房地產估價大作業房地產估價大作業房地產估價大作業資料僅供參考文件編號：2022年4月房地產估價大作業版本號：A修改號：1頁次：1.0審核：批準:發布日期：大作業課程名稱：房地產估價班級： _________________任課教師：學生姓名：學號：所屬學期：2014－2015學年第2學期報告目錄一、估價對象名稱-------------------------------------------2二、致委托方函----------------------------------------------3三、項目基本概況-------------------------------------------4四、估價測算過程-------------------------------------------5（1）方法1市場比較法2收益法(2)計算--------------------------------------------7五、估價結果確定-------------------------------------------13六、附件-------------------------------------------------------14房地產估價測算報告估價項目名稱：濟南海爾綠城喜來登酒店的價值評估估價人員：于清浩致委托人函濟南海爾綠城喜來登酒店：受貴酒店委托，本所秉著客觀公正科學獨立的原則，我們對位于濟南高新區奧體東路，經十路濟南奧體中心南側的濟南喜來登酒店的土地價值進行了估價，為貴酒店估價對象的土地使用權轉讓價格提供參考意見，不得作其他用途。本所根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密詳細的測算，結合估價經驗與對影響土地市場價格因素進行分析，確定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，最終確定估價對象在估價時點2015年6月27日日可能實現的市場價值為:8750萬元，大寫金額:人民幣捌仟柒佰伍拾萬元整，土地單價25000元，大寫金額：貳萬伍仟元整。山東建筑大學房地產估價事務所（蓋章）：法定代表人簽字（蓋章）：2015年6月27日一基本概況：濟南喜來登酒店位于歷城區北路，鄰近全新建成的奧體中心，西鄰龍奧大廈。四周美麗壯觀的山景一覽眼下，地理位置優越，環境優雅。酒店周邊環境優美，安靜怡人，交通方便。酒店擁有410間奢華舒適的客房及套房，均配有喜來登獨有的“甜夢之床”，寬敞的行政工作空間及高速因特網接入讓您享受到“家外之家”的住宿感受。,考察濟南市地價區類劃分，估價對象用地屬于五類地價區。四至:根據《國有土地使用證》，東至奧龍官邸和萬達，南至濟南奧運村;西至龍奧大廈和銀豐財富廣場，北至濟南奧體中心和浪潮軟件園。土地面積及使用年限:該地塊總面積為3500平方米,土地用途為商業用地,總容積率小于等于。出讓年限自2010年1月1日至2060年1月1日，截止2015年6月27日，尚余45年；建筑面積：根據委托方提供的有關資料知，建筑面積為2500平方米。產權性質及出讓條件:土地產權性質為出讓土地使用權，出讓條件為五通一平:即宗地通上水,通下水,通路,通訊,通電,宗地內土地平整。委托方持有《國有土地使用證》。濟南喜來登酒店擁有無與倫比的極致景觀，與第十一屆全運會主會場奧體中心相臨，全新建成的奧體中心及四周美麗壯觀的山景一覽眼下。酒店開業時間2009年9月，樓高23層，共有客房總數410間（套），標間面積48平米。地址：山東省濟南市歷下區龍奧北路8號交通：1.距濟南遙墻國際機場約20分鐘車程；2.距濟南火車站約30分鐘車程；3.距泉城廣場約20分鐘車程；4.距大明湖、趵突泉約20分鐘車程餐飲：1.盛宴西餐廳：盛宴的每一道菜都是集現代審美與手工烹調藝術于一體。我們為來自其他國際城市的游客和本地的客人提供各類自助菜肴，其中有50％為西餐風味，另50％為別具亞洲風味的菜肴；2.采悅軒中餐廳：采悅軒餐廳擁有眾多的點菜選擇，以經營廣東菜和當地美食為主，具有濃郁的中國特色。所有食物由最新鮮的原料做成，其中，特級官燕，金湯海虎翅，特色海參是您不可不嘗的人間美味。服務：宴會廳、酒店內餐廳、酒吧/酒廊、商務中心、會議室、夜總會會議：：1222平米使用面積，宴會形式容納1000人；2.燕韓廳：240平米，宴會形式容納200人；3.楚廳：180平米，宴會形式容納150人；4.魯廳：210平米，宴會形式容納170人。二估價測算過程：1、方法（1）、市場比較法市場比較法是選取同一供需圈內三個近期形成之類似用途土地交易案例的交易價格,交易時間等估價相關數據資料;對所選取的案例分別進行交易情況,時間因素,區域因素,個別因素修正,以求取比準價格;將所取得比準價格進行技術處理以確定估價對象現值。選擇三個與估價對象的用途相近（同）、交易類型相同、區域及個別因素條件相近、交易情況正常的交易的實例，以它們的價格作比較，結合影響房地產的因素，進行因素修正，求取估價對象的價格。由于估價對象周邊新建出售的寫字樓項目較少，選取實例時以同一地價區位的寫字樓為參照。具體實例如下：實例A：濟南索菲特酒店濟南索菲特銀座大飯店由著名法國雅高酒店集團管理，位于濟南市中心之核心商業區所在地，距會展中心、大明湖、趵突泉、千佛山和黃河等名勝古跡咫尺之遙。飯店樓高185米，共49層，擁有客房326間，所有房間都位于20層和以上，每個房間都具有大型玻璃窗，房間均配有免費寬帶上網。設有無煙樓層、女賓樓層及日本樓層。飯店餐飲豐富，設有中式、法式、日式餐廳，位于49層設有旋轉餐廳，提供正宗的西式自助餐。飯店1173平方米的大型舞廳可容納720名賓客參加宴會，還可分隔成小一些的獨立房間用于舉辦小型活動，配有最新的音頻/視頻設備，此外飯店擁有15間容納5-80人的多功能室，可用于舉辦研討會、演示會和董事會。飯店康樂中心集健身、保健、娛樂于一體。1999年開業。2000年裝修。酒店星級：5酒店地址：濟南

歷下區濼源大街66號所屬商圈：泉城廣場商業區周圍景觀：泉城廣場趵突泉銀座商城千佛山大明湖實例B：濟南皇冠假日酒店濟南貴和皇冠假日酒店地處濟南天地壇街，酒店毗鄰著名的泉城廣場和濟南商務、購物中心區。趵突泉、大明湖、千佛山等著名旅游景點信步可達，交通便利。酒店擁有各式空調客房300間套，其中套房74間，設有非吸煙樓層。酒店第6層餐飲專區提供國際自助餐、意大利比薩、巴西燒烤、亞洲美食、風味面點以及中式佳肴。酒店擁有設備齊全的商務中心、以及10個能容納10-380人不等的配備最新設施（如視頻會議）的現代宴會廳和會議廳。此外，酒店設有健身中心、室內游泳池、特色酒吧、夜總會等休閑娛樂場所。2001年開業。2004年裝修。酒店星級：5酒店地址：濟南

歷下區

天地壇街3號所屬商圈：泉城廣場商業區周圍景觀：趵突泉大明湖泉城廣場

五龍潭千佛山實例C：山東大廈山東大廈為山東大廈坐落于濟南市區南部，位于1300多畝的南郊園林和700多畝的泉城公園之中，東鄰千佛山，環境優雅、寧靜，素有“皇家園林”之稱。大廈主體由世界著名的美國波特曼設計事務所設計，內部裝修由南澳洲“五合國際”設計完成。大廈占地150畝，建筑面積13萬平方米，由客房樓、會展中心和山東會堂三部分構成，是一座集會議、展覽、商務、住宿、休閑、娛樂、宴會于一體的綜合性多功能建筑群體。山東大廈餐飲擁有大宴會廳、小宴會廳、中心宴會廳、多功能廳、江園風味廳、泉之韻咖啡廳、錦屏春曉、巴西烤肉及西餐廳等各式中西餐廳11處。不同風格的單間包房35個，營業面積5000平方米能夠容納1300余人同時就餐。提供各種形式、不同規格的就餐方式及服務內容。有正宗西餐，大型冷餐酒會，千余人的自助餐，高規格檔次的大型宴會及各式零點。同時擁有像茶室、酒吧這樣有著顯著風格特點的休閑式酒吧。大宴會廳在一樓南側，面積800多平米，容納400多人同時就餐，可舉辦大型宴會、自助餐、雞尾酒會及高檔婚宴，該廳寬敝高大、古樸典雅、裝飾豪華，地面為高級純毛地毯，燈光為光芒四射的水晶燈。配有最為先進專業的鐳射音響系統。大堂東部步梯拾級而上向右一轉便到了具有典型南美風格的巴西烤肉餐廳。此餐廳面積200平方米，餐位80余個，有單間3個該餐廳裝修高雅，結構緊湊實用，異國情調濃厚。涼菜、熱菜、色拉、水果中西面點采用自助形式，品種50余個，烤肉現場料理30余種，其特點肉質香嫩可口，使您口頰生津、回味無窮。這里還為您提供具有清熱，明目的純正巴西茶，用那造型別異的茶壺吸管，輕輕一吸，一咂頓感泌人心脾，在這里可品嘗到正宗地道的巴西烤肉。山東大廈娛樂項目齊全，設有桑拿浴、游泳池、健身房、沙狐球、保齡球、模擬高爾夫、模擬射擊場、壁球、乒乓球、臺球等項目，是住宿、游覽的賓客的良好休閑娛樂場所。一樓大廳還設有美容美發中心。客房樓建筑面積萬平方米，擁有客房380間，標準間面積36平方米。設有總統套、豪華套、行政套、單人間、標準間、殘疾人間及寫字間，房間寬敞，設有獨立陽臺，客房樓整體呈橢圓形，采光性能良好。(2)編制比較因素條件說明表，估價對象與可比實例的比較因素條件詳細見下表。表一比較因素條說明表比較因素估價對象實例A實例B實例C交易地價（萬元/㎡）待估23交易情況正常正常正常正常交易日期區域因素基礎設施狀況齊全齊全齊全齊全位置濟南奧體中心南濟南市洛源大街濟南市歷下區濟南市西南區公共設施狀況較齊全齊全齊全齊全交通設施狀況較優較優較優較優商服繁華程度繁華繁華繁華繁華比較因素估價對象實例A實例B實例C個別因素臨街狀況四面臨街四面臨街三面臨街四面臨街臨街道路情況龍奧東路羅源大街天地壇街經十路容積率222項目知名度與美譽度普通知名度知名度高、美譽度高知名度高、美譽度高不知名建筑檔次高檔高檔高檔高檔物業管理狀況自有物業管理自有物業管理專業物業管理專業物業管理總建筑面積/m23500平方米1173平方米2000平方米5000平方米使用年限50年50年50年50年建筑內部設施情況基本設施基本設施高檔設施基本設施(3)比較因素條件指數表將比較實例相應因素條件與估價對象土地相比較,確定相應指數,見表二表二比較因素條件指數表比較因素估價對象實例A實例B實例C土地用途100100100100交易情況100100100100交易日期100100100100區域因素基礎設施狀況100100100100位置100100100100公共設施狀況100100100100交通設施狀況100100100100商服繁華程度100100100100比較因素估價對象實例A實例B實例C個別因素臨街狀況100100100100臨街道路情況100100100100項目知名度與美譽度100100100100建筑檔次100100100100物業管理狀況100100100100容積率100100100100總建筑面積/m2100100100100使用年限100100100100建筑內部設施情況100100100100(4)比較因素條件指數表根據比較因素條件指數表，編制因素比較修正系數表表三因素比較修正系數表比較因素實例A實例B實例C交易地價（萬元/㎡）22．53交易情況100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100區域因素基礎設施狀況100/100100/100100/100位置100/100100/100100/100公共設施狀況100/100100/100100/100交通設施狀況100/100100/100100/100商服繁華程度100/100100/100100/100比較因素實例A實例B實例C個別因素臨街狀況100/100100/100100/100臨街道路情況100/100100/100100/100項目知名度與美譽度100/100100/100100/100建筑檔次100/100100/100100/100物業管理狀況100/100100/100100/100容積率100/100100/100100/100總建筑面積/m2100/100100/100100/100使用年限100/100100/100100/100建筑內部設施情況100/100100/100100/100可比價格A:2×（100/100）×（100/100）×（100/100）×（100/100）×(100/100)=2萬元/㎡可比價格B:×(100/100)×（100/100）×（100/100）×（100/100）×(100/100)×(100/100)×(100/100)×(100/100)×(100/100)×(100/100)×(100/100)=萬元/㎡可比價格C:3×(100/100)×(100/100)×(100/100)×(100/100)×(100/100)×(100/100)×(100/100)×(100/100)=3萬元/㎡（5）選取交易實例時，根據估價對象的實際用途，采用了中高檔寫字樓作為實例。但是估價對象在商業與辦公集聚度等區域因素及臨街方面均劣于實例。因此市場法測算的價格低于可比實例的平均價格。根據注冊房地產估價師的估價經驗和市場狀況，采用加權平均求取房價，權重分別為濟南索菲特酒店、濟南皇冠假日酒店、山東大廈。則采用市場法測算的計算結果為：辦公部分單價：20000×＋25000×＋30000×＝25000元/㎡總價為：25000元/㎡×3500=8750萬元（2）、收益法收益法是預測估價對象的未來正常收益，選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。估價對象價格=年收益折現之和已知：2015年1月19日進行的市場調查情況如下：（1）在當地，規模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為50萬元，月平均費用為15萬元，此外出租時可收取押金60萬元，押金收益率為5%；（2）該辦公樓耐用年限為60年，殘值率為0，（3）土地還原率為6%，建筑物還原率為8%。1）資本化率確定為6%2）求押金收益押金收益=C×(1+i)45-C=60萬元×(1+45-60萬元=萬元3）求出租收益出租收益=A×[1-1/(1+i/12)540]/i=(50-15)[1-1/(1+12)540]/×12=萬元4）求總收益總收益=+9323=萬元2房地價格估價結果（1）根據國際慣例及估價對象本身的特點,本次估價采用了收益法、市場比較法兩種方法進行了綜合測算.其中的市場比較法的理論依據為“替代原則”,更體現市場行為；收益法以預期原理為基礎，預期原理揭示，決定房地產當前價值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素。經綜合考慮,確定對上述兩種方法的計算結果采用加權平均的方法作為股價對象的現值。

表四評估方法估價對象現值