1、規劃整合鄭州老城中心區的稟賦要素，融入創新要素，在打造區域性商貿中心的同時，提升商業業態形式，突出生產服務中心與公共活動中心職能，以現代化的商業業態、創新式的產業服務、高品質的景觀環境以及多元化的文化內涵，創造富有魅力和動力的區域性、智慧型的中央商業區“智城商都”。1.1國家層面 中部崛起戰略 中部崛起戰略是我國繼鼓勵東部地區率先發展、實施西部大開發、振興東北地區等老工業基地戰略后的又一重大決策。河南要實現跨越式發展、在促進中部地區崛起中發揮更大作用，形成區域增長極。鄭州就應當首先實現跨越式發展，率先走在中部前列。作為中部崛起戰略重要節點的鄭州市，將積極提升產業結構，大力發展第三產業，形成面向

2、中部的區域現代服務業中心城市。鄭州城市的發展應充分利用交通、商業、文化等良好的基礎條件，提升交通樞紐地位，促進商貿流通、旅游業的發展。本次規劃的鄭州老城商業中心作為重點發展的區域性商業中心之一，將會成為鄭州建設區域性中心城市的重要助推器之一。 中原城市群城市體系基本架構：構建以鄭州為中心、洛陽為副中心，其他省轄市為支撐，大中小城市相協調，功能明晰、組合有序的城市體系。 中原城市群的發展目標是：鄭州市的核心地位顯著提升，九市功能和主導產業定位基本明晰，發展的整體合力明顯增強；鄭汴洛城市工業走廊等四大產業帶初具雛型，培育形成一批優勢企業；初步形成以鄭州為中心，東連開封、西接洛陽、北通新鄉、南達許昌

3、的大“十”字型核心區，奠定區域經濟協調發展的基礎；區域綜合交通運輸體系基本完善，形成區域內任意兩城市間兩小時內通達的經濟圈；城市功能顯著增強，人居環境進一步改善，和諧城市建設邁出實質性步伐。 1.2河南層面 中原城市群中原城市群戰略的首要戰略部署即為：做大做強做優鄭州，強化鄭州中心城市地位。圍繞建設全國區域性中心城市，加快建設“現代商都”，全面提升鄭州的發展力、輻射力、創造力、凝聚力，力爭2010年全市生產總值占城市群的比重達到或超過1/3，借助“集合城市”的力量，加快形成帶動區域經濟發展的動力源和增長極，真正成為中原城市群的龍頭。 中原城市群戰略對鄭州城市發展基本定位為：河南省省會，中國歷史

4、文化名城，國際文化旅游城市，全國區域性中心城市，全國重要的現代物流中心，區域性金融中心，先進制造業基地和科技創新基地。1.2河南層面 鄭汴一體化中原城市群的戰略實施將優先推動鄭汴一體化。重點推進六個對接：一是突出城市特色，推進功能對接。強化開封的文化、教育、旅游、休閑、娛樂功能，加快鄭州休閑、娛樂等服務功能與開封銜接，實現鄭汴兩市功能互補。二是加快鄭汴快速通道建設，推進城區對接。“十一五”末，在鄭汴之間形成以兩條高速公路、一條一級公路、一條城市道路以及隴海鐵路為基本骨架的便利快捷的交通通道。適時規劃建設鄭州至開封的城市輕軌；遠期將建設鐵路客運專線。三是促進鄭州、開封相向發展，推進空間對接。加快

5、鄭東新區建設，適時向東拓展，支持中牟組團和開封杏花營組團加快發展，進一步密切空間聯系。四是統籌產業布局，推進產業對接。突破中牟規劃限制，引導鄭州的制造業、物流業等產業向東布局，支持開封新上工業、物流、高新技術等產業向西集中，逐步形成緊密相連新興產業帶。五是率先推行教育、科技、文化、旅游資源共享和金融、電信同城化，推進服務對接。六是加強兩市間生態共建，推進生態對接。力爭“十一五”末，在鄭汴之間初步形成基礎設施共建、產業互補、資源共享、功能協調的一體化發展新格局。 中原城市群和鄭汴一體化的戰略部署將促進鄭州“現代商都”目標的建設，帶動鄭州現代服務業的發展，從而也為老城商業中心的產業改造升級創造了條

6、件。 1.3 鄭州層面 1.3.1城市特色 中原之城中華腹地、九州之中 鄭州作為河南省的省會，在全國的發展格局中具有承東啟西、貫通南北的重要作用。樞紐之城中國交通大十字的交匯處 鄭州是我國公、鐵、航、信兼具的綜合性交通通信樞紐。亞洲最大的列車編組站、素有中國鐵路“心臟”之稱、公路主樞紐城市之一、在新編制的全國城鎮體系規劃中，鄭州被確定為國家一級綜合交通樞紐。 商貿之城輻射區域的“商城” 鄭州是國務院確定的3個商貿中心試點城市之一，商貿十分發達，擁有一大批高檔次、多功能的大型商貿設施和輻射全國的商品集散市場，第三產業較為發達，而且高度集中于中心城區。其中二七商圈擁有金博大購物中心、北京華聯、鄭州

7、百貨大樓、友誼廣場等大型商場，具有很強的區域輻射能力，鄭州作為商貿城市在中原地區乃至全國的認同感都很強。 文化之城黃河風光、黃帝故里 鄭州位于中華的母親河黃河的中游，文化底蘊深厚。是中華民族最早的聚居地之一和中國古代文明的重要發祥地。鄭州主城區內文物古跡眾多,包括鄭州商代遺址、二七廣場、二七紀念堂等都是國家重點保護文物。 綠色之城中原具有優美城市環境的綠城 鄭州擁有中原地區少有的環境資源，被譽為中原綠城。溫和的氣候特征、優美的城市環境使其具備良好的居住生活與休閑旅游條件。 發展之城以鄭東新區為代表的城市建設 以鄭東新區為代表的鄭州城市建設和中心城區的保護與改造都在如火如荼的進行著，城市面貌日新

8、月異。 鄭州城市的快速發展，良好的商業基礎，深厚的文化底蘊，將為老城商業中心區的發展提供良好的條件，使之成為中原地區具有示范性的現代化區域性商業中心。 1.3.2 上位規劃鄭州城市總體規劃(1)城市性質:河南省省會，中部地區的中心城市，全國重要的綜合交通、通訊樞紐和現代物流、商貿城市，國家歷史文化名城。 (2)城市職能具有國家戰略意義，必須優先保障和完善的城市職能：全國性交通通訊樞紐中心 全國性能源原材料基地 具有帶動區域發展的重要意義，需要積極促進和發展的城市職能： 區域性物流中心 區域性商貿服務業中心 區域性金融中心 區域性科技創新中心 區域性的文化、教育、體育和旅游中心 有一定基礎和比較

9、優勢，需要大力培育的城市職能： 先進制造業基地 (3)城市規模 2010年，城市人口為350萬人，其中戶籍人口260萬人，暫住人口為90萬人。 2020年，城市人口為500萬人，其中戶籍人口350萬人，暫住人口為150萬人。 規劃中心城區的空間布局結構概括為“兩軸一帶，七片多中心”。 （1）兩軸 根據市域城鎮體系和城鎮密集區的空間結構，在中心城區形成東西，南北兩條軸線。這兩條軸線既是城市空間拓展的骨架，也集聚了主要的區域和城市服務職能，共同構成城市發展的核心區域。 （2）一帶 依托東部地區良好的區位條件，圍繞主要交通干線和樞紐布局產業，形成帶狀集聚的產業發展帶。 （3）七片 根據主要交通走廊和

10、自然綠化的分隔，中心城區形成七大功能片區。 （4）多中心 優化和分解城市中心職能，實現新舊轉移，形成區域級城市級片區級三個層次的多中心體系。 (4)城市布局結構中心城區的空間布局結構為:“兩軸一帶，七片多中心” 東西城市發展軸是城市綜合服務功能的主要聚合軸，是未來城市東西向拓展的主要載體。總體布局優化和分解城市中心職能，實現新舊轉移，形成區域級城市級片區級三個層次的多中心體系。本次規劃基地位于城市東西發展主軸線以及區域級中心二七廣場商業中心上，將構建服務中原城市群和鄭州城市的綜合性功能區。 2.2區域道路交通分析 中心城區現狀道路網絡結構基本圍繞原城市“二七廣場”單中心形成了環放狀的路網布局，

11、其中金水路、大學路、隴海路和紫荊山路形成了鄭州老城區的內環路；農業路、翠花路、桐柏路、航海路、城東路經三路構成了老城區的二環路；中州大道、北三環、西三環和南三環構成了老城區外圍的快速三環路。老城區東西向主干道包括航海路、隴海路、中原路正興路東西大街鄭汴路、建設路、金水路、黃河路等；南北向主干道包括秦嶺路、桐柏路、嵩山路、大學路、京廣路、沙口路、南陽路、文化路二七路、花園路紫荊山路、經三路城東路和未來大道等。整個鄭州老城區外圍的道路系統已基本形成，也相對完善。但是由于本次規劃區位于老城區的中心位置，是老城區原有單中心放射路網的起點，成為了市區內車輛匯集的主要區域；同時由于本區域緊鄰火車站和鐵路以

12、及商業中心，造成了本區域內道路網絡的不系統性。 2.3 用地現狀規劃基地用地性質相對混雜，以二七廣場和火車站站前廣場周邊形成大量的公共設施用地，其中二七廣場以南區域以商務辦公用地和商業金融用地為主；基地南部以商貿市場用地為主，基地東側現狀為居住用地。基地內現有二七紀念塔和二七紀念堂兩處全國重點文物保護單位。鄭州火車站站前廣場位于地塊內，匯集了大量的人流、車流，交通十分復雜。基地內部城市道路基本形成，并且包括德化和苑陵兩條商業步行街。整體地形相對平坦，但環境質量較差。2.5 現狀建筑分析2.5.1建筑功能分析 根據現狀用地性質可以分析出基地各種現狀建筑的屬性，從圖中可以看出，基地內部建筑功能屬性

13、比較混雜，以公共建筑為主，東側另有部分住宅建筑。公共建筑圍繞火車站東廣場以賓館酒店居多，包括鄭州大酒店、格林蘭大酒店、紅珊瑚酒店等，但缺少星級酒店；廣場南部以大型批發市場為主，包括銀基商城、世貿商城等新建商場，也包括大量比較簡陋的批發市場；二七廣場南部以德化和苑陵步行街形成大量的商業建筑，并延伸至錢塘路。基地北部建筑包括二馬路汽車站和電業局內住宅、辦公等建筑。 2.5.2建筑高度分析基地內現狀建筑高度以11層以下建筑為主。其中基地南部喬家門路以東區域現狀多為底層建筑；基地東部的居住建筑以5-7層為主，沿西大街有兩棟高層住宅；高層建筑主要集中在火車站廣場和二七廣場周邊：火車站周邊有36層的格林蘭

14、大酒店、29層的鄭州大酒店、22層的海聯商廈大樓等；二七廣場周邊包括15層的亞細亞大酒店、20層的國際友誼商場大廈、14層的二七賓館、30層的粵海大酒店等高程建筑。另外，在基地的南部正在建設近30層的世貿大樓，北部近鐵路26層的電業局住宅樓和在建的近30層的洪森廣場大廈等。總體上，高層建筑分布比較零散，難以形成良好的天際輪廓線。2.5.3 建筑容量分析規劃區內現狀建筑總規模約為250萬平方米，其中居住建筑規模約為50萬平方米,公共建筑規模約為200萬。公共建筑主要包括行政辦公、商業、文化娛樂、醫療設施、火車站等各類，其中商業建筑所占比例最大，約為66%。商業設施主要包括商業零售服務、商業辦公、

15、酒店賓館和市場四類，其各自規模、比例見圖各類商業設施比例分析圖。2.5.4 建筑質量分析根據上述對建筑功能、高度等分析，考慮到規劃區未來發展的要求，本次規劃對建筑質量按保留建筑和拆除建筑兩類進行了劃分。其中保留建筑面積約為154.41萬平方米，主要為規劃區內高層建筑、德化商業區商業建筑、南部商貿市場建筑以及部分住宅建筑；建議拆除建筑面積約為95.60萬平方米。2.6現狀道路交通系統分析2.6.1 道路交通組織分析地塊內道路基本為雙向車道，單向車道為福壽路興隆路二馬路。由于基地內部德化步行街和苑陵步行街的存在，周邊缺少與步行街相對應的車行道，因此在一定程度上影響了區域道路交通組織。主要雙向車道為

16、隴海路、喬家門路、一馬路、大同路、正興路、南順城街、西大街和解放路。但由于南部喬家門路、一馬路與隴海路形成T型交叉口，北部幾條主要道路交匯在二七廣場，都造成了大量車流量。2.6.2 道路交通流量分析基地內路段機動車高峰小時雙向交通量大于4000pcu/hr的較多，包括隴海中路、正興街、福壽路等。高峰小時交通量和部分路段交通流飽和度較高，表明區域道路交通負荷壓力較大。2.6.3 道路交通設施分析 老城區現狀長途汽車（包括市郊線路）站主要布局在火車站廣場東側及二馬路區域，一定強度的對外交通集散勢必進一步加重區域交通負荷，降低城市交通運行質量。 鄭州火車站現有約45條公交線路。常規公交和出租車現狀組

17、織較為混亂，主要在于缺乏專用的集散場站和通道，公交與出租車之間、公交與其他機動車之間、機動車與非機動車之間局限于相對狹小的空間內大范圍交織和沖突。 區域內基本停車位存在較大的缺口，停車秩序混亂，占路停車現象嚴重，特別是占用步道現象極其普遍。 2.7 現狀問題研判 根據以上對現狀的分析，可以從功能布局、道路交通、空間環境三個方面對基地存在的問題加以研判： 2.7.1功能布局 商業業態比較傳統，中心品質難以提升 二七廣場為核心的老城商業中心區與火車站在狹小空間內激烈“碰撞”，造成功能布局上的混亂，兩者各成已經形成一定的規模，但有互相干擾，形象不佳，難以提升本區域的商業品質，滿足區域商業中心的功能要

18、求； 2.7.2道路交通 道路系統不夠完善，交通組織尚未健全 (1)基地內部及周邊現狀道路通行條件較差，尤其是南北向道路聯系能力差，支路系統不通暢； (2)區域內商業設施集中，又有德化和苑陵兩條步行街，造成機、非交通相互干擾； (3)公交和出租車現狀組織較為混亂，缺乏專用的集散場站和通道；停車位存在較大缺口，占路停車現象嚴重； (4)二七廣場為幾條城市主要道路交匯之地，交通壓力巨大。 2.7.3空間環境 公共空間不夠連續，環境品質有待提高 (1)火車站其廣場周邊建筑布局比較零亂，天際輪廓線形象不佳； (2)規劃區內人流眾多，但缺少連續的公共步行空間進行串聯， (3)二七紀念堂作為國家級重點文物

19、保護單位，其周邊布滿了商業建筑，沒有形成具有歷史感的特色空間。 (4)基地東臨商城遺址，周圍缺少與之呼應的特色空間和建筑。 1.商業研究1.1鄭州商圈現狀分析1.1.1商業布局特征五點四帶五大商圈二七商圈、火車站商圈、紫荊山商圈、碧沙崗商圈、CBD商圈四條商業帶花園路，紫荊山路，經三路，嵩山路商業帶二七商圈與火車站商圈城市形象和門戶 二七商圈位于鄭州市的心臟位置，集中了十多個商業項目，包括金博大、丹尼斯百貨、德化步行街等等，商業氛圍濃厚。涵蓋了傳統百貨、超市零售、商業步行街、批發等形態。也是鄭州商業業態最為豐富，配套最為全面的區域。二七商圈南側為火車站商圈，這里匯集了南來北往的物流，目前是鄭州

20、市主要的服裝、小商品批發市場匯集地。因二七商圈與火車站商圈相距很近，經過歷史變遷和城市發展以及經濟水平的提高，二者正在慢慢的融為一體。紫荊山商圈服務行政區的優良商圈 紫荊山商圈由于地處鄭州的行政區。商業項目以服務政府機關或以此為主要目的的客戶為主。2005年紫荊山百貨的開業，加速了商圈的形成，并給該區域商圈的發展起了一個好的示范作用。沙崗商圈西區生活服務碧沙崗商圈是隨著鄭州城市整體東擴后逐步形成的，更多承擔的是西區居民日常生活集散地的功能。CBD商圈東區生活服務 區域內以即將搬遷的政府公務員為主的居住人群消費力強勁，是一處具有較大發展潛力的商圈，但是目前該地區的商業業態模式還相對單一。 南北向

21、的沿街生活服務空間 由于城市空間的東西向拓展，南北向則形成了數條主要的生活走廊，這些南北向的生活服務交通空間表現為到達性，和對周邊的生活服務性。目前，花園路，紫荊山路，嵩山路等路段兩側都有大型的零售百貨和文化娛樂服務設施，生活氣息濃郁。 1.1.2 二七商圈和火車站商圈 二七商圈區域商業氛圍濃厚，配套最為全面的區域。目前二七商圈的零售商業規模總量已逾百萬平方米，遠遠大于其他商圈，無論是商業規模、商業網點數量，還是商圈綜合功能，其他任何商圈都不能與之匹敵。2006年，二七區全年商業額達到254.8億元，社會消費品零售額達到76.1億元。 目前二七商圈的商業開發明顯分為幾個部分：1.二七廣場周圍早

22、期的幾個大型商城，以傳統綜合百貨業為主；2.二七商圈北部分布著金博大等新型大型商業綜合性，以新興的“ShoppingMall”的方式為主；3.二七商業圈南部以百年德化商業步行街為核心，商業設施較為陳舊，有產業改造升級的空間。 火車站商圈緊鄰二七商圈，以其獨有交通中樞和物流中樞黃金區位優勢,成為位居全國前列的批發市場商圈，現在火車站地區除了在建的市場外，正在營業的十幾個批發市場的建筑面積加起來超過100萬平方米。目前鄭州火車站商圈的服裝批發占中原服裝批發95以上的市場,2007年市場銷售額超過450億元,鄭州的本地產服裝品牌也在這個平臺上快速成長。同時，銀基商貿城、世貿商城M區等新興大型服裝批發

23、市場的建設越來越注重電子商貿和大型物流在大型批發市場中的作用，率先進行著批發市場的經營模式升級。 根據2003年的鄭州商業規劃將火車站地區劃定為15個商品交易園區中的“銀基服裝交易園區”，范圍為南起隴海路，沿喬家門、敦睦路、福壽街，北至正興街，重點發展服裝、小商品市場。目前火車站地區批發市場分布主要分為三個部分：火車站以北主要為小商品批發市場、火車站以南主要為服裝批發市場、在德化街大同路附近則分布著一些箱包市場。火車站地區的批發市場以敦睦路為界，道路西邊為層數較高、設施較新、規模巨大的經過升級改造的新型大型批發市場，道路東邊為較早期的批發市場，環境較差，鋪面式敞開式市場布局，有產業置換或者升級

24、改造的空間。 1.2 商業服務業和金融業布局規劃規劃目標 通過推進商業服務業設施的有序建設，優化結構與布局，形成總量平衡、層次分明、布局合理配套完善的商業服務業設施體系，使鄭州成為中部地區重要的商貿中心城市商業服務業布局 依托東西向軸線串聯主要商業中心，延續南北向沿街商業的活力，形成：兩個區域商業主中心，其中包括二七廣場商業中心；兩個市級次中心；構建片區級商業中心；完善居住區級中心。規劃目標 到2020年全面實現商貿金融流通現代化，建設立足河南，輻射中部的區域性金融服務中心。金融業布局規劃 金融用地規劃應統籌安排，合理規劃布局，金融設施規劃形成區域、城市和社區三級金融設施體系。1）區域級金融中

25、心：以鄭東區域服務中心為核心，建設區域金融中心。在區域金融中心的建設中應爭取國家支持，組建區域性銀行，吸引外資銀行、國外保險公司來鄭州，建立分行和代理處，建設證券交易中心。2）城市級金融中心：在西部碧沙崗地區，結合商業功能，建設為西部城區和市域西部城鎮。1.3 老城商業中心發展研究1.3.1 老城商業中心改造契機 A.區域商業中心定位要求 根據鄭州市城市總體規劃（2007-2020），中心城區的空間布局結構為:“兩軸一帶，七片多中心”，其中包括鄭州火車站地區在內的二七商業圈被定位為區域級中心區域商業服務主中心該中心在服務服務全市的同時，依托鄭州火車站的對外輻射功能。輻射周邊城市乃至全國全省的商

26、業服務業中心。因此，二七商業圈的服務范圍可分為三個圈層： 核心圈-鄭州的市域人口有716萬人；中間圈層-中原城市群的人口有3900萬人；外圍圈層-河南省的人口有9720萬，是全國人口最多的省份。購買力與人口數量呈正比，大量人口在中原地區聚集有利于做大零售和服務業。 B.鄭州車站交通功能轉換 根據鄭州市城市總體規劃（2007-2020）以及城市綜合交通近期建設規劃，隨著近期鄭西客運專線的引入，鄭州站將成為鄭州中心城區最重要的對外軌道交通樞紐。為了加強該樞紐對其它地區的服務，建議協調鄭州站與公路長途客運樞紐鄭州中心站的銜接，實現公路與鐵路客運交通的合理銜接，建議協調鄭州站與城市公共交通樞紐的銜接，

27、實現對外交通與對內交通的一體化銜接。 遠期，隨著客運專線的建設，新鄭州站將逐步承擔快速客運交通功能，鄭州站的功能將大大削弱，主要承擔中短距離對外客運交通功能。 C.城市公共交通日趨完善 根據鄭州市城市總體規劃（2007-2020）以及城市綜合交通近期建設規劃，在交通發展模式上，將著力構建聯系鄭東新區CBD、新省政府地區、高鐵站地區和二七廣場商業中心四個區域性服務中心的快速、大運量公共交通系統，形成以優質、便捷的公交系統充分覆蓋核心片區，以公共交通承擔絕大部分客流需求的交通發展模式。 近期鄭州將加快軌道交通一號線一期工程的開工建設，一號線將有鄭州火車站站和二七廣場站兩處站點，同時二七廣場站遠期將

28、是一號線和三號線的換乘站點。軌道交通的建設將為本案提供高效快捷的市內客運交通。 D.二七商圈北部發展成熟 目前二七商圈中部圍繞二七廣場集中了幾家老牌大型商業，北部沿二七路與太康路集中了金博大、大上海城、百盛購物廣場等十數家大型商業綜合體，同時正在建設丹尼斯旗艦店、沃爾瑪綜合超市等大型商業項目，二七商圈的中北部商業開發總營業面積有近百萬平方米，同時商業氣氛濃郁，二七商圈北部商業開發發展成熟。 而目前二七商圈南部除了德化商業街以外，其他的新興商業項目較少，商業設施較為陳舊，且與火車站地區業態相互混雜，隨著鄭州火車站西站地區建設以及火車站功能轉換和環境整治改造，二七商圈南部依托火車站地區的交通優勢和

29、人氣優勢，依托城市軌道交通和其他公共交通的發展，將有很大商業開發空間。 E.批發市場產業升級改造 鄭州火車站地區批發市場商圈輻射力覆蓋河南省甚至遠至中國中北部大部分地區，是全國最有影響力的批發市場商圈之一。隨著火車站批發市場的日益成熟，個別大型批發市場已開始引入物流、商務功能概念，進行產業升級改造，加強產業輻射力、影響力。 未來，隨著鄭州火車站功能轉換，鄭州火車站將逐漸主要承擔中短距離對外客運交通功能，再考慮電子商務的興起，未來批發市場僅依靠店面進行當面交易的批發行為將難以適應形勢的發展。因此，隨著火車站地區整體改造，對批發市場進行精簡和產業升級改造十分必要。1.3.2 其他城市主要商圈比較

30、(1)重慶解放碑商圈 位 置：位于重慶渝中半島的中心區域，總面積為1.61平方公里； 定 位：唯一規劃的市級商業中心區，重慶市商業商貿金融核心，長江上游商貿中心的窗口”和載體； 服務人口：核心圈層重慶市3100萬人口，外圍圈層長江上游城市群； 業態內容：大型高中檔綜合商場及超市為支柱，專業街為特色，與賓館、商務金融、酒樓、娛樂文化設施融為一體的“西部第一街” ； 規 模：2007年解放碑地區商業建筑面積將達到389萬平方米以上；2005年商圈商業銷售實現200億元； 人 流：日人流量30-100萬。 (2)南京新街口商圈 位 置：位于南京城市的中心區域，占地面積1.2平方公里； 定 位：惟一規

31、劃的市級商業中心區，中華第一商圈； 服務人口：核心圈層南京750萬人口，外圍圈層江蘇及安徽省14300萬人口； 業態內容：以綜合性大型百貨業為主，結合大型賣場、綜合購物廣場等業態，并正在向高端定位轉變； 規 模：商業建筑面積300萬平方米以上,2004年的年商業銷售額達到了126億元； 人 流：日人流量50-100萬。 (3)上海徐家匯商圈 位 置：位于上海市中心城區西南區域中心，占地約3.3平方公里； 定 位：上海四個城市副中心之一； 服務人口：核心圈層上海市西南區域人口，外圍圈層長江三角洲城市群； 業態內容：集購物、休閑、餐飲、娛樂、商務辦公等功能為一體的綜合性現代商務區。 規 模：商業建

32、筑面積300萬平方米以上； 人 流：日人流量70-150萬。 (4)上海五角場商圈 位 置：位于上海市中心城區東北區域中心，占地約2.2平方公里； 定 位：上海四個城市副中心之一； 服務人口：核心圈層上海市東北區域人口600萬，外圍圈層長江三角洲城市群； 業態內容：以SHOPPING MALL、大型綜合性百貨等為主，結合大型賣場、綜合購物廣場、餐飲休閑娛樂等業態，同時有大量商務辦公功能。 規 模：商業建筑面積180萬平方米以上； 人 流：日人流量50-100萬。 1.3.3 老城商業中心發展趨勢(1)現代商業服務第四代商業綜合體繼以購物為主題的大型shopping mall后，第四代商業綜合體

33、概念進入人們的視野。相對于傳統的百貨商場和步行街，以較大的體量聚集了眾多特色主力商家，對一個城市的商品消費起到重要的聚合力。它主要具有以下特征：以休閑業提升商業的多元復合型業態在滿足人們一站式購物需求同時，增加體驗式消費，集購物、餐飲、休閑、娛樂、酒店等多元功能為一體，成為不只滿足物質消費需求，更滿足人們精神消費需求的綜合性商業場所。時間消費型的綜合城市開發休閑時代的到來使人們閑暇時間增多，多元化的綜合商業中心對人群產生強有力的吸引，以時間作為最主要的消費內容。不僅是購物中心，同時更成為都市生活的休閑中心和交往中心。打破室內室外，強調開放、休閑和自然現代商業綜合體從大屋頂的商業綜合樓中解放出來

34、，開始融合室內外空間，充分體現現代商業街區的開放性、體驗性、互動性、生態性，更加契合人們娛樂、休閑、消費、購物習慣。(2)功能復合集聚立體城市以東京 六本木新城再開發為例六本木新城再開發計劃以打造“城市中的城市”為目的，在城市中心區重塑辦公、居住、文化、藝術、娛樂、商業融合的城市文化、商業中心，激發了都市中心的活力和魅力。1.垂直花園城市綠地中有高層的街道將分散的土地整合，建造集約超高層的建筑，增加每個人的都市空間，創造立體式的綠意盎然的開放空間。在超高層建筑之間盡可能留出空間進行綠化。產生綠地中有超高層的街道。2.新都市生活功能復合帶來的新型工作生活方式城市生活的吸引力在于它的多元與豐富，便

35、捷與高效。六本木考慮到城市生活的各種需求，有效的將辦公、居住、文化、藝術、娛樂、商業等多種功能進行融合和空間的緊湊安排，在極為有限的土地上最大限度的集約統一。倡導都市生活安全、舒適、豐富，營造“都市休養勝地”，為都市生活者提供各種都市型新生活方式。使原本平淡雜亂的街區轉變成具有極強吸引力的城市中心。3.立體城市人活動方式由水平轉向垂直，交通的立體復合六本木新城在規劃時就將人的流動放在第一位來考慮，并以垂直流動線來思考建筑的構成，使整體空間充滿了層次變化感。希望創造一個“垂直”的都市，將都市的生活流線由橫向改為豎向，改變人們的居住與生活行為模式。4.藝術文化城市城市持久吸引力、創造力和競爭力的源

36、泉城市無論在何種時代一直是教育文化中心，六本木以未來理想都市“文化都心”構想為基礎，融合藝術中心、城市展望臺、博物館、圖書館、教育設施，醞釀有藝術氛圍的街區。提供各類文化活動場地、以各類文化事件為推動，復興了整個街區的熱鬧與活力，使人充分領略都市生活的魅力。 (3)地下空間開發“地下城市” 鄭州老城商業中心區的地下空間系統建設將主要結合鄭州老城商業中心區內地鐵軌道交通和地下人防工程的建設，充分依托軌道交通帶來的捷運優勢，本著集約與節約利用城市土地的原則，大力開發城市地下空間，在.地下空間內組織完善的四大系統，創造鄭州老城商業中心區富有活力的“地下城市”空間。 開發原則 地下空間整體開發和綜合利

37、用 地下空間的開發應服務于鄭州建設和諧宜居城市，實現可持續發展的目標，強調豎向分層次的系統整體開發，集約化使用地下空間。同時依托地鐵等軌道交通的建設和地下人防工程的建設，應充分利用地下空間資源，形成方式多樣、功能綜合的地下空間系統。 地上地下空間規模功能整體協調 地下空間的開發要因地制宜，合理布局，支持地表土地的有效使用，在提高城市土地利用率同時，要實現地上與地下空間在城市發展的各個不同階段、不同建設時期，各類原有設施與新建設施在規模和功能上的協調統一。 首先確保交通、人防、市政等公共地下空間 地下空間系統的建設要突出地鐵軌道交通的核心地位，首先要滿足中心區對地下交通設施的需求。同時，應充分認

38、識到地下人防工程建設在構建城市綜合防災空間體系過程中的重要作用，優先考慮并確保市政、人防等設施的合理布局。 地下空間綜合利用主要包括交通、市政、人防和商業開發四大類型 基于鄭州老城商業中心區地下空間資源條件和功能發展要求，同時結合國際類似地區的發展經驗,地下空間的綜合利用將主要包括交通、市政、人防和商業開發四大類型，達到對地下空間開發與保護相結合的目標。 地下空間系統構成 1.地下交通網絡系統 貫徹以人為本、公交優先的原則,以軌道交通建設為重點，輔以地下換乘樞紐、機動車通道、人行通道、地下公交站、停車場等各種形式，并與地面公共交通密切銜接。便捷高效的地下交通網絡對于緩解地面交通壓力、增強地下城

39、市活力、快速輸送副中心來往人流、車流等具有極為重要的意義。 1）地下換乘樞紐：確定樞紐中各類交通設施的規模和組合設置方式，特別從站點大廳至區域各地塊的出入方式，處理好各交通系統間的銜接關系，優化設計人行活動空間。 2）地下機動車通道：考慮城市中心區交通瓶頸與停車問題，修建地下道路，與大型地下停車場以及其它地下空間相銜接，形成快速高效的地下交通網絡。 3）地下停車場：針對鄭州老城商業中心區大量的停車需求，設置大型地下停車場，并通過地下機動車通道相連接，形成系統的地下車庫群，實現居住區和商務辦公區地下車庫分時停車和區域內停車共享。 4）地下步行通道：以人為本，以舒適、便利的地下步行通道將各類不同的

40、地下系統相連接，使人群可方便的到達各處，實現對地面人流分流要求，減少對地面交通的干擾。 5）地下公交站點：將公交站點置于地下，減少交通換乘通行距離，節約地面車站場地，外來人流可直接在站點通過垂直交通到達商業辦公等區域，減少地面交通干擾。 2.地下公共服務設施系統 依托地面規劃，建設布局合理、結構優化、設施先進、具備平戰結合功能等的地下商業、地下文化、地下體育、地下醫療衛生等公共服務設施。通過將各類地面區域公共服務中心的功能延伸至地下，強化各類中心功能，形成地上和地下連貫一體、規模集聚、綜合集約、協調發展的公共服務系統。 1）地下都市體驗購物城：隨著城市公共交通系統的完善,軌道交通將成為人們前往

41、城市中心最主要的方式。人們從地下到達,軌道站點大量的人流出入使地下空間的商業價值得到更大提升.由此產生了以地下都市購物體驗為主題的大型商業綜合體,并結合下沉式商業內街,增加地下空間的吸引力,產生內容多樣、層次豐富、形式獨特的鄭州老城商業中心區地下購物城。 2） 地下文化、體育、醫療衛生設施：將部分體育、文化、醫療衛生等功能延伸至地下，在滿足功能需求的前提下，充分挖掘利用地下空間，以補充城市中心區高密度開發建設下地面文化、體育、醫療衛生等設施的不足。 3.地下市政設施系統 根據鄭州城市社會、經濟發展的需要和鄭州老城商業中心區建設的需求，堅持綜合化、系統化、生態化的原則，以較為長遠的眼光看待作為城

42、市重要基礎的市政公用設施系統的建設,便于管理、節約能源的市政公用設施服務系統。 1）地下市政設施綜合管廊:按照市政公用設施優先發展的原則，以規劃的前瞻性考慮建設市政設施綜合管廊，將給水、排水、電力、電信、燃氣等市政管線收容在同一隧道中，綜合設置、統一規劃。 2）地下市政場站設施：考慮將變電站、水場站、部分污水處理設施、垃圾中轉站、地下中水池、調蓄池等市政場站設施盡可能的設置與地下，實現城市中心區對能源的節約使用和循環利用，為城市生態環境的優化做出貢獻。 4.地下人防設施系統 鄭州是我國一類設防城市，戰略地位十分重要，人防工程建設在城市的發展過程中有著重要的作用。鄭州老城商業中心區人防工程建設，

43、應立足社會主義市場經濟，本著統一規劃，協調發展；合理布局，重點建設；平戰結合，遠近結合；因地制宜，長期準備的原則，抓住地鐵建設給地下空間開發利用帶來的契機，通過地下空間的開發利用來促進人防工程建設，逐步完善鄭州老城商業中心區的城市人防工程體系，全面提高中心區的防空能力，并建立以人防工程為主體的城市綜合防災空間體系。所設的公共空間及配建停車庫同時可以作為中心區防災、人防設施。 (4)現代生產力服務經濟發展的動力源，自主創新的智慧源鄭州作為區域中心城市，人流、物流、信息流、資金流相對活躍，已初步具備成為區域性生產力服務中心所需的交通、倉儲、物流、專業技術、人才等必要基礎。現階段，鄭州制造業的戰略地

44、位急需提升，致力于建設生產性服務業中心，形成新的經濟發展動力源，自主創新的智慧源。鄭州老城商業中心生產力服務主要結合商貿物流的特色從五個方面考慮，即企業總部基地、現代物流服務中心、金融創投服務中心、產業與技術服務中心以及以服務、小商品工業自主品牌為主的創意研發中心。A企業總部基地：充分利用地區交通和地緣優勢，吸引國內外以及地區知名企業總部入駐，形成企業總部基地，創造集聚效應，并滿足生產力服務和生活服務所產生的辦公需求。B現代物流服務中心：大力發展第三方物流，強調由傳統的供應型、銷售型、儲存型物流轉向商流和信息流為主，實現商流、信息流的中心集聚，由原有的傳統物流產業轉型成為物流信息中心和交易調配

45、中心，成為中部地區服裝、小商品商貿流通的物流中樞。C金融創投服務中心：充分融合民營企業經營機制，集聚海內外創業精英及風險投資，搭建中原地區與東西部之間的交流合作平臺，為投資創業提供現代化服務。D 產業與技術服務中心：突出產業服務、技術服務功能，集聚園內外一流的品牌認證、技術認證以及法律、外貿、行業協會。提供電子商務、數字通訊、系統集成、數據服務、企業管理信息化等工業信息服務。建設生產力促進服務大廈，打造一站式、全能型的創、意、設服務空間。E創意研發中心：強調工業自主品牌研發設計，通過建設創業服務大廈，規劃小型研發辦公區域，形成以服務、小商品工業設計為主導創意產業設計研發基地。并建設展示中心，設

46、立自主品牌設計論壇，為產品的推廣、交易為搭建平臺。為鄭州第二產業的提升提供持續的動力和智慧源泉。現代物流服務業 提升現有物流業水平，物流服務發展強調的是由傳統的供應型、銷售型、儲存型物流轉向商流和信息流為主，實現商流、信息流的中心集聚，由原有的傳統物流產業轉型成為物流信息中心和交易調配中心，發展第三方物流，甚至進一步發展第四方、五方物流，成為中原現代物流中樞。 隨著現代企業生產經營方式的變革和市場外部條件的變化，“第三方物流” （thirdpartylogistics）這種類型的物流形態開始引起人們的重視，并對此表現出極大的興趣。 第三方物流 第三方物流（third partylogistic

47、s）的概念源自于管理學中的（out-souring），意指企業動態地配置自身和其他企業的功能和服務，利用外部的資源為企業內部的生產經營服務。將（Out-souring）引人物流管理領域，就產生了第三方物流的概念。 所謂第三方物流是指生產經營企業為集中精力搞好主業，把原來屬于自己處理物流活動，以合同方式委托給專業物流服務企業，同時通過信息系統與物流服務企業保持密切聯系，以達到對物流全程的管理和控制的一種物流運作與管理方式。因此第三方物流又叫合同制物流（Contractlogistics）。提供第三方物流服務的企業，其前身一般是運輸業、倉儲業等從事物流活動及相關的行業。從事第三方物流的企業在委托方

48、物流需求的推動下，從簡單的存儲、運輸等單項活動轉為提供全面的物流服務，其中包括物流活動的組織、協調和管理、設計建議最優物流方案、物流全程的信息搜集、管理等。目前第三方物流概念已廣泛地被西方流通行業所接受。 目前火車站地區批發市場的影響力已覆蓋河南省乃至中國中北部大部分地區，同時培養出了很多有實力的區域級乃至全國級的品牌銷售商。隨著批發交易量的提升，應積極導入現代物流理念，創新營銷業態，打造完善的采購、生產、倉儲、運輸、銷售、品牌文化展示等物流和信息流的市場鏈條系統，從而提升整個火車站商圈在全國的影響力、帶動力和輻射力。 2.交通研究 2.1.鄭州火車客運樞紐發展分析 2.1.1鄭州火車站 鄭州

49、火車站至今已有百年的歷史，其中解放后，隨著55年中央決定將河南省省會由開封遷到鄭州，鄭州站進行了第一次改擴建，建成了售票樓、天橋、地道，并先后分離出貨運站、編組站和以運輸旅客為主的客運站。第二次是1987年后歷時12年的擴建改造，真正使車站發生了脫胎換骨的變化。1999年，車站改造全部完成，成為鄭州市標志性建筑之一。 目前，鄭州火車站站房面積10萬平方米，11條客車到發線，日接送旅客列車229列，日均發送旅客4萬多人次，每天過往人流近15萬人次，既是全路特等客運站，也是全路最大行包中轉站。隨著鄭州城市的不斷發展，現有的火車站已日趨飽和，難以滿足發展的要求。 2.1.2 鄭州鐵路客運樞紐建設 (

50、1)鄭州新客運站（鄭東高鐵站） 為了滿足城市發展的需要，同時隨著鄭東新區的建設，鄭州的城市正在向東快速發展。根據鄭州市城市總體規劃（2007-2020）的中心城區綜合交通規劃以及城市綜合交通近期建設規劃，近期將在鄭東新區建設鄭州新客運站，即高速鐵路專線綜合樞紐，形成東西兩站并立，高速系統與普速系統（雙十字）既相對獨立，又相互連通的鐵路客運系統。 鄭州新的鐵路客運站主要以高速鐵路列車和部分中速列車，現有鄭州火車站承擔原有線路列車和部分中速列車。新客運站計劃2006年開工，2010年年底前建成。據預測，新客運站建成后，鄭州鐵路的年客運能力將比目前提高三倍左右。 根據鐵路運輸的特點和新老車站的功能區

51、分，可以得出鄭州市鐵路客運運距分布得到未來鄭州市高鐵車站和鄭州火車站鐵路客運分布大致為62：38。 根據相關部門的預測，2010年鄭州市鐵路客運量約為7.7萬人次/日，2020年約為12.2萬人次/日。由于鄭州新客運站的建設，將分流主要客流，因此，2020年原鄭州火車站客運量將為4.6萬人次/天，考慮到全年高峰期客流量的增長（高峰系數1.1），得到鄭州火車站客運量約為5.1萬人次/天。 (2)鄭州火車站西廣場根據相關規劃，為了減輕現有火車站的壓力，近期，在火車站的西側，將建設火車站西廣場，形成鐵路客流雙向疏散的模式。西廣場的建設規模將遠遠大于現有的東廣場的規模，同時西廣場將設置主要的道路交通設

52、施，包括軌道交通一號線的站點，成為客流主要的疏散方向。鄭州火車站西廣場的建設主要有以下特點：通過開辟火車站西出口及站前集散廣場，建立鐵路客流雙向疏散模式。 (2)軌道交通車站設置于鐵路西廣場，利用地下通道連接東廣場，以利于客流轉換重心的西移，利用東出口地區交通換乘功能的相對弱化來協調東側交通與用地的矛盾，同時借助軌道交通站點強化西側用地的再開發。 (3)優化配置地面公共交通資源通過西出口地區鐵路、軌道交通、地面公交等一體化設計實現乘客無縫換乘；優化調整東出口地區地面公共交通網絡，主要以滿足公路客運站和周邊用地開發的交通需求為目標，相對弱化東出口鐵路客流換乘功能。 (4)結合地下空間開發，建立出

53、租車、社會車立體化的乘降模式 (5)東西出口地區之間建立便捷的步行聯絡通道，與城市交通系統有機銜接。 (6)調整東出口地區長途汽車站的功能定位，以面向服務周邊商業和換乘鐵路的客流為主。 (7)通過實施京廣路立體化工程、解放路立交工程等道路網改造措施，提升區域道路交通供給水平。 (8)通過周邊用地可控開發和重整，使單一功能的交通綜合體向多功能的城市綜合體轉變。 通過對車站人流等眾多因素的分析，可知東西廣場客流比重約為2：3，即： 2010年，在鄭東新客運站還未建成前，鄭州火車站平均日客流量約為7.7萬人次，高峰系數 1.1，得到鄭州火車站客運量約為8.5萬人次/天，則東廣場平均日客流量約為：3.

54、4萬人次。 2020年，鄭州火車站客運量約為5.1萬人次/天，東廣場平均日客流量約為：2.0萬人次。 鄭州新客站（高速站）和鄭州站西廣場的相繼建設，將會大大減輕現有火車站的客流壓力，對鄭州站人流的疏解起到重要的作用。 2.2城市綜合交通近期建設規劃 2.2.1中心城區城市道路系統規劃 隨著城市空間的發展，鄭州中心城區道路網絡布局應調整為“東西延伸、南北放射”的棋盤式、開放的路網布局，即以帶狀中心為軸，建立東西向帶狀骨架，向東西延伸，以東西干道為脊梁，構建南北輻射的開放式主干路骨架網絡。 (1)城市快速路系統 城市快速路總體形成“一環兩橫一縱”的布局模式，“一環”指北三環南三環西三環中州大道；“

55、兩橫”指隴海路、建設路金水路；“一縱”指沙口路京廣路。城市快速路與外圍高速公路有效銜接，實現“主城區15分鐘上快速路，快速路15分鐘出城上高速公路”的30分鐘市區交通圈的規劃目標。 (2)城市主干道系統 結合城市空間布局的調整，充分利用舊城改造和新區建設的時機，避免片區之間用地功能的分割，同時解決中心城區快速通道問題，規劃將中心城區內主干道分為交通性主干道和一般主干道。交通性主干道按照快速路的標準全線封閉和立交，重要交通節點采用立交，與其它主干路為燈控平面渠化路口；交通性主干道接近城市核心區（中心商業區、交通主樞紐）發揮快速疏解功能，形成“中心疏解，外圍轉換”的交通組織方式。 三環以內交通性主

56、干道橫向有東風路、航海路；縱向有桐柏路、南陽路、文化路、花園路、紫荊山路（隴海路南三環段）等。一般主干道橫向有農業路、黃河路、中原路正興路東西大街鄭汴路；縱向有秦嶺路、嵩山路、人民路、紫荊山路（金水路隴海路段）等。 本次規劃的老城商業中心區位于三環的中心區域，結合城市綜合交通規劃，該區域應充分利用周邊金水路京廣路隴海路所形成的半環狀快速路網進行交通疏解。利用二七廣場現有的放射狀道路向北連接金水路，向西結合解放路立交的建設便捷的連接京廣路；火車站向北利用銘功路連接金水路、向南利用福壽路連接隴海路。整個區域形成中心放射的干道網絡便捷的與外圍的快速路系統連接，有效的形成了“中心疏解，外圍轉換”的交通

57、組織方式。 2.2.2重要交通基礎建設 根據鄭州市城市總體規劃（207-2020）的中心城區綜合交通規劃以及城市綜合交通近期建設規劃，近期在規劃基地內有如下重要交通基礎建設： 1）區域對外交通樞紐 鄭州站交通樞紐是集鐵路、公路、城際軌道交通、城市軌道交通、BRT、常規公交、出租車、小汽車等多種交通方式為一體的大型綜合交通樞紐，其不僅承擔了區域對外交通樞紐的功能，而且承擔了區域交通樞紐和城市交通換乘樞紐的功能。規劃期內，應加強鄭州站交通樞紐地區的交通組織規劃，合理銜接各種交通方式，并為各種交通方式提供足夠的設施用地。近期要 加快改造建設鄭州火車站西出口，同時，加快鄭東新區高速鐵路專線綜合樞紐以及

58、京廣、徐蘭客運專線的建設，形成東西兩站并立，高速系統與普速系統（雙十字）既相對獨立，又相互連通的鐵路客運系統。 2）加快軌道交通一號線一期工程的開工建設 軌道交通一號線工程聯系了鄭州市近期重點開發地區市級商業中心、火車站、鄭東新區新城市中心、河南省和鄭州市行政中心等。其中本案基地內部將有鄭州火車站站和二七廣場站兩處站點，同時二七廣場站遠期將是一號線和三號線的換乘站點。軌道交通的建設將為本案提供高效快捷的市內客運交通。 3）強化中心區交通綜合改善措施，確保商貿功能的正常發揮 以火車站、二七廣場為核心的市中心區，是鄭州市的金融商貿中心，又是各種交通流集聚交匯的交通中心。城市主干道布局與城市商貿中心

59、布局在空間上發生重疊，造成不必要的機動車穿越中心區，中心區交通超負荷運行、秩序混亂。要堅持綜合治理的方針，采取挖潛改造、分流疏散、公交優先、控制需求等綜合措施，達到既緩解中心區交通壓力，又保護中心區的商業活力的目標。 地緣優勢分析1.區位優勢作為鄭州城市的門戶和核心區，對于人流、物流的吸引力是其它區域不可比擬的；2.交通優勢規劃區內有全國最大客運站之一的鄭州火車站，是中部地區重要的鐵路交通樞紐；3.文化優勢規劃區內二七紀念塔和二七紀念堂以及周邊的商城遺址為規劃區帶來了深厚的文化底蘊；4.商業優勢規劃區作為鄭州老城商業中心的重要組成部分之一，商業基礎良好。5.市政優勢火車站西廣場、軌道交通1號線

60、、大同路人防工程等重大市政工程的陸續建設，將為本規劃區提供發展的條件。創新要素分析 1.生產服務集聚城市的人流、物流、信息流等，為鄭州第二產業的升級提供動力源和智慧源； 2.物流服務發展第三方物流，將商流、信息流向中心集聚，建設以小商品、服裝為主的商貿物流中樞； 3.文化創意強調對于文化智慧的深度挖掘，為自主品牌的服裝、小商品等提供研發設計； 4.總部經濟利用火車站的交通樞紐優勢，發展小商品、服裝等專業型的企業總部。 5.技術檢測為小商品、服裝的設計提供技術保障和檢測。 I CRD2.規劃目標 智城商都 魅力商都 + 動力智城 規劃整合鄭州老城中心區的稟賦要素，融入創新要素，在打造區域性商貿中