的目的不同，可行性研究可分為投資決策使用的可行性研究、立項審批使用的可行性研究和向金融機構貸款使用的可行性研究。本章以投資決策使用的可行性研究為例，介紹了可行性研究的涵義、可行性研究的工作程序、可行性研究的依據、房地產市場調查與預測、開發項目投資、成本、費用的估算、項目收入估算與資金籌措、經濟評價、不確定性分析、可行性研究報告的基本構成和正文的寫作要點，本章的重點是房地產開發項目經濟評價。第二章房地產開發項目可行性研究1第二章房地產開發項目可行性研究概述房地產市場調查與預測

房地產開發項目投資、成本、費用的估算

房地產開發項目收入估算與資金籌措

房地產開發項目經濟評價

房地產開發項目不確定性分析

房地產開發項目可行性研究報告的基本構成

第二章房地產開發項目可行性研究概述22.1概述

可行性研究的內涵

房地產開發項目可行性研究作用

房地產開發項目可行性研究的階段劃分

房地產開發項目可行性研究的工作程序

房地產開發項目可性研究的主要依據

2.1概述可行性研究的內涵3房地產項目可行性研究的內涵

房地產項目可行性研究是指在房地產項目投資前期，通過房地產投資環境及房地產市場狀況的調查分析，對擬開發項目若干個開發經營方案進行評價，判斷擬開發項目的可行性。房地產項目可行性研究的內涵房地產項目4房地產開發項目可行性研究作用

為投資決策提供依據作為資金籌措的依據為項目實施提供開發經營方案作為項目立項審批的依據房地產開發項目可行性研究作用為投資決策提供依據5房地產開發項目可行性研究的階段劃分

機會研究初步可行性研究詳細可行性研究項目評價房地產開發項目可行性研究的階段劃分機會研究6房地產開發項目可行性研究的工作程序

針對目標地塊，明確擬開發項目性質組建可行性研究的組織機構或簽訂咨詢合同市場調查與預測提出開發經營方案開發經營方案的評價與選擇編制可行性研究報告房地產開發項目可行性研究的工作程序針對目標地塊，明確擬開發7房地產開發項目可行性研究報告的主要內容項目概況市場調查與預測規劃設計方案的選擇項目開發經營周期的確定項目投資估算項目收入估算投資計劃與資金籌措計劃經濟評價不確定性分析結論與建議

房地產開發項目可行性研究報告的主要內容項目概況82.2房地產市場調查與預測

房地產市場調查與預測的主要內容

房地產投資環境的調查與預測房地產市場狀況的調查與預測房地產市場調查與預測的方法

2.2房地產市場調查與預測房地產市場調查與預測的主92.3房地產開發項目投資、成本、費用的估算

房地產開發項目總投資的構成

經營成本費用

房地產開發項目投資、費用的估算方法

2.3房地產開發項目投資、成本、費用的估算房地產開10房地產開發項目總投資的構成

房地產投資分析中所討論的投資是狹義的，是指人們在房地產開發或投資活動中，為實現某種預定的開發、經營目標而預先墊支的資金。房地產開發項目總投資包括開發建設投資和經營資金。開發建設投資是指在開發期內完成房地產產品開發所需投入的各項費用；經營資金是指開發企業用于日常經營的周轉資金。開發建設投資在開發建設過程中形成以出售和出租為目的的開發產品成本和以自營為目的的固定資產和其他資產。房地產開發項目總投資的構成房地產投資分析中所討論的投資是狹11房地產開發項目經營方式出售出租自營房地產開發項目經營方式出售12出售型房地產項目的開發經營周期0123456開發期經營期開發經營期出售型房地產項目的開發經營周期0123456開發期經營期開發13出售型、出租型房地產項目總投資估算表

出售型、出租型房地產項目總投資估算表14自營自用型房地產項目總投資估算表

自營自用型房地產項目總投資估算表15經營成本開發產品成本開發產品成本是指房地產開發項目建成時，按照國家有關財務和會計制度，轉入房地產產品的開發建設投資。經營成本經營成本是指房地產產品出售、出租時，將開發產品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本。經營成本開發產品成本16費用

運營費用修理費用期間費用費用運營費用17運營費用

出售型房地產項目，經營期的運營費用主要包括：管理費用、銷售費用、財務費用等。當房地產開發項目竣工后采用出租或自營方式經營時，應估算項目經營期間的運營費用。運營費用通常包括：人工費，公共設施設備運行、維修及保養費，綠地管理費，衛生清潔費用，保安費用，辦公費，固定資產折舊費、保險費，房產稅，廣告宣傳及市場推廣費，租賃代理費，不可預見費。運營費用出售型房地產項目，經營期的運營費用主要包括：管理費18期間費用

開發項目的期間費用是指企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的經營費用、管理費用和財務費用。房地產開發項目用于銷售時，開發期的期間費用計入開發建設投資中的管理、財務和銷售費用，現房銷售期的期間費用計為運營費用。房地產開發項目用于出租或自營時，開發期的期間費用計入開發建設投資，經營期的期間費用計為運營費用。期間費用開發項目的期間費用是指企業行政管理部19房地產開發項目投資、費用的估算方法

土地費用估算前期工程費用估算基礎設施建設費估算建筑安裝工程費估算公共配套設施費估算開發間接費用估算管理費用的估算財務費用的估算銷售費用的估算開發期稅費的估算其他費用的估算不可預見費的估算經營資金的估算房地產開發項目投資、費用的估算方法土地費用估算財務費用的20開發期間稅費估算表

開發期間稅費估算表21其他費用估算表

其他費用估算表222.4房地產開發項目收入估算與資金籌措

房地產開發項目收入估算

資金籌措計劃的編制

2.4房地產開發項目收入估算與資金籌措房地產開發項23租售收入的估算租售方案租售價格租售收入收款方式租售收入的估算租售方案24銷售收入與經營稅金及附加估算表

銷售收入與經營稅金及附加估算表25出租收入及經營稅金估算表

出租收入及經營稅金估算表26資金籌措計劃的編制

投資計劃與資金籌措計劃編制借貸資金還本付息計劃資金籌措計劃的編制投資計劃與資金籌措計劃編制27投資計劃與資金籌措表

投資計劃與資金籌措表28房地產開發項目經濟評價

房地產項目經濟評價分為財務評價和綜合評價。對于一般的房地產項目只需進行財務評價；對于重大的、對區域社會經濟發展有較大影響的房地產項目，如經濟開發區項目、成片開發項目，在作出決策前應進行綜合評價。房地產開發項目經濟評價房地產項目經濟29房地產開發項目財務評價

房地產開發項目財務評價的內涵

房地產開發項目評價中的基本財務報表

房地產開發項目財務盈利能力的評價指標

房地產開發項目清償能力的評價指標

房地產開發項目單方案的財務可行性分析房地產項目開發經營方案的比選

房地產開發項目財務評價房地產開發項目財務評價的內涵30房地產開發項目財務評價的內涵

房地產項目財務評價是在房地產市場調查與預測、項目策劃、投資估算、收入估算與資金籌措等基本資料和數據的基礎上，通過編制基本財務報表；計算財務評價指標，對房地產項目的財務盈利能力、清償能力、資金平衡等情況進行分析。房地產開發項目財務評價的內涵房地產項31房地產開發項目評價中的財務評價報表

房地產開發項目財務評價報表包括基本報表和輔助報表。一些基礎性數據(如成本、收入等)都存儲于輔助報表中，這些輔助報表通過某種對應關系生成基本報表。通過基本報表就可以對項目進行財務盈利能力分析、財務清償能力分析及資金平衡分析。房地產開發項目評價中的財務評價報表房32基本財務報表現金流量表資金來源與運用表損益表資產負債表在對房地產開發項目進行獨立的財務評價時，不需要編制資產負債表。基本財務報表現金流量表33全部投資現金流量表

該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎，用以計算全部投資財務內部收益率、財務凈現值及投資回收期等評價指標，考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案(不論其資金來源及利息多少)進行比較建立共同的基礎。全部投資現金流量表該表不分投資資金來源，以全34全部投資財務現金流量表

全部投資財務現金流量表35資本金現金流量表

資本金現金流量表是從投資者整體的角度出發，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利息支付視為現金流出，用以計算資本金財務內部收益率、財務凈現值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力。資本金現金流量表資本金現金流量表是從投資者整36資本金財務現金流量表

資本金財務現金流量表37資金來源與運用表

資金來源與運用表反映房地產項目開發經營期各期的資金盈余或短缺情況，用于資金平衡分析、選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計劃。資金來源與運用表資金來源與運用表反映房地產項38資金來源與運用表

資金來源與運用表39損益表

損益表反映房地產項目開發經營期內各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算利潤、投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評價指標。損益表損益表反映房地產項目開發經營期內各期的40損益表

損益表41房地產開發項目財務盈利能力的評價指標

盈利能力指標，是用來考察項目盈利能力水平的指標，包括靜態指標和動態指標兩類。其中：靜態指標是在不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現金流量計算出來的經濟評價指標，這些指標計算簡便，通常在概略評價時采用。動態指標，則考慮了資金時間價值因素的影響，要對發生在不同時間的效益、費用計算資金的時間價值，將現金流量進行等值化處理后計算評價指標。動態評價指標，能比較全面的反映投資方案整個計算期的經濟效果，適用于詳細可行性研究階段的經濟評價和計算期較長的投資項目。房地產開發項目財務盈利能力的評價指標盈42靜態評價指標利潤總額投資利潤率資本金利潤率資本金凈利潤率靜態投資回收期靜態評價指標利潤總額43動態評價指標

在計算動態評價指標時，應列出項目的凈現值函數。凈現值函數：NPV（i）=

動態評價指標在計算動態評價指標時，應列出項目的凈現值函數。44動態評價指標財務凈現值（FNPV）財務內部收益率（FIRR）動態投資回收期動態評價指標財務凈現值（FNPV）45房地產開發項目清償能力的評價指標

借款償還期利息備付率償債備付率房地產開發項目清償能力的評價指標借款償還期46房地產開發項目單方案（開發經營方案）的財務可行性分析

一般情況下，利用動態評價指標對項目開發經營方案的財務可行性進行分析。若可行性研究的目的是為了給投資決策提供依據，可在財務凈現值、財務內部收益率中任選一個指標對單方案的財務可行性進行評價。（1）財務內部收益率指標設MARR為投資者可接受的最低收益率（或者是投資者設定的目標收益率），ic為基準收益率。若FIRR≥MARR或FIRR≥ic，即認為該方案盈利能力已滿足最低要求，在財務上可以考慮接受。（2）財務凈現值（FNPV）指標若某開發經營方案的FNPV≥0，則該方案盈利能力在財務上是可以考慮接受的。房地產開發項目單方案（開發經營方案）的財務可行性分析47房地產項目開發經營方案比選的步驟

進行房地產項目策劃，提出各種可供選擇的開發經營方案對各單方案的財務可行性進行分析對各財務可行的開發經營方案進行比選，選擇出一個最滿意方案和一個備選的較滿意方案對最滿意方案進行不確定性分析房地產項目開發經營方案比選的步驟進行房地產項目策劃，提出各48多方案比選的指標及方法

差額投資內部收益率（ΔIRR）凈現值（NPV）等額年值（AW）多方案比選的指標及方法差額投資內部收益率（ΔIRR）49開發經營期異同時比選指標的選擇

①當可供比較的方案開發經營期相同時比選指標的選擇可直接選用差額投資內部收益率、凈現值或等額年值中的一項指標進行方案比選。②當可供比較方案的開發經營期不同時比選指標的選擇一般宜采用等額年值指標進行比選。開發經營期異同時比選指標的選擇①當可供比較的方案開發經營50房地產開發項目綜合評價

對于重大的、對區域社會經濟發展有較大影響的房地產項目，如經濟開發區項目、成片開發項目，在作出決策前應進行綜合評價。綜合盈利能力分析社會影響分析房地產開發項目綜合評價對于重大的、對區域社會512.6房地產開發項目不確定性分析

房地產項目不確定性分析是分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進而分析可能出現的風險。不確定性分析是房地產項目經濟評價的重要組成部分，對房地產項目投資決策的成敗有著重要的影響。房地產項目的不確定性分析可以幫助投資者根據房地產項目投資風險的大小和特點，確定合理的投資收益水平，提出控制風險的方案，有重點地加強對投資風險的防范和控制。2.6房地產開發項目不確定性分析房地產項目不確定性分析52房地產項目不確定性分析的方法

敏感性分析臨界點分析概率分析房地產項目不確定性分析的方法敏感性分析53第二章房地產開發項目可行性研究本章要點:根據可行性研究的目的不同，可行性研究可分為投資決策使用的可行性研究、立項審批使用的可行性研究和向金融機構貸款使用的可行性研究。本章以投資決策使用的可行性研究為例，介紹了可行性研究的涵義、可行性研究的工作程序、可行性研究的依據、房地產市場調查與預測、開發項目投資、成本、費用的估算、項目收入估算與資金籌措、經濟評價、不確定性分析、可行性研究報告的基本構成和正文的寫作要點，本章的重點是房地產開發項目經濟評價。第二章房地產開發項目可行性研究54第二章房地產開發項目可行性研究概述房地產市場調查與預測

房地產開發項目投資、成本、費用的估算

房地產開發項目收入估算與資金籌措

房地產開發項目經濟評價

房地產開發項目不確定性分析

房地產開發項目可行性研究報告的基本構成

第二章房地產開發項目可行性研究概述552.1概述

可行性研究的內涵

房地產開發項目可行性研究作用

房地產開發項目可行性研究的階段劃分

房地產開發項目可行性研究的工作程序

房地產開發項目可性研究的主要依據

2.1概述可行性研究的內涵56房地產項目可行性研究的內涵

房地產項目可行性研究是指在房地產項目投資前期，通過房地產投資環境及房地產市場狀況的調查分析，對擬開發項目若干個開發經營方案進行評價，判斷擬開發項目的可行性。房地產項目可行性研究的內涵房地產項目57房地產開發項目可行性研究作用

為投資決策提供依據作為資金籌措的依據為項目實施提供開發經營方案作為項目立項審批的依據房地產開發項目可行性研究作用為投資決策提供依據58房地產開發項目可行性研究的階段劃分

機會研究初步可行性研究詳細可行性研究項目評價房地產開發項目可行性研究的階段劃分機會研究59房地產開發項目可行性研究的工作程序

針對目標地塊，明確擬開發項目性質組建可行性研究的組織機構或簽訂咨詢合同市場調查與預測提出開發經營方案開發經營方案的評價與選擇編制可行性研究報告房地產開發項目可行性研究的工作程序針對目標地塊，明確擬開發60房地產開發項目可行性研究報告的主要內容項目概況市場調查與預測規劃設計方案的選擇項目開發經營周期的確定項目投資估算項目收入估算投資計劃與資金籌措計劃經濟評價不確定性分析結論與建議

房地產開發項目可行性研究報告的主要內容項目概況612.2房地產市場調查與預測

房地產市場調查與預測的主要內容

房地產投資環境的調查與預測房地產市場狀況的調查與預測房地產市場調查與預測的方法

2.2房地產市場調查與預測房地產市場調查與預測的主622.3房地產開發項目投資、成本、費用的估算

房地產開發項目總投資的構成

經營成本費用

房地產開發項目投資、費用的估算方法

2.3房地產開發項目投資、成本、費用的估算房地產開63房地產開發項目總投資的構成

房地產投資分析中所討論的投資是狹義的，是指人們在房地產開發或投資活動中，為實現某種預定的開發、經營目標而預先墊支的資金。房地產開發項目總投資包括開發建設投資和經營資金。開發建設投資是指在開發期內完成房地產產品開發所需投入的各項費用；經營資金是指開發企業用于日常經營的周轉資金。開發建設投資在開發建設過程中形成以出售和出租為目的的開發產品成本和以自營為目的的固定資產和其他資產。房地產開發項目總投資的構成房地產投資分析中所討論的投資是狹64房地產開發項目經營方式出售出租自營房地產開發項目經營方式出售65出售型房地產項目的開發經營周期0123456開發期經營期開發經營期出售型房地產項目的開發經營周期0123456開發期經營期開發66出售型、出租型房地產項目總投資估算表

出售型、出租型房地產項目總投資估算表67自營自用型房地產項目總投資估算表

自營自用型房地產項目總投資估算表68經營成本開發產品成本開發產品成本是指房地產開發項目建成時，按照國家有關財務和會計制度，轉入房地產產品的開發建設投資。經營成本經營成本是指房地產產品出售、出租時，將開發產品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本。經營成本開發產品成本69費用

運營費用修理費用期間費用費用運營費用70運營費用

出售型房地產項目，經營期的運營費用主要包括：管理費用、銷售費用、財務費用等。當房地產開發項目竣工后采用出租或自營方式經營時，應估算項目經營期間的運營費用。運營費用通常包括：人工費，公共設施設備運行、維修及保養費，綠地管理費，衛生清潔費用，保安費用，辦公費，固定資產折舊費、保險費，房產稅，廣告宣傳及市場推廣費，租賃代理費，不可預見費。運營費用出售型房地產項目，經營期的運營費用主要包括：管理費71期間費用

開發項目的期間費用是指企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的經營費用、管理費用和財務費用。房地產開發項目用于銷售時，開發期的期間費用計入開發建設投資中的管理、財務和銷售費用，現房銷售期的期間費用計為運營費用。房地產開發項目用于出租或自營時，開發期的期間費用計入開發建設投資，經營期的期間費用計為運營費用。期間費用開發項目的期間費用是指企業行政管理部72房地產開發項目投資、費用的估算方法

土地費用估算前期工程費用估算基礎設施建設費估算建筑安裝工程費估算公共配套設施費估算開發間接費用估算管理費用的估算財務費用的估算銷售費用的估算開發期稅費的估算其他費用的估算不可預見費的估算經營資金的估算房地產開發項目投資、費用的估算方法土地費用估算財務費用的73開發期間稅費估算表

開發期間稅費估算表74其他費用估算表

其他費用估算表752.4房地產開發項目收入估算與資金籌措

房地產開發項目收入估算

資金籌措計劃的編制

2.4房地產開發項目收入估算與資金籌措房地產開發項76租售收入的估算租售方案租售價格租售收入收款方式租售收入的估算租售方案77銷售收入與經營稅金及附加估算表

銷售收入與經營稅金及附加估算表78出租收入及經營稅金估算表

出租收入及經營稅金估算表79資金籌措計劃的編制

投資計劃與資金籌措計劃編制借貸資金還本付息計劃資金籌措計劃的編制投資計劃與資金籌措計劃編制80投資計劃與資金籌措表

投資計劃與資金籌措表81房地產開發項目經濟評價

房地產項目經濟評價分為財務評價和綜合評價。對于一般的房地產項目只需進行財務評價；對于重大的、對區域社會經濟發展有較大影響的房地產項目，如經濟開發區項目、成片開發項目，在作出決策前應進行綜合評價。房地產開發項目經濟評價房地產項目經濟82房地產開發項目財務評價

房地產開發項目財務評價的內涵

房地產開發項目評價中的基本財務報表

房地產開發項目財務盈利能力的評價指標

房地產開發項目清償能力的評價指標

房地產開發項目單方案的財務可行性分析房地產項目開發經營方案的比選

房地產開發項目財務評價房地產開發項目財務評價的內涵83房地產開發項目財務評價的內涵

房地產項目財務評價是在房地產市場調查與預測、項目策劃、投資估算、收入估算與資金籌措等基本資料和數據的基礎上，通過編制基本財務報表；計算財務評價指標，對房地產項目的財務盈利能力、清償能力、資金平衡等情況進行分析。房地產開發項目財務評價的內涵房地產項84房地產開發項目評價中的財務評價報表

房地產開發項目財務評價報表包括基本報表和輔助報表。一些基礎性數據(如成本、收入等)都存儲于輔助報表中，這些輔助報表通過某種對應關系生成基本報表。通過基本報表就可以對項目進行財務盈利能力分析、財務清償能力分析及資金平衡分析。房地產開發項目評價中的財務評價報表房85基本財務報表現金流量表資金來源與運用表損益表資產負債表在對房地產開發項目進行獨立的財務評價時，不需要編制資產負債表。基本財務報表現金流量表86全部投資現金流量表

該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎，用以計算全部投資財務內部收益率、財務凈現值及投資回收期等評價指標，考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案(不論其資金來源及利息多少)進行比較建立共同的基礎。全部投資現金流量表該表不分投資資金來源，以全87全部投資財務現金流量表

全部投資財務現金流量表88資本金現金流量表

資本金現金流量表是從投資者整體的角度出發，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利息支付視為現金流出，用以計算資本金財務內部收益率、財務凈現值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力。資本金現金流量表資本金現金流量表是從投資者整89資本金財務現金流量表

資本金財務現金流量表90資金來源與運用表

資金來源與運用表反映房地產項目開發經營期各期的資金盈余或短缺情況，用于資金平衡分析、選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計劃。資金來源與運用表資金來源與運用表反映房地產項91資金來源與運用表

資金來源與運用表92損益表

損益表反映房地產項目開發經營期內各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算利潤、投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評價指標。損益表損益表反映房地產項目開發經營期內各期的93損益表

損益表94房地產開發項目財務盈利能力的評價指標

盈利能力指標，是用來考察項目盈利能力水平的指標，包括靜態指標和動態指標兩類。其中：靜態指標是在不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現金流量計算出來的經濟評價指標，這些指標計算簡便，通常在概略評價時采用。動態指標，則考慮了資金時間價值因素的影響，要對發生在不同時間的效益、費用計算資金的時間價值，將現金流量進行等值化處理后計算評價指標。動態評價指標，能比較全面的反映投資方案整個計算期的經濟效果，適用于詳細可行性研究階段的經濟評價和計算期較長的投資項目。房地產開發項目財務盈利能力的評價指標盈95靜態評價指標利潤總額投資利潤率資本金利潤率資本金凈利潤率靜態投資回收期靜態評價指標利潤總額96動態評價指標

在計算動態評價指標時，應列出項目的凈現值函數。凈現值函數：NPV（i）=

動態評價指標在計算動態評價指標時，應列出項目的凈現值函數。97動態評價指標財務凈現值（FNPV）財務內部收益率（FIRR）動態投資回收期動態評價指標財務凈現值（FNPV）98房地產開發項目清償能力的評價指標

借款償還期利息備