1、房地產開發經營專業姓名學號工程管理111張海俊201100644127SOHO中國有限公司摘要房地產價格具有特殊的形成機制。房地產價格在供求機制和競爭機制調節過程中呈現出三個方面特征:一是房地產市場供求平衡的難度特別大。房地產建筑周期長和地區性的特點，使供給具有明顯的滯后性，同時又由于土地一級市場的壟斷性，使土地供給受到限制，當出現供不應求時，增加供給平衡供求不易，因而需求量對房地產價格的作用十分明顯。二是房地產價格具有一定的壟斷性。由于土地一級土地市場的壟斷以及房地產的地區性特點，使房地產市場競爭受到一定限制，市場信息不對稱，競爭不能充分展開，從而造成房地產價格一定的壟斷性。三是消費者價格預

2、期心理對房地產價格影響很大。房地產是超耐用品，使用期特別長，未來供求關系變動和價格趨勢對購房投資置業者具有較強吸引力，不僅考慮當前，而且更多的是考慮房地產市場發展趨勢，使得消費者心理預期成為影響房價的一個重要因素。以往由于土地、貸款、墊資、預售等一系列政策的寬松和傾斜，一個項目往往只需總投資額的30%甚至更少，就可以運作起來。但是隨著政府和銀行出臺的相關政策，項目的資本金比例提高到35%，土地招拍掛的前期拿地資金，土地貸款的停止和開發貸款的緊縮，對期房轉讓和預售條件的高門檻和消費者現房觀念的成熟等，將中國的房地產由貿易型（定金式）的投資模式向產業型（實力型）投資模式逐步轉化。房地產作為一種特殊

3、的商品，具有壟斷性、不易腐性、外部性、市場信息的不對稱性和公共性等特點，房地產市場失靈具有客觀必然性，表現為房地產泡沫化、供求失衡嚴重。以往政府的宏觀調控在解決房地產市場失靈中發揮了一定的作用，政府部門應進一步加大住房建設用地的供給，調節供給結構，改革土地出讓方式，健全房地產信息披露制度，明晰產權,開征物業稅，對價格進行直接管制，并保證政策的貫徹落實。房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上，按照城市規劃要求進行基礎設施、房屋建設的行為。因此，取得國有土地使用權是房地產開發的前提，而房地產開發也并非僅限于房屋建設或者商品房屋的開發，而是包括土地開發和房屋開發在內的開發經營活動。簡言之，房

4、地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產開發與城市規劃緊密相關，是城市建設規劃的有機組成部分。為了確定城市的規模和發展方向實現城市的經濟和社會發展目標，必須合理地制定城市規劃和進行城市建設以適應社會主義現代化建設的需要。企業資源分析1、管理者和管理組織資源：董事長：潘石屹一位被看作是當今中國最活躍、最具有鮮明個性的房地產領袖之一。先后與人合作共同創建了北京萬通實業股份有限公司、SOHO中國有限公司。是一個非常大膽前衛且有能力的領導人。2、企業員工資源：公司員工有很好的經驗，招聘時普遍要求5年以上工作經歷，有海外經驗者優先，注重員工的協調、組織能力。員工團

5、結，有愛心。3、市場和營銷資源：SOHO的主要工作是建設大型、新型的商業設施，以及高檔型的住宅，在北京建設的許多商廈都銷售得很好，直銷與網銷相結合，有一定的市場地位。4、財務資源：SOHO是一家上市公司，從其資產負債表上看，2010年總資產47930.43百萬元，負債18853.90百萬元，盈利8700.07百萬元，運營狀況良好。融資能力不弱。5、企業形象資源：企業商譽、品牌知名度都很高，是中國最知名的房地產企業之一。企業能力分析、財務分析表1為SOHO中國有限公司五年綜合資產負債表。表2為其綜合損益表。表3為其盈利摘要。根據這些以及其他的財務數據，表4給出了SOHO中國有限公司的財務比率分析

6、。如表中數據所示，SOHO中國有限公司的流動資產逐年增長，使它在房地產行業中能夠保持持續的競爭力。其公司營業額基本上處于連續遞增趨勢，2008年經濟危機出現了營業額的降低，但從總體上看，保證了營業額的穩步增長。公司立足于高端產品戰略，在所有房地產企業中保持著較高的盈利地位。它保持著較高的邊際利潤率，銷售額也保持了持續的增長。表1SOHO中國有限公司五年綜合資產負債表EOHO中國有眼蟲司00410全年綜合資產負普衣全年2010/122009/122008/122007/122006/12固定資產3/39,1613592,211700,721819,782441,105投資1?211?900000

7、16,522涼動資產3&21932?328?65824?498?21021,3甌4297?631?139其他資產4?860?3351?835?452872,1531,251,964340?875總資產47?930?43237?756?32126?071?08423?458?175:対29,641長期儒項8?036?9997?728?4433?000?0001?000?000800?000其他長期負舊1?796?802345?690236,148316,958230?098涼動負債18?853?89911?958?5738?846?8947?685?3856?039?360股本107?48510

8、7?485107,485108,35279?642儲備19,135,24717,116,13013,880,55714,347,4801,280,541股東權益19,242,73217,223,61513,988,04214,455,8321,360,183貨幣人民幣人民幣人民幣人民幣人民幣單位000000LILILI000OLILI主要頃目2010/122009/122008/122007/122006/12存貨18,697,48321,520,79513,898,1457,286,1835,737,577現金殛銀行結存17,724,9219,241,8799,908,80413,7-48,

9、7921,421,925短期債項2?580?744550?0001?233,2381,000?0000總闔頁10?617?7438?278?4434?233?2382?000?000800?000核頻師意見1111說明：1優克無保留意見；2優克保留意見；2優克僱改意見表2SOHO中國有限公司五年綜合損益表綜合損益表全年業雋2010/122009/122008/122007/122006/12SOHO中國有限公司00410全年-營業額18?215?0917,413,4513,121,3756?953?5801?7312經營益利8?723?8355?547?8421?053?7033?427?06

10、7771,240非經營/特殊項目-23,767110,86895,456329?72315,957聯營此司00000除稅苗經營益利8,700,0685,658,7101,149,1593,756,790787,197稅項4,928,4852,264,020726,2191?769?382377,467少數股東權益135?42794,51223,86721?74868,878股東應占益利3,636,1563,300,178399,0731,965,660340?852貨幣人民幣人民幣人民幣人民幣人民幣單位000000000000000主要碗目2010/122009/122008/122007/1

11、22006/12折舊18?30224,01022,1127,61018,737利息576?048338,612156,261130?4033?560利息披作岌展資本310,094201,4921051130,4032,380處置厘估固定資產1650002144451000稅率旳56.651.0163.2047.1047.95營業額増長（兀）145.70137.51-55.11299.56-54.71股東應占溢利増長（兀）10.18726.96矽.70476.69-51.97表3SOHO中國有限公司五年盈利摘要SOHO中國有眼生司00410全年蠹利摘要全年業篦2010/122009/122008

12、/122007/122006/12盈利（百萬）4?2963?7574502?110339盈利増長（兀）14.35734.51-78.67521.93-50.20每股盈利0.82830.72410.08570.51210.0906每股盈利増長（兀）14.39744.-4S-83.26465.30-50.08每股派息0.30720.22770.11280.10740.0000市盈率（:倍）8.067.8448.408.10.00周息率（汎）4.604.012.722.500.00派息比率旳37.0931.45131.5820.960.00每股賬面資產淨值3.71093.32152.69642.76

13、27N/A抿告貨幣人民幣人民幣人民幣人民幣人民幣基;隹貨幣港元港元港元港元港元兌換比率1.18161.13851.12821.07360.9955表4SOHO中國有限公司五年財務比率EOHO中國有限蟲司00410全年T財務比率全年業篦2010/122009/122008/122007/122006/12麥現霍力分析流動比率（倍）2.032.702.772.781.26速動比率（:倍）1.040.901.201.83U.31償蠱確力分析長期倚項/股東權益（沁）41.7744.8721.456.9258.82總倩項股東權益（汎）55.1848.0630.2613.8458.82總儒項資本運用浮“）

14、36.5232.0924.5812.6833.47投資回抿分析股東權益回振率（兀）18.9019.162.8513.6025.06資莊運用回抿率（兀）12.5112.792.3212.蚯14.26總資產回報率（兀）7.598.741.538.384.04蠱利能力分析經營利潤率（兀）47.8976.3336.8254.0345.23稅前利潤率（兀）47.7676.3336.8254.0345.23邊際利潤率浮Q19.9644.5212.7928.2719.59營運能力分析存貨周轉率（:倍）0.970.34U.220.95U.30輕資臨益分析派息比率旳37.0931.45131.5820.960.

15、00二、營銷能力分析（）人海戰術、高傭金提成和末位淘汰制養成的強大銷售能力SOHO中國的營銷人員占其公司總人數的2/3,在SOHO中國的各個項目售樓處，動輒上百名售樓員的情況很常見，但超高的淘汰率也很常見。SOHO中國售樓員雖然沒有底薪，但5.8%。的傭金在北京最高，2008年，公司的王牌銷售員稅后傭金達到400萬元。可以說，高壓力、高利益刺激是構成其強大銷售力的前提。（二）對能源、資源類行業客戶的深入挖掘在“三里屯SOHO”項目中，山西、內蒙古、河北等能源產區的“煤老板”“礦老板”“羊絨老板”占了其中很大的比例，其中，排在前20名的幾乎都是礦老板，單筆成交過億元，最大的一單金額為4.5億元，

16、買主是河北省一個鐵礦老板，買下了兩層總共四五十個單元的商鋪。在整個SOHO中國項目的銷售業績中，山西人也要超過三分之一。（三）堅持散售所謂“散售”就是開發商不持有物業，而是全部分割為產權式小商鋪分散出售。業內曾用殺豬和養魚來比喻商業地產的散售與物業持有兩種模式，而潘石屹就是“殺豬派”的代表人物。“散售”模式雖然不被看好，認為是違反了商業運營的客觀規律，但潘石屹SOHO系列產品散售屢屢飄紅，也引起了業內反思。（四）率先實行網絡營銷企業核心能力分析企業核心能力：從本質上講，就是企業發展獨特技術、開發獨特產品和創造獨特營銷手段的能力。它具有三個明顯特征：1）能夠為用戶帶來巨大的價值；2）能夠支撐多種

17、核心產品；3）競爭者難以復制或模仿。SOHO中國的核心能力主要有：1）別具特色的設計理念。建筑設計理念的簡約元素、所有的人工元素，都與原有的風景絲絲相扣，邊緣應特殊處理，這樣做的效果，是仿佛五個部分從北面的山脈自然延伸出來的，而不是建在地上，材料也是表現設計理念的手段，也就是說，物質和設計思想統一，彼此依存。2）獨有的商業模式。SOHO中國的商業模式是：開發商業（包括寫字樓）地產，統一規劃、建設，統一市場銷售，統一出租和管理。SOHO做商業地產，一定聚焦在北京、上海這樣超大型城市的最繁華地段，這類地段的土地價值和一個三線城市郊區地段的土地價值是完全不可比擬的，北京前門大街上一平米的土地價值可能

18、是內蒙古郊區一平米土地價值的幾百倍幾千倍不搞整售，搞分散銷售。3）有這雄厚的資金。中新網房產頻道從SOHO中國獲悉，SOHO中國今日發布業績公告，2010年，SOHO中國的合同銷售金額同比大幅增長74%至人民幣238.1億元。SOHO中國主席潘石屹表示，目前公司現金超人民幣200億，2011年也是公司收購的好時機從財務報表中，可以看出S0H0中國的財務能力強。三大項目SOHO中國稱，2010年第四季度，集團未經審計合同銷售金額達到約人民幣55億元。截至2010年12月31日止的12個月，集團未經審計合同銷售金額約人民幣238億兀，同比增長82%。在2010年9月25日，SOHO中國已早早宣布提

19、前完成2010年人民幣180億元的全年銷售目標，截至當時錄得未經審計合同銷售金額達到約人民幣183億元。提前三個月完成全年180億銷售目標之后，SOHO中國董事長潘石屹暗示過新目標是200億。他當時曾表示：我們到今年年底還可以多完成20億，多完成20億就是能夠超過200億的銷售額”最終SOHO中國以238億的銷售收官2010年。在業績構成中，SOHO中國去年入市銷售項目中有3個占據絕大多數的份額，分別為北京銀河SOHO項目、SOHO東海廣場、OHO嘉盛中心。北京銀河SOHO項目在去年為SOHO中國的銷售提供了強勁的保證，占其去年全部銷售金額超過一半。公告顯示，銀河SOHO項目2010年全年合同

20、銷售金額達到146.37億元，銷售面積20.9545萬平方米，均價則為69274元/平方米。其次為S0H0中國的上海項目SOHO東海廣場，錄得合同銷售金額39.16億元，銷售面積5.8963萬平方米，均價為64721元/平方米。SOHO嘉盛中心則僅次于SOHO東海廣場,2010年全年合同銷售金額達到了35.5億元，銷售面積7.7748萬平米，均價為45365元/平方米。除此3個項目之外，其他項目貢獻的銷售金額僅有18.06億元。值得注意的是，在去年12月29日，SOHO東海廣場57層無底價拍賣。該樓層1205.52平方米建面以總價1.21億售出，折合單價100372元/平米，創造了上海寫字樓市

21、場成交價格的最高紀錄。四大收購2010年，SOHO中國共新增四個項目，其中有三個位于上海，而2010年度的銷售主力區域及SOHO中國的大本營北京，僅僅在年底進賬一個新項目。根據資料，SOHO中國去年收購的第一個項目為上海外灘204地塊，時間是2010年6月12日，總代價約為22.5億元。這也是SOHO中國繼東海廣場后，在上海收購的第二個項目。兩個月之后的8月13日，SOHO中國再次公布，通過上海市土地交易市場所舉辦的公開掛牌出讓程序，以人民幣15.6億元競得緊鄰上海虹橋交通樞紐的臨空15號地塊。再過兩個月的時間，在10月12日，SOHO中國又以約人民幣12.1億元的代價，收購了上海盧灣區43號

22、地塊（后命名為復興路SOHO）項目公司的48.4761%股權。對此項目公司剩余51.5239%的未收購股權，SOHO中國表示將與賣方進一步磋商，按根據合作框架協議計算的同等代價收購。2010年12月30日，SOHO中國以約人民幣11.6億元的代價收購了北京中冠大廈。中冠大廈毗鄰SOHO中國在北京中關村的另一項目中關村SOHO，項目預測總建筑面積為42638平米，包括31031平米可售寫字樓面積。目前項目工程建設大部分已完成，預計將于2011年下半年竣工。至此，SOHO中國完成了2010年的所有新增項目收購，與其取得的238億銷售收入相比，所支出的土地金已經算是非常微不足道。可以預見，未來數年，

23、SOHO中國的重心將逐漸向南傾斜；而上海項目的建設與入市，也必然為SOHO中國在未來數年的業績提供更大的支持。綜合和概括分析1、獨特的商業模式：開發商業地產，統一規劃、銷售并出租。2、在改造爛尾樓項目積累豐富經驗，成功運作多個爛尾項目。3、主營北京的商業房地產，定位準確，逐步進入其他一線城市。4、項目運作周期短，周轉率高，贏利水平高，平均毛利潤率超過40%。5、現金流充沛，經常保持正現金流。6、公司和潘石屹的品牌知名度高。7、銷售團隊經驗豐富，效率較高。8、2010年銷售收入超過130億元，創歷史新高。9、謹慎的開發理念，理性的項目儲備策略，有效降低了財務風險。劣勢1、過于依賴個別項目，單個項

24、目風險大。2、業績波動性較大。3、商業地產分割出售給物業管理帶來困難。機會1、發展城市由北京向上海等一線城市延伸。2、REITs的推出，將為商業地產商提供一條有效的融資途徑。威脅線城市的可用于發展商業地產的土地和項目稀少，土地儲備有限，影響了公司未來發展空間，也限制了投資者給予其更高的估值。企業戰略分析、SOHO中國的專注市場戰略及核心資源專注市場戰略是指經營戰略的重點放在一個特定的目標市場上，為特定的購買者提供特殊的產品或服務。這要求比競爭對手提供更多有效的服務，可以通過產品差異化成本領先的方法來實現。SOHO中國對于投資類細分市場的專注，可以歸結為一句話：這是一家專注打造成熟投資產品的時尚

25、房地產的發展商。”SOHO中國針對高端的投資物業，通過時尚化品牌塑造，把創新的產品快速地銷售出去。它曾經因開發海南博鰲項目偏離了目標市場，受到了挫折，但很快又全身心地專注于投資市場。這一專注市場戰略需要與公司的資源、能力相匹配，對于SOHO中國關鍵的資源（能力）主要表現在潘石屹的生意創新理念、時尚化品牌塑造能力、差異性產品的創造能力，快速銷售能力以及替客戶創造價值的能力。1、潘石屹的生意創新理念SOHO中國在房地產業內是個頗多爭議的公司，而公司受到多方質疑更多源于其靈魂人物。潘石屹自1995年開始創建自己的企業，就與娛樂扯上了千絲聯系。不論是經洪晃介紹與梅婷出演電影阿司匹林還是在中央電視臺主持

26、欄目老潘進城還是每一次公司公關活動上的明星云集，都使其區別于普通的房地產開發商。老潘是一個純粹的商人，他在媒體上的言行都能對他的生意起到作用。他骨子里的自我否定”青神，是他的生意創新理念的基石。他在行業內第一個提出SOHO概念；第一個進行大規模精裝修；第一個提出無理由退房；第一個每周堅持網聊；第一個在國際拿大獎等等，他的生意理念好像永無完結。2、時尚品牌的塑造能力現代的地產商與當代時尚前衛藝術家的結合是以SOHO中國為起點的。地產商為給冷冷的鋼筋水泥賦予深層次的含義,SOHO中國將藝術時尚前衛與公司的品牌建設巧妙地結合發展，使自己也搖身一變成為了時尚的代言人。與此同時，也將自己的一個個物業不加

27、置疑地貼上了一個個大大的時尚標簽。這一過程是由老潘與公司品牌互動、用創新產品開創品牌及創立SOHO小報等綜合效應來實現的。老潘和大陸的地產商有著很多很多的不一樣，這個甘肅山溝里土生土長的人，他最先將自己塑造成一個品牌形象，先打造成地產中的另類。娛樂化的時尚代言人，最終成為一個具有一定社會影響力的公眾人物。當老潘的自我形象已經定形，此時推出SOHO中國公司的品牌形象，并成功地實現了轉型，使SOHO中國有了極強的知名度，完成老潘個人與公司品牌的互動。SOHO中國的每一件產品.從現代城、SOHO現代城、建外SOHO到SOHO尚都.在行業內都具有開創性，這些產品無疑強化了SOHO中國品牌的時尚性。3、

28、專注市場背景下的差異性產品創造能力房地產項目的定位點最終聚焦于產品。選取一塊土地，如何因地施材，是設計差異性產品的第一步。老潘拿地，會看很多次，從華遠房地產接手尚都國際二期土地前，他在尚都附近看了三四十次。不僅看人氣，更看其環境。建筑不是蓋出來的，是長出來的。哋上應該建它適合的東西。建筑的物業，要考慮和周邊的商業和物業相協調。研究透了土地，最終得到一個商業理念，完成了差異性產品設計的第一步。然后就將商業理念通過在公司內溝通，修改潤色，達成內部的共識。對差異性的關注，使公司形成了共識，就是每做出一個產品在行業內都要有足夠的影響力。每一個要領先于上一個產品，是代表這個時代的產品，是不會被忽視，被忘

29、記的產品。有理念，有行動，才會有差異性的出現。4、快速銷售能力SOHO中國的房子價格總是高于周邊同等物業10%一20%，卻又是賣得最好的，這看來似乎是不合邏輯的，但其實也是情理之中的。除了產品具有足夠的差異性之外，SOHO中國擁有另一個核心資源一一銷售的末位淘汰”制度。末位淘汰，是從銷售SOHO現代城沿襲至今的銷售制度。經過6年時間地不斷修改完善，已成為SOHO中國公司特有的并富有成效的銷售手段。目前，公司擁有上百名銷售人員，就單獨一個項目銷售來說，在北京乃至全國都應該是銷售人員最多的。這不僅僅增加了銷售的人氣,公司還充分利用的銷售人員形成了一張巨大的銷售網絡。通過近乎殘酷的競爭，鮮明的獎罰制

30、度，從而篩選網羅了北京最優秀的銷售人員為公司服務。這一切僅僅需要公司提供一套完善的管理監督體制，和一個公平競爭平臺。末位淘汰制的本質是保持比賽狀態。銷售人員承受巨大的銷售壓力，但也有可能獲得最豐厚的回報。5、替客戶創造價值的能力潘石屹的項目集中在北京的皿，這不僅僅是對聚集理念的深刻理解，更深層次在對專注市場戰略的堅決貫徹。針對高端客戶做高端的投資產品，以自己的差異性吸引客戶。而做投資型產品為日益壯大的中產階級提供投資理財的途徑，使SOHO中國的產品更區別與普通意義方面的地產公司。為解決投資變現的瓶頸問題，SOHO中國在業內第一家實現了雙平臺打造。SOHO中國打造的高端投資型物業品牌，由特有的租

31、務平臺及二手房轉售平臺支撐，使投資價值的實現更為順暢。注、建筑設計理念的簡約元素這個地方群山環繞山谷，地勢極好，風景絕佳，長城蜿蜒在險峻的群山上，劃出一道天然的邊界。但幾座農舍留下的一點殘存，破壞了這里的美景。此處如何設計？查看現場回來，我就想，首先，自然要素，如巖石、樹木，甚至現有的人造結構，都要保留。考慮到場地足夠的功能空間及斜度，大量的空間，應該放入幾個部分，以留給“空”設計的余地。這是在室內和室外之間，充盈和空白之間，與自然交流的最好方式。這樣一來建筑分割的各個部分，便與其他房子和周圍環境和諧相處。“建筑即風景”便是這一設計的追求，它包容了多元的文化和不同的功能，因此，建筑在這里不是供

32、觀賞的對象，而是具有不同背景的人們彼此之間，并與自然之間，相遇、交流的地方，憑借自然與人造的建筑，我想創造一個由人組成的新的風景，我把這叫做“文化景觀”這種文化景觀是新自然、新地方、新生活。會所處于“長城腳下的公社”中心，從各個房子可以很容易地來到這里，它靠近南面和北面山谷起源的地方。同這里向西看，長城正在眼前，能看到整個地區美好的風景。往東看，也可以看到東面的山谷，而南北兩邊的視野，則圈定群山之內，此地的坡度約為010%，從西南向東北傾斜。這個會所，是為各個房子的客人和住戶提供服務，包括向個飯店，一個游泳池，一個畫廊，一家雜貨店，一個管理中心以及員工宿舍，各色人等在此相遇，多元文化在此碰撞，

33、多種功能和諧共存，它應該是這樣一個地方，與其他功能相比，游泳池實在很大，應該分成幾塊才對，中餐館有10個包間，擁有10個私密、封閉的花園，這10個花園風格各異。若把飯店當做一個用活動隔間隔開的大廳，那些獨立花園看起來一定很特別，由于房間曲折，留下一些空處，光線穿過，好像一道神秘的長廊。除了員工宿舍，其他功能區都由走廊連接，并按其現在的場地高度決定位置。游泳池和中餐館上面的西餐廳，是賞長城風景的好地方，日落尤其迷人。走金大堂，幾株好看的綠植映入眼簾。這些會所的延伸，其中的直線元素，把建筑與道路連接起來。這里有噴泉、木飾和停車場，但有些外部空間并未利用。二、與專注市場戰略相匹配的組織結構組織結構協

34、調、控制體系、行政部門）必須與公司戰略相匹配。不同的戰略對公司資源及組織結構要求是不一致的，關鍵是三者的平衡。S0H0中國是個典型的房地產項目公司構架。只有比一般的房地產項目公司部門設置更加完備，人數更多目前公司總人數超過300人，其中正式員工超過200人，銷售人員超過100人）。與專注市場戰略相匹配，SOHO中國實行的是扁平式管理。潘石屹主抓銷售，張欣負責工程設計，兩個共同管理推廣及職能。潘張的合作，取長補短，將最優資源配置最大化。扁平化的管理，快速直接有效，對市場接觸得最近，使得公司決策最快，使得項目的快速銷售成為最終的可能。老潘對管理強調是無為而治，能夠給下屬充分授權，他不關注過程，重結

35、果，這些促進了管理人員的執行力。在用人上，公司從不論資排輩，強調的是公平、公開的競爭，這些都使企業效率更高。三、戰略的形成與面臨的挑戰老潘的企業是典型的私企，兩個老板的特性影響著企業的發展。老潘是純粹的商人，而張欣其夫人）有強烈的理想主義色彩，表現在公司目標上是既追求高利潤又重視行業影響力。產品針對高檔的投資物業，逐步形成了專注型的市場戰略。公司更像大師設計時裝一樣，專注打造著一件件僅供少數人享用的產品。另一方面，SOHO中國的專注型戰略也面臨著挑戰。首先，企業很難做大，因為無法保證老潘的生意判斷永遠正確，SOHO中國也無法確保永遠引領時尚。一旦企業達不到地產時尚的最前沿，就很難再發展。其次，

36、SOHO中國還是個小公司，還需要快速發展，然而公司治理結構制約著決策的科學性。兩個老板是公司當然的靈魂，在決策中拍腦袋也常有發生。SOHO中國不搞大規模的土地儲備，基于以下兩點考慮：第一，出于遵守法律的考慮。中國法規明確規定“兩年不開發的土地要無償收回。”從過去幾年對這條法規的執行情況看，盡管政府每年都反復重申和強調，但一直沒有真正嚴格實行。在中國土地管理方面，有兩條年年都在講，但一直沒有真正實行的法規，一條是“兩年不開發的土地要無償收回”；另一條是違法“小產權房”的建設。中國古代有個“狼來了”的故事。一位牧羊小孩總是騙大家，喊“狼來了”最后，大家不相信這孩子的話了，當狼真的來了的時候，沒人當

37、真，也沒有去幫助他，結果狼把羊吃了。我們看到這兩項違法行為引起的矛盾越來越尖銳。一些城市甚至有十幾萬套違法的“小產權房”；也有些房地產商圈了二十年，三十年，甚至近百年可供開發的土地。也許今年明年政府真的會嚴格執行這兩項法律，狼真的會來了。盡管這兩項法規并沒得到認真執行，但無論如何SOHO中國絕不冒法律上的任何風險，公司的所有行為只有在法律的保護下才是安全的，否則，將存在著巨大風險。嚴格執行所有法律規定，是SOHO中國最基本、不能逾越的原則。第二，SOHO做商業地產，一定聚焦在北京、上海這樣超大型城市的最繁華地段，這類地段的土地價值和一個三線城市郊區地段的土地價值是完全不可比擬的，北京前門大街上一平米的土地價值可能是內蒙古郊區一平米土地價值的幾百倍幾千倍，簡單把SOHO的土地數量去和一個主要在邊遠地區圈地的開發商土地數量去比較是不恰當也不科學的。把有限的資金資源投放在圈地上，放在幾十年、近百年不能開發