1、三臺縣綜合縣情及房地產市場調研報告2019.5第1頁，共35頁。川北重鎮、劍南名都第2頁，共35頁。PART 1 三臺縣區域概況第3頁，共35頁。2700年三臺歷史，源起春秋戰國，曾在唐代統轄“東川”，與“西川”首府成都齊名，享有“川北重鎮、劍南名都”之美譽。詩圣杜甫曾遺留三臺杜甫草堂；四川第二大道觀云臺觀、四川僅存兩座唐朝皇家寺廟之一的琴泉古寺均在三臺，從而誕生“漢民俗”、“唐宋文化”、“宗教文化”、“鄉村旅游”、“生態旅游”五大人文品牌，2017年實現旅游收入36.61億元、同比增幅19.6%。2700年璀璨歷史媲美成都【歷史人文】第4頁，共35頁。綿陽第一 全川第二三臺縣位于四川盆地中偏

2、西北部，距綿陽市57公里，距成都市153公里。是四川首批27個擴權強縣試點縣，轄63個鎮鄉，幅員面積2661平方公里，全縣總人口約146.7萬人，位于全川第二，是綿陽市人口最多的縣，占全市人口三分之一，約等于全市人口排行二三名的數量總和。綿陽區縣面積排名前三區縣面積平武縣5974平方公里北川羌族自治縣2867平方公里三臺縣2661平方公里綿陽區縣人口排名第一區縣人口三臺縣1,467,527江油市878,575鹽亭縣606,382【人口概況】第5頁，共35頁。2018全縣GDP超250億 穩坐經濟第一梯隊【城市經濟】據縣政府最新數據，三臺2018上半年實現GDP111.13億元，同比增長8.5%

3、，增速為近5年來同期最高，持續多年穩坐全市經濟第一梯隊。2017年，全縣實現地區生產總值245.66億元，社會消費品零售總額158.85億元，完成全社會固定資產投資120.03億元，引進億元以上項目33個，老百姓人均可支配收入約達3萬元。第6頁，共35頁。成渝經濟三角 腹地閃耀新星【對外連通】隨著成渝經濟區被國務院正式批準建設以及“成德綿經濟帶”的高速發展借勢政策紅利，三臺縣的交通正翻天覆地一座機場、兩條鐵路、六條高速、兩條國道、五條省道三臺縣“12625”現代綜合交通運輸體系，強勢驅動城市前行第7頁，共35頁。融入成渝經濟圈，盛啟東亞之窗【對外連通】目前縣域內“成德南、綿遂”高速橫貫全境，打

4、開了三臺連接成都、重慶等西南重點核心城市的快捷通道。2015年9月，經國家發改委批準的“綿遂內宜城際鐵路”建成后，成都到三臺僅需50分鐘。三臺全面融入成都1小時、重慶2小時、西安3小時經濟圈之中。同時，“綿南鐵路”也擬過境三臺，向三臺敞開了一處通往昆明、甚至連接東南亞國家的國際鐵路之窗。第8頁，共35頁。綿陽騰飛之翼，南進戰略支點【城市規劃】四川省“一干多支、五區協同”發展新格局已將三臺納入環成都經濟圈和成都平原經濟區。2018年3月，綿陽“一核兩翼、三區協同”區域發展新格局明確三臺將作為“南翼”，全面加快三臺傳統產業轉型升級，并承接成都、重慶產業轉移，融入四川三產融合發展示范縣和川渝合作示范

5、區，打造綿陽南向東出的戰略支點。此外，綿陽市委第六屆六次會議已初步通過了三臺撤縣建市的決定，多重政策利好，使三臺在四川發展大局的地位前所未有的提升。綿陽市委外宣辦宣布三臺新規劃綿陽“一核兩翼、三區協同”規劃示意第9頁，共35頁。一心兩片五組團【城市規劃】一心：鳳凰山城市“綠心”兩片：指以鳳凰山為中心東北面以居住商貿為主的片區西南面以工業產業發展為主的片區五組團：西桑園老城北壩城市綜合組團鳳凰山柳林壩產城互動組團黑鵝寺毛家溝工業發展組團黃家壩南寺壩青東壩優化提升組團新德城市拓展組團第10頁，共35頁。綜上所述，三臺將在政策與區域紅利的帶動下經濟飛速增長，城市規模與城鎮化率持續提升，國民經濟水平不

6、斷提高！優良的地理交通、厚重的歷史底蘊、優越的自然生態與開放的招商引資政策必將吸引更多的外界關注與人才、資本注入！五大機會點 驅動資本潛力無限城市發展的動力人口、交通、經濟圈輻射、政策紅利等多重因素催動城市發展的核動力。品質生活的向往三臺縣超82%新開樓盤均以品質作為主要競爭力，銷量數據更充分反映三臺對改善型住宅的迫切需求。歷史文化的信仰三臺縣作為千年古城，目前仍缺乏高含金量的城市名片。百姓心中強烈的復興“大梓州”的愿景下，文旅創造、大有可為。休閑娛樂的追求隨著百姓物資水平的不斷提升，縣城人口紅利的背景下蘊藏著巨大的消費實力。整合優勢資源，解決文旅休閑需求的“跨城域”文旅項目大有市場。未來發展

7、的前景一心兩片五組團，大力提升三臺城市空間拓展，“百萬級人口大縣”必須匹配更大的城市空間，賦予更多的城市容量。第11頁，共35頁。PART 2 三臺縣樓市分析第12頁，共35頁。城市中心北移 成交價格履破新高【樓市概況一級市場】2018年10月本地老牌房企四川佳琪集團拍下新西外街某宗地，創造573萬/畝的歷史天價。隨著三臺縣城內可供出讓的國有土地逐步減少，資源稀缺必將導致未來土地價格的持續漲勢，同時新老城區不同的容積率指標帶來的樓面地價差異較大，新區無地可拿，老區成本太高。未來市場準入門檻將進一步提升, 拿地難，拿地貴，將是開發商面臨的首要難題。第13頁，共35頁。老城供地稀缺 未來集中鳳凰山

8、、五里梁、柳林壩片區【樓市概況一級市場】老城城南工業區城北新區鳳凰山生態核心區未來城市集中供地發展區在三臺2030城市發展規劃中，未來三臺城市發展集中供地片區為“鳳凰山、五里梁、柳林壩片區”。其核心原因為：1、老城發展成熟、開發強度高、城市居住密集度高，可供發展用地基本沒有。2、城北新區隨著五年左右開發，加之涪江隔斷，可供土地基本接近尾聲；3、城南規劃為工業園區，且有水系限制，未來發展空間有限，非城市發展主方向；4、城西及城西北是三臺未來城市核心拓展方向，向西北銜接綿陽， 且具有豐富的自然資源以及開闊的城市供地。其中，鳳凰山片區位于未來城市集中發展的“核心區”:向南銜接老城，向西銜接新城；向北

9、銜接未來城市集中供地區，是未來城市發展規劃的“唯一核心”。第14頁，共35頁。30個月持續猛漲 剛需與改善各領風騷【樓市概況二級市場】近幾年三臺房地產整體市場發展迅猛，創造了2015-2018間連續超30個月的持續漲價潮，其中2017-2018平均增幅超34.6%，部分樓盤甚至超過50%。截止今年10月，2018年全縣銷售量已達57.43萬平米。代表項目“長虹天樾、碧桂園、一品江山”等品質樓盤項目售價仍居6500-7000高位。考慮三臺縣150萬人口與日益增高的城鎮化率，三臺樓市還將繼續深化以改善型住房需求為主，剛需并重的市場格局。第15頁，共35頁。目前三臺縣城房地產項目共計18個，其中在售

10、項目6個，待售項目8個，尾盤項目4個。10個新增項目中，北壩片區占據8個席位，其中國賓壹號、江岸國際三期、碧桂園、濱江首座、梓州府均在年內相繼開盤銷售，臺北國際、博臨臻品、貴熙帝景二期、東海岸等項目緊隨其后，均已進行凌厲的前期宣傳造勢期，在2019春節前后這些項目已陸續投放入市。區域代表性樓盤總覽【樓市概況】圣樺國際江岸國際財富天街五鑫農貿壹品江山翡翠濱江長虹天樾濱江首座三千廷鳳凰國際臺北國際東川蘭亭在售尾盤東海岸國賓壹號博臨臻品新入市項目第16頁，共35頁。目前縣城區域內共計待售房源約2800套。市場主要在去年末有翡翠濱江、壹品江山、長虹天樾、江岸國際三期、國賓壹號、梓州府等新房源陸續入市，

11、其中北壩區域新增8個項目。2019年春節后隨著市場供銷，目前市場存量約32萬平左右。 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2019年1月 2月 3月 4月 5月 6月 江岸國際已推已推76-179m約1412套，銷售1218套，存量約327套已推107-111約736 套，銷售736套，存量約0套未推翡翠濱江新推+未推推售產品約170套濱江首座新推+未推售產品200套臺北公館新推+未推售產品約500套壹品江山新推+未推售產品200套已推94124m約635套，推售334套，存量約195套國賓壹號長虹天樾新推+未推售產品100套已推套，推售735套，已售635套，存

12、量約100套新推+未推售產品350套三臺碧桂園山鑫東海岸新推+未推售產品約350套新推+未推售產品150套博臨臻品新推+未推售產品約300套已推93-150651 套，銷售370套，存量約150套貴熙帝景C組團新推+未推售產品約120套150套170套200套500套400套350套100套350套150套300套120套待售 待售房源統計（數據截止2019.5月）剛需兼改善樓盤引領城市購房主旋律，高品質居住項目缺乏 【樓市概況】第17頁，共35頁。項目分析：江岸國際由三臺本土開發商倍樂房地打造，開放商品牌影響力較強，老業主基數較多；項目一期2017年10月完成交房，二期共開發7棟已全部售罄，

13、三期共計4棟651套房源，項目三期產品開盤成交均價6750元/；項目三期產品采用森林城市概念房，贈送陽臺，部分戶型贈送超過40%，實得單價相對較低；三期自5月1號開始排號，以認購一期車位形式收錢，10月1日開盤，推盤651套，排號約350套，成交約270套，成交率41%，10月當月成交334套，均價5500元/。項目受到本地品牌、各類附加值（智能化系統、架空層、大贈送）等影響，市場口碑好、意向客戶多。占地面積100畝總建筑面積37.95萬容積率5.06規劃戶數3100開盤時間10月1日產品類型高層（第四代建筑）戶型面積93-150開發商 倍樂地產近期住宅銷售價格5300-6000關鍵詞：江景房

14、第四代概念房贈送大貨源充足老牌本土企業【典型項目】江岸國際第18頁，共35頁。項目分析：梓州府項目開發用地持有兩塊，分別拍價216、221萬/畝；項目一期已在2018年10月底開盤推售. 成交均價約在6300元/；項目三期產品贈送率較高，實得單價相對較低；項目受到品牌化宣傳,及高品質定位,市場口碑較好,銷售情況比較理想,單身客戶眾多.5.兩大國企強強聯合,給市場的信心較足.占地面積56.47畝總建筑面積131764(一期)容積率3.5規劃戶數1281開盤時間10月30日產品類型高層+別墅（第四代建筑）戶型面積93-205開發商 科發集團 宏達公司近期住宅銷售價格5500-6300關鍵詞：產品多

15、形態有少量別墅產品第四代概念房學區房【典型項目】梓州府第19頁，共35頁。關鍵詞：江景房戶戶觀江超低容積率與本土知名開發商合作開發占地面積約65畝總建筑面積15萬住宅面積11萬商業面積0容積率2.39規劃戶數839開盤時間2018.7.28產品類型10棟高層、8棟別墅開發商 綿陽市展和實業有限公司近期住宅銷售價格5400-6200元/項目近況：壹品江山由綿陽市展和實業有限公司與三臺山鑫地產（三臺本土開發商，老客戶基數眾多）聯合開發；項目位于三臺縣涪濱路小明湖畔，項目瀕臨涪江，戶戶臨江，純住宅產品，無商業產品，；7月28日開盤，推售184套，面積區間94124，戶戶觀江，去化率約90%，均價55

16、80元/；該項目8月15日推售1#樓，共計77套房源，截止目前兩個月去化67套（去化率33.3%），均價5750元/;4【典型項目】壹品江山第20頁，共35頁。關鍵詞：江景房超低容積率國企品牌公園洋房超大贈送項目分析：長虹天樾是由長虹置業與虹城地產聯合打造，項目位于三臺縣涪濱路與龍潭的交匯處，處于三臺城區涪江江景絕佳地段；項目共開發14棟，住宅13棟，獨棟商業1棟；1、7、8、9、13棟9+1小高層基本售罄，高層11、12棟售罄，目前高層剩余房源30套（低樓層戶型為主），9+1小高層剩余房源200套（含有未推售房源）；2018年9月小高層洋房最高報價8500元/（標準層）。占地面積約66畝總建

17、筑面積13萬住宅面積9萬商業面積1萬容積率2.45規劃戶數865開盤時間2018.1.6產品類型10棟高層、8棟別墅開發商 長虹置業&虹程地產近期住宅銷售價格5300-8500元/【典型項目】長虹天樾第21頁，共35頁。關鍵詞：江景房口碑逆轉貨源充足低價快消項目分析：翡翠濱江由鴻州房地產開發有限公司打造，項目位于三臺縣涪濱路與會仙路的交匯處，處于三臺城區涪江江景絕佳地段，自身商業配套完善，生活便利性較佳。前期因為開發商資金鏈斷裂，直接導致項目延期交房、工地停工等現象，市場口碑急速下降。2018年1月經過整頓，重新啟動銷售，通過大量渠道公司，同時低價入市，恰遇市場供應空白，近3個月月平均去化10

18、0套左右，保持著良好的銷售勢頭；項目共開發9棟，3、4、5棟基本售罄，戶型區間從76到112，總共32層高，梯戶比以2T3/2T6為主；2018年9月以后價格調整到6500元/，但是成交量明顯下降，周均去化2-3套；目前開展特價房專項營銷活動，新推售7#樓（臨江房源），均價6000元，成交房源為工程抵款，成交價降至56005800元/。占地面積120畝總建筑面積35.6萬住宅面積24萬商業面積4萬容積率3.5規劃戶數2595開盤時間2017.2產品類型高層+商業綜合體開發商 鴻洲地產近期住宅銷售價格5600-5800元/【典型項目】翡翠濱江第22頁，共35頁。關鍵詞：一線品牌開發商低容積率精裝

19、房高樓面價占地面積33畝總建筑面積5.4萬容積率2.5規劃戶數暫定450開盤時間暫定12月初產品類型高層戶型面積85-120開發商 碧桂園近期住宅銷售價格精裝房5500-6500元/項目分析：三臺碧桂園是國內知名開發商碧桂園產打造，-品牌號召力較強，項目位于三臺縣恒昌路與城隍路交匯處，與本案僅一路之隔；項目總占地約33畝，總建面約5.4萬方，三臺北壩新區內的唯一的高端精裝房項目；碧桂園作為高周轉項目的代表，可能為了保證現金流運轉，可能會采用底價入市策略，快速去化；【典型項目】碧桂園第23頁，共35頁。關鍵詞：江景房智慧社區公園房項目分析： 濱江首座由志強房地產開發有限公司打造，項目位于三臺縣北

20、壩鎮龍潭路與涪濱路的交匯處 項目南側與江岸國際僅一墻之隔；2. 住宅共計2棟樓，3個單元，二層底商所在樓棟均為一線江景資源，觀江效果明顯；3. 項目形象廣告已出街，主打江景資源及歐式園林景觀/江景和智慧社區。占地面積20畝總建筑面積6.9萬容積率5.0規劃戶數405開盤時間待定產品類型高層、商業商業面積8500開發商 志強房地產近期住宅銷售價格5600-6500元/【典型項目】濱江首座第24頁，共35頁。【房地產市場小結】 三臺城市發展向北已達頂點, 核心城區土地資源極其稀缺, 優質土地資源更是有價無地 房價2018年7月沖高后，目前基本穩定，預示著三臺縣房地產向高品質、高標準轉型現狀市場在售

21、項目多以“剛需兼改善”為主，且大多以“江景房”為核心賣點，市場生態訴求高品質樓盤欠缺 31%的城鎮化率承載著150萬人口紅利，僅本地超120萬人口的進城購房置業需求，仍將推動房市發展 在目前市場開發競爭中，唯擁有優越自然資源且地處城市核心的項目，才能在同質化競爭加劇的未來獨占鰲頭第25頁，共35頁。PART 3 鳳凰山項目分析第26頁，共35頁。頭枕鳳凰山 腳踏兩江水【項目區位】風水圣地，城市之心，是對項目區位的最好概括。項目地處三臺縣城中心，占地約4600余畝，三面臨城市，一面開發區，座擁省級森林公園的城市綠卉，省級重點文化保護單位“琴泉寺”。東側山邊綿長1800余米，恰似鳳凰展開雙翼，將新老城區擁收懷中。地塊中心軸帶迎江而向，登高可望兩江，無疑是老百姓心目中的風水寶地。立鳳凰，望牛頭，思古賢鳳凰山省級森林公園四川僅存兩座唐朝皇廟之一琴泉寺第27頁，共35頁。傲踞城市之心 咫尺高鐵新站【項目交通】三臺縣橫貫縣境的兩條高速線路一南一北，大量導流 正指項目中心未來擬建的高鐵站點地處項目西面，距項目相隔僅數百米交通位置十分優越，天然形成了以項目為中心的整個城市引流、匯流的三點交通咽喉席位，地理位置之優越，縣域無比匹敵。第28頁，共35頁。城心席位無可復制 盛啟三臺城市名片【項目展望】 隨城市中心北移和近幾年的高速擴張發展，縣城主城