1、工程工程全程管理解析一、工程管理的內(nèi)涵工程工程管理內(nèi)容貫穿工程的全過程，與一般意義上的 工程施工工程管理相比，有以下區(qū)別。1、管理幅度更寬。不限于從工程開工開始，而是從項 目構(gòu)思、可行性研究、營銷籌劃、規(guī)劃設(shè)計、報批報建、招 投標(biāo)前期工作就開始介入，直至工程施工完成、竣工交樓、 辦理竣工結(jié)算以及資產(chǎn)交接等管理工作。(1)可行性研究階段：工程構(gòu)思籌劃、可行性研究。根 據(jù)工程所處的位置，結(jié)合區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策，人口、收入、 供給、需求、配套設(shè)施、交通、以及原材料的供給等要素運 用科學(xué)方法開展風(fēng)險分析的綜合論證，對工程投資定位。根 據(jù)工程的定位，確定工程的各種規(guī)劃指標(biāo)，為工程投資估算、 經(jīng)濟分析、評

2、價建立根底數(shù)據(jù)。該階段為工程投資決策提供 科學(xué)的依據(jù)，是工程投資成敗的關(guān)鍵。(2)營銷籌劃階段：根據(jù)工程市場定位，需要籌劃工程 的市場形象包裝、開發(fā)節(jié)奏、市場推廣的節(jié)奏與術(shù)。使之與 工程施工相配合，施工組織、進度安排如何滿足營銷籌劃的 需要，如工程的售樓處、樣板房、售樓通道等位置的選擇; 收場后現(xiàn)場包裝(圍墻)等都需要工程管理組織管理、統(tǒng)籌安 排。(3)勘察、規(guī)劃設(shè)計階段：審查由規(guī)劃、設(shè)計單位編制 的工程勘察設(shè)計任務(wù)書及其成果的質(zhì)量；為確保工程工程的 安全可靠，提高適用性、經(jīng)濟性，增強其與環(huán)境的協(xié)調(diào)性及 具有的時代性，是工程設(shè)計審查的基本任務(wù)。其要點：審核 設(shè)計方案總平面、單體平面、空間、裝飾

3、及建筑功能、根底 的選型（天然、樁根底）、主體構(gòu)造（構(gòu)造形式、含鋼量、使 用材料）的選型、工藝、設(shè)備及材料參數(shù)選型，技術(shù)經(jīng)濟指 標(biāo)，對多方案開展技術(shù)經(jīng)濟比擬，協(xié)助設(shè)計人員優(yōu)選功能合 適且技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)好的方案，掌控設(shè)計進度和各階段審批環(huán) 節(jié)等。2、對管理要素的控制更嚴(yán)。工程工程本身就是商品， 是一種投資額大、投資周期長的不可移動的耐用品，需要進 入市場流通，承受市場檢驗；面對的可能不僅是投資人這個 大業(yè)主，還有更多是消費者個體，而個人購房（如商住樓項 目）較之以往單位分房使人們更加關(guān)注自身的合法權(quán)益，可 以說我們現(xiàn)在要面對的業(yè)主都很挑剔，維權(quán)意識均很強，容 不得開發(fā)企業(yè)或工程管理企業(yè)有絲毫馬虎。

4、（1）本錢管理：本錢管理從工程構(gòu)思定位開始到工程完 成竣工結(jié)算，涉及工程工程各階段及各種本錢。工程工程成 本直接影響工程的經(jīng)濟效益以及工程的競爭力，只有通過降 低和控制工程的建造本錢，才能控制住整個工程的本錢。工 程工程本錢包含：土地本錢、建造本錢、財務(wù)本錢、管理成 本、營銷本錢。其中地價已交，基本固定，財務(wù)本錢、稅費 等本錢，無法通過管理來降低其費用（或?qū)φ麄€工程本錢影 響較小），建造本錢在工程本錢中占的比例較大。國內(nèi)工程， 建造本錢所占比例越大，對整個工程本錢影響就越敏感。材料設(shè)備費在工程的建安造價中約占70%,有的工程還 會更高，因此材料設(shè)備費應(yīng)是建安本錢控制中的重點。在工程管理過程中，

5、除了設(shè)計階段構(gòu)造、材料設(shè)備選型 關(guān)鍵外，招投標(biāo)和合同管理也很關(guān)鍵，同時還需要重視規(guī)范 技術(shù)管理、索賠與反索賠以及風(fēng)險控制等方面的管理。(2)質(zhì)量管理：工程質(zhì)量保證書；放心房宣言。質(zhì)量的 內(nèi)涵和外延發(fā)生變化、耐久性、節(jié)能環(huán)保性統(tǒng)一結(jié)合，是一 個全面、系統(tǒng)、綜合，涉及面比擬廣泛的工程，不是僅僅停 留在規(guī)范層面上，還需要考慮消費者的要求。這一點考慮, 不像施工單位的工程管理。(3)進度管理：工程進人開發(fā)前期，就需要編制工程總 體開發(fā)計劃，其計劃涉及到籌劃、營銷推廣、設(shè)計、報批報 建、施工、材料、設(shè)備采購、物業(yè)管理等方方面面，需要控 制各階段節(jié)點計劃，檢查、反響、調(diào)整、修正。還需要與營 銷配合，形象進

6、度、約定的交樓(或資產(chǎn)交付)進度不能拖延。(4)安全管理：防止工傷意外，防火、防盜等現(xiàn)場施工 安全；配合營銷推廣的安全管理。(5)技術(shù)支持：審核、比擬各階段的技術(shù)方案，可以降 低本錢，縮短建設(shè)周期、確保質(zhì)量、消除安全隱患、控制投 資風(fēng)險，應(yīng)用新技術(shù)、新工藝、新材料可以提高工程技術(shù)含 量。3、管理的內(nèi)容更廣。消費者對使用、居住理念的提升(休 閑、購物、生活或工作方便一環(huán)境要求園林式、花園式、教 育、藝術(shù)、文化、體育、動靜結(jié)合等)，消費者需求增加與 變化，要求對設(shè)計細(xì)化，表達人文關(guān)心，使消費者感受到尊 貴與關(guān)心。4、管理的跨度更大。涉及的合單位、專業(yè)多，需要項 目管理者領(lǐng)導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)和控制，既有

7、遠外圍關(guān)系的協(xié)調(diào) 管理，如與政府相關(guān)部門及鄰近單位之間的協(xié)調(diào)，又有近圍 關(guān)系，工程參與各方，如各專業(yè)分包單位、工程組織內(nèi)部人 員的協(xié)調(diào)和管理。只有人際關(guān)系的和諧，工作環(huán)境愉快，項 目建設(shè)參與各方才能高效完成既定的任務(wù)，使工程目標(biāo)得到 完成。二、工程管理重點內(nèi)容工程管理尤以工程管理為主，工程管理貫穿于工程管理 的整個過程，從工程籌劃、可研中的技術(shù)研究到設(shè)計、施工、 直至保養(yǎng)維修。工程管理應(yīng)重視的幾個方面。1、本錢（工程建造本錢）管理。建立動態(tài)預(yù)警系統(tǒng)，在 工程開展之初，可行性研究階段，根據(jù)工程的籌劃定位、歷 史數(shù)據(jù)和市場行情，編制投資估算，建立工程本錢控制總目 標(biāo)，在工程實施過程中開展動態(tài)評估和

8、預(yù)警。（1）設(shè)計階段本錢控制：設(shè)計階段，根據(jù)投資估算，編 制設(shè)計概算。政府規(guī)劃部門不要求工程設(shè)計作初步設(shè)計，但 從構(gòu)造的安全性、可靠性、特別是設(shè)計優(yōu)化、本錢控制的角 度考慮，施工圖設(shè)計前應(yīng)增加初步設(shè)計，采用限額設(shè)計，防 止設(shè)計概算超估算。組織設(shè)計、監(jiān)理、工程管理、造價、施 工及工程顧問（專家）等專業(yè)工程師參加設(shè)計評審（方案、初 步設(shè)計、施工圖三階段）和圖紙會審工作。從設(shè)計階段介入 本錢控制，可起到事半功倍的效果。應(yīng)嚴(yán)格審核計算書，有時設(shè)計師為省事，忽略一些有利 條件，導(dǎo)致設(shè)計保守（構(gòu)造含鋼量、舲用量增加、材料、設(shè) 備配置加大等）。(2)完善并嚴(yán)格招投標(biāo)管理，強化工程分包控制本錢意 識。招標(biāo)前開

9、展市場調(diào)查，建立信息數(shù)據(jù)庫，對招標(biāo)工程開 展造價分析和市場行情摸底，選擇合適的招標(biāo)策略，選擇有 實力、重信譽的承包商參加投標(biāo)，嚴(yán)格審查、規(guī)范招標(biāo)文件 及合同條款，防止串標(biāo)，抬高價格；細(xì)化分包，遵行二八法 那么：20%分包工程，可節(jié)約80%本錢。嚴(yán)格合同管理，采用 三堂會審，對合同開展分解管理、強化合同細(xì)節(jié)，跟蹤分析 合同執(zhí)行情況，及時為合同補漏，注意合同索賠和反索賠, 及時補充預(yù)算。完善合同管理，做好索賠與反索賠管理，及時準(zhǔn)確做好 違約事件的調(diào)查分析及裁定工作，并將有關(guān)資料。(3)材料采購本錢控制：材料設(shè)備費在工程的建安造價 中占的比重較高，約占70%,因此材料設(shè)備費應(yīng)是建安本錢 控制中的重點

10、。不管是采用甲供、還是甲方指定，均應(yīng)做到 貨比三家，做好市場調(diào)研，了解供給商的實力一一生產(chǎn)能力 (或供貨能力)、技術(shù)力量、管理水平、財務(wù)支付能力、信譽 度、產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量。嚴(yán)格規(guī)范招標(biāo)文件及合同條款, 防止串標(biāo)，抬高價格，嚴(yán)格合同管理一做好驗貨工作，防止 調(diào)包，以次充好，確保供貨進度和質(zhì)量。(4)加強技術(shù)管理：熟悉設(shè)計圖紙、重視圖紙會審，緊 扣規(guī)范，但又不能唯規(guī)范是從。應(yīng)嚴(yán)格審查設(shè)計變更，反復(fù)審查、比擬優(yōu)選設(shè)計、施工 技術(shù)方案。(5)嚴(yán)格審查設(shè)計變更、工程變更簽證與進度款支付， 建立風(fēng)險控制管理機制。(6)改善工作流程，提高工作效率。對于工程管理過程 中出現(xiàn)的各類問題及時作出判斷處理。2、

11、質(zhì)量管理。由于施工階段的質(zhì)量管理是工程工程控 制的重點階段。遵照質(zhì)量管理條例、設(shè)計圖紙及規(guī)范，建立 質(zhì)量管理體系，實行施工準(zhǔn)備、施工過程及施工驗收三個控 制系統(tǒng)。(1)選擇重信譽、有實力的好隊伍(施工、監(jiān)理)。質(zhì)量 是做出來的，不是管出來的，也不是喊出來和檢查出來的, 隊伍的素質(zhì)很重要，技術(shù)、質(zhì)量意識很關(guān)鍵，組織、培訓(xùn)、 管理不可缺少。(2)對于施工復(fù)雜，質(zhì)量難以保證的工程，實行樣板先 行，滿足要求后，再按照樣板大面積施工。(3)加強工序驗收，自檢、復(fù)檢以及監(jiān)控檢查要落實， 重點部位(如關(guān)鍵工序、關(guān)鍵操作)實行旁站式管理；按照規(guī) 范要求、施工組織、設(shè)計及合約要求組織驗收。(4)對入場的材料、設(shè)備應(yīng)開展驗收控制。3、進度管理。(1)建立計劃管理體系，首先由工程管理公司與投資人 編制總體開發(fā)計劃(即為一級計劃)、二級計劃為分階段控制 計劃，參與工程開發(fā)建設(shè)的各專業(yè)公司(咨詢、籌劃