1、物業公司前期介入服務合同第一篇：物業公司前期介入服務合同物業公司前期介入服務合同2 、本合同文本所稱商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售的房屋。 本合同文本所稱空置房是指已交付使用但尚未居住的物業。3 、為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后的空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。4 、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優先。 5 、本合同文本適用于開發建設單位與其選聘的物業管理企業簽訂。 6 、本合同文本 中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當

2、協商確定。 中選擇內容，以劃 方式選定；對于實際情況未發生或委托雙方不作約定時，應在空格部位打 ，以示刪除。7 、在簽訂合同前，委托雙方應當向對方提供相關證書及資料。8 、本合同簽訂后，在 15 日之內委托方應向轄區物業管理主管部門備案。 9 、本合同文本條款由浙江省建設廳負責解釋。前期物業服務合同第一章 總 則第一條 本合同當事人委托方（以下簡稱甲方）；單位名稱：法定代表人：注冊地址：聯系電話： 受托方（以下簡稱乙方）：單位名稱：法定代表人：注冊地址：聯系電話：根據有關法律、法規，在自愿、平等協商一致的基礎上，甲方將 （物業名稱）委托乙方實行物業管理，訂立本合同。第二條 物業基本狀況物業類型

3、：座落位置：四 至：東 南西 北占地面積： 平方米建筑面積： 平方米委托管理的物業構成細目由委托人另附，并作為合同附件。第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主；乙方要本著對全體業主負責，參與前期介入，熟悉場地，掌握開發地塊的管網、線路布置及設施設備功能，對設計建設方案提出優化修改建議。本物業竣工后，乙方應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，在辦理物業承接驗收手續時，對竣工驗收資料、技術資料、物業質量保修文件和物業使用說明文件等與甲方進行書面交接。第四條 甲方按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。第二章 委托管理服務事項第五條 房屋建筑本體共用部位的維修、使用、管理，

4、 包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳等 。第六條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、煙囪、共用照明、天線、中央空調、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內消防設施設備、電梯、中央監控設備、建筑物防雷設施、 。第七條 附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場等 。第八條 共用綠地、花木、建筑小品、體育設施等的維護與管理 。第九條 公共環境衛生， 包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運等。第十條 對物業內交通與車輛停放秩序進行管理。第十一條 協助公安部門維護物業管理區域內

5、的公共秩序 ，包括安全監控、巡視、門崗執勤、第十二條 管理與物業相關的竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料，設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；物業質量保修文件和物業使用說明文件。第十三條 協助社區居委會組織開展文化娛樂活動。第十四條 對業主和物業使用人違反業主臨時公約和的行為進行勸阻，視情況向有關行政主管部門報告。第十五條 其它委托事項：1、在本物業保修期內代為保修的，費用由保修責任人承擔；2、_；3、_。第三章 物業管理服務質量第十六條 乙方須按下列約定，實現管理目標： 1 、房屋外觀： 2 、設備運行：3 、房屋及設施、設備的維修、養

6、護： 4 、公共環境： 5 、綠化：6 、交通秩序：7 、公共秩序維護與協助消防：8 、房屋共用部位、共用設施設備的急修、小修： 9 、業主和物業使用人對乙方的滿意率達到：上述物業管理服務質量不低于物業管理服務的行業指導標準，具體見附件二。第四章 物業管理服務費用第十七條 物業管理服務費1 、本物業的管理服務費用收取，執行國家、省、市有關物業管理服務費用的相關規定；2 、本物業管理服務費，住宅為 元/每月/每平方米；非住宅為 元/每月/每平方米。3 、房屋交付時，業主預繳一年物管服務費，之后每半年預繳一次。4 、空置房的物業管理服務費，按規定標準的 70%交納。5 、物業管理服務費中未計入的共

7、用設施設備（如：電梯、水泵、中央空調、公用車庫、樓道燈等）運行能耗費用，按物價部門規定，另行按實分攤。第十八條 車位使用費不得高于物價部門規定的現行標準：1 、汽車泊位：_ ；2、自行車：_ ；第十九條 乙方受業主、物業使用人的委托對其房屋自用部位、自用設備的維修、養護及其它特約服務的費用，由當事人自行約定。第五章 雙方權利義務第二十條 甲方權利義務1 、負責在物業銷（預）售時將本合同的內容向購房人進行明示，并在與購房人簽訂的銷售合同中包含本合同內容。3、在首次業主大會成立產生業委會前，審定乙方制定的前期物業管理方案；4、在首次業主大會成立產生業委會前，檢查、監督乙方管理工作的實施及制度的執行

8、情況； 5 、在首次業主大會成立成立產生業委會前，審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算報告；6 、委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求；在保修責任期內，如存在質量問題，按以下第 種方式處理：1 甲方負責返修；2 委托乙方返修，甲方支付全部費用；3 _。7、房屋交付時，向乙方移交下列資料：（ 1 ）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（ 2 ）設備設施的安裝、使用和維護保養技術資料；（ 3 ）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（ 4 ）物業管理所必需的其他資料。8 、由于甲方在銷售過程中違反對業主的承諾或違反原

9、規劃設計而導致業主拒付物業管理服務費用，必須承擔償付責任；9 、協調、處理物業管理公司在前期介入中，提出的合理化建議和發現的問題。解決在綜合驗收時提出的各項遺留問題，在規定時間內必須整改完結；10 、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；11 、及時按照規定標準向乙方繳納未交付使用房屋及自己擁有房屋的物業管理服務費；12 、向乙方一次性支付前期物業管理顧問費 元，具體協商確定；13、業主出租物業時，物業管理服務費由業主或承租方交納，業主負有連帶責任； 業主轉讓物業時，須交清轉讓之前的物業管理服務費。14 、_ 。第二十一條 乙方權利義務1 、根據有關法律法規、招標書或協議方案及本合同的

10、約定，制定本物業管理方案，自主開展物業經營管理服務活動；2 、制定年度開支預算，測算物業管理服務收費標準；3 、對項目設計和施工提供管理方面的整改和完善建議；4 、配備工作人員參與物業管理區域內的共用部位、共用設施設備調試、驗收和交接，并制定合理的工程維保計劃；5 、對業主和物業使用人違反法規、規章及業主臨時公約的行為，進行勸阻，并視情況提請有關部門處理；6 、可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人；7 、負責編制房屋及其附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養護計劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案；8、向業主和物

11、業使用人書面告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，書面告知有關注意事項和禁止行為，并負責監督；9 、將物業管理服務收費項目、收費標準在本物業管理區域內明示；每半年至少一次公布物業維修、更新費用的收支帳目和商業用房及其他共用設施設備和場地的經營性收入；10 、負責編制物業管理年度管理計劃，資金使用計劃及決算報告，經甲方審定后組織實施；11 、對本物業的公共設施和共用部位不得擅自占用和改變規劃使用功能，如需在本物業內改、擴建或改善配套項目，須經征得利害相關業主的同意后報有關部門批準方可實施；12 、建立、妥善保管和正確使用本物業的管理檔案，并負責及時記載有關變更情況；13 、接受業

12、主、使用人、甲方和物業管理主管部門等的監督，不斷完善管理服務，定期向甲方報告本合同履行情況；14 、 _。第六章 委托管理服務期限第二十二條 委托管理期限至業主大會召開選聘的物業管理公司與業主委員會簽訂的物業服務合同生效時止。第七章 違約責任第二十三條 因甲方原因導致乙方未完成約定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。第二十四條 因乙方自身原因未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改并達到合同約定；逾期未整改或整改不符合合同約定，造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。第二十五條 乙方違反約定，擅自提高收費標準的，甲方和業

13、主有權督促和要求乙方清退所收費用，并退還利息。第二十六條 因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。產生質量事故的直接原因，以相關主管部門的鑒定為準。第二十七條 甲方不得因有利于物業銷售擅自向物業買受人承諾物業管理服務收費標準，否則，由甲方向乙方作出補償。第八章 附則第二十八條 自本合同自簽訂之日起生效，甲方應于簽訂之日起 天內，根據委托管理事項，辦理完交接驗收手續。第二十九條 為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火

14、災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，甲方 、業主、物業使用人應積極配合乙方對上述災害發生時所采取的緊急避險措施。第三十條 甲乙雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。第三十一條 本合同正本連同附件共 頁，一式三份，甲乙雙方各執一份，報轄區物業管理主管部門（備案）一份，具有同等法律效力。第三十二條 本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成的，雙方同意按下列第 方式解決： 一 提交 仲裁委員會仲裁； 二 依法向人民法院起訴。 甲方簽章： 乙方簽章：法定代表人： 法定代表人：_年_月_日 _年_月_日_時附件：一、招標書文件或

15、協議方案二、本物業管理質量目標三、本物業的管理方案第二篇：物業管理前期介入合同*項目前期介入物業服務合同本合同由*房地產開發有限責任公司與*物業管理有限公司在北京訂立。甲方：*房地產開發有限責任公司 （以下稱“甲方” ） 地址：*市*區*路*號 法人代表：乙方：*物業管理有限公司 （以下稱“乙方” ） 地址：*市*區*路*號 法人代表：甲、乙雙方都是具有合法經營權的企業法人。根據中華人民共和國合同法及有關物業管理法律、法規，經過甲乙雙方友好協商，在平等、自愿和協商一致的基礎上，甲方委托乙方實施“*項目”（以下簡稱“本物業”）的項目前期介入服務工作，特訂立本合同。基本原則1 甲方委托乙方為本項目

16、提供本物業項目前期介入物業服務工作；2 乙方接受甲方的委托及甲方的監管，并按照本合同約定的模式為本項目提供前期介入物業服務。第 1 頁 共 10 頁物業基本情況如下：名 稱: *項目 類 型: 住宅及配套 座落位置: *區* 建筑面積:（預測面積） 97586平方米 區域四至: 東至：*路 南至：*街 西至：*路 北至：*街以上各項指標如有變更，甲方應于變更后一周內書面告知乙方。根據中華人民共和國合同法及有關物業管理法律、法規和政策的規定，在平等、自愿、協商一致的基礎上，甲、乙雙方經過認真協商，就甲方聘請乙方對*項目提供專業化物業管理前期介入服務事宜訂立本合同。第一章 合作方式第一條 本項目發

17、展商：*房地產開發有限責任公司本項目前期介入物業服務方：*物業管理有限公司第二條 本項目發展商，為優化設計、提高工程質量以及開發效益，同時為做好前期物業管理準備工作，提高物業管理水平，特聘請乙方為本項目提供前期介入物業服務，利用乙方在物業管理專業領域多年積累的人才、經驗、管理模式、管理制度、品牌等優勢為發展商提供前期介入物業服務。第三條 前期介入物業服務各階段服務工作成果的提交：乙方在前期介入物業服務各階段，需根據本合同第四條規定的服務內容及甲方的實際工作進程，向甲方提交各專項物業建議及月度管理報告。第 2 頁 共 10 頁第二章 前期介入物業服務內容第四條 前期介入物業服務范圍及內容 1.可

18、行性研究階段（1）根據物業建設及目標客戶群的定位設計物業管理服務草案；（2）根據工程規劃和營銷需要擬定前期介入物業服務（包括售樓處樣板房以及營銷促進工作）方案；（3）根據目標客戶情況確定物業管理服務的總體服務質量標準； （4）擬訂*物業宣傳策劃案。 2規劃設計階段（1）乙方結合前期物業管理經驗，針對4#地圖紙進行全面審核，提出修改性意見，并整理成書面材料提報甲方。（2）就物業的結構布局、功能方面提出改進意見或建議；（3）就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議；。（4）提供設施設備的設置、選型、售后服務方面的改進意見或建議；（5）就物業管理用房、社區活動場所等公共配套建筑、設施、場地

19、的設置要求等提出意見或建議； 3. 建設階段（1）與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷，及時提出整改意見；（2）對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見或建議； （4）熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料或常規竣工資料中未反映的內容；（5）根據4#地塊圖紙及相關配置標準對該地塊的物業費、車位管理費等相關費用進行測算；（6）對商品房預售合同中所涉及的物業管理規約和前期物業服務合同進行修訂。 4.銷售階段（1）完成物業管理方案及實施進度表； （2）擬定物業管理的內部管理制度與實施流程；第 3 頁 共 10 頁 （3）編制本物業項目管理籌備工作計劃；

20、 （4）編制部門職能設置、崗位職責和人員編制； （5）編制內部管理制度和工作程序；（6）對銷售人員提供必要的物業管理基本知識培訓；（7）派出現場咨詢人員，在售樓現場為客戶提供物業管理咨詢服務； （8）將全部前期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業管理檔案；（9）負責相關物業管理及客戶關系信息調研工作； 5.竣工驗收階段（1）在各項工程完工后，參與單項工程竣工驗收； （2）在分期建設的工程完工后，參與分期竣工驗收； （3）在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗收。（4）編制 用戶手冊 、 二次裝修管理方案 等文件； （5）編制本物業的接管驗收及配合竣工驗收的工作計劃； （6）制訂前期物業

21、管理服務方案； （7）制訂業主入伙籌備策劃； （8）參與編制入伙通知書； （9）參與編制入伙須知；（10）制定業主入伙手續辦理流程； （11）制訂交樓收費清單；（12）制定入伙手續辦理所需各種表格、資料。第三章 甲方的權利第五條 合同期內甲方有權對本合同所服務的項目以“物管服務：*物業管理有限公司”的標準署名方式進行廣告宣傳，未經乙方書面許可，甲方不得以任何其他署名方式進行宣傳。第六條 甲方對乙方的服務管理實施監督檢查，根據乙方提交的前期介入工作內容，按項目進展分階段確定前期介入工作量，并有權進行全面考核評定。第 4 頁 共 10 頁第四章 甲方的義務第七條 甲方須尊重乙方前期介入服務人員，積

22、極配合乙方的服務工作。 第八條 甲方須按時向乙方支付前期介入物業服務費用，并免費提供乙方常駐服務人員在本項目現場辦公場所。第九條 本項目工程進展甲方應提前一個月書面告知乙方，如有變更，甲方應于變更后一周內書面通知乙方。第十條 甲方應保證保守乙方的商業秘密，不得向任何第三方提供乙方所提供的管理資料和管理檔案。第十一條 簽收乙方提供的報告等書面材料。第五章 乙方的權利第十二條 乙方前期介入人員有權要求甲方工作人員對乙方提出的意見或建議給予書面反饋，對于甲方因未及時采納或拒絕乙方建議而產生的不良后果乙方不承擔責任。第十三條 乙方有按雙方約定收取服務費用的權利，當甲方拖欠服務費時，乙方有權采取正當方式

23、催繳。第六章 乙方的義務第十四條 乙方應遵守合同約定，自覺履行合同條款，提供優質的前期介入物業服務。第十五條 當甲方需要更換乙方派駐的服務人員（須提出正當合理的更換理由）或乙方因特殊原因出現人事變動時，乙方須至少提前一周派出新任服務人員跟隨原人員熟悉本項目情況及辦理工作交接，保證本項目的服務正常運作不受影響。 第十六條 在服務期內對甲方的合理服務需求給予充分的配合，與甲方保持良好的溝通聯系。第 5 頁 共 10 頁 第十七條 對甲方提出的合理化建議予以充分考慮，接受甲方的工作監督。第七章 合同期限第十八條 合同期限：自本合同簽訂之日起至雙方簽訂本項目前期物業服務合同之日止。第八章 人員配備第十

24、九條分階段的人員配備1、可行性研究階段根據此階段前期介入的工作內容，擬配備前期介入工作人員2名。其中，項目經理1人、資料管理員1名。2、規劃設計階段根據此階段前期介入的工作內容，擬配備前期介入工作人員4名。其中，項目經理1人、電氣工程師1人、土建/精裝工程師1人、資料管理員1名。3、建設階段根據此階段前期介入的工作內容，擬配備前期介入工作人員4名。其中，項目經理1人、電氣工程師1人、土建/精裝工程師1人、資料管理員1名。4、銷售階段根據此階段前期介入的工作內容，擬配備前期介入工作人員5名。其中，項目經理1人、電氣工程師1人、土建/精裝工程師1人、客服主管、資料管理員1名。5、竣工驗收階段根據此

25、階段前期介入的工作內容，擬配備前期介入工作人員5名。其中，項目經理1人、電氣工程師1人、土建/精裝工程師1人、客服主管、資料管理員1名。第九章 付款方式第 6 頁 共 10 頁 第二十條 各服務階段的服務費用及付款方式1、項目開工前服務階段：本階段包括：可行性研究階段、規劃設計階段。 1）顧問服務期限：自合同簽訂之日起至項目正式開工建設之日止（以甲方正式發出項目開工建設通知為準）。2）顧問服務費用：不論實際具體服務時間，項目開工前服務階段服務費用為固定費用，￥96,000元（大寫：人民幣玖萬陸仟元整）。3）支付方式自合同簽署之日起十個工作日內，甲方支付乙方此階段服務費總額的20%，即￥19,2

26、00元（大寫：人民幣壹萬玖仟貳佰元整）。在規劃設計階段結束（項目正式開工之日）二周內，甲方支付乙方此階段服務費總額的80%，即￥76,800元（大寫：人民幣柒萬陸仟捌佰元整）。2、項目開工后服務階段：本階段包括：建設階段、銷售階段、竣工驗收階段。 1）顧問服務期限：自項目正式開工建設之日起至項目竣工交付之日止。 2）顧問服務費用：此階段顧問服務費用按月服務費計取，由于未來市場條件、工作內容變化，目前暫不約定具體費用。待實施時，合同雙方另行協商。第十章 前期介入物業服務工作成果的考評第二十一條 甲方每月根據乙方提交的月度工作報告并結合乙方當月各項工作的完成情況，出具月度管理評審報告作為乙方當月的

27、前期介入物業服務成果的考評結果。第十一章 違約責任與賠償第 7 頁 共 10 頁 第二十二條 甲乙雙方任何一方若有違反本合同內任何條款的行為，守約方有權依照本合同條款終止本合同，并具有通過法律程序追償違約方責任之權利。如屬雙方的過失，則視具體情況由雙方分別承擔違約責任。第二十三條 乙方及乙方的駐場人員應嚴格保守甲方的商業機密，若乙方人員泄露甲方的商業機密，甲方有權向乙方追償法律責任。第二十四條 甲方應嚴格保守乙方的商業機密，若甲方人員向任何第三方泄露乙方的管理資料或管理方案等商業秘密的，乙方有權要求甲方承擔法律責任。 第二十五條 由于甲乙雙方任何一方過失、疏忽或欺騙行為而導致對方蒙受的所有投訴

28、、損失等包括但不限于個人行為，經濟損失、傷害、罰款、懲處、信譽損害、花費（包括律師費和訴訟費等），過失方應負擔相關的法律責任。 第二十六條 甲乙雙方均不得在合同執行期間及合同期滿后半年內，聘用任何對方人員到其所屬各級單位任職，否則，違約一方須另支付人民幣壹拾萬元整作為對另一方的經濟補償。第九章 終止合同第二十七條 在下列情況下，甲方可提前壹個月書面通知乙方無條件終止本合同：1、在履行本合同時，因乙方或乙方駐場人員管理不善、嚴重疏忽造成重大事故、投訴并導致經濟損失的，或不能夠及時配合甲方工作要求以及在本合同項下有意或蓄意之過失等行為的情況；2、若乙方或乙方駐場人員發生嚴重違約（即違約達到兩次或兩

29、次以上）時，乙方在收到甲方說明過錯的書面通知后15個工作日內未予糾正的情況；3、因乙方或乙方駐場人員的原因，造成甲方形象或聲譽嚴重損害的，或造成本物業商業機密泄露的情況。第二十八條 在乙方正常履行本合同約定責任的情況下，甲方若遲延乙方支付服務費達到三個月的，乙方有權書面通知甲方無條件終止本合同。第十章 糾紛解決第 8 頁 共 10 頁第二十九條 因在履行本合同所發生的或與本合同有關的一切爭議，應通過友好協商加以解決。通過協商不能解決時，則任何一方可向本物業所在地人民法院提起訴訟。在訴訟過程中，除雙方有爭議正在進行訴訟的部分外，本合同應繼續履行。第十一章 其它事項第三十條 經雙方協商一致，雙方可

30、對本合同的條款進行修改并簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。第三十一條 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使一方無法履行時，雙方均不承擔違約責任。第三十二條 本合同及其附件均為合同的有效組成部分。第三十三條 本合同及其附件中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規執行。第三十四條 本合同一式肆份，甲、乙方各執兩份。附件：1、前期介入物業服務費用測算表；（以下無正文）第 9 頁 共 10 頁甲方簽章：乙方簽章：法人代表：年月 日第 10 頁 共 10 頁法人代表：年日月第三篇：物業公司前期介入要點物業管理前期介入工作指引1、目的規范物業公司對新項目物業管理前期介入的程序和內容，

31、指導新公司物業管理業務的開展。2、范圍適用于集團內的全資及控股的所有房地產開發公司和其下屬的物業管理公司（以下簡稱地產、物業）。3、職責3.1 集團物業管理部負責編制、發布和修訂本工作指引。 3.2 各地物業公司負責參照本工作指引，結合各項目的實際情況制定具體工作方案和計劃，以保證物業管理前期介入工作的順利完成。 3.3 各地產公司應與物業保持良好的溝通，及時向物業提供相關資料，共同研究，聽取采納合理的建議，對于物業公司的前期介入工作給予必要的配合和協助。 4方法和過程控制4.1物業管理前期介入的概念 物業管理前期介入是指物業公司在接管項目以前的房地產開發各個階段，包括項目決策、規劃設計、營銷

32、策劃、施工建設、竣工驗收等，就參與介入，從物業管理運作和業主使用角度對物業的環境布局、功能規劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，以確保物業設計和建造質量，為物業投入使用后的物業管理創造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業主正常入住奠定基礎。 4.2前期介入的一般程序 4.2.1 雙方確定工作內容要求; 4.2.2 物業組成工作小組; 4.2.3 制定工作計劃; 4.2.4 計劃實施，物業應重點關注安保系統、智能化系統、管理用房、車位配置、交通系統、綠化配置、常見施工質量問題、機電設備、空調安

33、置、工程設備的售后服務、物業管理方案和管理合同的確認。 4.2.5 物業與地產雙方的協調研討應形成書面資料，以備復查。 4.2.6 對涉及物業利益的文件應由物業確認，如：管理費、物業管理合同、銷售中涉及物業的承諾、設備設施合同中的售后服務等。 4.3前期介入的內容前期介入主要分三個階段實現：規劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段，三個主要階段結束后配合地產進行竣工驗收。 4.3.1規劃設計階段包括：對總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態環保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內容。4.3.

34、2營銷策劃階段包括：物業管理方案策劃、物業管理模式研究、以及銷售推介應注意的內容。 4.3.3施工建設階段包括：電氣設備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應注意的問題。 5規劃設計階段介入 5.1規劃設計評估準備5.1.1規劃設計評估需要獲得的資料。 5.1.1.1報批報建文件 可行性研究報告及批復、詳規及批復、項目選址意見書、勘測定界報告、配套條件明細資料、擴初批復。 5.1.1.2企劃文件市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料。 5.1.1.3設計文件總說明、修建性詳規規劃圖、建筑設計說明書、設計圖紙（平面圖、立面圖、 * 圖

35、）、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經濟指標等。5.1.2地產需組織項目說明會，會同其所屬項目、設計、工程、營銷、物業等相關部門專題介紹項目情況并解答疑問。5.1.3物業公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進行實地考察。 5.2項目評估細則。 5.2.1總體評估。5.2.1.1住宅區規劃功能區分合理，居住私密性和社區交流協調。 5.2.1.2住宅區道路交通規劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。 5.2.1.3建筑與自然和諧，采光、通風充足，環境優美。 5.2.1.4生活便利，基本生

36、活配套齊全，出行便捷。5.2.1.5設備、設施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。5.2.1.6注重環境生態，使用環保、節能等環保材料、設備設施。 5.2.1.7安全防衛設計完備，運用先進技防手段，安全及消防配置充分。5.2.1.8智能化配置先進，網絡資源充分，便于數字化小區建設。 5.2.1.9便于物業組織管理，節約管理成本。5.2.1.10各項技術經濟指標在同類住宅區中水平領先。 5.2.2分類評估 5.2.2.1安保布局a) 便于安保管理區域分割，消除管理死角。 b) 便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。 c) 人員及車輛各級出入口設置清晰，便于動態管理。

37、 d) 安保設備設施配置齊全，可采取有效措施防范。 e) 安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應快速（詳見5.2.2.6智能化設備）。 5.2.2.2消防布局a) 消防設備、設施配置（滅火器、消防箱、室內（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。b) 消防車道設置合理，其位置及轉變半徑符合國家規范。 c) 消防登高面（場地）設置合理，其位置及面積符合國家規范。 d) 消防通道、門、墻、避難區設置合理，符合國家規范。 5.2.2.3交通布局a) 各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。b) 主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考

38、慮到限速要求及回車余地。c) 機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數的2：1、另加訪客車位占車位數的5%，聯排別墅等高標準住宅應按戶數1：1, 另加訪客車位占車位數的10%）。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數1：1.5），便于停放。d) 有條件，宜設置地下機動車停車庫，應符合國家規范。 5.2.2.4生活配置a) 根據小區周邊（1公里范圍）市場、商業配套狀況設置充足市政、商業用房。b) 一般應考慮超市、菜市場、醫療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。c) 如住宅區設置商業配套，宜獨立集中，并事先規劃商業功能的劃分和商業經營的配套條件，應盡量避免產生干擾

39、。如利用住宅層設置營業場所，出入口或樓梯須與住宅分開。d) 如住宅區設置會所，宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據住宅區面積、檔次、經營方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區宜設置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。 5.2.2.5設備配套a) 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要，并留有適當擴展余地。b) 配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。 c) 溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養。 d) 公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數量、

40、亮度、位置合適，宜采用節能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節能自熄開關，十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。 e) 配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規范。水泵房不應設在住宅建筑內，給水泵房內不應有污水管穿越，電梯井不應緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施。 5.2.2.6智能化配置a) 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統、門禁可視對講系統、小區巡更系統，電視監控系統、車輛道匣管理系統、室內緊急呼叫系統、電梯內緊急呼叫系統、居家安防系統等，并與中央控制中心聯網。b) 網絡智能化一般可配置社區寬帶、電子公告牌、社區物業管理網絡平臺、家電遠

41、程控制系統。c) 設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統、停車庫管理系統、電梯運行狀態管理系統、消防管理系統、配電及給排水管理系統、家庭表具管理系統、煤氣泄漏報警系統、緊急廣播系統等，并與中央控制中心聯網。d) 中央控制中心位置宜設于管理部內，或與管理部相鄰相近，布線系統應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。 e) 智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統可靠性及可擴性，采用成熟產品。 5.2.2.7房屋單體a) 屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。b) 墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。 c) 樓板厚度與隔音符合國家規范

42、。d) 住宅分戶門宜采用統一制作的安全防衛門。e) 住宅外窗應考慮開啟方便，尺度（安裝空調要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。f) 廚房設計應遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在23米，燃氣熱水器位置合理，灶宜避開窗口設置。g) 衛生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。h) 廚房、衛生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置，地漏位置合理，便于檢修。 i) 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修。j) 宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm

43、），應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽。k) 底層地坪應充分考慮防潮措施。l) 房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。m) 有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應考慮防盜措施。n) 陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。 5.2.2.8室內配置a) 室內空調機位設置合理，應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。b) 室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統一機座、安全隱蔽。 c) 室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開，與鄰套住宅

44、機座相鄰時，應采取安全隔離措施。 d) 空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統。e) 室內空調洞位置合理，應靠近室內機位，管中應距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。f) 當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調的要求。 g) 如使用小型中央空調，層高應大于3.3m，并留有室外機位置。h) 室內各類插座、開關位置合理，應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。i) 電視、信息（電話和數據）插座宜在主臥、起居、書房分別設置，且不宜并行設置。j) 聯排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。 k) 高檔住宅宜考慮居家安防系統的配置及擴展功能。 5.2.2.9綠化配置a) 綠化布局

45、合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數量品種充足，造型優美。b) 綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。 c) 綠化品種適宜當地氣候條件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。d) 綠化品種便于養護，養護成本節約。e) 綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。f) 綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。 g) 主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。 5.2.2.10景觀配置a) 景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區域。 b) 采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養護。c) 水系岸床設計應考慮防滲

46、漏效果。d) 不宜在小區內設置深度超過1米的水系，并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,，還應配置相應的救生設備、設施。e) 景觀裝飾應便于清潔、養護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。 f) 泛光照明不影響住戶，不造成光污染。 5.2.2.11公共空間a) 應充分考慮雨水排泄能力的設計，避免排泄不暢通。 b) 宜設置可開展社區活動的集中場所及避難場所。 c) 公共活動區域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。d) 綠化及保潔用水取水口設置合理（一般距離不大于150m）。 e) 各類表具、表箱設置合理，便于查看、收發。樓道內應設置公告欄，宜預留牛奶箱，休閑

47、椅位置，室外信報箱應有防雨措施。 f) 樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設置無障礙通道和設施。g) 公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設置相應保護措施。h) 高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。i) 樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。 5.2.2.12生態環保a) 住宅區內無污染環境的生產性經營性項目。 b) 住宅區內污水處理排放符合國家規范。 c) 住宅區內無各類污染源。d) 周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。 e) 宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。 f) 垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術處

48、理。g) 垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發射裝置應選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環境。 h) 宜在住宅區內形成自然生態鏈。 5.2.2.13管理用房 a) 物業管理處管理中心功能：經理室、接待區、資料室、辦公區、會議室、衛生間、中央監控。作業用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。總面積：根據住宅區管理面積和功能配置。（各地法規要求不一樣）一般： 管理部用房面積=住宅區總建筑面積/100X0.2 位置：住宅區中央，底層，管理本部及各作業面相對集中。 b) 業委會、居委會（根據當地政策） 功能：辦公室、資料室、會議室、接待室 面積：根據具體情況而定位置：

49、和管理部相對接近，業委會與居委會可聯合設置于一處 5.2.2.14新材料、新技術a) 應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。 b) 試驗性新材料、新技術應充分論證，先行試點。 c) 采用新材料、新技術應預留充足備品備件。d) 采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養護便利及成本。5.2.2.15管理成本測算a) 對規劃應充分測算今后產生的管理成本。b) 管理成本應與市場上類似住宅接近，如因規劃設計原因造成差距過大，應知會地產共同協商，相應改進規劃、設計。 5.2.2.16與相似典型項目的比較 a) 相似點 b) 差異點 c) 優勢 d) 劣勢 e) 改進建議 5.3規劃設計評估的程序：5

50、.3.1地產提前1個月向物業提出書面知會，要求物業參與某項具體項目規劃設計的評估，并提供評估報告。5.3.2物業接到書面知會后，于3日內回復，由相關部門牽頭組成評估小組，并向地產提交評估所需的開發資料目錄。5.3.3地產接到資料目錄后3日內向物業提供具體資料，對不能提供的資料，書面知會物業，并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會，介紹項目情況并解答疑問。5.3.4物業接到開發資料后一周內，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。 5.3.5評估小組根據開發資料中針對項目評估細則所列內容，及項目說明會、實地考察情況，于一周內詳細編寫完成項目規劃設計評估報告，并提

51、交物業相關部門。5.3.6物業相關部門在評估小組提交報告3日內，組織公司評審組對項目規劃設計評估報告進行評審。5.3.7評估小組根據物業公司評審會議的意見，于3日內完成對項目規劃設計評估報告的修改。5.3.8經修改的項目規劃設計評估報告由物業公司相關部門組織相關評審組成員會簽后，提交物業公司總經理審核簽發。 5.3.9物業公司總經理簽發后，評估報告提交地產公司。5.4 此階段系統評估工作應以滿足地產要求為目的，是屬于地產委托物業管理業務關系類型，責任關系界定可參考物業與地產相關業務操作指引原則執行。若地產沒有明確要提交項目規劃設計評估報告的要求，物業可根據以上要點參與設計規劃的評審，并提交意見

52、，責任關系界定可按照物業與地產相關業務操作指引前期介入相關規定操作。6. 營銷策劃階段介入 6.1營銷策劃介入程序與內容6.1.1物業管理模式研究：一般項目在編制銷售包裝設計任務書和營銷工作方案時需要物業管理概念及模式研究作為項目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設計內容的要求，同時此時的研究又是日后物業管理方案和特色服務設計的核心。物業管理概念研究完成后需要報集團物業管理部備案。詳見物業管理方案策劃指引。6.1.2物業管理方案策劃：一般在項目正式完成營銷推廣方案前，需要確定物業管理方案，應包含管理模式、服務創新、內部管理機制、管理服務標準、品質控制方法、管理費測算等。此方案需獲得集團物業管理部、財

53、務管理部等部門的確定。詳見物業管理方案策劃指引。6.1.3物業管理方案經地產確認后，據此在房屋銷售前簽訂物業管理委托合同，同時物業應協助地產在銷售商品房時，與購買者簽訂前期物業管理服務協議。6.1.4物業應主動了解地產在銷售時對外宣傳和承諾的內容，根據地產需要提供物業推介資料，地產對與物業管理有關的宣傳和承諾內容需要獲得物業書面確認。地產應適時安排物業相關人員參加相關培訓，根據地產委托要求，物業可在銷售現場協助地產進行銷售推廣，了解客戶情況，進行客戶調查，并現場解答有關物業管理承諾問題。 7施工建設階段介入7.1物業在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲，即在設備、門窗安裝階段，時間

54、上大致在竣工驗收前5個月。 7.2施工建設介入程序與內容7.2.1成立介入小組，一般23人，專業組人員專業搭配合理，具有水電氣專業知識和良好的溝通技巧，并經過相關工作的培訓。地產項目部應設定專人與物業對接，及時回復物業的建議。7.2.2介入小組按照施工安裝進度進行現場跟進，發現問題及時通過與地產、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監督和記錄制度，通常可通過建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內容有：工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。7.2.3實行填報前期介入情況周報制度，將在施工現場發現的問題以周報的形式書面呈報給地產相關部門，并跟進所呈報問題解決情況。 7.2.4物業定期參加

55、地產組織的項目現場工作協調會，及時溝通相關問題和進度。7.2.5物業對介入中發現的重要問題應以書面報告的形式上報給地產公司領導，并跟進問題整改落實情況。7.2.6物業公司在項目施工階段介入應注意的要點 7.2.6.1了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等，并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目，加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監控。從業主使用功能角度，注意完善相關設計規劃缺陷，包括各類開關、空調位（孔）、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。 7.2.6.2地下室工程地下室因其結構埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥

56、土里形成的水壓環境，是滲漏問題的常發部位。因此，根據其設計采取的防水施工方案而相應地重點監理以下事項：a) 無論采取何種防水設計施工，基坑中不應積水，如有積水，應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防水工程施工。b) 采用防水混凝土結構時，除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外，應重點檢查：砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔)；底板應盡量連續澆注，須留設施工縫時，應嚴格按照規范中的留設要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下，墻體外側相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等)；預埋件的埋設應嚴格按規范施工；養護時間和養護方式應嚴格監控，此項是承建商經常忽視的工序

57、，但對砼的防水能力有較大的影響。 c) 采用水泥砂漿防水層，除按設計及規范施工外，應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續施工，各層緊密貼合不留施工縫。 7.2.6.3回填土工程回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結構的)、外地坪的工程質量，如回填質量不好，將會導致地面投入使用一段時間后出現下沉、損壞埋設管道，使地面開裂等問題。因此，應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監控，有問題應堅決要求返工，否則后患無窮。 7.2.6.4樓面、屋面砼工程樓面、屋面砼工程質量，通常是引發樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應重點注意

58、。a) 鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查，同時應監督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現露筋現象。 b) 砼澆注：除發展商的監理人員注意按施工規范監理施工外，鑒于物業常見質量問題，物業參與監理的人員應重點對廚房、衛生間的地面澆注進行監理，有剪力墻結構的亦為重點監督。如這些部位施工出現問題，通常會引發廚、廁、衛生間地面、剪力墻墻面出現大面積滲水，還會出現難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實，出現外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內的孔隙內滲流一段距離后滲出內墻面，導

59、致維修困難，故對以上部位砼的振搗應嚴格監控。 7.2.6.5砌筑工程建成物業常有墻體與梁底的結合部出現裂縫的現象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監督，墻頂與梁底間的砌磚，應把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。 7.2.6.6裝飾工程a) 外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設防(無特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面，應

60、嚴格監督。b) 內墻面及天花板：內墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設砂布等材料后再抹灰。 c) 地面：廚、廁地面，作為濕區應重點監理，注意砂漿密實及查坡泄水方面。 7.2.6.7門窗工程木門與墻體接合處，由于材質的差別，經常會出現縫隙，外墻窗戶通常會出現窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應按有關施工規范及設計方案嚴格監理施工。 7.2.6.8給排水工程a) 給水工程：現有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設