1、地鐵沿線出入站口配套服務(wù)設(shè)施實施方案一、項目原則.合法原則：地鐵商業(yè)資源開發(fā)符合相關(guān)的法律法規(guī)、部門 規(guī)劃條例，紅線范圍內(nèi)地塊有償使用需符合有關(guān)規(guī)范、規(guī)定及管理 辦法。.合理原則：在滿足設(shè)置標準、科學合理的情況下，需同時 滿足資產(chǎn)價值設(shè)計符合市場經(jīng)濟規(guī)律，體現(xiàn)市場價值，地鐵商業(yè)資 源的價值轉(zhuǎn)移和價值擴散， 也是在價值轉(zhuǎn)移和價值擴散中得到價值 增值。.公開公平公正原則：昆車站由入口紅線范圍內(nèi)地塊經(jīng)營權(quán) 有償使用操作程序應(yīng)當公開、公平、公正。.設(shè)置品牌化規(guī)范化原則：車站由入口紅線范圍內(nèi)地塊有償 使用需通過整體規(guī)劃，保持軌道線路品牌規(guī)范。5、綜合社會效益和經(jīng)濟效益原則：車站由入口紅線范圍內(nèi)地 塊有償

2、使用確保便民性、美觀性的同時，提升項目經(jīng)濟效益。二、項目定位和策劃（一）項目商業(yè)特點站口地塊商業(yè)干道型地鐵商業(yè)， 具項目位于地鐵站廳與地面商 業(yè)旺地或交通接駁點的主要通道上，人流較為密集，面積可大可小,較為靈活。（二）項目商業(yè)定位.地鐵商業(yè)功能整體定位以地鐵便捷交通、立體交通、網(wǎng)絡(luò)化、電商支付平臺，打造成 包容時尚、文化、休閑、娛樂、購物、交通由行服務(wù)等綜合功能的 地鐵生活圈。.地鐵站口地塊商業(yè)功能定位結(jié)合地鐵站口地塊規(guī)劃可用面積，依據(jù)站口地塊商業(yè)干道型商業(yè)特點和人流特點，依據(jù)地鐵生活圈功能定位，首期工程站口地塊 商業(yè)功能定位分為四大功能區(qū)。包括特色購物、餐飲、商務(wù)、休閑,具體如下：功能內(nèi)容購

3、物 主題性專賣、日常生活用品便利店、眼鏡、飾品、電子餐飲 速食食品配送點、西餅店、冷飲、咖啡店、酒吧、茶藝 館商務(wù) 小型新品展示體驗點、小型展區(qū)休閑書店、音像店、文化廊.配套服務(wù)設(shè)施一一亭棚類主要提供快捷便利的延伸服務(wù)，主要有：便利店、書店、音像 店、配送點、寄售店、干洗店、西餅店、飲品店、眼鏡店、中低檔 次的時尚飾品店、小型新品展示體驗點等。對于零售業(yè)要求中高檔的零售企業(yè)和知名品牌。餐飲以簡潔 式、休閑式為主，主要是為了實現(xiàn)商業(yè)的購物人群的便利，保持環(huán) 境清潔。.目標商戶及客戶設(shè)定與選擇(1)目標商戶群：全國性或地區(qū)級連鎖店、品牌店、專賣店、主題店；(2)目標購買人群：全國性或地區(qū)級連鎖店、

4、品牌店、專賣 店、主題店、本地個體私營業(yè)主、有投資意向的本地人；(3)目標商戶確定原則：先大戶、后小戶；先品牌商戶、后一般 商戶的原則；(4)招商品牌組合定位比例主力店為國際國內(nèi)一線品牌占 25% ,次力店為省內(nèi)品牌占 50% ,其他為個人經(jīng)營占 25% o.規(guī)劃步驟根據(jù)上級關(guān)于進一步完善地鐵站點周邊服務(wù)配套和相關(guān)設(shè)施的工作要求，確保服務(wù)配套設(shè)施一一亭棚項目的質(zhì)量和實效，擬計劃分批投放和分批實施，同步進行水電物業(yè)配套改造。第一批亭棚投放期(xx年xx月-xx年xx月)：服務(wù)以車站換 乘旅客為主，周邊居民為輔。第一批亭棚在xx站、xx站等xx個站 點進行試點運營，擬計劃投放xx個亭棚，業(yè)態(tài)以副食

5、品及餐飲配送為主；第二批亭棚投放期(xx年xx月-xx年xx月)：服務(wù)以周邊居 民為主，車站換乘旅客為輔。第二批亭棚在xx站、xx站等6個站點進行試點運營，擬計劃投放xx個亭棚，業(yè)態(tài)以副食品及餐飲配送為主；第三批亭棚投放期(xx年xx月-xx年xx月xx個站點進行試 點運營，擬計劃投放xx個亭棚，業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、超市、休閑娛樂6、商業(yè)形象定位1)便捷性常用業(yè)態(tài)規(guī)律化布局地鐵導購指示系統(tǒng)朝向客流面的商品成列更快的購買與結(jié)算統(tǒng)一的POS系統(tǒng)銀行卡刷卡消費2)質(zhì)優(yōu)產(chǎn)品明亮、環(huán)境清潔連鎖品牌入駐高中檔次品牌引入商家品牌競爭不斷提升服務(wù)3)服務(wù)周到更多檔次的消費選擇無線寬帶等通信服務(wù)提供多媒體娛樂功能信息

6、化查詢平臺三、招商方式各城市軌道交通公司對車站商鋪有著不同的招商模式，參照 其他城市軌道交通公司進行配套服務(wù)設(shè)施獨立由租、分標段由租、 整體由租等方式。（一）獨立招商由入站口亭棚以單間為單位對外招商，是目前各軌道交通公司招商的主流模式。優(yōu)勢：有利于商業(yè)資源租金提升；租期相對短，便于自行掌控租金漲幅，成長性好；品牌和業(yè)態(tài)較為多樣；劣勢：對于客流量低、商業(yè)氛圍弱的車站難以維持經(jīng)營。（二）分業(yè)態(tài)分標段招商將多個車站或整條線路同一業(yè)態(tài)的亭棚打包招商。優(yōu)勢：分業(yè)態(tài)分標段：商戶承租時須按軌道交通公司設(shè)計的組合配 置整體承租，且必須由承租方直接經(jīng)營，不得轉(zhuǎn)租第三方。分標段：兼顧不同客流量的車站商業(yè)開展，使商

7、業(yè)資源獲得 充分利用；并通過連鎖品牌商家提供服務(wù)，保證服務(wù)檔次與商業(yè)形 象；同時有利于車站由入口亭棚總體管理和營收穩(wěn)定。劣勢：招商有一定難度，要求商戶有較高的整體實力和風險承受能力。（三）大包租、整體由租模式將車站由入口亭棚整體委托外包公司進行招租與管理。優(yōu)勢：將亭棚運營風險降低；產(chǎn)權(quán)、消防、工商等一系列審批、驗收等程序，由承租方處 理，使機構(gòu)精簡的地鐵公司相關(guān)部門從此類復雜的事務(wù)中解放人 力，集中足夠精力處理本職業(yè)務(wù)、提升能力。大承租方可采用快捷程序與實際經(jīng)營商戶達成租賃協(xié)定，令 商業(yè)資源在時間檔期上充分發(fā)揮便民作用、盈利作用。劣勢：地鐵公司從商業(yè)資源中獲取的收入低業(yè)主無法控制經(jīng)營形象與經(jīng)營

8、品牌亭棚的經(jīng)營者并非從業(yè)主手上直接租賃商鋪，對其進行現(xiàn)場 管理較難，合作中止后，清場難。（四）工作建議于該項目商業(yè)經(jīng)營總面積大于5000平米，屬于地塊間距跨度大、地塊數(shù)量多，前期投入和成本管理過高。且作為地鐵由入站 口便民服務(wù)項目，根據(jù)市政府領(lǐng)導關(guān)于進一步完善地鐵站點周邊服 務(wù)配套和相關(guān)設(shè)施的工作要求，亭棚項目的招商工作時間緊、任務(wù) 重，確保招商的質(zhì)量和實效， 故建議采用分業(yè)態(tài)分標段的招商形式。四、項目經(jīng)營管理模式（一）地塊經(jīng)營模式：經(jīng)營地塊進行分割，地塊上亭棚只租不 售，自主招商運營管理。亭棚類地塊通過設(shè)置標準化亭棚進行商業(yè)經(jīng)營，標準化亭棚由地鐵資源公司統(tǒng)一設(shè)計標準、外觀樣式，商戶可向地鐵資

9、源公司租 賃，亭棚租期界滿可續(xù)租或自行撤離。結(jié)合其他城市的操作經(jīng)營，在確保商戶品質(zhì)及管理水平的同 時，最大程度提升項目經(jīng)營效益，擬建議通過公開招商方式，擇優(yōu) 選擇優(yōu)質(zhì)商戶，借助其成熟的商業(yè)推廣渠道及豐富得客戶資源，實 現(xiàn)有序經(jīng)營和效益經(jīng)營。原則在滿足競買條件的情況下，價高者得,（二）管理模式：發(fā)揮品牌的帶動作用，通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一 招商、統(tǒng)一運營、統(tǒng)一管理四個統(tǒng)一管理模式，精心培育地鐵商業(yè) 圈氛圍，打造長期、穩(wěn)定、繁榮的地鐵沿線商業(yè)。五、經(jīng)營期限項目建成后，將穿過人流商流最為集中的地區(qū)，雖然商業(yè)價值 提升空間巨大，但考慮到目前市場接受程度及成熟度低，需要較長 的市場培育時間，綜合未來的客流預(yù)測

10、及商業(yè)價值分析，項目溢價 空間巨大，同時也根據(jù)其他城市的經(jīng)驗，擬建議合作期限為3年,六、擬實施亭棚項目價值測算（一）亭棚地塊投資成本.亭棚設(shè)計、采購、安裝成本經(jīng)市場詢價，單個一般亭棚價位以xx萬元/個粗算（包括但不限于亭棚的設(shè)計、采購、裝卸、運輸、安裝及質(zhì)保期內(nèi)的維修保養(yǎng) 等），根據(jù)市場需求，亭棚需分步分批次放置，預(yù)計 xx個亭棚的 采購成本約為xx萬元。（造價明細詳見附件 1）.用電設(shè)計及用電改造成本經(jīng)與四院就地鐵由入站口用電設(shè)計及用電改造費進行對接，四院預(yù)估每個地鐵站用電改造成本約xx萬元及用電設(shè)計費 xx萬元，xx個站點總共xx萬元。（二）經(jīng)營收益測算.市場租金調(diào)查（1）其他城市情況調(diào)查

11、中國主要城市的城市軌道交通車站商鋪內(nèi)的租金水平如下表：城巾冏鋪平均租金（兀/月/ rn2）備注xx100 xx100 xx100 xx100.亭棚項目價值測算根據(jù)中國主要城市的城市軌道交通車站商鋪內(nèi)的租金水平及沿線地鐵周邊物業(yè)租金水平（1）其他地鐵城市車站商鋪租金鑒于中國城市軌道交通傳媒經(jīng)營發(fā)展報告（2013）、中國城市軌道交通商業(yè)發(fā)展報告（2014 ）以及北、上、廣等地地鐵商業(yè)街租金的研究，鋪面總面積、平均每站客流與地鐵由站口商業(yè)價值密切相關(guān)， 因此取北、上、廣鋪面總面積、平均每站客流作為自變量，北、上、 廣生站口商業(yè)價值為因變量，建立數(shù)學模型，對地鐵由站口價值進行 測算。(2)亭棚地塊租金

12、測算根據(jù)北上廣地鐵商鋪平均租金為基礎(chǔ)，結(jié)合地鐵每站客流、地鐵由站口周邊商業(yè)價值等因素進行地鐵站口地塊租金測算，一環(huán)內(nèi)有6個地鐵站面積約為526.5 %地塊測算租金為120-320元/M/月； 二環(huán)內(nèi)有5個地鐵站面積約為409地塊測算租金為140-210元/ M/月；三環(huán)及三環(huán)外有13個地鐵站面積約為1001.5 m2 ,地塊測算 租金為100-400元/M/月；呈貢有7個地鐵站面積約為533.5 地塊測算租金為100-130元/ M/月.具體租金測算詳見下表：考慮到地鐵正式運營才一年多，通過日均客流量測算生的由入口價值基本反映了目前市場接受價格。日均客流量尚有較大提升空間，結(jié)合北上廣車站商鋪租

13、金和地鐵沿線周邊租金測算，擬建議以 調(diào)整修復后的租金作為收費依據(jù)。.收益及報價預(yù)測綜合商業(yè)分級基礎(chǔ)報價，每個站亭棚綜合平均報價計算。另， 由于高架站一般設(shè)有 2個由入口，地面站和地下站一般設(shè)有 3-4個 由入口，根據(jù)意向性調(diào)查了解，一般客戶僅愿意在離自身物業(yè)最近 的一個由入口進行消費，部分地段由站口周邊無物業(yè)，但面積巨大 商戶經(jīng)營盈利點較低，扣除亭棚采購成本約xx萬元，在不考慮用電設(shè)計及用電改造費用等因素，故亭棚經(jīng)營收益大約xx年左右時間收回投資成本。.工作建議因各地鐵站點客流量及周邊物業(yè)成熟度不同，同時亭棚項目的招商工作時間緊、任務(wù)重，擬建議 根據(jù)實際招商情況，根據(jù)集團領(lǐng) 導要求先在人流量大

14、的站點進行試點運營。七、付款時限合作期限xx年，按合同約定時間，每年定期支付。八、收益分配地鐵商業(yè)開發(fā)收益全部歸集團公司所有，專項用于地鐵運營虧損補貼。九、亭棚經(jīng)營者資格設(shè)定1、在中華人民共和國境內(nèi)（不包括香港、澳門、臺灣地區(qū)）注冊，具有獨立法人資格；2、營業(yè)執(zhí)照中的經(jīng)營范圍須包含 副食品銷售、餐飲經(jīng)營 等內(nèi) 容；3、食品銷售商、餐飲經(jīng)營供應(yīng)商必須取得食品衛(wèi)生許可證并按相關(guān)政府部門規(guī)定取得經(jīng)營許可；4、衛(wèi)生條件符合 GB16153和衛(wèi)生部的規(guī)定；5、經(jīng)營網(wǎng)點應(yīng)將營業(yè)時間、供應(yīng)品種、服務(wù)項目、收費標準及其他特殊規(guī)定等進行明確，并嚴明按明碼標價的銷售食品；6、嚴格遵守國家有關(guān)食品、衛(wèi)生、防疫、環(huán)保、節(jié)能、消防、安全、規(guī)劃等有關(guān)法律法規(guī)要求；7、具備經(jīng)營管理能力，并有完善的管理制度；8、具備有效的組織機構(gòu)代碼證；9、具備有效的稅務(wù)登記證。十、亭棚設(shè)計標準（一）地鐵商業(yè)亭棚設(shè)計的原則.功能性原則作為地鐵商業(yè)亭棚的設(shè)計，最主要的的功能是滿足乘客便捷購 物。.藝術(shù)性原則在進行地鐵商業(yè)亭棚設(shè)計時，必須考慮到城市的整體建筑風 格，從城市形態(tài)、色彩、文化等隱含著的因素，運用到設(shè)施的設(shè)計 中去，從而使設(shè)施能更好地融入到城市整體環(huán)