1、老年養護中心建設項目可行性研究報告i老年養護中心建設項目可行性研究報告i老年養護中心建設項目可行性研究報告（本文檔為 word格式，下載后可修改編輯！）老年養護中心建設項目可行性研究報告 #老年養護中心建設項目可行性研究報告 II目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第一章總 論1. HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 1.1項目名稱及承辦單位 1. HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 1.2可行性研究報告編制依據1. HYP

2、ERLINK l bookmark10 o Current Document 1.3報告編制的范圍與內容3. HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 1.4項目概況.3. HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 1.5研究結論5. HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 第二章項目提出的背景和建設必要性 7 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 2.1項目提出的背景 7. HYPERLINK l bookmark20

3、o Current Document 2.2項目建設的必要性 8. HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 第三章市場預測14 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 3.1養老的發展現狀分析 143.2國外養老院模式對比 18 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 3.3養老的發展趨勢1.9 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 3.4項目市場預測1.9 HYPERLINK l bookmark30 o Curre

4、nt Document 第四章建設規模21 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 4.1建設規模的合理性分析 21 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 4.2建設規模21 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 第五章場址選擇與建設條件22 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 5.1所在地概況22 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 5.2建設條件22 HYPER

5、LINK l bookmark42 o Current Document 第六章營銷策略分析26 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 6.1項目定位26 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 6.2項目經營范圍與運作方法 26 HYPERLINK l bookmark48 o Current Document 6.3項目優勢28老年養護中心建設項目可行性研究報告iii老年養護中心建設項目可行性研究報告iii第七章 工程建設方案 34 HYPERLINK l bookmark50 o Current D

6、ocument 7.1總體規劃方案34 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 7.2建筑設計方案37 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 7.3設備購置方案42 HYPERLINK l bookmark56 o Current Document 7.4電氣設計方案 44 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 7.5給排水設計方案487.6氣體設計方案507.7暖通設計方案50 HYPERLINK l bookmark60 o Current Documen

7、t 7.8景觀設計527.9營運模式52 HYPERLINK l bookmark62 o Current Document 第八章 環境保護、勞動安全及消防 .5.4 HYPERLINK l bookmark64 o Current Document 8.1環境保護54 HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 8.2勞動安全.5.7 HYPERLINK l bookmark68 o Current Document 8.3消防59 HYPERLINK l bookmark70 o Current Document 第九章節能61 HYPERLINK

8、 l bookmark72 o Current Document 9.1用能依據及節能設計規范 61 HYPERLINK l bookmark74 o Current Document 9.2耗能狀況和能耗指標分析 639.3節能措施6.4 HYPERLINK l bookmark76 o Current Document 第十章組織機構68 HYPERLINK l bookmark78 o Current Document 10.1組織機構68 HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 10.2人力資源配置 68 HYPERLINK l bookma

9、rk82 o Current Document 第十一章 項目實施計劃 7011.1項目管理70 HYPERLINK l bookmark84 o Current Document 11.2項目實施進度建議 70 HYPERLINK l bookmark86 o Current Document 11.3項目實施安排7.0 HYPERLINK l bookmark88 o Current Document 第十二章招標72老年養護中心建設項目可行性研究報告 #老年養護中心建設項目可行性研究報告 IV HYPERLINK l bookmark90 o Current Document 12.1基

10、本原則72 HYPERLINK l bookmark92 o Current Document 12.2 招標72 HYPERLINK l bookmark94 o Current Document 第十三章投資估算及融資方案75 HYPERLINK l bookmark96 o Current Document 13.1投資估算75 HYPERLINK l bookmark98 o Current Document 13.2融資方案77 HYPERLINK l bookmark100 o Current Document 第十四章財務分析79 HYPERLINK l bookmark102

11、o Current Document 14.1營業收入和運營成本估算 79 HYPERLINK l bookmark104 o Current Document 14.2財務評價.8.0 HYPERLINK l bookmark106 o Current Document 14.3項目效益分析82 HYPERLINK l bookmark108 o Current Document 第十五章 社會效益83 HYPERLINK l bookmark110 o Current Document 15.1項目對社會的影響分析83 HYPERLINK l bookmark112 o Current D

12、ocument 15.2項目與所在地互適性分析 84 HYPERLINK l bookmark114 o Current Document 第十六章結論和建議86結論86建議86老年養護中心建設項目可行性研究報告 老年養護中心建設項目可行性研究報告 第一章總論1.1項目名稱及承辦單位111項目名稱某某老年養護中心建設項目1.1.2承辦單位某某縣某某醫院1.1.3承辦單位概況某某縣某某醫院始建于2000年，是縣衛生局批準的一級綜合醫院。目 前，總建筑面積達10000平方米，其中業務用房面積7260平方米，現有職 工54人，其中專業技術人員46人，高級職稱6人，中級職稱8人，初級 職稱32人。醫院

13、健全了內科、外科、急診科、婦產科、正骨科、中醫科、 肛腸科、預防保健科等科室。購置了華潤x診斷射線機、特康全自動生化分析儀、愛克發cr、飛利浦超聲診斷儀等大型醫療設備，現代化的層流潔 凈手術室業已竣工使用。2016年度門診診療人次達17000余人，住院2800 余人，年度實現業務收入640萬余元。某某縣某某醫院院長呂某某，男。1.2可行性研究報告編制依據1、國民經濟與社會發展第十三個五年規劃綱要；2、產業機構調整指導目錄（2015年本）（修正）；3、中共中央國務院關于加強老齡工作的決定（中發【2000】13 號）;4、 中華人民共和國老年人權益保障法（主席令72號）；5、中國老齡事業發展 十三

14、五”規劃；6、 關于加強基層老齡工作的意見（全國老齡委發【2006】2號）；7、國務院辦公廳轉發全國老齡委辦公室和發展改革委等部門關于加 快發展養老服務業意見的通知（國辦發【2006】6號）&關于加快實現社會福利社會化的意見（國辦發【2000】19號）；9、國務院關于加快發展服務業的若干意見（國發【2007】7號）；10、某某省老齡事業發展 十三五”規劃；11、某某省民政事業發展第十三個五年規劃；12、 某某省關于資助社會辦養老機構管理辦法（某某省人民政府令 第118號）；13、 某某省社會養老服務機構服務質量基本規范（試行）（魯民函 【2016】244號）；14、 某某省人民政府辦公廳關于加

15、快發展養老服務業的意見（魯政 辦發【2008】25 號）；15、某某省社會養老服務體系建設規劃（2011-2020年）；16、某某市老齡事業發展 十三五”規劃；17、老年人社會福利機構基本規范（MZ008-2001）;18、老年養護院建設標準（建標144-2010）；19、委托單位提供的基本資料。1.3報告編制的范圍與內容1、結合項目背景，論述該項目實施的必要性，確保工程項目實施的可 行性；2、提出合理的工程建設方案，確定建設規模；3、環境保護與消防；4、節能分析；5、組織機構與勞動定員；6、項目實施計劃；7、項目招投標方案；&投資估算與資金籌措；9、對項目進行財務評價；10、提出研究結論及建

16、議。1.4項目概況1.4.1建設場址該項目擬建于某某縣清河東路 2號。地理位置優越，環境優美，交通 十分便利。項目建設選址內基礎設施完備，地質條件好，可利用場區內完善的基 礎設施，在此建設有利于項目的順利實施及今后的進一步發展。1.4.2建設規模和工程方案1、建設規模該項目建成后，可以成為一處集醫療、護理、養老、休閑養生多種服 務為一體的高端老年服務機構，勢必將產生一定的經濟效益和巨大的社會 效益。項目可新增就業崗位22個，提供床位130余張。項目建成后可解決 130位老年人的養老問題，并為老人提供日常護理，慢性病管理，康復、 健康教育和咨詢，中醫保健等服務，同時餐飲、娛樂活動等設施齊全。2、

17、工程方案該項目占地約合9畝，總建筑面積4800.00譏 項目容積率為0.80, 建筑系數28.67%,綠地率41.00%。項目建設內容包括4-5層醫療辦公活動 中心建筑面積2200.00 m2 （其中1-3層用于醫院對外自用，4-5層用于該養 老項目）；5層護理公寓大樓一座，建筑面積 1850.00m; 3層食堂、員工 宿舍樓一座，建筑面積 750.00 m2。1.4.3項目建設期項目建設期為半年，于2017年5月份開始籌備工作，2017年6月開 工建設，2017年12月份竣工。1.4.4項目投入資金及效益情況該項目計劃總投資617.26萬元。其中：建設投資610.55萬元，鋪底流 動資金6.

18、70萬元。建設投資包括：建筑工程費為419.05萬元，設備購置及安裝工程費104.05萬元，工程建設其他費用為 69.67萬元，基本預備費為17.78萬元。項目工程所需資金617.26萬元，全部由建設單位自籌。該項目工程投入運營后，可實現年運營收入300.00萬元，正常年利潤93.19萬元，內部收益率15.56%，投資回收期9.39年（含建設期），財務凈現值427.61萬元。項目的經濟效益良好，具有一定的盈利能力，在財務上是可行的。主要技術經濟指標表表1-1序號項目名稱單位數量備注1規劃總用地面積畝92總建筑面積m24800.003容積率0.804綠地率41.00%5建筑系數28.67%6總投

19、資萬元617.266.1+6.26.1建設投資萬元610.55其中：建筑工程費萬元419.05設備購置費萬元104.05工程建設其他費用萬元69.67基本預備費萬元17.786.2鋪底流動資金萬元6.707營業收入萬元300.008總成本費用萬元206.819利潤總額萬元93.1910投資回收期年9.39含建設期11財務內部收益率15.56%ic=6%12財務凈現值萬元427.6113總投資收益率15.10%14盈虧平衡點52.04%15項目建設期年0.51.5研究結論該項目建設也符合國家發展和改革委員會產業結構調整指導目錄（2011年本）（修正）中，第一大類 鼓勵類”第三十七項 其他服務業”

20、中 的第10條養老服務”的規定。是當前國家重點鼓勵發展產業。其建設符合 國家產業政策和行業發展規劃，市場前景廣闊。某某縣某某老年養護中心項目的建設符合國家產業政策和區域性經濟 規劃，適合當地經濟發展要求。項目建成后能促進養老行業的發展，滿足 日益增長的老年群體對養老服務的需求，將為某某縣養老事業提供巨大的 支持，通過提供保健、護理、膳宿、休閑、娛樂等多層次、多角度的養老 服務，給廣大孤寡、空巢老人安度幸福晚年提供一個規范化的生活環境， 構筑起一道保護老人生命安全的屏障。同時，項目實施后，將極大地促進 某某縣養老事業社會化的方向發展，能促進區域經濟發展，有助于社會的 穩定和尊老愛老風氣的形成。項

21、目建成后，將新增22個就業崗位，為緩解 當地的就業壓力做出貢獻。同時，有助于節約子女照顧老人的時間，分擔 子女壓力，釋放勞動力。因此，該項目有一定的經濟效益，社會效益巨大，具有非常大的投資 意義，是必要且可行的。第二章 項目提出的背景和建設必要性2.1項目提出的背景2.1.1我國老齡化現狀及特點21世紀是人口老齡化的時代。目前，世界上所有發達國家都已經進入 老齡社會，許多發展中國家正在或即將進入老齡社會。1999年，中國也進入了老齡社會，是較早進入老齡社會的發展中國家之一。隨著經濟的發展，我國社會老齡化的程度逐步加深。中國老齡事業發展報告（2016）藍皮 書指出，截至2015年底，我國老年人口

22、數量達到1.94億，比2011年增加 891萬，占總人口的14.30%。與世界發達國家相比，我國人口老齡化具有以下特征。一是老年人口規模巨大。中國人口老齡化發展趨勢預測研究報告指出：中國60歲及以上老年人2026年將達到3億，2037年超過4億，2051年達到最大值， 之后一直維持在3-4億的規模。二是老齡化發展迅速。65歲以上老年人占 總人口的比例從7%提升到14%，發達國家大多用了 45年以上的時間，中 國只用27年就完成了這個歷程，并且在今后一個很長的時期內都保持著很 高的遞增速度，屬于老齡化速度最快國家之列。三是地區發展不平衡。中 國人口老齡化發展具有明顯的由東向西的區域梯次特征，東部

23、沿海經濟發 達地區明顯快于西部經濟欠發達地區。四是城鄉倒置顯著。發達國家人口 老齡化的歷程表明，城市人口老齡化水平一般高于農村，中國的情況則不 同。目前，農村的老齡化水平高于城鎮 1.24個百分點，這種城鄉倒置的狀 況將一直持續到2040年。五是女性老年人口數量多于男性。目前，老年人 口中女性比男性多出464萬人，2049年將達到峰值，多出2645萬人。六 是老齡化超前于現代化。發達國家是在基本實現現代化的條件下進入老齡 社會的，屬于先富后老或富老同步，而中國則是在尚未實現現代化，經濟 尚不發達的情況下提前進入老齡社會的，屬于未富先老。2.1.2地方老年人口現狀截止到2011年4月，某某市60

24、歲以上老年人已超過90萬人，占總人 口的14.9%，其中65歲以上的老年人有53.16萬人，占總人口的8.90%。 而按照人口老齡化標準，60歲以上老年人占總人口 10%以上，65歲以上 老年人占總人口 7%以上，即標志著城市已經步入老齡化，按照這項標準， 某某已經步入了老齡化城市。預計到 2020年，某某市60歲以上老年人將 占總人口的22%以上。人口的基數導致了較大的老年人口數量，而且以每 年3%的速度增加。隨著快速發展的老齡化趨勢，人口老齡化提高了贍養 比，領取養老金的人口在不斷增加。另外，老年人的身體一般比較弱，患 病率較高，其所需要的醫療費用遠遠高于居民平均醫療費用，所以人口老 齡化

25、也帶來醫療保障支出的上升。同時，伴隨人口老齡化的加劇，空巢老 人日益增多問題不斷顯現。老齡化不斷加劇，還將導致家庭養老功能弱化， 一對夫婦將來需要同時照顧一個孩子和四位甚至更多老人，要承擔起家庭 養老的經濟負擔和生活照料重擔，人口老齡化帶來了諸多社會問題。2.2項目建設的必要性2.2.1符合產業政策要求該項目符合國家發展和改革委員會產業結構調整指導目錄（2011年本）（修正）中，第一大類 鼓勵類”第三十七項 其他服務業”中的第10條 養老服務”的規定。是當前國家重點鼓勵發展產業。其建設符合國家產業 政策和行業發展規劃，市場前景廣闊。2.2.2符合國家經濟社會發展規劃和行業規劃中華人民共和國國民

26、經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要中指 出：以家庭為服務對象，以社區為重要依托，重點發展家政服務、養老服 務和病患陪護等服務，鼓勵發展殘疾人居家服務，積極發展社區日間照料 中心和專業化養老服務機構。”建立以居家為基礎、社區為依托、機構為 支撐的養老服務體系。加快發展社會養老服務，培育壯大老齡事業和產業， 加強公益性養老服務設施建設，鼓勵社會資本興辦具有護理功能的養老服 務機構，每千名老人擁有養老床位數達到 30張。拓展養老服務領域，實現 養老服務從基本生活照料向醫療健康、輔具配置、精神慰藉、法律服務、 緊急援助等方面延伸。”中國老齡事業發展 十三五”規劃指出： 建立以居家為基礎、社區 為依托、

27、機構為支撐的養老服務體系，居家養老和社區養老服務網絡基本健 全，全國每千名老年人擁有養老床位數達到30張” 政府引導與社會參與相結合。按照社會主義市場經濟的要求，積極發展老齡服務業。加強政策 指導、資金支持、市場培育和監督管理，發揮市場機制在資源配置上的基 礎性作用，充分調動社會各方面力量積極參與老齡事業發展。”家庭養老與社會養老相結合。充分發揮家庭和社區功能，著力鞏固家庭養老地位，優先發展社會養老服務，構建居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的社 會養老服務體系，創建中國特色的新型養老模式。”該項目的建設，有利于完善當地的養老服務體系，促進養老服務業向 社會化方向發展，因此，項目的建設符合國家

28、經濟社會發展的總體規劃和 行業規劃，有利于國家經濟發展。223符合國務院關于進一步鼓勵引導民間投資健康發展的政策措施國務院關于鼓勵支持和引導個體私營等非公有制經濟發展的若干意見 指出：鼓勵和引導民間資本進入交通電信能源基礎設施、市政公用事業、 國防科技工業、保障性住房等領域，興辦金融機構、投資商貿流通產業， 參與發展文化、教育、體育、醫療、社會福利事業。該項目為社會資金興 辦社會化養老事業，將為民間資本參與社會化養老的途徑和方式提供借鑒。 2.2.4有利于改善地方民生，符合當地老齡事業發展規劃某某省人民政府辦公廳轉發省老齡辦等部門關于加快發展養老服務業 意見的通知要求：大力發展各種形式的社會化

29、養老服務。各地、各有關部 門要采取公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種方式，引導和 支持社會力量興建適宜老年人集中居住、生活、學習、娛樂、健身的老年 公寓、養老院、敬老院，鼓勵支持下崗、失業人員創辦家庭養老院、托老 所，加快社會養老機構建設，推進社會化養老服務業發展。要通過政策引 導，鼓勵發展以居家老年人為服務對象的老年生活照顧、家政服務、心理 咨詢、康復服務、緊急救助等業務，向居住在社區（村鎮）的老年人提供 養老服務。支持養老服務專業化連鎖經營，提高養老服務質量和水平。支 老年養護中心建設項目可行性研究報告ii老年養護中心建設項目可行性研究報告ii持興辦老年護理、臨終關懷性質的醫療機

30、構，鼓勵醫療機構開展老年護理、 臨終關懷等服務。某某省老齡事業發展 十三五”規劃逐步形成與全國老齡事業發展十三五”規劃相銜接。按照統籌規劃、合理布局的原則，加大財政投入力度、 社會籌資力度和政策支持力度，推進供養型、養護型、醫護型養老機構建 設。積極推進養老機構運營機制改革，探索多元化、社會化的投資建設和 管理模式，通過財政補助、入住補貼、物價補貼等措施，鼓勵社會力量參 與公辦養老機構建設和運行管理。力爭到十三五”期末，建設一批規模大、 檔次高、設施完備、服務功能齊全的社會化養老機構，努力實現老有所養、 老有所醫、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂的六個老有”工作目標。關于加快社會養老服務

31、體系建設的意見（聊政發【2016】9號） 提出 十三五”期間，全市新增養老床位1.2萬張，養護型和醫護型床位占 到養老床位的30%以上，實現每千名老人擁有養老床位 30張。該項目的運營準確地把握住了當前社會化養老的發展趨勢，提高了老 年公寓的服務能力和水平，有效地保障了老年人的生活品質。因此，該項 目的建設符合當地老齡事業發展規劃。225有利于促進社會的穩定，是社會發展進步的必然要求隨著我國老齡化社會程度的進一步加深，老年人群體的日益龐大，老 年人的養老問題成為關系國家和社會穩定的重大問題。 老齡化的快速增長、 高齡和失能的增多，空巢”的逐年增加等逐漸成為影響社會穩定和安定和諧的重大問題。尊老

32、愛幼是中華民族的傳統美德。老年人為社會的進步和老年養護中心建設項目可行性研究報告 老年養護中心建設項目可行性研究報告 發展做出了巨大的貢獻，理應享受高質量的養老服務，這是一個社會文明和進步的體現。2.2.6銀色產業拉動國家經濟的發展養老產業，也稱 銀色產業”是一個新興產業，也是朝陽產業。從第 一、二、三產業派生出來的新興綜合性特殊行業，是專門為老年人生產、 提供產品和服務，滿足老年人衣食住行各方面需求的各行業的集成或集合。從2005年至今，國家連續提高企業退休人員基本養老金，2016年企業退休人員平均月養老金已經超過 1500元。統計數字表明，老年人口的年 總收入在3000億-4000億元人民

33、幣之間，這些收入包括他們的養老金、再 就業的收入，以及親戚和朋友的贈與。從 2025年到2050年，預計老年人 的潛在購買力將高達5萬億元人民幣。與老年消費群體巨大的需求相對應 的是我國老齡產業市場的冷清。目前市場上適合老年人特殊需求的各種產 品寥寥無幾，老年用品市場發展滯后。這一巨大的消費市場正在吸引著越 來越多的創業者的加入。養老產業不僅能夠帶動老年用品、餐飲、醫療、房地產等產業發展， 而且對上下游產業如建筑、鋼材、水泥、機械、彩電等行業具有顯著的經 濟帶動效應。僅以養老床位測算，按照國際通行的5%的老年人需要進入機構養老的標準，估算我國至少需要 835萬張床位，而現在只有約250萬 張，

34、缺口達將近600萬張。以平均每張床位6萬元的建設成本計算，僅床 位建設就有3600億元的市場空間，再加上康復設施、培訓基地等，還可拉 動至少1500億元的投資，能夠有效促進我國經濟增長，帶動養老行業的發展。227為養老產業可持續性發展探索出新路子從以往的事例來看，老年產業還存在其他的增值服務空間是，比如說 醫療、教育、休閑娛樂設施等。該項目通過對養老、養生、醫療、教育、 娛樂、農業等各個領域的綜合發展，將新農村生態建設與旅游、養生相結 合，吸引省內外人士的養生保健、旅游觀光和學習。該項目建成后，除長 期居住者外，同時年可接待來訪者 100人以上，經營收入十分可觀，由此 帶動某某旅游休閑產業帶的

35、發展。隨著區域經濟發展，人氣與市場機會的 凝聚，將會進一步提升養生養老院的品牌形象，將使項目能夠健康平穩的 運行與發展，產生良好的社會與經濟效益。綜上所述，該項目符合國家的總體規劃與行業規劃，符合地方的發展 規劃，有利于解決當前老齡化社會的突出問題，有助于社會的穩定和安定 和諧。該項目有一定的經濟效益，社會效益十分顯著，具有非常大的投資 意義，是必要的。第三章市場預測3.1養老的發展現狀分析3.1.1養老產業的發展情況當前，在我國養老以居家養老為主，社會養老為輔，社會機構養老只 是一種補充形式。隨著現代人生活節奏的加快，各種競爭的加劇，越來越 多的年輕人將更多的精力投入到事業中，如何贍養老人，

36、使他們擺脫孤獨 感，也是現在很多年輕人頗費心思的問題。社會養老機構的出現，順應了 社會發展的形勢，有力地解決了社會養老問題。同時，還在全社會弘揚了 中華民族傳統美德，形成敬老、尊老、愛老的良好社會風尚，是社會主義 物質文明和精神文明的雙重體現，對于促進社會經濟建設和發展都具有重 要的意義。由于生活自理能力下降，老人們需要照料，然而生活工作節奏 的加快，使一對中年夫婦既要供養一至四位老人，又要忙于工作和養育下 一代的矛盾日益突出。傳統的家庭作為惟一養老地，主要由子女照顧老人 的反哺”模式和觀念遇到越來越多的問題和挑戰。為適應社會的需要，源自20世紀70年代北歐國家的養老機構，近年 來在我國一些較

37、為發達的地區首先發展起來。與過去的養老院、敬老院以 收養孤寡老人居住不同，這些新興敬老院里入住的大多數是有子女的老人， 絕大部分是自費入住；同時它也不同于專門提供醫療康復的養老機構，這 里注重營造家庭氛圍，配有完善的生活服務設施及室內、室外、娛樂室、 健身房等，由經過專門培訓的服務人員，為老人提供住、養、樂等綜合服 務。老年人是社會的重要組成部分，在有中國特色社會主義旗幟指引下， 以科學發展發展觀構建和諧社會，滿足廣大老年人日益增長的物質和文化 生活需要，讓老年人共享經濟建設和社會發展的成果，是中國共產黨全心 全意為人民服務根本宗旨的體現，是在新的歷史條件下貫徹落實 科學發展 觀”重要思想的體

38、現，也是國家和社會義不容辭的責任。 在社會主義市場經 濟條件下，弘揚中華民族傳統美德，形成敬老、養老、助老以及和諧的優 良傳統。近些年來，我國的養老事業取得了突出的成績。十三五”時期是老齡事業快速發展的五年。養老保障體系逐步完善，覆蓋范圍進一步擴大，企 業職工基本養老保險制度實現全覆蓋，企業退休人員養老金水平連續五年 提高，基本養老保險實現了省級統籌，新型農村社會養老保險開始試點并 逐步擴大范圍。職工和城鎮居民基本醫療保險制度實現全覆蓋，新型農村 合作醫療參合率穩步提高。老年社會福利和社會救助制度逐步建立，城鄉 計劃生育家庭養老保障支持政策逐步形成。老齡服務體系建設扎實推進， 在城市深入開展并

39、逐步向農村延伸，養老服務機構和老年活動設施建設取 得較大進步。老年教育、文化、體育事業較快發展，老年精神文化生活更 加豐富。全社會老齡意識明顯增強，敬老愛老助老社會氛圍日益濃厚，老 年人權益得到較好保障。老齡領域的科學研究、國際交流與合作取得了新 的進展。廣大老年群眾堅持老有所為，積極參與經濟社會建設和公益活動， 在構建社會主義和諧社會中發揮了重要作用。3.1.2某某省養老服務業的發展某某省委、省政府高度重視老齡工作，作出了一系列決策部署，老齡 政策法規建設進一步加強。2008年某某省政府辦公廳發布了關于加快發 展養老服務業的意見（魯政辦發（2008）25號），各地也先后出臺了符合 當地實際的

40、實施辦法，按照 公建民營”、民辦公助”方式，多渠道、多形 式興辦老年社會福利事業，有力推動了養老服務業社會化進程。2010年某某省民政廳下發了某某省社會養老服務機構管理暫行辦法，2011年下發了某某省社會養老服務機構服務質量基本規范等規范性文件，對全 省養老服務機構建設、等級評定等提出了明確要求，并通過經常性檢查指 導和年度審查，使養老機構制度、管理不斷規范，推動了某某省社會養老 服務體系和老年福利事業健康發展。目前，全省城鄉各類養老床位32.6萬張，每千名老人擁有各類養老床位 23張。2015年2月省政府第3次常務 會議研究決定，將老年人優待年齡由 70歲下調到65歲，將享受高齡老人 生活保

41、健補貼的年齡由80歲下調到70周歲，并大幅度提高了補貼標準。 居家養老服務從無到有，從點到面，以保障高齡、獨居、空巢、失能和低 收入老人為重點，借助專業化養老服務組織，提供生活照料、家政服務、 康復護理、醫療保健等服務的居家養老服務體系基本建立。養老服務的運 作模式、服務內容等不斷創新，積累了有益經驗。但是，某某省社會養老服務體系建設仍然處于起步階段，與新形勢、 新任務、新需求不相適應，主要表現在：缺乏統籌規劃，體系建設缺乏整 體性和連續性；社區養老服務和養老機構床位嚴重不足，供需矛盾突出； 設施簡陋、功能單一，難以提供照料護理、醫療康復、精神慰藉等多方面服務；布局不合理，區域之間、城鄉之間發

42、展不平衡；政府投入不足，民 間投資規模有限；服務隊伍專業化程度不高，行業發展缺乏后勁；國家和 省級出臺的優惠政策落實不到位；服務規范、行業自律和市場監管有待加 強。然而，上述措施僅僅為政府行為，存在著后勁不足、設施落后、規模 小、服務水平低的問題等。3.1.3目前養老院存在的問題根據目前某某地區現有的養老院情況來看，主要存在的問題如下：1、入住的老人主要是需要特護的老人和年在 70歲以上的老人，能夠 自理的老人比例不到5%。2、從建筑及環境看，近年來建設的敬老院環境比較差， 大部分養老院 是租用的民房，硬件很差，只有兩家設立有專職醫生，沒有一家有呼叫系統。從政府有關部門檢查的情況看，沒有一家的

43、建筑標準達到高端養生養 老的建筑標準。從房間的設計看，只有兩家設有標準間，配有電視，其它 大部分是沒有衛生間的兩人間或者三人間。3、從服務內容看，大部分只提供食宿照顧，活動主要是打麻將為主， 在重陽節等節日活動會有一些活動，幾乎所有的養老院的衛生條件都很差， 特別是被子和室內衛生。造成這種情況的主要原因是從業人員素質和待遇 問題，所有養老院的一般護理人員的工資只有 900至1000元，大部分是農 民工。從管理的制度方面看，主要依靠人員管理，很少能提供完備的管理 制度和資料。4、從經營模式上，主要是人員推廣，很少有整體營銷策略。5、從理念上看，現有養老院均為 三頓飯一張床”模式，只為老人提供 最

44、基本的生活，并未有一家能融合 養生、休閑、養生、保健”先進理念的 大型養生養老院區，也沒有能夠為老人和子女提供共同休閑生活設施的場 所。3.2國外養老院模式對比321日本養老院提供專業的服務日本提倡老年人和家人住在一起。老年人居住模式主要有：兩代居， 即日本在公共住宅里設計的適合于老少多代共居的大型居住單元，對廚、 廁、門廳和居室分隔功能都作了相應考慮，對多代人生活方式和生活規律 上的差異在室內空間上作了相應處理。還有養老院，又稱為老人之家，分 為公立（養護老人之家和特別養護老人之家）、低費和完全自費（收費老人 之家）3種，老年人可根據自己各方面的條件和經濟情況進行選擇。日本 的養老院經過二三

45、十年的發展，已形成了包括公營、民營、非盈利團體在 內的一個數量眾多、種類多樣的市場規模。養老院可派專門的家庭護理員 上門對臥床老人進行護理；定期用車接送老人到專門的養老中心，進行入 浴、用餐等日常生活訓練和指導。3.2.2美國養老院實行多管齊下的方式美國老年公寓有三類：自住型老年公寓，不為老年居住者提供任何與 日常生活、藥物服務有關的協助，只是提供一個環境優美、舒適的居住社 區，包括所有的生活配套設施，甚至可以完全容納一個高爾夫球場。陪助型老年公寓，向老年居住者提供與日常生活有關的各種服務，包括做飯、幫助洗澡、喂飯、洗衣、體檢、喂藥和其它個人生活方面的需求。3.3養老的發展趨勢我國傳統養老方式

46、仍習慣以居家養老為主。但這一家一戶的居家養老 傳統方式存在許多新的問題。第一，隨著老年人年齡增長，生活自理能力 衰退，生活水準和品質逐年下降。第二，家庭日趨小型化，空巢老人數量 急劇上升。第三，獨生子女戶增多，逐步形成四二一”的代際結構，一對夫婦必須供養四個以上老人。時代的發展使年輕人工作、生活、事業競爭 等各方面壓力加大、節奏加快，撫養能力受限，不適應老年人身心健康和 安全生活需要。這種 倒金字塔”式的養老結構，目前受益于旁系血親的支 撐，暫時能維持一時。但當80后獨生子女一代成長起來，旁系鏈條斷裂后， 家庭供養結構將無力解決老年人贍養問題。所以，推進社會化養老迫在眉 睫。3.4項目市場預測

47、加強社會養老服務體系建設，是適應傳統養老模式轉變、滿足人民群 眾養老服務需求的必由之路。長期以來，我國實行以家庭養老為主的養老 模式，隨著計劃生育基本國策的實施以及經濟社會的轉型，家庭規模日趨 小型化，“4-1”家庭結構日益普遍，空巢家庭不斷增多。家庭規模的縮小 和結構變化使其養老功能不斷弱化，對專業化養老機構和社區服務的需求 與日俱增。目前全國現有老人約1.78億，80歲以上的老年人就有100余萬 人，加上失能老人總數超過了 2000萬人，100歲以上的老人達到了 4萬余 人。加強養老服務體系建設，是應對人口老齡化的必然要求。截止到 2011 年4月，某某市60歲以上老年人已超過90萬人，占

48、總人口的14.9%,其 中65歲以上的老年人有53.16萬人，占總人口的8.90%。而按照人口老齡 化標準，60歲以上老年人占總人口 10%以上，65歲以上老年人占總人口 7%以上，即標志著城市已經步入老齡化，按照這項標準，某某已經步入了 老齡化城市。預計到2020年，某某市60歲以上老年人將占總人口的22% 以上。據有關機構統計某某縣2016年末金融機構人民幣各項存款余額222.32億元，比年初增加38.2億元，其中儲蓄存款余額130.53億元，增加 21.7億元。人民幣各項貸款余額135.48億元，增加18.8億元。該項目順應 了某某縣省目前富裕老年人日益增多而現狀，能夠滿足老年人的日常生

49、活 和老年人對休閑和娛樂的需求。項目建成后，可讓老人們在這里享受到充 足的護理、醫療、膳宿及康體的群體生活。定期為老年人進行身體健康檢 查，各種營養套餐搭配合理。該項目完成后能夠更好地負擔起轄區及周邊 地區的老年人護理、臨終關懷、社區醫療、預防、保健、康復、技術指導 等衛生服務責任，更好地實施社區化管理，構筑起保護老年人生命安全的 屏障，推動養老健康服務的發展。因此，該項目的目標客戶群為富裕人群，需要高端醫護型養老服務場所，有較為龐大的消費群體和群眾基礎，未來市場前景看好。第四章建設規模4.1建設規模的合理性分析建設規模的變動會引起受益的變動，而適當的經營規模可節約費用，提高競爭力，獲得更大的

50、經濟效益。不同產業規模的經濟型可能不同。社 會化養老行業屬于長線投資產業，在一定限度內，規模擴大后，項目收益 增加的幅度大于規模擴大的幅度，及規模效益遞增。該項目的經濟規模合 理，能實現一定的經濟效益。項目建成后將極大的改善周邊的自然環境和 社會人文環境，為老年人安度晚年提供一個舒適、方便的聚居地。4.2建設規模該項目占地約合9畝，總建筑面積4800.00譏 項目容積率為0.80, 建筑系數28.67%,綠地率41%。項目建成后，可提供養老床位 130余張, 項目建成后可解決130位老年人的養老問題，并為老人提供日常護理，慢 性病管理，康復、健康教育和咨詢，中醫保健等服務，同時餐飲、娛樂活 動

51、等設施齊全。該項目建成后，可以成為一處集養老服務、護理保健、休閑娛樂、膳 宿等多種服務為一體的醫護型老年公寓，勢必將產生一定的經濟效益和巨 大的社會效益。項目可新增就業崗位22 個,提供床位130余張。項目的運 營將進一步推動當地經濟社會全面、協調、可持續發展。第五章場址選擇與建設條件5.1所在地概況該項目擬建于某某縣清河東路 2號。項目所在區域地勢平坦，無名勝 古跡、文物和自然保護區，周圍無機場、通訊設施、軍事設施等，地質結 構穩定，不壓礦，也沒有斷層通過，場地平整，工程地質條件良好，交通 便利，基礎設施完善。5.2建設條件5.2.1地形、地貌某某縣地處黃河泛濫平原，平均海拔高度為39.62

52、米，最高點在縣西南的金斗營鄉子路堤，海拔高程為 44.75米，最低點縣東北部七級鎮郝林 村，海拔高程為34.5米，最大高低差10.25米。地勢由西南向東北緩傾， 平均坡降為1/6000-1/7000之間。歷史上黃河曾多次在境內泛濫，改道，沖 決，泥沙淤積，逐漸形成了微度起伏的緩崗、緩平坡地、淺平洼地三種微 地貌類型相間的現代平原地形，三種微地貌類型分別占全縣總面積的49.3%、40.9%、9.8%。土壤：縣內土壤共有潮土、鹽土、風沙土 3個土類, 褐土化潮土、潮土、鹽化潮土、潮鹽 4個亞類，86個土種。潮土占土地總 面積的68.5%，鹽土、風沙土占1.5%。5.2.2地震烈度根據建設部建抗（1

53、993）13號關于執行中國地震烈度區劃圖(1990) ”有關規定的通知和省建抗(1993) 44號關于抗震設防烈度有關規定的通知，根據建筑抗震設計規范(GB50011-2010)，建設項目所在地的地震等級基本烈度為8度，設計基本地震加速度值為 0.20g。523氣候與氣象條件某某縣屬溫帶大陸性季風氣候，四季分明，春季干旱多風，夏季炎熱多雨，秋季晴爽間有旱澇，冬季盛行西北風，寒冷干燥。年平均日照2300小時，年平均無霜期206天。具體氣象指數如下：氣溫歷年平均氣溫：139C極端最咼氣溫：41.1C極端最低氣溫：-14.34C最熱月平均氣溫：31.1C夏季平均氣溫：256C氣壓年平均氣壓：1013

54、hpa極端最高氣壓：1043ghpa極端最低氣壓：999.6hpa濕度年均相對濕度：69%最熱月平均相對濕度:76%風向、風速年主導風向及頻率：SSE 風，15%年次主導風向及頻率:S 風，14%年平均風速：3.4 米/秒最大風速：25.1 米 /秒年靜風頻率：20%雨量、雪量年平均降雨量：523.9mm年最大降雨量：695.9mm年最小降雨量：408.5mm降雪天數：67天最大積雪深度：130mm524社會經濟條件某某縣2016年實現生產總值218.16億元，按可比價格計算，比上年 增長12.6%。其中，第一產業增加值 34.55億元，增長4.6%;第二產業增 加值127.52億元，增長14

55、.9%；第三產業增加值 56.09億元，增長12.3%。 三次產業比例為15.8 : 58.5 : 25.7。固定資產投資131.48億元，增長21.3%。 實現財政收入6.07億元，增長18.15%。年末金融機構人民幣各項存款余 額222.32億元，比年初增加38.2億元，其中儲蓄存款余額130.53億元， 增加21.7億元。人民幣各項貸款余額135.48億元，增加18.8億元。2015年實現工業增加值110.48億元，比上年增長13.9%。規模以上工業企業191家，實現工業總產值 635.15億元，增長34.68%;實現主營業務收入755.17億元，增長20.81%;實現利稅81.61億元

56、，增長24.60%;實現利潤46.34億元，增長13.66%。525場址述評該項目場地地形平整，環境優美，基礎設施完善，供水、供電、排水等配套設施齊全，可滿足項目實施需要。第六章營銷策略分析6.1項目定位項目將采取圭寸閉管理和開放管理相結合，形成養生、康復和臨終關懷 為一體的功能齊全、設施完善、綠色環保、服務一流的高端養老機構。項 目導入文化、科技、自然的養生理念，放眼市內，立足于省內高端養生機 構，輔以現代的管理營銷模式，形成單一功能或整體模式在海內的可復制 性，從而建立一個網絡遍布全過，功能完善的高端老年服務機構。6.1.1休閑養生功能結合中華文化、休閑健身、娛樂設施與場所，在放松怡情和樂

57、融融的 家庭氛圍里體會到生活的溫暖與幸福，建設住宿條件以星級賓館要求并輔 以子女短時探視配套酒店相結合的模式，使傳統養生方式與現代頤養相結 合，達到道法自然，清靜無為，天人合一的休閑養生境界。6.1.2臨終關懷功能主要接收不可逆轉疾病老年人，進行臨終關懷，使他們在臨終前同樣 享受關愛、歡樂和幸福，并按醫院進行設置和管理。在老人生命的最后一 個階段輔以悉心關懷與照料，能夠使得每位入住的老人都保證在最后一刻 由心而生的安慰，從而提高老年人的生活質量。6.2項目經營范圍與運作方法6.2.1項目經營范圍1、主要負責入住老年人的吃、住、養、游。保障老年人的身心健康， 提供理療、保健康復服務，使他們健康生

58、活。2、 整合每位入住老年人的各項財產（包括有形與無形財產），并依法 律程序公證加以合法確定。3、全權代理老年人收支帳的管理， 代理辦理每位老年人的婚姻、發明 專利知識產權、債權債務訴訟、遺產的遺囑贈予或捐獻，旅游活動等各項 各種手續。4、負責組織老年人的各項文化娛樂、體育鍛煉，養生保健。如：組織 合唱團、演講團、文化演出隊、書法繪畫、奇石、根雕、花卉、收藏、門 球、各種棋藝、旅游、觀賞、增加老年人的精神食糧支柱，盡情享受生活 和幸福人生。不論這些老年人曾經的地位、權勢如何，是否富有，進入養 老院后均一律人人平等，不分高低，同等看待、相同服務，尊重老年人的 愛好、個性、宗教信仰等，讓他們隨緣歡

59、樂終身。6.2.2項目運作方式在智力致勝的信息化時代，以人力資源為中心充分應用現代化的網絡 管理技術，使人力資源與資金運作、銀發產業、消費資本、研修旅游，老 年教育優勢完美結合，以期把項目承建單位建設成省內外獨樹一幟的一流 文化養生基地。除了充分發揮員工的潛能外，吸引聘用省內外一切熱心養生文化事業 的人才，有了各種類型的高素質人才，就具備了辦好養生養老院的核心力 量，而且可以通過把熱心養生文化事業的人才引入這個行業，將項目承建單位的模式復制下去，在國內建立連鎖分支機構。6.3項目優勢6.3.1硬件優勢項目定位醫護型養老院，在項目建設上，充分考慮養老人群的個性及 需求，在老年人的住宅規劃和設計上

60、，不僅要滿足居住功能的要求，使老 年人的居住建筑設計達到安全、衛生、方便和適用的要求，還要無處不在 的體現出對老人的關懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。1、環境園林化幽雅的環境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間 以及安全的娛樂、鍛煉場所。項目區的環境應為老人提供優美、安全、方 便的娛樂交往場所。老年人，特別是6070歲年齡階段的老年人，因離職、 退休，生活方式的轉變帶來了身心、環境等多方面的不適應，對戶外活動 有著強烈的渴望。主要的活動有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、 釣魚、看書、作畫、寫字、種菜養花等，不同經濟條件，不同文化水平， 不同活動能力的老年人有不同