1、簽訂購房合同時需要注意什么作者: 日期:遇到房地產法問題？贏了網律師為你 免費解惑！訪問 錯誤!未定義書簽。簽訂購房合同時需要注意什么簽合同前需要注意什么? 關于認購協議書和定金?在簽訂正式購房合同之前，開發(fā)商一般會要求買家與其簽訂商品 房認購書，在認購書中，會對所購房子的房號、單價、總價、付款方 式等內容有所約定，因此，認購書也具有一定的法律效力 ，購房者不 能馬虎大意。?在實踐中，購房者如果要簽訂認購書前，一定要先了解開發(fā)商的情況? 需要查看發(fā)展商的有關證件及資料，包括營業(yè)執(zhí)照、土地 使用權出讓合同書及補充協議、該塊土地的房地產證、房地產預售許 可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證等。在看

2、的過程中，如果有疑問應及時向發(fā)展商、代理商的銷售人員進行詢問。在對某些購房所 涉及的專業(yè)問題或法律問題不能肯定時，還可向律師等專業(yè)人士咨 詢。除此之外還要多了解開發(fā)商及樓盤信息，包括開發(fā)商資質、資金 狀況、口碑如何等。? 認購書應對買賣雙方達成一致的基本內容， 尤其是達成意向的房 屋位置、面積、單價、總價等有明確的約定，否則認購書沒有產生效力的事實基礎。只要認購書具備合同主要條款并生效后，在與正式合同沒有沖突的情況下，可以做主合同的補充。所以 ，購房者應該 對認購書中的約定條款進行詳細閱讀，如發(fā)現違背自身利益的條款應 該及時溝通，不可糊里糊涂地簽字蓋章，以免遺留后患。? 購房者與開發(fā)商簽訂認購

3、書后，就要交一定額度的定金，這是無 可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款 而無法購買該房產時，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是 買家沒有履行合同，所以沒收定金。我們建議買家最好與開發(fā)商在協議中約定， 若買家得不到貸款時， 定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費等，這樣就避免了很大 的麻煩。？關于無效合同？ 以下幾種情況下簽訂的購房合同是無 效的：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給 第三人;?商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；？ 開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供 虛假商品房預售許可證明；？開發(fā)商故意隱

4、瞞所售房屋已經抵押的事實;？ 開發(fā)商故意隱瞞 所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；？出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導致購房人無法取得房屋；？房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房 屋主體結構質量經核驗確屬不合格；因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用；？出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣 合同約定誤差比絕對值超出3%;?出賣人遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行；商品房買賣合同約定或者城市房地產開發(fā)經營管理條例第三 十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買

5、受人無法辦理房屋所有權登記。?關于合同的類型在購房過程中，你會遇到以下三種購房合同：第一種是“紙質合同”。這是一種完全手工的合同，購房者在簽訂紙質合同前，最好仔細研 究條款，按標準合同文本格式要求開發(fā)商填寫相關內容簽訂紙質合同 并約定“商品房預售的，自本合同生效之日起 30天內，由出賣人向房產局申請登記備案?！边@是制約開發(fā)商備案的重要條款，購房者一 定要留意。? 第二種是“半網簽合同”。？這種合同文體中沒有“已備案”水印字樣，合同編號為10位阿拉伯數字,沒有英文字母，而且是手寫，非機打。購房者為規(guī)避風險， 簽訂合同后，可要求開發(fā)商出示合同備案登記表，以證明將辦理備案；第三種是“網簽合同”。？

6、網簽合同文本中，帶有“已備案” 的水印字樣，其最大的標志是合同首頁有“合同編號”，以英文字母 E開始,后排10位阿拉伯數字，并且是機打顯示，這種合同簽訂后， 開發(fā)商在網上輸入合同內容即為備案。簽合同時要注意什么？ ？注意合同的主體？許多購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯誤。 有時代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不 是該房產土地擁有者，這些都有可能產生問題。另外,也有可能該項目是A公司開發(fā)的，實際上卻是由B公司投資, 作為買家還是應與A公司簽約，否則也會帶來一系列的麻煩，以后辦 理各種手續(xù)會很麻煩。對策：在簽約前您最好查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表 ，

7、如果不是，則是否持有“授權委托書”。否則，這個人的簽字是無效 的,同時要注意合同上的公章，這樣可以避免發(fā)展商推卸責任。？注意合同的措辭？合同是雙方意思一致的表達。但是，實踐中開發(fā)商往往會給購房 者很多諸如“如果發(fā)生問題，在最短時間內解決”，“在裝修材料上， 選擇最好的國外進口的”等一些看上去很誘人但沒有實際意義的承 諾。最短是多長時間，什么樣的才算最好的？不知道。合同里出現這種 模糊的概念時，法律也沒有辦法，因此產生的糾紛購房者根本打不贏 官司。對策：購房者一定要把每一個具體的時間、具體的地點、具體的材 料以及開發(fā)商的口頭承諾落實在合同里。？注意明確房屋的具體情況？ 房屋的具體情況包括地址、面

8、積、 樓層等。房屋實際面積與產權證上注明的面積如果不相符，應在合同 中約定清楚是以產權證上注明的為準，還是以雙方重新測繪面積為 準。？ 注意明確付款方式？比如,約定分階段付款，簽約時付部分，辦理過戶手續(xù)時付部分， 房屋交接時付清余款，付款的期限和每筆數額應約定明確，并與辦理 相應交接手續(xù)呼應起來。？注意避免以下的霸王條款？ 第一，對于共有部位，“按照雙方 合同或協議的約定確定權益歸屬，沒有約定的歸屬賣方所有?！?? 物權法第七十條明確規(guī)定業(yè)主對共有部分享有共有和共同管 理的權利。？第二，“車位、車庫、游泳池、架空層等區(qū)域的所有權、使用權、 經營收益權歸賣方所有。”?物權法第七十三條規(guī)定，“建筑

9、區(qū)劃內的其他公共場所、公用 設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有”；第七十四條第三款規(guī)定“占 用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共 有”。?第三，“本項目內任何公共地方和共有部位或其他共有服務設施、 設備張貼廣告、通告、招貼以及安裝招牌等固定設施的相關權利及廣 告經營權益屬于賣方所有。”？ 物權法第七十條明確規(guī)定業(yè)主對共有部分享有共有和共同管理的權利。？ 第四，“買方在本房地產內所從事的經營活動類型（包括但不限 于出租等活動），須報賣方及/或該花園物業(yè)服務企業(yè)審核通過”。？?物權法第三十九條規(guī)定，“所有權人對自己的不動產或者動產， 依法享有占有、使用、收益和處分的權利”。?哪

10、些補充協議要注意?開發(fā)商的廣告應該包含在合同中? 為了維護購房者合法權益，讓購房者免于遭受虛假廣告的欺騙， 前補充合同的時候，應該把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議里去。？ 明確產權證辦理的時間? 為了維護購房者的利益，合同中應明確房屋所有權證辦理的時 間。?明確建筑面積和公攤面積要在補充合同注明除了總建筑面積之外的套內面積和公用分攤面 積，現在有些開發(fā)商喜歡在在公攤面積上做文章，所以要和開發(fā)商約 定清楚，不僅要有一個全面的確定的公攤面積數字， 而且要約定公攤 的是哪一部分，要確定公攤的位置。特別要注意區(qū)分贈與面積和公攤 面積。？明確房屋質量和裝修標準？購房者在簽約時，應認真查閱商品住宅質量

11、保證書和住宅使用說明書兩書的內容，并將質保書作為合同的附件。不僅如此，購房者一定要詳細地把質量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間 的裝修標準、等級;建材配備清單、等級;屋內設備清單；水、電、氣、 管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等質量要求都應涉及到。 合同中還可以規(guī)定房屋的保質期、附屬設備保持期等。?如果房地產開發(fā)項目是精裝修，那么就必須對裝修的標準明確。 比如說裝修的標準不要籠統(tǒng)的想使用進口材料、高級材料等這種不明 確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。? 明確物業(yè)管理服務內容和收費標準?合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標準。明確交房

12、日期？交房日期最好用數字的大寫形式。另外,開發(fā)商往往會利用后面的 空格約定”由于供水、供電等部門或政府因素導致的延期交房，出賣 人不承擔違約責任”。購房者簽訂合同時要提高警惕，堅決要求劃去 這樣的約定，否則，開發(fā)商只要延期交房，就會以這樣的理由做借口。明確驗屋交接的細節(jié)？房屋交接包括交房和過戶，在合同中應當注明房屋交驗的時間、 房屋交驗前產生的費用及房屋交驗時產生的費用由誰承擔。？明確屋內設施的價格在補充協議中注明屋內哪些設施是在房價之內，這點十分重要，如 房屋的裝修、家具、煤氣、維修基金等是否包括在房價之內。？明確買賣雙方的違約責任?合同中應該明確以下情況發(fā)生時，雙方的違約責任。購房者的按揭

13、 辦不下來；購房者要求退房、不按期付款；開發(fā)商賣房后要求換房 ， 不按期交房；面積變動超過約定幅度；質量不符合要求；辦理過戶手續(xù) 時不符合規(guī)定和約定等。？簽訂購房合同四個技巧對等法則約定雙方權利、義務、責任的條款數目是否相等。合同雙方的權利、義務、責任程度是否對等。？合同文本是否提前給你過目？公平的條款是不怕你提前查看和修改的。如果對方提前不讓你看 合同，臨時拿出要求你馬上簽訂時，很可能存在風險。建議此時你一 定要對合同條款進行審查，特別是約定自己違約責任條款和對方免責 條款。？ 一般不公平條款都在附件中，或格式合同的約定條款中 ？因此對于這些條款，要找到相應的格式條款進行對比，明白為什么 對

14、方要如此修改，對自己權益會有什么影響。？ 對方簽訂蓋章的是 否跟你談判的人，是否具有資格？很多情況下，跟你談判的人許諾你很多，但簽字的人卻是其他人， 這種情況下要防止寫合同的人以不清楚雙方約定內容為由將不利條 款加入合同中。？購房合同簽訂后可以更名嗎？更改否房合同分兩種情況，一是商品房買賣合同未拿到交易中心 登記。這時只要同房產商協商，把合同注銷，用新的名字重新簽訂一份 商品房買賣合同就可以了，此種情況不涉及稅費。第二種情況是已經 登記過，這就麻煩些了，如果該商品房未竣工驗收，則可以更名，但要到市有關單位開具未竣工檢查報告，并由開發(fā)商提交合同更名的原 因，此時只需支付相關手續(xù)費用。如果該商品房

15、已經竣工驗收 ，則無法進行更名，需要產權證辦理出來后再以贈予的形式將產權證的名字 改到后者名下。?收房時首先要關注竣工驗收備案表?二手房公積金貸款可以轉按揭嗎?中介避稅高招暗藏四大風險?論公益征收的流程步驟?業(yè)主支付委托保證合同?男子偽造購房合同幫人取公積金入獄?工商銀行二手房貸款利率一一各項貸款?房產中介人員擬設備案管理制?房屋買賣協議書?買期房需要注意什么?租房合同簽約重點?解析黑中介違規(guī)操作二手房交易小心四大陷阱?二手房買賣中介違法行為?中美房地產中介之比較?重慶市商品房買賣合同?定金轉讓買期房有風險?50平米二手房貸款銀行拒貸?二手房貸款辦理的五個要素?什么是認證，為什么要辦理認證?印

16、發(fā)南京市購買普通住房補貼發(fā)放操作細則的通知?仲裁機構的裁決書是否可以作為權屬登記的確權依據?二手房買賣按揭貸款的風險?二手房買賣房產中介七大違規(guī)操作?私立醫(yī)院,學校的房產能否設定抵押權?個人住房抵押貸款證券化后，如何辦理抵押權的變更登記?印發(fā)成都市公共住房管理中心房屋租賃價格確定辦法的通 知?二手首套房貸款利率上調至基準利率 1. 1倍?二手房貸款利率計算器20 1 7?受理查封時為什么要先查閱登記檔案?房產抵押擔保合同?簡單租房協議書范本?2 0 1 7銀行二手房貸款規(guī)定?按揭買房可投三種險?民間借貸以房地產作為抵押的，能否辦理登記?他人對我持有的土地使用權證書提出異議怎么辦?我國現行的登記

17、制度是確權登記還是備案登記?額度緊張連云港有銀行停辦二手房貸款?二手房門店換角色房產中介變“糾紛協調員”?對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭實行住房租金補貼的通知?做好配租廉租房與最低收入住房困難家庭租房補貼政策銜接工 作意見的通知?人民法院的司法建議是否能作為登記機關注銷權屬證書的依據?二手房公積金貸款的手續(xù)?按揭保險費有“貓膩”?什么是重復抵押?機關和全額事業(yè)單位對新職工發(fā)放補充住房公積金相關問題的通知?已經辦理現房轉讓的預告登記如何受理法院的查圭寸?二手房買賣防中介收費陷阱?正規(guī)二手房貸款流程?被抵押的房屋可否被約定債務人違約就直接歸債權人所有?市級機關和全額事業(yè)單位老職工住房補貼相關問題的通知?

18、向職工發(fā)放住房面積差額貨幣補貼問題的通知?【2017二次加息二手房貸款利率】?開發(fā)商無預售證賣房無效合同消費者可要求賠償?個人若是分別向不同的銀行申請住房貸款 ，銀行是否能知道房子已經抵押了?企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照以后，是否還可以出售房屋?浙江省房屋建筑面積測繪合同?二手房貸款條件變苛刻廣州暫未停貸?入行門檻不高數量迅速膨脹謹防二手房中介不規(guī)范操作陷阱?中華人民共和國物權法對地役權的規(guī)定與傳統(tǒng)的地役權有哪些區(qū)別?集體土地上的房屋可否買賣?因法定原因取得的房屋所有權，為什么在處分前應先辦理權屬登記?二手房貸款省錢有妙招?二手房房齡過大貸款艱難?預售款監(jiān)管的影響力?個人獨資企業(yè)的房產，在辦理抵押登記時，是否需要該企業(yè)法定代表人的配偶簽?上海市公有住房承租權轉讓合同樣本?北京二手房買賣貸款流程?中介霸王條款被廢?合股