商業委托經營管理合同編制僅供參考審核批準生效日期地址：電話：傳真:郵編:商業委托經營管理合同甲方： 乙方： 簽訂日期： 年 月 日法定代表人:地址:郵編:受托方:（以下簡稱乙方）法定代表人:郵編:地址:郵編:1、甲方為項目（以下簡稱“該項目”）之開發商1、甲方為項目（以下簡稱“該項目”）之開發商有限公司（以下簡稱開發商），為該項目的商業經營管理和服務而成立的全資子公司，接受開發商及購買該項目商業物業業主的委托，全權并排他地負責該項目商業物業的運營、管理和服務事務。2、 乙方為商業地產運營、管理和服務的專業機構，擁有相關經驗、知識產權和管理體系，能為商業地產的運營、管理和服務提供系統服務和技術支持。3、 甲方委托乙方為該項目提供經營管理服務。為更好的經營管理該項目，提升項目的品牌和形象，就經營管理中涉及的事宜，在符合《中華人民共和國合同法》等法律法規的前提下，經雙方友好協商，達成如下協議，共同遵守：第一條物業概況及甲方保證1.1、物業概況甲方委托乙方服務的該項目位于 處，委托服務的商業物業范圍包括全部商鋪、商業管理用房、臨時商業用房、公共廣場、車庫車位、廣告位、商業運營公共設施（物業管理用房除外），總建筑面積約 萬平方米，其中：地下室［ ］層，面積：約［ ］萬平方米；地上［ ］層商業裙房，面積：約［ ］萬平方米（以上所有物業以下簡稱“商業物業”）。實際委托經營管理面積以政府有關部門出具的《房屋測繪報告》所確認的面積為準、甲方保證、甲方確保取得該項目開發商及購買該項目商業物業業主的委托，擁有對外租賃之商品房的相應證明文件及資格。、甲方對該項目本身之權屬或資格之瑕疵而引致的糾紛承擔全部責任。、在本合同生效之后，上述商業物業中發生任何銷售的，甲方應當保證買受人已經與甲方簽署《商鋪委托經營管理協議書》；買受人不同意簽署《商鋪委托經營管理協議書》的，開發商不得出售該商鋪。第二條合作方式、委托期限、工作范圍、合作方式除非滿足法律規定及本協議約定的解除條件甲方不可撤銷地委托乙方代理為商業物業提供經營管理服務，甲方在本合同執行期間內不可再將上述工作委托任何第三方（經雙方協商并書面確認部分工作委托第三方的除外）。乙方在委托期內有責任和義務為甲方培養商業管理人才，將其擁有的知識產權及管理體系供甲方使用。甲方的人員可派駐乙方工作且服從乙方的工作安排。派駐人員的勞動關系隸屬甲方，但須按乙方的考核體系接受乙方的考核。甲方派駐人員的薪酬及福利由甲方發放。、委托期限委托期限共計15年，每五年簽訂一次合同，每次合同期限五年，于合同屆滿時，丙方有優先續約的權利。第一階段經營策劃及開業籌備期本合同生效之日起，至項目開業后一個月屆滿時止。第二階段持續經營管理階段

計15年，自項目開業滿一個月后開始計算至 15年屆滿時止（合同屆滿期如與買鋪業主簽訂的“商鋪委托經營管理協議”的期限有沖突，則以“商鋪委托經營管理協議”約定的委托期限為準）。如項目實際開業日推遲，經營管理期隨之順延。持續經營管理階段所約定的期限屆滿后一方如需終止合同， 須于期限屆滿之日的6個月之前書面通知另一方，否則視為雙方按本合同同樣條件續訂，續訂的期限為五年。2.3委托工作范圍2.3.1經營策劃及開業籌備期服務成果序號主要內容所需資源及提交時間經營管理及銷售模式的確定1確定經營管理公司的商業模式。提供經營管理公司商業模式示意圖及邏輯法律關系說明合同簽訂后10個工作日2確定項目可持續經營的銷售模式，起早業主委托經營管理協議，編寫銷售答客問并培訓銷售公司人員。第一項工作完成后的20個工作日開業籌備期工作1提報組織架構、薪酬體系及績效考核方案合同簽訂后10個工作日2提報人員到崗及培訓計劃合同簽訂后10個工作日3編制開辦費預算并提報甲方審核通過合同簽訂后10個工作日4制定開業籌備期計劃并組織實施上項工作完成且甲方審批后的 10個工作日

5制定經管公司的管理體系文件。包括：組織架構和薪酬和考核激勵體系；各職能部門操作手冊等上項工作完成后的90個工作日6制疋營運方案上項工作完成后的30個工作日經營管理公司與物業管理公與我司委托經營管理合同簽訂后的 90物業前1司工作界面劃分方案、取費標個工作日內與物業管理公司洽談并商期介入準。定完畢。萬案2物業管理的品質標準、考核及物業公司提供相應技術文件、品質標準評價體系文件后的60工作日招商公司提交的品牌落位方甲方提供品牌落位圖后的10個工作日1案、租賃決策文件、招商實施甲方租賃決策文件及招商實施計劃后計劃的審核意見報告；的10個工作日招商管2起草意向協議書、租賃合同及意向協議書、租賃及商業管理合同文本理方案商業管理合同文本。的制定在上述工作完成后的 10工作日3全面介入及管控招商計劃實施按品牌落位、租賃決策文件及實施計劃管控招商品質及計劃完成情況（合同簽訂后至開業日）經營測1經營財務測算報告（項目經營租賃決策文件甲方審核批準后的 30個算報告期前二年的經營預測）工作日232持續經營管理階段（見附件二）（1）營運管理：①商戶的管理和營運輔導；②對開業后的空鋪進行補充招商；③對經營不善的商戶進行調整。2)企劃推廣：年初制定全年的營銷推廣計劃，按月實施，并根據經營情況做動態調整，以保障全年經營目標的實現。(3)商業物業運營：①對該商業物業進行秩序維護管理、環境管理、設施設備運行與維護管理、停車場管理等；②對開業后工程遺留問題的督促整改工作；③組織商業物業范圍內的復盤會議。(4)為消費者進行服務。(5)為甲方及小業主收取租金。(6)收取商業管理費，用于支付商業管理、商業物業運營所發生的相關費用。(7)為商業物業開展多種業務創收，包括：停車場收入、廣告位收入、場地出租收入及多種經營點收入。(8)為甲方及小業主提供優質的商業資產委托經營管理服務，努力使資產的價值和租金收入穩步提升。第三條服務費用及結算方式、開業籌備期間的費用在開業籌備期間發生的費用在開辦費中體現，由乙方向甲方提交開辦費預算，在此范圍內對開業籌備的相關費用及支出由甲方實報實銷。、租金傭金、甲方委托乙方代理將商業物業中的商鋪(含開發商自留商鋪及小業主委托甲方經營管理的商鋪)進行出租，由乙方向經營商戶收取租金，收取的租金歸甲方或開發商所有；依照“商鋪委托經營管理協議”由小業主讓渡的租金收益亦歸甲方所有。甲方應當就該等全部租金收益(含小業主讓渡的租金收益)向乙方支付租金傭金。相關租賃稅費由甲方承擔。、考核標準：租金收繳率：第一年70%以上，第二年75%以上，第三年至委托期滿

85測上。空鋪率：空鋪率不得連續六個月低于 80%以下（不含超市）323、甲方按照如下標準向乙方支付租金傭金服務內容全年實際租金收益金額（X）管理傭金提取金額（Y）備注XV合同租金總額的罰款20萬元，每低10%曾加罰管理傭50%款10萬元.金AWXVA+100Y=XX10%(第1-5A+100WXVA+200Y=(A+100)X10%+(X-A-100)x20%年，返A+200WXVA+300Y=(A+100)x10%+10X租期20%+(X-A-200)x30%年次考核基數內）Y=(A+100)x10%+100K第一年A=70%<BX>A+30020%+100X30%+(X-A-300)x第二年A=75%<B40%第三年管理傭金開發商自持部分的商業物業15%至委托期滿A=85%<B(第6年至合買鋪業主持有的商按商鋪委托經營管理合同中約同期業物業定的傭金提取比例滿）說明：1、以上單位為萬元；2、A為考核基數；3、B為全年合同租金總額；4、第1-5年實際收益比考核基數每遞增100萬元，就增加10%的分成比例,封頂40%5、已訴訟的商戶的合同租金額須從全年合同租金總額中扣除。、甲乙雙方應在每半個年度屆滿后的五個工作日內，完成對甲方應付乙方租金傭金的結算，甲方應在結算完成后三個工作日內，向乙方足額支付租金傭金。、商業管理費、乙方有權向該項目商業物業中的經營商戶收取商業管理費，收取標準暫定為30元/月/貳，收費面積以《房屋測繪報告》上所列明為準。后期若因該項目所在地能耗、最低用工薪酬、綜合保險計收費率等計費標準發生調整時，乙方有權對商業管理費計收標準進行同步調整。、該項目商業物業中未出租部分空置商鋪（含開發商自留商鋪及小業主委托乙方經營管理的商鋪）的商業管理費由甲方承擔，甲方應按照本合同第3.3.1條約定計費標準的70%向乙方支付商業管理費（面積以《房屋測繪報告》上所列明為準） 。甲方承擔空置商鋪商業管理費的期限為：從該項目開業之日起計算，最長不超過6個月（若商鋪租賃后因業態或品牌調整而產生空置商鋪的，該商鋪后期的空置時間段應與該同一商鋪前期已有空置期合并計算，即無論何種情況甲方承擔同一商鋪空置期的商業管理費最長時間不超過6個月）。、該項目商業物業中由甲方同意給予免租優惠的已出租商鋪（含開發商自留商鋪及小業主委托乙方經營管理的商鋪），免租期內乙方未能收取的商業管理費由甲方承擔，甲方應按照本合同第3.3.1條約定的計費標準和計算方式將該部分商業管理費全額補足給乙方。、乙方在為該項目提供委托經營管理服務過程中，如因開發商或甲方的原因導致乙方無法正常向該項目商業物業中的經營商戶收取商業管理費的，或因開發商及甲方的原因導致乙方無法正常對外出租該項目商業物業并收取商業管理費的，經甲方確認后，對于乙方無法收取的商業管理費由甲方承擔，甲方應按照本合同第3.3.1條約定的計費標準和計算方式將該部分商業管理費全額補足給乙方。、商業管理費全部歸乙方所有，由乙方根據該項目商業物業經營需要支配使用。商業管理費用將全部用于該項目商業物業范圍內的涉及運營管理、企劃推廣、設施設備運行與維護（不含中央空調系統設備）、環境維護、秩序維護、運營能耗等所發生的相關費用。、對于甲方按照本合同第3.3.2、3.3.3、3.3.4條約定需承擔的商業管理費，雙方每一個月結算一次，甲方不得借故或以任何形式、理由，拖延、拒付。、中央空調運行費用、乙方向該項目商業物業中的經營商戶收取中央空調運行費用，收費面積以統一安裝中央空調的面積及《房屋測繪報告》為準。收取標準暫定為 9元/月/貳，該中央空調運行費用將全部用于該項目中央空調主機及其附屬設備運行與維護所發生的相關費用。后期若水、電、燃氣等能耗費用發生調整時，乙方有權相應對計收標準進行同步調整。、該項目商業物業中未出租部分空置商鋪（含甲方自留商鋪及小業主委托乙方經營管理的商鋪）的中央空調費用由甲方承擔，甲方應按照本合同第3.4.1條約定計費標準的70%向乙方支付中央空調費用（面積以《房屋測繪報告》上所列明為準）。甲方承擔空置商鋪中央空調費用的期限為：從該項目開業之日起計算，最長不超過 6個月（若商鋪租賃后因業態或品牌調整而產生空置商鋪的，該商鋪后期的空置時間段應與該同一商鋪前期已有空置期合并計算，即無論何種情況甲方承擔同一商鋪空置期的中央空調費最長時間不超過6個月。、對于甲方按照本合同第3.4.2條約定需承擔的中央空調費用，雙方每一個月結算一次，甲方不得以任何形式、理由，拖延、拒付。、經營管理中其他收益、乙方負責收取在委托經營管理過程中產生的商鋪租金以外的其他收益，如：廣告位、場租費及停車位收益等，上述收益實際收取并完稅后30日內，甲、乙雙方按照甲方50%，乙方50%的比例進行分配。、經營管理發生費用的列支該項目商業物業移交接管驗收或開業一個月后（以先到者為準），乙方為該項目商業物業經營管理所發生的相關費用均由乙方從該項目商業物業經營商戶中收取的商業管理費、中央空調運行費用中列支（涉及該項目商業物業的改造及大修費用的費用除外）。包括駐場工作人員的人力成本、為該項目商業物業經營管理所發生的廣宣費用、運營管理、設施設備運行與維護、環境維護、秩序維護、運營能耗、中央空調運行與維護等所發生的相關費用及日常開支。、經營管理中應由甲方承擔的費用、該項目由于工程質量等遺留問題需進行整改的，本項工作實施和費用由甲方承擔。、已經設計并列入施工圖但未實施的部分設備設施項目如需繼續實施的，本項工作實施和費用由甲方承擔。3．7.3、在日常經營中發現有設備設施功能性不足和缺失但需改善和增加的，本項工作實施和費用由甲方承擔。3.7.4、商業區域內部的單獨供給