1、現代企業財務管理制度通則合肥科園物業管理顧問書（十五）財務管理冊深圳市萬科物業管理有限公司SHENZHEN VANKE PROPERTY MGT COJTD. TOC o 1-5 h z 一、說明2二、附件11會計核算科目11財務會計制度26財務管理制度31財務報銷制度37 財務 工 作 質 量 評 估 制度44下期顧問書預告56文檔僅供參考（一）說明現代企業的財務管理貫穿于物業管理企業經營管理的各個方 面、各個環節、各個階段，在企業的日常管理中占有重要的地位。 物業管理企業的財務管理既包含全部財務管理的一般性基本原則， 同時又有著物業管理的行業特點。充分把握財務工作的專業性和 物業管理的行業

2、性,是做好物業管理企業財務管理的關鍵所在。現 從物業服務計費方式、經營收入、成本費用特性、會計核算、財 務預算、制度建設、涉稅事務及內外部關系、財務分析、培訓學文檔僅供參考習等幾個方面對物業管理企業的財務管理進行闡述。一、物業公司服務計費方式在物業管理行業內，當前存在兩種主流的物業服務計費方式，即傭 金制和包干制。傭金制以提取傭金作為計費或獲取報酬的方式就稱為傭金制。物業管理 傭金制是指在代收代支的物業服務資金和其它收入中除按約定比 例提取傭金支付給物業管理企業外，其余全部用于物業管理區域的 管理和維護支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務 計費方式。包干制包干制是一種比較傳統的方法

3、。特點為”自主經營，自負盈虧，風 險自擔，結余歸己”。實行包干制的物業管理企業和其它企業在財 務管理方面沒有本質區別。二、物業公司經營收入1 .收入的分類營業收入可分為主營業務收入和其它業務收入。物業管理企業主營業務收入包括:物業服務收入、物業經營收入和 物業有償服務收入。物業有償服務收入又可劃分為公共性服務費 收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。三、成本費用特性物業管理企業在成本費用方面表現出一些特點：文檔僅供參考1物業管理企業固定成本的比例較高，人工成本在總成本的比例 也較高，成本費用的可控性相對較差。物業管理企業成本費用的可預測性較強。物業管理企業的成本中有相當部分屬預防性支出（如

4、電梯維修 保養費），降低其支付額度雖不會顯著地降低服務品質，但可能會增 加企業的經營風險。四、會計核算（附件1：會計科目表）。會計核算是財務部門的基本的、重要的職能，因其存在較強的 專業性和系統性，相對其它職能部門而言較為封閉，財務部門應更 積極將會計核算成果報送公司相關領導。這種做法有以下積極意 義:一是提高財務核算成果的利用程度；二是提高了與公司領導層 的交流程度;三是主動置財務部門于公司管理層監督之下。會計核算是財務管理工作的基礎工作，有較強的系統性、專業 性、時間性。對于一般性的核算原則，在顧問書中無法面面俱到地 涉及。現只對會計核算工作的幾個特殊問題點說明如下：會計核算說明。公司應在

5、核算項目確定下來后,組織各崗位人 員編制財務核算說明書，內容包括職責分工、每月結算流程、單據 傳遞流程、會計科目的核算內容等，同時注意內容的定期更新，這 樣能夠保證財務工作有標準化的指引，同時財務人員崗位有變動時, 新的人員能夠盡快地熟悉工作職責。會計電算化。因物業管理企業核算量較大，建議采用財務電算 化軟件。購買財務軟件應從軟件功能、售后服務、可升級性、開文檔僅供參考發實力及價格等多方因素考慮，當前市場上比較成熟的財務軟件有 金蝶、用友等。軟件的配置。財務軟件的配置與公司所管理的物業的特點有 關，根據物業管理公司的情況，可采取集中核算的方式，同時對財務 單據傳遞流程應有較詳細的規定。遠程管理。對于相距較遠或不在同一個城市的分支機構，在財 務核算方面應有相應的遠程管理方法，經過網絡進行即時賬務的處 理，以實現核算管理及控制的要求。會計核算科目的設置應做到可理解性。在會計年度調整核算 項目時，應充分考慮提前量，做好時間規劃。避免因時間倉促影響 科目規劃的系統性、影響核算的科學性。2月15日，國家財政部出臺了新會計準則，這是會計準則 的歷史性變革，將在很大程度上改變現有的財務核算模式。部分公 司將于 開始執行新的會計準則，公司財務部門應加強相關培訓，適 應這一重要變化。五、財務預算物業公司應采用預算管理的方式對公司各部門的財務工作進 行總體控制。一是在財