1、財(cái)務(wù)分析（一）投資與與成本費(fèi)用估估算本項(xiàng)目總建筑面面積為1700489平米米，其中地上上建筑面積11355011平米（內(nèi)含含高層住宅995337平平米，排房116591.4平米，酒酒店式公寓119986.2平米，商商業(yè)18600.2平米），地地下建筑面積積349888平米（車(chē)庫(kù)庫(kù)227333平米，地下下商場(chǎng)122255平米）。 開(kāi)發(fā)成本估算土地成本160000萬(wàn)元土地出讓金：116000萬(wàn)萬(wàn)元（含契稅稅、市政配套套）（2）前期工程程費(fèi)：963萬(wàn)元，詳見(jiàn)見(jiàn)本項(xiàng)目前期期工程費(fèi)估算算表前期工程費(fèi)估算算表序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù)據(jù) 計(jì)價(jià)（萬(wàn)萬(wàn)元）1設(shè)計(jì)費(fèi)20元/平米3412水文、地質(zhì)、勘勘察費(fèi)3元/平米1

2、6.73籌建開(kāi)辦費(fèi)建安工程費(fèi)11.5%4094平整土地30元/平米167.15樁基測(cè)試2元/平米11.16面積測(cè)繪1元/平米5.67審核費(fèi)0.75元/平平米12.5合計(jì)963（3）建安工程程費(fèi)：272261萬(wàn)元。建安成本將參考考蘭溪市一般般商品房工程程造價(jià)行情。建安工程費(fèi)地下下建筑按每平平米造價(jià)20000元/平米、高層層及俱樂(lè)部按按1500元/平米，酒店店式公寓（含含裝修）按22300元/平米、排房房及商業(yè)按6600元/平米計(jì)。項(xiàng)目總建（平米）計(jì)算依據(jù)（元/平米）計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）地下建筑3498820006998高層95337150014300酒店式公寓1998623004597俱樂(lè)部172615

3、00259排房及商業(yè)184516001107合計(jì)27261（4）小區(qū)配套套設(shè)施費(fèi)17758萬(wàn)元。序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù)據(jù) 計(jì)價(jià)（萬(wàn)萬(wàn)元）1綠化系統(tǒng)20元/平米3412道路系統(tǒng)30元/平米5103給排水系統(tǒng)15元/平米2604天然氣管線10元/平米1705通信系統(tǒng)8元/平米1366智能化及安保系系統(tǒng)20元/平米341合計(jì)103元/平米米1758（5）開(kāi)發(fā)期間間費(fèi)用：12291 萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)一一覽表序號(hào)類(lèi)別 計(jì)算依據(jù)據(jù)計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）1建筑質(zhì)量安全監(jiān)監(jiān)督費(fèi)1.8元/平米米30.72水電增容費(fèi)20元/平米3413監(jiān)理費(fèi)12元/平米204.64白蟻防治費(fèi)2元/平米345高教及附加費(fèi)10元/平米1706

4、墻改費(fèi)10元/平米1707房屋測(cè)繪費(fèi)4元/平米684其它建安工程費(fèi)11%272.6合計(jì)1291（6）不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)13799.5萬(wàn)元，取取以上1-44項(xiàng)之和的3%（7）開(kāi)發(fā)成本本為以上1-6項(xiàng)之和。開(kāi)發(fā)成本 =486522.5萬(wàn)元 （二）開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)用估算1管理費(fèi)用：730 萬(wàn)元，取開(kāi)發(fā)發(fā)成本的1.5%2銷(xiāo)售費(fèi)用：1094 萬(wàn)元銷(xiāo)售費(fèi)用估算表表序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù)據(jù) 計(jì)價(jià)（萬(wàn)元元）1廣告宣傳及市場(chǎng)場(chǎng)推廣費(fèi)用銷(xiāo)售收入0.75%4692其他銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入1%625合計(jì)10943財(cái)務(wù)費(fèi)用： 756萬(wàn)元元本項(xiàng)目共需銀行行借貸110000萬(wàn)元，需向銀銀行支付利息息756萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)費(fèi)用： 2580萬(wàn)元元，前面

5、1-3項(xiàng)之和。（三）總成本本費(fèi)用匯總及及分?jǐn)偙肀卷?xiàng)目的總成本本費(fèi)用詳見(jiàn)投投資成本費(fèi)用用估算匯總表表項(xiàng)目總額（萬(wàn)元）單位成本（元/平米）1、開(kāi)發(fā)成本48652.552853.7土地成本16000938.5前期工程費(fèi)96356.5建安工程費(fèi)272611599配套設(shè)施費(fèi)1758103開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)129175.7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1379.580.92、開(kāi)發(fā)費(fèi)用2580153.3管理費(fèi)用73042.8銷(xiāo)售費(fèi)用109464.2財(cái)務(wù)費(fèi)用75644.33、合計(jì)51232.553007注：投資分?jǐn)偟牡脑瓌t：總原則：所有的的總投資均應(yīng)應(yīng)分?jǐn)偟娇墒凼鄣拿娣e中去去。細(xì)則：（1）按按計(jì)算投資的的各項(xiàng)成本來(lái)來(lái)分?jǐn)偅唬?）各分項(xiàng)

6、中中能按各功能能使用容量來(lái)來(lái)分?jǐn)偟陌锤鞲鞴δ苁褂萌萑萘糠謹(jǐn)偅唬?）若不能按按使用數(shù)量或或容量來(lái)分?jǐn)倲偅瑒t按各功功能面積比例例來(lái)分?jǐn)偅唬?）各種稅費(fèi)費(fèi)中與工程有有關(guān)的按同一一分項(xiàng)功能工工程成本比例例分?jǐn)偅すこ虩o(wú)關(guān)的按按功能面積比比例分?jǐn)偅唬?）與工程無(wú)無(wú)關(guān)的分項(xiàng)按按各功能面積積比例分?jǐn)偅唬ㄋ模┵Y金籌籌措、投資計(jì)計(jì)劃資金籌措與投資資計(jì)劃；本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資資的資金來(lái)源源有三個(gè)渠道道：一是企業(yè)業(yè)自有資金，二二是銀行貸款款，三是銷(xiāo)售售房收入用于于投資部分。本本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商商投入自有資資金180000 萬(wàn)元作作為啟動(dòng)資金金，另需向銀銀行貸款 111000 萬(wàn)元用于投投資，剩余 222322.5萬(wàn)元由由銷(xiāo)售

7、房收入入補(bǔ)充，總投投資為 511232.55 萬(wàn)元，其其中756 萬(wàn)元的銀行行貸款利息從從物業(yè)的銷(xiāo)售售收入中支付付。詳見(jiàn)投資計(jì)劃與與資金籌措表表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期05年7-122月06年1-6月月06年7-122月07年1-6月月07年7-122月08年1-6月月08年7-122月1投資總額51232.5528603.1160157879.44052.84579.610001.1建設(shè)投資51232.5528603.1160157879.44052.84579.610001.1.1土地成本16000160000000001.1.2前期費(fèi)用9639630000001.1.3工程費(fèi)2726197

8、754338.664413111.63595001.1.4小區(qū)配套費(fèi)1758524298404225304.8001.1.5期間費(fèi)用3871929.51144.4716.9539.4440.410001.1.6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1379.5411.6234317.5176.8239.4002資金籌措51232.5528603.1160157879.44052.84579.610002.1自有資金1800017603.110000002.2借款11000110000000002.3銷(xiāo)售收入再投入入22787.55060157879.44052.84579.61000（五）項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)金流量分析析假定本項(xiàng)目的

9、全全部物業(yè)均由由開(kāi)發(fā)商獨(dú)家家建設(shè)并且銷(xiāo)銷(xiāo)售，而對(duì)于于開(kāi)發(fā)商可能能進(jìn)行土地經(jīng)經(jīng)營(yíng)的情況所所發(fā)生的現(xiàn)金金流量，因?qū)賹儆陂_(kāi)發(fā)商主主觀行為，在在本報(bào)告財(cái)務(wù)務(wù)分析中無(wú)法法進(jìn)行考慮。建設(shè)進(jìn)度本行假設(shè)本項(xiàng)目目主體建筑工工程自20005年7月開(kāi)工，具具體項(xiàng)目進(jìn)度度如下：分期開(kāi)發(fā)進(jìn)度安安排一、開(kāi)發(fā)周期第一期第二期第三期合計(jì)二、開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)計(jì)劃（M2） 20055年 22006年 22007年7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月地下建筑10890111001299834988高層2000027198281402000095338酒店式公寓1998619986排房1225012250商業(yè)1860434162

10、01俱樂(lè)部17261726預(yù)售根據(jù)蘭溪市目前前在售物業(yè)的的預(yù)售情況，本本項(xiàng)目預(yù)售期期可定于20006年上半半年1月左右。銷(xiāo)售價(jià)格綜合目前在售物物業(yè)價(jià)格及對(duì)對(duì)市場(chǎng)類(lèi)商鋪鋪價(jià)格的預(yù)測(cè)測(cè)，建議066年住宅均價(jià)價(jià)3500元/平米，商鋪鋪均價(jià)90000元/平米，酒店店式公寓均價(jià)價(jià)4300元/平米，排房房（底層另計(jì)計(jì)）均價(jià)30000元/平米，地下下商場(chǎng)50000元/平米。各物物業(yè)年度價(jià)格格漲幅均按110%計(jì)。注：本項(xiàng)目在開(kāi)開(kāi)發(fā)周期內(nèi)可可能實(shí)現(xiàn)的平平均銷(xiāo)售價(jià)格格中均已考慮慮地段、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目及價(jià)格格漲幅等因素素。銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃及及銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售計(jì)劃（M22） 20066年 22007年 2008年年合計(jì)1-6月7

11、-12月1-6月7-12月1-6月7-12月地下建筑4000 3500 2850 6462 5652 2451 高層30876 2613124694 1363600酒店式公00排房00049004900 2450商業(yè)007442480 2108 869銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元元）182141135110244122267140331962494注：地下車(chē)庫(kù)價(jià)價(jià)格按4萬(wàn)/個(gè)，銷(xiāo)售550%計(jì)。項(xiàng)目現(xiàn)金流量表表對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益分析析評(píng)價(jià)的主要要依據(jù)是國(guó)家家計(jì)委、建設(shè)設(shè)部頒發(fā)的建建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與與參數(shù)，參參照我國(guó)新的的財(cái)會(huì)制度，結(jié)結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情情況，分別計(jì)計(jì)算全

12、部投資資和自有資金金的經(jīng)濟(jì)效益益。注：1、本項(xiàng)目目貸款利率為為5.6%，我行建議議“選取稍大于于銀行同期貸貸款利率”作為基準(zhǔn)收收益率，故基基準(zhǔn)收益率IIc取為8%。 2開(kāi)發(fā)期間間費(fèi)用及不可可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等等按每期建面面比例分期投投入。項(xiàng)目全部投資現(xiàn)現(xiàn)金流量表（萬(wàn)萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目 建設(shè)設(shè)經(jīng)營(yíng)期05年7-122月06年1-6月月06年7-122月07年1-6月月07年7-122月08年1-6月月08年7-122月1現(xiàn)金流入018214113511024412226714033191.1銷(xiāo)售收入018214113511024412226714033191.2其他現(xiàn)金流入00000002現(xiàn)金流出28603.

13、1170178503.74616.25252492.7182.52.1付土地款160000000002.2付工程款107384338.664413111.63595002.3小區(qū)配套費(fèi)524298404225304.8002.4期間費(fèi)用929.51144.4716.9539.4440.410002.5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)411.6234317.5176.8239.4002.6銷(xiāo)售稅金01002624.3563.4672.4392.7182.53凈現(xiàn)金流-28603.1111972847.35627.869746647.33136.54累計(jì)凈現(xiàn)金流-28603.1-17406.1-14558.8-8931

14、-19574690.37826.85折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-26484.396002260.34136.74746.441891830.46累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金金流-26484.3-16884.3-14624-10487.3-5740.99-1551.99278.5評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（II=8%）278.5財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率率8.39%從上述指數(shù)可以以看出本項(xiàng)目目全部投資的的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值為一正值，稅稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率大大于貼現(xiàn)率88%，故本項(xiàng)目目投資可行。結(jié) 論根據(jù)以上對(duì)于項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度度和銷(xiāo)售進(jìn)度度預(yù)期、銷(xiāo)售售價(jià)格定位以以及建筑成本本測(cè)算、現(xiàn)金金流量分析，本本行測(cè)算出本本項(xiàng)目的總體體財(cái)務(wù)損益情情況如下：損益

15、表 單位：萬(wàn)萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期期05年7-122月06年1-6月月06年7-122月07年1-6月月07年7-122月08年1-6月月08年7-122月1銷(xiāo)售收入62494018214113511024412226714033192成本總額51232.5528603.1160157879.44052.84579.610003銷(xiāo)售稅金343701002624.3563.4672.4392.7182.54利潤(rùn)總額7824.5-28603.1111972847.35627.869746647.33136.55所得稅258200000154710356稅后利潤(rùn)5242.57投資利潤(rùn)率15.3

16、%從上表我們可以以看出本項(xiàng)目目的利潤(rùn)較為為可觀，因此此項(xiàng)目可行。另一面結(jié)合建設(shè)設(shè)進(jìn)度安排及及銷(xiāo)售進(jìn)度預(yù)預(yù)計(jì)，本項(xiàng)目目一期開(kāi)工建建設(shè)（含交納納土地款）需需投入資金228603.1萬(wàn)元，資資金占用量較較大。（六）、項(xiàng)目不不確定性分析析1、項(xiàng)目盈虧平平衡分析：假定本項(xiàng)目總投投資不變，且且售價(jià)與收款款進(jìn)度如基準(zhǔn)準(zhǔn)方案所設(shè)，則則由計(jì)算可得得，當(dāng)物業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售率為822%時(shí)，項(xiàng)目的的全部投資利利潤(rùn)率為零，也也即投資剛能能保本。一般般認(rèn)為，當(dāng)盈盈虧平衡點(diǎn)的的銷(xiāo)售率70%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較低。本本項(xiàng)目盈虧平平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售售率為82%，可見(jiàn)其具具有一定的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。2敏感性分析析由于在目前房地地產(chǎn)投資中發(fā)發(fā)展賞對(duì)于成成本的

17、控制日日趨嚴(yán)密，故故房地產(chǎn)投資資之主要風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)來(lái)源于市場(chǎng)場(chǎng)的變化。對(duì)對(duì)于影響本項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益益率變動(dòng)的因因素最有可能能發(fā)生的波動(dòng)動(dòng)變化的是售售價(jià)和成本。因因而，本項(xiàng)目目敏感性分析析針對(duì)全部投投資的評(píng)價(jià)指指針（財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率和和投資利潤(rùn)率率），分別計(jì)計(jì)算售價(jià)上下下波動(dòng)5%、10%和成本本上下波動(dòng)55%、10%時(shí)，對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指指針的影響。計(jì)計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)見(jiàn)敏感性分析析表敏感性分析表：售價(jià)影響基準(zhǔn)方案 售價(jià)變動(dòng)-10%-5%5%10%銷(xiāo)售收入6249456244.6659369.3365618.7768743.44項(xiàng)目利潤(rùn)7824.519194871.210777.2213730投資利潤(rùn)率15.3%

18、3.7%9.5%21%26.8% 成本影響基準(zhǔn)方案 成本變動(dòng)-10%-5%5%10%總投資51232.5546109.3348670.995379456355.88項(xiàng)目利潤(rùn)7824.512947.881038652632701.2投資利潤(rùn)率15.3%28%21.3%9.8%4.8%由表中資料可得得： 在建安成成本不變的情情況下當(dāng)售價(jià)價(jià)下降5%、10%，將引起該該項(xiàng)目的投資資利潤(rùn)率分別別下降5.88%、11.6%；當(dāng)售價(jià)下下降6.3%時(shí)，該項(xiàng)目目投資利潤(rùn)率率等于基準(zhǔn)收收益率（Icc=8%），到到達(dá)臨界點(diǎn)，此此時(shí)，售價(jià)再再下降則投資資利潤(rùn)率將達(dá)達(dá)不到預(yù)期的的基準(zhǔn)收益率率。 當(dāng)在售價(jià)價(jià)不變的情況況下

19、當(dāng)建安工工程費(fèi)上升55%、10%，將引起該該項(xiàng)目的投資資利潤(rùn)率分別別下降5.55%、10.5%；當(dāng)建安工工程費(fèi)上升66.7%時(shí)，該項(xiàng)目目投資利潤(rùn)率率等于基準(zhǔn)收收益率（Icc=8%），到到達(dá)臨界點(diǎn)，此此時(shí)，若建安安工程費(fèi)再上上升則投資利利潤(rùn)率將達(dá)不不到預(yù)期的基基準(zhǔn)收益率。由以上分析可以以得出，售價(jià)價(jià)和建安工程程費(fèi)都是該項(xiàng)項(xiàng)目的敏感因因素，相比之之下，售價(jià)因因素更為敏感感。除了售價(jià)價(jià)對(duì)本項(xiàng)目的的影響較大外外，工期和銷(xiāo)銷(xiāo)售率對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的影響也也值得注意。工工期延誤除了了導(dǎo)致資金不不能及時(shí)回收收再投入，還還會(huì)影響樓盤(pán)盤(pán)的信譽(yù)和形形象；而銷(xiāo)售售率低下，即即意味著投資資資金不能快快速回收，這這樣會(huì)使整個(gè)個(gè)

20、項(xiàng)目將陷入入僵局。（七）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)規(guī)避與控制措措施1風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型a).成本風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn): 從現(xiàn)時(shí)的社社會(huì)物價(jià)情況況來(lái)看，物資資價(jià)格的大幅幅度上升的可可能性不大，但但有可能會(huì)因因?yàn)闆Q策和管管理等人為錯(cuò)錯(cuò)誤而導(dǎo)致成成本上升，換換句話說(shuō)，就就是會(huì)有較大大的公司風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。因此在重重要決策上要要避免一個(gè)人人說(shuō)了算，避避免主觀錯(cuò)誤誤的出現(xiàn)。b).市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是指由市場(chǎng)場(chǎng)供求關(guān)系、市市場(chǎng)資源條件件、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力水平、市市場(chǎng)消費(fèi)偏好好、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手狀況發(fā)生變變化，以及金金融市場(chǎng)、原原料市場(chǎng)、同同類(lèi)物業(yè)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)等市市場(chǎng)環(huán)境變化化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。在現(xiàn)在房房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈烈的環(huán)境下，本本項(xiàng)目最大風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自自兩個(gè)方面，一一是資金的后后續(xù)問(wèn)題，若若整個(gè)項(xiàng)目的的工期不能進(jìn)進(jìn)行合理安排排將導(dǎo)致資金金周轉(zhuǎn)不靈；二是本項(xiàng)目目面對(duì)的客群群主要是高端端客戶，而蘭蘭溪本身是一一個(gè)縣級(jí)城市市，高端客群群相對(duì)比較少少，同時(shí)又有有馬公灘項(xiàng)目目會(huì)對(duì)高端客客群產(chǎn)生分流流。2風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措措施針對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)我我