1、科達房開報批報建項目 流程及注意事項 2010年12月25日報批報建項目 目的及范圍房地產(chǎn)報批報建流程報批報建過程中的注意事項報批報建項目目的及范圍目的科學(xué)有效地安排項目各階段的報批報建工作，確保項目的正常開發(fā)經(jīng)營。梳理內(nèi)外部可控因素，進一步優(yōu)化流程。知識與經(jīng)驗共享，避免重復(fù)犯錯。項目范圍前期準備項目開發(fā)與交付報批報建土地獲取前期定位開工前開工后及竣工階段 前期準備階段：土地屬性、用地條件、風(fēng)險隱患、產(chǎn)品類型等因素對報批報建均會產(chǎn)生較大的影響。在開工前的報批報建難度較大，拿到施工許可證后，后期一般較順利。后期報建報批速度的快慢將直接影響備案的進程。工作概況房地產(chǎn)報批報建工作主要是辦理四大證件和

2、后期竣工驗收的相關(guān)工作：1、四大證件： 2、各項驗收工作國有土地使用證 用地規(guī)劃許可證 工程規(guī)劃許可證工程施工許可證報批報建項目基本流程流程目錄1、獲取土地 2、修建性詳細規(guī)劃3、勘察及勘察審查 4、 單體方案及報建5、施工圖設(shè)計、報建、審查 6、消防、防雷審查7、繳費辦理施工許可證 8、開工前期報批報建注意事項9、開工過程中報批報建 10、開工過程中報批報建注意事項11、竣工備案 12、 竣工備案中報批報建注意事項土地獲取依據(jù)國土儲備中心土地使用權(quán)出讓計劃，向公司提出參與招、拍、掛的申請，同意后參加國土儲備中心土地使用權(quán)出讓活動。持成交確認書或出讓合同及紅線圖向規(guī)劃部門申請核發(fā)選址意見書，出

3、具規(guī)劃設(shè)計條件。持規(guī)劃設(shè)計條件、土地出讓金及契稅繳納憑證向土地局申請核發(fā)“國有土地使用證” 。 土地管理部門依據(jù)相應(yīng)資料，組織實地測繪，辦法國有土地使用證。修建性詳細規(guī)劃考察設(shè)計院，簽訂設(shè)計合同營銷部依據(jù)對區(qū)域市場及現(xiàn)狀的分析調(diào)研確定產(chǎn)品發(fā)展定位、總體規(guī)劃設(shè)計建議、建筑風(fēng)格定位、主力戶型選擇等相關(guān)指標(biāo)，連同規(guī)劃設(shè)計條件和現(xiàn)場測量文件一并交予設(shè)計院，進行修建性詳細規(guī)劃設(shè)計。修建性詳細規(guī)劃確定后，及時上報規(guī)劃局進行審批。審批進行中隨時與規(guī)劃局、設(shè)計院溝通，進行詳規(guī)的修改、完善和報批工作。報批完成后交納相應(yīng)費用（1.8元/平米），重新辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。完成后期，設(shè)計費用的支付。勘察及勘察審查考

4、察勘察單位，簽訂勘察合同后委托勘察單位依據(jù)詳規(guī)平面進行現(xiàn)場勘探，此階段同時委托東營市地震局進行地震安全性檢測，出具檢測報告。跟蹤勘察單位現(xiàn)場勘察及勘察報告的出具。委托東營市施工圖審查中心對勘察報告進行勘察審查，完成勘察審查的相關(guān)工作，出具勘察審查合格書。完成后期勘察費用的支付。單體方案設(shè)計及報建考察設(shè)計院，簽訂設(shè)計合同，委托設(shè)計院就前期規(guī)劃思路進行單體設(shè)計。跟蹤設(shè)計進度，就相關(guān)問題隨時進行修改完善。單體三種方案完成后，上報規(guī)劃局進行審批。跟蹤審批進程，就相關(guān)問題及時與規(guī)劃局和公司領(lǐng)導(dǎo)進行溝通，完成方案報批，開始施工藍圖設(shè)計。完成后期設(shè)計費用的支付施工圖設(shè)計、報建、審查編制設(shè)計任務(wù)書，委托設(shè)計院

5、進行施工報批藍圖設(shè)計（土建） 。跟蹤設(shè)計進度，就相關(guān)問題隨時進行修改完善。報批藍圖完成后，上報規(guī)劃局進行審批。審批完成交納相應(yīng)費用（2.0元/平米），辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。委托設(shè)計院，開展施工藍圖設(shè)計（土建、結(jié)構(gòu)、設(shè)備）。跟蹤設(shè)計進度，就相關(guān)問題隨時進行修改完善。施工圖完成后，報東營市施工圖審查中心進行施工圖審查。交清審查費用（3.5-5元/平米），出具審查合格書。施工圖消防、防雷、燃氣審查分別將施工圖交予東營市消防支隊和東營市氣象局進行審查。跟蹤審查進度，出具建筑工程消防設(shè)計審核意見書和山東省防雷設(shè)計圖紙審核意見書。燃氣部門進行燃氣備案審查，以便于后期燃氣施工驗收。就審核意見與設(shè)計院溝通后

6、進行回復(fù)。交清相關(guān)費用，出具報告。環(huán)評、排污申請辦理建設(shè)項目環(huán)境影響報告表（環(huán)評報告）交清費用（2.0元/平米），辦理排污申請。開工前辦理完畢。繳費辦理施工許可證 前提條件：建設(shè)資金落實情況證明；施工、監(jiān)理招標(biāo)完成；施工圖、人防、消防審查完成。辦理事宜：工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；施工安全監(jiān)督備案；檔案移交合同證明；人防許可證明；繳納費用：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費（255元/平米，容積率小于2.0）；新型墻體材料專項基金（10元/平米）；建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金（工程造價2.6%）；建設(shè)單位無拖欠工程款及已繳納農(nóng)民工工資保證金證明（工程造價2%）。開工前期報批報建注意事項勘察過程中需要工程部現(xiàn)場派人，跟蹤勘察現(xiàn)場操

7、作，并做好工程量的統(tǒng)計，便于后期結(jié)算。與設(shè)計單位簽訂委托設(shè)計合同，要經(jīng)考審委嚴格審查，確保合同的準確性、充分性、完整性和有效性（注意留尾款（5%）予工程竣工備案一年后支付，以便于后期設(shè)計院的相應(yīng)服務(wù)得以快速有效實施）。設(shè)計過程中，對設(shè)計工作各個階段進行控制，確保一切按策劃進行，并組織各部門對設(shè)計成果進行評審，評審后及時與設(shè)計院溝通（評審過程必須嚴肅、認真，就相關(guān)問題提出自己的意見，匯總后經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審核以書面形式提交設(shè)計院進行設(shè)計完善，設(shè)計方案及施工圖出具后不再做較大的調(diào)整，避免反復(fù)報建）保存所有設(shè)計評審、更改、確認和審批記錄。注 意 事 項遵守設(shè)計原則，滿足報建條件，例如消防要求，消防通道不小于6

8、米，必須嚴格執(zhí)行，以減少反復(fù)報建的情況。辦理各項證件交納的相關(guān)費用需要提前報資金使用計劃，以便于及時支付，以免延誤相關(guān)證件的及時辦理及時關(guān)注政府的新政策補貼（例如：太陽能一體化、中水回收、新型外墻保溫應(yīng)用、承重與非承重墻、屋頂保溫隔熱技術(shù)、廚、衛(wèi)一體化技術(shù)、雨水利用、小區(qū)智能化系統(tǒng)、住宅產(chǎn)業(yè)化等），將相關(guān)政策動態(tài)及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報。設(shè)計過程中、報建過程中充分考慮公司的利益，做到工作最優(yōu)化（例如：各項交納的費用可以申請緩繳的，及時辦理緩繳協(xié)議；設(shè)計過程中考慮增加車庫數(shù)量等都是考慮經(jīng)濟效益的舉措）。關(guān)注國家、山東省、東營市的各項政策和法律法規(guī)，如：房地產(chǎn)管理法、建筑法、規(guī)劃設(shè)計規(guī)范等，更好的完成各項報

9、批報建工作。開工過程中的報批報建聯(lián)系規(guī)劃局進行工程放線及后期驗線工作(4488元/棟）；迎接施工過程中的各項檢查；節(jié)能采用新型節(jié)能材料驗收；消防產(chǎn)品工地現(xiàn)場實際應(yīng)用抽檢；市政開入口、市政配套設(shè)計（質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)）等報批開工過程中報批報建注意事項施工過程中政府部門進行的驗收工作必須有相應(yīng)的工程施工人員或項目經(jīng)理的陪同，以便于隨時準備相應(yīng)資料和與檢查人員取得有效溝通，以免造成不必要的誤會及損失。政府部門有相關(guān)要求的施工材料（例如：節(jié)能認定證書的產(chǎn)品）和施工規(guī)范（例如：防護欄桿）必須嚴格執(zhí)行，做好現(xiàn)場監(jiān)督，保障相關(guān)驗收工作的順利進行，以免造成施工過程中及后期竣工驗收時的不合格，給后期工作帶來不必要的麻

10、煩和不得已的返工造成的經(jīng)濟損失。各分項工程完工時，工程部及時通知報批報建部門，按照要求及時與各政府部門完成相應(yīng)的驗收工作，為后期工作做好鋪墊（例如：前期節(jié)能辦進行節(jié)能驗收的工程，后期才能返還墻改基金）。注 意 事 項竣工備案1、準備相應(yīng)資料。2、完成以下驗收和證明文件開具工作；環(huán)保驗收：在城市排水許可證（水質(zhì)監(jiān)測費1500元/次、破壞綠化費用）辦理完成的前提下，申請東營區(qū)環(huán)保局進行環(huán)保驗收，出具環(huán)境保護驗收合格書節(jié)能驗收：質(zhì)檢站驗收完成后，申請墻改辦進行節(jié)能驗收，出具節(jié)能驗收認定合格書（1元/平米，門窗1000元/組）。人防驗收：結(jié)清相關(guān)費用（占地面積：600-2000元/平米），申請市人防辦

11、進行人防驗收，出具人防許可證。避雷驗收：避雷設(shè)施安裝完成后，申請氣象局進行避雷驗收，出具防雷裝置驗收合格證。消防驗收：消防設(shè)施安裝完成后，消防電檢合格后（1.5元/平米），申請市消防支隊進行消防驗收，出具消防驗收意見書（消防產(chǎn)品送檢，PVC線管和保溫板，簽合同時明確由施工單位送檢）。燃氣驗收：室內(nèi)燃氣設(shè)施安裝完成后，申請燃氣站進行燃氣驗收，出具燃氣驗收合格書。規(guī)劃驗收：市政、綠化、消防、現(xiàn)場測量完成后，申請規(guī)劃局進行規(guī)劃驗收，出具建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證（1000元/棟）。清欠辦出具的無拖欠證明文件建筑企業(yè)養(yǎng)老保證金管理辦公室出具的證明文件3、其它工作：供暖接入申請：工程入住達到一定比例，即

12、可申請接入供暖與清欠辦溝通辦理結(jié)清項目資金返還。與墻改辦溝通辦理墻改基金返還。竣工備案中報批報建注意事項各分項工程完成前需要提前通知報批報建部門，以便于更及時上報各部門，等待各職能部門的現(xiàn)場驗收。竣工備案過程中各項資料的準備工作中，需要工程部積極配合（督促施工方的各項資料）。竣工備案過程中驗收工作，需要工程部各項目相關(guān)負責(zé)人配合完成（準備相應(yīng)資料，陪同現(xiàn)場驗收）。注 意 事 項對外、對內(nèi)聯(lián)系部門及業(yè)務(wù)一覽表部門溝通辦理事宜部門溝通辦理事宜規(guī)劃局修建性詳細規(guī)劃 市政局排水許可單體方案燃氣辦燃氣驗收、燃氣備案報批藍圖人防辦人防證明施工圖人防驗收東營市施工圖審查中心勘察審查氣象局避雷審查施工圖審查避雷驗收墻改辦節(jié)能驗收清欠辦無拖欠