1、.：.；重慶房地產(chǎn)市場調(diào)查分析第一章 重慶市社會經(jīng)濟概略一地理環(huán)境和居住構(gòu)造分析一地理環(huán)境分析重慶市位于中國西南部，長江與嘉陵江交匯處，是一座舉世出名的山城，最突出的特點是地形起伏有致，立體感強。重慶轄區(qū)主要分布在長江沿線，以丘陵、低山為主，平均海拔米。地勢從南北兩面向長江作山谷狀傾斜，起伏較大，多呈現(xiàn)“一山一嶺，“一山一槽二嶺的形貌。轄區(qū)擁有.萬平方公里的土地，設(shè)個區(qū)、個縣和個市。獨特的地形，培育了重慶是一座“山城兼“江城，既是有特大城市的某些特點，又有顯著的鄉(xiāng)村特征。城市不是放射型開展，而是組團式建立。各組團相對自成一體,自發(fā)構(gòu)成商業(yè)中心、居住區(qū)、行政辦公區(qū)等功能區(qū)。二居住構(gòu)造分析由于交通

2、的不便利，致使重慶的區(qū)域居住比較有本地特征。市民在選擇居住時更傾向于其現(xiàn)任務(wù)、原生活的區(qū)域。據(jù)調(diào)查，重慶人乘坐最多的交通工具仍是公交車，幾乎占了/，其次是中巴車約占/，其他依次是計程車、步行及其它交通工具。在購房者或有意向購買的消費者中，中、高收入者較多，經(jīng)常乘坐計程車占%，擁有私家車%。在區(qū)域居住構(gòu)造里面，渝中區(qū)是傳統(tǒng)的行政和商業(yè)區(qū)，也是原來重慶人心目中的“高尚居住區(qū)域，沙坪壩區(qū)是教育文化區(qū)，江北、渝北是新興的城區(qū)，南岸區(qū)是工業(yè)和旅游區(qū)。雖然，重慶沒有上海原來“寧要浦西一張床，不要浦東一間房的居住構(gòu)造趨向，但由于兩江分割和交通不便帶來的傳統(tǒng)居住構(gòu)造在短期內(nèi)不易發(fā)生艱苦變化。隨著全市路橋一票制

3、的實行，南岸與北部新城環(huán)境交通的改善以及全市性優(yōu)秀住宅小區(qū)建立，在居住構(gòu)造中南岸和北部新城的比重已有較大提高，逐漸構(gòu)成了渝中區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、北部新城四分天下的格局。 二經(jīng)濟開展情況GDP繼續(xù)穩(wěn)定增長，為房地產(chǎn)開展提供良好外部環(huán)境年至年間，在國家繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加大對西部地域投入力度的推進下，重慶市經(jīng)濟開展快速平穩(wěn)，全市GDP由年的.億元添加到年的.億元，添加了.億元，按可比價錢計算，比年增長.%，增幅高于上年.個百分點，是重慶成立直轄市七年來經(jīng)濟增長較快的一年。穩(wěn)健運轉(zhuǎn)、增長勢頭良好的經(jīng)濟，為房地產(chǎn)業(yè)提供了良好的外部環(huán)境。展望年，隨著國際國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境的繼續(xù)好轉(zhuǎn)，全

4、市經(jīng)濟增長仍將堅持快速、穩(wěn)健勢頭。同時，年，重慶房地產(chǎn)添加值到達.億元，全市GDP約%的增幅中，房地產(chǎn)就占了近%。加上相關(guān)行業(yè)，房地產(chǎn)對GDP直接與間接奉獻在%以上。房地產(chǎn)初次成為支柱產(chǎn)業(yè)之一，這在一定程度上改動了重慶過于單一的經(jīng)濟構(gòu)造，為重慶開展成為長江經(jīng)濟中心奠定了根底。重慶市歷年國內(nèi)消費總值曲線圖數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計年鑒二產(chǎn)業(yè)構(gòu)造優(yōu)化，促進經(jīng)濟進一步增長第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)在堅持穩(wěn)定增長的同時逐漸實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)構(gòu)造優(yōu)化。產(chǎn)業(yè)構(gòu)造由年末的. ：. ：.演化為年末的 ：. ：.。年重慶市一產(chǎn)業(yè)添加值.億元，增長.%；第二產(chǎn)業(yè)添加值為.億元，增長.%；第三產(chǎn)業(yè)添加值為.億元，增長.%。顯示出第一產(chǎn)

5、業(yè)占GDP比重逐年下降，第二及第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重逐年上升，重慶市國民經(jīng)濟的增長主要得益于第二、第三產(chǎn)業(yè)，特別是第三產(chǎn)業(yè)的快速增長。第三產(chǎn)業(yè)中，新興產(chǎn)業(yè)如房地產(chǎn)、旅游、信息效力、廣告、社會效力等行業(yè)開展明顯加快，就業(yè)人員快速添加，社會經(jīng)濟效益增長顯著。第三產(chǎn)業(yè)快速增長帶來的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造優(yōu)化，闡明了重慶經(jīng)濟更有活力，經(jīng)濟構(gòu)造也向現(xiàn)代型方向好轉(zhuǎn)。重慶市國內(nèi)消費總值產(chǎn)業(yè)構(gòu)造%年份第一產(chǎn)業(yè).第二產(chǎn)業(yè).第三產(chǎn)業(yè).數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計年鑒三重慶市根底建立情況至年期間重慶市強化了根底產(chǎn)業(yè)和根底設(shè)備的建立,尤其是加大了對交通運輸郵電、市政設(shè)備及住宅建議的投資力度，從而極大的改善了城市容顏和投資環(huán)境。年全年城市根

6、底設(shè)備建立完成投資億元，同比增長.%。其中交通運輸占全市根底設(shè)備總投資的.%，年內(nèi)，渝長、長涪、渝合、長梁、梁萬、渝黔一期高速公路相繼建成并投入運用；渝黔二期、渝臨、渝合二期高速公路、渝懷鐵路、渝遂鐵路、江北機場航站區(qū)擴建、寸灘港口碼頭及三峽庫區(qū)碼頭擴建等工程建立進展順利，集水運、鐵路、公路、航空為一體的立體綜合交通運輸網(wǎng)絡(luò)進一步得到完善。各艱苦投資工程主要有“半小時主城、長江一路改造、大坪循環(huán)道改造、中興路石板坡立交、渝澳大橋二期工程、四公里立交橋等。受土地價錢、三材價錢上漲及大規(guī)模拆遷建立等諸多要素影響，年重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資力度進一步加大，投資增速繼續(xù)高走，各月投資增幅均堅持在%以上。全年

7、累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資.億元，同比增長.%，占全社會投資總量的.%，比重較去年同期上升.個百分點。其中，住宅投資.億元。四居民收入穩(wěn)定添加，生活程度不斷提高城鄉(xiāng)居民生活程度繼續(xù)提高。一是年全年城市居民人均可支配收入接近美圓，已超越人均美圓的根本小康程度；二是全年實現(xiàn)社會消費品零售總額.億元，比上年增長.%，增幅比上年高出.個百分點。新一輪消費熱潮逐漸構(gòu)成，住房、汽車、電子通訊設(shè)備繼續(xù)旺銷。全年商品住宅、汽車、通訊器材銷售額分別增長了.%、.%和.%，消費構(gòu)造晉級趨勢進一步明顯。城市居民消費逐漸向教育、醫(yī)療保健、通訊、居住不含購買住房等非實物消費傾斜。深化住房制度改革對居民的消費產(chǎn)生宏大影響，部

8、分收入和很大部分存款投資于住房。最能反映居民家庭生活程度的恩格爾系數(shù)不斷下降，年重慶城市和鄉(xiāng)村居民的恩格系數(shù)不斷下降到.%和.%，主城區(qū)居民的生活程度已接近實現(xiàn)“小康，消費構(gòu)造得到了明顯改善。充分顯示出重慶市居民特別是主城區(qū)居民生活程度大幅度提高，消費需求旺盛，經(jīng)濟收入穩(wěn)步增長，使住房、旅游、通訊、教育等成為新的消費熱點。重慶市年至年人均GDP變動圖 單位：元資料來源：重慶市至年社會消費品零售總額 單位：億元資料來源：重慶市統(tǒng)計年鑒三人口情況截止年底重慶全市的總?cè)丝跒槿f人，人口自然增長率為.，總戶數(shù)約為萬戶，平均每戶居住人數(shù)為.人。重慶市現(xiàn)已成為中國人口最多的城市，占全國總?cè)丝诘?%，位居全國

9、第位。隨著重慶城市化的進程，大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，來渝務(wù)工經(jīng)商人員的增多，將產(chǎn)生大量的住宅需求。重慶市主要年份總?cè)丝诩胺寝r(nóng)業(yè)人口數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計年鑒主城區(qū)人口分布變化呈以下特點：一渝北區(qū)人口最多，九龍坡區(qū)人口增長率最快。老城區(qū)及老工業(yè)區(qū)人口下降，其他區(qū)人口平穩(wěn)增長。隨著舊城區(qū)發(fā)行和新區(qū)的開發(fā)建立，渝中區(qū)和大渡口區(qū)的人口開場下降，居民開場從人口擁堵、土地緊張的渝中區(qū)和工業(yè)污染較重的大渡口區(qū)向外區(qū)遷居；江北、渝北及南岸區(qū)是人口的主要遷入?yún)^(qū)。二人口密度與人口變動大致一樣，渝中區(qū)人口密度仍是最高。全市總的人口密度為人/平方公里，在八個主城區(qū)，渝中區(qū)的人口密度為最高，人口密度每平方公里超越人

10、，渝北區(qū)人口密度最低，人口密度每平方公里不到人。從人口密度上來看，近兩年內(nèi)，江北區(qū)的人口密度增長率最高，其次是南岸區(qū)，而渝中區(qū)人口密度增長率位居主城區(qū)各區(qū)最低值。三區(qū)人口增長與各區(qū)經(jīng)濟開展情況尤其是房地產(chǎn)業(yè)的開展有嚴密的聯(lián)絡(luò)。渝中區(qū)的人居情況曾經(jīng)處于超飽和形狀，房屋建筑只能往高處開展這也是渝中區(qū)高層建筑位居重慶各城區(qū)第一位的根本緣由，導(dǎo)致房屋居住質(zhì)量不高；而相比之下，南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)的人口密度較小，其房地產(chǎn)開展?jié)摿ο鄬^大。尤其是江北區(qū)與南岸區(qū)，離渝中區(qū)解放碑中心商務(wù)區(qū)與中心商圈間隔 較近，交通方便，相對滿足重慶人居家、購物的現(xiàn)代需求。與此同時，渝中區(qū)從功能上來說已愈來愈趨向于商業(yè)、

11、信息、貿(mào)易為主導(dǎo)的專門商務(wù)區(qū)，而南岸區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)在開展本身產(chǎn)業(yè)的同時，也成為市民選擇居家地的主要地域。三根據(jù)全國第五次人口普查結(jié)果，同年第四次人口普查相比，歲及以上人口的比重上升了.個百分點，表現(xiàn)出一定程度上的人口老齡化速度加快。隨著人口老齡化速度的加快，城市居民住宅構(gòu)造在一定的階段也將發(fā)生相應(yīng)的市場變化。這種構(gòu)造的變化與一個地域的民族、文化、教育、經(jīng)濟等多種要素有著親密的關(guān)系。并且與第四次人口普查相比，十年零四個月共增長了.萬人，增長率為.%，平均每年添加.萬人，增長率為.%。其中主城六區(qū)渝中區(qū)、南岸區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)人口為.萬人，占重慶市總?cè)丝诘?%。數(shù)據(jù)來源

12、：四人口分布各城區(qū)的地理環(huán)境與經(jīng)濟構(gòu)造等導(dǎo)致人口的詳細分布呈現(xiàn)出不平衡情況。例如，渝中區(qū)各街道人口密度均較大，尤其是解放碑新華路、朝天門、儲奇門、一號橋、人和街、上清寺、兩路口、大坪等，相對而言李子壩地段較為疏松。而南岸區(qū)的人口密度主要集中在南岸商圈附近，越往周圍分散，人口密度相對減少，尤其是從南岸商圈沿四公里、五公里、六公里方向延伸，人口密度逐漸稀少。重慶市是一個重工業(yè)開展城市，近幾年商業(yè)經(jīng)濟的開展使城區(qū)建立呈現(xiàn)新舊交替情況，人員居住與商業(yè)運營沒有嚴厲的區(qū)分，加上重慶人對都市生活的“固著情結(jié)如老解放碑人對解放碑的情結(jié)，導(dǎo)致商業(yè)越興隆地段，人口密度越大。其次，人口密度與各城區(qū)工業(yè)分布情況、教育

13、分布情況也親密相關(guān)。五人口文化程度重慶主城區(qū)人口文化程度構(gòu)造 有效樣本量小學(xué)及以下初 中高中/中專/技校大學(xué)專科大學(xué)本科研討生或以上人數(shù)百分比(%).數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局人口普查資料調(diào)查顯示，重慶市主城區(qū)人口的文化程度比重慶市總體人口文化程度高，這與城市的區(qū)域經(jīng)濟開展成正比。然而，與國內(nèi)同等經(jīng)濟規(guī)模的城市相比，重慶主城區(qū)家庭中具有高學(xué)歷的人口比重較小，文化程度普遍偏低。又據(jù)調(diào)查了解，重慶各經(jīng)濟單位近年來普遍注重文化程度的普及與提高，成人教育較為普及，這一定程度地提高了重慶從業(yè)人員的文化教育程度。此外，重慶市人口的文化程度總體上來說也在不斷的提高。與年第四次人口普查相比，全市每萬人中擁有各種受

14、教育程度的人數(shù)出現(xiàn)了如下變化：具有大學(xué)程度的由人上升為人，具有高中程度的由人上升為人，具有初中程度的由人上升為人，具有小學(xué)程度的由人下降為人。城市人口文化程度的提高，有助于消費市場的引導(dǎo)。四城市化進程加速，房地產(chǎn)業(yè)面臨艱苦機遇目前重慶城鎮(zhèn)化程度只需.%，低于全國平均程度。按照政府規(guī)劃將在年提高到%。隨著城鎮(zhèn)人口的增多和住房建立重點由城市中心區(qū)向周邊地域的轉(zhuǎn)移，住宅需求量亦將同步添加。據(jù)測算，“十五期間重慶市城鎮(zhèn)居民住宅潛在需求量年均約萬平方米左右，這必然將成為重慶市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)開展的強大動力。這種加速城市化的進程，政府已由“方案變?yōu)閷嵺`行動。首先政府正加緊進展以“八小時重慶和“半小時主城區(qū)工程

15、為主的根底設(shè)備建立；未來幾年內(nèi)將相繼建成幾個百萬人的衛(wèi)星城市；把渝中區(qū)作為未來“中央商務(wù)圈的規(guī)劃建立和都市興隆經(jīng)濟圈城鎮(zhèn)面積的擴展等都將極大地促進房地產(chǎn)開發(fā)的開展。其次，舊城改造的大規(guī)模實施，如江北城片區(qū)，化龍橋片區(qū)的拆遷改造建立的啟動以及居民的大規(guī)模外遷，也將為房產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)買賣帶來現(xiàn)實的開展機遇。五消費程度提高，消費構(gòu)造改善從年代后期起，中國居民的整體消費構(gòu)造已從滿足“溫飽型向“小康型轉(zhuǎn)變，相當一部分高收入的居民群體開發(fā)向“富有型轉(zhuǎn)變。消費重點由衣、食為主轉(zhuǎn)向住、用、行為主。對于重慶城市居民消費重心發(fā)生轉(zhuǎn)移，消費需求發(fā)生三個方面的重要轉(zhuǎn)向，一是根本消費逐漸向居住、交通、通訊等領(lǐng)域擴展，二

16、是日用品類消費進入更新?lián)Q代時期，并向品牌化開展，三是文化教育及知識產(chǎn)品的消費比重明顯添加。反映在支出構(gòu)造上，日常消費中，吃、穿、用消費支出下降了個百分點，住、行、醫(yī)、教育支出提高了個百分點。重慶市是開展中的新興直轄市，但人均收入與京、津、滬、粵相比仍有一定差距。重慶市主城區(qū)居民家庭消費已步入小康階段根據(jù)恩格爾系數(shù)判別。醫(yī)療保健和住房支出的大幅增長，已成為重慶市城鎮(zhèn)居民家庭生活的兩大消費熱點。隨著經(jīng)濟的開展，居民家庭收入的增長幅度將會加快。六重慶各區(qū)域主要商業(yè)情況綜觀重慶市各行政區(qū)域的經(jīng)濟開展，呈現(xiàn)出多樣性和不平衡性：一渝中區(qū)渝中區(qū)是重慶市乃至西南地域最大的商貿(mào)中心、金融中心、科技中心、水陸交通

17、樞紐。據(jù)統(tǒng)計年全區(qū)國內(nèi)消費總值實現(xiàn).億元，比上年增長.%；人均國內(nèi)消費總值到達.萬元，全區(qū)社會消費品零售總額達億元，同比增長%。渝中區(qū)有各類商品市場個，市場運營面積達萬平方米，其中具有代表性的朝天門綜合買賣市場，由個買賣區(qū)組成，市場建筑面積達萬平方米，主要從事服裝、小商品百貨的零售。渝中區(qū)的專業(yè)市場還包括有：菜園壩市場群，全年成交達.億元；新華路家電零售市場，全年成交額達億元；學(xué)田灣小儀器市場，全年成交額達.億元；大坪汽摩配市場，全年成交額達億元。解放碑商業(yè)區(qū)集中了重慶市各大型綜合商廈，從傳統(tǒng)運營的國營百貨商場，到集購物、休閑、文娛于一體的綜合商廈，是商家必爭之地。其中具代表性的商場有：重慶百

18、貨大樓、新世紀百貨、新華書店、大都會廣場、王府井百貨等。渝中區(qū)作為重慶政治、經(jīng)濟中心，對重慶市經(jīng)濟開展發(fā)揚了越來越大的作用，其功能上趨于更加單一化，以政治、經(jīng)濟、信息、商貿(mào)、物流、都市旅游為重點成為渝中區(qū)的興市方針，這在一定程度上改動了過去人們將渝中區(qū)作為居住地首選的消費心思，人們更情愿在渝中區(qū)任務(wù)，而將臨近的南岸區(qū)、沙坪壩、江北區(qū)等作為居住地，同時渝中區(qū)的開發(fā)程度已非常高，二度開發(fā)的本錢將會成倍添加，這也是目前渝中區(qū)房地產(chǎn)開展后勁缺乏的主要緣由。二江北區(qū)江北區(qū)位于重慶市主城區(qū)，是建立中的北部新城的中心，是重慶市未來的行政中心、科技中心、文化藝術(shù)中心和交通樞紐。它現(xiàn)有各類商業(yè)網(wǎng)點多個，運營面積

19、萬平方米，據(jù)統(tǒng)計，年全區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)消費總值.億元，社會消費品零售總額達.億元，集市成交額為.億元。江北區(qū)主要大型的商場分布情況為：建新北路沿線協(xié)信黃金海岸、重百大樓江北分店、世紀新都、華聯(lián)商廈和龍湖北城天街，營業(yè)面積超越萬方。家樂福金觀音店，總建筑面積超越萬平方米，年營業(yè)額達億元以上，盤溪蔬菜零售市場全年成交額達億元。黃花園大橋、重慶至涪陵高速公路相繼建成，加之重慶江北國際機場的擴建，江北成為重慶聯(lián)絡(luò)世界的窗口。江北區(qū)由于其獨特的地理優(yōu)勢，使之成為重慶繼渝中區(qū)之后綜合實力第二大區(qū)，隨著政府遷址江北，對江北的房地產(chǎn)開展起到了極大的促進作用，自年起構(gòu)成了江北投資熱，但由于江北區(qū)是一個以工業(yè)見長的地域

20、，有重慶長安等一批大型工業(yè)企業(yè)，其商業(yè)被建新北路分隔，購物環(huán)境相對較差。現(xiàn)正在興建的江北步行街將完全改動江北的商業(yè)規(guī)劃，對江北區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)及投資產(chǎn)生深遠的影響。江北區(qū)與北部新城作為政府所在地、臨近機場和規(guī)劃中的新火車站，交通將進一步改善。隨著五里店、黃泥磅地域眾多中高檔物業(yè)的開發(fā)，將有眾多具有較強消費才干的人群入住江北及北部新城，為江北商圈提供了新的潛在消費人群。在宏觀環(huán)境上，政府在江北更是規(guī)劃出重慶最大面積達.公頃的休閑步行街，在步行街中，將修造三座廣場及寬度達米的架空層橫躍建新北路，將從根本上處理江北商圈在地理、交通、規(guī)劃、上的缺陷，特別是三大廣場之一的現(xiàn)代文化廣場，面積達平方米，并將重

21、現(xiàn)觀音古橋，添加該地域的文化內(nèi)涵。龍湖花園的開發(fā)商中建科在江北興建的北城天街，引進了知名的華聯(lián)超市，重慶知名開發(fā)商協(xié)信集團在觀音橋轉(zhuǎn)盤開發(fā)大型商業(yè)物業(yè)黃金海岸，同樣知名開發(fā)商東和物業(yè)，在五黃路中心地帶，開發(fā)“皇冠自在城，這些個案都將進一步昌盛江北商圈。政府方案經(jīng)過宏觀大環(huán)境的改善，使江北商圈具有與解放碑商圈競爭的才干，并在重慶幾個城區(qū)的商圈中脫穎而出。雖然江北的潛在優(yōu)勢較多，但因其與解放碑臨近，及眾多規(guī)劃需政府實真實在的落實，因此近期該商圈在重慶市的商業(yè)位置不會出現(xiàn)大的變動。沙坪壩區(qū)沙坪壩中心商圈是指商業(yè)步行街至綠色文化藝術(shù)廣場一線為主線，輔以南開商業(yè)步行街。這里是沙坪壩人流量最大，大小商家最

22、集中的地方。各類效力營業(yè)面積達多萬平方米，重百沙坪壩店、明日百貨、新世紀百貨沙坪壩店，金誠廣場、巴黎廣場、融信大廈，、華夏銀座、華宇廣場、立海國際商務(wù)公寓等都在此中心區(qū)，提供吃喝玩樂效力的小型商家也密布其間。去年日均人流量逾萬人，主要商場營業(yè)額達億元，其中重百沙坪商場銷售額達億元，超越重百解放碑總店，可見沙區(qū)購買力非同普通。沙坪壩間隔 解放碑較遠，受主流商圈影響較小，長期以來其商業(yè)開展都自成體系，由于沙坪壩的購買力組成很有特征，平日主要由高收入的知識分子、政府任務(wù)人員、純消費型大中學(xué)學(xué)生等構(gòu)成，周末甚至吸引了北碚、井口、雙碑的消費者，這給沙坪壩中心商圈的零售運營帶來了極大契機，也給商業(yè)定位和商

23、場布置，甚至商用物業(yè)營銷帶來了較大的靈敏性和便利性，使沙坪壩步行街中心商圈人潮涌動，商機澎湃！沙坪壩作為重慶市第二商圈，其商業(yè)開展牽動全市商業(yè)開展的脈博，目前上規(guī)模已營業(yè)的商場主要有：好又多量販、新世經(jīng)凱瑞商都、立洋百貨、華宇時髦商業(yè)廣場、金鷹女人廣場、華夏銀座、賽博數(shù)碼、欣陽百貨、三峽廣場。四九龍坡區(qū)楊家坪商圈由于地上商場運營面積較少，而且地下通道為人行必經(jīng)之道，使得地下商場能占據(jù)一席之地。據(jù)悉，僅楊家坪地下商場一家去年商品零售總額就超越億元。這就構(gòu)成了楊家坪獨特的“地面+地下商圈。由于商業(yè)氣氛太淡，商業(yè)構(gòu)造不合理，九龍坡消費外流嚴重，為留住消費，政府下決心興建楊家坪商業(yè)步行街，其中以楊家坪

24、轉(zhuǎn)盤為中心的平方公里的商業(yè)步行街將在年底建成并“開街營業(yè)，這樣呵斥一個最直接的后果就是：商業(yè)面積的大放量。躍華商都、晉愉城市彩園、建立廣場，三個區(qū)域商業(yè)“航母的先后“起航，加上鶴頭路B區(qū)的改造將用于商業(yè)用途，以及上海銀星集團將步行街周圍打造“上海中心。斌鑫集團將在新華四村開發(fā)商業(yè)物業(yè)未來兩三年內(nèi)，商業(yè)面積將添加萬平方米，如算上社區(qū)門面這一面積將更為可觀；其次產(chǎn)商業(yè)構(gòu)造的調(diào)整，商業(yè)面積放量絕不能視為中、低檔商業(yè)量上的擴張，而應(yīng)是質(zhì)的提升。晉愉彩園已勝利引進新世紀百貨，躍華商都也鄭重在引進品牌商家的任務(wù)中大做文章。隨著步行街的啟動，未來兩三年內(nèi)，楊家坪商圈將會重新“洗牌；同時輕軌較新線全面建成后，

25、可構(gòu)成頂峰期單向每小時萬人流的運載才干，年客流量可達億人次，而楊家坪處在較新線樞紐位置，對商業(yè)推進是革命性的。輕軌沿線大坪、大渡口等區(qū)域居住人口眾多，商業(yè)配套滯后，商業(yè)功能不齊全，輕軌建成后，區(qū)域的銜接更加有時機吸引更多外區(qū)客戶前往楊家坪商圈消費。五南岸區(qū)南岸區(qū)與渝中區(qū)僅有一江之隔，長江大橋通車前，兩岸主要依托長江索道聯(lián)絡(luò)，八十年代彈子石地域棉紡企業(yè)的興起，加之南岸區(qū)區(qū)政府位于上新街，使彈子石、上新街成了南岸區(qū)經(jīng)濟的重心點和商貿(mào)中心。經(jīng)過十幾年的開展，特別是長江大橋和鵝公巖大橋的通車，南岸區(qū)的經(jīng)濟重點轉(zhuǎn)移到南坪鎮(zhèn)并已實現(xiàn)市場、網(wǎng)點規(guī)劃的戰(zhàn)略重點轉(zhuǎn)移，建立規(guī)模擴展，設(shè)備程度提高，各類市場構(gòu)造趨于

26、合理。網(wǎng)點、市場建立呈現(xiàn)繼續(xù)開展的良好勢頭。全區(qū)已建成以大型商貿(mào)設(shè)備為主，采用現(xiàn)代化運營、管理方式為主的貿(mào)易區(qū)；建成以會議、展覽為標志的會展中心區(qū)；以舊車、機動車為龍頭的專業(yè)市場零售區(qū)；以餐飲、休閑、文娛為特征的南濱路景觀休閑區(qū)；與生活小區(qū)內(nèi)的市場和連鎖店、零售網(wǎng)點共同構(gòu)成全區(qū)的商業(yè)設(shè)備規(guī)劃網(wǎng)絡(luò)。全區(qū)共建成各類市場個，面積萬平方米，擁有各類大中型網(wǎng)點平方米以上個，面積萬余平方米；在建、擬建的大中型商業(yè)設(shè)備個，面積萬平方米。還另有證券、人才、勞動力、房地產(chǎn)等消費要素市場。全區(qū)目前擁有市場個，其中專業(yè)零售市場個，消費品市場個，建立了以區(qū)域性市場為龍頭，地方性消費生活資料市場為骨干，各類消費品市場為

27、根底的市場框架體系。南坪南路區(qū)塊在南岸區(qū)政府的合理規(guī)劃和引導(dǎo)下，開展成為專業(yè)市場區(qū)，如汽配城、機動車買賣市場、二手車買賣市場、重慶家具市場等專業(yè)買賣市場。南坪西路集中了百盛百貨、北京華聯(lián)近期開業(yè)、新世紀江南商都、諾馬特超市、金臺百貨、流行前線地下商業(yè)街、山城平價超市、昌龍百貨、浪高地下商場等.初步構(gòu)成了以大型綜合性百貨、大型超市為主，各類中小型百貨及店鋪商業(yè)為輔的中心商業(yè)區(qū)，其營業(yè)面積達萬平方米。在政府規(guī)劃中，現(xiàn)有步行街將不斷擴容，并最終構(gòu)成占地萬平方米、商業(yè)面積多萬平方米的超大型綜合性商業(yè)步行街區(qū)。南坪東路區(qū)塊以眾多中小臨街商鋪為主，以及宏聲廣場的地下宏聲商業(yè)廣場。作為南岸區(qū)與外區(qū)銜接的重要

28、車站南坪公交車總站就位于該區(qū)域。南岸與外區(qū)的交通車幾乎都以南坪公交總站為中轉(zhuǎn)點，但政府已規(guī)劃將公交總站搬遷出主城區(qū)，加上重百整體搬遷至天龍廣場，這已成為該區(qū)塊商業(yè)開展的重要抗性。隨著南岸區(qū)政府的不斷傾力打造，具有“重慶外灘之稱的南濱路已逐漸成為集陪都文化、大禹文化、川江文化、宗教文化、飲食文化等諸多內(nèi)涵為一體的都市景觀商業(yè)帶。已成人氣鼎沸之勢，吸引了眾多本地市民和外地游客到此觀光、休閑、文娛、就餐。南濱路成為重慶夜景經(jīng)濟的代名詞。雖然，目前該區(qū)域總體規(guī)模不大，其影響力卻覆蓋整個重慶主城區(qū)。隨著南濱路沿線各樓盤的商業(yè)設(shè)備相繼問世，加上政府的大力扶持，該區(qū)域必然成為重慶最具人氣、活力和質(zhì)量的地域之

29、一。七宏觀環(huán)境小結(jié)綜上所述，重慶市的國民經(jīng)濟正在繼續(xù)安康穩(wěn)定的開展，各項經(jīng)濟目的逐年增長，城市化進程加速，城市容顏日新月異，交通及投資環(huán)境大為改善，城鄉(xiāng)居民的收入與支出逐年添加，不斷提高，商業(yè)開展日益成熟。作為西部獨一的直轄市，重慶市正在逐漸穩(wěn)定本人的交通、能源、經(jīng)濟和商貿(mào)中心位置。目前正值中國參與WTO和西部大開發(fā)的大好時機，西部個省、市、自治區(qū)地域遼闊，人口眾多，資源豐富，必將成為投資重點；而重慶市的經(jīng)濟根底和投資環(huán)境在西部各省市中獨樹一幟，必會成為西部大開發(fā)的重點城市，城市的經(jīng)濟將得到更大的開展，這為本市的各行各業(yè)，特別是房地產(chǎn)業(yè)帶來了不可多得的開展契機。重慶市自然環(huán)境一重慶主城區(qū)主要景

30、觀分布景觀所在區(qū)域景點渝中區(qū)朝天門碼頭、鵝嶺公園、枇杷山公園、人民大禮堂、珊瑚壩公園、紅巖村革命烈士留念館等南岸區(qū)南山公園、老君洞、一棵樹、慈母山溫泉、科普中心等北部城區(qū)花卉園、寶圣湖等沙坪壩區(qū)沙坪公園、烈士陵園、歌樂山、平頂山公園等九龍坡區(qū)華巖寺、海蘭云天等大渡口區(qū)巴南區(qū)南溫泉、南湖、橋口壩溫泉、東泉等重慶市的旅游資源非常豐富，可供游覽觀賞的景點達多處，國家級風(fēng)景名勝有縉云山、四面山和長江三峽，全國重點文物維護單位有八路軍駐渝辦事處舊址、中美協(xié)作所集中營舊址、寶頂山摩崖造像、北山摩巖造像，還有合川釣魚城古戰(zhàn)場、抗戰(zhàn)遺址、萬盛石林、銅鼓灘漂流、統(tǒng)景峽谷風(fēng)光、東泉熱洞及洞穴群等等，市內(nèi)風(fēng)景區(qū)總共

31、為個，其中國家級風(fēng)景區(qū)為個。三峽工程的興建和重慶周邊環(huán)形旅游線的構(gòu)成給重慶旅游帶來空前的開展契機，重慶極為豐富的自然和人文旅游資源正在逐漸展現(xiàn)出來，一個以重慶為中心的大三峽旅游區(qū)域以其獨有的魅力將吸引更多的游客。 豐富的旅游資源為重慶市經(jīng)濟的騰飛添加了動力，據(jù)市旅游局的統(tǒng)計顯示，近年來重慶市外出旅游的市民和來渝的外地游客呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢，對重慶市經(jīng)濟開展奉獻率初步估計在%左右。作為房地產(chǎn)工程的開展，城市景觀的發(fā)掘和改善將對提升城市綜合籠統(tǒng)和城市人居環(huán)境有非常大的協(xié)助 。綜合國內(nèi)其他地域，上海以浦東東方明珠電視塔作為上海市的標志性建筑，極大地促進了浦東的開發(fā)和陸家嘴金融區(qū)的開展，而黃浦江外灘的

32、改建也為外灘金融業(yè)的再度振興提供了強大的助推劑。作為重慶市擁有非常豐富的自然和人文景觀，假設(shè)能進一步開掘和開發(fā)，將對城市和區(qū)域經(jīng)濟有非常大的促進作用。二重慶市自然地理環(huán)境重慶市是中國西南地域和長江上游最大的經(jīng)濟中心城市，中國經(jīng)濟興隆的東部地域與資源富集的西部地域的結(jié)合部，在地貌構(gòu)成上，最典型的特征是山多河多。眾多山脈連綿起伏，大小河流縱橫交錯。地貌構(gòu)造比較復(fù)雜，主要有個特點：一是地勢起伏大，層狀地貌清楚。二是地貌類型多樣，以山地、丘陵為主。三是地貌形狀組合的地域差別明顯。四是喀斯特別貌分布廣泛。在城鎮(zhèn)地理分布構(gòu)造上，重慶直轄市是由個特大城市、個中等城市、個小城市和多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)組成的復(fù)合型城市。主城

33、區(qū)非農(nóng)業(yè)人口多萬人，為特大城市。中心區(qū)在兩江集合處，呈半島狀，海拔在米米之間。城廓依山傍水，建筑物層層疊疊，構(gòu)成獨特的山城景觀。中心區(qū)是重慶的行政中心，金融、商貿(mào)中心和水陸客運樞紐。萬州、涪陵個中等城市分布在主城區(qū)以東長江沿岸，與主城區(qū)分別相距公里和公里左右。小城市和城鎮(zhèn)呈帶狀分布，主要在江河沿岸和鐵路、公路沿線，密度從西向東逐漸減小。由此使重慶構(gòu)成了特大城市中等城市小城市小城鎮(zhèn)多中心、組團式的城市規(guī)劃，成為全國面積最大、人口最多、二元構(gòu)造突出的新型城市。 重慶市主城區(qū)覆蓋面積較廣，除渝中區(qū)外，其城市整體開發(fā)程度不高，城市擴容潛力非常大，作為城市開發(fā)商而言，其市場前景是非常好的。同時，重慶獨有

34、的山地地貌，有利于建山水結(jié)合的園林城市，對提升城市整體規(guī)劃和城市市容景觀都是非常有利的。重慶市政府已將重慶的山水園林建立作為重慶市政今后開展的一個方向，因此作為開發(fā)商，應(yīng)利用相應(yīng)的政府政策支持，從而提高工程的市場競爭力。三重慶市環(huán)境污染重慶市兩江環(huán)抱，“城是一座山，山是一座城，“山城由此而得名。重慶是一個老工業(yè)基地，為我國經(jīng)濟做出了重要奉獻。與此同時，重慶市也是一個污染比較嚴重的城市，其空氣質(zhì)量和飲水質(zhì)量相比其他大型城市較差。自三峽工程開工以來，重慶市將環(huán)境維護任務(wù)作為振興重慶的重要步驟之一。以改善市民的生存環(huán)境為目的，以環(huán)境維護和園林綠化為重點的戰(zhàn)略思想曾經(jīng)確立。近年來，重慶市加強了城市飲用

35、水源的維護和大氣污染與交通噪聲的治理，確立治理污染源工程項。大氣二氧化硫濃度下降.毫克/平方米，煙塵控制區(qū)覆蓋率達，主城區(qū)空氣質(zhì)量明顯改觀；分析近幾年重慶消費者購買商品房的消費習(xí)慣，“生活方便性是消費者購房的一大思索要素，因此，在重慶這個多經(jīng)濟中心的特大城市中，居民往往首選“當前居住區(qū)域為購房首選區(qū)域。因此，城市的自然景觀只是影響消費者購買的大環(huán)境要素，這種要素對消費者購房的影響力遠不如房地產(chǎn)本身、“交通條件等重要。如江北區(qū)固有的自然景觀極少，但并沒有影響消費者對該區(qū)購房的熱情。在消費者實踐購房過程中，消費者已將“自然景觀的概念了解轉(zhuǎn)化成個人對“社區(qū)居住環(huán)境的了解。因此，他們以為，城市“自然景

36、觀是影響消費者旅游的重要要素，但并不是消費者選擇居住地的重要要素。雖然自然景觀對消費者購房的影響不大重要，但消費者對居住環(huán)境的追求是永久的。這就是開發(fā)商將自然景觀與居住環(huán)境概念轉(zhuǎn)換的意義。第三章 重慶社會文化環(huán)境一居民職業(yè)構(gòu)成與商品房購買的相關(guān)性一年齡構(gòu)造從置業(yè)者的年齡構(gòu)造來看，他們的年齡主要集中在-歲之間，其中-歲的置業(yè)者占置業(yè)人群的.%，-歲的占.%，-歲的占%，-歲的占.%。由以上數(shù)據(jù)，他們推斷出重慶的置業(yè)人群其年齡構(gòu)造趨向于以“中青年消費群為主，這個年齡段層面上的消費者是房產(chǎn)銷售的目的群體。二文化構(gòu)造從置業(yè)者的受教育程度來看，他們中間受過中等教育的置業(yè)者占置業(yè)人群總體的.%，高等學(xué)歷大

37、專以上的置業(yè)者占總體的.%。由此，他們可以以為，重慶的置業(yè)者已具備了一定的文化素質(zhì)。三職業(yè)構(gòu)造從置業(yè)者的職業(yè)構(gòu)造來看，重慶置業(yè)者的職業(yè)構(gòu)成主要以公司職員、個體戶/私營業(yè)主、其他如律師等為主，他們構(gòu)成了置業(yè)人群的主力軍。國家機關(guān)公務(wù)員、教師、醫(yī)生等事業(yè)單位任務(wù)人員由于單位性質(zhì)的緣故，他們多數(shù)思索在本單位購房，隨著人們對商品房高質(zhì)量的進一步追求，在二次購房的人群中，這部分人員比率有一定的上升。四經(jīng)濟情況從置業(yè)者的經(jīng)濟收入情況來看，重慶置業(yè)者的個人穩(wěn)定月收入主要集中在-元之間，占置業(yè)人群總體的.%。個人月收入在元以下的置業(yè)者也占有一定的比例.%。根據(jù)這種景象他們分析，目前重慶推出了購房信貸消費，銀行

38、提供按揭貸款，即使置業(yè)者的個人月收入較低元，只需他們有一份較為穩(wěn)定的收入，置業(yè)購房的動機將促進其購房的需求，從而產(chǎn)生購房行為。五區(qū)域選擇從置業(yè)者的購房區(qū)域趨向來看，重慶置業(yè)者選擇將會在江北區(qū)購房的占.%，選擇將會在渝中區(qū)購房的占%，選擇將會在沙坪壩區(qū)購房的占.%，選擇將會在渝北區(qū)購房的占.%，選擇將會在南岸區(qū)購房的占.%，選擇將會在其他地域購房的占%。經(jīng)過他們多次房地產(chǎn)的調(diào)查，數(shù)據(jù)結(jié)果證明，目前，重慶置業(yè)者思索購房的區(qū)域選擇存在著劇烈的“區(qū)域情結(jié)，換句話說，就是置業(yè)者會考試就近選擇當前居住區(qū)域購房。他們曾經(jīng)習(xí)慣了目前所居住區(qū)域的文化、政治、經(jīng)濟等方面的生活氣氛。二文化教育程度及其對購房的影響沙

39、坪壩區(qū)是文化區(qū)，居民職業(yè)分布以文化、教育及衛(wèi)生為主；渝中區(qū)是經(jīng)濟商貿(mào)中心，居民職業(yè)分布以公司職員、白領(lǐng)階層為主；大渡口及九龍坡區(qū)是工業(yè)區(qū)，居民職業(yè)分布以工人為主；南岸區(qū)是工業(yè)、旅游、商貿(mào)區(qū)，居民職業(yè)分布以工人、運營業(yè)主、職員為主。在全市人口中，接受大學(xué)指大專以上教育的.萬人，占.%；接受高中含中專教育的.萬人，占.%，接受初中教育的.萬人，占.%；接受小學(xué)教育的.萬人，占.%以上各種教育程度的人口包括各類學(xué)校的畢業(yè)生、肄業(yè)生和在校生。與年第四次人口普查相比，全市每萬人中擁有各種受教育程度的人數(shù)有如下變化；具有大學(xué)程度的由人上升為人，具有高中程度的由人上升為人，具有初中程度的由人上升為人，具有小

40、學(xué)程度的由人下降為人。全市人口中，文盲人口歲及歲以上不識字或識字很少的人為.萬人。與年第四次人口普查相比，文盲率由.%下降為.%，下降了.個百分點。從以上數(shù)據(jù)的對比，他們可以清楚的看到重慶人的文化教育程度在明顯的上升。受教育程度越高就會遭到更多的尊崇，成為人們追逐的目的，相應(yīng)地其社會位置與經(jīng)濟收入相對提高。這類人群曾經(jīng)根本具備購房置業(yè)的經(jīng)濟支付才干。一旦這類人群中的潛在置業(yè)者有購房置業(yè)的動機時，就會把潛在的動機轉(zhuǎn)變成為現(xiàn)實的購買力。三重慶居民生活形狀與消費行為特征重慶主城區(qū)消費者選擇百貨公司/購物中心的思索要素排名思索要素百分比%質(zhì)量可靠.交通便利.價錢適中.商品種類齊全.效力態(tài)度好.就近.退

41、換商品方便.空間寬闊.經(jīng)常有促銷活動.可送貨上門.大型商品保修.室內(nèi)外裝潢設(shè)計現(xiàn)代化.提供餐飲休憩配套效力.有大量進口商品.除了百貨公司/購物中心以外，隨著中國大中型城市超高零售業(yè)的迅速開展，“超市消費成了現(xiàn)代人消費的一種重要方式。據(jù)調(diào)查，重慶市主城區(qū)消費者中有.%的人員“最近三個月光臨過超市，可見超市市場消費潛力宏大。重慶主城區(qū)消費者最常去的超市排名排名品牌百分比%家樂福.新世紀超市.好又多超市.山城平價超市.十點利.躍華超市.重慶主城區(qū)消費者選擇超市的思索要素排名思索要素百分比%價錢適中.質(zhì)量可靠.交通便利.商品種類齊全.就近.效力態(tài)度好.經(jīng)常有促銷活動.空間寬闊.退換商品方便.提供餐飲休

42、憩配套效力.可送貨上門.大型商品保修.室內(nèi)外裝潢設(shè)計現(xiàn)代化.有大量進口商品.重慶人“好吃是其生活形狀典型的一個方面。通常訪親會友通常喜歡在外聚餐，通常去的飲食場所包括街過特點餐廳、火鍋店、大排檔等，有“夜啤酒提供是消費者選擇聚餐的一個重要要素。近幾年隨著人們物質(zhì)程度的提高，各大酒樓、特征餐廳如川菜“七十二行、“菜根香以及渝派“香積廚等聚集了大量的中等以上消費程度的消費者。火鍋是重慶常勝不衰的一項重要餐飲。重慶人的率直與豪放個性使他們對麻、辣味道較重的菜品表現(xiàn)出濃重的興趣，同時，重慶人喜歡飲食更新，只需消費者口碑中盛傳新品上市，路途再遠也親臨光臨。可以說，重慶人在飲食方面的個性可以總結(jié)成“麻辣情

43、結(jié)、“追求創(chuàng)新。然而，重慶人對西餐的偏好遠遠不及北京、上海與廣州。據(jù)調(diào)查，僅有.%的消費者“最近三個月光臨過西式快餐店。對各大快餐店的選擇意見如下：重慶主城區(qū)消費者最常去的西式快餐店排名排名品牌百分比%肯德基.德克士.麥當勞.美國鄉(xiāng)村雞.重慶主城區(qū)消費者經(jīng)常運用的交通工具.百分比%公共汽車/空調(diào)巴士.小公共汽車.出租車.步行.單位交通車.摩托車.私人汽車.自行車.輪渡.電動扶梯.助動車.其他.重慶主城區(qū)消費者常做的休閑活動排名排名活開工程百分比%看書.逛街購物.聽音樂.去動物園或公園.打麻將.唱卡拉OK.慢跑.打羽毛球.游泳.編織裁剪.打乒乓球.看電影.打游戲機,電腦游戲.種花盆裁.國內(nèi)一天以

44、上的游覽.打籃球.酒吧/咖啡屋/茶室.踢足球.滾軸溜冰.看展覽會.釣魚.打保齡球.聽演唱會/音樂會.國內(nèi)一天往返旅游.繪畫書法.郊游露營.跳迪斯科.扭秧歌/木蘭拳/交誼舞.登山.去博物館或美術(shù)館.打網(wǎng)球.樂器演奏.開汽車兜風(fēng).滑冰.玩滑板.海外游覽.打高爾夫球.重慶主城區(qū)消費者家用汽車比例百分比%有.沒有.表-：重慶主城區(qū)消費者如今汽車來源百分比%自家購買的.單位配發(fā)運用的.表-：重慶主城區(qū)消費者未來購車計劃百分比%計劃買.不計劃買.以上消費者有關(guān)的生活形狀可供開發(fā)商進展小區(qū)規(guī)劃、配套設(shè)備建立等方面參考有關(guān)意見。以上數(shù)據(jù)來源于專業(yè)市場研討公司消費者調(diào)查四居民主要價值取向一不同消費者層對時髦流行

45、目的的認識習(xí)慣：男性中.%的消費者屬于“平實生活指向，女性中.%的消費者屬于“平實生活指向；屬于“時髦流行指向的消費者男性占.%，女性占.%。二不同消費者層對廣告態(tài)度目的的認識習(xí)慣：不同年齡段的消費者對廣告的熱衷程度不同，屬于“廣告冷淡指向、“中間層或“信任廣告指向型消費者各年齡段的所占比率如下：-歲-歲-歲-歲-歲廣告冷淡指向.中間層.信任廣告指向.三不同消費者層對飲食安康目的的認識：不同消費者層的個人月收入對“飲食安康的認知態(tài)度如下： 認識態(tài)度收入情況飲食“溫飽指向中間層安康營養(yǎng)指向無收入.元以下.-元.-元.-元.-元.-元.-元.元以上.四不同性別構(gòu)成的消費者對“價錢態(tài)度目的的認識：屬

46、于“價錢無關(guān)懷指向型的消費者男性占.%，女性占.%；屬于“中間層型的消費者男性占.%，女性占.%；屬于“價錢注重指向型的消費者男性占%，女性占%。五不同窗歷構(gòu)成的消費者對“信息交流目的詳細認識態(tài)度如下：小學(xué)及以下初中高中/中專/枝校大學(xué)專科大學(xué)本科研討生以上信息消極指向.中間層.信息積極指向.經(jīng)過上述幾點描畫，他們可以看出性情耿直、豪爽是重慶人的一大特點。他們業(yè)余時間喜歡邀約三朋四友打麻將。重慶人喜歡吃，特別是對麻辣味重的食品情有獨鐘，火鍋是重慶人最喜歡的一種飲食。重慶人不太注重飲食安康，也不會經(jīng)常吃保健品來補充營養(yǎng)。結(jié)合重慶經(jīng)濟環(huán)境分析，重慶人的收入程度不太高，但他們卻喜歡在大型的商場或文娛

47、場所進展購物與消費。重慶人對于理財?shù)挠^念，他們以為經(jīng)濟上的安定對本身來說非常重要，但他們?nèi)狈鹑谕顿Y方面的知識，有相當一部分人寧愿把錢存入銀行，也有一部分人把錢投資股票進展短線投資，他們不太熱衷于信譽卡消費。五城市主要文化機構(gòu)與設(shè)備分布概略文化設(shè)備建立獲得本質(zhì)性進展，相繼建成紅巖革命留念陳列館、歌樂山烈士陵園紅巖魂廣場及陳列館。大足石刻勝利列入世界文化遺產(chǎn)名目，成為我國第處世界文化遺產(chǎn)，檔案館個。全年出版各類報紙.億份，比上年增長.%，各類雜志萬冊、圖書.億冊，分別增長.%和.%.重慶現(xiàn)有文化機構(gòu)主要包括：重慶市文化局、重慶新聞出版局、重慶市川劇院、重慶市廣播電視局、重慶市京劇團、重慶市話劇

48、團、重慶市越劇團等。第四章 重慶市房地產(chǎn)及相關(guān)政策環(huán)境分析年度眾所周知，房地產(chǎn)是與國家政策親密相關(guān)的一個行業(yè)，政策方向的變動直接影響到這個行業(yè)的開展，作為這個行業(yè)的市場主體開發(fā)商對政策的敏感度和運用力必然影響其工程運作的順利程度。所以，他們特將年重要的政策、法規(guī)以及政府新舉措搜集、整理如下： 一房地產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)年可以說是重慶房地產(chǎn)的“政策拉動年，重慶市政府出臺了一些艱苦政策，對房地產(chǎn)業(yè)起到了明顯的拉動作用：一重慶主城區(qū)土地價錢上漲內(nèi)容列示：重慶市國有土地運用權(quán)基準地價 單位：元/平方米用途土地級別商業(yè)用地年住宅用地年工業(yè)用地年注： 上表基準地價為城鎮(zhèn)國有土地“五通一平條件下的平均價錢。 國有土

49、地開發(fā)程度修正系數(shù)及容積率修正系數(shù)由市國土房管局另行制定公布。 上表基準地價包括土地獲得費、土地開發(fā)費及土地增值收益土地出讓金等。數(shù)據(jù)來源：重慶市國有土地運用權(quán)出讓金規(guī)范單位：元/平方米用途土地級別商業(yè)用地年住宅用地年工業(yè)用地年數(shù)據(jù)來源：注： 上表所列為樓面價出讓金 上表所列土地出讓金不包括新征建立用地有償運用費、拆遷安頓補償及土地開發(fā)等費用。 上表所列土地出讓金可根據(jù)實踐用途的效益差別及土地位置條件的優(yōu)劣進展適當浮動，浮動范圍不超越正負%。意義：重慶市政府從年月日起，調(diào)整了主城區(qū)國有土地級別基準地價和土地出讓金規(guī)范。其中，商業(yè)、住宅用地平均增長%，工業(yè)用地維持原有規(guī)范。此次地價的調(diào)整不但一方

50、面使房地產(chǎn)市場理性升值，另一方面促進國有資產(chǎn)增值保值。還由于政府和媒體的大力宣傳，使市民第一次直接感受房價升值的能夠性，刺激了購房者買賣積極性。年月房地產(chǎn)市場由淡季奇觀般地變成了銷售旺季，大部分消費者以為房地產(chǎn)存在上漲空間。現(xiàn)實上，由于政策拉動，-年年房地產(chǎn)售價不斷延續(xù)攀高。二重慶房地產(chǎn)規(guī)費上漲過去，重慶市規(guī)費不斷處于全國較低程度。去年重慶市政府全面上調(diào)配套費，由過去的每平米.元上調(diào)到元。意義：配套費上調(diào)一方面會導(dǎo)致房價被動上漲，另一方面也會促進政府在各項根底配套上的投入和完善。三開場施行內(nèi)容列示以下就該規(guī)定的一些相對重要的內(nèi)容節(jié)選如下：車位添加：要求，新建、改建、擴建的建筑必需按規(guī)定設(shè)置停車

51、位。停車位的數(shù)量由建筑面積確定，居住建筑每平方米至少設(shè)置個停車位；其中，地面停車位應(yīng)不少于總停車位的%。添加公眾空間：對添加公共開放空間的開發(fā)商制定了優(yōu)惠。核定建筑容積率小于時，每提供平方米開放空間，允許添加建筑面積.平方米。容積率大于等于小于時，每提供平方米開放空間，允許添加建筑面積.平方米。容積率大于等于時，每提供平方米開放空間，允許添加建筑面積平方米。采光透亮化：以主采光面相對平行布置的建筑間距而言，住宅主要采光面之間的間隔 ：舊城改造區(qū)不小于平均高度的.倍，新建區(qū)不小于平均高度的倍。以下兩種情況：一是層及層以下，或計算高度小于或等于米；一是層及層以上，或計算高度大于米、面寬大于米的住宅

52、，都按此執(zhí)行。建筑物退后：臨街建筑必需退讓到道路紅線后，臨支干道后退不小于.米；臨次干道后退不小于米；臨主干道后退不小于米。綠地將變大：舊城改造區(qū)綠地率不低于%，新建區(qū)綠地率不低于%。建立用地內(nèi)應(yīng)有集中綠地，面積不得小于建立用地面積的%。另外，綠地控建區(qū)內(nèi)，只能以低層建筑為主，綠地率不得低于%，建筑密度不得高于%。意義這些法規(guī)的制定和公布，闡明重慶市房地產(chǎn)市場曾經(jīng)全面進入買方市場，而且政府也清醒地認識到這一市場法那么，并加以監(jiān)控和扶持。如何建立更具人性化的建筑，如何面對更挑剔的消費者，是擺在開發(fā)商面前的一道艱苦課題。四年月日起開場實施內(nèi)容列示這是重慶首個房地產(chǎn)買賣權(quán)威性法規(guī)，它對目前房地產(chǎn)買賣

53、的各方面都有了明確的規(guī)定，與過去不同點主要有：商品房銷售以套內(nèi)建筑面積作為計價根據(jù)，從而讓消費者明明白白購房。現(xiàn)售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在銷售合同簽署日之內(nèi)，為購房者辦理土地一切權(quán)變卦及房屋一切權(quán)登記；為保證購房者的預(yù)售資金不被挪用和卷走，對預(yù)售資金實施工程監(jiān)理單位和銀行共同監(jiān)管；開發(fā)商應(yīng)在預(yù)售房交房運用日之內(nèi)，為購房者辦理土地及房屋產(chǎn)權(quán)登記。意義:該法規(guī)就房地產(chǎn)買賣行為進展規(guī)范，針對以往房地產(chǎn)買賣中不規(guī)范的環(huán)節(jié)作了明確的限定，將有效躲避一些不良行為的產(chǎn)生，使房地產(chǎn)向安康、有序的方向開展。其它房地產(chǎn)業(yè)政策鑒于篇幅，對于去年重慶市發(fā)布的房地產(chǎn)政策法規(guī)在這里不再作詳細論述。二道路、交通等市政建立

54、情況及政策意義一半小時主城區(qū)建立半小時主城區(qū)建立是指主城區(qū)各組團中心和重要節(jié)點，乘車到人民廣場和外環(huán)高速公路的時間均在半小時以內(nèi)。該工程將投資.億，新建道路條，改擴建道路條。新建橋梁座，改造立交橋座等。除菜園壩大橋在年底開工外，“半小時主城的其他個工程，都將在年內(nèi)開工。這比原來確定的時間提早了一年。二市內(nèi)道路建立年開工的工程有項：四公里立交、新建南路二期、南區(qū)路石中段改造石板坡至中興路、華新分流路渝澳大橋北引橋至裕家苑、學(xué)府大道南坪至八公里、長江一路兩路口至肖家灣等。年開工的工程有：菜園壩長江大橋由菜園壩至南岸蘇家壩，全長米，投資約億元、大坪立交、牛角沱滴水巖段、新溉路新牌坊至溉瀾溪、石坪橋立

55、交、南坪轉(zhuǎn)盤改造、高九路九坑子至高廟村、渝碚路楊雙段楊公橋至雙碑、煙體路南岸濱江路至彈子石。意義：以上兩項市政建立不但將大幅度改善市民的出行，還會改動市民出于交通限制對居住地的選擇，給近郊房產(chǎn)帶來新一輪的利好商機。據(jù)悉，已有大批的開發(fā)商涌向近郊開場了圈地運動。例如，南岸區(qū)彈子石五桂石大規(guī)模地塊開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓陽光，回興兩路板塊吸引到渝海實業(yè)、聚信集團、中關(guān)村實業(yè)、重慶國投等業(yè)內(nèi)外資金圈地、開發(fā)。另外，由于部分原來較為荒僻的市內(nèi)重要節(jié)點的打通，這些地塊轉(zhuǎn)眼變成交通要津地段，地塊便變得炙手可熱。例如菜園壩大橋的規(guī)劃，融僑半島獲益匪淺；五童路的建成使魯能星城更為便利，四公里立交的建立，直接帶動了溯源居、學(xué)

56、府大道號、駿逸天下、美堤雅城等一大片工程或熱銷或引起關(guān)注，甚至成為全市性名盤。三路橋收費政策年月日起，重慶主城區(qū)路橋通行征收一致實行年票制。這艱苦改革標志著：從此，隔江的主城區(qū)之間再也沒有直接的交通本錢，各區(qū)相互之間的一些社會活動，經(jīng)濟活動將大幅度交叉添加，對有些地域比如南坪，五里店等房地產(chǎn)工程，因受過橋費影響構(gòu)成的陳見將逐漸消除。三房地產(chǎn)金融政策調(diào)整及政府促進消費政策一房地產(chǎn)金融政策調(diào)整房地產(chǎn)貸款利率下調(diào)年月，為刺激房市，央行下調(diào)房地產(chǎn)貸款利率，月利年從過去.調(diào)整到.；年由.調(diào)整到.；年利年由.%到.%；年由.%調(diào)整到.%。這一政策在較大程度上刺激了消費者的購房愿望，與土地價錢上漲、路橋政策

57、一同成為了影響年重慶房市主要的三大政策利好。提高房地產(chǎn)按揭首付款成數(shù)，降低貸款年限。由于“新東福事件，銀行對降低貸款風(fēng)險逐漸注重。過去，非經(jīng)常見的“零首付“九成按揭，如今已難覓蹤影。即使普遍的“成年，如今也有了職業(yè)年齡的限制。并且，銀行放貸的審查也明顯變得嚴厲許多。因此，營銷手段需求創(chuàng)新，不能象過去那樣僅靠變換付款方式降低首付壓力。二政府決心促進消費、擴展內(nèi)需重慶市人民政府為了充分發(fā)揚消費對本市經(jīng)濟增長的拉動作用，促進本市經(jīng)濟快速開展，對本市促進消費擴展內(nèi)需任務(wù)提出了意見。其中就住房消費提出項意見：推進住房貨幣化分配，完善住房供應(yīng)體系；繼續(xù)加大存量公房出賣力度，鼓勵房改房再買賣；規(guī)范完善集資協(xié)

58、作建房政策，吸引職工將消費資金投入住房建立；進一步降低房地產(chǎn)市場買賣稅費；活潑房地產(chǎn)買賣，改善住房消費環(huán)境；完善住房金融配套政策，擴展個人住房消費貨款；調(diào)整規(guī)范危舊房改造政策；高速開展經(jīng)濟適用住房建立；完善“購房入戶政策；結(jié)合路橋收費改革，開展周邊房地產(chǎn)市場等。意義：從以上政府的決心和舉措來看，房地產(chǎn)消費市場的二、三級市場聯(lián)動的跡象明顯，將促進整個房地產(chǎn)市場的昌盛。規(guī)范、完善集資房的舉措，將進一步加大重慶房地產(chǎn)行業(yè)逐漸納入完全市場化的步伐。三央行新近發(fā)布通知內(nèi)容中，很多與開發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)和銀行金融機構(gòu)有關(guān)，市場層面上最有影響是第四和第六條，詳細精神如下：對借款人懇求個人住房貸款購買第一套自住

59、住房的，首付款比例仍執(zhí)行%的規(guī)定；對購買第二套以上含第二套住房的，應(yīng)適當提高首付款比例。對借款人懇求個人住房貸款購買房改房或第一套自住住房的高檔商品房、別墅除外，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的個人住房貸款利率不得浮動執(zhí)行；購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上含第二套住房的，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。評價：這一規(guī)定“宏觀調(diào)控的意味很重，外表上看對房地產(chǎn)市場消費會構(gòu)成很大沖擊。但實踐操作至少在目前階段尚有難度。由于要查清能否為買第二套住房并不容易。對此央行政策司司長戴根也表示，央行的通知總體上是一種政策取向，詳細操作還需求一個過程。第五章 重慶市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析一

60、房地產(chǎn)開發(fā)景氣度分析是重慶房地產(chǎn)開發(fā)快速開展的一年，在這一年里，房地產(chǎn)開發(fā)堅持了較高的景氣程度，各月景氣指數(shù)均堅持在點以上。數(shù)據(jù)來源：全年“渝房景氣指數(shù)的谷底出如今年末，指數(shù)為.，峰值出如今月為.，動搖不大。年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)處于較高的景氣程度，首先緣于宏觀經(jīng)濟開展態(tài)勢良好，居民收入提高以及大規(guī)模的房屋拆遷導(dǎo)致購房需求添加，推進了房地產(chǎn)市場的供銷兩旺；其次，土地價錢及三材價錢的上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)本錢的添加，從而帶動了房地產(chǎn)投資的快速增長；另外，系列促進房地產(chǎn)市場安康開展的政策出臺，引導(dǎo)房地產(chǎn)逐漸步入良性開展軌道。其中指數(shù)的上升主要由房地產(chǎn)開發(fā)投資、本年資金來源、土地購置費、商品房空置面