1、2017年山東省房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價案例與分析知識：房地產(chǎn)估價報告的寫作模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、下列屬于建筑物重要性等級中的特等的是_。 A一般居住建筑和公共建筑 B中級居住建筑和公共建筑 C高級居住建筑和公共建筑 D具有重大紀念性、歷史性、國際性和國家級的各類建筑 2、_使用土地，是土地使用制度改革的核心內(nèi)容。 A有償 B有限期 C有流動 D有償有限期3、電磁輻射對人體的危害程度隨著電磁波波長的縮短而增加。下列對人體的危害程度從高到低的順序是。 A：超短

2、波微波短波中波長波 B：微波短波超短波中波長波 C：微波超短波短波中波長波 D：微波長波短波超短波中波 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 4、某公司開發(fā)的酒店項目在建成經(jīng)營一段時間后，根據(jù)市場的變化將其用途調(diào)整為寫字樓，該公司采用的市場定位方式是。(2008年試題) A：避強定位方式 B：產(chǎn)品差別化方式 C：對抗性定位方式 D：重新定位方式 E：借款合同5、下列關(guān)于自然人的民事權(quán)利能力，表述不正確的是。 A：民事權(quán)利能力是指法律賦予自然人享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的資格 B：胎兒具有民事權(quán)利能力，可以成為民事法律關(guān)系的主體 C：民事權(quán)利能力可分為一般權(quán)利能力和特殊權(quán)利能力 D：一般權(quán)利能力，法律規(guī)定不分年

3、齡、種族、性別、民族、信仰、文化程度、財產(chǎn)狀識等，平等地享有 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 6、個人住房公積金貸款利率實行。 A：半年一定 B：一年一定 C：二年一定 D：三年一定 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、某宗房地產(chǎn)1993年10月建成，在2003年10月預(yù)評估其現(xiàn)值，經(jīng)估價人員判定認為該宗物業(yè)尚可使用40年，假若殘值率為0，按直線法確定其成新率為（）。 A60% B70% C80% D90% 8、房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊有效期一般為年。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、下列不屬于管理費用的是。 A：管理人員工資 B：職工教育經(jīng)費 C：廣告宣傳費 D：技術(shù)開發(fā)費 E：借款合

4、同 10、是在某些情況下，正式出據(jù)保險單或保險憑據(jù)之前，保險人簽發(fā)給投保人的臨時保障憑證，其作用是證明保險人已經(jīng)同意承保，暫保單一般都有一個有效期限，待保險單出據(jù)后自動失效。 A：投保單 B：保險單 C：暫保單 D：批單 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當，選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)存估價對象規(guī)模的范圍之內(nèi)。 A：0.52.0 B：1.52.0 C：0.51.5 D：1.01.5 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 12、現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的供給量為【2004年考題】 A：存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一

5、該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量-拆毀量 B：存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量 C：存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量 D：存量+新增竣工量-拆毀量 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 13、普通股票持有者之間的平等原則是指。 A：股票持有者的身份是平等的 B：每一股份的平等 C：在權(quán)利方面是平等的 D：在義務(wù)方面是平等的 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、某類房地產(chǎn)20062010年的價格見下表，根據(jù)平均發(fā)展速度法，預(yù)測該類房地產(chǎn)2011年的價格為元。 A：10300 B：10400 C：11165 D：11265 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 15、為了降低建筑安裝工程費用的

6、風(fēng)險，開發(fā)商可以采用（）的合同形式。 A固定總價合同 B固定單價合同 C成本加酬金合同 D分包合同 16、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場特性的表述中，說房地產(chǎn)市場具有是不正確的。 A：供給非同質(zhì)性 B：需求多樣性 C：競爭充分性 D：交易復(fù)雜性 E：借款合同 17、已知一年期國債利率為3.31，貸款利率為5.43，投資風(fēng)險補償為2.23。管理負擔(dān)補償為1.32，缺乏流動性補償為1.42，所得稅抵扣的好處為0.5，則報酬率為。 A：7.78 B：8.28 C：13.21 D：14.21 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 18、直線趨勢法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由決定的。 A：房地產(chǎn)的歷史價格資料 B：房地

7、產(chǎn)的未來價格資料 C：房地產(chǎn)的現(xiàn)實價格資料 D：估價師選取的現(xiàn)時和未來的價格資料 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 19、下列關(guān)于施工圖中的軸線，表述不正確的是_。 A施工圖中的軸線是施工中定位的重要依據(jù) B施工圖中的軸線是施工中放線的重要依據(jù) C凡承重墻、柱子、大梁或屋架等主要承重構(gòu)件的位置必須畫上軸線并編上軸線號 D軸線用點畫線表示，端部畫圓圈，圓圈內(nèi)注明編號。軸線水平方向用英文字母由左至右編號，垂直方向阿拉伯數(shù)字由下而上編號 20、控制性詳細規(guī)劃的作用是_。 A規(guī)定城市規(guī)劃區(qū)范圍 B確定用地面積和用地界限 C引導(dǎo)建設(shè) D對當前擬建的項目和地區(qū)進行空間布置 21、以下屬于房地產(chǎn)資產(chǎn)管理范圍的是

8、_。 A制訂物業(yè)策略計劃 B設(shè)備更新財務(wù)預(yù)測 C室內(nèi)布局與空間規(guī)劃 D建筑設(shè)計與工程規(guī)劃 22、下列說法不屬于重新購建價格的求取思路的是。 A：房地產(chǎn)重新購建價格的求取思路 B：土地重新購建價格的求取思路 C：具體價格重新購建價格的求取思路 D：建筑物重新購建價格的求取思路 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、新成立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，其資質(zhì)等級從_資質(zhì)開始。 A臨時 B三級 C四級 D預(yù)備 24、住房公積金繳存比例是指。 A：職工個人繳存(或職工單位資助職工繳存)住房公積金的數(shù)額占職工本年度月平均工資的比例 B：職工個人繳存(或職工單位資助職工繳存)住房公積金的數(shù)額占職工下一年度月平均工資的比例

9、 C：職工個人繳存(或職工單位資助職工繳存)住房公積金的數(shù)額占職工上一年度年平均工資的比例 D：職工個人繳存(或職工單位資助職工繳存)住房公積金的數(shù)額占職工上一年度月平均工資的比例 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、土地用途管制的核心是。 A：保護耕地 B：實行土地登記制度 C：實行土地有償有限期使用制度 D：不能隨意改變農(nóng)用地的用途 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、超額利潤有以下三種。 A：創(chuàng)新利潤 B：風(fēng)險利潤 C：壟斷利潤 D：正常利潤 E：平均利潤 2、

10、某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為_元/m2。 A2593 B2619 C2727 D28623、下列關(guān)于會計報表的意義和作用，表述正確的是。 A：會計報表是根據(jù)賬簿上所記錄的資料經(jīng)過整理、歸類、匯總而編制的表式報告 B：會計核算中的報賬，主要是通過編制會計憑證來進行的 C：企業(yè)的投資者通過會計報表所提供的信息可以作出正確的投資決策 D：會計報表是會計核算工作的一種專門方法 E：會計報表提供的信息是依法征收稅利的主要依據(jù) 4、

11、現(xiàn)對某期貨房地產(chǎn)進行估價，在此估價中，估價對象狀況應(yīng)為未來某時點的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況應(yīng)為_時點的狀態(tài)。 A現(xiàn)在 B未來 C過去 DB和C5、不屬于開發(fā)商對房地產(chǎn)租售定價方法的是。 A：成本導(dǎo)向定價 B：銷售導(dǎo)向定價 C：購買者導(dǎo)向定價 D：競爭導(dǎo)向定價 E：借款合同 6、房地產(chǎn)估價原則可分為三個層次，即_。 A基本原則 B客觀原則 C特殊性原則 D普適性原則 E適宜性原則 7、某房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓收入3000萬元，其應(yīng)該繳納的營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育稅附加合計為_萬元。 A60 B90 C150 D165 8、在工程建設(shè)定額中，分項最細、定額子目最多的是。 A：概算指標 B：概算定額 C：預(yù)

12、算定額 D：施工定額 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、風(fēng)險辨識常用方法包括（）等。 A專家調(diào)查法 B解析方法 C故障樹分析法 D幕景分析法 E蒙特卡洛法 10、下列_不屬于建筑工程費用。 A設(shè)備購置費 B工器具購置費 C房產(chǎn)稅費 D預(yù)備費11、住房公積金屬于_所有。 A繳存住房公積金的單位 B繳存住房公積金的職工 C繳存住房公積金的單位和個人共同 D住房公積金管理中心 12、價格等于“成本加平均利潤”，是長期內(nèi)平均來看的，而且還需要具備下述條件中的。 A：生產(chǎn)成本高于市場平均成本 B：生產(chǎn)成本低于市場平均成本 C：自由競爭 D：該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn) E：生產(chǎn)成本等于市場平均成本 13、在工程

13、項目施工階段，質(zhì)量控制的任務(wù)主要是_。 A在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝規(guī)程是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定 B對所選用的材料和設(shè)備進行質(zhì)量評價 C對整個施工過程中的工程質(zhì)量進行評估 D將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程序，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標準、規(guī)定進行比較，并做出評判 E確定質(zhì)量控制的對象14、甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506元，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820元，容積率為2.4，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8，則下列表述中正確的有。 A：乙地塊比甲地塊貴 B：甲地塊的70年使用權(quán)

14、樓面地價低于341.67元 C：甲地塊與乙地塊的樓面地價相等 D：甲地塊比乙地塊貴 E：乙地塊的70年使用權(quán)樓面價高于340元 15、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為800萬元、年平均稅后利潤為600萬元。該投資項目的資本金利潤率為_。 A30% B40% C45% D50% 16、印花稅稅率分為5檔：1_，_，0.05，0.03 A0.5，0.2 B0.5，0.3 C0.5，0.1 D0.3，0.1 17、下列房地產(chǎn)狀況中屬于區(qū)位狀況的有。 A：位置 B：房地產(chǎn)規(guī)模 C：環(huán)境景觀 D：外部基礎(chǔ)

15、設(shè)施完備程度 E：朝向、樓層 18、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期的收益率為。(2006年試題) A：4.42% B：8.11% C：8.13% D：9.54% E：借款合同 19、假設(shè)某個消費者的全部收入都用于商品甲和商品乙兩種商品類型的消費，若該消費者增加對商品甲的消費。則對商品乙的消費的邊際效用_。 A減少 B增加 C不變 D可能增加也可能減少 20、（）越高，說明營運資本越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全，因此這個指標又稱為償債能力比率。 A速動比率 B資產(chǎn)負債率 C償債備付率 D流動比率 21、單一項目的投資風(fēng)險頗大，若把這兩個投資項目組合起來，便可以將兩者的風(fēng)險變化相互抵消，從而把組合風(fēng)險降到最低，要達到這個理想效果的前提條件是各投資項目間有一個。 A：正的協(xié)方差 B：負的協(xié)方差 C：標準協(xié)方差 D：絕對協(xié)方差 E：借款合同 22、在某種商品市場上，影響該商品需求的因素是。 A：消費者偏好 B：消費者的收入水平