1、第五章 房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取與開發(fā)前期準(zhǔn)備第五章 房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取與開發(fā)前期準(zhǔn)備第一節(jié) 土地使用權(quán)的獲得第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)用地的征收與房屋拆遷第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)與房屋拆遷第一節(jié) 土地使用權(quán)的獲得一、土地使用權(quán)和所有權(quán) 二、城市土地使用權(quán)的劃撥三、城市土地使用權(quán)出讓四、城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一、土地使用權(quán)和所有權(quán)土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有的占有、使用和處置的權(quán)利，它是土地所有制的法律體現(xiàn)。土地所有權(quán)包括土地占有權(quán)、土地使用權(quán)、土地收益權(quán)、土地處分權(quán)4項(xiàng)權(quán)能。一、土地使用權(quán)和所有權(quán)（一） 國有土地 集體土地（二）土地使用權(quán) 是指土地使用者依法取得的在法

2、律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)土地享有的占有、使用、收益和在特定條件下依法處分的權(quán)利。（三）“房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓的方式取得?！?也可采用劃撥的方式以下兩種： 采用劃撥方式的兩種情況：1.國家機(jī)關(guān)用地，軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地，國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必須，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥。2.經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅(jiān)持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年數(shù)計(jì)劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應(yīng)。房地產(chǎn)商取得土地的方式總結(jié)： 1.出讓 2.劃撥 3.轉(zhuǎn)讓 4.合作（四）建設(shè)用地

3、使用權(quán)適用登記生效的原則，經(jīng)登記生效。二、城市土地使用權(quán)的劃撥（一）土地使用權(quán)的劃撥是指有批準(zhǔn)權(quán)的政府機(jī)關(guān)，在土地使用權(quán)依一定程序提出申請(qǐng)后，依法審核批準(zhǔn)其獲得國有土使用權(quán)的行為。（二）含義： 1.無需支付土地使用權(quán)的出讓金 2.不能轉(zhuǎn)讓、出租和抵押 3.沒有明確的期限。 4.除出讓土地，均為劃撥土地二、城市土地使用權(quán)的劃撥（三）劃撥土地使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定1.可以轉(zhuǎn)讓2.可以出租3.可以抵押4.未批準(zhǔn)而進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的二、城市土地使用權(quán)的劃撥（四）劃撥土地收回的原因： 1.土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地 2.國家根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求收回土地。 3

4、.各級(jí)司法機(jī)關(guān)依法沒收其所有財(cái)產(chǎn)而收回土地使用權(quán)。 4.土地使用者自動(dòng)放棄土地使用權(quán) 5.未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)兩年未使用土地 6.不按批準(zhǔn)用途使用土地 7.核準(zhǔn)報(bào)廢的土地注:國家無償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物、其他附著物的處理三、城市土地使用權(quán)出讓（一）、土地使用權(quán)出讓指國家以土地所有者的身份，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，有土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。三、城市土地使用權(quán)出讓（二）土地使用權(quán)的特征：1.由國家壟斷。2.土地使用者在土地使用期限內(nèi)沒有土地所有權(quán)，只有土地使用權(quán)3.向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。4.農(nóng)村集體土地

5、不經(jīng)征用（成為國有土地）不得轉(zhuǎn)讓。5.國家與使用人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系具有平等、資源、有償、有期限的特點(diǎn)。三、城市土地使用權(quán)出讓（三）出讓方式取得土地的特點(diǎn)：1.有償取得2.有明確的期限3.出讓土地使用權(quán)包括占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)利。三、城市土地使用權(quán)出讓（四）土地使用權(quán)出讓的方式：1.協(xié)議2.招標(biāo)3.拍賣4.掛牌國有土地使用權(quán)出讓，即土地一級(jí)市場。三、城市土地使用權(quán)出讓1.協(xié)議出讓指政府作為土地所有者，與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議，并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。其特點(diǎn)：自由度大，不利于公平競爭。適用于公共福利事業(yè)和非營利性的社會(huì)團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些

6、特殊用地土地使用權(quán)的出讓。三、城市土地使用權(quán)出讓2.招標(biāo)出讓指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)。招標(biāo)方式包括邀請(qǐng)招標(biāo)和公開招標(biāo)。特點(diǎn)：有利于公平競爭，適用于需要優(yōu)化土地布局以及用于重大工程的較大地塊土地的出讓。三、城市土地使用權(quán)出讓3.拍賣出讓方式：拍賣出讓國有土地使用權(quán)是指出讓人發(fā)布拍賣公告，有競買人在指定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。有利于公平競爭適用范圍：區(qū)位條件好、交通便利的鬧市區(qū)以及土地利用上有較大靈活性的地塊。三、城市土地使用權(quán)出讓4.掛牌出讓方式出讓人發(fā)布掛牌公

7、告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場競價(jià)結(jié)果確定國有土地使用權(quán)人的行為。優(yōu)勢：掛牌時(shí)間長，操作簡單，有利于土地有形市場的形成和運(yùn)作三、城市土地使用權(quán)出讓（五）土地使用權(quán)出讓年限1.居住用地70年。2.工業(yè)用地50年。3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年。4.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。5.綜合或其他用地50年。三、城市土地使用權(quán)出讓（六）土地使用權(quán)的收回：1.土地使用權(quán)使用年限屆滿收回；2.國家有權(quán)提前收回土地使用權(quán)；3.因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)；4.司

8、法機(jī)關(guān)決定收回土地使用權(quán)。三、城市土地使用權(quán)出讓（七）土地使用權(quán)終止：1.土地使用權(quán)因土地滅失而終止；2.因土地使用者拋棄土地而終止土地使用權(quán)。三、城市土地使用權(quán)出讓（八）土地使用權(quán)的續(xù)期一年三、城市土地使用權(quán)出讓（九）土地使用權(quán)出讓的實(shí)施程序：1.公布出讓計(jì)劃，確定供地方式；2.編制、確定招標(biāo)拍賣掛牌出讓方案；3.地價(jià)評(píng)估，確定出讓地價(jià)；4.編織出讓文件； 5.發(fā)布出讓公告；6.申請(qǐng)和資格審查；7.招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)獲的實(shí)施；8.簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果；9.合法建設(shè)用地批準(zhǔn)書，交付土地；10.辦理土地登記 11.資料歸檔。三、城市土地使用權(quán)出讓招標(biāo)的實(shí)施：1.投標(biāo)2.開標(biāo)3.評(píng)標(biāo)4.定標(biāo)5

9、.通知三、城市土地使用權(quán)出讓拍賣的實(shí)施掛牌的實(shí)施四、城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指國有土地使用權(quán)人將已獲得的土地使用權(quán)，在符合有關(guān)規(guī)定的 前提下轉(zhuǎn)移給新的土地使用權(quán)受讓人的行為。轉(zhuǎn)讓條件：1.投入開發(fā)建設(shè)的資金要達(dá)到規(guī)定的最低限額。2.轉(zhuǎn)讓年限不超過原出讓年限扣除已使用年限后的余額。3.未經(jīng)原出讓人同意，轉(zhuǎn)讓合同不得違背原出讓合同規(guī)定的使用要求。4.劃撥方式取得的土地在轉(zhuǎn)讓前補(bǔ)交地價(jià)，辦理有關(guān)手續(xù)，補(bǔ)簽土地使用權(quán)出讓合同，辦理土地登記手續(xù)。四、城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓原則：1.地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。2.轉(zhuǎn)讓方式可采用招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等方式，轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同。3.

10、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的全部權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)讓給新的受讓人。4.要依法辦理過戶登記手續(xù)。四、城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓國有土地轉(zhuǎn)讓的方式：1.出售2.交換3.贈(zèng)與四、城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序：1.申請(qǐng)與審查2.簽訂合同3.合同公證4.繳納稅費(fèi)5.權(quán)屬變更登記第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)用地的征收與房屋拆遷一、開發(fā)建設(shè)集體土地征收二、房屋拆遷一、開發(fā)建設(shè)集體土地征收征用土地的特點(diǎn)：1.強(qiáng)制性2.安置性3.改制性一、開發(fā)建設(shè)集體土地征收征用土地程序（P81）一、開發(fā)建設(shè)集體土地征收土地征用的補(bǔ)償與安置1.土地補(bǔ)償2.安置補(bǔ)助費(fèi)3.青苗補(bǔ)償費(fèi)4.附著物補(bǔ)償5.新菜地建設(shè)基金6.耕地占用

11、費(fèi)等等二、房屋拆遷1.拆遷調(diào)查摸底2.制定拆遷計(jì)劃和拆遷方案3.申請(qǐng)核發(fā)房屋拆遷許可證4.組織實(shí)施拆遷城市房屋拆遷工作程序：1.調(diào)查核實(shí)。2.逐戶走訪被拆遷人，了解具體要求和實(shí)際困難等3.確定拆遷方案4.確定安置方案5.擬定所需費(fèi)用計(jì)劃6.申請(qǐng)拆遷7.簽訂拆遷安置協(xié)議8.居民搬遷的實(shí)施9.房屋設(shè)施拆除的實(shí)施10.拆遷中糾紛處理二、房屋拆遷房屋拆遷補(bǔ)償：當(dāng)拆除臨時(shí)建筑時(shí)，若是政府有關(guān)部門批準(zhǔn)建造的，拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，拆遷人應(yīng)給予補(bǔ)償，超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑已屬違章建筑，拆除時(shí)不予補(bǔ)償，附屬物屬房屋組成不可缺少的一部分，房屋包括附屬屬物在內(nèi)。二、房屋拆遷房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男问剑?.實(shí)行貨幣補(bǔ)償。2.實(shí)