1、關于使用 GIS 實現新型寵物店選址的研究計劃溶 2015MLA 1501220535一、研究目的：在學習、了解了 GIS 可以用于空間選址分析的相關知識后，因對寵物行業有濃厚的興趣，想擁有屬于自己的特色的寵物店，但在寵物店的選址問題上，傳統模式與互聯網商業模式對其會產生很大的影響。所以想通過結合傳統模式的選址經驗，應用 GIS 作為空間選址分析，提出一個新型-互聯網+商業模式下-的寵物店的選址問題的研究計劃。二、新型寵物店的定義何謂新型寵物店，就是在互聯網時代下，應用互聯網商業模式中的線上線下模式進行銷售交易的寵物店，從規模與銷售內容上有別于傳統寵物店。區別于傳統寵物店有以下特點：1、服務區

2、域范圍更大；2、服務內容更全面；3、本更低。選址選擇性；4、更方便便捷、成2.1互聯網商業模式互聯網商業模式就是指以互聯網為媒介，整合傳統商業類型，連接各種商業，具有高創新、高價值、高、高風險的全新商業和組織構架模式。它沒有一個固定的模式，只要是能給客戶提供長期價值的，就是一個好的模式。包括線上線下、垂直發展、資源等 10 種模式，而影響到寵物店選址決定的模式即為線上線下（OTO）。2.2 OTOOnline to offline 的簡稱，就是把線上的消費者帶到現實的商店中去，支付線下的商品和服務，再到線下去享受服務。與生活最貼近的案例，現在買機票、火車票和訂酒店，人們在網上預訂或好，然后到線

3、下去使用。它改變了很多的生活方式，甚至是現在生活的主流方式。OTO 將各種資源通過網絡這個直觀的展現出來供人們選擇，在零售行業中，它可以給商家提供貨品供應的數據方向，可以影響商家實體店選址的位置，可以最大化的節約成本，其中就包括選址位置的房屋價格。2.3 中國寵物行業的現狀隨著社會經濟的發展和進程的加速，人們精神生活與物質生活的不斷改善，社會化步伐加快，獨生家庭和丁克家庭的普及等客觀的突出，人民的休閑、消費和情寄托方式也呈多樣化發展，寵物成為人們家庭生活中不可或缺的一位成員。根據數據，在養寵物的人群分布中，25-45 歲的人群占 79%，其中高管和白領占到 68%。【1】【2】就是這樣一群人，

4、他們愿意在寵物身上消費，愿意帶給它們更好的生活。也是這樣一群人，他們懂得如何使用互聯網可以更好的選擇與寵物相關的服務，如何使用互聯網去處理自己生活與寵物相的時間，如出去旅游。2.4 寵物消費內容與寵物有關的消費包括：寵物，寵物生活物品，如籠子、餐具、狗糧等，寵物美容，寵物寄養，寵物就醫等。根據不同的消費內容，可以不同的寵物店。2.4.1 寵物直營店以銷售寵物為主營，寵物來自各狗場、犬舍，能讓人放心指數幾乎為零，售賣的寵物多帶病或為狗場、犬舍賣剩品相不好的品種。順帶銷售部分寵物生活用品。寵物美容店專門給寵物美容，銷售各種寵物衣服玩具飾品，兼做少量寵物寄養。寵物寄養店寵物寄養是解決人們因出差、出門

5、旅游等無法照顧寵物這等問題所必須的服務，所需環境要求通風、隔音效果好，有能夠給寵物進行室外活動的空間。2.5 傳統寵物店選址需求2.5.1密度高的地區在居民區附近開店，好做。(2)交通便利的地區比較集中，密度較高，則人們到店里的頻率相對高，生意品牌寵物店選址要注意在交通便利的地方，這樣顧客才愿意光顧，愿意開車去。一般來說，附近有停車場，或者顧客可以步行不到 20 分鐘的路程可到達的品牌寵物(3)客流量多的街道是最優的。品牌寵物處在這類街道上，客流量大，光顧的顧客就相對多。但要考慮街道哪邊客流量大，還有一些地形或交通的影響，以選擇最優地點。對于一些客流量多，但是因為是交通要道，客流都是上下班的地

6、方，則不是寵物店地址的很好選擇。(4)寵友活動頻率高的地區這種地區一般是交流休閑活動頻繁的地區，會為品牌寵物店帶來豐厚的營業額。這樣的店址就是所謂“寸金之地”。(5)其它品牌寵物的街區對于寵物店這類服務行業來說，若能集中在某一地段或街區，則更能招攬顧客。因為經營同類服務或商品的很多，顧客可在這里有的機會進行比較和選擇。2.5 新型寵物店的最終形態根據以上對互聯網與傳統寵物行業的分析總結，新型的寵物店最終呈現出來的形態可以是一個更整合的結構體，也可以是更專一的只做其中一種服務但做得更精致、服務更到位的單一結構。無論何種形態，均可以利用互聯網來連接客戶與賣家。這就決定了，在的選址上，新型的寵物店可

7、以不一定非得在居民區附近或者客流量很多的街道上，這些位置上的的相對較高。它最終可以像是一個物流中心那樣，只是承載相關的設備與，甚至可以將操作空間搬到各個住戶家里-。三、GIS 在的空間選址分析中的應用概況空間選址是指在一定地理區域內為一個或多個選址對象選定位置, 使某一指標或綜合指標達到最優的過程。空間選址問題在生產生活、經濟發展、以及軍事中都有著非常廣泛的應用，如超市、工廠、倉庫、急救中心、消防站、處理中心、物流中心、倉庫的空間選址等【3】。空間選址是最重要的長期決策之一，選址的好壞直接影響到服務方式、服務質量、服務效率、服務成本等，從而影響到利潤和市場競爭力, 甚至決定了企業運。好的選址會

8、給人民的生活帶來便利，降低成本，擴大利潤和市場份額， 提高服務效率和競爭力，差的選址往往會帶來很大的不便和損失，甚至是， 所以，選址問題的研究有著的經濟、社會和軍事意義。隨著社會和經濟的發展，影響選址的各種比以往更加錯綜復雜，科學地確定選址對象的空間位置顯得越來越重要，難度也越來越大。面對新的要求，地理信息系統即 GIS，作為支持空間信息數字化獲取、管理和應用的技術體系，在經濟信息化進程中的重要性與日俱增，GIS 的發展為空間選址問題提供了新的技術。作為地理信息自動處理與分析系統，GIS 的功能覆蓋和解決以下 5 類問題：1、位置，即在某個地方分析決策應用的全部過程，并能回答；2、條件，即符合

9、某些條件的實體在哪里；3、趨勢，即某個地方發生的某個事件及其隨時間的變化過程；4、模式，即某個地方存在的空間實體的分布模式；5、模擬，即某個地方如果具備某種條件會發生什么。以上 5個問題與空間選址問題具有很大關聯， 所以利用 GIS 技術能很好地解決空間選址問題。在選址問題中，GIS 主要應用于資源的配置，如消防站、商業、銷售、物流配送中心、物流園區、車站的選址和布局、機場選址、城市公共設施、場、自來水廠等的選址等等。利用 GIS 技術進行空間選址的一般工作步驟：1、確定目標及問題的基本要求；2、準備、收集、整理、分析涉及到的地理數據資料及其他相關選址資料；3、利用以上數據確定候選地點，在在候

10、選地點中進行具體分析，確定最佳位置。四、實例分析4.1 在連鎖超市選址中的應用【4】超市的選址策劃具有重要的意義，在進行選址分析時要以便利消費者為首要原則。從節省消費者的購物時間、精力、費用的角度出發，最大限度地滿足消費者的需要，否則失去了消費者的支持和信賴，商業網點也就失去了存在的基礎。在總結了現代零售也的基本特征和影響超市選址的諸多具體的研究方法步驟：后，可以歸納出超市選址的評價指標體系。1、對現代零售商業的基本特征和定位指標進行分析。得出超市選址對 GIS 的需求，指標確定的原則包括：客觀化原則，定量化原則，異質性原則，全面性原則，超市選址指標取得的方法包括現場測量，資料統計分析，模糊評

11、價，訪談等方法，最后將指標分為了為模型和 GIS 提供所需參數的備選地址指標體系與對備選地址進行篩選的補充指標體系。2、對 GIS 支持下的超市選址銷售模型進行分析。介紹了幾種銷售模型，最終將模型在 GIS 中實現，得出了理論上的備選地址。3、對實體超市進行分析，選擇一個區域進行選址確定。4.2 在購物中心選址中的應用【5】購物中心是商業地產的一種分類，無論在零售業還是房地產業，都是最熱門的話題。選址作如何為整個項目的第一步，發揮著的作用，不僅影響到日后的利潤和市場競爭力，甚至決定了企業運。具體的研究方法與步驟：1、對現代選址相關理論與模型進行分析。選址問題有很多的分類方法。如果按決策變量的特

12、征，可分為連續選址和離散選址；按驅動力劃分，可以分為零售選址和服務設施選址；按設施的數量劃分，可以分為單一設施的選址和多個設施選址；還有按數據的集成程度來劃分，按時間維度來劃分等等。著重分析了與購物中心選址有關的中值問題、中心問題與覆蓋問題，并得出相應的數學模型。2、對購物中心的選址進行分析。購物中心選址的原則包括投資預期目標原則，容易接近原則， 目標市場原則，具有可見度原則；構建選址指標體系，其內容包括社會濟政策等；提出了層次分析法。、經3、對基于 GIS 的購物中心選址分析。將研究區域的商業點的分布標在地圖中，再將研究區域鄉鎮、街道為界劃分為小區域，就可以作出密度專題圖，分別求出零售商業密

13、度，從而經過綜合分析，得出是否進入離心化階段的結論。構建了基于消費者選擇概率的中值模型、覆蓋模型與多目標選址模型，并將三種模型實際應用于購物中心的選址。4.3 在 ATM 區位選址分析中的應用【6】ATM 作為商業吸引客戶、開展各項業務的重要設施，其選址是否得當關系到商業的利益。科學的選址決策有利于提高工作效率，增加效益，方便儲戶；選址不當則的基礎上，制定全行 ATM 發展的整體布局可能浪費資源，應當在做好市場規劃，每臺 ATM 的具體選址規劃也要經過嚴格科學論證。具體研究方法與步驟：1、對經典選址理論進行分析。包括對商業零售店經典選址理論與服務設施選址理論。前者包括零售引力理論、中心地帶理論

14、、飽和理論，后者是對具體的選址類型進行的總結，包括對物流中心選址與連鎖網點選址。提出影響商業網點選址的主要有區域構成、競爭狀況、公共服務設施分布、交通條件、商業地價等經濟和社會。介紹了五種可以應用于但不完善的選址方法，包括：分級評分法，回歸分析模型，GIS 結合神經網絡的商業選址方法，商業網點選址計算機系統，十二步網點選址評估方法。2、提出自己的研究方法、研究思路與技術線路，介紹研究案例的概況，對案例中的區位影響、解釋與分析。3、對數據進行整理，應用 GIS 對相應數據進行分析，并結合相關統計分析，得出以下結論：通過對選址理論和研究的總結，得出在影響 ATM 區位選址的諸多中居住數量、小型商業

15、數量、公共服務設施數量、大中專院校數量、交通便捷性和競爭行網點分布這六種對 ATM 選址的影響較大；通過實證分析，以 GIS 為研究，并運用 APSS 軟件分析，得出公共服務設施與 ATM 的使用率有一定的線性回歸關系，而居住爭行網點個數與 ATM 的使用率沒有顯著的線性關系。4.4 在養老地產選址研究中的應用【7】數量和競化不斷加劇，這對養老服務產業來說既是也是機遇。養老地產是伴隨著國家經濟的發展和化而出現的新型服務產業，主要作用是為了填補養老市場的空缺，滿足老年人的居住需求。在我國，保障性養老地產存在較大缺口，化問題也亟待解決，保障性養老地產的選址也必將成為養老地產開發建設的重點研究問題。

16、具體研究方法與步驟：1、對相關理論進行分析，詳細闡述層次分析法與區位論，并對 GIS 在地產行業中的應用進行概括，提到了柵格數據、矢量數據與兩者之間的轉換等地理空間數據的相關內容，介紹了空間分析的方法，包括緩沖區分析、疊加分析、土地適宜性評價。2、對保障性養老地產選址的模型與方法進行研究。先對影響權重，最終得出以下理論方法：根據層次分析法得出的各指標進行分析，確定影響的權重，將各指標因素在地圖上矢量化，并通過 GIS 的緩沖分析和疊加分析得出最適宜建設保障性養老地產的選址地塊。3、實例研究。根據層次分析法得到的各評價指標，結合 GIS 點、線、面要素準備所需數據，運用 GIS 分析工具中的多環

17、緩沖區分析、矢量轉柵格等分析方法，對數據進行空間分析，輸出適宜進行保障性養老地產地塊的柵格數據，對各評價指標進行分級，得出各評價指標的柵格分級圖，最后，結合層次分析法中得到的各評價指標權重，對柵格分級圖進行加權疊加分析，最后，在選址結果中，采用疊加分析中的擦除工具將不適宜建設的地塊剔除，即得土地適宜性分析的結果。4.5 在物流配送中心選址中的應用【8】物流配送中心作為物流系統重要的組成部分，主要負責組織配送的銷售與供應、執行實物的配送流通，其位置分布對物流活動有很大影響。物流配送中心選址是對整個物流系統的合理運行有著重要影響的決策問題，近年來已發展成為一個重要研究領域。但是在實際情中，建立物流

18、配送中心受到多種商品資源的分布需求狀況、貨物的以及自然等條件的影響，因此在不同的區域建立物流配送中心對整個物流系統以及全社會的經濟效益都是不一樣的。具體研究方法與步驟：1、對物流中心選址的原則與影響進行總結分析。影響包括直接成本與間、經營環接成本。前者包括土地成本、成本與用戶需求量，后者包括自然條件境等。2、對選址方法的研究。對經典選址模型進行闡述，將改進的重心法與 P 中值選址模型法應用于物流中心的選址。3、實例研究。應用重心法對實例進行選址，得出理想方法。并用 P 中值選址模型進行驗證。五、分析總結1、選址模型總結：所選案例中，均提到經典選址模型，這些模型均為數學模型。2、研究方法提取：層

19、次分析法、空間分析法中的疊加分析與緩沖區分析。3、問題總結。抽象的數學模型往往容易脫離實際，難以全面考慮復雜、抽象的選址要素及其相互影響，也不易讓人理解其與選址問題的關聯性，無法直觀的解決實際問題。4、對已有選址項目類型的總結：所選項目具體一定的規模與數量，對社會產生的價值較大。六、實現寵物店選址的研究方法在總結與汲取已有選址方法的實例研究后，通過改進與結合實際研究方向，得出相應的選址方法。6.1 研究區域作為第二大寵物交易城市，選擇為研究區域。包括 10 個區、6 個縣、4 個市級縣，以環狀發射進行城市建設，有很明確的中心區域與郊縣位置，環狀區域半徑直線距離 20-50 公里不等。6.2 方

20、法6.2.1 新型寵物店的選址影響分析當具有互聯網的屬性后，寵物店的選址可以更廣泛，服務范圍可以更大。影響包括居住區寵物的數量，寵物店與居住區的服務距離，寵物店所在區域的的用地類型分布。6.2.2 對現有寵物店進行統計分析情況，整個市對現有寵物店進行統計，將位置標于地圖中，應用多邊形分析方法，分析各寵物店服務范圍的合理性。對新型寵物店的選址提供一定參考依據。6.2.3 與GIS 結合進行空間分析的研究計劃步驟1、假設一個居住區內房屋總數與總數呈正相關，小區內的總數多少即決定該區寵物數量的多少，也不考慮該區內人們的收入差距。將室內居住區的分布標示與地圖上，并將各區房屋總數數據錄入，通過密度房屋數量的密度分析，對其進行再分類，得出多個中心點。2、生成各中心的鄰近區，對鄰近區進行分類。3、交通情況。對主交通線路，次交通線路生成鄰近區4、收集各區域內大概本距離計