1、成都古玩城項目招商計劃書成都草堂古玩城經營管理有限公司營銷策劃部二00七年一月成都古玩城項目招商計劃目錄現有建筑情況和改建目標改建后 29 號樓和 31 號樓基本情況改建后搭建市場基本情況現有經營商戶的數量及分布情況業態規劃目的 業態規劃原則 業態定位和功能29-31 號樓業態規劃 搭建市場業態規劃 業態控制和調整招商目的 招商目標 招商方式 現有經營商戶 新招經營商戶 古玩類商戶 餐飲休閑類休閑娛樂類商源選擇原則 五招商政策及策略招商策略原則 原有經營業主新招經營業主租金標準 租金遞增策略優惠政策 按租金交付方式進行優惠按租賃面積進行優惠委托招商優惠政策其他優惠政策活動策略 項目推薦活動：

2、慶祝典禮活動： 宣傳策略 六招商準備工作基礎準備工作場地準備工作資料準備工作人員準備工作七招商進度計劃 2007年招商進度計劃 2008年招商進度計劃 2009年招商進度計劃 招商階段工作說明 招商準備階段29 號樓招商階段31 號樓招商階段搭建市場招商階段八項目收益預測 項目總體收益預測表收益預測說明 九招商預算計劃 招商預算總表2007年招商資金預算計劃 2007年度招商資金分階段預算計劃 十招商收益分析2007年招商進度收益預測 2008年招商進度收益預測 2009年招商進度收益預測 2007年招商進度收益對比分析2007年資金預算及工作量對比分析附件招商管理組織架構 根據古玩城項目改建

3、工程計劃和總體發展規劃，古玩城項目招商計劃主要圍繞著29 號樓和 31 號樓兩棟臨街商業樓和搭建市場的改建和招商工作展開。按照項目工程建設進度，本計劃從2007 年 3 月開始啟動。預計180 天內完成 29 號樓和 31 號樓的招商工作。從2007年 11 月份開始，隨著搭建市場的改建工程啟動，招商工作也同步開始，預計從2007年 11 月至 2009年 6 月完成搭建市場的招商工作。本招商計劃將從2007年 3月開始實施，在2007年度以完成29號樓和 31 號樓的招商工作為重點，至 2009年 6月古玩城項目的招商工作基本結束。招商活動將為項目的銷售啟動計劃奠定完善的啟動環境和市場基礎，

4、同時全面促進古玩城整體商業環境的繁榮。一項目基本情況成都古玩城位于成都市青羊區青華路的杜甫草堂北大門以東，新通惠酒店以西，北鄰青華路，南靠杜甫草堂。目前場內有三百余家商鋪，業態業種范圍涵蓋古玩字畫、仿古藝術品、民族飾品、雕塑、古家具、石刻、雜件、根雕、錢幣、文革制品、珠寶、古玉器、古書籍、民間工藝品等。成都古玩城項目包括青華路29 號和 31 號兩棟臨街商業建筑和原成都草堂文物市場（搭建市場） 。目前本公司即將斥鉅資對成都古玩城項目進行大規模的改造和重建工作，力爭在原有市場的基礎上打造一個以古玩交易、展示為主，集博古、收藏、旅游、民俗和休閑娛樂為一體的大型綜合商業地產。改建完成后的成都古玩城將

5、依托杜甫草堂和成都巨大的旅游資源，充分展現蜀地文化民俗，成為一個以古玩經營為主業，蜀文化和中國傳統風格建筑群為特色的文化旅游休閑的玩家樂園。建成后的成都古玩城和古玩博物館，將與現有的四川省博物館、杜甫草堂博物館、蜀錦蜀繡博物館、浣花溪公園連成一片，將散落其間的一顆顆璀璨的文化瑰寶串聯起來，形成“四館一園一城”的文化旅游休閑區。現有建筑情況和改建目標29號樓為四層建筑，總建筑面積為平方米， 31 號樓為六層建筑，總建筑面積為平方米，合計為平方米。該建筑原有建筑風格同青華路整體風格一致，難以同沿線其他建筑區分而突顯自身優勢。并且該兩棟建筑內部結構不符合古玩城項目的業態規劃和經營要求，因此需要重新改

6、建進行完善。搭建市場為局部四層建筑，總建筑面積為平方米（含底下兩層平方米） 。改建后 29 號樓和 31 號樓基本情況改建后 29 號樓和 31 號樓將總共擁有大小等的商鋪150 間左右以及160 左右的柜臺和近300 個地攤位。以及高檔主題會所和小型收藏博物館等配套設施。改建后搭建市場基本情況搭建市場總共擁有大小等的商鋪368 間。形成以特色餐飲休閑為主、古玩為輔，旅游紀念及其他業態補充的配套構成體系。地下兩層（停車場和庫房）規劃現有經營商戶的數量及分布情況目前市場內共有130 間商鋪、 47 個柜臺以及外圍 260 個地攤位， 主要分布在31 號樓的 1-4 樓和周邊地區。 現行沿用是以前

7、的租金標準，為商鋪平均 28 元/ 平方米、柜臺120元/ 月和地攤40元/ 月。該租金標準已遠遠低于項目所在片區的租金平均水平和類似市場的平均水平。二.古玩城項目業態規劃業態規劃目的形成以一期項目為紐帶的”四館一園一城”文化產業生態博物館樣板示范區。為成都古玩城的重組提供合理的商業組合方案，奠定項目持久繁榮經營的基石。指導項目的改造、裝修、招商工作的有序進行，明確招商目標和后期經營管理方向。為項目后期銷售提供市場基礎，展示旺盛的商業發展前景，支撐項目的銷售價格。業態規劃原則業態規劃的總體原則：以古玩經營為主要特色、以文化和旅游產業相結合的商業布局，達到以古促游、以文興游、以游興市的良好循環，

8、把成都古玩城 建成一個成都市民和外來游客休閑旅游、博古淘寶、品嘗美食享受成都生活的理想樂園。特色業態特殊照顧原則對于那些很有特色，很能吸引人氣的業態，會給整個市場帶來特色、帶來人氣、帶來財富。因此，在招商策略上要有特殊手段。 如民俗表演、民間雜耍、傳統手工藝的現場再現等，把這些具有地方特色的非物質文化進行生動再現，形成一個非物質文化遺產生態 保護村。租金貢獻率優先原則,同時該行業的租金走入選的商業業態本身必須具有良好的經營狀態，能夠承受相應的租金壓力（為項目銷售提供較高的回報率） 勢要堅挺，經營持久而穩定，為項目提供較長遠的發展繁榮基礎。人氣貢獻率優先原則入選的商業業態必須能夠為項目吸引一定的

9、客源群體，為其它業態提供消費者支撐和共享，進而為項目的可持續發展提供客源支 撐。高品質優先原則同行業商家的甄選，品質優先條件優先，主要針對高品質商家招商，通過高端客戶向低端客戶滲透和帶動消費；通過高品質商家 表現商場整個項目的高品質定位。配套的原則所有業態之間必須能夠相互銜接協調，客源相互不沖突并且有共同特質，經過一定的方法能夠互動共享；業態的組合要能夠滿足 項目主要目標客群的需求；保留少量業態用以滿足本項目從業人員和顧客的隨機性和必備配套服務。商業區域的劃分根據項目的建筑情況，業態規劃將按照不同的區域劃分成若干個小商圈，各個區域都獨有特點，連接后可以相互銜接協調。形成 草堂片區旅游商業組團，

10、提升整個片區旅游商業價值。業態定位和功能業態定位：29、31號樓形成以古玩為主、其它收藏品為輔的收藏大觀園;搭建市場改建為以旅游、休閑為主、古玩收藏、旅游紀念品銷售為輔，多種業態相結合的復合型商業項目。以收藏品、藝術品、 工藝品、旅游紀念品、民俗表演、民間雜耍、民間藝術、特色餐飲、四川特色小吃、各地名小吃、休閑、茶坊等商家為主要經營客群。業態功能：以古玩藝術品為主業多種業態相結合的、以成都地域文化為特色的、具有豐富成都個性的玩家樂園。是成都市民和外地游客品古、休閑、旅游、玩花樣、看稀奇的洞天福地。是弘揚和傳播中華文化藝術、展現蜀地蜀風的代表性旅游勝地。29-31號樓業態規劃一層面積nf,業態配

11、比：古玩 50%、其它藏品30%、全國世界民俗特色品10%、旅游紀念品10%;二層面積nf,業態配比：字畫 40%、古籍20%、集郵20%,其它20%三層面積nf,業態配比：多功能廳 13%（300裙左右）及體積較為龐大、場地要求較大的古董家具50%瓷器37獅。四層面積褶，學術交流中心（拍賣、講座、培訓、電影放映）、精品展示廳（為前期小型博物館）、包房和VIP房。29號/31號樓業態規劃分析圖搭建市場業態規劃按建筑總體量：古玩30%、餐飲休閑娛樂40%旅游購物20%其它10%按四層建筑形態具體劃分：一層面積nfitf,業態配比：名小吃20%、其它藏品（郵票、火花、車模、船模、航模、古典收音機、

12、鐘表、相機、奇石等）30%、餐飲酒（水）吧20%、民彳&展示20%、民間雜耍10%;二層面積nf,業態配比：名小吃 30%、酒吧20%、古玩30%、其它藏品20%;三層面積nf,業態配比：保健休閑四層面積nf,業態配比：局部為露天茶房和水吧。搭建市場業態規劃分析圖業態控制和調整各個業態區域可以有不超過10%勺非規劃業態入駐，但是這些業態需要符合或接近相鄰區域的業態規劃，或者符合本區域業態 選擇的考慮要素。本區域業態招商商家不足以填充該項目，則入住相鄰區域（上下或左右）的業態商家。本區域業態招商商家超過規劃業態，則將排名靠后的該業態商家安排在相鄰區域的商鋪。如本區域招商商家不足，附近業態也不足以

13、補充的時候，考慮其它區域的備選業態或者重新定位。品牌越強大的商家越優先選擇商鋪。關鍵節點和所有的轉角處不能安排非規劃業態商家經營。不利于項目人氣、品質、租金和配套的商家不許入場經營二.招荀目的目標和方式招商目的根據成都古玩城項目的市場定位和業態規劃，完成29號樓、31號樓和搭建市場的招商工作。通過招商活動的開展逐步樹立成都古玩城的品牌形象，提升古玩城項目的投資價值。通過招商活動的實施逐步建立和完善項目的經營運作體系。通過招商活動為項目銷售奠定良好的企業形象和品牌形象；招商目標根據公司制定的29號和31號樓的改建工程計劃，29號樓將于2007年春節后首先進行改建，29號樓改建完成后將31號樓原有

14、經 營商戶遷入29號樓，然后再進行31號樓的改建工作。31號樓改建結束后，將搭建市場商家遷入 31號樓，最后進行搭建市場的建設工 作。因此，按照上述計劃，古玩城項目的招商計劃將分成四個階段性目標，分別為：目標一：完成招商整體準備工作（2007年3月前）。目標二：完成29號樓的招商工作（2007年8月前）。目標三：完成31號樓的招商工作（2007年11月前）。目標四：完成搭建市場的招商工作（2009年6月前）。29號樓和31號樓的招商計劃是成都古玩城項目總體招商計劃的第一步，也是2007年成都古玩城項目招商計劃的重點內容，其主 要目標即為完成29號樓和31號樓兩棟臨街商業建筑的招商工作， 同時為

15、年底即將啟動的搭建市場改建和招商工作進行商源開發儲備。本招商計劃的成功實施，可以通過兩年招商和市場推廣工作將項目打造成一個人氣興旺，集旅游、休閑、收藏文化與一體的復合型商業地產項目，同時為古玩城項目的 2、3期開發建設打下良好基礎。招商方式本次招商活動主要采用三種招商方式，分別是現場招商、委托招商和主動招商。現場招商即現場接待客戶，通過招商部人員利用項目現場軟硬件設施和各種招商道具對上門進行了解的客戶作精心接待。委托招商即委托一些有影響力的商家和專業的招商代理公司進行異地招商，主要針對外地同類市場。主動招商即組織人員對本地同類市場和各補充業態商源進行主動拜訪招商。四.商源分析現有經營商戶目前在

16、搭建市場和31號樓內已有約130家經營商戶在經營，29號樓完工以后的主要任務在于安置原 31號樓經營商戶，31號樓改 建完工后主要面向原搭建市場招商，因此現有經營商戶是招商活動的首要商源，此類現有經營戶商源約占總商源40%勺份額。新招經營商戶新招經營商戶主要針對搭建市場和 29號樓、31號樓在安置了現有經營商戶后的空置部分。 新招經營商戶依據項目業態規劃以古玩類為主，補充部分餐飲休閑和娛樂休閑業態。此類商源約占總商源60%古玩類商戶29號、31號樓和搭建市場 古玩類 以省內為主，省外為輔新招經營商戶主要針對省內定向招商區域和同類市場省內定向招商區域為圓中一嘉陵第一江山（南充市）、黃龍溪一千載碼

17、頭（成都市雙流縣）、桃坪羌寨-古建奇葩（阿壩州理縣）、劉氏莊園-大邑安仁（成都市大邑縣）、佛寶-鹽道重鎮（瀘州市合江縣）、羅城 山頂船城（樂山市犍為縣）、磨西一冰川門戶（瀘定縣）、恩陽一巴山古鎮（巴中縣）、李莊一抗戰后方（宜賓市）、丹巴一嘉絨風情 （甘孜州）、羅泉一資中縣、云頂寨一瀘州市、古牌坊一隆昌鎮、仙灘一自貢市、牛佛一自貢市、孝泉一德陽市、部江一三臺縣、送仙 橋、文殊坊和錦里等。招商權重比例1 （29號/31號樓）：考慮到31號樓商家填補29號樓，搭建市場的商家遷入31號樓比例約占80%剩余20% 在省內定向區域完成。招商權重比例2 （搭建市場）：省內招商比例70%省外30。餐飲休閑類定

18、向業態：特色餐飲類 省內為主，輔以省外資源做補充省內參考業態：四川食圣餐飲、夫妻廢片、麒麟.胖哥、五重大金羊、鄧哥捌柒捌、私房菜、鹽府人家、唐宋食府、譚魚頭、香港 福興海鮮酒樓、味道江湖等。省外參考業態：哈爾濱：得莫利燉活魚、大連：咸魚餅子、梅州：客家釀豆腐、齊齊哈爾：殺豬菜、.湛江：本地雞、延安：羊腥湯、.西安：涼拌驢肉12.湘潭：毛家紅燒肉、廣州：老火靚湯 、.龍巖：酒醉河田雞、.成都：泡椒墨魚仔、宜賓：黃辣丁魚火 鍋、安順：炒餌塊、彭州：九尺板鴨 、大理：翠梅酸辣魚、.貴陽：花江狗肉、安順：二塊耙炒火腿、青島：海鮮小豆腐、德州：德州扒雞、重慶：香辣蟹等。休閑娛樂類以省內招商為主，參考業態

19、：半打啤酒館、？天域西藏藥蒸、美高美國際娛樂會所、阿倫故事俱樂部、零點本色DISCO紅色年代會所、大業保齡等。招商權重比例： 本地招商10%左右；省內招商占60%左右；省外招商占30%左右；預留出5%的比例，作為機動或炒作。其中：省外招商所占比例不超出總招商任務的 30%;省內招商比例可根據實際情況適當擴大，擴大部分可占用省外招商份額，并預留10%的機動空間用于后期推廣。商源選擇原則由于本項目的商源是形成本項目經營特色，保障項目投資者投資回報的最直接因素，故此在商源的選擇上要考慮到項目定位的要 求和對項目銷售的促進，對投資者投資信心的支持，為了達到以上目的，在此提出以下選擇原則：商源的選擇要符

20、合古玩城項目的業態規劃和項目發展規劃；商源的選擇要注重特色化、精品化和主題化。商源的選擇要以具有一定固定客戶群體的經營商戶為主。商源以現有的經營商戶為主，但也要針對性的引入外埠的知名商家。對現有商戶的經營狀況和實力要進行考察和篩選，擇優引進。五.招商政策及策略招商策略原則品牌導入和品牌帶動的原則招商與銷售互動的原則招商啟動時機得當，進度控制合理采用普遍撒網，重點突破的原則招商采用“先易后難”的原則招商過程中可以采用政策不均衡的原則原有經營業主市場內原有的商家是我們的首要招商目標。他們已經在本地長期經營，熟悉行業情況，在行業內有一定的影響力。因此對這部分 商家的策略應該是進行整合，通過業態的重新

21、組合，并配合市場硬件設施的改善以及公司更新的經營策略，提升其經營檔次。具體措施是配合項目的功能劃分及公司的工作進度對其進行搬遷。與商家進行全方位的溝通，向其解釋公司對項目的長期發展規 劃以及最新的優惠策略，以實現搬遷工作的順利完成。新招經營業主該部分商家主要是本項目商圈以外和異地的商家，他們對項目所在的商圈情況比較了解。由于項目所在區域深厚的歷史文化氛圍 以及濃厚商業氛圍對他們有天然的吸引力。再者配合大的政策環境以及公司獨特的招商優惠策略和科學的經營思路，對他們進行主動 招冏。租金標準租金制定標準：根據項目地理區域內同等物業的平均租金水平和本地同類市場的租金標準來進行制定。根據項目工程進度安排

22、，租金標準在不同的項目建設期中分兩個階段來制定，分別為標準一和標準二，說明如下：租金標準一：適用于改建后的29號樓和31號樓，從2007年6月份29號樓完工開業時開始收取，31號樓也沿用該標準。一層：100元/平方米（月租金）+9元（物管費）二層：60元/平方米（月租金）+7元（物管費）三層：50元/平方米（月租金）+6元（物管費）柜臺和地攤：200元/月租金標準二：適用于改建后的搭建市場，于 2008年8月搭建市場完工開業時開始收取。同時 29號樓和31號樓于2009年1月開 始也采用該標準。一層：150元/平方米（月租金）+12元（物管費）二層：90元/平方米（月租金）+10元（物管費）三

23、層：80元/平方米（月租金）+9元（物管費）柜臺：400元/月地攤：300元/月租金遞增策略本策略主要針對合同期為三年及以上的簽約商家。商鋪租金按該項目增值的原則實行遞增。遞增方式：為合同執行后第二年開始遞增。遞增幅度：在前一年的基礎上遞增 5%。備注：合同期滿后根據實際情況另行約定。優惠政策（備注：商家所享有的為了保障招商工作的順利開展和成功實施，依據行業慣例并結合本項目實際情況，制定以下招商優惠政策: 優惠總額度不得超過5%。）按租金交付方式進行優惠對租金每年一繳的商家實行繳一免一（即繳一年免一月）。對每半年一繳租金的商家實行繳半免半（即繳半年免半月）。對臨時性的地攤，租金臨時收取，按具體

24、情況確定。按租賃面積進行優惠凡租賃面積達到50平方米以上的商家，將一次性優惠 2%凡租賃面積達到100平方米以上的商家，將一次性優惠 3%。租賃面積達到500平方米以上的商家，由公司出面單獨協商。委托招商優惠政策凡已簽約商戶介紹其他本地或外地商家到本市場簽定合同的商家，也將享受一定優惠。介紹商家簽約達到50平方米以上的一次性優惠1%。對于受委托招商的主體非本市場簽約商戶或個人，按公司招商提成計劃給予獎勵，獎勵額度臨時協商。其他優惠政策進駐商家可享受經營推廣扶持政策。進駐商家享受工商、稅務等政策優惠扶持。其他優惠辦法在市場經營管理辦法中體現。活動策略本次招商活動主要包括兩種類型，一是為配合正式啟

25、動招商工作而組織的項目推薦活動，二是為慶祝市場開業組織的典禮類活動。項目推薦活動：內容：針對眾多古玩商家及相關業內人士的項目說明會。方式：邀請眾多的古玩商家以及業內專家，玩家，愛好者到項目現場。由公司組織專人與他們進行面對面的介紹，解釋最新政策和發展規劃，聽取意見。目的：1、提高項目知名度，再行業內擴大影響力、盡可能多的聽取行業專家的意見，曾加公司決策依據。、大量聽取商家的意見，了解商家關心的問題，改進和完善公司的經營政策，使之更加符合市場需求。慶祝典禮活動：內容：針對改建后市場開業組織開業慶典活動。方式：在開業期邀請行業主管政府部門領導、簽約商戶代表共同進行剪彩、酬賓宣傳等一系列慶典活動。目

26、的：1、提升項目品牌形象和社會知名度，進而影響其他潛在目標客戶。、影響行業、社會和政府關注，以吸引和獲得更多項目支持政策。、對以進駐商戶的經營活動給予宣傳造勢支持，優化和提升市場經營形象。宣傳策略廣告定位清晰，訴求點明朗到位多種媒體的組合和持續投放的策略投放力度與招商進度計劃同步互動宣傳目的：為項目的全面啟動造勢，營造招商的良好形式宣傳形式：平面廣告：報紙，專業雜志，宣傳單頁，樓書等。電媒：電視，網絡，廣播等。戶外廣告：戶外，候車庭，公交車身，路燈等桿廣告以及道路指示牌等。公關活動：項目說明會，招商推介會以及開業活動等。其他形式：直郵廣告六.招商準備工作基礎準備工作29號和31號樓的業態規劃布

27、局;29號樓和31號樓工程改造方案; 注冊項目網絡域名和網站建設； 項目CIS系統建設。場地準備工作為配合招商工作的順利開展，應準備專門的場地用于招商接待;招商場地需配備必要的辦公設備和接待設備；招商場地必須安裝和吊掛相關項目宣傳和展示設備或道具。資料準備工作項目相關開發法律文件;項目招商手冊和說明書;項目經營規劃；項目經營相關保障的承諾書；項目相關優惠政策的說明書；項目經營協議書和簽定流程說明；相關費用說明；29號樓和31號樓改建效果圖及相關演示光盤；其他配合招商工作的材料等。人員準備工作.招商培訓：根據本項目的具體招商要求應招商人員進行針對性的培訓，其主要培訓內容為:項目的規劃、建筑及功能

28、分布詳細的情況；項目的市場定位及功能定位；項目周國商業環境及社區具體特征；項目目標消費群體習性及心理特征；項目招商政策及招商流程，項目招商的法律文本及具體內容；項目招商的商源分析及業態特征；項目招商相關策略及技巧運用；項目招商部的工作規范及工作流程；有關工商、稅務、衛生等職能部門與項目招商相關的法規、規定及相關費用的學習；項目招商與項目銷售、工程等部門接洽的流程及相關事宜；本項目的相關投資分析、財務評測。.招商機構設置項目責任人：整體把握古玩城項目運作策略及實施總控；負責項目各項進度的總體控制；負責核心政策的制定與把關；協調處理項目所涉及的內外部重大事務；綜合部：按進度完成各項手續的報批；作好

29、后勤保障服務工作；營銷策劃部：組織制定項目整體推廣運營計劃；營銷策劃整體督導執行；內外相關資源的協調、整合；制定總體招商目標計劃 和具體執行；組織引進核心商家；分解落實具體招商計劃，并在規定時間內完成招商任務；招商獎懲制度制定與實施；及時反 饋招商信息。市場經營管理部：配合工程、營銷及招商節奏負責商家的搬遷和入場工作；財務部：確保資金的進度需求和收款事宜；七.招商進度計劃根據項目工程進度安排，項目招商計劃分三年完成。其中2007年主要目標為完成29號樓和31號樓的招商任務，2008年完成搭建 市場60%勺招商任務，2009年一季度完成搭建市場的整體招商任務，屆時項目總體招商工作基本完成。200

30、7年招商進度計劃2007年招商進度計劃表重要招商節點說明：招商啟動點：2007年4月經過3月的招商準備期，項目招商工作從 2007年4月正式啟動，首先啟動29號樓的招商工作。完成29號樓90%H商節點：2007年6月29號樓的改建工程將于2007年6月結束并開業，招商工作于該期將完成29號樓90%勺招商任務。完成31號樓90%H商節點：2007年10月31號樓的改建工程將于2007年9月結束并準備開業，招商工作于該期將完成 31號樓90%勺招商任務。29號樓/31號樓100%H商節點：2007年11月招商工作將于2007年11月完成29號樓和31號樓的100郵商工作，屆時29號樓和31號樓將滿

31、租運營。2008年招商進度計劃2008年招商工作的主要任務啟動搭建市場的招商工作，并于年內完成60%勺招商任務，重要招商節點說明如下：招商啟動節點：2008年4月配合搭建市場的工程改建計劃，經過2008年一季度的搭建市場招商準備工作，對搭建市場的招商工作將于2008年4月啟動 搭建市場招商30%f點：2008年9月搭建市場正處于工程進行期，市場硬件環境尚無法體現和展示。該段時期為搭建市場招商工作的預熱期。搭建市場招商60%P點：2008年12月搭建市場的改建工程已基本結束，招商工作進入集中期，將于年內完成60%勺招商任務，基本覆蓋搭建市場主要區域。2008年招商進度計劃表2009年招商進度計劃

32、2009年招商工作的主要任務是完成搭建市場的招商工作，并著手進行項目銷售準備工作，重要招商節點說明如下：搭建市場招商90%f點：2009年2月由于該階段搭建市場的各項硬件配套和管理體系都基本完善，市場宣傳和推廣工作的效果也完全體現。本階段屬于招商沖刺 期，2009年2月將完成搭建市場90%勺招商任務。搭建市場招商100%?點：2009年3月該期招商工作將完成搭建市場剩余招商工作，招商工作進入收尾期。項目全部招商工作完成節點：2009年3月項目全部招商工作將于本期內全部結束，即此 29號樓、31號樓和搭建市場都將實現滿租，古玩城項目的商業體系開始完全 體現和運營。2009年招商進度計劃表招商階段

33、工作說明招商準備階段時 間：2007年3月目 標：完成招商材料、團隊及其他準備工作完成商源儲備的基礎性工作；實力大戶商源儲備量達到計劃量。重點工作：對現有商源整合，分類篩選、優化重點商源，拜訪目標確定；完成對招商人員招商技巧、口徑統一、招商要求培訓；根據項目業態定位，展開29號樓的招商工作，針對目標商源進行意向性訪問；完成階段性商源儲備任務，實力大戶商源儲備達到計劃量。此階段的主要操作方案是通過項目廣告宣傳及內部商家預登記，進行提煉篩選，采用直接訪問、電話訪問及DM等營銷方式29號樓招商階段時 間：2007年4月6月目 標：完成29號樓90%勺招商目標；對即將展開的31號樓招商工作進行商源儲備

34、；優化整合商源，根據市場變化調整招商政策及策略。重點工作：繼續收集商源，分類篩選目標商源，完成意向商源初步摸排及儲備目標；與目標戶商源展開聯系、溝通，制訂回訪問計劃，并組織主力商家座談會；合理利用商家現有資源，結合不同形式的招商手段展開招商活動；優化整合商源，鎖定目標商家，簽訂意向性協議，完成目標商家的階段性招商工作，對儲備商家進行有效的分導利用。此階段逐步進入招商成熟期，由于前期招商宣傳活動的推廣，全面吸引同業或相關聯商戶關注；另外第一階段的電話、DM營銷的滯后反應將在此階段收效。31號樓招商階段時 間：2007年7月11月目 標：完成31號樓90%勺招商目標；重點工作：優化整合商源，完成古

35、玩城階段性招商任務，在 2007年12月前招商任務達到100%繼續收集商源，分類篩選目標商源，完成意向商源初步摸排及儲備目標；與目標戶商源展開聯系、溝通，制訂回訪問計劃，并組織主力商家座談會；合理利用商家現有資源，結合不同形式的招商手段展開帶商促商工作；分類整理項目商家資源并建立跟蹤檔案，繼續收集商源；以29號樓的成功入住為契機，開展招商宣傳，達成招商目標。搭建市場招商階段時 間：2007年12月2009年3月目 標：完成搭建市場100%勺招商目標；重點工作：優化整合商源，完成古玩城一期階段性招商任務的所有工作，在 2008年9月前招商任務達到100%繼續收集商源，分類篩選目標商源，完成意向商

36、源初步摸排及儲備目標； 與目標戶商源展開聯系、溝通，制訂回訪計劃，并組織主力商家座談會； 合理利用商家現有資源，結合不同形式的招商手段展開帶商促商工作； 分類整理項目商家資源并建立跟蹤檔案，繼續收集商源；以29號、31號樓的成功入住為契機，全面開展招商宣傳，達成招商目標八.項目收益預測項目總體收益預測表根據29號樓、31號樓以及搭建市場的設計規劃，依據節租金標準，本項目的招商收益預測如下：項目年度總收益：萬元/年，其中29號樓收益為萬元/年，31號樓收益為萬元/年，搭建市場年度收益預測為萬元項 目凈面積公攤面積數量月租金物管費標準一月計（元）年計（力兀）月租金物管費標準二月計（元）年計（萬元）

37、一層10091501229號樓二層6079010三層506809柜臺70200400地攤8020030029號合計31號樓一層100915012二層6079010三層506809柜臺80200400地攤9020030031號合計搭建市場一層1501215012二層90109010三層809809搭建合計項目總計（力兀）收益預測說明本收益預測依據項目規劃的招商面積和租金標準來制定。本收益預測按照公攤面積進行預測，29號/31號樓平均公攤系數為搭建市場按照實際公攤面積核算。根據本計劃內容中節中關于租金標準的描述，項目招商工作完成后執行租金標準二的方案，因此項目總收益預測亦采用租金標準二進行預測。本

38、收益預測基于項目滿租計算，具體時期為2009年二季度開始。九.招商預算計劃招商預算總表本預算依據項目發展計劃和行業通用標準。本招商總費用預算方案將用于 2007年一2009年（三年）的招商工作。依據行業招商慣例，招商費用一般為1-2個月的招商收益，本預算采用值約為（不含招商獎勵提成費用）。招商預算資金由兩部分組成，分別用于 29-31號樓的招商活動和搭建市場的招商活動。招商預算資金的投放依照招商進度安排為基本原則。2007年主要資金預算為配合29-31號樓招商，2008年-2009年為搭建市場招商。2007年2009年項目招商資金預算總表項目總租金收益（年）總招商預算29-31號樓租金收益29-31號樓招商預算額度搭建市場租金收益搭建市場招商預算額度2007年招商資金預算計劃依據節招商預算總表，并結合2007年度招商進度計劃制定本表2007