1、 房地產開發項目的可行性分析房地產開發項目的可行性分析摘 要隨著中國經濟建設的不斷發展，房地產行業已經成為我國國民經濟發展的重要組成部分，甚至已經成為了我國國民經濟的支柱產業。但是房地產業是一個具有高投入、高回報、高風險的特點的特殊行業，使得房地產業受自然、社會、經濟等因素的影響較大，具有較強的不確定性。較為準確地評估這些風險是房地產項目成功的重要開端，因此在項目立項過程中對擬投資項目進行項目可行性分析顯得尤為必要。本文根據房地產項目可行性研究方法和經濟評價理論，結合相關參考文獻和研究資料，以zd房地產開發項目作為案例，對其進行可行性分析，希望對房地產項目投資和開發的科學決策起一定的幫助。本文

2、主要框架為：對房地產項目可行性分析報告的意義、主要內容和經濟技術評價分析做了說明；研究國家、浙江省和紹興市的宏觀經濟情況和發展態勢，并對相關的房地產行業市場情況進行分析評價；針對zd房地產項目，對該項目所在地嵊州從人文歷史、城區總體規劃到經濟社會現狀以及嵊州房地產一級市場(土地市場)、二級市場(商品房市場)進行全面詳細地闡述；對項目本身的基本情況以及土地經濟技術指標和自身市場進行分析，并和建筑設計師進行充分溝通，提出整個項目的總體開發定位和產品總體定位，進行項目開發方案評價，以及項目可能在市場接受方面可能需要防備的問題做出預先估計并提出解決建議；然后根據擬定的項目開發方案估計項目總投資和總收入

3、，對項目進行經濟、財務評價和不確定性分析，得出項目達到了公司的投資標準，為公司決策層控制投資風險和更好地操作此項目提供參考依據。loCaLhOST關鍵詞：房地產：項目；可行性分析abstractwith the rapidly developing of chinas economic construction，the real estate industry has been the important constituent part of chinasnational economy，even one of the pi 1 1ar industries innational econo

4、mythe real estate industry that is a special high investment，repayment and risk trade is frequently influenced by the natural and social and economical element and faces many indeterminationhow to estimate risk is very important to every real estate item，so its crucial that go on the project feasibi

5、lity analys is study in the decision stage of the projectsbased on the feasibi1 ityanalysis study on the real estate projects and economic evaluation theory，having consulted relevant1iterature and material lsthe article did a feasibility study on the zd real estate projectand i hope the article coul

6、d make an essay to assist a scientific decisionmaking of the real estate project development and investmentthe main contents： introduce the main content of the feasibi1ity analysis study on the real estate project sand technicaleconomical analysis analysing the conditions of them acroeconomi cs and

7、the real estate market of chinachekiang provinceshao in and shen zhou，the basic information of the zd project andits characteristics， colnmunicating on the project with thearchitectural designer who were invited to design the zd project， by the economic，financial and uncertainties analysis，put forwa

8、rd a new proposal about the problems of the project，finally get the conclusion that the analytic result eceeds the standard of jnvestmentkey words：real estate：project：feasibility analysis.第1章緒 論1996年，中國房地產市場逐步從1993年的政策打壓中復蘇，朱镕基總理在同國務院房改辦負責人的談話中，明確了國家要把住宅建設和消費作為國民經濟新的增長點和新的消費熱點的政策導向。1998年以后，國家一直把住宅作為

9、擴大內需的重點，從稅費、信貸和土地等方面提供優惠政策，支持房地產業投資和需123下一頁 求的快速增長。經過lo余年的發展，當前的房地產行業已經成為我國國民經濟的重要組成部分。 我國房地產投資達到19382億元，同比增加218，占國內固定資產總投資的176。全年房地產開發投資19382億元，比上年增長218，其中，商品住宅投資13612億元，增長253。商品房竣工面積53019萬平方米，下降06。商品房銷售額205 10億元。其中，期房銷售額為14366億元，所占比重為70o。相對于其他商品的生產和銷售，房地產項目具有流程復雜，時間較長，資金占用較多，風險相對較大等特點，并且與金融業、建筑業等關

10、系到國計民生的基礎行業關系密切，故此，使得房地產的發展對我國國民經濟和社會發展影響深遠。由于房地產高風險、高投入、高收益的特點，為提高收益規避風險，可行性分析已經成為房地產開發企業在項目前期的必備工作，其結果直接影響到項目介入與否的重要條件。本文將在一定的創新基礎上對現有房地產可行性研究理論進行系統的總結，以提高其可操作性，對房地產可行性研究理論的發展提出一定的分析。本論文的目的就是通過對可行性分析進行深入研究，將房地產開發項目的風險降至最低，并為投資方案提出意見和建議。本人從成都分公司被調至嵊州分公司全程參與我司szzd房地產項目的前期可行性研究工作，在前期主要負責對當地市場調研和競爭樓盤的

11、分析，后期制作時主要負責對項目進行經濟技術分析和財務測算。本人以此為研究對象，客觀地分析項目的投資價值，從介入項目開始為szzd房地產項目的開發決策作參考。第2章房地產開發項目可行性研究概述21房地產開發項目可行性研究的基本概念及外沿1房地產開發項目可行性研究的概念房地產可行性研究是在房地產項目投資決策前，對擬開發項目在技術經濟社會三方面的可行性進行論證、研究、評價，對開發方案進行認真仔細的經濟分析，對未來的收益進行科學的預測，并且對擬開發項目的技術先進性、經濟合理性、適用性、建設的必要性和可行性進行全面分析和綜合評價，針對擬投資項目該如何投資建設得出較科學的意見，為項目投資決策提供科學的依據

12、。開發項目要投入資金、時間和勞力，會對企業的經濟效益產生影響。因此，對擬開發項目的必要性必須有充分的認識，并就項目的選址、規模、工程周期、周圍的環境設施、企業的承受能力以及項目的經濟效益等各方面進行科學研究分析，以便科學地制定開發項目投資決策，減少或避免失誤，使開發項目能夠獲得較大的社會經濟綜合效益。而以上這些內容都是可行性研究的內容。因此可行性研究是項目投資決策的基礎。2房地產開發項目可行性研究的作用可行性研究作為項目投資建設的首要環節，科學正確的房地產開發項目可行性研究在房地產開發過程中可以起到以下幾個方面的作用：(1)保證項目投資決策的科學性房地產項目投資資金數額巨大，項目投資周期長，涉

13、及的行業面廣，且房地產市場的不確定因素較多。只有通過對投資項目進行詳細仔細的市場調研，產品分析，成本及效益計算和風險評估，對項目投資方案中諸如建設條件是否具備、工藝技術是否先進適用、商品房有無銷路、有無競爭能力、投資經濟效果是否最佳等問題進行回答，同時對技術和經濟兩個方面進行綜合的論證和評價，從而使決策建立在合理科學的基礎上。(2)保證項目有效進行房地產項目投資的可行性研究，實際上就是對未來投資實施過程進行總體的安排和規劃。尤其是針對項目開發進度做進行的人力資源配備、資金供給、供應商介入、回籠資金、還貸能力等重要節點問題進行分析，對項目開發過程中各階段的資金狀況、材料設備供給、工程實施進度等確

14、定初步計劃，使整個項目可以逐步推進，達到目標。(3)對外融資的必要條件 目前金融機構都把可行性研究報告作為建設項目放款的先決條件。它們只有在對可行性研究報告進行了全面、細致的分析評估后，才能確定能否給予放款。3房地產開發項目可行性研究的依據(1)經批準的項目建議書、合同等有法律效力的文件及其審批文件(2)國家和地區經濟建設的方針、政策和經濟社會發展規劃(3)國家批準的城市總體規劃、詳細規劃、交通和市政基礎設施等資料(4)擬建設地區的自然、地理、氣象、水文地質等環境現狀基礎資料(5)國家相關部門發布的工程技術建設方面的標準、規范、指標、定額等資料(6)國家所規定的經濟參數和指標，有關房地產行業法

15、律、法規和經濟法律、法規等(7)開發項目備選方案的土地利用條件、規劃設計條件以及備選規劃設計方案等主要工藝和施工設備的技術資料及經濟、社會方面的有關資料3房地產項目可行性研究階段劃分從項目生命周期階段角度而言，項目包括四個階段：概念階段、開發階段、實施階段、收尾階段(國內也有學者將概念階段、開發階段合并為前期階段)。概念階段工作就是確定項目的可行性，對項目所涉及的領域、總投資、投資的效益、技術可行性、環境情況、融資措施、帶來的社會效益等進行全方位的評估，從而證明項目在技術上、經濟上的可行性及其投資價值。該階段主要工作：特定項目機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究、項目評估。實際工作中，根據

16、項目規模和繁簡程度可將前兩項合二為一，詳細可行性研究是不可缺少的。一般由于房地產項目的項目復雜程度不大，而且受到時間和成本的限制，初步可行性分析通常被省略。1特定項目機會研究特定項目機會研究是進行項目可行性研究前的預備性調查研究。這種研究是比較簡單、粗略的。其主要任務是對投資方向提出設想，提供一個可能進行建設的具體投資項目建議。它要求在一個確定的地區和部門，以自然資源和市場預測為基礎，尋找最有利的投資機會。如果證明項目投資的設想是可行的，再進行更深入的研究。2詳細可行性研究詳細可行性研究是可行性研究的最重要階段，狹義的可行性研究就是指詳細可行性研究。在項目決策前對項目有關的工程、技術、經濟等各

17、方面條件和情況進行詳盡、系統、全面的調查、研究、分析，對可能的建設方案和技術方案進行詳細的論證，并對項目建成后的經濟效益、國民經濟和社會效益進行預測和評價的一種科學分析過程和方法，是項目進行評估和決策的依據。所需的時間約幾個月至1年，所需費用約占投資總額的05一3。3項目的評估按照國家有關規定對大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。項目評估是在項目可行性研究的基礎上，由第三方(國家、銀行或有關機構)根據國家頒布的政策、法規、方法、參數和條例等，從項目、國民經濟、社

18、會角度出發，對擬建項目的必要性、建設條件、工程技術、經濟效益和社會效益等進行全面評估、分析和論證，進而判斷其是否可行的一個評估過程。它是項目投資前期進行決策的重要環節，其目的是審查項目可行性研究的可靠性、真實性和客觀性。24房地產項目可行性研究步驟1簽訂合同與籌劃準備項目可行性研究可以由項目主管部門直接給企業發展前期部或相關職責的部門單位下達任務進行，也可由項目投資單位與有資格從事可行性研究工作的機構簽訂進行可行性研究的合同進行。合同中要明確規定研究工作的范圍和內容、進度和質量、費用的支付辦法、雙方的責任和協作方式以及違約處理的辦法等雙方應盡的責任與義務。從事可行性研究的單位在接受委托時，要向

19、委托方索取與項目有關的指示文件，了解委托方的意圖和要求，并收集有關資料。2組織人員和制定計劃受委托單位受委托后，應根據工作內容組織項目小組，并確定項目負責人和各專業負責人。并根據任務要求，研究制定工作計劃和安排實施進度26房地產項目可行性研究需注意的問題1防止先入為主的可行性研究在房地產開發實踐中，一開始的項目投資決策注定了房地產開發項目的成敗。有些項目的、可行性研究報告，從各方面論證項目的樂觀前景，不去分析項目可能遇到的不利因素，這就走入了u可行性研究的誤區，在投資決策上犯了重大錯誤。2選好可行性分析的負責人一份成熟可信的可行性研究分析報告必須是方法與觀點客觀、正確，格式規范，數據客觀準確。這就要求研究和