1、合 肥 市 住 宅 產 業 化 與 精 裝 修 高 峰 論 壇 精 彩 發 言星空資訊中心合肥經區住宅產業化中心主任 李正茂 發言2010-03-08 14:26:14今天在座的眾多房地產主管部門、房地產開發商、裝飾企業，我們為了一個共同的目標，房子是一個產品，這個產品怎么如何來打該放在產品的本身上面。我認為房地產市場是很不穩定的，上揚了，國家調控，低落了，國家也調控。真正能夠抵御風險的是產品本身。住宅產業化在這個過程中實際上是一種手段。幾千年來是手工操作，現在是通過工業化手段制造出來。在這個過程中，圍繞著如何把產品做好，把產品做好的同時通過規模化、集團化把成本降下來。第一、消費者，第二、開發

2、商，第三、部品部件商，第四、政府。這四輪如何同步驅動？作為一個產品的使用者，消費者最有話語權。房價居高不下，不是制造產品本身決定的。為什么價格不同，主要取決于概念成本。我們認為推動精裝修，應該讓消費者理解和認同，要宣傳讓老百姓理解，做精裝修是為了老百姓考慮?，F在毛坯房，自己買了房子在交房的時候就應該解決掉。告訴老百姓，這些是通過開發商來做，降低成本。在住博會上，我們做了一些集中采購。第三、給老第一、開發商做精裝修房是對品牌的提升，也是動力的源泉。做毛坯房，交房就不會考慮到其中的設計細節問題。第二、住宅產業化從設計到施工過程中，是開發商提速的過程。同樣 18 層的樓，通過工廠化生產，節約了三分之

3、一的成本。工廠生產和現場手工操作，現在很多農民工操作水平不規范，質量沒保證。開發商把產品延伸，這里面可以適當賺取利潤，把產業鏈拉伸。第三、部品部件。從工廠生產出來的成本很低，但是賣到市場上，成本就提高。這里面也牽涉到很多不利因素，產品中存在一些虛夸的東西。部品部件商應該贊同全裝修房，這樣銷售理念是對開發商，而不是千家萬戶。在第一屆住博會上，濱湖經濟適用房，一千套的櫥柜整體拿下了，減少不必要的浪費，減少了中間的流通環節。第四、政府肯定會大力推進精裝修。政府提出，合肥為什么不在精裝修上下大力氣？因為我們成品精裝修房沒有標準，開發商不敢做，老百姓也不滿意，也沒有一些準確的數據來驗證。我們也在編安徽省

4、精裝修驗收和施工的一系列標準。我認為只要加大宣傳，把住宅產業化，精裝修通俗易懂化，通過一種手段和形式。正確的輿論導向，可以讓事業強力推進。光是消費者認同了，開發商不去做，部品部件商不去做，也不行。我們在建設部和省建設廳領導下，具體做住宅產業化的推動工作，將打造兩個平臺，一是通過每年的住博會打造房地產開發商與部品部件的交易平臺。第二、打造技術交流，讓大家有一個廣泛互動的平臺。主要有以下四個方面，第一、推動整個行業，開發企業積極建設；第二、抓部品部件標準問題；三、幫助想做住宅產業化的開發商從設計源頭到材料標配做一些咨詢服務工作；第四、提供一個宣傳平臺。借此機會跟大家一起交流，希望感興趣的企業，會后

5、做深入的交流。合肥市家裝委員會主席張清發言第一、面對新局面的房地產，2009 年我國房地產業在年初經過從低迷到瘋狂，量價齊升，地王頻現，一幕幕大戲上演。一方面房地產業成為國民經濟支柱產業，去年全國120 億的消費總額，房地產占了50%。地方政府要籌集建設資金，對房地產有了前所未有考慮社會的公平和和諧。近年來對房地產業的發展進行了全方位的宏觀調控和政策微調，以保證房地產業健康穩定和諧發展。面對新的時期，中國住宅產業進入新的時期。第二、裝飾裝修是朝陽產業，是實現住宅產業化的潛水艇。我國住宅產業化在近十年內發展迅速，市場容量和擴展超過了家電產業和汽車產業，形成興旺發達的朝陽產業。到 2009年，裝修

6、達到了1萬億，行業內共有企業20萬家。合肥達到800余家，設計師5000多名，家裝產值達到40億以上，今年有望超過 50億。第三、住宅裝修一次到位，給消費者的便利是無可置疑的。企業誠信度低，裝修質量粗糙，用材環境污染，影響了行業全面均衡可持續發展，在一定程度上影響了人民的健康，因此加強住宅行業的管理，建立誠信體系和環保體系，改變傳統的裝修方式已經刻不容緩。 絕大部分一次精裝修，按照工程總量來說，必須是甲級施工單位才能承接。目前的家裝公司能夠滿足這種要求很少，如果要求現在的家裝公司會產生一系列問題，都要開發商去協調解決，開發商不愿意。建議：第一、國家在原有的政策基礎上，要盡快出政策，包括配套政策

7、，現在有總的政策，資源節約型、環境友好型，低碳社會。但是非常細致的相互配套的政策還缺乏。第二、規劃。包括國家規劃和各個省市的規劃，對當地的住宅精裝修，有什么要求，怎么去執行和落實。第三、標準。包括建筑標準、材料標準、設計標準、施工標準、驗收標準等等，這些都需要著手執行。在座的都是一些優秀的家裝企業，都有很多的經驗。國家要出政策，出規劃、出標準。開發企業應該從現在開始，與品牌家裝企業，品牌建材企業合作，把這個事提上開發企業的議事日程。第四、盡快搭建民間裝飾裝修的促進平臺，由開發企業、建材企業、家裝企業、新聞媒體共同組建民間住宅精裝修的促進機構。省市住宅產業化促進辦公室，政府出政策、出標準、出規劃

8、，我們相關搭建平臺。有條件、有基礎、有意愿的企業可以坐在一起，成立這樣的機構，推動住宅全裝修實實在在的發展。 第五、開發企業、材料企業、家裝企業進行住宅精裝修的合作，創新合作思維和合作模式，在合作中促進。不僅是前期設計上的合作，不僅是裝修質量和維修服務上。三方合作，達到共贏的局面。從現在開始到 2015年，是全裝修住宅發展的關鍵之年，毛坯房將最終退出市場。只要我們認真去做，推進全裝修住宅，實現住宅全裝修，成為住宅產業化的必由之路。合肥萬達集團陳云發言主持人：合肥市在售的精裝修樓盤有十幾家，09年變化非常大。我去年跟開發商接觸的時候，老百姓對精裝修原來抗性比較大，今天請來了最有實力的開發企業和家

9、裝企業，他們對未來精裝修時代非常認同，同時也看好這種模式。開發企業在精裝修過程中遇到哪些問題，需要和裝修、建材商來探討如何共贏的發展之路。這是一種趨勢，先行的越早，就成為這個行業的先鋒。資源如何去利用，合房網布局全省，有 17個分站，全省房地產市場更加龐大。這么大的市場，我們如何來建立一種合作之路，這是核心的問題。萬達陳云：萬達以商業地產為主，也有配套的住宅。我們將在未來的一兩年大力推進住宅，目前已經在大連、濟南、合肥、武漢、萬達廣場 (主力戶型 交通配套 相冊 價格)項目，住宅接近30萬方，精裝修占了16萬方。未來精裝修房是一個趨勢，我也是精裝修房的消費者。實現精裝修的過程還有很多挑戰，一是

10、開發企業工程由粗轉細，有很多環節。集團推進，我覺得精裝修房有成本優勢。比如潔具，一般消費者到市場可以打 6到7折。集團采購是4折左右，有大量的成本因素在里面。第二、節能環保低碳。假設合肥萬達廣場，16萬方精裝修直接從廠家采購運輸到合肥，假設毛坯房，客戶自己買，大量的時間要去裝修市場，購買、采購更換，過程當中還要監督，從低碳的角度，精裝修房更節能環保。萬科住宅產業化，很超前，研究也很深入。萬達精裝修過程當中，也遇到了很多障礙。為什么大量的開發企業不愿意做精裝修？ 這是不可忽視的現實。我從南京過來，南京精裝修比例比較少，僅限于幾個大的開發公司。第一、從客戶的角度來說，裝修的個性化，覺得精裝修房都一

11、樣。第二、我自第三、精裝修房意味著開發企業要投入大量的人力、物力，從前期的設計、招標、采購，過程當中的施工監理，要付出大量的管理必然會有客戶的投訴。從國家的宏觀政策，建設部出臺了很多文件，推進住宅產業化，推進精裝修房，力度還不夠。我覺得國家應該從各個方面、各個環節給住宅產業化開綠燈。比如客戶的契稅問題，材料稅費，如果做精裝修房，開發企業能否減稅。如果這些都跟上了，開發企業愿意做。現在從國家層面還沒有這些方面的政策支持。我相信住宅產業化未來是非常光明的趨勢，希望大家共同推進。合肥萬科集團陳長永發表意見3月2日萬科把年報發布出來了，70%銷售面積是精裝修的。這個比例會在今年還會有大幅度提升。萬科是

12、走在產業化和精裝修行業前列。萬科進入合肥是 08年，目前在合肥有兩個項目，大約80萬方的面積，這兩個都是精裝修。我們在宣傳萬科的時候，一般會從四個方面宣傳，第一、萬科這個品牌。第二、工程質量。第三、物業服務。第四、精裝修。在08年下半年到09年年初的時候，跟現在相比是比較低的，精裝修成為我們的負擔，從這個行業，尤其消費者的認識還沒有達到這個程度，消費者對精裝修的接受程度是決定這個行業的關鍵。很多客戶，他們剛開始對我們還是抱有質疑的態度，能不能滿足個性化的需求，稅費方面會不會負擔，這些都成為很大的問題。萬科有 2000萬方經驗的積累，從產業鏈來說，我們有專業的設計團隊，有好的戰略供應商，采購成本

13、低，這些都是優勢。我們在提供精裝修的時候，很難達到客戶的期望?？蛻魧Χ鄻踊枨蟮钠谕?，這也是我們未來發展的檻，我們怎樣通過努力，通過行業的發展，能把這些都規避掉。金色名郡一期二期都有這樣的精裝修產品，但是裝修風格是不同的。我們一期還沒有交付，今年年底能交付。投訴這樣的事情還沒有。插座的布置的時候，很多業主有自己的想法。比如偏向于燒飯，希望廚房多一些插座。比如喜歡泡腳的，就希望衛生間多一些插座，關鍵是產品能不能滿足客戶的需要。我們最成功的是，收納空間的設計。房間內能利用的飄窗，都做成了收納空間，還有房間的走道都設計了收納空間。我們一般提供兩年的質保，兩年之后如果壞了，我們的物業公司也會在第一時間

14、承擔修理的義務，主要問題是如何滿足消費者的個性化需要。合肥華僑廣場 (主力戶型 交通配套 相冊 )呂代紅就精裝房問題發表意見我們在考慮，華僑位置在合肥市中心，產品也是綜合體項目，地下裙樓是商業，其中還有住宅。根據我們將近兩年的考慮，住宅始終沒有定下來。消費者對住宅產品的認識，大部分建議是毛坯房，也有要精裝的，要求精裝的一般都是中高檔消費群體，但是要求風格不一，他們需求比較高。就華僑的位置來說，價格肯定不低。需求的標準相對比較高。我們這里有幾個戶型，怎么去定裝修標準？我想來聽聽大家的意見。萬科在這個路上走的很長，很有經驗。消費者對精裝修的投訴大概有哪些方面？如果有投訴針對哪些方面？我覺得有一個最

15、大的問題，開發商在裝修的質量標準上會有一些問題，來自質量或是部件，還有一部分是使用上，消費者使用不當就會把責任推給開發商。我們有精裝修方面的探索，因為華僑方面還有拆遷戶的問題，精裝修問題上，還不確定，但是考慮了。企業是在做企業，還是在考慮成本，這是一個良心問題。天時非常空間 (主力戶型 交通配套 相冊 )余靜發言我們是合肥的市場上第一家做精裝的，05年在新站有一個舊房改造。我們在大學城也將推出一個精裝修項目，戶型面積很小，只有 35到 70平米。因為戶型面積太小了，所以跟剛性需求的產品不一樣，對于裝修來說，花的精力一樣。第一、想讓老百姓省時省力，讓老百姓拿到房子可以保值增值。消費者的觀念問題，

16、國家大力倡導，但是開發商沒有投入到這一塊。開發商投入精裝修要下很大的決心。付出的人力、精力比普通的住房要多很多，同時還要兼顧后期的質保。在裝修過程中，質量要嚴格把關。我們想讓老百姓從毛坯房耗時過程中解放出來，這樣對老百姓來說精力也是一種釋放。現在剛性需求是小年輕多一些，時間精力不夠，父母都參與到裝修當中來。我們希望老百姓從復雜的裝修過程中解放出來，達到輕松入駐。精裝修可能大家覺得沒有個性化，我們請的裝修設計師是交換空間的裝修設計師，讓房屋的使用性、舒適性都達到最好。現在是輕裝修、重裝飾。萬科的精裝修我們也去參觀了，大家會覺得房子都一樣的。因為個性化的東西，應該體現在裝飾上、整體色調上，合肥裝修

17、設計公司比較少，我們請的設計師能夠了解各個層面的客戶需求，一定會在功能上、使用上、舒適上體現出來。設計師裝修出來的房子，會考慮空間的利用性、空間的布局等等。實行精裝修還有一個好處，就是在設計之前，對一些細節方面進行考慮，讓布局更合理，更方便使用，對今后要添置的物品擺放位置，都進行了考慮。現在實行的精裝修定制化、集中化生產、現場拼裝，不會產生一系列的污染問題，省去很多復雜的工藝，對環保上也有很好的保障。對于老百姓來說，買精裝房有質量的保證?，F在很多裝修公司裝修會有一些質量問題，開發商會考慮有幾年的質保問題，對老百姓來說也是一種保證。精裝修是一種趨勢，對老百姓的觀念還是要引導。精裝修的群體會更高端

18、一些，所以住宅產業化精裝修發展趨我們也會請一級的裝修設計公司。海恒股份陳文才發言住宅產業化，跟節能減排低碳都是息息相關的。住宅產業化也是適應整個發展的節奏，我們以前提的口號，09 年是成本控制年，一旦有風吹草動，就想節約成本，企業就能生存。但是 2010 年就不一樣了，現在是住宅產業化。我們一味說成本，實際上是求生存，住宅產業化最終是引領房地產發展的方向，這才是真正謀發展的過程。我們海恒在 2002 年在謀劃住宅產業化。像鋼結構等都是從沿海學習交流的，去年小區一次性裝修到位。市場有接受的空間，就賣得好。在住宅產業化開發過程當中，一是擔心市場不接受，沒有消費群體。二是擔心施工管理、質量、售后服務

19、做不好的問題。實際上這些擔心都是多余的，只要去做，絕對會取得很好的效果。做產業化我們也是摸著石頭過河，我想對企業發展有很大的作用，一方面積累了很多的理論知識，第二、儲備了大量的實戰人才，在以后的企業發展過程中會有更廣闊的空間。在做的過程中，不要擔心什么，這也是跟國家政策相符合的。在住宅產業化的操作過程中，第一、成本控制。產品面對的客戶群體是什么樣的。每平方的投資是什么，這個應該是獨立核算的。第二、標準化、菜單化。我們不可能一味迎合市場，做很多菜單式的，想裝什么就裝什么。經典永遠是經典的，不管是經典戶型還是經典裝飾，市場接受就是好的。這樣有利于大規模采購，大規模施工，有利于成本后期管理。包括在戶

20、型設計上，90 平米以下的，更多的可能搞精裝修。真正在做產業化的時候，可能不需要那么多戶型，經典的戶型就做這樣的戶型。這樣在部品部件采購、施工、管理上，節約了很多的時間成本。在實際的設計和施工過程中，結構設計和施工設計可能是兩家單位，結構偏重于本土化。在實際操作過程中，要把這些銜接好，避免后期出現的拖尾問題。在整個項目的后期，一定要不怕麻煩，要不怕成本做好樣板房。因為樣板房功能化、部品部件的配套，只要做好了，就可以一步到位，很完善的考慮，只有實實在在的東西，才不會出現后期不對稱的東西。施工管理上，我希望本土的部件裝飾能夠規模化，迅速加入到精裝修產業的大方針當中去，取得一席之地。本地的肯定比外地

21、有優勢，不管是部件商還是家裝企業，將來都是住宅產業化很有利的條件。經濟技術開發區，將來會在全國住宅產業化當中取得一席之地。華盛置業王昆表示目前對于精裝房的問題，開發商的態度比較謹慎。華盛地產自從 08 年進入合肥之后，對精裝市場一直都在關注。一個城市的均價就合肥目前而言從4000 漲到6000，相信以后還會我們會繼續觀望。山水空間裝飾宋春紅發言合肥的房價，要綜合考慮合肥市民的經濟收入、基本狀況等方面。業主在貸款買房、全價買房，經濟承受能力方方面面都要考慮進去。在經濟沒發展到一定階段的時候，提前操作一些東西，有一部分客戶群體可以承受。能不能達到合肥市民整體的承受能力，分階段買房和分階段裝潢，可以

22、緩解市民經濟收入階段性問題。第二、市場中，特別是精裝修，精裝修開發商有一個大的問題，精裝修是提價來做的，而不是減少銷售成本的問題，累加在一起的銷售，1+12，還是1+1。開發商批量拿的價格都很便宜，但是往往高于裝飾公司平均單價的價格。售后服務誰去承擔。未來的售后成本占到多少，售后成本非常高，兩年后誰去承擔？這些問題都到歸類去處理。還有開發商在設計過程中，能不能做到精細化管理和設計的問題。開發商一直做快速銷售工作，但是家居生活是精細化過程。雖然現在是市場經濟，但是后期的招標項目，前期的鋪墊工作有沒有執行到位，這也是我們要去考慮到的問題。建材商會會長湯勇發言精裝房的開發和銷售一直存在著悖論。政府大

23、力推廣精裝修房，但是我們在選擇材料的時候，會發現一個很大的矛盾。精裝修房通常要降低成本，選擇的東西通常都是老百姓不要的東西。功能性的產品，如果功能不完全，或者滿足不了需要，自然會有矛盾，所以投訴自然會很多。第二、在材料品牌的選擇上，按照正常的理解，很多施工好壞，通常是看不出來的。老百姓對施工質量并不內行，但是對品牌很關注。但是很多時候是低價中標，導致的結果就是產品不是老百姓想要的。不管做房地產，還是住宅產業化，精裝修房能不能推進好，老百姓有沒有這樣的市場需求。只有老百姓愿意掏錢買，這個市場才能做大，老百姓不愿意掏錢買，市場也不能做大，這是一個相互矛盾的。我們現在材料成本的問題上也出現了非常大的

24、矛盾，比如在廣東跟一些企業是現款現貨。還要考慮成本收回問題，涉及到生存問題。采購成本反而比南方高得多，有一個采購習慣問題。不管是工廠還是經銷商，如果純粹沒有利潤，如何談得上服務，特別像一些功能性產品，如果沒有服務，顧客的投訴一定會很多。功能性的產品來說，很多精裝修房的目的是給老百姓省事，如果沒服務，老百姓也不喜歡，就會帶來很多負面的東西。中高端的精裝修房賣得比較好。商會里面很多好的品牌，很多地產商一看數量很誘人，工廠是現款現貨。還有帳期問題，多長時間還款。質量控制還是要靠品牌，特別一些功能性產品，如果加工不控制的話，品牌代表質量。從這些方面，我們就感覺到問題很大。市場需求跟客戶的需求，以及精裝

25、修房的推廣，距離比較大。房地產業是一個話題的海洋，深受各方關注。然而，記者卻常常扮演傳話筒的角色，以致發言者和受眾，經常有隔靴搔癢之感。為讓發表者淋漓盡致、閱讀者痛快淋漓，本報房產周刊從本期起將不定期開辟一線發言專欄，約請房地產業一線從業人員，從各自熟悉的專業出發，暢所欲言。也請房地產業一線從業人員主動與本欄目聯系，貢獻您的所思所想。建設部近幾年提倡精裝修商品房交付標準，受到北京、上海、廣州和深圳等房地產市場比較成熟的城市消費者大力追捧。近年來，泉州地面上也陸續出現了一些精裝修商品房，本報此前也曾就此話題做過專題討論。我們應該如何看待精裝修商品房的市場前景呢？本文作者從專業從業人員的角度闡述精

26、裝修商品房的市場前景和方向，供各位參考。建設部推行商品住宅裝修一次到位實施導則（2002 年）（以下簡稱實施導則）以來，僅僅數年時間，深圳、廣州等南派開發商已經多半采用精裝修操盤模式，并且將這些新理念、新做法帶到全國各地，2005 中國精裝修樓盤高峰論壇上，建設部住宅產業化促進中心領導透露：最近的調查顯示，北京裝修住宅占到總量的25，上海占35，廣州占50多，廣州開發商甚至稱 90 平方米以下的房子不裝修在廣州就沒有市場。什么是精裝修商品房什么樣的商品房才是精裝修住宅？它的造價應該包括哪些？建設部頒布的商品住宅裝修一次到位實施導則為住宅精裝修提供了權威而詳細的參考標準。這個由建設部制訂的實施導

27、則要求：精裝修住宅在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成。按照實施導則，精裝修的住宅被分為普通住宅、中高級住宅和高級住宅三個檔次，今后消費者如果購買精裝修住宅，就可以按照這一標準對采光、照明、室內溫度、隔音效果甚至每間屋子里有幾個電源插頭，做一個詳細比較。精裝修商品房將成主流產品從純粹意義上講，任何商品都應是成品，住宅也不例外。目前從整個住宅市場來看，前期的住宅建設已逐步實現產業化，而后期交到消費者手中的多是毛坯房，還未實現產業化，沒有達到同步發展。這就如同我們買轎車，假如賣給你的只是外殼和機械動能部分，而座椅和腳墊等還得自己找人裝修裝飾。這

28、就是同步的問題和成品的概念。當時毛坯房的產生是針對滿足消費個性化提出的，也是為了減少二次裝修造成的浪費。但經過幾年實踐，其弊端愈加明顯：首先，它不利于我國住宅產業的發展和與國際標準接軌。目前國際上沒有毛坯房的概念，住宅銷售全是成品?，F在我國住房裝修費約占建安成本的 13，全國住房成本價約為1500 元平方米。照此計算每平方米裝修費為 500 100 平方米的住房就需5 萬元裝修費，有的甚至達到11 或超過這個比例，這是一塊非常有潛力的大市場，應加以規范，實現產業化生產。其次，毛坯房裝修不利于質量控制。如照此發展，即使是獲得建筑質量魯班獎的項目也難逃脫危房的噩再次，毛坯房容易滋生腐敗和縱容偽劣產

29、品橫行。裝修費上的貓膩不在工本而在材料上，一些裝修游擊運。隊的低價入市，用的材料多是不環保的偽劣品。因滲漏、短路等裝修質量問題引發房地產消費投訴案件居高不下。近年來，高檔公寓是較早采用精裝修的物業種類，因為多為異地租購人群，消費理念更傾向于精裝修成品房。另一類是中小戶型的經濟商品房，主力消費者工薪白領忙于工作無暇顧及房子裝修，中等收入水平也無更多財力投入裝修追求個性化，菜單式裝修一次性到位的商品房符合了他們的需求。經歷了三年多的市場檢驗之后，隨著消費者對成品房的認知度提高，特別是近年來住宅產業化持續推進，開發商更加強調產品精細制造和創新營銷模式，精裝修商品房所占樓市比例不斷提高。品牌、規模 是雙贏之道從精裝修樓盤的成功案例中可以看到：