1、2022 福建房地產估價師考試真題卷本卷共分為 1 大題 50 小題，作答時間為 180 分鐘，總分 100 分，60 分及格。一、單項選擇題(共 50 題，每題 2 分。每題的備選項中，只有一 個最符合題意)1.采用假設開發法評估某待開發房地產的價值，適用的估價前提是被迫轉讓前提。該估價是因_的需要。A房地產作價入股B法院強制拍賣 C房地產稅收D房地產征收補償2.某居民于 2008 年 1 月購買了一套建筑面積為 100 的住宅， 單價為 5000 元/。若 2008 年當地同類住宅名義價格月遞增 0.5%，年通貨膨脹率為 5%，則 2008 年 12 月該套住宅的自然增值額為_元。A429

2、6.96B5560.86第1頁 共20頁C5839.91D30838.913.房地產既與機器設備等動產不同，又與商標等無形資產不同，是_的結合體。A實體、權益、區位B實物、權益、區位 C實物、權利、位置 D實體、權益、位置4.某期房年后建成入住，類似現房的價格為 5 000 元/，出租的年末總收益為 500 元/，管理費用等其他支出為 100 元/。估計折現率為 10%，風險補償為現房價格的 3%。該期房目前的價格為_元/。A4395B4486C4636D48505.某宗房地產未設立法定優先受償權利下的價值為 600 萬元，法定優先受償款為 50 萬元， 貸款成數為七成， 則該房地產的抵押貸第

3、2頁 共20頁款額度為_萬元。A370B385C420D5506.一套總價 60 萬元的住房， 在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況： (1)要求在成交日期一次性付清; (2)如果在成交日期一次性付清，則給予 5%的折扣; (3)首付款 20 萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限 15 年，按月等額償還貸款 ;(4)約定自成交日期起一年內一次性付清 ; (5) 自成交日期起 分期支付，首期支付 20 萬元，余款在一年內分兩期支付，每隔半 年支付 20 萬元。 上述情況中，存在名義價格的是_。A第(1)、 (3)種情況B第(3)、 (4)、 (5)種情況 C第(23、 (4)種情況D第(2

4、)、 (4)、 (5)種情況7.一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規模小型化，住宅價格總的趨勢是_。A上漲第3頁 共20頁B下跌C保持相對穩定D先漲后跌8.最高最佳使用包括用途、規模、集約度和檔次上的最佳、可以幫助確定估價對象最佳用途的經濟學原理是_。A收益遞增遞減原理B均衡原理 C替代原理 D適合原理9.房地產的規劃用途對房地產價值的影響，屬于房地產價值影響因素中的_。A配套設施建設的限制B房地產使用管制C房地產權利的設立和行使限制D房地產相鄰關系的限制10.為評估某房地產 2008 年 10 月 1 日的市場價格， 選取的可比實例資料是： 交易日期為 2008 年 4 月 1 日，

5、合同約定買方支付給賣方 3 500 元/，買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區房地第4頁 共20頁產交易中規定賣方、買方需繳納的稅費分別為正常交易價格的 6%和 3%。自 2008 年 2 月 1 日起到 2008 年 10 月 1 日期間，該類房地產價格平均每月比上月上漲 0.3%，則該可比實例修正、調整后的價格為_元/。A3673.20B3673.68C3790.43D3790.9311.甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價值分別為60 萬元和 40 萬元，若將兩宗土地合并則總價值為 20 萬元。如果甲地塊的使用權人擬購買乙地塊，則對雙方最為公平合理的正常價格應為_萬元。A40B48C50D601

6、2.某一交易實例房地產的使用面積為 3 000 平方英尺，成交總價為 0 萬美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清為基準，假設美元的年利率為 7%)，首付 35 萬美元， 半年后付 35 萬美元，一年后付 30 萬美元， 余款于一年半后付清。 假設當時的市場匯率第5頁 共20頁為美元兌換 7.7 元人民幣，建筑面積與使用面積的關系為 1:0.65，則該交易實例以建筑面積為單位的實際價格約為 _元人民幣/。(1 平方英尺=0.0929 )A17484B19020C19754D2053913.某 8 年前建成交付使用的建筑物， 建筑面積為 120 ， 單位建筑面積的重置價格為 600 元/，

7、年折舊額為 1440 元，用直線法計算該建筑物的成新率是_。A16%B42%C58%D84%14.下列關于預售房地產開發經營期的圖示中，正確的是()。A.選項 A第6頁 共20頁B.選項 BC.選項 CD.選項 D15.某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為 10%，銀行可提供 6 成、 5 年利率 8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為_。A8.8%B10%C18%D18.6%16.某商場的正常月租金按可出租面積計為 40 元/，出租率為85%，運營費用占有效毛收入的 35%，報酬率為 2%，商場建筑面積為 40 000 ，可供出租的比例為 95%，運營期為 38 年，該商場的收

8、益價值為_萬元。A690.40B8284.79C8720.83D9746.8117.某套住宅的采光受到影響。 受影響前的年租金為 3 萬元， 受影第7頁 共20頁響后的年租金為 2.5 萬元。該住宅的預期剩余價值壽命為 30 年，報酬率為 8%。該住宅因采光受影響導致的價值減損為_萬元A0.50B5.63C6.25D28.1418.下列估價基本事項中，僅由委托人決定的事_。A估價對性B估價目的 C估價時點 D價值類型19.某估價師于 2008 年 9 月27 日向估價委托人交付了一份估價報告。該報告中有下列日期：估價作業日期 2008 年 9 月 20 日至 26日，估價時點 2008 年 9

9、 月 23 日，估價對象實地查看日期 2008 年9 月 22 日至 23 日，估價報告使用期限自 2008 年 9 月 26 日起半 年。據此判斷該報告出具日期為_。A2008 年 9 月 20 日B2008 年 9 月 23 日C2008 年 9 月 26 日第8頁 共20頁D2008 年 9 月 27 日20.若假定估價時點的房地產市場狀況是公開、 平等、 自愿的交易市場，要求估價對象在較短時間內達成交易， 則評估價值應是_。A謹慎價值B市場價值C快速變現價值D投資價值21.某 10 年前建成的小型辦公樓建筑面積為 1500 ,層高 4.1 米，土地剩余使用年限為 30 年， 不可續期。

10、 目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為 3.6 米，建筑物重建價格為 2000 元/。假定層高沒增加 0.1m，建造費用每平米相應增加 10 元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費 2.5 萬元能源費用。以重建價格為基礎估算該建筑物的價值， 則應扣除的功能折舊為_萬元。(建筑物報酬率為 10%)A11.80B16.07C23.57D31.07第9頁 共20頁22.現有甲、乙、丙 3 塊地，土地單價分別是：甲為 1000 元/m2、乙為 800 元/m2、丙為 500 元/m2，其容積率分別是 6、4、2。如此 3 塊地其他條件完全相同，則明智的買者會買_。A甲B乙 C丙D無法確定23

11、.投資價值評估時所采用的折現率為_。A銀行存款利率B最低收益率 C最高收益率D社會一般收益率24.估價對象權利人一般是_。A委托人B估價報告使用者 C估價利害關系人D估價對象的抵押人25.對于下列房地產，不宜采用假設開發法的是_。第10頁 共20頁A在建工程B停建工程C可改變用途的舊房D荒地26.某宗土地總面積 1000m2，容積率為 3，現允許將容積率提高到5，樓面地價不變，現已算出應補地價 30 萬元，則改變之前的地價為()元/m2。A430B450C440D42027.某宗房地產的收益期限為 35 年，通過市場預測其未來 5 年的凈收益分別為 20 萬元、 22 萬元、 24 萬元、 2

12、6 萬元、 28 萬元，從未來第六年到第 35 年每年的凈收益大約為 35 萬元左右，該類房地產的報酬率為 10%左右，則該宗房地產的收益價格為_萬元。A294.41B295.54C293.16D315.22第11頁 共20頁28.基本完好房的判定標準是_。A九、八成B八、七成 C七、六成 D六、五成29.某份抵押貸款期限 20 年的估價報告，它的最低保管期限為_年。A15B20C25D1030.在制作價格修正率表時， 臨街深度價格遞減率是“四三二一”法則，同時用_法則來補充。A“八七六五”B“九八七六” C“七六五四” D“十九八七”第12頁 共20頁31.人們通常用距離來衡量區位的好壞，

13、現在人們越來越重視的是_。A空間直線距離B水平直線距離 C交通直線距離 D交通時間距離32.下列價格闡述正確的是_。A市場價格抵押價值征用價值課稅價值B市場價格征用價值抵押價值課稅價值 C市場價格課稅價值征用價值抵押價值 D市場價格征用價值課稅價值抵押價值33.以下不屬于非市場價值的價值是_。A清算價值B投資價值 C謹慎價值 D交換價值34.某宗房地產 2006 年 2 月的價格為 4000 元/m2，現需要將其調整到 2006 年 6 月。已知該宗房地產所在地區類似房地產 2006 年第13頁 共20頁1 月至 6 月的價格指數分別為 85.5，86.7，85.6，90.8，95.2， 96

14、.3 (以 2004 年 1 月為 100)。則該宗房地產 2006 年 6 月的價格 應為()元 m2。A4443B3852C3601D415435.某宗房地產， 使用面積為 830 平方英尺， 成交總價為 7 萬美元，于成交時一次付清。人民幣的年利率為 5%，人民幣與美元的匯率為 1 美元7.7395 元人民幣，建筑面積與使用面積的關系為 1m2建筑面積=0.9m2 使用面積， (1 平方英尺0.09290304 平方米)，該宗房地產的實際成交價格為()元人民幣/平方米建筑面積。A7026.14B6258.75C7010.34D6323.5836.有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度為 30m

15、，前街路線價為2000 元/m2，后街路線價為 1000 元/m2，若按重疊價值法估價，則后街影響深度為() m。第14頁 共20頁A15B20C10D1837.現有某宗房地產，建筑面積為 85.16m2，成交總價為 60 萬元人民幣，分 4 次支付，首付 18 萬元，其余分三期支付，半年后支付 14 萬元，一年后再支付 14 萬元，余款兩年后付清。則該宗房地產的實際成交價格為()元人民幣/平方米建筑面積。A6774.31B7045.56C6974.58D7034.5238.1986 年 9 月，國務院頒布的中華人民共和國房地產稅暫行 條例中規定，房產稅的計稅依據是房地產原值一次減除 _后的

16、余值或房產的租金收入。A10%20%B20%30%C10%30%D30%40%第15頁 共20頁39.估價時點的確定要依賴于_。A估價目的B委托人的意思表示 C估價對象D估價方法40.從買方角度看，成本法的理論依據是_。A生產費用價值論B替代原理C效用價值論D重新購建價格41.抵押人以同一抵押房地產向同一抵押權人再次抵押貸款的， 對該房地產的抵押價值進行的評估，通常稱為_。A再次抵押估價B增加抵押貸款估價 C續貸抵押估價D轉抵押估價42.某消費者預購買一套住宅， 根據國家相關規定， 消費者自有資第16頁 共20頁金至少要占總房款的 30%，抵押貸款占 70%，抵押貸款年利率為7%。根據該消費者

17、的還款能力，需要采用按月等額償還本息，貸款期限為 20 年。通過可比實例房地產計算出的自由資金資本化率為 12%，則綜合資本化利率為_。A10.09B8.5C10.33D9.7843.有 A、B 兩宗面積較小的相鄰土地，各值30 萬元。如果將該兩宗土地合并為一宗土地，由于面積增大而有利于合理利用，合并后的土地市場價值為 100 萬元。在這種情況下，如果地塊 A 的擁有者購買地塊 B，則正常成交價格為_萬元。A30B50C3070D7044.人民法院委托的拍賣估價，評估的應當是_。A市場價值B保留價第17頁 共20頁C清算價值D謹慎價值45.某宗出讓土地， 產權登記為居住用地， 但可以通過合法手續變更其用途，經評估如果在該宗土地上進行商業開發的話，其價值為 3000 萬元；如果進行居住開發的話，其價值為 2000 萬元，進行工業開發的話， 其價值為 2500 萬元， 則該宗土地的評估價格應為_萬元。A2000B3000C25003000D2000300046.選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的_范圍內。A23B14C0.52D1247.一個估價項目中的價值類型，本質上是由()決定的。第18頁 共20頁A估價委托人B估價師C估價目的D估價對象48.下列關于價值類型的表述中，錯誤的是()。A在用價值為市場價值B投資