1、of rural drinking water sources, protection of drinking water sources in rural areas by the end of the delimitation of the scope of protection, complete with warning signs, isolating network protection facilitiesof rural drinking water sources, protection of drinking water sources in rural areas by

2、the end of the delimitation of the scope of protection, complete with warning signs, isolating network protection facilitiesof rural drinking water sources, protection of drinking water sources in rural areas by the end of the delimitation of the scope of protection, complete with warning signs, iso

3、lating network protection facilitiesxxxx項目房地產及旅游市場考察報告第一部分：黃山宏觀市場的調查分析第二部分 黃山市房地產市場發展狀況及住宅市場調查第三部分 本項目的調查與分析第四部分 江南古鎮的調查與分析第五部分 項目SWOT分析及建議2007年8月第一部分：黃山宏觀市場的調查分析（一）黃山市社會經濟發展基本概況：1、突出的區位優勢：黃山屹立在中國安徽省南部，黃山市位于安徽省最南端,東北與宣城地區的績溪縣、旌德縣、涇縣相接；西北與池州地區的青陽縣、石臺縣、東至縣毗連；西南與江西省的景德鎮市、婺源縣為鄰，東南與浙江省的開化縣、淳安縣、臨安縣交界。盤垣于歙

4、、黟、太平、休寧四縣之間。徽杭高速公路，皖贛線鐵路貫穿全境。與上海、杭州、南京、合肥等大城市的交通都十分便利，地理位置得天獨厚。氣候：黃山市位于亞熱帶季風區，受東亞季風的影響，氣候特征是：溫暖濕潤，雨量充沛，四季分明，山地氣候垂直差異明顯。年平均氣溫在1517攝氏度之間，年平均相對日照為1930個小時。地址：黃山市地質巖層有前震旦紀的綠色千枚巖、白堊紀的花崗巖等，并由這些坡殘積物發育而成的各種土壤。據市土壤普查資料，全市土壤有5綱10類21個亞類，67個土屬，125個土種，以紅壤為主，是我市的基帶土壤，黃壤和黃棕壤的比重也很大。此外，還有粗骨土、水稻土、山間草甸土、潮土、紫色土、黑色石灰土等。

5、2、歷史沿革：1987年11月27日，國務院批準：撤銷屯溪市、黃山市，設立黃山市 （地級）；撤銷徽州地區，所屬的歙縣、休寧縣、黟縣、祁門縣劃歸黃山市；石臺縣劃歸安慶地區；旌德縣、績溪縣劃歸宣城地區；設立黃山市屯溪區，以原屯溪市為其行政區域；設立黃山市黃山區，以原黃山市為其行政區域；設立黃山市徽州區，以歙縣、休寧縣各一部分為其行政區域。2000年，據第五次全國人口普查數據：黃山市總人口1370377人；屯溪區155233 黃山區 159845 徽州區 91122 歙縣 454593 休寧縣 242260 黟縣93919 祁門縣 173405 （按當年行政區劃；單位：人）2004年底，黃山市轄3個

6、市轄區、4個縣，全市共有6個街道、50個鎮、56個鄉。3、行政區化：現轄三區（屯溪區、黃山區、徽州區）、四縣（歙縣、休寧、祁門、黟縣）和黃山風景區，區、縣轄42個鎮、100個鄉，3個街道辦事處、1169個村民委員會，8507個村民小組，48個居民委員會，屯溪區為市府所在地。考慮到黃山旅游的國際影響以及舉辦重大活動的能力,加之隨著徽杭高速公路的開通，黃山市作為浙江乃至長三角后花園的區位優勢日益凸顯。據現代快報報道長三角已悄悄邁出擴容步伐。長三角城鎮群規劃專家組成員、倫敦經濟學院區域規劃學博士沈玉芳近日透露，目前納入長三角城鎮群規劃的城市已達23個。7市納入長三角城鎮群整體規劃的事實說明，長三角實

7、質意義上的擴容已經出現。從這方面看，黃山以后的區位優勢會更加明顯。4、交通優勢、鐵路交通：皖贛線貫通黃山市全境。南可直達福州、廈門，昆明、桂林，北可達北京、青島等地，鐵路交通非常便利。黃山火車站位于黃山市中心，與汽車站近鄰，步行僅五分鐘左右。、公路交通：黃山汽車交通便利，與上海、杭州、南京、合肥、九華山、景德鎮等地均有國道相連。徽杭高速公路于2004年正式通車，現在黃山連接杭州的公路里程縮短到2小時。合肥-銅陵-九華-黃山高速公路，黃山-景德鎮高速公路，環黃山高速公路也已經完成立項，將形成黃山未來重要的交通紐帶。縱：合黃高速公路；橫：徽杭高速公路。杭州至黃山230公里，車程2個多小時；上海到黃

8、山430多公里，車程5-6小時；南京到黃山：371公里，車程4-5小時；合肥到黃山：370公里左右，5小時左右。、水路方面：黃山的北面是長江，沿江安徽境內的安慶、貴池、蕪湖等城市均有輪船碼頭。東面連接新安江，至新安江鎮7.5航程。、航空方面：黃山機場位于屯溪西郊5公里處，為國家二類航空口岸，配備有全套通訊系統和全天候指揮設備。現已可飛波音-737系列機型、麥道-90、空客-320等各種機型。5、區域協調發展定位：黃山市與浙江山水相連，人緣相親，經濟相通，文化相近，融入長三角的條件得天獨厚。隨著徽杭高速公路的開通，制約黃山經濟發展的交通瓶頸逐漸被打破，我市作為承接長三角經濟圈和浙江經濟帶產業梯度

9、轉移的區位優勢進一步顯現，黃山的區域發展定位是“ HYPERLINK /content/f/83034x/2004/000/006/jj54_f5_10602290.pdf t _blank 打出黃山牌，融入長三角”。打出黃山牌，融入長三角：黃山市積極響應省委、省政府關于加快融入長三角的號召，扎實推進“東向發展”戰略，嚴格按照“內抓統籌，外抓融入”的思路和“主動融入、迎接輻射、互補聯動、共謀發展”的方針，以旅游業為突破口，搶抓機遇，擴大開放，全面加快融入浙江經濟帶和長三角經濟圈的步伐，有力地促進了全市經濟社會持續快速協調健康發展。打造泛長三角風景最秀美的城市：面臨旅游市場正由單一的觀光型傳統旅

10、游市場轉變為復合型以度假休閑為主的現代旅游市場,為更好的促進旅游業發展，市委市政府決定，“以旅游經濟為中心”，全市上下重視旅游發展，形成了各級抓旅游發展的氛圍，共同培育壯大旅游產業：黃山風景區、牯牛降等分別列入國家、世界地質公園；上豐花果山等6個風景點被列為全國工農業旅游示范點。無障礙跨省市旅游區：徽杭高速公路的開通，打破了黃山的交通瓶頸，吸引了周邊地區尤其是浙江、長三角地區的自駕車游客紛至沓來；加大了上海、杭州等地的宣傳促銷力度，成功舉辦了一系列的促銷活動；參加舉辦了長三角地區“15+1”旅游高峰論壇，與長三角地區15個重點旅游城市共同簽署了合作宣言，通過了黃山共識并達成了5個旅游合作協議，

11、與上海、杭州達成了聯手打造“名城（上海）名湖（西湖）名山（黃山）”國際黃金旅游線的共識，全面加快中國首個無障礙跨省市旅游區的建設，進一步加強了我市與長三角旅游城市，特別是與浙江旅游界的友好合作，有力地推動了全市旅游經濟快速發展。長三角城市大力支持的經濟強鎮：旅游業的強力帶動，工業、農業、商貿等領域的合作也進入了一個嶄新的時期。據統計，自2003年來，在黃山市的實際到位內資65.46億元中，70%以上屬浙資，浙江在黃山市注冊興辦的私營企業遍布三區四縣，投資領域涉及旅游、工業、林業、小水電、農業綜合開發、服務、商貿、房地產等諸多領域。其中，浙商在黃山市投資的進出口企業達15家，出口產品包括機電、紡

12、織、服裝、中西藥劑等，這15家企業的出口額約占全市出口總值的20%。浙商的投資不僅為黃山市的經濟發展帶來了資金、技術、管理方式，還為黃山市帶來了思想觀念的轉變，從而為黃山市的經濟發展注入了新的活力和生機。徽派文化的起源地：黃山市位于皖浙贛三省結合部，群山環抱之中，古代徽州歷來有“山深不偏遠，地少士商多”之說。每當中原戰亂之秋，這里就成了藏龍臥虎之地，它既是亂世的世外桃源，又是治世的人才寶庫。是我國三大區域文化（藏學、敦煌學、徽學）之一的徽派文化的起源地。自然天成的居住之地：一處難得的世外桃源，具有質樸而平實、清新而自然、含蓄而和諧、富有而細膩的品質，形成人與自然的和諧共處，是一處居住寶地。6、

13、城市總體布局規劃：城市增長空間與發展方向影響因素分析（1）、城市發展方向：近期向南發展為主。繼續完善南部新區的建設；西南片南臨浦西河,景觀條件良好,且毗鄰綜合經濟園區、高速連接線和南環翡翠路,也是近期重點發展區域。（2）、用地空間結構：老城區以平湖路和北海路為軸線，分為東南片、東北片、西北片、西南片四個基本功能片區，集中緊湊綜合發展；南部新區以甘芙大道為軸線向南發展。（3）、城市空間特色：“一區、四片”的基本格局，即一個南部新區、四個城市片區。 eq oac(,1) 東南片區為旅游休療養接待區：在現有設施基礎上調整完善，各賓旅館共享基本服務設施，保護現有山林地，充分利用地形，形成環境優美、功能

14、完善的旅游接待基地。 eq oac(,2)東北片為居住和文教體育區：氣象局西建區級文化設施如青少年活動中心、科技館、文化館等，博物館、圖書館在現有基礎上擴建完善；保留、擴大現有學校用地。 eq oac(,3)西北片為行政辦公和居住用地：行政辦公用地基本是在原有基礎上的調整和擴大，以節約用地為基本原則。 eq oac(,4)西南片為居住和文教科研發展區：此區南臨浦溪河，景觀條件良好，是未來發展的重點區域。在中部濱河地段布置教育用地和醫院，濱河地段布置與高新技術發展相關的科研區，跨浦溪河布置區級工業經濟園區。 eq oac(,5)南部新區采用帶形布局，依托浦溪河和甘芙公路帶形跨河發展。南部新區的發

15、展是以區政府的搬遷和黃山北大門的開發為契機的，在南區中部布置行政中心和文化、商業、賓館等服務設施，既考慮為城市服務又能夠為黃山北大門旅游開發區服務。（4）、用地結構 eq oac(,1)居住用地：規劃將逐步改變居住用地比例過大和城市三類居住比例過高的狀況。采取舊城改造與新區開發并行的發展模式，引導居住區成規模建設。居住用地比例由現狀的38.68%調整為33.06%，人均居住用地34.5 平方米/人。 eq oac(,2)公共設施用地：規劃由現狀的29.28%調整到24.94%。新增用地主要發展大型文體設施、教育設施等。 eq oac(,3)工業用地：城市工業用地大幅減少，除保留現狀的幾個工廠外

16、，其他工業用地將逐步被置換出來改作城市的居住和公共服務設施，新增的工業用地將主要集中在市經濟技術開發區，工業用地比例調整為10.83%。 eq oac(,4)綠地：為改善城市景觀，美化城市，規劃增加大量城市綠地。城市綠地由現狀的8.86%提高到14.61%。 eq oac(,5) 倉儲：在城西入口處分別規劃1處倉儲用地，占城市建設用地的1.99%。（二）黃山市城市性質1、人口狀況：146.93萬，農村人口占到了75%2、人口時間分布：近期（2005年）市域人口為148萬人、中期（2010年）為150萬人、遠期（2020年）為155萬人。3、黃山城縣中心及中心城鎮人口規模預測：2001年（萬人）

17、2005年（萬人）2010年（萬人）2020年（萬人）屯溪區12.5718 22 30 徽州區3.784.6 5.5 7.5 黃山區4.04.9 6.0 8.5 黟縣3.144.87.3祁門34.15.28歙縣13151822休寧681115合計45.4558.672.598.3 根據上述黃山市城鎮人口統計分析可知，2005年，黃山市城鎮人口總量為72.5萬人，結合黃山市籍常住人口與暫住半年以上人口數統計所得的縣域常住人口總數為90.78萬人。2020年人口規模，根據土地資源容量分析，中心城市的適宜人口容量為100115萬。4、建設用地規模：城市發展方向以向南（耿城方向）發展為主。城市建設用地

18、總量到2005年城市建設用地總量約需6平方公里，新增用地總量約1.8平方公里。5、城市用地規模： 2020年黃山市區用地規模為47.8平方公里，其中屯溪區為29.5平方公里、徽州區為7.5平方公里、黃山區為8.5平方公里，機場建設用地2.3平方公里。(1)人均居住用地27.04平方米，與相仿規模城市相比，居住用地總體水平不高。（2）一萬平方公里的土地上森林覆蓋率達到73.6%，一千多平方公里的黃山森林覆蓋率達到84.3%，空氣質量常年達到國家一級標準。“青山、綠水、藍天、白墻”與近年來點綴城市空間的草坪、鮮花、樹叢成為中心城區屯溪城市生態環境的主基調。目前，一萬平方公里的土地上森林覆蓋率已達到

19、73.4%，黃山景區森林覆蓋率已達到84.6%。20平方公里的城區內已擁有園林綠地323公頃，公共綠地71公頃，專用綠地115公頃建成區綠化覆蓋率達36.9%，人均占有公共綠地達7.9平方米，名列全國第一。6、城市現狀用地分析: 規劃到2005年，工業用地45.55公頃，占城市建設用地的9.09，其實際值為：工業用地到 57.57公頃，占城市建設用地的11.5。居住用地建設目標：舊城改造與新區開發并舉，提高環境質量和設施配套水平，規劃到2005年居住用地為147.88公頃。實際到2005年底，居住用地面積193.70公頃，占城市建設用地的38.68，人均居住用地 39.53平方米。（三）、20

20、07年黃山縣經濟發展總述1、總述：經濟快速增長，城市化進程相對滯后。綜合實力增強：經過多年發展，黃山市綜合實力顯著增強。經濟增長率呈逐年穩步加快趨勢。2003年生產總值邁上百億元臺階，2004年人均生產總值突破1000美元。2005年生產總值達到147.4億元，年均增長10.4%，超“十五”計劃0.4個百分點。“十五”末人均生產總值達到10054元，比2000年增長64.4%。財政收入達到12.6億元，年均增長12.8%，比同期生產總值增幅高2.4個百分點，其中稅收收入占財政收入的比重達到81%，比2000年提高2.5個百分點。經濟結構產業優化：經濟結構逐步優化。三次產業增加值比例由2000年

21、的23：30：47調整到2005年的18:39:43。“十五”牧業增加值年均增長6.9，高出第一產業增幅4.1個百分點。糧經種植比例由2000年的62.3:37.7調整到59.6:40.4。工業增加值達到34.8億元，工業化率提高到23.6%。化學原料及制品、醫藥、交通運輸設備、電器機械及器材、儀器儀表制造業產值占工業總產值的50以上。各類開發區和工業園區發展到11個，市新城區基礎設施累計投資2.8億元。建筑業占二產增加值比重比2000年提高17個百分點。旅游業發展為國民經濟的主導產業。2005年旅游接待量達到1001.3萬人次，年均增長12.5%，高出生產總值增幅2.1個百分點。旅游總收入達

22、到61.5億元，年均增長10.7%。基礎設施明顯改善：五年完成全社會固定資產投資315億元，是“九五”時期的3.7倍，年均增長36.9%。徽杭高速公路、黃山機場擴建、松材線蟲病預防體系一期工程、中心城區防洪二期工程、220KV寧國萬安回線及變電站擴建、農電網改造（二期）、市污水處理廠和垃圾處理場等一批事關長遠發展的重大項目以及廣電中心、新安大橋、廣宇大橋等一批標志性建筑建成投入使用。合銅黃、黃衢南（黃婺）高速公路黃山段開工建設。新建縣鄉村公路1204公里，通油路鄉鎮達98%，通公路行政村達97%。新增水電裝機容量1.1萬千瓦。新建國家糧食儲備庫3個，新增糧食倉儲能力7萬噸。中心城區建成區面積達

23、18平方公里，新建改建主次干道49條，區、縣城建成區面積達32.2平方公里。實現移動通訊全市覆蓋。人民生活水平不斷提高：2005年城鎮居民人均可支配收入達8528元，是2000年的1.5倍。農民人均純收入3158元，是2000年的1.4倍。城鎮和農村居民人均居住面積分別提高到22平方米和33.6平方米。2、黃山各個產業的發展狀況：（1）、農業發展進一步深化：突出三大重點工作：一是積極發展現代農業；二扎實推進新農村建設；三是著力深化農村綜合改革。（2）、工業發展迅速：工業生產較快增長，對經濟拉動作用增強。2005全年實現工業增加值34.8億元，增長15.8%，對經濟增長的貢獻率達28.0%，拉動

24、經濟增長3.5個百分點。全部國有及年產品銷售收入500萬元以上的非國有工業企業（以下簡稱規模以上工業企業）新增22家，年末達209家。規模以上工業實現增加值21.9億元，按可比價計算，增長29.2%，是1997年增長最快的一年，拉動經濟增長3.7個百分點，比上年同期提高1.7個百分點。全年規模以上工業企業實現出口交貨值4.50億元，增長28.51%；完成新產品產值4.83億元，增長23.3%。主要產品產量多數保持增長。在列入統計月報的17種主要產品中，保持增長的有13種，下降的有5種。（3）、建筑業加快發展步伐：2005全年全社會建筑業完成增加值22.2億元，比上年增長23.3%，對經濟增長貢

25、獻率為24.8%。資質等級三級及以上建筑企業實現利稅總額7600萬元，增長30.0%；其中實現利潤6200萬元，增長28.0%。房屋建筑施工面積192.1萬平方米，同比增長1.5%；房屋竣工面積70.2萬平方米。（4）、服務業：“十五”旅游業的快速發展，刺激了商業網點發展，增強了商貿服務業的旅游服務功能，促使商貿服務業更好地滿足游客的吃、住、購、娛。“十五”期間，黃山市商貿服務業發展，雖然取得了一些成績，但也存在一些不足：一是市場體系建設滯后，農村流通體系不健全，農產品流通基礎薄弱，農民消費不安全、不方便、不經濟的問題比較突出；二是城市服務功能不完善，不能適應旅游業快速發展的需要；三是城市消費

26、水平不高，游客逗留時間不長，消費水平低于同類城市；四是現代商貿流通龍頭企業不強，作用不明顯。這些都要在“十一五”期間予以重視和解決。（5）、旅游業：我市緊緊圍繞“新黃山，古徽州”這一主題，實施“聯合、差異、主題”三大市場營銷戰略，以優化旅游產品結構為重點，鞏固觀光旅游產品，創新文化體驗、休閑度假、商務會議及特種旅游產品，不斷優化組合旅游線路，旅游業實現快速增長。2005全年旅游總收入61.5億元，同比增長23.0%。累計接待海內外旅游者首次突破千萬人次，達1001.3萬人次，同比增長22.5%。其中：接待國內旅游者958.0萬人次，同比增長22.1%，實現國內旅游收入55億元，同比增長23.0

27、%。接待入境旅游者43.3萬人次，同比增長33.0%，實現創匯收入8000萬美元，同比增長21.2%。入境旅游前五位客源地為韓國、臺灣、香港、美國、日本，分別占接待人數的38.9%、21.1%、14.6%、4.9%、4.5%。（6）、房地產業：房地產業投資總體健康發展。全年房地產開發投資完成20.7億元，同比增長15.2%，增幅較上年回落50.4個百分點。土地購置面積和土地開發面積分別完成63.3和20.6萬平方米，分別下降36.8%和44.4%；房屋銷售建筑面積67.1萬平方米，其中銷售住宅55.0萬平方米；銷售商業用房10.8萬平方米。商品房銷售額10.9億元，其中住宅7.6億元；商業用房

28、3.0億元。（7）、商品流通業：零售額10.8億元，同比增長16.4%。全市居民消費價格總水平1.5%，漲幅同比回落2.8個百分點。在所統計的八大類商品中，呈現四升四降態勢，其中：居住類上升7.6%，增幅居首位；食品類上升3.5%，其中糧食價格下降0.9%，肉禽及制品價格上升3.4%，鮮果類上升6.2%，鮮菜上升13.7%。全年工業品出廠價格上漲5.7%，漲幅同比回落3.5個百分點。其中生產資料價格上漲8.6%，生活資料價格上漲1.0%。（8）、金融保險業：金融保險業穩健運行。2005全市金融保險業實現增加值4.0億元，同比增長3.4%。全市金融機構人民幣年末各項存款余額185.7億元，比年初

29、新增23.36億元，同比增長15.4%。其中，居民儲蓄存款達到122.1億元，比年初增加17.9億元，同比增長17.2%；人均居民儲蓄存款突破8000元，達8325元，同比增長17.2%。金融機構人民幣年末各項貸款余額99.9億元，比年初新增10.4億元，同比增長4.1%，新增貸款主要是短期貸款，短期貸款比年初增加了6.3億元，同比增長4.1%，其中：農業貸款比年初增加了2.5億元，同比增長19.4%；中長期貸款比年初增加了3.3億元，同比增長10.2%。保險事業較快發展。全年實現保費收入40567萬元，同比增長9.3%，其中：壽險保費收入27246萬元；健康險和意外傷害險保費收入2004萬元

30、；財產險保費收入3401萬元。支付各類賠款及給付9739萬元，同比增長19.2%，其中：壽險業務給付2362萬元；健康險和意外傷害險賠款及給付260萬元；財產險賠款1220萬元。（9）、社區服務業：黃山市政府出臺進一步加快發展社區服務業的意見, 堅持以人為本和服務居民原則、社會化原則、公益性和經營性相結合原則、因地制宜和分類指導原則，制定切實可行的措施，著力發展社區服務業,力求到2010年底，全市基本建立起與經濟社會發展、城市化建設、產業結構提升相適應，多種經濟并存、社會互助經常、群眾參與踴躍、服務手段先進、覆蓋范圍廣泛和服務功能完備的社區服務體系，努力實現困有所助、難有所幫、需有所應的社區服

31、務新格局。（10）、食品行業：食品類上升2.9%，其中糧食價格下降2.6%，肉禽及制品價格下降7.6%，鮮果類上升20.1%；鮮菜上升33.6%，成為拉動食品價格上升的主要因素。（11）、特色產業：農業：柑橘、茶葉、魔芋、肉用山羊第二部分 黃山市房地產市場發展狀況及住宅市場調查（一）、黃山市房地產開發情況房地產業投資總體健康發展。全年房地產開發投資完成20.7億元，同比增長15.2%，增幅較上年回落50.4個百分點。土地購置面積和土地開發面積分別完成63.3和20.6萬平方米，分別下降36.8%和44.4%；房屋銷售建筑面積67.1萬平方米，其中銷售住宅55.0萬平方米；銷售商業用房10.8萬

32、平方米。商品房銷售額10.9億元，其中住宅7.6億元；商業用房3.0億元。（二）、黃山樓市綜合分析近幾年，黃山的房產市場不論是在地產投資，地產開發，還是樓盤規模，產品形態等，都得到了一個快速的發展，特別是2004年可以說是房價飆升的一年，從商品住宅均價26.3%的漲幅，部分樓盤一經開盤便告售罄就可看出。但是自2005年以來，國家出臺了一系列的宏觀調控政策，先是溫家寶總理在的政府工作報告中明確提出要抑制房地產價格過快上漲，接著，央行宣布提高房貸利率0.2個百分點，隨后，國務院又出臺了“國八條”。近期購房者的比例略有下降，投資或出租為購房目的的比例有所下降，真實需求比例上升，認為未來黃山房價平穩的

33、比例最多，這說明了今年購房者的購房意向沒有以前特別是 去年那么持續追捧，反而稍顯理性，也有部分是徘徊觀望。（三）、黃山的土地市場黃山市中心地區基準地價表1、黃山市中心城區商業用地基準地價表單位：元/土地級別一二三四五六基準地價17401050760530350200變幅2600-12201570-7401140-540790-380520-250300-140容積率1.51.31.11.00.90.8 2、黃山市中心城區住宅用地基準地價表單位：元/土地級別一二三四五基準地價1060730500320180變幅1590-7401090-510750-350480-230270-130容積率1.7

34、1.51.31.10.93、黃山市中心城區工業用地基準地價表單位：元/土地級別一二三四基準地價280210165125變幅420-200310-150250-120190-90 （文章來源： HYPERLINK ）（四）、黃山近年土地出讓概況（見附表一）：（五）黃山部分已售及在售樓盤的調查分析在對市場調查的同時,我們也對黃山在售的房產項目進行了詳細調查,以便我們能更好的把握和利用好市場,找到差異化,在保證銷售的同時確保收益對大化，深度挖掘銷售策略。1、調查范圍我們主要針對黃山市近幾年來已經發售的項目、在售的項目,進行詳細的了解，包括價格、物業、建筑類型、銷售情況等二十多方面。2、黃山中心地區主

35、要樓盤（見附表二）：3、2007年5-7月黃山屯溪房產價格走勢（見附表三）4、樓盤基本情況總結分析 景觀景觀越來越引起居民的重視,水景、林蔭小道、公園等都成為了樓盤爭先炒作的環境賣點，稍大些的社區都設有中心廣場.以環境做為樓盤賣點，提升樓盤品質，對促進購買力有一定的作用，這樣的樓盤價格也是不菲，都在1500元/平米以上。其中別墅性質的樓盤以純天然景觀為賣點，注重樓盤和環境的相互融合，價位在當地市場也屬于偏高，均價達到了2200元每平米以上。 配套居民對社區配套的認知程度還停留在滿足基本的生活需求上,市場的接受程度較差.普遍認為周邊的配套能滿足生活上的需求就可以了，這也與黃山市的面積有著直接關系

36、，就縣內而言，從各個方向到達市中心，也不過就10幾分鐘的事，因此人們也不愿花大價錢來買享受，承受房價的能力畢竟有限。 建筑類型及形式本區域還是以多層為主,別墅等高端產品也在不斷占領市場，不過從整體的銷售情況來看，還是多層更容易被大眾所接受。雖然國家政策上對高端產品的土地拍賣有了一定的調整，但這似乎對別墅類產品的價格提升影響不大，而且市民對這些政策的關注度也不夠，開發商也沒有在這方面作為宣傳的重點。 戶型、面積各樓盤的戶型面積涵蓋面較窄,基本集中在100140平米,面積最小的在80平米,面積稍大些有200多平米別墅類物業.戶型也基本以三室為主力戶型,集中在100140平米，這些都與黃山住房的需求

37、有著直接關系，普遍居民是為了改善居住環境，因此對小戶型的需求也就僅限于投資、出租。 外立面本區域的外立面形勢還處在不斷發展的階段,部分樓盤的外立面從色彩及建筑形式等方面已比較成熟,色彩明亮,有現代感、跳躍感.但大多數樓盤還處在向現代成熟住宅發展的階段。現代、簡約、輕快，是一些非高端產品發展的必然趨勢，雖然這樣的產品更容易給人品質感和愉悅感，更容易被接受。但是縱觀黃山市所有項目，并沒有典型的徽式建筑的現代延伸。 價格黃山市內樓盤價格在12003000元/平米之間,市區中心的價格相對較高，在售的產品也少之有少，開發區的房子單價低、面積大、環境相對較好，也不斷的被關注，價格也和市中心的房價大相徑庭。

38、 物業管理黃山市居民對物業管理的認識度普遍較低 ,不愿意出太多的錢來提升小區的服務，這與大部分居民現在的居住情況是有直接關系的（很多是自建房，沒有物業管理），所以物業費用不宜過高。不過也有很多感受到物業服務好處的人，對物業服務還是比較認可的，不過價格也只在0.510元/平米/月。（6） 黃山市重點樓盤對比分析 徽州文化園由安徽投資公司開發的徽州文化園地處黃山市徽州區，也是一個典型的旅游房產樓盤，其目標客戶或者已認購客戶基本都是長三角地區的客戶。可以說，在地產的操作運轉上，徽州文化園無疑是一個相當成功的項目。我們就對于徽州文化園的是在調查做出分析，以期對水墨宏村提供積極的參考價值。一、徽州文化園

39、的基本狀況1、徽州文化園的建筑形態徽州文化園的整體規劃是四星級酒店和養生公寓，其中養生公寓以小戶型的39幢五層院落式建筑為主并配以10幢別墅排屋。2、交通徽州文化園存在一個比較大的硬傷，那就是交通并不是非常便利，目前只有一路公交車路過該樓盤的門口，對小區居民的出行會造成你較大的影響。3、房價在2003年，徽州文化園的開盤價在1960元每平方米，到目前該項目的公寓定價以樣板房分為三個檔次，以高中低分別來定價，一套53.3平方米的房子的價格基本在12萬到18萬之間，其中別墅聯排的基本價位是6200元每平方米。4、配套設施（1）徽州文化園內部有一家四星級的酒店，平時以接待游客為主，餐廳也對業主開放。

40、（2）考慮到目前在該項目的居住者以老人為主，酒店的價格對于業主來說就成了一個問題，為了解決這個問題，物業管理特地開辟了一個業主餐廳供他們用餐。（3）目前徽州文化園有數百個停車位，能充分滿足業主的停車問題。（4）另外該項目規劃中還有網球場、酒吧、游泳池等配套設施，滿足業主的各種生活需求。（5）徽州文化園是坡地建筑，建筑和山地融為一體，擁有自然景觀。該項目還在園區內開辟了一個人工水系，做到了山水合一，為景觀增添了別樣的情趣。5、主力目標客戶群：由于地段和戶型的限制，而且徽州文化園的房價相對黃山市區屯溪來說要偏高很多，因此很難吸引到本地的購買者。因此在開盤初期，該項目就鎖定其主力消費群體為長三角地區

41、的投資或者二次居所的客戶群體，其中又以上海，杭州，南京，義烏等地的消費者為主。6、項目剩余情況：到現在為止，徽州文化園的一期二期項目均已售罄，三期只剩下39套房子。7、徽州文化園提供返租服務，每年的投資回報率在7%左右。二、徽州文化園的營銷策略：由于項目的特殊定位，徽州文化園的前期營銷策略主要分為公關策略和推廣策略兩種，在后期的策略上以服務跟上和活動開展為主。公關策略：1、由政府牽頭，為了本地區的經濟發展，政府和開發商的服務相匹配，政府出馬調動本地村民的熱情，在開盤當即黃山市市長出席開盤儀式，給有意向在這邊購房的消費者一個心理暗示作用，加快他們的下單速度。由于政府出面，中華人民共和國的外交部副

42、部長也在徽州文化院內購買了房子。2、和旅行社進行密切的合作，由旅行社帶旅行團入住徽州文化園，徽州文化園提供給旅行社優惠的房價。3、開發商根據自身的社會關系脈絡，會定期聯系一些會議在酒店（華商山莊）召開，提升項目的人氣和文化品味，塑造大眾美譽度。4、和當地的酒店，經典、餐飲、娛樂場所以及旅行團進行資源互換，聯手經營，達到利潤最大化。此類公關策略的采用能夠消除客戶群體的一些后顧之憂，為在此地置業增加更多的信心，在買下房子后能夠更給放心的交由物業去經營或者自行經營或者自住，因為此類措施的采用能夠保障他們的利益。推廣策略：1、徽州文化園項目在長三角地區重點城市都開設了辦事處，例如杭州、上海、南京、溫州

43、等。2、杭州地區采用在每日商報上發表軟文形成一個長期的媒介宣傳造勢，為組織看房團奠下基礎，每周組織一次看房團到徽州文化園實地看房。3、上海地區由于媒介宣傳費用較多，因此該項目并沒有采用進行媒介宣傳，而是采用參加當地的房交會，在房交會中選擇意向客戶組織看房團進行實地考察。4、南京地區也采用媒介加看房團的操作手法。5、把銷售工作融入旅游工程。由于本項目的目標消費群體分布在長三角地帶，如果要進行廣告轟炸的推廣手法會增加項目的成本并且未必能達到相應的廣告效果，因此徽州文化園另辟蹊徑，部分城市采用媒介加看房團，部分城市采用房交會加看房團等措施，從而達到節省廣告費用，并且利益最大化的效果。活動策略：目前徽

44、州文化園在一定的時期都會組織園區活動，比如舞會，篝火晚會、舞龍等不同形式的晚會內容，讓業主和游客參與其中，提升項目的附加價值。三、細節執行一個項目的成功與否不僅僅是看銷售的情況，更重要的是后期的物管、服務等細節性的把握，某些細節也會影響到游客和業主對本項目的好感，以至于對物業（開發商）后期的經營產生巨大的影響，正所謂是得人心者得天下，只有把后期等各種服務做好才會人心所望。徽州文化園的相關細節服務的措施做得相當不錯，有借鑒和學習的意義。物管費：雖然本項目收取一元每平方米的物業管理費，不收取其他附加管理費，在黃山市場略為偏高。但是其提供的物業服務和配套與管理費成正比。物業服務理念：本項目物業的服務

45、理念是：業主的要求盡量滿足，不斷改善物業設施，以人性化服務來為業主服務。住宅管理模式：1、如果業主在徽州文化園購買了房子因為各種原因在大部分的時候房子處于閑置狀態的話，業主可以委托物業管理公司進行管理或出租，物業公司收取一定比例的管理費。2、該項目提供返租服務，業主把空置的房子交由公司代為經營，每年可以收取6600元的返利，并且業主在每年中有一個月免費居住的權利。3、如果客戶打算自己經營家庭旅社的話，也可以自行經營，不用管理費給物業公司，自負盈虧。管家式服務：1、項目和醫療部門達成協議，如果業主或者住戶身體不適，可以隨時撥打物業部門的電話，物業在最短的時間派車把住戶送往醫院，醫療費可以在第二天

46、繳給醫院。2、本項目規劃在最近的規劃中擬建立更多的便民店，以滿足居民日益增加的生活需求。增值服務：1、針對看房團的目標客戶群體，如果客戶無意向購房，那么上海地區的客戶只需要交200元，也可以享受到住宿、餐飲、風景區游覽等服務。如果客戶當場下單，那么在黃山市的兩天一晚所有活動均免費，拉近了和客戶的距離，給他們以公司是人性化企業，處處以人為本的經營理念。2、該項目針對看房團的成員公司還將贈送富有黃山特色的旅游紀念品，給目標客戶群留下美好的印象。3、為業主和房客提供VIP聯名卡，憑借此聯名卡在黃山的一些休閑消費場所可以享受到景點五折、酒店五折、餐飲八折等多類服務。提高管理人員素質：徽州文化園內部四星

47、級酒店華商山莊聘請南京金陵酒店的高管來管理，提高酒店的管理層次，培訓出優秀的服務人員，提供給業主和消費者最貼心的服務。四、結論：通過對徽州文化園的整合分析，我們對于xxxx的整體市場規劃也有了一定的思路。xxxx應該堅定不移的走文化旅游休閑的道路，我們的項目位于世界文化遺產境內，在旅游資源上要遠勝徽州文化園許多，只要營銷推廣策略對頭，xxxx這個項目一定會取得成功。作為不可再生的世界文化遺產西遞宏村境內的樓盤項目，先天就比其他旅游度假房產商擁有更多的優勢。 新徽天地項目名：黃山新徽天地（花山謎情風情街）宣傳語：體驗黃山新旅游項目概況：項目坐落于黃山市，與花山謎窟為伴，毗鄰黃山風景區，與黃山市行

48、政中心僅一江之隔，離徽杭高速公路入口不到3千米。占地面積6000畝，景區規劃定位于體育、運動、休閑、養生、娛樂、文化、度假與生態居住功能的開發建設，建設周期預計歷時12年。花山謎情風情街為項目一期開發內容，總建筑面積約2萬平方米，分為ABCD區塊，其中一期A區塊總建筑面積約為9400平方米，整體業態以戶外運動結合現代休閑娛樂為主。開發商：黃山市新徽投資有限公司前期物管：浙江金都物管聯系電話：05992313898項目分析：1一期為九月中旬開盤，單體別墅為300平方米，商鋪二三層為居住層。2該項目定位為度假休閑中心，規劃有跑馬場、高爾夫球場等配套設施，與本項目相比更為現代和時尚，更符合現代人的休

49、閑需要和興趣。3該項目交通比較方便。4該項目規模巨大，建設周期長，因此必定會在當地擁有較大的影響力。5該項目的預期進度與本項目較為相似，因此本項目應該盡量搶在它的前頭。6本項目的營銷策略應該與該項目有所區別，以徽派文化、建筑對抗現代休閑文化、現代建筑。并考慮在宣傳推廣上可以借它之勢。 湯口印象項目名：中國黃山湯口印象宣傳語：暫時空缺項目概況：項目占地面積約10萬平方米，總建筑面積約20萬平方米。背靠黃山山脈，以逍遙溪為主要景觀軸線。定位為“服務于黃山風景區的一個集商業、服務、居住于一身的高效旅游服務區”。類似于舊城改造。開發商：黃山杰成房地產開發有限公司聯系電話：05995566688 556

50、6699項目分析：1該項目位于黃山腳下湯口鎮，類似于舊城改造。地理位置較為優越，對本項目造成一定沖擊。2因為地理限制，該項目（一期）道路較為狹窄，且交通不方便。3該項目一期以住宅為主，為多層、小高層、退臺式躍層，均價4750元/平方米，目前住宅已全部售完。4該項目一期住宅緊俏的原因有：總量小、特點突出，而且與上海、杭州等地的類似項目比起來價格偏低，受到本地住戶與投資客的歡迎。5該項目依托湯口鎮進行推廣宣傳，在手法上無創新。主要有戶外廣告、現場售樓處、文本資料（樓書）、網絡等。6無返租。 eq oac(,4)兆成天地項目名：黃山兆成天地宣傳語：黃山風景區商業第一街項目概況：黃山兆成天地位于黃山風

51、景區（南大門），黃山湯口鎮寨西，占地約43000平方米，是集旅游、購物、休閑、娛樂餐飲、高級酒店等為一體的綜合大型商業街。以純商業步行街形式，全臨街商鋪，層高4.2米的大開間。開發商：黃山凱通置業有限公司；聯系電話：05595578188 5578288項目分析：1該項目為全商鋪。一期已售磬，二期在建及銷售中，均價5000元/平方米。2該項目依托黃山游客的巨大流量，主攻旅游商業市場，規劃有8萬平方米的商業中心和星級酒店。3本項目的旅客流量只有該項目的1/5，而且該項目處于前往宏村的必經之路，因此本項目的定價建議比該項目較低。4該項目須要我們今后重點觀察，主要觀察其商業業態、后期動向。 eq o

52、ac(,5)桃花源項目名：桃花源宣傳語：尊崇門庭，傳世榮耀（占據城市私享山水）項目概況：項目坐落于黃山市齊云大道8號，南接齊云大道和橫江轉盤，近鄰黃山國際大酒店，項目占地520畝，共521套，排屋面積為160203平方米，單體別墅面積為228-375平方米。綠化率達67.5%，設置14000平方米商業休閑中心。排屋面積為160200平方米，別墅面積為200370平方米開發商：黃山西湖投資發展有限公司桃花源網址：前期物管：浙江金都物管聯系電話：05992558988項目分析：該項目全為排屋和別墅，價格相對較低，聯排均價在3500元/平方米，單體別墅為4500/平方米，因此對客戶比較具有吸引力；2

53、該項目距離客運中心較近；3該項目一期已封頂，現場看來建筑密度過高，外立面過于灰暗；4：主要面對客戶：以黃山本地為主；5：目前營銷形式：主要以網絡媒體和現場物料為宣傳形式，如現場銷售中心、樓書、項目光盤和單頁；6：物管費 2.5元/平方米；第三部分 本項目的調查與分析（一） 本項目所處的地理環境與商業環境1.交通：道路狀況良好，路面車流密度較小乘坐杭州屯溪的大巴，沿徽杭高速歷時大約2個半小時到達安徽屯溪從屯溪乘坐到黟縣的市區客車，票價10.5元/人，每20分鐘一班，行于218省道1小時10分到達黟縣。從黟縣到西遞，宏村有鄉村公交車，價格2元/人，時間15-20分鐘到達。2. 西遞，宏村的概況：西

54、遞，宏村位于安徽省黟縣東北部,地理坐標：東經11738,北緯3011，村落面積19.11公頃，宏村始建于宏村建于南寧紹熙年間（公元1131年），至今800余年。地勢較高，常常云蒸霞蔚，時而如潑墨重彩，時而如淡抹寫意，恰似山水長卷，融自然景觀和人文景觀為一體，被譽為“中國畫里的鄉村”。在2000年，西遞，宏村被聯合國教科文組織列入了世界文化遺產名錄。3.宏村目前旅游業發展現狀：西遞，宏村現有600多戶人家，2300多人口，一半以上的人家從事旅游紀念品（竹刻、石刻）和自制燒餅的生意。旅游旺季是311月，旅游旺季時最多一天可以達到900012000人，旅游淡季有2000人左右，可以說小小的村落差不多

55、每天都要迎來幾倍于村莊的人口，2005年，宏村接待游客53萬，門票收入230萬美元，其中三分之二歸北京中坤集團，其余大部份進入地方政府財政，西遞，宏村村民人均所得只有大約90美元。（西遞，宏村內部與周邊商業構成詳見附表4與附表5）3.1游客構成：通過我們對游客和村民的訪談我們得知，目前宏村的游客主要有三大類：外來寫生的藝術系學生（大致的比重40）團隊游客 （35）自駕車和散客（25）其中前兩類游客是目前西遞，宏村的主流游客，占取的比重較大，可以看出西遞，宏村目前的游客構成主要是低端的學生和團隊游客。學生由于經濟收入的限制，旅游消費追求低廉實惠的價格和服務；團隊游在西遞，宏村的停留時間較短，受時

56、間的制約，主要是在導游的指點下進行的短暫性的購物，購物屬有可有可無的，加之西遞，宏村本身旅游紀念品質量和花樣較為單一，產品的附加值不高，旅游購物在游客消費的比重不高。因此旅游購物支出的比例相對不大。在游客的來源地構成上主要是：北京、江蘇、上海、浙江和安徽本地的游客。基本上還是以長三角和安徽本地的游客為主。3.2旅游線路的安排通過訪談得知游客基本的路線安排是：黃山屯溪西遞，宏村黃山，基本上是把西遞，宏村作為一個游覽黃山的附屬旅游景點，大致花費半天的旅游時間可以完成對西遞和宏村的游覽，在返回到屯溪或是黃山夜宿，在西遞，宏村夜宿的游客教少。旅游線路的安排不合理，走回頭路，在西遞，宏村的游覽主要是在導

57、游的帶領下參觀西遞，宏村具有代表性的幾個祠堂，以及西遞，宏村內部獨特的水系布局模式，感受一下古老西遞，宏村獨特的徽建筑風格和前人精心獨居的水系模式，大約1個多小時完成對宏村主要沿水布局的幾個景點的參觀，至游覽結束。3.3旅游產品和紀念品方面西遞，宏村目前的旅游紀念品主要集中于兩類：茶葉和雕刻類（竹制手工藝品、石雕）3.4餐飲方面餐飲上主要有西遞，宏村內部部分村民自己開辦的農家菜館以及位于際村的一些餐館，大部分餐館檔次較低，內部餐館生意較好的主要有松鶴堂、外部的當屬宏村飯店檔次最高，但內部餐飲規模較小。在晚間主要是街道上的一些燒烤類風味小吃。3.5住宿上住宿上主要有兩大部分，一是村內部的村民自家

58、住宿接待，房間數量只有接待幾十個人的容量，價格便宜；外部約1500米長的弧形街道上大概有30多家的餐館和住宿接待處，但是接待的設施和外部特色均檔次不高，主要為寫生的學生提供一些旅游住宿。3.6旅游購物主要是家家戶戶經營的一些旅游紀念品和手工藝品、還有茶葉、3.7娛樂活動基本沒有什么娛樂活動可以參加，整個過程主要是走馬觀花的“眼福”感受。4.存在問題和關注的焦點：4.1古村落大批量游客的來訪和古建筑的保護問題西遞，宏村作為2個只有600多戶的小村落，每天要迎接幾倍于村落人口的游客，可以說小村已經是不堪重負，旅游區的主題方面保護工作是進一步發展的前提和需求。西遞，宏村小村落古建筑元素是旅游進一步發

59、展的支撐，所以在大規模旅游開發的同時對村落的保護和傳承徽文化的重任是義不容辭的責任和使命。4.2配套服務設施進一步完善問題旅游接待方面，住宿和餐飲服務檔次太低，基本上沒有適合自駕車和散客留宿的服務需求，需要建立適應游客需求的現代元素；同時完善村落內部村民生活的便捷性也是不容忽視的問題。完善配套服務工作，進行層進式服務，吸納外來游客的留宿，在外來重組因素的變更下，改變黃山旅游發展的格局。（二）本項目的規劃和設計本項目項目建設的初衷是分流、緩解西遞，宏村旅游、接待的壓力，保護古遺產；與西遞，宏村形成一個相得益彰的整體，既有地方特色，又符合現代生活。深入西遞，宏村考察，考察內容包括建筑布局、肌理、水

60、系，以及相互的關系。借鑒、采用徽派（尤其是宏村）建筑元素，如借鑒了古建筑“體塊”的感覺，避免形式單調。通過豐富的細部元素，不僅是單純的徽派建筑風格，更吸取江南建筑風格，形成了豐富的體態、多樣化的形體；空間上，改變徽派小街深巷的高建筑密度，適應現代生活及商業行為。使得本項目在文化上、自然上與西遞，宏村以及周邊環境形成一個整體。成為了省設計廳徽派建筑設計的范本。第四部分 江南古鎮的調查與分析（一）烏鎮部分（1）烏鎮商業開發概況烏鎮被十字形的內河水系劃分為東南西北四個區塊，分別稱為“東柵、南柵、西柵、北柵”。2001年，烏鎮一期保護工程東柵景區正式對外開放，功能定位為與江南其他古鎮類似的“觀光型”景