1、項目后評估工作管理辦法 14/14第一章 總則第一條為全面規(guī)范公司房地產(chǎn)項目后評估工作，系統(tǒng)性地總結(jié)項目開發(fā)運營的經(jīng)驗與教訓，提高公司未來項目投資決策、模式選擇、運營管理、財務核算、配套服務、管理創(chuàng)新的水平，特制定本辦法。第二條本辦法適用于保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司（以下稱“保利地產(chǎn)”）各級房地產(chǎn)開發(fā)公司以及納入保利地產(chǎn)經(jīng)營管理體系內(nèi)的其他主體（以下簡稱“公司”）所投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理的房地產(chǎn)項目的后評估工作。第三條本辦辦法所稱稱的“后評估估”是指公司投投資、開開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營、管管理的房房地產(chǎn)項項目，在在其開發(fā)發(fā)銷售工工作基本本結(jié)束后后，運作作主體對對項目開開發(fā)運營營實施全全過程回回顧、分

2、分析，從從而總結(jié)結(jié)項目開開發(fā)的經(jīng)經(jīng)驗、教教訓的一一系列工工作。第四條 后后評估工工作的開開展須遵遵循以下下原則：客觀性：后后評估工工作成果果須真實實反映項項目運作作的實際際情況，所所做的各各項分析析必須以以真實數(shù)數(shù)據(jù)、材材料為依依據(jù)；全面性：后后評估是是對項目目開發(fā)運運營全過過程的綜綜合評價價，必須須涉及到到項目從從投資立立項到交交付使用用過程中中發(fā)生的的主要業(yè)業(yè)務，并并據(jù)此得得出綜合合、全面面的評價價；公正性：在在后評估估過程中中，各級級公司主主要責任任部門須須站在科科學、合合理的角角度整理理相關(guān)資資料、進進行客觀觀分析、得得出綜合合評價。評估的的過程應應與各部部門充分分溝通，從從而得出出公

3、正的的結(jié)論；專業(yè)性：后后評估工工作要結(jié)結(jié)合房地地產(chǎn)投資資決策、市場定定位、規(guī)規(guī)劃設(shè)計計、開發(fā)發(fā)報建、進進度管理理、質(zhì)量量管理、成成本控制制、營銷銷策劃、項目銷銷售、品品牌管理理、利潤核核算、財財稅籌劃劃、物業(yè)業(yè)管理、經(jīng)經(jīng)營運作作等專業(yè)業(yè)進行綜綜合評價價，各項項業(yè)務的的評價必必須基于于專業(yè)判判斷與行行業(yè)準則則。時效性：為為適應市市場環(huán)境境變化、宏觀政政策調(diào)控控、運作作模式創(chuàng)創(chuàng)新、產(chǎn)產(chǎn)品更新新?lián)Q代、消消費習慣慣改變等等客觀條條件的變變遷，后后評估工工作應在在項目開開發(fā)、銷銷售工作作基本結(jié)結(jié)束（符符合后評評估項目目的條件件詳見第第三章）后六個月內(nèi)完成，以便及時總結(jié)開發(fā)經(jīng)驗，提升管理與創(chuàng)新能力。第二章

4、 管管理職責責與分工工第五條投資資管理中中心是統(tǒng)統(tǒng)一組織織、監(jiān)督督各公司司實施后后評估工工作的機機構(gòu)。投投資管理理中心主主要負責責修訂完完善后評評估相關(guān)關(guān)制度及及業(yè)務模模版、制定公司司年度項目目后評估估計劃并并下發(fā)、指指導各級級子公司司開展后后評估工工作、分分析整理理各地項項目后評評估成果果，并承擔擔組織經(jīng)驗驗成果提提煉、分分享及應用的職職責。第六條所開開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)項目納納入本年年后評估估計劃的的子公司司，應在在接到實實施后評評估通知知后一周周內(nèi)成立立后評估估工作小小組。工工作小組組原則上上由分管管投資管管理的公司領(lǐng)導導任組長長，投資資管理部部門負責責人任副副組長，組成專項工作小組。第七條工

5、作作小組的的職能分分工：組長：負責責全面部部署工作作計劃以以及階段段性業(yè)務務指導，主主持后評評估成果果確認會會，并提請請公司經(jīng)經(jīng)營班子子審核后后評估成成果報告告；副組長：負負責后評評估工作作全過程程的執(zhí)行行，組織織小組成成員按照照工作計計劃具體體實施，協(xié)協(xié)調(diào)工作作小組與與相關(guān)部部門的業(yè)業(yè)務關(guān)系系，并與投資資管理中中心保持持溝通；投資管理專專業(yè)人員員：負責責匯總、整整理、審審核各專專業(yè)提交交的數(shù)據(jù)據(jù)與資料料，按照照業(yè)務模模版組織織后評估估報告的的編寫，協(xié)協(xié)調(diào)工作作小組內(nèi)內(nèi)各專業(yè)業(yè)人員的的業(yè)務關(guān)關(guān)系；其他專業(yè)人人員：負負責收集集、整理理、預審審與后評評估對象象相關(guān)的的、本專專業(yè)的數(shù)數(shù)據(jù)和資資料，按

6、按照小組組工作計計劃以及及業(yè)務模模版，編編制后評評估報告告中相應應的專業(yè)業(yè)評估文文件，協(xié)協(xié)調(diào)工作作小組與與本專業(yè)業(yè)部門的的業(yè)務關(guān)關(guān)系。第八條子公公司提交交后評估估成果報報告后，應應根據(jù)投投資管理理中心的的意見進進行反饋饋，并可可根據(jù)工工作開展展過程積積累的經(jīng)經(jīng)驗，向向投資管管理中心心提出流流程規(guī)定定、工作作內(nèi)容、評評價方法法等方面面的改進進意見。第三章 對對象與分分類第九條本辦辦法所規(guī)規(guī)定的后后評估對對象應同時符合合以下條條件：屬于公司投投資、開開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營、管管理的房房地產(chǎn)項項目；項目85%以上的的建筑面面積已整整體完成成竣工驗驗收備案案；投資管理中中心根據(jù)據(jù)項目具具體情況況規(guī)定的的條件。第

7、十條公司司所投資資、開發(fā)發(fā)、經(jīng)營營、管理理的所有有房地產(chǎn)產(chǎn)項目、符符合第九九條所列列示條件件的都應應完成后后評估工作作。第十一條開開發(fā)規(guī)模模大、開開發(fā)周期期長、產(chǎn)產(chǎn)品類型型豐富的的項目，應應執(zhí)行項項目階段段性后評評估，對對項目個個別組團團、個別別類型產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)發(fā)銷售基基本完畢畢后進行行階段性性評價。第十二條在在開發(fā)模模式、規(guī)規(guī)劃設(shè)計計、產(chǎn)品品定位、營營銷推廣廣、物業(yè)業(yè)經(jīng)營方方面有一一定特殊殊性、創(chuàng)創(chuàng)新性或或重大經(jīng)經(jīng)驗教訓訓的項目目，應在在完成評評估的基基礎(chǔ)上有有側(cè)重點點地對某某些專業(yè)業(yè)進行深深入評價價分析，總總結(jié)創(chuàng)新新經(jīng)驗。第十三條符符合第十十一條、第第十二條條所列示示條件的的項目，由投資管理

8、中心負責選定，并提請股份公司經(jīng)營班子審核。審核通過后，由投資管理中心根據(jù)當年項目開發(fā)進度下發(fā)具體后評估工作要求與業(yè)務指導。第十四條為為提高部部分項目目的后評評估工作作效率，公公司可選選派本級級、其他他分公司司及專業(yè)業(yè)公司人人員協(xié)助助工作小小組開展展后評估估。第四章 工工作組織織與流程程第十五條投投資管理理中心在在每年第第一季度度下發(fā)本本年應完完成后評評估的項目清清單及工工作通知知，明確本本年應完完成后評評估工作作的項目目名稱、完成時時間、工工作要求求。涉及重點點項目及及特殊項項目的，應在通知知中明確確評估對對象與評評價重點點。已下下達后評評估任務務的項目目，責任任子公司司應在當當年122月31

9、日前前按照工工作要求求及相關(guān)關(guān)規(guī)范向向投資管管理中心心提交后后評估成成果報告告。第十六條子子公司收收到后評評估通知知后，應應按照本本辦法第第二章第第六條、第第七條的的規(guī)定成成立后評評估工作作小組。第十七條工工作小組組成立一一周內(nèi)完完成后評評估工作作計劃擬擬定，報報公司經(jīng)經(jīng)營班子子審核，并并抄送投投資管理理中心。第十八條工工作小組組成員按按專業(yè)分工工組織相相關(guān)材料料的收集集整理及及實地調(diào)研研。第十九條資資料收集集和整理理完成后后，工作作小組按按照計劃劃及相關(guān)關(guān)指引開開展后評評估成果果報告的的編寫，并并在編寫寫過程中中組織階階段工作作協(xié)調(diào)會會。第二十條后后評估工工作報告告中涉及及各專業(yè)業(yè)評價的的部

10、分，在在成稿后后由小組組專業(yè)人人員負責責報送相相關(guān)專業(yè)業(yè)部門負負責人審審核修正正，審核核時間應應不超過過十個工工作日；第二十一條條工作小小組匯總總各專業(yè)業(yè)評審意意見，完完成后報報告初稿稿，由組組長主持持召開第第一輪成成果確認認會議。后后評估成成果未能能在第一一輪會議議通過的的，必須須按照會會議精神神進行修修訂，并并召開下下輪成果確確認會，直直至全體體小組成成員確認認為止。第二十二條條成果經(jīng)經(jīng)工作小小組確認認后，工工作小組組各成員員在后評評估報告告上簽字字確認。第二十三條條工作小小組向公公司經(jīng)營營班子提提報后評評估工作作成果，根根據(jù)經(jīng)營營班子意意見進行行最終修修改。第二十四條條后評估估成果報報告

11、經(jīng)公公司經(jīng)營營班子最最終確認認后，由由公司總總經(jīng)理簽簽字，并并加蓋公公司公章后存存檔，復復印件提提交至投投資管理理中心備備案。第二十五條條子公司司按照本本辦法第第八章規(guī)規(guī)定實施施后評估估成果報報告及相相關(guān)材料料的存檔檔及內(nèi)部部借閱工工作。第二十六條條投資管管理中心心整合當當年各公公司提交交后評估估工作成成果，對對照年初初下發(fā)計計劃進行行進度與與質(zhì)量評評比。第二十七條條投資管管理中心心按照本本辦法第第七章規(guī)規(guī)定，定定期整編編優(yōu)秀后后評估成成果，進進行公司司內(nèi)部分分享及下下發(fā)。第五章 資資料收集集第二十八條條項目資料料應由相相關(guān)業(yè)務務部門在在日常工工作中負負責收集集、整理理、保存存。第二十九條條在

12、啟動動后評估估報告編編寫前，工工作小組組應組織織相關(guān)業(yè)業(yè)務部門門完成相相關(guān)材料料的二次次梳理，包包括但不不限于：投資方面：土地出讓讓公告（如如有）、可可行性分分析報告告、立項項報告及及測算材材料、股股份公司司立項批復復、股份份公司下下發(fā)考核核指標文件件、過程程投資決決策文件件（如年年度董事事會投資資計劃議議案、投投資調(diào)整整請示及及股份公公司批復復等）等等。進度方面：項目整整體開發(fā)發(fā)計劃（各各階段調(diào)調(diào)整版本本）、進進度管理理過程文文件（月月度報告告、專題題分析報報告等）、開發(fā)計劃調(diào)整請示及股份公司批復等。設(shè)計方面：立項設(shè)設(shè)計方案案、定位位設(shè)計方方案、規(guī)規(guī)劃及建建筑設(shè)計計方案、初初步設(shè)計計方案、施

13、施工圖設(shè)設(shè)計方案案、竣工工圖（按按階段分分即可）、項目規(guī)劃設(shè)計工作計劃及過程管理文件、政府規(guī)劃部門正式批復、規(guī)劃設(shè)計調(diào)整請示及股份公司批復等。工程方面：項目整整體施工工方案（各各階段調(diào)調(diào)整版本本）、施施工管理理過程文文件（月月度報告告、專題題分析報報告等）、政政府施工工管理部部門正式式批復、施施工計劃劃調(diào)整請請示及股股份公司司批復等等。成本方面：立項成成本測算算、定位位成本測測算、目目標成本本測算及及股份公公司批復復、成本本管理過過程文件件（各階階段成本本分析報報告、專專題報告告等）、項項目管理理系統(tǒng)成成本數(shù)據(jù)據(jù)等。營銷方面：市場調(diào)調(diào)研及定定位報告告、整體體營銷策策劃方案案、開盤盤定價報報告及

14、股股份公司司批復、營營銷策劃劃過程文文件（進進度方案案、推廣廣方案、現(xiàn)現(xiàn)場管理理、代理理公司管管理、專專題分析析報告等等文件）、明源系統(tǒng)銷售管理數(shù)據(jù)等。財務方面：利潤結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)管理理文件、重重要財務務指標調(diào)調(diào)整及股股份公司司批復、融資過過程文件件（向金金融機構(gòu)構(gòu)、政府府部門提提交的審審批文件件及批復復）、稅稅務管理理過程文文件（向向稅務部部門提交交的審批批文件及及批復）、年度董事會財務預結(jié)算議案等。合同方面：國土出出讓合同同、合作作協(xié)議（如如有）、融融資合同同（與銀銀行、基基金等金金融機構(gòu)構(gòu)簽訂的的合同）、銷銷售代理理合同、商商品房買買賣合同同模版、合約規(guī)劃過程管理文件、總包及各主要專業(yè)分包合同、

15、大宗采購合同、業(yè)主公約、物業(yè)管理協(xié)議、物業(yè)經(jīng)營管理協(xié)議等。證照方面：項目取取得土地地、開發(fā)發(fā)報建、對對外銷售售、竣工工驗收、交交付使用用各階段段的證照照復印件件，至少少應包括括：土地地成交確確認書、國有土土地使用用證、建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、竣工驗收報告、竣工驗收備案表等。合作項目：合作協(xié)協(xié)議、項項目公司司成立資資料、項項目公司司章程及及股東會會、董事事會材料料、項目目操作管管控過程程文件（如如經(jīng)營月月報、重重大合同同審批文文件、重重大決策策事項審審批文件件、招投投標各方方代表會會簽材料料等）。工作小組認認為與后后評估相相關(guān)的其其他材

16、料料。第三十條后后評估材材料的收收集應保保證資料料的真實實、完整整。有重重要資料料缺失的的，應在在后評估估報告中中闡述原原因及處處理結(jié)果果。因重要資料料缺失影影響后評評估或其其他開發(fā)發(fā)工作的的，應追追究相關(guān)關(guān)人員責責任。第六章評估估內(nèi)容第三十一條條后評估應應以項目目立項為為起點，以項目最終交付使用為終點，全面回顧項目開發(fā)的全過程，深入分析總結(jié)經(jīng)驗。涉及自持物業(yè)的項目，應評價經(jīng)營定位、管理公司選擇（如有）、開業(yè)籌備、經(jīng)營管理等內(nèi)容，并對長期盈利作預測。第三十二條條后評估估工作應應包括但但不限于于以下方方面的內(nèi)內(nèi)容：項目概況：區(qū)位情情況、取取得方式式、規(guī)劃劃方案、開開發(fā)建設(shè)設(shè)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點回顧顧等內(nèi)容

17、容。經(jīng)濟效益后后評估：應與立立項測算算、年度度成本普普查、項項目年度度經(jīng)營任任務、以以及階段段性控制制節(jié)點測測算中收收益利潤潤表進行行對比，通通過成本本對照、收收益利潤潤對照的的分析方方法，整整體評價價收益利利潤執(zhí)行行情；應應使用稅稅前成本本利潤率率、投資資內(nèi)部收收益率、投投資回收收期等指指標分析析項目的的收益情情況及周周轉(zhuǎn)速度度；涉及及自持物業(yè)業(yè)經(jīng)營的的，應完完成投入入使用后后各年度度收入支支出及盈盈利預測測。設(shè)計管理后后評估：應主要要包括規(guī)規(guī)劃設(shè)計計及專業(yè)業(yè)設(shè)計兩兩部分，關(guān)注各階階段設(shè)計計過程中中理念、流流程、方方案修改改變更處處理經(jīng)驗驗總結(jié)；應重點點關(guān)注設(shè)設(shè)計階段段的標準準制定、品質(zhì)管理

18、和成本控制，分析總結(jié)創(chuàng)新優(yōu)化設(shè)計方面的成效與不足；應回顧技術(shù)經(jīng)濟指標的變動情況，分析變動原因及對銷售、收益的影響。成本管理后后評估：應結(jié)合合公司下發(fā)發(fā)的成本本管理、集集團采購購、合格格供方管管理等規(guī)規(guī)定，細細化成本本科目，對比已發(fā)生成本與立項成本、階段性控制節(jié)點成本；應對招投標模式、合格供應商選擇、材料采購、成本控制等過程進行評價。項目開發(fā)及及工程管管理后評評估：應應主要包包括開發(fā)發(fā)報建、工工程施工工及竣工工驗收等等三部分分內(nèi)容，重重點就項項目報建建、工程程進度管管理、工工程組織織管理、合合同管理理、工程程質(zhì)量管管理、安安全文明明管理等等方面進進行評價價。營銷策劃管管理后評評估：應應主要包包括

19、銷售售業(yè)績評評價、產(chǎn)產(chǎn)品定位位回顧與與評價、營營銷手段段回顧與與經(jīng)驗總總結(jié)、代代理和外外包機構(gòu)構(gòu)選擇與與評價等等；應結(jié)合合公司品品牌戰(zhàn)略略，對項項目品牌牌運用進進行評價價。財務管理后后評估：應重點點分析利利潤結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)、利潤潤分配（合合作項目目）、資資金回收收、現(xiàn)金金流量管管理、融融資方式式以及稅稅務籌劃劃等執(zhí)行行情況。合作模式評評價：合合作項目目應分析析本項目目的合作作開發(fā)方方式選擇擇、對合合作方監(jiān)監(jiān)督與管管理、項項目公司司管理模模式、開開發(fā)管控控體系等等內(nèi)容。第七章 合合作項目目的后評評估第三十三條條由公司司參與投投資的合合作項目目達到第第三章第第九條所所列示條條件的，應應按照本本辦法規(guī)規(guī)定完

20、成成后評估估工作。第三十四條條由公司司全面負責責具體操操作的合合作項目目，應按按照第六六章要求求完成各各專業(yè)的的后評估估工作，并并對項目目的合作作模式、管管控體系系等專題題進行評評價。第三十五條條公司參參與項目目部分管管理工作作的，應應對項目目經(jīng)濟效效益、公公司團隊隊所參與與的管理理工作、項項目合作作模式和和管控體體系進行行評價。第八章 成成果應用用第三十六條條投資管管理中心心在完成成本年度度后評估估成果收收集后，應應組織各各專業(yè)中中心進行行相應的的分析工工作，形形成各專專業(yè)中心心經(jīng)驗數(shù)數(shù)據(jù)庫、各各專業(yè)經(jīng)經(jīng)驗分析析及創(chuàng)新新成果總總結(jié)報告告、優(yōu)秀秀后評估估成果匯匯編、重重要開發(fā)發(fā)案例等等材料。第

21、三十七條條各專業(yè)業(yè)中心整整編完成成的后評評估成果果匯總，在在得到公公司經(jīng)營營班子授授權(quán)后，應應統(tǒng)一下下發(fā)或組組織專業(yè)業(yè)培訓，以以便各子子公司學學習利用用。第三十八條條各公司司在完成成項目后后評估后后，應組組織相關(guān)關(guān)專業(yè)人人員進行行學習。有有一定條條件的公公司，可可自行組組織公司司內(nèi)部案案例匯編編與相應應專業(yè)分分析總結(jié)結(jié)。第三十九條條投資管管理中心心核實項項目后評評估相關(guān)關(guān)指標，并并與公司司下發(fā)的的項目考考核指標標進行比比對，校校正該項項目最終終考核結(jié)結(jié)果，考考核工作作參照公司司經(jīng)營業(yè)業(yè)績考核核相關(guān)辦辦法執(zhí)行行。第九章 保保密與存存檔第四十條后后評估成成果報告告是公司司經(jīng)營管管理的核核心文件件，屬于于機密級文文件。各各級經(jīng)辦辦人員應應嚴格遵遵守公司司保密工工作管理理規(guī)定，做做好后評評估資料料及成果果報告的的存檔、傳傳閱。因因工作失失誤導致致后評估估資料及及成果外外泄的，應應追究相相關(guān)人員員的法律律責任。第四十一條條后評估估工作完完