1、鐘宅灣項目可行性研究報告2005年12月16日綱要 市 場 篇 產(chǎn) 品 篇 效 益 篇第一篇、市場篇宏觀分析政策面上主要從金融、匯率、土地、稅收、行政上加以干預(yù)，其中，金融與匯率做小幅調(diào)整后已基本穩(wěn)定，重要的是土地供應(yīng)量與行政上的影響，促使房地產(chǎn)供應(yīng)的放大，但考慮到土地稀缺以及協(xié)議出讓停止的綜合因素，市場仍將向好，稅收則一定程度打擊了投機者，避免了排隊搶購的投機或熱度投資現(xiàn)象。廈門年GDP增長速度保持在12%以上，近年及未來幾年更將保持在15%16%，這與發(fā)達國家23%有所不同，作為無可替代的不動產(chǎn)必需品，房地產(chǎn)的增值也必然與GDP增長同步，理論上應(yīng)在同期貸款利率與經(jīng)濟增長速度間取值。人口增長

2、是房產(chǎn)需求與價格增長的最直接因素之一，廈門將從2004年147萬人口增長至2020年的300萬人口，意味著需求空間依然相當(dāng)龐大，從廈門現(xiàn)有發(fā)展戰(zhàn)略來看，海灣型城市、各大重點工程、寫字樓、五星級酒店、大型工業(yè)基地以及成片開發(fā)項目，加上廈門作為副省級城市在福建的聚集效應(yīng)，以及溫馨海濱城市對全國的吸引力，人口的增長甚至是高素質(zhì)人口的增長已成必然。部分城市（并以上海為典型代表）的房價有所下降，但必須看到上海房價與廈門的構(gòu)成完全不同，首先上海的擴張速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過廈門的水平，遠(yuǎn)郊房價大大拉低了整體水平，其次同一位置的上海房價漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過廈門，如上海中心地段房價由8000元/平方米上升至2.4萬4萬元/平方米

3、甚至更高，也就是35倍，以這樣的速度，部分位置的房價增速大大高出了GDP的增速而帶來的適當(dāng)回調(diào)也屬正常。房地產(chǎn)市場土地市場房產(chǎn)市場土地市場廈門今年土地市場可以看出明顯放大，有一個很大原因為協(xié)議出讓已徹底停止（06年開始），意味著未來年土地供應(yīng)量應(yīng)在300400萬平方米建筑面積，否則必然出現(xiàn)房市供不應(yīng)求現(xiàn)象，另一方面，政府各項重點工程浩大，資金用量大，按此測算，地價收入約100億元，仍顯不足（年固定資產(chǎn)投資已達300億以上），因此，政府必然持續(xù)加大土地供應(yīng)，同時滾動發(fā)展廈門經(jīng)濟。這也意味著未來資金實力雄厚的企業(yè)將更具競爭力，同時政府也將加大招商力度，從而提升廈門房地產(chǎn)的整體競爭力。島內(nèi)土地依然是

4、近年關(guān)注與發(fā)展的重點。房產(chǎn)市場價格依然處于穩(wěn)步上升態(tài)勢。成交量有所下降。一個重要原因是供應(yīng)量的大幅下降，另一方面，受政策影響，市場回歸理性，一個項目一周賣幾套成為正常現(xiàn)象。未來房市將逐步企穩(wěn)，并隨著人們收入水平的增長以及高素質(zhì)人才的流入，市場面仍將趨暖。市場調(diào)查1、濱北板塊2、員當(dāng)板塊3、環(huán)島路板塊4、市中心板塊（老市區(qū)）5、富山、蓮坂板塊6、江頭板塊7、湖里板塊8、蓮前板塊9、金尚板塊 住宅6000元/平方米與8000元/平方米的劃分， 別墅市場則達至15000元/平方米以上。市場定位1、廈門豪宅在哪？主要為員當(dāng)湖與環(huán)島路板塊，員當(dāng)湖板塊已相對較為靜謐休閑，但仍有項目規(guī)模不大的缺憾，真正成規(guī)

5、模的豪宅極少，鐘宅灣從整體規(guī)劃來看則極具豪宅潛質(zhì)，它湖海環(huán)繞、安靜、交通快捷并且大規(guī)模高品質(zhì)定位、低密度、未來休閑配套完善、戶型也可實現(xiàn)最佳設(shè)計，因此完全有條件定位于豪宅市場。2、定位于廈門東部休閑豪宅，離中心不遠(yuǎn)又極具休閑感。客戶主要來自于各大企業(yè)的中高層管理人士、投資者（針對外籍租賃市場等）以及各私營企業(yè)主等，早期吸引的這部分人士喜歡安靜、休閑、開敞空間的居住環(huán)境，未來更將吸引區(qū)域商務(wù)中心入駐的各大企業(yè)中高層管理人士。第二篇、產(chǎn)品篇區(qū)位分析總體定位 RBD（RECREATIONAL BUSINESS DISTRICT） 產(chǎn)業(yè)定位 休閑 商務(wù) 形象定位 生態(tài)活力港 財智精英城 特色 休閑經(jīng)濟

6、 生命經(jīng)濟 功能定位 健康養(yǎng)生 休閑度假 高尚居住 財智總部 戰(zhàn)略意義 大廈門區(qū)域輻射力升級的國際平臺廈門旅游休閑產(chǎn)業(yè)升級的重要載體 鐘宅灣：海峽西岸生態(tài)人居休閑商務(wù)區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一軸兩帶六區(qū) 規(guī)劃圖規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)編號 占地面積（M2） 建筑面積（地上）（M2） 容積率 建筑密度 起始價 保證金 竣工時間 G17 24908(其中幼兒園用地4000M2)61300 (其中幼兒園建筑2800M2)2.4621.5% 20200萬元 3000萬元 2007.9.8 G1820510 43500 2.12 17.1% 14350萬元 2150萬元 2007.9.8 G19 24348 38500 1.6

7、2 16.2% 12700萬元 1900萬元 2007.9.8 合計 69766 143300 2.05 47250萬元(樓面價3297元/平方米) 7050萬元 2007.9.8 SWOT分析S、優(yōu)勢分析1、鐘宅灣整體定位高、起點標(biāo)準(zhǔn)高、區(qū)域環(huán)境優(yōu)越，有湖有海，屬于稀缺土地資源。2、地塊西面百米距離規(guī)劃為低矮的旅游設(shè)施建筑，故項目中高層部分可觀賞鐘宅灣2.8平方公里的內(nèi)湖湖景。3、規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)較為寬松，可建成低密度高尚住宅。4、方案已獲中標(biāo)，可結(jié)合我司的理念開發(fā)。5、位于商務(wù)中心地段，東側(cè)為建發(fā)、路橋辦公樓以及運動館，未來可吸引區(qū)域高端超白領(lǐng)及金領(lǐng)人士，滿足休閑商務(wù)的頂級配套生活空間。W、劣

8、勢分析1、目前配套極不完善，包括商業(yè)、學(xué)校、市場等等方面，另一方面，整個場地在未來幾年內(nèi)都將作為一個大工地建設(shè)，環(huán)境粉塵與噪音大，這對未來吸引中高端以及高端客戶相對不利。2、項目總體資金成本高。3、開發(fā)進度限制較為嚴(yán)格，未來雖有良好的預(yù)期，但對銷售不利，采用封頂后銷售或現(xiàn)房銷售資金成本大。O、機會分析1、作為鐘宅灣的第一幅掛牌地塊，勢必引起媒體與大眾的廣泛關(guān)注，加上產(chǎn)品上檔次，可通過該項目樹立起國貿(mào)地產(chǎn)規(guī)模開發(fā)與高檔次區(qū)域拓展的品牌形象。T、威脅分析1、拆分為三地塊掛牌，準(zhǔn)入門檻降低，勢必為地塊競價帶來不利。且政府也希望分為三家開發(fā)，則同時拿下三地塊的成本相對會更高。產(chǎn)品定位1、休閑豪宅2、高

9、層板式景觀公寓（約占85%）與低層別墅（約占15%）結(jié)合方案設(shè)計方案一：三副地塊合并為一整幅地塊，統(tǒng)一指標(biāo)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)方案二：按掛牌文件和規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)，三副地塊分別規(guī)劃，自成體系方案一開發(fā)方案(一)方案二整體鳥瞰圖（原設(shè)計）立面效果圖（原設(shè)計）方案比較方案比較（一）方案一無論在空間性、開敞性、通透性以及城市建設(shè)等方面均優(yōu)于方案二，通過集中別墅區(qū)更形成社區(qū)的中心景觀，與高層景觀公寓錯落有致、相互呼應(yīng)方案一的集中別墅相較方案二藏于高層建筑的別墅或花園洋房擁有更強的空間感、更適宜的居住環(huán)境和更高的價值采用短板式設(shè)計的高層景觀公寓，不但避免了空間的壓抑感，更實現(xiàn)戶戶觀湖的良好景觀朝向，大大提升

10、了高層公寓的景觀價值三地塊的統(tǒng)一規(guī)劃與開發(fā)，不但擴大了社區(qū)規(guī)模，提升居住氛圍，同時也讓整個項目的地下室、道路系統(tǒng)、園林景觀、社區(qū)配套等各項資源得以共享，更具科學(xué)合理性，一定程度也節(jié)約了項目的開發(fā)成本 方案比較（二）以現(xiàn)有市場行情考慮，兩方案可實現(xiàn)售價如下：方案一：公 寓：7800元/平方米 別 墅：15000元/平方米方案二：公 寓：7600元/平方米 花園洋房：8600元/平方米綜合以上，方案一設(shè)計更優(yōu)化，也將產(chǎn)生更大的經(jīng)濟效益，故項目開發(fā)采用方案一的設(shè)計加以完善風(fēng)險分析1、政策風(fēng)險 政策于2006年是否再次嚴(yán)厲推出?將是市場最大的風(fēng)險所在。2、機會成本風(fēng)險 倘若2006年鐘宅灣大幅推地，可

11、能會出現(xiàn)供大于求的局面。3、配套環(huán)境與進度風(fēng)險4、前排建筑的遮擋風(fēng)險第三篇、效益篇銷售價格制定表內(nèi)容銷售面積單價銷售價備注公寓121,000.00 780094380別墅19,000.00 1500028500公建配套3,300.00 幼兒園等地下室22800148400600合計143,300.00 131280住宅均價8777.14 項目成本費用預(yù)算匯總表地上建筑面積（m2）：143,300占地（m2）：69,766容積率：2.05項目預(yù)算 （萬元）數(shù)量單價 （元/m2）備注一、土地費用716881433005002.65 按地上建筑面積計算1.土地出讓金696001433004856.9

12、4 2.契稅2088143300145.71 二、前期工程費81416610049按總建筑面積計算三、房屋開發(fā)費299191661001801按總建筑面積計算1.建安費2634816610015862.公共配套設(shè)施費290166100173.基礎(chǔ)設(shè)施費3282166100198四、管理費79716610048按總建筑面積計算五、銷售費用136316610082按總建筑面積計算六、財務(wù)費用9254166100646按總建筑面積計算七、開發(fā)間接費115816610070按總建筑面積計算八、不可預(yù)見費598 16610036按總建筑面積計算九、營業(yè)稅金7286166100439按銷售額的5.55%計

13、算成本費用總計1228771661007397.76 按總建筑面積現(xiàn)金流量表（一）年月現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入凈值累計成本現(xiàn)值稅收銷售收入2005年12月7085.3 7085.3 -7085.3 -7085.3 2006年1月27950.9 27950.9 -27950.9 -35036.1 2006年2月35175.9 35175.9 -35175.9 -70212.0 2006年3月2612.5 2612.5 0.0 0.0 -2612.5 -72824.6 2006年4月527.2 527.2 0.0 0.0 -527.2 -73351.7 2006年5月529.8 529.8 0.0 0.0

14、 -529.8 -73881.5 2006年6月579.0 579.0 0.0 0.0 -579.0 -74460.5 2006年7月581.9 581.9 0.0 0.0 -581.9 -75042.4 2006年8月584.8 584.8 0.0 0.0 -584.8 -75627.1 2006年9月880.7 880.7 0.0 0.0 -880.7 -76507.9 2006年10月1287.1 1287.1 0.0 0.0 -1287.1 -77795.0 2006年11月1293.6 1293.6 0.0 0.0 -1293.6 -79088.5 2006年12月1501.0 15

15、01.0 0.0 0.0 -1501.0 -80589.6 現(xiàn)金流量表（二）2007年1月1709.5 1709.5 0.0 0.0 -1709.5 -82299.1 2007年2月1718.1 1718.1 0.0 0.0 -1718.1 -84017.2 2007年3月1927.7 1927.7 0.0 0.0 -1927.7 -85944.8 2007年4月1937.3 1937.3 0.0 0.0 -1937.3 -87882.1 2007年5月1947.0 1947.0 0.0 0.0 -1947.0 -89829.1 2007年6月2057.2 2057.2 0.0 0.0 -20

16、57.2 -91886.4 2007年7月2106.2 2106.2 528.9 6780.4 4145.3 -87741.0 2007年8月2084.9 2084.9 531.4 6812.9 4196.5 -83544.5 2007年9月2106.1 2106.1 1118.1 14334.0 11109.9 -72434.6 2007年10月1948.8 1948.8 1123.4 14402.3 11330.1 -61104.5 2007年11月1876.1 1876.1 925.6 11866.9 9065.2 -52039.3 2007年12月1829.7 1829.7 930.0

17、 11923.0 9163.2 -42876.0 現(xiàn)金流量表（三）2008年1月1573.5 1573.5 820.0 10513.2 8119.6 -34756.4 2008年2月1532.0 1532.0 823.9 10562.4 8206.5 -26549.9 2008年3月1483.4 1483.4 736.2 9438.2 7218.6 -19331.3 2008年4月1446.5 1446.5 739.6 9481.9 7295.9 -12035.5 2008年5月1400.7 1400.7 626.5 8032.4 6005.2 -6030.3 2008年6月1470.5 14

18、70.5 629.4 8069.2 5969.4 -60.9 2008年7月1821.4 1821.4 352.7 4521.2 2347.2 2286.3 2008年8月1024.4 1024.4 354.3 4541.9 3163.2 5449.5 2008年9月0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 5449.5 2008年10月0.0 0.0 -1693.3 0.0 1693.3 7142.8 合計115590.7 115590.7 8546.5 131280.0 7142.8 0.0 項目總效益動態(tài)評估表內(nèi)容合計備注一、項目總成本115590.70 (一)+(二)+(三)（一）、地價

19、總成本71688.00 掛牌價69600.00 樓面地價4856.94 （二）、建造成本33286.28 （三）、銷售費用1362.63 （四）、財務(wù)費用9253.79 二、銷售總收入131280.00 三、營業(yè)稅及附加7286.04 二*5.55%四、稅前利潤8403.26 二一三五、所得稅1260.49 四*15%六、凈利潤7142.77 四五七、成本利潤率(稅前利潤率)7.27%四/一八、銷售利潤率(稅前利潤率)6.40%四/一注：假設(shè)所有資金均按銀行貸款利率結(jié)算，并以6.16%的利率結(jié)算現(xiàn)金流入與流出。動態(tài)敏感性分析項目售價敏感性分析-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%

20、35%40%售價(元/平方米)7899 8338 8777 9216 9655 10094 10533 10971 11410 11849 12288 單位利潤(元/平方米)-302 130 562 994 1425 1857 2289 2721 3153 3584 4016 含契稅總地價（萬元）71688 71688 71688 71688 71688 71688 71688 71688 71688 71688 71692 含契稅樓面地價（元/平方米）5003 5003 5003 5003 5003 5003 5003 5003 5003 5003 5003 成交地價（萬元）69600696

21、00696006960069600696006960069600696006960069604樓面地價（元/平方米）48574857485748574857485748574857485748574857利潤額(毛利)（萬元）-4514 1945 8403 14862 21320 27778 34237 40695 47154 53612 60071 成本利潤率(毛率)（100%）-3.89%1.68%7.27%12.89%18.53%24.19%29.89%35.60%41.35%47.12%52.92%銷售利潤率（100%）-3.82%1.56%6.40%10.78%14.76%18.40%21.73%24.80%27.63%30.25%32.68%最大資金占用-91886 -91886 -91886 -91886 -91886 -91886 -91