1、主講：范嘉升基礎培訓1 住宅稅費及房屋合同基本稅費計算銀行按揭問題基礎培訓合同填寫不同種類物業(yè)的稅費計算方式不同商品房單家獨戶商業(yè)稅費計算區(qū)分每種物業(yè)的應計算的稅種房產(chǎn)稅費計算商品房非普通住房普通住房應繳稅種三個指標 住宅小區(qū)建筑容積率 建筑面積或套內面積范圍 成交單價稅種契稅、營業(yè)稅、個人所得稅房產(chǎn)稅費計算商品房商品房房產(chǎn)稅費計算商品房普通住宅普通住宅須同時滿足三個條件普通住宅 住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上 套內面積低于120平方米或建筑面積低于144 平方米 成交單價低于12711元/平方米名詞解釋 容積率： 容積率是指一個小區(qū)的總建筑面積與總占地 面積的比率。 即：容積率=總建筑面積用地

2、面積 成交單價： 成交單價是指去交易所過戶可以通過的申報 單價房產(chǎn)稅費計算商品房非普通住宅 住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下 套內面積高于120平方米且建筑面積高于144平方米 成交單價高于12711元/平方米非普通住宅只須滿足一個條件個人所得稅： 定義：通俗地講就是按你所賺的錢納個人所得稅。現(xiàn)時個人所得稅的 稅率是差額的20%或全額征收2%； 有發(fā)票（申報價發(fā)票價本上手契稅本次營業(yè)稅） 20% 無發(fā)票（申報價2%） 個人轉讓5年以上，并且是廣東省內家庭唯一住房的可免征個人所得 稅。 契稅： 契稅是以所有權發(fā)生轉移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種 財產(chǎn)稅； 應繳稅范圍包括：土地使用

3、權出售、贈與和交換、房產(chǎn)買賣、房產(chǎn)贈與、房產(chǎn)交 換，除了繼承、夫妻間析產(chǎn)不用征收契稅，其他任何情況都要征收；目前契稅的政策： 對個人購買建筑面積為90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的（家庭：購房人、配偶以及未成年子女），按照成交價格的1%征收契稅； 對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按成交價格1.5%征收契稅（即建筑面積高于90平方米，套內面積低于120平方米）； 對個人購買非家庭唯一普通住房及非普通住房的，按成交價格3%征收稅。 營業(yè)稅： 營業(yè)稅稅率為5.6%； 出證未夠2年普通住宅和非普通住宅：全額征收營業(yè)稅；一般我們所指的夠2年和不夠2年都是以房產(chǎn)證的登記日

4、期或契稅完稅證的日期（發(fā)票不在計算范圍內）到辦理過戶當天計算； 出證夠2年的普通住宅，免征營業(yè)稅； 出證夠2年的非普通住宅，差額征收營業(yè)稅。 （差額：申報價發(fā)票價）5.6%；如果無發(fā)票就全額征收。稅種解釋房產(chǎn)稅費計算商品房稅種契稅營業(yè)稅個人所得稅土地增值稅印花稅 麗星名園一間商品樓，套內面積81平方米，建筑面積92.5平方米，發(fā)票價25萬，出證日期為2005年9月1日，申報價為51萬。業(yè)主于2013年11月購買了一間嘉信帝苑3房單位，已簽購房合同未辦房產(chǎn)證，買家25歲，未婚，名下沒有任何房產(chǎn)。計算交易稅費。房產(chǎn)稅費計算商品房1、契稅：5100001.5%76502、營業(yè)稅：夠2年普通住宅免征3

5、、個人所得稅：510000（申報價）-250000（發(fā)票）-2500001.5（上手契稅） 20%=512504、稅費：51250 =58900元練習房產(chǎn)稅費計算商品房 嘉信城市花園一間商品樓，套內面積為121平方米，建筑面積143平方米，發(fā)票價45萬，出證日期2004年12月20日，申報價為73萬。業(yè)主夫妻名下只有這套房產(chǎn)，無子女，買家30歲，已婚，名下有一間農村集體屋。計算交易稅費。 1、契稅：7300003%219002、營業(yè)稅:夠2年普通住宅免征3、個人所得稅:夠5年家庭唯一免征4、稅費共 21900元練習房產(chǎn)稅費計算商品房 北區(qū)一商品樓，套內面積為130平方米，無發(fā)票，出證日期200

6、4年11月21日，申報價為42萬。業(yè)主夫妻名下在北京有一套房產(chǎn)，落名人為初中學生，現(xiàn)與父母居住在勒流父親名下的一商品房中。計算交易稅費。 1、契稅：4200003%126002、營業(yè)稅:4200005.6%235203、個人所得稅:夠5年家庭唯一免征4、稅費共 36120元練習房產(chǎn)稅費計算商品房 新城區(qū)某商品樓，套內面積為160平方米。發(fā)票登記日期為2013年4月10日，發(fā)票價110萬，契稅完稅證登記日期為2013年6月1日，契價3.3萬，出證日期2013年6月30日，現(xiàn)申報價為160萬。業(yè)主夫妻名沒有其他房產(chǎn)，買家單身，名下無房產(chǎn)。2015年6月17日辦理過戶手續(xù)。計算交易稅費。 1、契稅：

7、16000003%480002、營業(yè)稅:（1600000-1100000）5.6%280003、個人所得稅:（1600000-1100000-33000-28000）20%=878004、稅費共 163800元練習普通單家獨戶契稅=申報價3%3%不夠2年：營業(yè)稅=申報價5.6%夠2年：（申報價-發(fā)票價）5.6%無發(fā)票：營業(yè)稅=申報價5.6%自建房、加建、改建房免征營業(yè)稅5.6%有發(fā)票：個稅=（申報價發(fā)票價上手契稅本次營業(yè)稅） 20% 無發(fā)票：個稅= 申報價2%20%或2%營業(yè)稅契稅個人所得稅房產(chǎn)稅費計算單家獨戶稅費單家獨戶 需繳納土地出讓金的單家獨戶稅費計算房產(chǎn)稅費計算單家獨戶無年限國有地練習

8、集體地繳納土地出讓金的情況房產(chǎn)稅費計算單家獨戶需繳納土地出讓金的單家獨戶 什么情況下要交土地出讓金？有免補無免補出讓金契稅無免補有免補有免補額指業(yè)主戶口屬該房屋所在的居委，并且該居委能夠向業(yè)主開具該房產(chǎn)土地80平方米面積不需繳納地價的80%的土地出讓金的證明。 無免補部分： 國土地價（單價）（占地面積80）80% 有免補部分： 國土地價（單價）80 8%出讓金契稅：（ + ） 3%土地出讓金=國土地價（單價）占地面積80%出讓金契稅：土地出讓金 3%房產(chǎn)稅費計算單家獨戶集體地房產(chǎn)稅費計算單家獨戶無年限國有地無年限國有地單家獨戶不涉及有無免補問題，按總占地面積計算稅費無年限國有地單家獨戶土地出讓

9、金：國土地價（單價）占地面積8%出讓金契稅：土地出讓金 3%商住房無年限廠房商鋪寫字樓商品樓 若上述房產(chǎn)占地195.95方，建基109.26方，建筑237.24方，08年8月出證，自建無發(fā)票，按155萬申報，國土地價為6000元/方，業(yè)主有80方免補額，請計算過戶費用。 契稅：155萬3%=4.65萬 營業(yè)稅：自建免征營業(yè)稅 個稅：155萬2%=3.1萬 土地出讓金及出讓金契稅： 有免補部分=80 6000 8% 1.03 無免補部分=（195.95-80）6000 80% 1.03房產(chǎn)稅費計算練習答案注意：村改居的國有劃撥土地性質單家獨戶，房 產(chǎn)證出證未夠5年的不能進行交易。房產(chǎn)稅費計算無年

10、限（補充）國有地單家獨戶、商品樓、工業(yè)廠房、商業(yè)土地出讓金 無年限商品樓：國土地價5% 無年限國有地單家獨戶：國土地價8% 無年限商業(yè)：國土地價10% 無年限工業(yè)廠房：國土地價20% 以上都要交土地出讓金契稅 土地出讓金契稅土地出讓金3%銀行按揭政策基準利率 商業(yè)貸款首套上浮10-15%，二套上浮15-20% 備注：首套可貸七成，二套可貸四成，年限根據(jù)樓齡和貸款人年齡最高可 在20-30年以內 公積金組合貸款： 1、首套公積金部分按基準利率4.5%計算，而商業(yè)部分則要上浮10%-15% 2、二套公積金部分上浮10%，商業(yè)部分上浮15%-20% 3、公積金貸款部份最長可貸款20年，而且必須要還清

11、第一次公積金部分貸款 才可以進行第二次公積金貨款，而商業(yè)部分最長可貸20-30年 現(xiàn)時銀行貸款基準利率為6.55%，公積金基準利率為4.5% 商業(yè)利率上浮15%-20%，且最長貸款10年，可貸五成 住宅貸款 商業(yè)貸款銀行按揭政策基準利率【例題】首期款=成交價-（評估價值*0.7（或0.4） 某商品房價值100萬，面積為105平方米，單價為9523.8元/方。某客戶以按揭方式購買該商品房，首套但是評估公司評估該商品房現(xiàn)時價值為90萬。則該客戶首期款理應如下支付：可貸款：90*0.7=63萬元首期款：100-63=37萬元銀行按揭政策基準利率【例題】評估金額=（成交價-首期款）/貸款成數(shù) 某商品房

12、價值100萬，面積為105平方米，單價為9523.8元/方。若按成交價的交易，首套可貸七成，即可向銀行貸款70萬元，新業(yè)主需要給付30萬的首期款。但該新業(yè)主最多只可給付20萬的首期款，即要向銀行貸款80萬元，那么，評估時單價理應如下計算：商品房評估價值：80/0.7=114.29萬元商品房單價：114.29/105=1.0884萬元銀行按揭政策雙方資料準備夫妻雙方帶身份證到場，戶口簿、婚姻證明，說明落幾個人名，半年流水，收入證明，非本市戶口需一年社保或納稅證明，貸款銀行的還款賬號。業(yè)主方所需資料 夫妻雙方或產(chǎn)權人本人帶身份證到場，或需帶戶口本及婚姻證明，準備 該銀行的銀行卡或存折，帶房產(chǎn)證原件。買家所需資料銀行按揭政策注意事項 公積金不受理非普通住宅貸款，需要供滿一年才能貸款，一般樓齡較 舊的都可以貸款 簽合同時注意告知客人評估費用，不要隨便承諾客人銀行利率優(yōu)惠 銀行按揭政策解析 如何界定銀行