1、合肥天門湖錦城住宅小區可行性研究報告.doc天門湖錦城住宅小區可行性研究報告總 經 理：孫多文總工程師：張振東項目負責人：余俊編制人員：關 安 丁 平羅民光 胡寧安編制單位：合肥市工程咨詢服務有限責任公司安徽國華不動產評估有限責任公司報告日期：二四年十一月二十六日目 錄目 錄1第1章 項目總論41.1 項目概述51.1.1項目名稱 51.1.2項目擬建地區、地點51.1.3項目開發商 51.1.4承擔可行性研究工作的單位 51.1.5可行性研究報告的編制內容及深度 51.1.6可行性研究報告的依據和原則 6第2章 項目背景及必要性92.1 項目建設背景92.2 項目建設的必要性92.2.1項目

2、建設的必要性 92.2.2項目進展及預期目標11第3章 市場分析 13 3.1投資環境分析13 3.1.1合肥市經濟形勢及有關政策13 3.1.2開發區的經濟社會情況及治理、政策因素133.2市場分析163.2.1合肥市2003年至2004年上半年住宅價格分析163.2.2本項目市場進展分析183.2.3需求方面分析19第4章 建設條件及建設規模234.1建設條件234.1.1項目選址234.1.2建設條件23第5章 建設規模28第6章 規劃設計方案296.1項目組成296.2規劃設計指導思想與原則296.2.1規劃設計指導思想296.2.2規劃設計原則306.3 項目規劃設計方案306.3.

3、1規劃目標306.3.2位置與用地316.3.3總體布局316.3.4要緊規劃指標32第7章 公司工程和輔助設施方案347.1 建筑設計347.2 結構設計367.3 給排水設計347.4 電氣、弱電設計367.5 暖通、燃氣設計34第8章 環保與節能398.1 節能398.2 建設地區的環境現狀398.2.1 大氣、地下水、地面水的環境質量狀況398.3 項目要緊污染源的污染物398.4 項目環境愛護執行標準398.5 治理環境的方案398.5.1 施工期間398.5.2 竣工交付后408.6 環境阻礙評論結論40第9章 經營方針和營銷策略419.1 經營方針419.2 營銷策略41第10章

4、 項目實施規劃4310.1 項目實施的各時期落4310.1.1 建立項目實施治理機構4310.2 項目建設打算4310.2.1 項目建設打算43第11章 投資估算及資金籌措 4511.1 項目總投資估算4511.1.1 投資估算范圍4511.1.2 項目總投資及構成4511.1.3 編制論據4611.1.4 投資分析4611.2資金籌措4811.3投資使用打算48第12章 財務分析 5012.1經營收入估算5012.1.1銷售收入及稅金預測5012.2成本費用估算5212.2.1項目建設投資5212.2.2銷售費用估算5212.3稅金估算5412.3.1銷售稅金估算5412.3.2土地增值稅5

5、412.3.3所得稅5412.4財務評價5512.4.1 財務盈利能力分析5612.4.2 資金來源與運用分析6012.4.3 敏感性分析62第13章 可行性研究結論與建議 6313.1可行性研究結論63 13.1.1結論性意見6313.2項目實施建議63第14章 附件64第1章 項目總論我國是一個進展中國家，人口眾多，經濟底子薄，居住設施需求量極大，居住標準偏低，造成我國的住宅建設長期停留在一個較低的水平上。隨著我國綜合國力的不繼加強，人民的生活水平也有了顯著的提高，對居住條件和居住環境有了更高的要求，為適應國內住宅產業化的進展，近幾年來，房地產開發和住宅建設不管從標準上依舊在數量上，都較往

6、常的進展有了較大的提高。但另一方面，我國的人均居住面積仍遠遠低于世界平均水平，住宅產業仍有一個較長的進展過程。現在，房地產業已進入品牌化、規模化進展的時期，海恒公司作為合肥房地產業的知名品牌，在成功開發和建設了歐洲風情街、鄉村花園、南滟灣小區等知名房地產項目，以及徽園、安徽國際會展中心等眾多旅游、展覽項目，其硬件上的設計及建設和軟件上的治理將會越來越完善。在天門湖錦城住宅小區項目建設上能夠做出一流的產品，治理上能夠提供星級的服務，使之成為繼鄉村花園和南滟灣小區之后的又一個規劃合理、環境優美、配套完善的住宅小區。通過分析論證，天門湖錦城小區的開發建設符合當前國家產業政策和經濟政策，技術上具可操作

7、性，經濟上各項指標良好，如規劃合理，又具有良好的營銷笄，將會產生良好的經濟效益和社會效益。因此，本項目的建設是必要的、可行的，建議盡快實施。1.1項目概述1.1.1項目名稱天門湖錦城住宅小區1.1.2項目擬建地區、地點天門湖錦城住宅小區，位于合肥經濟技術開發區，紫云路與天門湖路交叉口東北角，東臨華順天門湖花園，北臨天門湖新界小區，西臨安徽省建筑工業學院。1.1.3項目開發商企業名稱：合肥海恒進展股份有限公司注冊地址：合肥市經濟開發區始信路鄉村花園注冊資金：柒仟貳佰萬元整房地產開發資質等級：二級企業登記類型：股份有限公司法定代表人：杜平太1.1.4承擔可行性研究工作的單位可研報告編制單位：合肥市

8、工程咨詢服務有限責任公司1.1.5可行性研究報告的編制內容及深度在對項目外部環境進行充分研究的基礎上，論證項目建設的必要性和可行性，提出建設方案和運營策略，制定項目初步實施打算，測算工程投資，并進行經濟效益分析，最終提出項目建設的有關結論意見，供有關部門進行決策。本可行性研究報告的研究范圍要緊包括：項目提出的背景、投資必要性和經濟意義市場分析建設條件建設內容和規模工程規劃環境愛護與安全衛生經營方針與策略項目實施規劃投資估算及資金籌措（10）經濟效益分析（11）財務評價（12）結論和建議1.1.6可行性研究報告編制的依據和原則（一）編制依據合肥海恒進展股份有限公司天門湖錦城小區立項批文；合肥海恒

9、進展股份有限公司天門湖錦城小區項目建議書；合肥市都市總體規劃；肥海恒進展股份有限公司天門湖錦城小區規劃方案；建設部2000年公布的“房地產開發項目經濟評價方法”；（6）國家計委、建設部分布的“建設項目經濟評價方法和參數”（第二版）1993年；（7）托付方提供的其他資料；（8）研究人員實地調查取得的相關資料。（二）編制原則（1）服從都市總體規劃，愛護都市環境，豐富都市景觀，遵循經濟效益、社會效益和環境效益并舉的原則，全面規劃，合理布局，綜合開發；配套建設。（2）依托科技進步，加大住宅建設的科技含量，節約能源，節約用地，節約材料，帶動住宅建設水平面的提高，推動合肥地區乃至安徽省住宅產業現代化進程，

10、帶動相關產業進展。（3）吸取省內外優秀住宅小區的成細經驗，進一步提高規劃、設計、建設和治理水平，做到有所寄語破，有所創新，建設一個高標準、高品位的小區，為合肥市都市增加新的亮點。（4）氫握住宅建設的進展趨勢，更新觀念，更新知識，提高企業技術創新能力，地強企業在市場中的競爭能力。目前規模化已成為住宅小區建設進展趨勢，具體表現在注重區域環境，強化配套設施，建設和維擴的經濟化，優化社區文化生活。而就住宅單體設計而言，強調以人的居住行為為模式的設計依據，包括：（1）強調住宅的多元化，要有多套型、多戶型、多種空間形式，多種變化的可能性，適應沒家庭的選擇。（2）強調其合理性表現為明確的內外、動靜、晝夜分區

11、、廚房、衛生間的設備、管線設計。（3）強調其創新性，比如在結構上，可采納較先進的全澆灌壁框架異形柱結構體系。（4）強調其科技性，如智能化小區概念的引入，節能、環保材料的使用等。康居住宅是當前的熱門話題，其定位標準是“科技先導，適度超前”，這將是我國住宅產業以后進展方向，專家們將其所有具備的征歸納如下：（1）套型面積稍大，配置合理，有較大的起居、炊事、衛生、貯存空間。（2）平面布局合理，體現食寢分離、居寢分離的原則，并為住房留有裝修改造的余地。（3）房間采光充足，通風良好，隔音效果和照明水平在現有國內標準上提高1至2個等級。（4）合理配置成套廚房設備，改善排煙通風條件，冰箱入廚。（5）合理分隔衛

12、生間，減少便溺、洗浴、化妝等相互干憂。（6）管道集中，水、電煤氣三表現戶，增加保安措施，配置電話，閉路電視、空調專用線路。（7）方便更衣換鞋；展寬陽臺，提供室外休息場所；合理設計過渡空間。（8）住宅區環境舒適，便于治安防范和噪音綜合治理，道咱交通組織合理，社會服務設施配套。（9）垃圾處理袋裝化，自行車就近入庫，預留汽車停車車位。（10）社區內綠化好，景色宜人，體現出節能、節地的特點，有利于愛護生態環境。第2章 項目背景及必要性2.1項目建設背景合肥市是安徽省省會，為安徽省政治、經濟和文化中心，是國務院批準實行沿海開放都市政策的幾個內陸都市之一。近年來，合肥市建設現代化大都市步伐明顯加快，都市建

13、設取得令人矚目的成績。完成了環城路、新火車站、駱崗機場擴建等基礎設施建設，都市的文明創建工作得到中央領導和有關部門的高度評價。隨著經濟不斷進展，合肥的都市規模擴大，居民對環境優美、設施配套、服務周到、高品位的住宅需求量也越來越大，商品住宅市場進展潛力十分巨大。依照調查，合肥市現有的環境美、位置好、設施全、質量高、房價適中的住宅小區供不應求，特不是在國家新的房政策出臺后，這種矛盾更加突出。因此，抓住機遇，正確定位，強占市場制高點，開發高品位、規模化的商住小區，是合肥市房地產開發企業取得良好經濟效益的重要契機。2.2項目建設的必要性。2.2.1項目建設的必要性住宅建設代表一個國家和地區社會經濟進展

14、水平，在社會進展中占有重要地位。住宅建設的好壞，不僅是居住本身的要求，而且依舊阻礙社會經濟是否能夠可持續、快速和良性進展的重要因素。多年來，我國住宅建設總量始終居于世界前列，然而住宅總體建設水平仍然專門低。具體表現在：相當一部分住宅小區規劃設計不合理，不適用現代社會關于居住質量及生活質量的要求，建筑密度高，綠化率低、不考慮停車場位置，無人際交往及活動空間；住宅設計沒有全面考慮功能配置及生活要求；結構體系、墻體材料和制品等標準化、系列化配套程度低；物業治理內容少，治理不到位等，不能滿足人民日益提高的物質和精神生活的需要。因此改善住宅及環境質量，提高居住的舒適性、文明性，成為當前住宅產業進展的首要

15、問題。改革開放以來，古城合肥發生了翻天覆地的變化。都市建設綜合開發事業超常進展，形成多層次開發，多元化投資的良好態勢。2003年是合肥市房地產投資地增長最快的一年，房地產累計完成投資77倔元，同比增長92.4%，施工面積950萬平方米，同比增長58.02%，竣工面積達260萬平方米，同比增長26448%。依據都市總體規劃，合肥市都市用地要緊向西南方向進展，都市布局要緊進展新城區，向南靠近江淮運河，向東瀕臨巢湖，沿合蕪高速公路、淮南鐵路向東南方向呈組團式進展。合肥經濟開發區、政務文化新區、高新開發區即處在都市以后進展的中心，合肥人口的進展、市區面積的擴大，進展的機遇和空間就在經濟開發區和政務文化

16、區。隨著開發區知名度的日益提高，投資項目及投資額的不斷增加，兼具開發區無可比擬的區位優勢以及人才、土地、政策、資源的優勢，前來開發區投資經商的人將會越來越我，必定會逐漸形成旺盛的人氣、商氣。目前經濟開發區經濟的快速進展給區內的房地產開發工作帶來了新的空間，開發區已成為房地產開發的熱土，成為房地產開發企業的必爭地。隨著房地產業的進展，中高檔次的房地產正成為眾多房地產商競相爭取的對象，開發區將旅游業列為以后進展的產業之一，幾年來陸續建成的明珠廣場、歐洲風情街、徽園、大學城悲翠湖景區、南滟湖景區等都以成為合肥市新的觀光盛地。規劃中的南滟湖風景旅游度假區更是將自然風光與人文環境緊密聯系起來，充分表現開

17、發區人與自然和諧統一的進展理念，使開發區擁有良好的環境優勢和不可復制的生態條件。隨著經濟的高速進展，都市里許多成功人士正在追求高質量的生活，而生態環境對人們的生活越來越重要。首當其沖選擇生態環境極佳又在都市近郊的區域生活，健康、舒適便是人們追求的終級。擁有開發區旅游、文化資源，作為合肥最近的自然濱水勝地，其不可替代的諸多優勢和以后極大進展空間，是任何一個開發商無力復制的，開發區已成為合肥休閑居住和投資熱點的沃土。本項目地處合肥市開發區，空氣質量較好，其建設符合國家的產業政策的要求，結合開發區的現狀，該項目可定位為中高檔住宅區。該項目的建設將對促進合肥市經濟進展，加快合肥市建設現代化大都市步伐，

18、推動合肥市房地產業進展進程，改變合肥市的市容市貌，都將產生積極的作用，項目的建設是必要的。2.2.2項目進展及預期目標合肥正在規劃建設大都市，并形成自己的都市經濟圈，而合肥經濟開發區是合肥市新的經濟增長點，是合肥市最具進展潛力的地段。選擇在此建住宅小區，應是看重那個地點不可再造的絕佳生態環境：高標準的規劃，明珠廣場、徽園、大學城、南滟湖風景區的建設等，隨著開發區房地產建設工作的不斷進展，將會越來越多人來此經商、投資、居住，實現開發區“新合肥”的進展目標。項目的進展目標是到2005年實現小區一期工程交付使用，到2006年實現小區的全面竣工交付使用，并將建成設施配套齊全、環境優美的住宅小區。第3章

19、 市場分析3.1投資環境分析3.1.1合肥市經濟形勢及有關政策合肥市是安徽省省會，為安徽省政治、經濟和文化中心，為國務院批準的全國對外開放都市，是一座具有2000多年歷史的古城，位于中國中部，長江淮河之間，是沿江近海的內陸都市，具有承東啟西、接連中原、貫穿南北的重要地位。全市總面積7266平方公里，其中市區總面積596平方公里，市區總人口165.8萬人。合肥現轄肥東、肥西、長豐3個縣和瑤海、廬陽、蜀山、包河4個區。近年來都市建設出現了飛躍進展，形成了多層次開發、多元化投資的良好態勢，都市面貌日新月異。通過合肥舊城的改造探究，總結出“統一規劃，合理布局，綜合開發，配套建設”的經驗被列入中華人民共

20、和國都市規劃法。近年來，合肥市積極推動住房制度改革，改善居民住房條件，不斷加大舊城區改造的力度，使合肥市的住宅建設呈現出前所未有的蓬勃生機。隨著市區總體規劃的調整，人口的增加，現代化大都市的建設，將為合肥市房地產業提供寬敞的進展空間，將使合肥市房地產市場呈現長期進展的態勢。3.1.2開發區的經濟社會情況及治理、政策因素合肥經濟技術開區創建于1993年，2000年升級為國家級經濟技術開發區。經濟開發區的進展取得了優異的成績。在堅持“三為主一致力”的辦區宗旨下，通過良好的招商引資工作，目前，開發區已初步形成了以海爾集團為核心的海爾工業園，以佳通輪胎及相關產品為代表的佳通工業園，以日立建機及日關聯企

21、業為代表的日立工業園，以德國史坦白氏、庫爾茲、福斯潤滑油為代表的德國工業園，以統一企業、可口可樂公司、華泰食品為代表的食品工業園，以江淮汽車、安凱汽車為代表的汽車工業園，以林龍衛生用品公司、日立挖掘機維修中心、金相緣公司等為代表的民營科技經濟園，以豐樂種業、安徽省種子公司為代表的現代農業科技示范園，以大學城、省教育學院、合肥中銳國際學校、潤安公學為代表的教育產業化園；另外，以明珠國際大酒店、明珠廣場、安徽省國際會展中心、徽園、歐風街、鄉村花園、東海花園等為代表的第三產業也得到了迅速進展。開發區顯現出起步晚、進展快、后勁足的強勁進展勢頭，初步展現出一個現代新型工業區的輪廓。合肥經濟開發區已建成的

22、有明珠國際大酒店、歐風街、明珠廣場、徽園、安徽國際會展中心、東方家園、桐山國際購物中心，以及合肥大學城、體育中心、中銳國際學校、潤安公學、萬博職業學院、三聯職業學院、一六八中學、鄉村花園、東海花園為代表的一批旅游、商貿展示、房地產、文教體育等項目的先后落成，開發區已成氣候，阻礙力迅速提高，前往開發區投資經商、參加會議、旅游觀光、學習的人次也大幅上升。2003年，開發區GDP和工業產值分不達到76.6億元和201億元。十年來，共引進外資項目134個，其中，世界500強企業18家；累計合同利用外資13億美元，實際利用外資8.6億美元；引進內資項目373個，投資總額164.3億元。累計完成固定資產投

23、資163億元，其中基礎設施投資20.5億元。建成道路100公里，變電所4座，10KV以上供電線路70公里，供水管線65公里，通訊管線70公里，綠化面積220萬平方米，開竣工建筑面積近360萬平方米。合肥經濟開發區工業經濟總量占合肥經濟的1/3強，是合肥市經濟強區，是進展速度最快的國家級經濟技術開發區之一。國家商務部對中西部17個國家級開發區進行了評比，合肥經濟技術開發區的基礎設施配套能力、經營成本、社會及環境情況均列第一，綜合經濟實力、技術創新環境情況位列第二，人力資源及供給情況列第三，總指數名列第一。2003年，全區共新引進項目105個，實際利用外資、合同內資分不為9989萬美元和54.6億

24、元人民幣，是歷年來引進項目最多、規模最大和質量最好的一年。合肥經濟技術開發區通過十年多的進展，差不多初步實現了市委、市政府當初提出的“再造新合肥”的奮斗目標。依據都市總體規劃，合肥市都市用地要緊向西南方向進展，都市布局要緊進展新城區，向南靠邊江淮運河，向東瀕臨巢湖，沿合蕪高速公路、淮南鐵路向東南方向呈組團式進展。合肥經濟開發區、政務文化新區、高新開發區即處在都市以后進展的中心。2002年底，合肥市委、市政府提出打算到2010年合肥市區人口翻一翻，達到300萬人，建城區面積280萬平方公里，而合肥人口的進展、市區面積的擴大，進展的機遇和空間就在經濟開發區和政務文化區，隨著經濟開發經濟的快速進展，

25、投資項目的不斷增加，人口總量的擴大，對住房的需求在不斷增大。經濟開發區房地產開發工作相對較落后，造成開發區居住條件有諸我不便，但也給開發區房地產開發工作帶來的新的空間，目前那個地點已成為房地產開發的熱土，成為房地產開發企業的必爭地。3.2市場分析3.2.1合肥市2003年至2004年上半年住宅價格分析2003年商品住宅價格走勢逐月攀升，據安徽經典市場調查公司對合肥市2003年房產跟蹤調查的數據顯示：2003年合肥市的商品住宅的平均價格差不多達到2341元/平方，與去年的商品住宅平均價格比較，上漲幅度達到16%，（見圖）略低于剛剛公布的全國商品房2450元/平米的價格。 圖5-1從2003年合肥

26、的各月平均房價分析，3月份平均價為2200元/平方米，4月平均價2270元/平方米，8月平房價升到2300元/平方米，10月漲至2310元/平方米，而12月份高升到2430元/平方米，能夠看到商品房銷售價格是逐月追漲。據安徽經典市場調查公司對合肥樓市的跟蹤調查顯示：2003年合肥市在售的商品住宅面積有近700萬平米，其中多層住宅占74%，小高層占21%，不墅占5%；與2002年相比，多層住宅占比由去年的82%下降了8%，小高層和不墅則分不上漲了6%、3%，而這一部分高價的建筑類型占比加重，必定會直接拉升整個樓市的平均價格，因此無形成為合肥商品住宅價格增至2341元/平米的一個重要因素。具體分析

27、包河區內住宅的分布發覺，2003年包河區內以多層住宅銷售為主體，且這些住宅大部分沿馬鞍山路及美菱大道分布，具有良的居住環境，特不是馬鞍山路在合肥市以后的規劃中將建成合肥的景觀大道，提升了居住的品質，因此這片住宅的價格也水漲船高，從包河區住宅自身的價格走勢中發覺，盡管曲線變化明顯，但價格一直處在平穩上升的通道之內。2004年上半年商品房均價為2450元/平米左右，區位和戶型較好的樓盤一般均價在2800元/平米以上。3.2.2本項目市場進展分析目前，關于合肥房地產市場的一般看法是：通過2003年至2004年初房地產市場的高速進展，合肥市的房地產市場已進入一個穩步上升的時期，房地產市場價格也將處于平

28、穩上漲的狀態。目前，合肥經濟開發區的房價相關于市區依舊比較低的，合肥經濟開發區的房價增長速度將會高于市區，要緊依據如下：1、宏觀面上合肥市作為安徽省的省會都市，人口將在以后幾年內急劇增長，近鄰與鄰郊都市化節奏加快，房地產業在安徽合肥正處在高速進展的成長期。高速進展中的合肥經濟技術開發區新城區將拉動本項目區域地塊的價值，并成為該項目目標客戶的強力支撐。合肥經濟技術開發區房地產市場目前正處于高速進展的時期，巨大的需求將為本項目帶來有效的市場空間。隨著經濟開發區不斷加大基礎設施和公共設施的投資，區內居住環境不斷改善，在生活、交通、娛樂等方面將會進一步完善，會不斷提高樓盤的附加價值，推動房地產市場的進

29、展，給房地產價格的上漲提供有力的支撐。隨著經濟開發區經濟的進一步進展，旅游資源的不斷開發，將不斷提高的經濟開發區的品牌效益，提升房地產價值內涵。2、微觀面上“海恒”進展戰略意義上，房地產業無疑是可供品牌化、規模化進展的又一重要領域。繼鄉村花園、南滟灣之后，本項目將以全新的品牌推廣為著眼點，以嶄新的面貌在合肥市場上推出“海恒”旗下的房地產品牌，以品牌制造可持續性進展的市場空間。海恒公司一直走真正市場化的進展道路，全力打造精品項目，主動迎接市場的挑戰與機遇，具有進展精品項目的能力。2004年開發區住宅項目的開發仍是不斷地有新備用推出。房地產市場尤其是住宅開發前景的寬敞，必將使競爭更趨激烈。海恒進展

30、股份公司在集團實力、品牌化策略、規劃設計、專業操作水平諸要素渾然一體，無疑是樓盤開發成敗的決定性因素。本項目緊臨安徽建筑工業學院和安徽省教育學院新校區，良好的文化氛圍將成為本項目銷售的促進因素。3.2.3需求方面分析1、目標客戶分析從本項目的地段來分析目標客戶將是：對經濟開發區內已相對熟悉和適應的原住居民，原住宅面積、治理、房型、配套等條件已不能滿足需求，需調整到更為合適的住宅小區。該類客戶關于本項目周邊區域選擇新居較為關注，且希望一步到位。因手上持有一定現金，需示找有增值空間，又專門安全簡單性的投資項目的人士。這類人士對物業的升值保值和出租率特不關注。因此，小區的品質、知名度和住房的檔次是他

31、們關注的重點。投資回報預測構成他們購房時的投資決策。因工作在經濟開發區內，需要在本地段購置住房。因此，本項目的品質、室內空間、交通、生活輔助設施和安全性是他們購房時關注的因素。與省會合肥有頻繁的商務或業務活動，對在合肥購房早有打算的省內外其它地市縣人士。這類人士，一年到合肥的次數許多于10趟，或在肥時刻約1/3至1/2，因此，社區的舒適，功能配套的齊全，生活便捷及能滿足舉家搬遷的條件（如戶口、子女就學等）是他們考慮的因素。區內佳通、日立、可口可樂、正大、統一、聯合利華、海爾等知名企業的入駐，所聘職員分散于合肥市內各區多有不便，企業集團購置房屋，本項目無疑是極大的滿足了此部分人群的需求。2、產品

32、定位分析及銷售價格預測（1）市場分析為了對本項目有一個合適的市場定位，依照項目所處的地理位置、交通條件、物業檔次、周圍環境等，對本項目附近地區的具有競爭性。進展項目的銷售情況進行個案分析如下：項目名稱位置規劃功能總建面要緊戶型均價(元/m2)工程進度竣工日期銷售率華順天門湖花園蓮花路與紫云路交叉口西北多層小區、沿街門面7萬m280-120m2左右住宅1900門面4200交付2004年住宅100%、門面80%天門湖新界小區蓮花路與紫蓬路交叉口西南多層小區、沿街門面2.5萬m280-120 m2左右住宅1900門面4000交付2004年住宅、門面100%以上個案多層的均價在每平方米1900元左右。

33、從以上個案分析比較來看，本項目有以下幾個特點：本項目共計近6萬多平方米的住宅及目前絕大部分已有購買意向，銷售市場前景樂觀。本項目以“天門湖花園”的整體規劃為依托，依照“天門硝花園”的規劃，該地塊將建成經濟開發最具代表性的住宅小區之一，本項目的開發是立足于現在，著眼于以后。因此，本項目目前盡管人氣不足，但購房者看中的是本項目的以后進展前景。本項目的規劃設計方面圍繞以人為本為指導原則的新設計思路，強調人們的居住和生活質量，制造人性化空間的花園式開放型居住區。住宅質量、周圍環境能夠講是一個重要因純潔，特不是綠色環境。本項目不僅綠化覆蓋率較高，同時建筑密度較低，而且進展商采納高標準的規劃設計方案，使樓

34、盤一建好就成為綠色住宅。而且小區的西面緊臨安徽省建筑工業學院新校區，北面為安徽省學教育學院新校區，環境十分幽雅。本項目所處地理位置與華順天門湖花園和天門湖新界小區差不多相同，但兩者相比均有優勢，上述兩競爭個案目前都已實現了近100%的銷售率，因此，對本項目的銷售將可不能帶來負面阻礙，同時還對本項目的銷售起到一定的促進作用。本項目是期房銷售，建設周期約為二年，與其它競爭個案相比，竣工時刻晚近兩年左右。在目前合肥經濟開發區房地產市場不斷進展的情況下，本項目的銷售價格將會不斷上漲。（2）市場分析的結論綜上分析，本項目在市場上有一定的優勢，因此其市場定位應在中高檔次住宅，應體現在小區整體環境優美，房型

35、設計合理，檔次較高，但售價適中，以“薄利多銷”為原則，在市場上取勝。因此，建議本項目的開盤銷售價格暫定為多層住宅2000元/平方米，商業門面房4000元/平方米（均考慮為銷售期均價）。第4章 建設條件及建設規模4.1建設條件4.1.1項目選址天門湖錦城住宅小區位于合肥市經濟開發區，東臨華順天門湖花園小區，西臨天門東路，南臨紫云路，北臨天門湖新界小區。用地總面積為55894.3平方米，約合83畝，是合肥海恒進展服份有限公司以掛牌出讓方式取得的。該土地目前已平坦，具備開工條件。4.1.2建設條件1、地形、地貌、工程地質合肥經濟開發區位于江淮丘陵地區，地形為崗沖相間，總的地勢西北高，東南低，地面高程

36、在453-12.2米。合肥地處華北、揚子地臺兩上地史進展特點不同地塊相交部位，位于華北地塊合肥盆地南緣，在地質進展過程中，經歷了多次構造運動，有著復雜地質構造格局。合肥經濟開區地質構造為第三紀紅砂巖，少數為侏羅紀紅砂巖，粉砂巖組成，地表為更新系統沖積、洪積粘土，承載力在250-350KN/平方米，地下基巖埋深10-15米。2、設計基礎資料年平均氣溫： 15.7極端最高氣溫： 40極端最低氣溫： -20采暖室外計算溫度： -3年主導風向： 東北偏東夏季主導風向： 南風冬季主導風向： 東、東北夏季平均風速： 2.6m/S年最大降雨量： 1541.9年平均降雨量： 1067.2最大凍土深度： 110

37、mm最大積雪厚度： 450mm抗震設防烈度： 7度3、周邊建筑物與環境條件本項目東臨華順天門湖花園，北臨天門湖新界小區，兩個小區都為新開發小區，可能2005年可全部交付使用；本項目與錦繡社區僅隔一條蓮花路，錦繡社區是開發區七大社區之一，于2003年全部建成；項目西邊是安徽建筑工業學院新校區，北面為安徽省教育學院新校區，于2003年投入使用。本項目周圍建筑物均為近幾年建成，建筑立面新穎。附近安徽建筑工業學院和安徽省教育學院均有大面積綠地，環境較好。開發區將旅游業理為以后進展的產業之一。幾年來陸續建成的明珠廣場、歐洲風情街、徽園等以及正大在建設的南滟湖景區和大學城翡翠湖風景區都將成為合肥市新的觀光

38、盛地。規劃中的南滟湖風景旅游度假區更是將自然風光與人文環境緊密聯系起來，充分表現開發區人與自然和諧統一的進展理念頭。5、交通條伯（1）公路合肥經濟技術開發區通過十余條主干道公路與全國公路網連通。通過橫貫工內的合肥-南京-上海高速公路驅車二個多小時即可到南京市，五個多小即可到上海市。合肥地區的高速公路網稠密，烏魯木齊-上海高速公路、合肥-蕪湖高速公路、合肥-徐州高速公路、上海、成都高速公司均距開發區不遠，同時從上海至烏魯木齊的312國道與從上海至成都的滬蓉高速公司在此交匯。南北向的省級干道206線穿區而過。（2）鐵路合肥經濟技術開發區連通貫穿全國的五大鐵路干線，包括北京-廣州、北京-上海、北京-

39、九龍、張家港-蘭州、西安-南京鐵路干線，客貨運輸可達全國各地，并可延伸到歐洲。（3）航空距開發區僅3.5公里的合肥駱崗機場于1997年7月1日重新擴建竣工。竣工后的駱崗機場飛行區等級為4D，設計規模為年吞吐量150萬人次，現已開通包括香港在內的30條國內、地工航線和泰國的國際不定期包機，平均每周航班數達到120個。（4）港口開發區離全國五大淡水湖之一的巢湖僅6公里。距離京港150公里，距上海港430公里。6、基礎設施和公共設施條件（1）道路共建成高等級市政公路150公里。區內要緊干道全部貫穿，一般為4-6車道。（2）供電由合肥市電力公司提供雙回路供電，建有500KV、220KV變電站各一座，1

40、10KV變電站四座，使區內供電保證率在99%以上。（4）排水雨污分流排水，污水排入市政管道后，送至污水處理廠集中處理。（5）供氣已建成覆蓋全區的燃氣服務網絡，并立即開通天然氣。（6）通訊已建成25萬門程控電話交換系統，及覆蓋全區郵政以及GSM、CDMA、GPRS數字移動和通信等系統。目前能提供分級交換，DDN、200、800信息咨詢、INTERNET、會議電話等綜合數字業務和多媒體通信業務等。（7）文體設施區現有公園3個，一所國際學校（幼兒到高中），包括大學、學院、專科學校在內的各類教育機構25所。（8）生活服務設施區內有二家醫院，并有中國銀行、中國工商銀行、中國建設銀行等10余家國內銀行分機

41、構和金融服務機構的分支機構。（9）商業服務設施有東方家園大型建材超市及桐山國際購物廣場。（10）公交系統通向市區的公交線路八條，區內環線一條。第5章 建設規模參考合肥工業大學建筑設計研究院編制的該項目的規劃設計方案，天門湖錦城住宅小區，規劃總用地面積55894.3平方米，總建筑面積74780平方米，其中多層住宅建筑面積62240平方米，商業門面房面積10760平方米，幼兒園面積：1790平方米。容積率：1.34。住宅為多層，沿街設置商業門面房。本小區開發中力圖體現高層次、高品位、高標準的原則，營造高雅、舒適、方便的棲居環境。小區建成后，將實行統一物業治理，努力為住戶提供舒適、安全、方便的生活環

42、境。表5-1要緊技術經濟指標表序號項目單位指標備注1小區占地公頃5.532居住戶數戶6503居住總人數人21454總建設面積萬平方米7.4785住宅面積萬平方米6.2246商業面積萬平方米1.0767幼兒園萬平方米0.1788室外停車位個3289容積率1.3410建筑密度%24.311建筑占地面積萬平方米135812綠地率%43.6第6章 規劃設計方案6.1項目組成合肥海恒進展股份有限公司天門湖錦城小區總用地面積約83畝左右，要緊有二部分組成，一是多層住宅區，二是商業門面房，三是幼兒園，總建筑面積約74780平方米。1、多層住宅區：共有20棟6層的框架結構房屋，總建筑面積約62240平方米。2

43、、商門面房，框架結構，建筑面積為10760平方米。3、幼兒園，框架結構，建筑面積約1780平方米。6.2規劃設計指導思想與原則6.2.1規劃設計指導思想（1）應用現代都市設計手段，汲取優秀住宅小區規劃的成功經驗，考慮到由于社會變革而造成的人員結構及人員要求的我樣性，通過精心構思，精心規劃，精心設計，力求制造一個布局合理，用地經濟，設施完善，生活方便，環境優美的住宅小區，以適應不同層次居民的居住要求。（2）充分體現以人為本，注重科技和可持續進展，適應國內住宅進展的趨勢。（3）堅持社會效益、環境效益和經濟效益并舉，“為人服務，為后人著想”是小區建設的靈魂，而開發的經濟效益則是形成住宅小區建設的良性

44、循環的基石。（4）降低能源消耗，包括建設過程和使用時期。充分利用自然資源，降低常規能源的消耗。注重“再生能源”的使用，推廣應用環保節能材料，進展生態社區。6.2.2規劃設計原則（1）自然貫徹“尊重自然”與“可持續進展”的思想，在充分保持原有地形地貌的前提下，貫徹生態原則、文明原則和效益原則，力求塑造一個具有優雅環境、豐富文化內涵、經濟效益顯著的住宅小區。（2）經濟道路、建設等都應充分考慮地形因素，盡量減小土方建設量，利用高差進行整體設計。（3）文化體現合肥特有的文化底蘊，進展廬州文化，使之與現代生活進行充分融合。既具有廬州遺風，又有現代開放的人文氣息。（4）融合講求人與環境的融合、單體建筑與整

45、體規劃布局的融合。（5）科技強調高科技在建設、治理和生活中的運用、以科技以向導，加強市政基礎設施的合理規劃，注重物業治理。（6）安全適度的人車分流，既消除人車混行的不安全因素，又幸免由引造成的時段性消極空間。確保車行與步行系統的利用率。加強物業治理，確保居住的安全性。6.3項目規劃設計方案6.3.1規劃目標（1）充分協調經濟、環境、有用、技術等方面的相互關系，發揮制造力，深入細致地考慮建筑空音間的組合、建筑風格形式、內在功能、外部景觀構成以及生活配套設施等方面因素，使之成為布局合理、用地經濟的住宅小區。（2）“天門湖錦城小區”規劃應著眼于高品質的居住環境，以適應21世紀文明生活的需求，以合理的

46、設計帶動居住區全面走向現代化，塑造高雅新穎而又不失合肥地點特色的都市景觀，使之成為經濟開發區乃至合肥市一道靚麗風景線。（3）堅持可持續進展思想和生態景觀，使其真正落實到實處，針對該地區的地形地貌，要分頭處理好豎向設計和排水系統，構筑良好而獨特的生態居住環境。（4）加強規劃設計的可操作性，同時注意小區分期實施的整體性和時期完整性，保證規劃治理的順利進行。6.3.2位置與用地天門湖錦城小區位于合肥經濟開發區，南臨紫云路，西臨天門東路，東距主干道蓮花路約60米。總用地面積55894.3平方米，形狀不規則，擬建20幢多層住宅及部分沿街門面房。（1）建筑總體布局天門湖錦城小區要緊為多層組團，為圖營造寧靜

47、、親切的空間氯圍，在區內組織半開放性綠化空間及休閑場地，南面結合組團人口布置大片的開放性綠地，與整體結構統一協調，并與東邊市政綠地遙遙呼應，形成一個優美和諧的居住環境。（2）環境與綠化設計地塊內將每個綠化空間給予某種文化主題，并相宜布置廣場、休息長廊、兒童游戲場等設施為人們提供文化娛樂、休閑交往的自間。在居室安排上，要緊房間的窗和陽臺，也盡可能爭取到良好的視野，不管是觀賞小區中的綠地，依舊眺望周邊環境，都力求達到開闊、清新、回歸自然的效果。（3）交通組織及消防設計小區的道路設計做到人車分流、動靜分區，居住區內外聯系通暢、安全，幸免往返迂回，并適于消防車、搶救車、商店貨車和垃圾車通行。在外圍設置

48、6米寬雙車道，與12米小區道路環通形成交通骨架，并相應組織街坊道路及宅間路。（4）車輛停放布置小區在組團適宜的位置按標準設置機動車停車位，及自行車停車庫等。（5）安保防范系統在小區門衛值班室設保安操縱盤，每戶設樓宇對講系統，及防盜監控系統，便于小物業治理。6.3.4要緊規劃指標參考合肥工業大學建筑設計研究院編制的該項目的規劃設計方案，天門湖錦場住宅小區項目規劃技術指標如下：總用地面積：55897.3平方米總建筑面積：74780平方米多層住宅建筑面積：62240平方米商業公共建筑面積：12540平方米其中：商業面積：10760平方米幼兒園面積：1780平方米容積率：1.34居住總戶數：650戶居

49、住人數：2145（每戶3.3人）綠化率：43.6%停車位：328個建筑密度：24.3%第7章 公用工程和輔助設施方案7.1建筑設計依照總體規劃，在小區不同的位置結合具體功能要求分不設計特定類型的住宅，高低錯落的建筑體形，疏密相間的空間結合，以豐富小區景觀。小區住宅設計集中突出多元性、合理性、創新性和科技性。多元性表現在多幢樓型、多種戶型、多種空間形式，多種變化的可能；合理性則表現為明確的內外、動靜，晝夜分區；廚房衛生間使用及設備管線的合理設計；創新性表現為公共交往空間的拓展與制造，為適應多元性和合理性而作的不同住宅形式的新的探究；科技性表現為高科技、節能技術和成套產品的應用。（1）多元性整個小

50、區共設計了各種大小不同的差不多戶型，戶型在70-120平方米不等。通過菜單設計還可制造更多套型，以達到住宅套型的多樣化，為住戶提供充分的選擇余地。為適應家庭的動態及考慮住戶參與設計，擬采納大空間結構，廚房、衛生間、樓梯間單獨設置，依照不同需求可分隔為客廳、臥房、書房、餐廳等，提供了不同平面菜單供住戶選擇。（2）合理性設計除考慮日照、通風等差不多要素，做到南廳南主臥以外，還突出考慮：分區明確：以人的行為差不多動身點，充分保證內外、動靜、晝夜分區，具體表現為通過平面深淺、錯層、高等的手法，做到視線、聲音的隔絕符合住戶的心理需求。廚衛的合理布乙：以小康生活為基準，安排各種應有的廚衛設備，特不做到洗廁

51、分離，同時衛生間采納地溝，使管線不進他家，合證維修更新的方便。（3）創新性設計中打破以往道路單一的交通功能，利用道路間的不同形勢拓展功能，使之成為小區的公共交往空間，使公共交往體系完成由小區公共綠地廣場組團中心綠地道路交往空間的層層遞進。（4）建筑造型設計中考慮了全新的視覺效果，尤其是加強了頂的處理。屋頂構架形成與天際線過渡的空間，局部構件處理，整體現代構成風格，既制造了蓬勃向上，富有時代感與活力特征的景觀。運用高支派特征的金屬構件強調梃拔及精巧細膩的光影感，在質感及色彩上強調高科技園區現代化扭轉中清新、明朗的感受，整個單體以及高雅、精巧、高度的風格突出了小區品牌特征。（5）科技含量及其應用由

52、于社會進展的日新月異，住宅的智能化越來越受到重視，小區設計中考慮設置信息采納網絡系統，管線入戶進入家庭多媒體治理箱，便于用戶接線使用。住戶的相關信息以總線方式通過網絡，傳輸到小區物業治理系統。7.2結構設計本工程門面房、住宅擬均采納全框架結構，現澆鋼筋砼樓、屋面結構。7.3給排水設計（1）給水工程小區水源取至小區外蓮花路上的給水干管。小區給水量為439.56立方米/D。住宅樓樓群采納共用消防泵，消防與生活合用在小區內，每幢住宅樓用兩根引水管與之相連，各幢住宅樓初期滅火為屋頂水箱6立方米不被動用消防用水，消防時由消防泵直接抽都市管網加壓。該小區采納集中供水。（2）排水工程本小區室內污廢分質分流，

53、室外采納雨污分流，生活污、廢水經小區合流管排至市政下水管網，集中送至市政污水處理廠，經處理后達到合肥市市污水排放標準，排至納污水體，雨水由各雨水口收集，經小區雨水管直接排至市政水管網。7.4電氣、弱電設計（1）用電負荷小區總居住戶數為650戶，對住宅建筑采納均空量法，每戶按8KW進行預測，對公共建筑采納單位面積空量法，每平方米按100W進行預測，綜合系數取0.6，總預測負荷約為3876KVA。計算變壓器容量3900KW。（2）配電系統電源由變電站電纜引至各樓，各樓設低壓配電間，并分設旨電弱電電纜井，井內設母線和橋架，動力電纜沿橋架敷設，支線為銅芯塑料線空PVC管暗敷。每戶電表箱、戶配電盤、燈具

54、、插座、開關布置均按有關規定設計。（3）防雷及接地本工程屬三類防雷建筑，采納屋面避雷帶，利用結構柱內主筋作引下線，利用樁基及基礎作接地極。設計中采納防雷、工作保安、弱電設備綜合接地制。（4）弱電有線電視：每戶設電視插頭2只，每層設四支分支器，每棟設放大器一只與市區有線電視網連接。電話：每戶設電話插頭2只，每層設電話分線箱，小設電話光纜間，將小區電話聯通市話系統。小區總計電話按800臺考慮。消防自動報警設自動報警系統和消防廣播系統。保安系統小區設保安值班室外，每戶設樓宇對講，防盜監控系統。對生活泵、消防泵、噴淋泵等采納自動操縱系統。7.5暖通、燃氣設計（1）空調公共建筑考慮設置中央空調系統，住宅

55、不設置中央空調，各層住戶采納分體空調。（2）通風建筑的衛生間、設備用戶、廚房等需要通風的場所設置通風系統。（3）防排煙在樓梯間、電梯前室及合用前室，以及達不到自然排煙條件的公共建筑部分設置防排煙系統。（4）燃氣小區用戶燃氣由中心調壓站調壓后輸送至各用戶點，每一個單元設計量表房，住宅用戶按每戶一臺眼睛灶及一臺熱水器考慮用氣量。第8章 環保與節能8.1節能項目要緊能耗為電能。為了進一步降低能耗，節約能源，減少成本支出，必須采取節約能源，減少成本支出，必須采取節能措施，因此不管是設備選型，建筑材料選擇、管線布置等，都要在思想上重視節能。8.2建設地工的環境現狀8.2.1大氣、地下水、地面水的環境質量

56、狀況：附近除部分大氣污染外差不多無污染源。8.3項目要緊污染源和污染物合肥海恒進展股份有限公司天門湖錦城小區為一般民用住宅，均無有毒、有害氣體及有害污物排出，差不多上可不能對環境造成污染。8.4項目環境愛護執行標準（1）中華人民共和國環境愛護法（2）建設項目環境愛護治理方法（86）國環字第003號（3）建設項目環境愛護治理實施細則法安徽省計委、經委環委（86）07號文（4）污水綜合排放標準GB8978-19968.5治理環境的方案8.5.1施工期間本項目在施工期間盡量采納低噪聲的施工工藝，同時及時清理建筑垃圾，愛護場地整潔，搞好文明施工。8.5.2竣工交付后在天門湖錦城小區內合理布置廢物箱，收

57、集垃圾，同時配備保潔員，負責小區內的清潔衛生，同時對排污管網進行必要的考慮，生活污水排入室外化糞池處理后，再組織排入都市污水管網運往污水處理廠集中處理，設備選用低噪聲，水泵房做防震隔聲處理。生活垃圾由垃圾站收集處理后拉走。8.6環境阻礙評論結論本項目的建設的投入使用對周圍環境差不多上沒有阻礙，要緊施工過程中以及在交付使用后做好環保工作，還能夠為人們制造美好的居住環境。第9章 經營方針和營銷策略9.1經營方針隨著人民生活水平的提高，消費者對住房提出各種各樣的要求，對房屋的地段、套型、環境等因素將要求提高。同時房屋的質量與配套的服務設施和物業治理水平也同樣直接阻礙房屋的銷售。為此，在經營上應做到以

58、下幾點：（1）樹立品牌意識，開發精品小區。以后的房地產業，開發商的品牌和信譽將成為消費者購房置業的首選因素，品牌銷售將成為要緊的銷售渠道。因此在本項目的運作中，開發商一定要不斷加強品牌宣傳，樹立良好的品牌。（2）有現代化跨世紀的眼光，不管從小區的規劃建筑本身，依舊公建設施，物業治理等方式，都要有長遠考慮，順應現代人的要求，盡量營造出安全、方便、舒適的家居氛圍。（3）在治理上提高工程質量，降低工程成本和治理費用，做好項目建設中的投資、工期和質量三大操縱。（4）完善小區的物業治理。提高物業治理水平是今后市場競爭的要緊手段之一。要充分發揮公司的業務特長，建立一支優秀的物業治理專業隊伍。9.2營銷策略

59、（1）針對項目的定位，確定目標客戶群。（2）確定項目整合傳播策略，在對項目進行分析的基礎上，統籌賣點，作好廣告宣傳工作。（3）項目包裝。做好項目的包裝工作，對施工現場、銷售現場重點進行包裝，形成良好的氣氛，精心設計樓書等宣傳品，把預期的品質和形象投射到客戶腦中。（4）價格策略。確定良好的入市時機，并抓住客戶追漲不追落的心理，以逐步攀升的價格推向市場，力求形成物業不斷增值的市場印象。（5）采納物治理先行介入手段，直接體現入住后的服務承諾。（6）建立并培養一支優秀的銷售隊伍，招聘專業營銷人員，做好人員培訓和銷售治理，及時反饋銷售信息。第10章 項目實施規劃10.1項目實施的各時期本項目實施規劃總體

60、能夠歸納為三個時期，第一時期完成前期調研和編制項目建議書及可行性研究工作，第二時期完成初步設計、設備訂貨和施工圖設計，第三時期完成土建施工和設備安裝及調試至交付使用。10.1.1建立項目實施治理機構天門湖錦城小區的籌建工作將由合肥海恒進展股份有限公司房地產開發部負責，辦理勘察設計和施工的托付手續及簽訂相應的合同和協議；提供設計必需的基礎資料；申請或訂購設備和材料；承擔各項建設預備以及建設工作，直至完成項目的建設收尾等各項工作。10.2項目建設打算10.2.1項目建設打算第一時期完成前期調研和編制項目建議書及可行性研究工作，這一時期可能約需要2個月時刻。第二時期完成初步設計、勘察和施工圖設計，這