1、廈門海岸1號 公共設備管理手冊（討論稿） 廈門世邦泰和-海岸1號物業(yè)管理處修定：何雪松審批：高趙杰 二一一年十一月目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc241320828 公用設備（設施）管理規(guī)程 PAGEREF _Toc241320828 h 4 HYPERLINK l _Toc241320829 機電設備編號管理規(guī)定 PAGEREF _Toc241320829 h 10 HYPERLINK l _Toc241320830 變配電設備（設施）管理規(guī)定 PAGEREF _Toc241320830 h 13 HYPERLINK l _Toc241320831 附

2、件： 變配電設備(設施)檢查保養(yǎng)內容及周期 PAGEREF _Toc241320831 h 17 HYPERLINK l _Toc241320832 柴油發(fā)電機組管理規(guī)程 PAGEREF _Toc241320832 h 18 HYPERLINK l _Toc241320833 附件：柴油發(fā)電機組檢查保養(yǎng)內容及周期 PAGEREF _Toc241320833 h 21 HYPERLINK l _Toc241320834 弱電系統(tǒng)設備（設施）管理規(guī)程 PAGEREF _Toc241320834 h 22 HYPERLINK l _Toc241320835 附件：弱電系統(tǒng)設備檢查保養(yǎng)內容及周期 PA

3、GEREF _Toc241320835 h 24 HYPERLINK l _Toc241320836 給排水設備（設施）管理規(guī)程 PAGEREF _Toc241320836 h 26 HYPERLINK l _Toc241320837 附件：給排水設備（設施）檢查保養(yǎng)內容及周期 PAGEREF _Toc241320837 h 29 HYPERLINK l _Toc241320838 空調系統(tǒng)設備（設施）管理規(guī)程 PAGEREF _Toc241320838 h 30 HYPERLINK l _Toc241320839 附表：空調系統(tǒng)設備檢查保養(yǎng)內容及周期 PAGEREF _Toc24132083

4、9 h 32 HYPERLINK l _Toc241320840 公用設備（設施）管理規(guī)程 PAGEREF _Toc241320840 h 33 HYPERLINK l _Toc241320841 設備（設施）故障搶修管理規(guī)程 PAGEREF _Toc241320841 h 34 HYPERLINK l _Toc241320842 設備房及設備使用管理規(guī)定 PAGEREF _Toc241320842 h 36 HYPERLINK l _Toc241320843 消防系統(tǒng)設備（設施）管理規(guī)程 PAGEREF _Toc241320843 h 37 HYPERLINK l _Toc241320844

5、 附件：消防系統(tǒng)設備檢查保養(yǎng)內容及周期 PAGEREF _Toc241320844 h 40 HYPERLINK l _Toc241320845 電梯系統(tǒng)管理規(guī)定 PAGEREF _Toc241320845 h 41 HYPERLINK l _Toc241320846 房屋本體及公用設施維護管理規(guī)程 PAGEREF _Toc241320846 h 44 HYPERLINK l _Toc241320847 相關表格 PAGEREF _Toc241320847 h 47 HYPERLINK l _Toc241320848 工作日志 PAGEREF _Toc241320848 h 48 HYPERL

6、INK l _Toc241320849 機電設備臺帳 PAGEREF _Toc241320849 h 49 HYPERLINK l _Toc241320850 房屋及設施設備管理檢查、考評情況記錄表 PAGEREF _Toc241320850 h 50 HYPERLINK l _Toc241320851 整改通知單 PAGEREF _Toc241320851 h 51 HYPERLINK l _Toc241320852 派工單 PAGEREF _Toc241320852 h 52 HYPERLINK l _Toc241320853 設備設施故障登記表 PAGEREF _Toc241320853

7、 h 53 HYPERLINK l _Toc241320854 設備設施維修記錄表 PAGEREF _Toc241320854 h 54 HYPERLINK l _Toc241320855 設備設施重大故障（事故）報告表 PAGEREF _Toc241320855 h 55 HYPERLINK l _Toc241320856 設備設施搶修記錄表 PAGEREF _Toc241320856 h 56 HYPERLINK l _Toc241320857 設備定期保養(yǎng)計劃表 PAGEREF _Toc241320857 h 57 HYPERLINK l _Toc241320858 設備設備定期保養(yǎng)記錄

8、表 PAGEREF _Toc241320858 h 58 HYPERLINK l _Toc241320859 設施設備大中修（改造）計劃表 PAGEREF _Toc241320859 h 59 HYPERLINK l _Toc241320860 設施設備大中修（改造）記錄表 PAGEREF _Toc241320860 h 60 HYPERLINK l _Toc241320861 對外委托工作單 PAGEREF _Toc241320861 h 61 HYPERLINK l _Toc241320862 設備（設施）檢修工作票 PAGEREF _Toc241320862 h 62 HYPERLINK

9、 l _Toc241320863 設施設備故障率統(tǒng)計表 PAGEREF _Toc241320863 h 63 HYPERLINK l _Toc241320864 變配電設備（設施）運行記錄表 PAGEREF _Toc241320864 h 64 HYPERLINK l _Toc241320865 柴油發(fā)電機組運行記錄表 PAGEREF _Toc241320865 h 65 HYPERLINK l _Toc241320866 停（送）水/電工作票 PAGEREF _Toc241320866 h 66 HYPERLINK l _Toc241320867 給排水設備（設施）運行記錄表 PAGEREF

10、 _Toc241320867 h 67 HYPERLINK l _Toc241320868 高低壓開關操作登記表 PAGEREF _Toc241320868 h 68 HYPERLINK l _Toc241320869 中央空調系統(tǒng)運行記錄表 PAGEREF _Toc241320869 h 69 HYPERLINK l _Toc241320870 電梯日巡視檢查記錄表 PAGEREF _Toc241320870 h 70 HYPERLINK l _Toc241320871 消防栓檢查卡 PAGEREF _Toc241320871 h 71 HYPERLINK l _Toc241320872 滅

11、火器檢查卡 PAGEREF _Toc241320872 h 72 HYPERLINK l _Toc241320873 設施設備管理稽查報告 PAGEREF _Toc241320873 h 73 HYPERLINK l _Toc241320874 房屋本體維修登記表 PAGEREF _Toc241320874 h 74 HYPERLINK l _Toc241320875 公共設施維修登記表 PAGEREF _Toc241320875 h 75 HYPERLINK l _Toc241320876 房屋本體月巡視檢查記錄表 PAGEREF _Toc241320876 h 76 HYPERLINK l

12、 _Toc241320877 公共設施日巡視檢查記錄表 PAGEREF _Toc241320877 h 77 HYPERLINK l _Toc241320878 附件一 房屋本體保養(yǎng)、維護周期一覽表 PAGEREF _Toc241320878 h 78 HYPERLINK l _Toc241320879 附件二 公用（共）設施維護、保養(yǎng)一覽表 PAGEREF _Toc241320879 h 79 HYPERLINK l _Toc241320880 附件三 部分機電設備通常的中修、大修周期 PAGEREF _Toc241320880 h 80 HYPERLINK l _Toc241320881

13、附件四 房屋及設施設備管理檢查、考評周期 PAGEREF _Toc241320881 h 80公用設備（設施）管理規(guī)程目的通過對公用（共）設備設施的管理，使所有設備（設施）在使用過程中處于完好狀態(tài)，滿足服務的要求。 范圍本程序適用于公司管理處對與物業(yè)管理服務相關的各類公用設備（設施）的管理, 大致包括以下類別：小區(qū)的供配電系統(tǒng)設備：高、低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機組、電氣“三箱”（動力配電箱/柜，照明配電箱/柜，控制箱/柜）及附屬配套設備（設施）。 給排水系統(tǒng)設備：各類給排水水泵、加壓氣罐、閥門、管道及附屬配套設備（設施）。消防系統(tǒng)設備：電消防設備、水消防設備（消火栓及噴淋系統(tǒng)）、CO2氣體滅火

14、設備、防排煙設備、防火卷簾、疏散指示及附屬配套設備。電梯系統(tǒng)設備：各類電梯及其附屬設備（設施）。弱電系統(tǒng)設備：電視、電話、網絡設備、無線電對講設備；智能化系統(tǒng)（樓宇對講、閉路監(jiān)視、防盜報警、門禁、停車場）設備（設施）等。通風及空調系統(tǒng)設備：通風、空調設備及其附屬設備（設施）。職責物業(yè)總經理負責組織物業(yè)工程部及管理處有關人員對物業(yè)主要配套設施、設備進行接管驗收及重大事項的對接、審批。總部工程部負責對各管理處的設施、設備管理工作進行技術指導、監(jiān)控、檢查（稽查）、考核、業(yè)務聯(lián)系及重大事項的審批、驗收；負責組織重大設施、設備的故障搶修及事故處理；負責組織設施、設備大中修及更新改造計劃的編制及實施。 管

15、理處負責設施、設備日常管理工作，機電主管或領班負責編制設備（設施）定期保養(yǎng)計劃，安排、督促、檢查設備責任人做好運行管理及維護保養(yǎng)工作。設備責任人負責其責任范圍內設施、設備的運行管理及維護保養(yǎng)（巡視檢查、運行操作、運行狀況統(tǒng)計分析、日常及定期的維護保養(yǎng)等）。中控室值班人員負責對設施、設備的工作狀況進行24小時的監(jiān)控，并受理住戶的服務請求及投訴，對監(jiān)控到的異常情況及時通知設備責任人處理，并做好記錄。財務部負責設備（設施）的資產建帳和管理。工作程序接管驗收：按照接管驗收工作手冊執(zhí)行。標識：所有的設備房須標識其名稱及責任人姓名(或代碼)；面向公眾的設施設備如有必要需標示其名稱、注意事項、使用方法等。所

16、有設備按套或單機懸掛設備卡，標識該設備的技術參數(shù)及按照機電設備編號管理規(guī)程標識其設備編號等。對正在維修或待維修或已停用的設施、設備須標示相應的警示牌或告示牌。檔案管理管理處負責建立設施、設備的技術資料檔案及圖紙檔案，負責建立機電設備臺帳，臺帳內容包括：設備名稱、統(tǒng)一編號、型號、安裝位置、啟用日期、生產廠家名稱、主要技術參數(shù)、主要零部件更換及大中修（改造）情況等。總部工程部負責指導、監(jiān)督、檢查各管理處設施、設備檔案的管理工作，并對重要的檔案資料備份、存檔。運行管理管理處根據(jù)不同的設施、設備類別及工作分工負責確定各類設施、設備的責任人，設備責任人必須經過專業(yè)培訓，具備相應資質，持證上崗，且應遵照相

17、應的管理規(guī)定，并兼顧經濟、合理的運行原則，做好運行管理工作。因計劃內檢修保養(yǎng)（包括已知的市政原因），而影響設施設備正常運行的，須提前申報或告知管理處經理，并提前24小時通知相關業(yè)主(住戶)；因突發(fā)事件或故障導致物業(yè)管理服務不能正常提供的（如市政突然停水、停電、設備突發(fā)故障等），管理處應立即采取應急措施，并聯(lián)系有關部門了解事件原因或組織修復、確定故障排除期限，同時應向業(yè)主(住戶)做好解釋工作。對各管理處設施、設備的管理質量及運行、維護狀況，由總部工程部委派稽查人員根據(jù)相關要求進行定期或不定期的稽查，填寫設施設備管理稽查報告，并根據(jù)附件2：房屋及設施設備管理檢查、考評周期組織定期的檢查、考評，填寫

18、房屋及設施設備管理檢查、考評情況記錄表，對稽查和考評中發(fā)現(xiàn)的問題，發(fā)出整改通知單，督促整改并復檢。故障維修（事后維修）設備（設施）故障分為以下兩類：A類故障：指運行監(jiān)控或維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的可以立刻排除的輕微故障；B類故障：指設備（設施）發(fā)生非正常損壞或責任事故而被迫停止運行或工作的一般或較大（重大）故障。對A類故障由管理處運行監(jiān)控人員（設備責任人）或設備維護保養(yǎng)人員進行現(xiàn)場排除后，將維修情況及結果記錄在工作日志內。對B類故障，一般情況下須即時組織維修，但對不會產生嚴重后果的或夜間發(fā)生的、且較小影響業(yè)主（住戶）生活、工作的設施設備故障，可以延后組織維修。對B類故障維修前須填發(fā)派工單，對重要設施設備

19、或影響范圍較大的或存在較大安全隱患的維修項目，還須辦理設備（設施）檢修工作票。對B類中的一般性故障，修復時間不應超過24小時, 若有可能超過24小時，應向主管報告，請求支援，限期解決；維修完畢后須填寫設施設備維修記錄表和設施設備故障登記表，并將主要零部件更換情況記錄在機電設備臺帳中。對重大故障或責任事故，管理處應立即組織機電人員按照設備（設施）故障搶修管理規(guī)定采取應急措施防止故障或事故擴大，并及時向公司主管領導報告，同時須填寫設備重大故障（事故）報告表上報公司處理，修復后填寫設施設備搶修記錄表，并在設施設備故障登記表中登記，在機電設備臺帳記錄主要零部件的更換。對于責任事故由事務部遵循“三不放過

20、”的原則組織處理。“三不放過”指：事故原因分析不清不放過；事故責任人及相關人員未受教育不放過；沒有防范措施不放過。 對需要委外維修的設施、設備，走OA流程，報請公司領導批準后執(zhí)行。如需要簽訂維修合同，則按照公司相關要求執(zhí)行。維修結束后，由總部工程部組織相關人員對其進行驗收。對在保修范圍內的設施設備故障或質量問題，首先以書面的形式（工作聯(lián)系函、工程質量問題處理通知單等）或電話聯(lián)系供應商或保修單位，按照相關協(xié)議條款執(zhí)行。每季度末，管理處機電主管或領班負責匯總本季度的設施設備故障及維修情況，填寫設備（設施）故障率統(tǒng)計表、設備及系統(tǒng)完好率統(tǒng)計表，并統(tǒng)計、分析該季度設施設備的運行情況，交管理處資料管理員

21、存檔、備查。維護保養(yǎng)制度公司實行二級保養(yǎng)制度，即日常維護保養(yǎng)（小修）和定期維護保養(yǎng)（一級、二級保養(yǎng)）。對保養(yǎng)的總體要求是：整齊、清潔、潤滑、安全。日常維護保養(yǎng)的主要內容有：清掃、除塵、擦試、潤滑、緊固、檢查、小修及對不經常運行的機械進行盤車、試車；定期維護保養(yǎng)除包含日常保養(yǎng)的所有內容外，還包括：局部拆卸檢查、調整、清洗、更換、防銹防腐、刷漆、絕緣遙測、參數(shù)測試整定及計劃內檢修。每年12月份，總部工程部根據(jù)各管理處的設備（設施）工作狀況（使用年限、設計壽命、磨損、維修保養(yǎng)及能耗等情況），并參照附件1：主要機電設備中修、大修周期，負責組織編制公司下年度的設施、設備大中修（改造）計劃，并上報公司領導

22、審批；管理處工程主管或領班根據(jù)設施設備定期檢查保養(yǎng)的內容、周期和要求，負責按照所屬系統(tǒng)或類別編制設施、設備定期保養(yǎng)計劃表，落實定期保養(yǎng)工作的時間、人員安排等，報管理處經理和事務部經理審批。設備責任人負責其責任范圍內設施設備的日常維護保養(yǎng)（小修）及定期維護保養(yǎng)。對日常維護保養(yǎng)在工作日志做好內記錄, 對定期維護保養(yǎng)填寫相應的檢查保養(yǎng)記錄表。總部工程部按照設施設備大、中修及更新改造計劃，組織相關人員進行項目的大、中修保養(yǎng)及更新改造，完成后填寫設施設備大中修（改造）記錄表，同時將主要零部件更換及大中修（改造）情況記錄在機電設備臺帳中。已分包給各專業(yè)公司進行維護保養(yǎng)的設施、設備，責任人需按照簽訂的有關維

23、護保養(yǎng)合同監(jiān)督、檢查其維保質量，確認維保費用。設施、設備的維護保養(yǎng)及大中修（改造）費用來源及支付辦法，按政府頒布的法規(guī)、條例、規(guī)定及物業(yè)管理合同的相關條款執(zhí)行。設備房的管理：按照設備房及設備使用管理規(guī)定執(zhí)行。庫存設備的管理 閑置設備和暫停使用設備，由所屬部門負責管理，并做好記錄。存放地點要相對集中，保持干燥、通風，并加蓋防塵罩，貼上標簽。庫存設備重新啟用前，須經機電人員進行保養(yǎng)、檢測后，方可投入使用。報廢設施、設備有下列情況之一者, 應考慮報廢:超過規(guī)定使用年限, 主要結構及部件嚴重磨損或破壞，設備效能達不到技術要求且無法修復；設備技術性能陳舊落后，經濟效果差，技術分析結論更新優(yōu)于大修；因意外

24、災害或事故使設備損壞嚴重而無法修復使用；嚴重影響安全,繼續(xù)使用將可能引發(fā)事故且不值得修復改造；維修費用超過原資產凈值或能耗大，污染嚴重。報廢由管理處組織相關人員進行鑒定、確認，填寫報廢單交部處負責人審核后，上報公司領導批準。產權屬業(yè)主的設備如有必要需報請業(yè)主委員會。設備批準報廢后, 由總部工程部組織拆除及廢件處理，并將回收殘值上繳財務部，由管理處并財務部完成資產注銷及檔案資料清理工作。相關文件機電設備編號管理規(guī)定變配電設備（設施）管理規(guī)定柴油發(fā)電機組管理規(guī)定弱電系統(tǒng)設備（設施）管理規(guī)定給排水設備（設施）管理規(guī)定空調系統(tǒng)設備（設施）管理規(guī)定安全操作管理規(guī)定設備（設施）故障搶修管理規(guī)定設備房及設備

25、使用管理規(guī)定5.10消防系統(tǒng)設備（設施）管理規(guī)定電梯系統(tǒng)管理規(guī)定房屋本體及公共設施維護管理規(guī)定相關記錄表格工作日志機電設備臺帳房屋及設施設備管理檢查、考評情況記錄表整改通知單派工單設備（設施）故障登記表設備設施維修記錄表設備設施重大故障（事故）報告表設備（設施）搶修記錄表設備設施定期保養(yǎng)計劃表設施設備定期保養(yǎng)記錄表設施設備大中修（改造）計劃表設施設備大中修（改造）記錄表對外委托工作單設備（設施）檢修工作票設施設備故障率統(tǒng)計表系統(tǒng)完好率統(tǒng)計表變配電設備（設施）運行記錄表柴油發(fā)電機組運行記錄表停（送）水/電工作票給排水設備（設施）運行記錄表高低壓開關操作登記表中央空調系統(tǒng)運行記錄表電梯日巡視檢查記

26、錄表消防栓檢查卡滅火器檢查卡設施設備管理稽查報告房屋本體維修登記表公共設施維修登記表房屋本體月巡視檢查記錄表公共設施日巡視檢查記錄表附件附件一房屋本體保養(yǎng)、維護周期一覽表附件二公用（共）設施維護、保養(yǎng)一覽表附件三部分機電設備通常的中修、大修周期附件四房屋及設施設備管理檢查、考評周期機電設備編號管理規(guī)定設備編號規(guī)則設備編號由以下四部分組成：第一部分表示單位的名稱：用大寫英文字母+數(shù)字表示（見2.0）；第二部分表示設備的類別：用數(shù)字0199表示（見3.0）；第三部分表示設備的管理等級：用小寫英文字母表示；第四部分表示單位設備序號，用數(shù)字1、2、3等表示；例：HA/41A1 1# 屬于A類管理等級電

27、梯 東方華府單位名稱與編號例：海岸1號管理處（HA）：1棟 1D2棟 2D3棟3D4棟4D設備類別代碼 生 活 泵（0）： 生活泵1 潛水泵2 管道泵4 消 防 泵（1）： 消火栓泵1 噴淋泵2 穩(wěn)壓泵3 消防送風/排煙（2）： 正壓風機1 排煙風機2 送/排風口3防火卷簾4 防火門5 排煙閥6消防報警控制（3）： 煙感/溫感1 破玻按鈕/警鈴2 模塊3 消防廣播4 消防對講機/電話5 濕式報警閥/水力警鈴6 消防控制聯(lián)動柜7 火災報警控制器8 水流指示器/信號閥9 CO2氣體滅火10 公共通道（4）： 電梯1 智能化設施（5）：樓宇對講1 安保對講2 閉路監(jiān)視3 門禁4 巡更5 道閘6 防盜

28、報警7 煤氣泄漏報警8 自動抄表9空調通風（6）： 冷水機組1 空調柜機/新風機2 分體空調3 窗式空調4 風機盤管5 電 訊（7）：電話交換機1 信號放大/轉換器2 無線對講機3控制、配電（8）： 配電柜1 電氣“三箱”2 控制柜3 發(fā)電機4變壓器5 不間斷電源6 直流電源7 充電器8其它（9）: 消火栓1 消火栓接合器2 噴淋接合器3 工機具4 辦公設備5 汽車6 煤氣報警器7 疏散指示燈8 計算機9 洗地機10 吸塵器11 噴霧器12 應急燈13 滅火器14設備的管理等級根據(jù)設備對業(yè)主服務的重要性，將其分三級：A級設備：電梯、生活水泵、消火栓水泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、變壓器、發(fā)電機、高壓配電

29、柜、低壓配電柜、水泵配電柜及控制柜、火災報警控制器、消防聯(lián)動柜。A級管理設備應做到日巡視檢查，責任落實到人，按計劃保養(yǎng)并做好相關記錄，發(fā)生故障及時處理，能做到熱備用。B級設備：送/排風機、排煙風機、冷水機組，空調柜機、對講監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、氣體自動滅火設施、交通道閘。B級管理設備至少應做到經常性巡檢，設備發(fā)生故障時能及時趕到。C級設備：除A、B級以外的所有設備。如防火卷簾門、小型控制箱（配電箱）、辦公室空調、風扇、維修機具、保安通信設備、消火栓、潛水泵、風機盤管、洗地機、吸塵器等。C級管理設備應做到計劃保養(yǎng)，設備發(fā)生故障時能及時趕到。變配電設備（設施）管理規(guī)定為保證管理處變配電設備的安全

30、運行,優(yōu)質供電，特制定本規(guī)定。運行管理：巡視檢查流程高低壓配電室外變壓器室值班室抽查12個電表箱設備責任人每天根據(jù)上述工作流程進行日常巡視，檢查各設備的運行狀況，并將巡視、檢查情況記錄在工作日志內。設備責任人每天上午、下午、晚上須對高低壓配電室、變壓器室各巡視檢查一次，并記錄設備運行數(shù)據(jù)（環(huán)境溫度、電流、電壓、功率因素等）于變配電設備運行記錄表內。操作方法送電操作流程合上環(huán)網進線柜主斷路器分斷環(huán)網柜負荷側接地刀合上環(huán)網柜負荷側各負荷開關各變壓器帶電合低壓進線柜總開關合其他各低壓柜分送電開關停電操作流程與上述送電操作流程順序相反。高壓環(huán)網柜操作方法送電操作送電前，穿戴好防護用品，用高壓驗電器確認

31、市高壓電正常。檢查線路無雜物，無接地狀態(tài)。分斷接地刀：將操作手柄插入環(huán)網柜接地裝置鎖孔，分斷接地刀，聽到分斷聲后，通過觀察窗（標識）可看到呈分斷顯示狀態(tài)。閉合負荷開關：將手柄插入合閘鎖孔，合上負荷開關，聽到閉合聲后，通過觀察窗（標識）可看到呈接通顯示狀態(tài)，此時變壓器應已帶電。送電確認：用高壓驗電器分別對L1、L2、L3相進行查驗均呈閃爍狀態(tài)，確認無缺相。停電操作斷開低壓進線柜上的總開關。按下環(huán)網柜上的紅色（OFF）跳閘按鈕，會聽到跳閘聲。用高壓試電器分別對L1、L2、L3檢查指示燈應無閃爍呈白色，確認已分斷。將操作手柄插入接地鎖孔，合上接地刀，聽到閉合聲后，通過觀察窗（標識）可看到呈接通顯示狀

32、態(tài)。取下手柄掛上“禁止合閘”警示牌。完成停電操作后，可對環(huán)網柜更換保險或對變壓器、低壓配電柜進行檢修保養(yǎng)。低壓配電柜操作方法送電操作送電前，穿戴好防護用品，通過低壓進線柜電源指示燈確認需送電的變壓器是否在工作，如未投入工作，則按“高壓環(huán)網柜操作規(guī)程”給所需的變壓器送電。按照由末級向上級的順序，依次斷開將各回路負荷出線開關，并檢查聯(lián)絡柜主斷路器是否已分斷。根據(jù)需要合上對應的進線柜總開關，此時綠色分閘燈應熄滅，紅色運行燈亮，通過電壓轉換開關檢查母線三相電壓是否正常。如需投送聯(lián)絡開關，則在投送聯(lián)絡開關前，首先檢查變壓器的運行狀態(tài)，嚴禁變壓器并列運行。按照由上級向末級的順序，依次合上所需送電回路的負荷

33、開關，并通過指示燈及電壓轉換開關檢查三相電壓是否正常。停電操作按照與“送電操作”順序相反的步驟執(zhí)行。安全管理 變配電設備責任人應嚴格按照操作規(guī)程操作供配電設備, 嚴禁變配電設備不合理的超負荷運行。一般情況，嚴禁帶電作業(yè),緊急情況須帶電作業(yè)時,應有監(jiān)護人和足夠的照明、空間，并穿戴絕緣手套、工作服、絕緣鞋，確認安全才可進行。對變配電設備檢修,均須提前辦理設備（設施）檢修工作票，批準后，方可進行檢修。 對變配電設備進行停送電操作必須填寫停（送）電工作票，并在高低壓開關操作登記表內記錄。操作必須由兩人執(zhí)行，一人操作，一人監(jiān)護。全部停電或部分停電作業(yè)時,應在斷開的分閘把柄上懸掛“有人工作，禁止合閘“的標

34、示牌。自動空氣開關跳開或熔斷器熔斷時,應查明原因再進行恢復,必要時允許試送電一次。電流互感器不得開路,電壓互感器不得短路。不得帶電用歐姆表測量絕緣電阻。操作高壓電器必須穿戴經檢驗合格的絕緣手套、絕緣鞋，并安排監(jiān)護人。未征得供電部門同意，嚴禁操作高壓環(huán)網柜中的市電環(huán)出柜（接地刀及斷路器）和進線柜（接地刀）。變配電設備(設施)的維修及保養(yǎng)根據(jù)供用電合同上的產權或責任分界點，確定保養(yǎng)和維修范圍。屬供電部門負責的，發(fā)現(xiàn)異常情況時，應在采取必要措施的同時，立即通知供電部門處理。對不屬于供電部門負責的變配電設備（設施），按照管理規(guī)程上相應的“維修”及“保養(yǎng)”要求進行。附件： 變配電設備(設施)檢查保養(yǎng)內容

35、及周期號檢查保養(yǎng)項目主要檢查保養(yǎng)內容及要求周期1配電柜、箱外表清潔，零部件完整，操作手柄靈活，油漆良好，警告牌完備，照明、通風、散熱、消防設施到位，溫濕度在允許范圍內。 1次/月2電器儀表及二次線外表清潔,顯示正常, 接線緊固，標識正確、清晰，電流互感器二次側接地良好。1次/月3各類繼電器,交流接觸器外表清潔,.觸點完好,，接線緊固，聲音正常，無過熱。1次/月4電容及無功補償密封良好，無鼓肚變形、無滲油、無銹蝕，放電保護裝置齊全完好，電容柜投切正常，功率因數(shù)達0.9以上。1次/月5指示燈,按鈕,轉換開關外表清潔, 標識清晰，固定可靠，轉動零活1次/月6絕緣設備(鞋、手套等)在指定位置放置，完好

36、無損。1次/月7各類開關觸點完好,，接線緊固、動作靈活、標識完好。1次/年8接線柱、母線排、電纜壓接良好,色標清晰、正確，絕緣良好，無過熱及腐蝕現(xiàn)象，線距符合要求，無異響。1次/年9接地電阻測試接地良好，電阻值符合設計要求。1次/年10絕緣靴、手套、有無破損、老化，有疑問則送檢做耐壓試驗或更換。1次/年11干式變壓器外表檢查、清潔，接線緊固、溫控器檢查、絕緣測試（高壓側大于20M，低壓側大于13 M，測試完畢后需放電）。絕緣體表面無老化現(xiàn)象（保養(yǎng)工作前在斷開電源后，應先充分放電）。1次/年12綜合檢查保養(yǎng)項目檢修操作機構、觸頭、開關、接觸器，緊固松動部件、更換磨損件、補齊失落件。（保養(yǎng)電容柜在

37、斷開電源后，應先放電）1次/年13綜合檢查項目及完好標準零部件完整無缺，指示燈、儀表安裝牢固，指示正確無異常聲響、振動、過熱，清潔，無污積，油漆良好操作機構靈活，聯(lián)鎖動作可靠，接觸良好、緊固二次線路布線排列整齊，線號清晰，主體接地良好保護裝置齊全可靠，整定值符合要求，變壓器能達到輸出功率，圍欄、門鎖齊全，溫升正常各類標識、警告牌齊全，周圍環(huán)境整潔1次/年柴油發(fā)電機組管理規(guī)程為確保各管理處的發(fā)電機組保持良好的技術狀態(tài)，優(yōu)質供電，滿足管理處應急用電及消防要求，確保并延長發(fā)電機組正常使用壽命，特制定本規(guī)定。柴油發(fā)電機組的運行管理：每周空載試運行510分鐘，每月帶負載運行半小時。對于有“自投”功能的發(fā)

38、電機組，在“市電”停電后，應急發(fā)電機應自投帶負荷運行；若發(fā)電機組不能自投或無自投功能，則遵照 “柴油發(fā)電機操作方法”對冷卻系統(tǒng)、潤滑系統(tǒng)、燃油系統(tǒng)、空氣系統(tǒng)及蓄電池組等進行啟動前檢查，經檢查無故障后，迅速手動啟動發(fā)電機組。發(fā)電機組啟動后半小時內，操作人應隨時注意運行情況，在此期間不得離開機房。發(fā)電機組啟動后，設備責任人應對柴油發(fā)電機組的運行情況進行監(jiān)視，填寫柴油發(fā)電機組運行記錄表，并將運行情況在工作日志內做記錄。若發(fā)電機組在運行過程中突然停機，則立即趕到發(fā)電機房，并通知主管及其他專業(yè)人員，共同分析停機原因，待故障排除后，方可再次啟動發(fā)電機。以下原因均可引起發(fā)電機停機：機油壓力低；水溫過高；超速

39、飛車；過負荷運行；緊急停機按鈕動作等。在機組運行中，如發(fā)現(xiàn)異常情況，則立即按下控制盤上的緊急停機（紅色）按鈕，停止發(fā)電機的運轉。設備責任人應對機組運行中的各項數(shù)據(jù)進行分析，以便及時了解發(fā)電機狀況,發(fā)現(xiàn)存在隱患。發(fā)電機燃油箱內應儲備24小時滿負荷用油量。發(fā)電機組操作方法手動啟動操作流程啟 動前檢查斷開機組主斷路器手動啟動檢查各儀表及參數(shù)合上機組主斷路器監(jiān)視機組運行情況，并做記錄空載35分鐘后，停機啟動前檢查：在檢查前，對于有“自投”功能的發(fā)電機組，為保證安全，首先將發(fā)電機啟動開關置于“手動”或“停止”檔位（或拆除蓄電池組負極與發(fā)電機之間的連接電纜），且檢查完畢后，務必將其恢復至“自動”位置。啟動

40、前的檢查內容有：檢查潤滑油、油位是否在油規(guī)上下刻度線之間；燃油是否足夠；冷卻水水箱是否注滿；有無滲漏現(xiàn)象；蓄電池組的連線、液面、電壓是否正常；傳動皮帶松緊是否適度；機房內送、排風（煙）裝置（設施）是否正常；確認與“市電”的連接是否已斷開等。啟動程序檢查發(fā)電機上的主斷路器是否置于斷開位置；將發(fā)電機控制盤上的控制開關轉至自動（運行）位置；按下發(fā)電機控制盤上的啟動按鈕（綠色），啟動發(fā)電機，確認發(fā)電機啟動后，將手脫離開關（注意：此控制開關不能連續(xù)按下20秒以上，否則，引起蓄電池過度放電）；觀察發(fā)電機控制盤上各儀表的指示值，確認油壓表指示值在正常范圍內，且電壓達到380V，頻率達到50HZ后，合上主斷路

41、器至閉合位置；2.3.1.5如首次啟動失敗，可間隔12分鐘后再次啟動。若發(fā)電機連續(xù)三次啟動不成功，則需停止啟動操作，查明故障原因。手動停機發(fā)電機組手動停機前，先逐級斷開其所帶負載，讓發(fā)電機空載運行35分鐘后，再按下發(fā)電機停機按鈕使發(fā)電機停止運行。自動啟動將發(fā)電控制箱上的轉換開關轉至自動（運行）位置；合上發(fā)電機上的主斷路器至閉合位置；此時機組已進入自動待運行狀態(tài)。當“市電”停電時，機組即可自動啟動投入帶負荷運行。除檢修、保養(yǎng)、試機外，對有自投功能的發(fā)電機組，應保持發(fā)電機組處于“自動啟動”狀態(tài)。自動停機當“市電”恢復供電后，發(fā)電機組應自動停機。發(fā)電機組維修保養(yǎng)按照管理規(guī)程“維修”及“保養(yǎng)”上的要求

42、進行。附件：柴油發(fā)電機組檢查保養(yǎng)內容及周期序號檢查保養(yǎng)項目保養(yǎng)項目保養(yǎng)周期01發(fā)電機外部清潔用抹布擦除油污。1次/月02發(fā)電機燃油、機油量、冷卻用水量存0#燃油夠運行24H，機油位接近油尺（HI），不夠加補MOBLL SAEISW40機油。，水箱水位在水蓋下50毫米，不夠加滿。1次/月03啟動電瓶電瓶電解液高出極板10毫米15毫米，不足加蒸餾水補齊，用比重計測試讀值是1.28（25度）。1次/月04機油濾清器更換機油濾清器250運行小時05燃油濾清器更換燃油濾清器250運行小時06水濾清器更換水濾清器250運行小時07空氣濾清器拆下吹凈，太陽曬干后再裝上。250運行小時08機油更換MOBLL

43、SAEISW40機油(美孚黑霸王)250運行小時09水箱水換水后加防銹水46瓶。250運行小時10空氣濾清器更換空氣濾清器500運行小時11斷路器、電纜接點拆開發(fā)電機側板，對斷路器固定螺絲緊固，緊固發(fā)電機電源輸出端與電纜接線螺絲。1次/年12送、排風機（裝置）檢查、清潔、緊固、潤滑1次/年13控制箱檢查、清潔、測試1次/年14煙塵凈化裝置檢查、清潔、換水1次/年15綜合檢查項目及完好標準主要參數(shù)及功能符合要求，各部件運轉正常，無異響、無劇烈震動、無超溫現(xiàn)象，油耗正常；潤滑良好，油位正常，油質符合要求，濾清器的濾芯按時更換、清洗，冷卻裝置齊全、正常整機內外清潔，無漏水漏油，防護裝置完整；配套裝置

44、及監(jiān)控儀表工作正常，靈敏可靠。1次/年弱電系統(tǒng)設備（設施）管理規(guī)程本規(guī)定用于規(guī)范各管理處各弱電系統(tǒng)的操作運行及維修保養(yǎng)，確保弱電系統(tǒng)設備處于良好的運行狀態(tài)。弱電系統(tǒng)設備的運行管理弱電系統(tǒng)設備日常巡查設備責任人每天對責任區(qū)域內的有線電視、電話系統(tǒng)設備、無線電對講系統(tǒng)設備、智能化系統(tǒng)設備（樓宇對講、閉路監(jiān)控、防盜報警、門禁、停車場等設備）的運行狀況進行巡視性檢查，并將巡視、檢查情況記錄在內。中控室值班人員負責對弱電系統(tǒng)（包括智能化各系統(tǒng)）進行24小時的監(jiān)控，并將運行情況記錄在中控室值班記錄表上。如有異常情況立即通知設備責任人進行處理，對電視、電話系統(tǒng)只負責監(jiān)護責任，發(fā)現(xiàn)問題直接通知相關專業(yè)公司進行

45、處理。弱電系統(tǒng)設備操作規(guī)程智能化系統(tǒng)操作規(guī)程 智能化系統(tǒng)之門禁管理系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、防盜報警等管理電腦保持24小時運行，且各管理電腦嚴禁作其它使用。停車場管理系統(tǒng)可以實現(xiàn)IC卡感應、遙控器操作和管理電腦操作控制車輛出入。具體操作詳見其使用說明書。門禁管理系統(tǒng)可以實現(xiàn)IC卡感應、中心管理電腦操作開啟門禁鎖，進行出入管理。具體操作詳見其使用說明書。水自動抄表管理系統(tǒng)可以實現(xiàn)遠程抄送水表數(shù)據(jù)，無須人工抄表。具體操作詳見其使用說明書。閉路監(jiān)控管理系統(tǒng)可以對攝像機圖像進行循環(huán)切換、多（單）畫面顯示、云臺控制等多種操作。具體操作詳見其使用說明書。無線電對講系統(tǒng)：按照對應的說明書進行操作與使用。弱電系統(tǒng)

46、設備安全規(guī)程智能化系統(tǒng)之管理電腦為專用電腦，嚴禁做其它無關的操作，以防止電腦病毒侵犯。嚴禁向外泄露各系統(tǒng)管理電腦的操作密碼。住戶和員工用門禁IC卡必須按公司相關規(guī)定進行授權，嚴禁超越權限進行授權。弱電系統(tǒng)設備的維修與保養(yǎng)按照管理規(guī)程上“維修”和“保養(yǎng)”的要求進行。對于弱電系統(tǒng)設備之有線電視、電話機寬帶網絡系統(tǒng)設備，設備責任人只負責對其運行情況進行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)問題后，立即通知相關專業(yè)單位進行維修處理。 附件：弱電系統(tǒng)設備檢查保養(yǎng)內容及周期序號檢查保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)主要內容周期1門禁管理系統(tǒng)讀卡器表面清潔、檢查讀卡器性能應良好1次/月檢查電腦無病毒侵犯，電腦硬盤整理1次1次/月電鎖動作正常、開啟靈活1

47、次/月全面檢查系統(tǒng)軟件運行情況1次/月檢查、測試系統(tǒng)電源工作正常1次/月2停車場管理系統(tǒng)道閘、票箱表面清潔1次/月感應器接收信號良好，遙控器發(fā)送信號良好1次/月檢查電腦無病毒侵犯，電腦硬盤整理1次1次/月機械轉動部件加潤滑油、內部清潔1次/年緊固各接線端子1次/年全面檢查系統(tǒng)軟件運行情況1次/年3可視（或非可視）對講系統(tǒng)控制柜內清潔、各設備安裝牢靠1次/月呼叫、通話性能良好，功能完備1次/月正確接受、顯示報警，圖象監(jiān)看清楚1次/月主備用電源工作正常、接線端子無松動1次/年檢查、測試系統(tǒng)整合器、住戶信號分配器1次/年4內部電話電話機無損傷、丟失，交換機箱清潔1次/月各分機撥號、通話效果良好1次/

48、月主備用電源正常1次/年5巡更管理系統(tǒng)巡更卡無損傷、丟失，巡更器讀卡正常1次/月巡更器充電正常，系統(tǒng)軟件運行正常1次/年6水自動抄表系統(tǒng)設備清潔，轉換器工作正常，讀數(shù)正確1次/月電腦無病毒侵犯，電腦硬盤1次整理1次/月緊固抄表器接線端子1次/年系統(tǒng)軟件運行正常，主備用電源工作正常1次/年7閉路監(jiān)控及防盜報警系統(tǒng)攝象機探頭清潔，攝象機焦距調整1次/月探頭及各分區(qū)設備報警測試1次/月控制柜、顯示器、畫面分割器、錄象機清潔1次/月錄象機磁頭清洗1次/月電腦無病毒侵犯，電腦硬盤整理1次1次/月緊固各安裝設備1次/年多媒體軟件運行正常1次/年各設備電源工作正常1次/年8無線電對講系統(tǒng)主機清潔1次/月檢查

49、充電器、測試通話質量1次/月檢查、緊固系統(tǒng)電源及信號線1次/年送無委會年檢1次/年給排水設備（設施）管理規(guī)程為保證管理處給排水設備（設施）處于良好技術狀態(tài)，保證生活、消防用水的正常運行，特制定本規(guī)定。給排水設備操作規(guī)程給水設備（水泵）操作規(guī)程開啟出水閥開啟進水閥將水泵控制柜的轉換開關撥到“手動”位置按控制柜上“啟動”按鈕開啟水泵供水按控制柜上的“停止”按鈕水泵停止供水將控制柜上的轉換開關撥到“自動”位置，水泵進入自動狀態(tài) 排水設備（潛水泵）操作規(guī)程控制箱轉換開關撥至“手動”按控制箱“啟動”按鈕排水泵啟動、并排水按控制箱“停止”按鈕排水泵停止排水控制箱轉換開關撥至“自動”給排水設備（設施）運行管

50、理：日巡視檢查流程值 班 室水 泵 房地下水池地下排水泵供排水干管設備責任人每天根據(jù)上述工作流程進行巡視，檢查各設備的運行狀況，并將巡視、檢查情況記錄在工作日志內。設備責任人每天上午、中午、晚上須對水泵房巡視檢查三次,并記錄設備運行數(shù)據(jù)及狀況(電壓、電流、聲音、溫升、壓力等)于給排水設備運行記錄表內。水泵房的管理按照設備房管理規(guī)定執(zhí)行。對二次供水管理按照附件二生活飲用水二次供水管理規(guī)定執(zhí)行。給排水系統(tǒng)運行故障應急處理方法：故障現(xiàn)象原因分析處理方法水管或配件破裂如新安裝屬質量問題更換鑄鐵管破裂，則為外力沖擊更換無縫鋼管銹蝕用水中膠堵漏、焊補或更新鍍鋅管銹蝕更換閥門漏水壓蓋破裂更換或焊補閥門鉸或銷

51、斷落更換閥門破裂更換噴淋頭破裂撞壞或火焰溫度造成更換水泵能運轉但是不出水水池或水箱缺水檢查水池、水箱水泵漏氣打開放氣螺絲放氣進出水閥是否打開打開進出水閥泵過濾網是否堵塞清洗過濾網泵不運行電源是否正常檢查熱繼電器是否動作、接觸器是否燒壞檢查排除泵是否卡住盤車電機是否燒壞更換水壓不夠過濾網是否堵塞清洗過濾網閥門是否打開檢查排除電機轉速是否正常檢查降壓起動轉換是否正常雨水、污水排不出排污泵控制線路是否正常檢查排除排污泵葉輪是否被雜物堵塞清除雜物葉輪扎頭螺絲是否松動緊固葉輪扎頭螺絲排水管閥門是否全開打開排水管閥門市政突然停水落實停水原因、供水時間，檢查蓄水情況，必要時通知用戶發(fā)生大面積跑水或洪澇管道或

52、閥門破損、失靈采取應急措施，報告主管組織人員、材料搶險，保護好機電設備雨水泵、污水泵不能正常啟用或不夠用組織人員排洪搶險，若潛水泵不夠用，應立即請求公司其它部門支援給排水設備的維修保養(yǎng)按照管理規(guī)程“維修”及“保養(yǎng)“上的要求進行。給排水設備檢查保養(yǎng)內容及周期見附件一。附件：給排水設備（設施）檢查保養(yǎng)內容及周期序號檢查保養(yǎng)項目保養(yǎng)內容周期水泵房清潔控制柜、水泵、電機及管道、閥門等附屬設施1次/月2各類水泵及配套電動機1、外觀清潔、除污、除銹，補刷油漆2、手動盤動、排氣手動啟動，檢查密封性能3、軸承加潤滑油、更換損壞的密封圈4、檢修聯(lián)軸器、傳動軸，填料函，更換填料5、清洗或更換軸承，并換油，修復磨損

53、件6、檢修附屬閥門、零部件、儀表1次/月每次保養(yǎng)時，可視其質量和使用情況適當取舍。3控制柜檢查、清潔1次/月4電機主回路、控制回路檢查主觸點、清潔、緊固1次/年5設備機座檢查緊固地腳螺絲、補刷油漆1次/半年6進水電動蝶閥開閉是否正常（模擬動作）1次/半年7泵房各種閥門啟閉情況、更換損壞填料、加油1次/季8給水主干管道清潔、補漏、除銹、刷漆1次/半年9排水主干管道清潔、疏通1次/年10管道固定支架、抱箍如有松動、脫落，緊固、更換1次/半年11浮球開關模擬高低水位、檢查動作情況1次/半年12水表讀數(shù)是否正常，如卡阻，清洗、更換1次/半年13壓力表檢查、如損壞，更換1次/年14Y型過濾器清洗1次/年

54、15集水坑清除泥沙、雜物1次/半年16污水井、化糞池清除泥沙、雜物，疏通排水管1次/半年17室外排水地漏清除雜物、疏通地漏1次/半年18地下排水溝沖洗1次/半年19高區(qū)水箱、地下水池清洗、消毒1次/半年20室外雨水、污水進蓋除銹、刷漆1次/年21綜合檢查保養(yǎng)項目及完好標準技術性能（流量、揚程、電流、功率、效率）達到設計要求；運轉正常，無過熱、異常振動及不正常噪聲主體和附屬設施設備完整無缺；電動機及控制系統(tǒng)齊全，接線緊固，接地正常各閥門啟閉靈活、密封良好，無泄漏現(xiàn)象軸承、軸封冷卻潤滑良好，運轉正常設備基臺光潔平整、穩(wěn)，設備外觀清潔。1次/年空調系統(tǒng)設備（設施）管理規(guī)程為了規(guī)范中央空調系統(tǒng)設備的管

55、理，確保空調系統(tǒng)設備（設施）處于良好運行狀態(tài)特制定本規(guī)程。空調系統(tǒng)操作規(guī)程啟動前檢查檢查機組電源：380V10%，檢查管道有無滲漏，所有閥門是否已開啟。檢查冷卻塔水位、膨脹水箱水位是否適量。啟動操作按下控制箱啟動按鈕并保持5秒鐘，系統(tǒng)則按以下順序進入自動啟動模式： 1020秒后 12分鐘后冷卻塔風機啟動 冷卻水泵啟動 冷凍水泵啟動。空調水系統(tǒng)啟動運行5分鐘后，空調主機進入待命狀態(tài)，按下啟動按鈕，機組開始投入運行。按照使用需要啟動新風機、空調柜機及各區(qū)域風機盤管。停機操作按下空調主機停止按鈕，系統(tǒng)則按以下順序進入自動停機模式： 5分鐘后 2分鐘后 1分鐘后主機停止 冷凍水泵停止 冷卻水泵停止 冷

56、卻風機停止緊急停機：按下控制箱操作面板下方的“緊急停機”按鈕即可。空調系統(tǒng)運行管理機組的運行時間和運行方案，根據(jù)氣溫、冷凍水供、回水溫度、設備運行狀況以及管理處的要求進行安排，使冷凍水供水溫度控制在10以下，回水溫度控制在16以下。設備責任人也可根據(jù)氣溫變化及時調節(jié)空調負荷和運行工況，已達到節(jié)能的目的。在機組運行過程中，設備責任人須每2小時檢查一次運行情況，觀察各類表計，并填寫中央空調系統(tǒng)運行記錄表。正常情況下，高壓表（排氣壓力）應為1.11.7MPa，低壓表（吸氣壓力）應為0.30.6MPa，各運轉壓縮機間的排氣壓力差應小于0.1MPa 。空調系統(tǒng)運行故障應急處理方法：現(xiàn)象原因分析處理方法水

57、泵/壓縮機無法啟動是否停電暫時關閉電源，確保安全電源開關是否合上合上電源開關電源保險絲是否斷更換保險水泵啟動但水未流動補充水是否不夠加足足夠的補充水水管上閥門未開足開足水閥門壓縮機不按設定溫度動作冷凍水調節(jié)閥開得是否足夠大開大調節(jié)閥設定的控制溫度是否夠大調整水溫設定制冷時壓縮機停止后無法自行啟動冷凍水火冷卻水水流量是否合適調節(jié)到合適流量設定的控制溫度是否合適調節(jié)水溫設定冷凍水過濾器是否堵塞使過濾器暢通制冷很短時間壓縮機停止運行（按啟動鍵后壓縮機可重新啟動）冷凝器中冷卻水是否流動，水壓是否太低提供足夠的冷卻水冷卻水泵是否停止啟動冷卻水泵冷卻塔風機是否啟動是冷卻塔正常運轉冷卻水過濾器是否堵塞清除堵

58、塞物噴嘴是否堵塞檢查、清洗冷凍水溫度異常冷凍水閥門是否關閉打開水閥門設定溫度是否合適調整設定溫度空調系統(tǒng)的維修與保養(yǎng)按照程序文件“設備維修”及“設備保養(yǎng)”上的要求進行，并將保養(yǎng)情況記錄在空調系統(tǒng)設備檢查保養(yǎng)記錄表內。空調系統(tǒng)設備檢查保養(yǎng)內容及周期見附表。附表：空調系統(tǒng)設備檢查保養(yǎng)內容及周期序號檢查保養(yǎng)項目保養(yǎng)內容周期1機組外觀清潔1次/月2控制柜檢查、清潔1次/月3水流開關檢查、調整靈敏度1次/月4柜機/新風機過濾網清洗1次/月5壓縮機電機潤滑注二硫化鉬1次/月6冷卻塔過濾網清洗，損壞更換1次/季7布水器清洗、調整，損壞更換1次/季8閘閥螺桿涂黃油除銹、緊固1次/季9水泵電機軸承加黃油、更換盤

59、根1次/季10進水浮球閥檢查、調整，損壞更換1次/季11空調風機皮帶調整松勁，損壞更換1次/季12盤管濾網、電機軸承清潔，檢查，損壞更換1次/季13電動機潤滑加潤滑油1次/季14設備房地漏檢查、清理1次/季15冷卻塔風機檢查、調整風葉角度1次/半年16壓力表、溫度計損壞更換1次/半年17排氣閥損壞更換1次/半年18設備機座檢查、緊固地腳螺栓1次/半年19管道吊支架如有松動、脫落，緊固、更換1次/半年20制冷劑量測漏、補充制冷劑1次/半年21冷凍水補充乙二醇濃度1次/年22壓縮機電機絕緣檢查1次/年23管道保溫修補更換1次/年24管道防銹除銹，刷漆或換管1次/年25電氣主回路、二次回路檢查、測試

60、1次/年26綜合檢查保養(yǎng)項目及完好標準制冷量、冷卻能力及運行參數(shù)基本達到設計要求或工藝需要，無超溫、超壓現(xiàn)象各傳動系統(tǒng)運轉正常，潤滑良好，油質符合要求，運行噪音符合環(huán)保部門規(guī)定清潔，無腐蝕、破壞、漏水、漏風、堵塞現(xiàn)象附件齊全，靈敏可靠，保溫良好，色標正確電氣控制系統(tǒng)級保護裝置齊全，工作正常。1次/年公用設備（設施）管理規(guī)程 工作前，必須檢查工具，測量儀表和防護用具是否完好。任何電器設備未經驗電，一律視為有電，不準用手觸及。電氣設備及其帶動的機械部分需要修理時不準在運行中拆卸修理，必須在停車后切斷設備電源，取下熔斷器，掛上“禁止合閘，有人工作”的標示牌，并驗明無電后，方可進行工作。在配電總盤及母