1、1、項目所屬區域概況2、市場機會分析3、項目定位4、業態落位及租金測算5、項目開發、銷售、招商分析徐州12街區項目商業報告（簡）目錄項目所屬區域概況Part 1區位特征區位本案位于東三環與銅山路交匯處，地處徐州老城東區，交通發達；人口本案所處區域內覆蓋4個街道辦事處（29個社區），輻射12.4萬人口；商業本案所處區域現存4大商業中心：火車站商圈（都市級商圈，下轄和信廣場、朝陽市場、宣武市場）、子房山商圈（中型鄰里中心級，下轄鼓樓生活廣場）、萬達商圈（都市次中心商圈，下轄萬達廣場、綠地生活廣場、寶龍廣場等）、世茂商圈（大型鄰里中心級，下轄世茂廣場、漢文化風景區）業態本案所屬區域內商業配套成熟，其

2、中：大型超市（2000以上）3間，中型超市（500-2000）3間；影院4間；百貨商場3間；健身會所2間；綜合醫院3間，專科醫院5間（含醫療護理機構）；專業市場4間；大型餐飲（300以上）44家；中小型餐飲（100-300）260余家；發展隨著城市高速通道開通，本案所處區域輻射能力增強；輕軌一號線開通后，本案西側200米內設有站點（銅山路站），進一步提高區域內人流；本案子房商圈萬達商圈世茂商圈火車站商圈1公里1.5公里600米1公里環境總結本案所處區域極為成熟，人流密度較高，交通發達；本案交通環境不宜樂觀，道路規劃落后（雙向4車道），交通易堵塞，目的地可達性較差；本案所處區域為鏈接型地段，未形

3、成區域中心特性，三分鐘生活圈范圍內常駐人口較少；徐州目前與本案類似的地段有：王府井商圈；本案周邊商業業態發達，新建商業地產競爭激烈。本案體量較小，缺乏同質競爭優勢；本案周邊三分鐘生活圈范圍內常駐人口，消費能力低于市場平均水平，主要以日常生活需求消費為主，區域內人均日均生活消費不足20元；隨著輕軌一號線規劃確立，本案未來發展前景良好；市場機會分析Part 2商圈數據分析 商業市場現狀分析 市場機會分析商圈分析萬達商圈萬達廣場總體定位：購物中心商業體量：18萬平方米開業時間：2013年12月租金情況：零售首層租金單價為7.5元/平方米/天，零售二層租金單價為6.5元/平方米/天，零售三層租金單價為

4、4元/平方米/天；主力店和非主力店面積占比為7：5，以主力店為1元/平方米/天測算，平均租金單價首層為3.7元/平方米/天，二層為3.2元/平方米/天，三層為2.2元/平方米/天。項目情況：萬達廣場地處云龍區和平路與慶豐路交匯處，規劃總建筑面積46.54萬平方米，其中萬達自持商業面積18萬平方米。項目由大型購物中心、城市商業街、商務寫字樓、高檔住宅等業態組成，其中商業部分定位于集休閑、娛樂、購物為一體的全生活時尚體驗購物中心。目前萬達廣場正在招商中，主力店已簽有萬達百貨、大歌星KTV、大玩家超樂場和萬達國際影城。空置率：主體12%；萬達金街40%商圈分析萬達商圈綠地城市廣場總體定位：購物中心總

5、體量：24萬平方米開業時間：2013年7月租金情況：首層租金單價為3.2元/平方米/天，二層租金單價為2.2元/平方米/天，三層租金單價為2.5元/平方米/天。項目情況：綠地城市廣場位于和平路和慶豐路交匯處，總規劃面積24萬平方米，打造有現代商務、休閑美食街區、生活購物中心三大功能區。項目分三期開發，一期工程為生活購物中心MAX-MALL與時尚休閑美食娛樂街區，購物中心已引進主力店卜蜂蓮花、星美國際影院。空置率：主體30%；沿街30%超市超市商圈分析世茂商圈總體定位：購物中心總體量：26萬平方米開業時間：2013年10月租金情況：首層租金單價為2.8元/平方米/天，二層租金單價為1.9元/平方

6、米/天，三層租金單價為1.5元/平方米/天。項目情況：徐州世茂廣場，位于徐州東部新老城區之間，緊鄰獅子山楚王陵，建筑面積約26萬平米。業態類型豐富齊備，集時尚Shopping Mall、鉆石國際、摩登商業街、連鎖商超(大潤發)、時尚百貨、健身中心等于一體，是徐州首座全天候、一站式的商業大都會。項目融匯了購物、美食、娛樂、休閑、文化等多元化因素，是一個以多業態為主力的“一站式、體驗式”場所。空置率：主體35%，街區50%世茂廣場商圈分析火車站商圈和信廣場總體定位：購物中心商業體量：12萬平方米開業時間：計劃2015年10月租金情況：B1層租金單價為5-7元/平方米/天；首層以扣點形式出租，扣點為

7、8%-13%；二層租金單價為8-10元/平方米/天；三層租金單價為7-8元/平方米/天；四層租金單價為4-5元/平方米/天；五層租金單價為3-5元/平方米/天；六層租金為2-3元/平方米/天。但實際洽談品牌與目標品牌相去甚遠，預計實際成交價格大概在50-60%左右。項目情況：和信廣場位于復興北路西側，由徐州和信商業廣場管理有限公司和徐州廣達置業有限公司共同開發，項目總規劃面積30萬平方米，由購物中心、家樂福金街、商業辦公、住宅四大物業形態組成。家樂福、卡地亞、星巴克、哈根達斯、屈臣氏等已簽約入駐。商圈分析子房商圈鼓樓生活廣場總體定位：鄰里中心商業體量：1.8萬平方米開業時間：2012年10月租

8、金情況：首層只租不售，沿街租金4-7元/天，內鋪（虛擬鋪）1.5元/天，高區部分均為整層整租。其中二層為租金單價為1.2元/天；三層租金單價為1元/天；四層租金單價為1元/天；五層租金單價為1元/天。項目情況：鼓樓生活廣場是以生活為主題，集購物、餐飲、健身、休閑、娛樂于一體的時尚生活廣場，總建筑面積18000平方米，目前主力品牌包括健美麗人、星輝影院、紅跑車、德克士等。空置率：主體10%，沿街5%區域內商業市場現狀分析商圈分析匯總城市副中心，一站式消費綜合商業體，主要業態為百貨、餐飲、娛樂萬達商圈火車站商圈世茂商圈綠地商圈子房商圈城市副中心，一站式消費綜合商業體，主要業態為百貨、餐飲、娛樂大型

9、鄰里中心，一站式消費綜合商業體，主要業態為超市、餐飲、娛樂大型鄰里中心，一站式消費綜合商業體，主要業態為超市、餐飲、娛樂中型鄰里中心，一站式消費綜合商業體，主要業態為餐飲、娛樂從上圖得出結論：區域內綜合商業體項目，經營業態幾乎相同，除主力店品牌不同而已區域內商業市場現狀分析區域內生活型商業業態幾近飽和目前，東部片區生活型商業（一站式消費）業態幾近飽和，東區現階段常駐人口約60萬，集中型商業中心面積達80萬，人均商業面積2。根據國際通式，徐州人均GDP為8363美元，飽和商業面積應為1.6/人，區域內商業趨于飽和。同質化競爭激烈，主力店品牌效應明顯通過案例調研，區域內商業體業態同質化嚴重，招商競

10、爭加劇。萬達、世茂、綠地等大型綜合體項目，主力店占比均已超過招商總量40%。以萬達廣場為例，綜合體盒子內，主力店占比高達62%，憑借強大的品牌帶動性，吸引大量零散商家進駐。區域商業市場呈退步發展趨勢受全國經濟下滑、電商沖擊影響，徐州市商業發展呈過剩、退步趨勢。2015年第一季度，本案所處區域內商業空置率為22%，較2013年（18%）同比增加空置面積9萬區域內消費者行為分析調查以分組問卷形式開展，總調查對象樣本數為80人，下表為根據現場問卷進行統計，以期能夠通過小眾概括大眾消費習慣。家庭人口結構統計家庭年收入統計（大概）消費重點項目支出統計消費習慣統計項目看法統計未婚獨居102萬以下5日常生活

11、80人次就近消費37不清楚26二人世界42-3萬5服飾鞋帽62人次市中心消費43希望商業能豐富，吃喝玩樂購都具備，能夠解決就近消費37三口之家163-4萬6餐飲43人次其他區域0三代同堂254-5萬10休閑娛樂29人次其他城市0晚年安居135-6萬15兒童42人次服役軍人126-7萬14醫藥44人次無所謂177-8萬11家居用品3人次8-10萬9奢侈品0人次10萬以上5項目周邊常駐人口保有量一般，但周邊存在特殊消費群體（醫院/部隊），商業業態上可考慮輻射特定客戶與區域內家庭客群的LIVING MALL（主題+家庭型消費）周邊消費人群以家庭型消費為主，消費層次以中檔為主流，消費偏好集中于日用、服

12、飾鞋帽、餐飲、休閑娛樂等市場機會分析傳統一站式消費中心：區域內以萬達商圈、世茂商圈為首的商業綜合體已經形成市場強勢品牌優勢，且競爭激烈，對新進入者形成較強的競爭壁壘，不建議進入；專業市場錯位競爭：本案建筑形態及體量無法支撐專業市場運營，不建議進入；針對醫療配套商業：本案緊鄰解放軍第九十七醫院與京城皮膚病醫院，該院日均醫患者可達4000余人/次，建議本案部分體量針對醫療配套進行業態落位（如養生類餐飲、快餐、咖啡廳、藥房、日化用品、醫療器械銷售等）目的性消費：本案所處區域雖然為鏈接型地段，但隨著快速通道、輕軌的開通，交通便捷程度極高，可將眼光放遠，針對快速通道、輕軌的軌跡延伸消費群體，打造目的性消

13、費主題商業，如家電賣場、戶外用品賣場等特色產業：錯位競爭、錯時競爭，打造以針對特定人群、特定時間段為主的體驗式商業。如針對坦克二師官兵的軍人俱樂部、針對夜生活人群的下半夜商業帶市場機會分析市場機會：以針對多元化客群體驗式商業為主題，生活服務類商業補充，定位于醫院、部隊、周邊社區、路過客流，具備主題類商業與目的性消費的優勢，此類商業存在較好的商業機會和市場空間！項目定位Part 3項目SWOT分析 優勢分析：1、地處老城區，人/車流量較強，位置相對較好；2、立體式交通覆蓋，輕軌站距離200米，快速通道緊鄰本案，交通便捷；3、項目臨街面120米，有利于商戶鋪位形象的展示；4、周邊緊鄰醫院、部隊，特

14、殊人群目的性消費需求較旺盛； 劣勢分析：1、項目所處銅山路為四車道道路，堵塞較為嚴重，不利于兩側的車流互動，可見性強，可達性較差；2、項目所處區域商業競品較多，本案競爭力較弱，根據區域內人流消費習慣，本案不具備拉動消費人流的優勢；3、產品建筑形態為4層、5層高區商業結構，招商難度較大，高區租金較低；4、本案為軍產用地，不穩定因素較多，商家抗性較強；項目SWOT分析項目SWOT分析 威脅分析：1、和信廣場、云龍萬達兩個項目體量較大，其在餐飲、娛樂業態上與我司街區存在著招商的競爭關系，其中核心廣場在開業時間上與本案也有較大的時機競爭關系；2、目前徐州市商業市場，招商成功與否與商鋪區位、租金價格、主

15、力店品牌帶動有較強關系，本案在硬件與品牌上均處于劣勢；3、零散招商，后期運營管理的難度較大。項目SWOT分析 機會分析：1、徐州傳統商業體競爭激烈，一站式消費中心潛在總量很大，而主題類商業數量偏少，存在著市場機會；2、本案體量較小，招商周期較短，有利于滿足商家期望值、樹立市場信心；3、本項目隨著高架開通、輕軌設站等規劃，未來發展前景可見，有利于招商包裝；項目定位業態建議長租期、高保障原則功能分區原則：主力帶動次級針對特定群體的目的性消費123業態設置（一）業態定位原則1F1836醫療配套類：養生餐飲、快速餐飲、藥房、醫療器械銷售服 務 類：銀行、電信營業廳、商服中心、汽車美容類生活消費類：超市

16、（部分）2F2671生活消費類：超市（部分）、小吃、百貨零售、餐飲類：中型餐飲、咖啡廳3F2726主題業態：軍人俱樂部、KTV、健身會所、網吧餐飲類：中型餐飲（200-400）4F2720主力業態：多廳影院/主題影院配套業態：百貨零售、輕餐飲、時尚餐飲點評：此定位為區域內小配套業態，區域內同類業態競爭較為明顯，但仍會存留固定消費群體。項目定位業態建議長租期、高保障原則功能分區原則針對特定群體的目的性消費123業態設置（二）業態定位原則1F1836醫療配套類：養生餐飲、快速餐飲、藥房、醫療器械銷售服 務 類：銀行、電信營業廳主題賣場：家電賣場（部分）生活配套：小型便利店2F2671主題賣場：家電

17、專賣餐飲類：中型餐飲、咖啡廳3F2726主題業態：KTV、網吧配套業態：中型餐飲4F2720主力業態：高端健身會所（含空中泳池、攀巖館、羽毛球館等）配套業態：運動用品專賣點評：此定位為區域空白類目的性消費，以家電賣場、高端健身會所為主力品牌，帶動人流。項目定位業態建議長租期、高保障原則功能分區原則針對特定群體的目的性消費123業態設置（三）業態定位原則1F1836醫療配套類：養生餐飲、快速餐飲、藥房、醫療器械銷售服 務 類：銀行、電信營業廳、商服中心、汽車美容類生活消費類：超市（部分）2F2671生活消費類：超市（部分）、小吃、百貨零售、餐飲類：中型餐飲、咖啡廳3F2726企業總部4F2720

18、主題會所：健身會所+影院+配套輕餐飲、百貨點評：此定位為區域內小配套業態，同時三層部分采取辦公總部方式進行招租，以提高承租的穩定性。目前很多商業項目將高區部分整租給大型企業作為辦公總部，效果顯著。 業態落位及租金測算Part 4業態落位1F1F業態布局方案（一）綜合型超市（1F約700）扶梯達2F銀行扶梯達1F面對扶梯口，建議以格子鋪為主主要經營業態：零售百貨、小吃藥房輕餐飲（粥類、營養快餐）快餐類、醫療配套類業態落位2F2F業態布局方案（一）綜合型超市（2F約1200）扶梯達2F出口超市出口處設置格子鋪餐飲主力店餐飲主力店以輕餐飲、小吃、零售百貨為主業態落位1F1F業態布局方案（二）家電專賣

19、（1F約1200）品牌家電專賣銀行、通信網點品牌家電專賣生活服務型業態便利店、餐飲業態落位2F2F業態布局方案（二）家電賣場（2F約1000）扶梯處設置格子鋪餐飲主力店餐飲主力店以輕餐飲、小吃、零售百貨為主業態落位3F3F業態布局方案（一）衛生間衛生間KTV大堂、采購區設備間網吧/電玩吧臺+辦公區娛樂區約800平方米K歌區（約2000）業態落位3F3F業態布局方案（二）定制式企業辦公總部，由租賃方提供布局、房間數、面積要求；三部垂梯中提供一部為獨立辦公區使用梯，配套停車位業態落位4F4F業態布局方案（一）販賣區影院吧臺辦公區販賣區影廳出口影廳人口業態落位4F4F業態布局方案（二）健身會所吧臺辦

20、公區男更女更游泳區器械區瑜伽區動感單車區跑步機區休息、等候區配有休閑餐飲操房操房攀巖廳獨立男更獨立女更頂層平臺可建陽光房，配有羽毛球館各方案業態面積測算（一）1-2F業種業態數量(個)面積()面積占比租金測算（元/天）業態租金（元/天）綜合超市商超170038%1.1770百貨零售百貨1030016%3900藥房配套118610%81488129816%113278銀行快餐、營養餐廳餐飲235020%72450 合計151835100%4.848886一層注：面積未含變配電室與消防控制室業種業態數量(個)面積()面積占比租金測算（元/天）業態租金（元/天）綜合超市商超1120047%0.896

21、0百貨零售百貨2060023%21200餐飲餐飲578030%2.21716 合計262580100%1.53876二層各方案業態面積測算（一）3-4F業種業態數量(個)面積()面積占比租金測算（元/天）業態租金（元/天）KTV娛樂1200072%12000網吧175028%1.2900 合計22750100%1.052900三層業種業態數量(個)面積()面積占比租金測算（元/天）業態租金（元/天）影院娛樂1230083%0.71610百貨零售百貨625010%2500休閑餐飲餐飲22007%1.6320 合計262750100%0.882430四層各方案業態面積測算（二）3-4F業種業態數量

22、(個)面積()面積占比租金測算（元/天）業態租金（元/天）企業總部辦公12750100%1.23300 合計22750100%1.23300三層業種業態數量(個)面積()面積占比租金測算（元/天）業態租金（元/天）健身會所康體12750+頂層1000100%0.83000 合計262750100%1.13000四層注：如充分利用頂層空間，可增加健身房附加面積，可計入租賃面積中，提高收益注：需免費提供車位及外部物業管理。車位不低于30個。建議業態組合方式1-4F樓層業種面積()租金測算（元/天）業態租金（元/天）1F商超+配套+餐飲18354.8488862F商超+餐飲+零售25801.5387

23、63F企業總部（優先）27501.233004F+5F局部影院+餐飲+小型運動會所（羽毛、攀巖、瑜伽）27500.92475合計 113481.6318537空置率測算1-10年年限1F2F3F4F空置情況實際租金空置情況實際租金空置情況實際租金空置情況實際租金第一年35%210.8萬45%77.8萬50%60.2萬55%40.6萬第二年20%260萬40%81.9萬45%66.3萬50%44.2萬第三年10%291萬35%91.9萬40%70.3萬45%49.7萬第四年10%292萬30%99萬35%78.2萬40%54.2萬第五年10%292萬25%106.1萬30%84.3萬35%58.8萬第6-10年6%305萬15%120.2萬20%96.4萬20%72.3萬注：空置率內涵蓋免租期租金損失與租金遞增空間預期10年租金為：6337萬元項目開發、銷售、招商分析Part 5項目銷售節奏建議項目招商節奏建議開業時間招商正式開展“招商簽約會” （完成主力店招商率） 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12I期：招商第一階段（4個月）定位、規劃設計、招商道具等定稿、項目定價、招商工作任務分配、招商簽約等等.開業率80%：8個月，前3個月完成40%，后5個月完成40%；裝修開業籌備4個月。招商第一階段